доля ипотечных сделок в 2019 году
До 70% ипотечных кредитов берут на покупку жилья на вторичном рынке
В отличие от рынка новостроек, вторичный рынок жилья не избалован государственным вниманием и поддержкой для тех, кто покупает с помощью ипотеки. Нет и «субсидий от застройщиков», которые стимулируют продажи строящегося жилья. Есть только банк и заемщик. Между тем, по данным кредиторов, около 70% ипотек выдается на приобретение квартир на вторичном рынке. В структуре всех сделок на вторичном рынке на ипотечные приходится от 40 до 80%, оценивают риелторы.
Все чаще по ипотеке приобретают премиальную недвижимость – по такой схеме проходит каждая пятая сделка, по данным «Миэля», в НДВ говорят о 8 сделках из 10. Часто это делается для того, чтобы не привлекать внимания к дорогой покупке, оплаченной разовым платежом.
Заемщики помолодели
Соотношение клиентов из возрастной группы 40+ и 25‒40 лет составляет сейчас 30% против 70%, пять лет назад их было поровну, говорят в «Инкоме».
С точки зрения банка работа на первичном и вторичном рынках отличается. Если в первом случае кредитор изначально оценивает проект и уже потом заемщика, то во втором – наоборот, сначала одобрение должен получить человек. По словам управляющего директора «Абсолют банка» Ивана Любименко, в среднем от получения решения до сделки на первичном рынке проходит 20 дней, на вторичном – 30‒40. Больше и пакет документов. «Риски для банка примерно равны», – добавляет Игорь Селезнев, начальник управления ипотечного кредитования МКБ. Но Любименко считает, что по кредитам на новостройки клиенты платят немного лучше.
По данным Управления Росреестра по Москве, всего за 2019 г. было зарегистрировано 89 979 договоров ипотечного жилищного кредитования. По статистике Центробанка, физическим лицам-резидентам в столице за 12 месяцев выдали 81 330 ипотечных жилищных кредитов (включая 23 в валюте). Из них 37 188 – под залог права требования по договорам участия в долевом строительстве. Входят ли в последнюю категорию сделки, заключенные на первичном рынке по договорам уступки требования, не уточняется. Если входят, то количество ипотек, выданных на вторичном рынке жилья Москвы, можно оценить как 44 142 штуки, или 54%. В целом по России этот показатель выше ‒ 73% (1 281 353 жилищных ипотечных кредита в рублях и 339 285 – под залог прав требования по ДДУ). «По данным ЦБ нельзя корректно определить доли первичного и вторичного рынка. Например, если у застройщика покупают готовое жилье, это может считаться продажей на вторичном рынке собственником, хотя это, по сути, первичный рынок», ‒ комментирует аналитик Юрий Кочетков. Но справедливость подобной оценки косвенно подтверждается статистикой банков. Так, в Сбербанке доля кредитов, выданных на покупку квартиры на вторичном рынке, в 2019 г. составила 75,6%. В «Абсолют банке» на вторичном рынке было выдано 69% ипотек (в Московском регионе – 58%). В среднем на покупку квартиры в Москве занимают 5,2‒5,5 млн руб. (по данным МКБ и «Миэль»).
Жилья на вторичном рынке по определению больше, чем новостроек. По данным ЦИАН, в Москве это 58 146 и 42 269 квартир (и апартаментов), в базе портала «Мир квартир» – 140 482 и 104 896 соответственно. Доля предложения жилья на вторичном рынке в базах почти одинакова: 57,9% в базе ЦИАН и 57,3% у «Мира квартир».
В районах массовой застройки жилье на вторичном рынке продается медленнее
Александр Крапин, президент ГК RWAY: «Наибольшим спросом на вторичном рынке пользовались квартиры в домах, построенных начиная с 2000-х гг., в таких районах, как Раменки, Хамовники, Некрасовка и Южное Бутово, на них приходится более 37% от общего числа квартир, выбывших с открытого рынка с декабря 2019 г. по январь 2020-го. Наше исследование спроса в Москве (без учета ЗелАО и ТиНАО) в этот период также показало, что более половины выбывших квартир, расположенных в домах 2000‒2019 гг. постройки, предлагались по ценам не более 300 000 руб./кв. м. Значительная доля приходится на 4-комнатные (38%), из которых более половины расположены в ЗАО и ЦАО. В целом в 2020 г. ликвидность московских квартир сохранится на уровне 2019 г. с незначительным ростом срока экспозиции. Одинаково быстро с рынка могут уйти как бюджетные предложения у МКАД по обе стороны, так и дорогие и большие по площади квартиры. Существенный фактор – объем вторичного рынка. Примером служат районы массовой застройки, где много инвестиционных квартир, в результате высокий уровень конкуренции приводит к увеличению сроков их реализации».
