договоры аренды субаренды земельного участка безвозмездного срочного пользования земельным участком
Договоры аренды субаренды земельного участка безвозмездного срочного пользования земельным участком
ЗК РФ Статья 39.10. Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в безвозмездное пользование
(введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 39.10 ЗК РФ
Споры в суде общей юрисдикции:
1. Договор безвозмездного пользования земельным участком заключается гражданином и юридическим лицом с уполномоченным органом, а в случае, предусмотренном подпунктом 2 пункта 2 настоящей статьи, с организацией, которой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование.
2. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в безвозмездное пользование:
1) лицам, указанным в пункте 2 статьи 39.9 настоящего Кодекса, на срок до одного года;
2) в виде служебных наделов работникам организаций в случаях, указанных в пункте 2 статьи 24 настоящего Кодекса, на срок трудового договора, заключенного между работником и организацией;
3) религиозным организациям для размещения зданий, сооружений религиозного или благотворительного назначения на срок до десяти лет;
4) религиозным организациям, если на таких земельных участках расположены принадлежащие им на праве безвозмездного пользования здания, сооружения, на срок до прекращения прав на указанные здания, сооружения;
6) гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства или осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в муниципальных образованиях, определенных законом субъекта Российской Федерации, на срок не более чем шесть лет;
(в ред. Федерального закона от 01.05.2016 N 119-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
7) для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства в муниципальных образованиях, определенных законом субъекта Российской Федерации, гражданам, которые работают по основному месту работы в таких муниципальных образованиях по специальностям, установленным законом субъекта Российской Федерации, на срок не более чем шесть лет;
8) гражданину, если на земельном участке находится служебное жилое помещение в виде жилого дома, предоставленное этому гражданину, на срок права пользования таким жилым помещением;
9) гражданам в целях осуществления сельскохозяйственной деятельности (в том числе пчеловодства) для собственных нужд на лесных участках на срок не более чем пять лет;
10) гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственного, охотхозяйственного, лесохозяйственного и иного использования, не предусматривающего строительства зданий, сооружений, если такие земельные участки включены в утвержденный в установленном Правительством Российской Федерации порядке перечень земельных участков, предоставленных для нужд обороны и безопасности и временно не используемых для указанных нужд, на срок не более чем пять лет;
11) садоводческим или огородническим некоммерческим товариществам на срок не более чем пять лет;
(пп. 11 в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
12) некоммерческим организациям, созданным гражданами, в целях жилищного строительства в случаях и на срок, которые предусмотрены федеральными законами;
13) лицам, относящимся к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и их общинам в местах традиционного проживания и традиционной хозяйственной деятельности для размещения зданий, сооружений, необходимых в целях сохранения и развития традиционных образа жизни, хозяйственной деятельности и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, на срок не более чем десять лет;
(в ред. Федерального закона от 27.06.2018 N 164-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
14) лицам, с которыми в соответствии с Федеральным законом от 29 декабря 2012 года N 275-ФЗ «О государственном оборонном заказе», Федеральным законом «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» заключены государственные контракты на выполнение работ, оказание услуг для обеспечения обороны страны и безопасности государства, осуществляемых полностью за счет средств федерального бюджета, если для выполнения этих работ и оказания этих услуг необходимо предоставление земельного участка, на срок исполнения указанного контракта;
15) некоммерческим организациям, предусмотренным законом субъекта Российской Федерации и созданным субъектом Российской Федерации в целях жилищного строительства для обеспечения жилыми помещениями отдельных категорий граждан, определенных федеральным законом, указом Президента Российской Федерации, нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, в целях строительства указанных жилых помещений на период осуществления данного строительства;
16) лицу, право безвозмездного пользования которого на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, прекращено в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, взамен изъятого земельного участка на срок, установленный настоящим пунктом в зависимости от основания возникновения права безвозмездного пользования на изъятый земельный участок;
17) лицу в случае и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»;
(пп. 17 введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 48-ФЗ; в ред. Федерального закона от 23.06.2016 N 221-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
С 1 января 2035 года Федеральным законом от 01.05.2016 N 119-ФЗ подпункт 18 пункта 2 статьи 39.10 признается утратившим силу.