В отличие от новостроек, реализацию которых более жестко контролирует государство, жилье от частных собственников обращается по рыночным законам. «Ипотека в данном случае тоже исключительно коммерческий продукт и зависит от спроса со стороны потребителя и выгоды для банка», ‒ считает руководитель отдела компании «НДВ ‒ супермаркет недвижимости» Елена Мищенко.
Спрос и ставки
В 2019 г. при средней ставке в 10,6% Сбербанк выдал 493 663 ипотечных кредита для покупки квартиры на вторичном рынке, из них 55 117 ‒ в Москве и области. Это меньше, чем в 2018 г. (57 858 и 62 940 соответственно), когда средняя ставка составляла 9,5%, но больше, чем в предыдущие годы.
Спрос в целом коррелирует с динамикой ставок по кредиту. «В 2012‒2014 гг. около 30‒35% сделок на вторичном рынке жилья в нашей компании проходили с использованием ипотеки. В ажиотаже доходило до 40%. В середине лета 2015 г. лишь каждая пятая сделка проходила с привлечением кредита, затем спрос начал восстанавливаться, и в январе 2020 г. в компании 42% сделок были ипотечными», – описывает кривую спроса директор департамента вторичного рынка «Инком-недвижимости» Сергей Шлома. По его предположению, на статистику влияет состав покупателей: у компании это люди постарше, которые не хотят связывать себя кредитными обязательствами, опасаясь не справиться с такой нагрузкой. Покупатели моложе 40 лет более лояльно относятся к идее оформить кредит, добавляет он.
В компании «Миэль ‒ сеть офисов недвижимости» этот показатель за тот же период составил 71% от общего числа сделок. В «НДВ ‒ супермаркет недвижимости» долю ипотечных сделок на вторичном рынке Москвы оценивают в 70‒80%.
Введение ипотеки с господдержкой для новостроек оттянуло покупателей-заемщиков с вторичного рынка, но лишь поначалу. Доля ипотечных кредитов для приобретения жилья на вторичном рынке, выданных Сбербанком, уменьшилась с 71,6% в 2014 г. до 62,1% в 2015-м, но к 2019 г. выросла до 75,6%. Массового перехода на рынок новостроек покупателей с заемными средствами не отмечают и в «Инком-недвижимости». «Многие не имеют возможности использовать преимущества госпрограмм и покупать что-то в строящемся доме. Или люди выбирают квартиру рядом с прежним местом жительства, ‒ объясняет Шлома. – Если по соседству нет подходящего по цене ЖК, то с большой вероятностью варианты будут искать на вторичном рынке». Тем более что разница в ставках, существенная в 2015 г., уменьшалась и только в прошлом году вновь немного повысилась (до 0,43 п. п. у Сбербанка, например).
«Это своеобразная мера поддержки строительной отрасли, ‒ комментирует Мищенко. ‒ Новое жилье довольно часто покупают за деньги, вырученные от продажи имеющейся квартиры, а ее не продашь, если нет платежеспособного спроса, и его стимулируют более доступной ипотекой. В 2019-м потребовались новые меры взбодрить покупателей новостроек, и вновь условия для первичного рынка сделали максимально привлекательными». По данным Дом.РФ, в начале апреля средневзвешенная ставка для новостроек была 8,9%, для вторичного рынка – 9,09%. Сейчас застройщики вновь говорят о необходимости субсидировать ставки как о мере господдержки для спроса (и для продаж) или сами объявляют новые программы субсидирования. На вторичном рынке подобных мер ожидать не приходится.
В целевых показателях нацпроекта «Жилье и городская среда» на 2020 г. ставка по ипотеке должна была снизиться до 8,7%. Рынок приблизился к этой планке уже в начале года, но дальше на экономический кризис наложился эпидемиологический. По данным «Авито недвижимости», в I квартале спрос и предложение увеличивались на рынке вторичной недвижимости практически во всех регионах России – люди спасали рубли в недвижимости. А ставки по кредитам начали расти.