18) гражданину в соответствии с Федеральным законом от 1 мая 2016 года N 119-ФЗ «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в Арктической зоне Российской Федерации и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;
(пп. 18 в ред. Федерального закона от 28.06.2021 N 226-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(пп. 19 введен Федеральным законом от 01.07.2017 N 141-ФЗ)
20) акционерному обществу «Почта России» в соответствии с Федеральным законом «Об особенностях реорганизации федерального государственного унитарного предприятия «Почта России», основах деятельности акционерного общества «Почта России» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
(пп. 20 введен Федеральным законом от 29.06.2018 N 171-ФЗ)
21) публично-правовой компании «Единый заказчик в сфере строительства» для обеспечения выполнения инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, включенных в программу деятельности указанной публично-правовой компании на текущий год и плановый период в соответствии с Федеральным законом «О публично-правовой компании «Единый заказчик в сфере строительства» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;
(пп. 21 введен Федеральным законом от 22.12.2020 N 435-ФЗ)
(пп. 22 введен Федеральным законом от 01.07.2021 N 273-ФЗ)
3. Срок безвозмездного пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается по заявлению заинтересованного в получении земельного участка лица с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
(п. 3.1 введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 340-ФЗ)
4. Договор безвозмездного пользования земельным участком, заключаемый с садоводческим некоммерческим товариществом, должен предусматривать обязанность этого товарищества обеспечить подготовку в отношении соответствующего земельного участка проекта планировки территории и проекта межевания территории, а также проведение кадастровых работ, необходимых для образования земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.
(в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5. Договор безвозмездного пользования земельным участком, заключаемый с огородническим некоммерческим товариществом, должен предусматривать обязанность этого товарищества обеспечить подготовку в отношении соответствующего земельного участка проекта межевания территории, а также проведение кадастровых работ, необходимых для образования земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.
(в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
6. Предельный размер земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, являющегося предметом договора безвозмездного пользования, заключаемого с садоводческим или огородническим некоммерческим товариществом, не может превышать площадь, рассчитанную как сумма площади земельных участков, которые будут образованы для предоставления членам садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества, и площади земельных участков общего назначения.
(п. 6 введен Федеральным законом от 29.07.2017 N 217-ФЗ)
7. В целях определения предельного размера земельного участка, указанного в пункте 6 настоящей статьи, площадь земельных участков, которые будут образованы для предоставления членам садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества, определяется как произведение количества членов такого товарищества и установленного предельного максимального размера указанных земельных участков. Площадь земельных участков общего назначения определяется в размере от двадцати до двадцати пяти процентов площади земельных участков, которые будут образованы для предоставления членам садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества, определенной по правилам, предусмотренным настоящим пунктом.
(п. 7 введен Федеральным законом от 29.07.2017 N 217-ФЗ)
8. В случае, если после заключения договора безвозмездного пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется его перераспределение в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 39.27 настоящего Кодекса, внесение изменений в указанный договор безвозмездного пользования осуществляется при наличии соглашения, указанного в пункте 2.1 статьи 39.27 настоящего Кодекса.
(п. 8 введен Федеральным законом от 02.08.2019 N 283-ФЗ)
Энциклопедия решений. Государственная регистрация договора безвозмездного пользования земельным участком
Государственная регистрация договора безвозмездного пользования земельным участком
Вместе с тем в п. 2 ст. 26 ЗК РФ указано, что договоры безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем 1 год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Требование о регистрации таких договоров, заключенных на срок 1 год и более, прямо не установлено.
В этой связи актуальным является вопрос о необходимости регистрации договоров безвозмездного пользования земельным участком, заключенных на срок более 1 года, поскольку согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его государственной регистрации, если иное не установлено законом. Это означает, что права, предоставленные стороне незарегистрированного договора, не могут быть противопоставлены третьим лицам*(2). В отношениях же между сторонами договора ссуды права и обязанности из договора возникают не в момент его государственной регистрации, а в момент получения лицом, направившим предложение о заключении договора, акцепта лица, которому такое предложение было направлено (п. 1 ст. 433 ГК РФ).
Ранее судебная практика придерживалась позиции, что договоры безвозмездного пользования земельным участком не подлежат государственной регистрации независимо от срока договора. Такой вывод основывался на следующих доводах. Пунктом 2 ст. 26 ЗК РФ установлено, что договоры безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Вместе с тем в действующем законодательстве РФ не содержится императивных норм, которые бы предусматривали государственную регистрацию договоров безвозмездного пользования земельным участком. Соответственно, такие договоры не подлежат государственной регистрации вне зависимости от срока, на который они заключены (см. постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 07.04.2008 N А33-12027/2007).
Однако в настоящее время судебная практика идет по пути признания необходимости государственной регистрации договоров безвозмездного пользования земельным участком, заключенных на срок более 1 года. Эта позиция основана на следующих выводах. Согласно п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством.
Пункт 1 ст. 25 ЗК РФ в императивной форме устанавливает, что права на земельные участки, предусмотренные гл. III и IV ЗК РФ, подлежат государственной регистрации. Эта норма перекликается с положением ст. 131 ГК РФ, согласно которой государственной регистрации подлежат указанные в ней права, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами. Таким «иным правом, предусмотренным иным законом» и является право безвозмездного пользования. Акцент ч. 6 ст. 1 Закона N 218-ФЗ на необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии со ст.ст. 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ, а также в установленных законом случаях ограничений прав и обременений недвижимого имущества подтверждает обязательность регистрации права безвозмездного пользования*(3).
Пунктом 2 ст. 26 ЗК РФ предусмотрены исключения из общего правила регистрации сделок с землей. Не подлежат государственной регистрации договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Следовательно, определяющим фактором является временной отрезок срока действия таких договоров (см. постановления ФАС Северо-Западного округа от 28.09.2012 N Ф07-4556/12, Северо-Кавказского округа от 23.03.2011 по делу N А53-13922/2010, ФАС Дальневосточного округа от 26.05.2010 N Ф03-3469/2010, Двадцатого ААС от 21.01.2014 N 20АП-8544/13, Пятнадцатого ААС от 07.02.2011 N 15АП-96/2011 и др.).
Вместе с тем, вопрос о необходимости государственной регистрации договора ссуды, предметом которого является земельный участок, нельзя считать окончательно решенным. Согласно п. 2 ст. 25 ЗК РФ государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах. Однако ни ГК РФ, ни ЗК РФ, ни Закон N 218-ФЗ прямо не указывают на необходимость государственной регистрации договора безвозмездного пользования земельным участком, в том числе заключенных на срок не менее года. Закон N 218-ФЗ предусматривает государственную регистрацию безвозмездного пользования (ссуды) путем государственной регистрации соответствующего договора только в отношении объектов культурного наследия (ч.ч. 1, 9 ст. 51 этого Закона)*(4). В ч. 3 ст. 4.3 Федерального закона от 04.12.2006 N 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации» содержится упоминание о государственной регистрации договоров безвозмездного пользования лесными участками в составе земель лесного фонда, но лишь в контексте приведения в соответствие с Лесным кодексом РФ договоров, заключенных до его вступления в силу (ч. 1 ст. 4 того же Закона). Поэтому однозначно утверждать, что закон устанавливает требование о государственной регистрации договоров безвозмездного пользования земельными участками, заключенных на срок год и более, не приходится.
*(1) Исключение предусмотрено для договора безвозмездного пользования (ссуды) объектом культурного наследия. См. об этом в материале «Энциклопедия решений. Форма и государственная регистрация договора безвозмездного пользования».
*(2) Для ссудополучателя это имеет значение, поскольку в случае отчуждения вещи, переданной в безвозмездное пользование, или передачи ее в возмездное пользование третьему лицу, к новому собственнику или пользователю переходят права по ранее заключенному договору безвозмездного пользования, а его права в отношении вещи обременяются правами ссудополучателя (п. 1 ст. 700 ГК РФ). Иначе говоря, переход права собственности на предмет договора ссуды или передача его в возмездное пользование, не влекут прекращение права ссудополучателя на пользование вещью, что применительно к случаям, когда договор ссуды подлежит государственной регистрации, означает, что такое право должно быть основано на зарегистрированном договоре.
*(4) До 01.01.2017 соответствующие положения содержались в п. 1 ст. 4, п.п. 1, 4 ст. 26 Закона N 122-ФЗ.
Статья 22 ЗК РФ. Аренда земельных участков (действующая редакция)
1. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
2. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
4. Размер арендной платы определяется договором аренды.
5.1. Передача арендатором, являющимся лицом, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), допускается только в случае передачи указанным лицом прав и обязанностей по указанным договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования. Передача арендатором, являющимся некоммерческой организацией, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного данной некоммерческой организации для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), не допускается.
9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
10. В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.
11. Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
12. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Договоры аренды субаренды земельного участка безвозмездного срочного пользования земельным участком
ЗК РФ Статья 22. Аренда земельных участков
Позиции высших судов по ст. 22 ЗК РФ >>>
1. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
2. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(см. текст в предыдущей редакции)
4. Размер арендной платы определяется договором аренды.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(в ред. Федеральных законов от 22.07.2005 N 117-ФЗ, от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 03.07.2018 N 185-ФЗ, от 25.12.2018 N 485-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
5.1. Передача арендатором, являющимся лицом, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), допускается только в случае передачи указанным лицом прав и обязанностей по указанным договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования. Передача арендатором, являющимся некоммерческой организацией, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного данной некоммерческой организации для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), не допускается.
(п. 5.1 введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ)
(в ред. Федеральных законов от 22.07.2005 N 117-ФЗ, от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 03.07.2018 N 185-ФЗ, от 25.12.2018 N 485-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(см. текст в предыдущей редакции)
П. 9 ст. 22 распространяется на договоры, заключенные до 14.12.2011, обязательства сторон по которым не исполнены на указанную дату (ФЗ от 12.12.2011 N 427-ФЗ).
9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
(в ред. Федеральных законов от 24.07.2007 N 212-ФЗ, от 12.12.2011 N 427-ФЗ, от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(см. текст в предыдущей редакции)
10. В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.
11. Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
12. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
(п. 12 введен Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)