По данным Дом.РФ, за неделю с 28 марта по 3 апреля ‒ на 0,07 п. п. в среднем по топ-15 банков. У самого Дом.РФ и «Абсолют банка» лучшая ставка (минимально возможная с учетом всех вычетов для кредита любого размера) по сравнению с предыдущим месяцем выросла на 1 п. п. до 9,1% и 10,75% соответственно, в Совкомбанке ‒ на 1,4, Юникредитбанке – на 1,5, банке «Открытие» – на 1,6 (до 9,85%), а в Промвсязьбанке ‒ на 1,7 п. п. (до 9,5%). Рост в пределах 1% отмечен в Альфа-банке, Росбанке, Россельхозбанке, Райффайзенбанке и банке «Уралсиб». А в ВТБ, Сбербанке, Газпромбанке и банке «Возрождение» ставки остались на прежнем уровне. В результате в начале апреля 2020 г. минимальные лучшие ставки банков из топ-15, по данным аналитиков Дом.РФ, оказались у Газпромбанка (7,5%), ВТБ (7,9%), банка «Возрождение» (7,95%), Сбербанка (8,5%). В остальных ставки превысили 9%.
Риелторы назвали район Москвы с максимальной долей ипотечных сделок
Наибольшая в Москве доля ипотечных сделок с жильем по итогам 2020 года составила 85%. Такой показатель зафиксирован в Новой Москве, в поселении Новофедоровское, говорится в предоставленном «РБК-Недвижимости» обзоре риелторской компании «НДВ-Супермаркет Недвижимости».
Второе место в рейтинге также досталось одному из районов Новой Москвы — в поселении Воскресенское доля ипотечных сделок составила 79%. Третье место досталось району Крюково Зеленоградского АО, где в ипотеку заключили 78% всех сделок с жильем. В число районов с максимальной долей ипотечных сделок в 2020 году также вошли:
«Все эти районы также находятся вблизи МКАД, — отмечает руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Сергей Ковров. — В престижных районах, напротив, покупатели предпочитают приобретать квартиры за счет собственных средств и в рассрочку. Так, в Якиманке, Тверском, Дорогомилово доля ипотечных сделок не превышает 20%».
Средняя доля ипотечных сделок с жильем массового сегмента в 2020 году составляла порядка 65%, подсчитали аналитики. По числу оформленных ипотечных кредитов первое место досталось поселению Сосенское Новой Москвы, отметили в компании. Доля локации в общем объеме столичных жилищных кредитов составила 9%. Высокие показатели ТиНАО в компании объясняют реализацией нескольких крупных ЖК, которые пользуются спросом у покупателей-ипотечников.
Средняя стоимость купленной с привлечением жилищного кредита квартиры в Новой Москве составила по итогам года 7,3 млн руб. — на 19% больше, чем в 2019-м. В Старой Москве этот показатель, по данным «НДВ», составил порядка 13 млн руб., увеличившись за год на 13%. Аналогичные цифры (12,98 млн руб. и прирост на 13–14% за год) называют и в агентстве недвижимости «Бест-Новострой». Динамику в Новой Москве в компании оценивают в 16%, среднюю стоимость ипотечной квартиры — 7,25 млн руб.
«Рост среднего бюджета ипотечной сделки в ТиНАО в 2020 году увеличивался постоянно в отличие от Москвы в старых границах, где во втором квартале 2020 года размер ипотечной покупки ненамного, но все же сокращался: с 12,7 млн до 12,1 млн руб., после чего снова пошел в рост. В Подмосковье годовое увеличение бюджета ипотечной сделки составило 16% — с 4,33 млн в 2019 году до 5,03 млн в 2020-м», — отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
По оценке компании «Миэль», средняя стоимость ипотечной квартиры ежемесячно росла на 2–4% с августа по декабрь 2020-го, прирост за год составил 15%. «Максимальная сумма ипотечного кредита в Москве за последний год — 16 млн руб. при стоимости всего объекта 22,7 млн руб., — пояснила главный аналитик «Миэль» Екатерина Бережнова. — Минимальная сумма кредита в Москве составила 1,2 млн руб., в Московской области — 500 тыс. руб».
Средний возраст заемщика по итогам 2020 года составил 38 лет, 55% ипотечных сделок в компании заключили женщины. «Среди самых молодых покупателей жилья с привлечением ипотечного кредита в возрасте до 24 лет доля девушек еще выше — 70,6%», — говорит эксперт. Риелторы также отмечают увеличение доли несемейных заемщиков с 42% в 2019 году до 50% в 2020-м.
По итогам января 2021-го участники столичного рынка недвижимости отмечают не только рост среднего бюджета купленной в ипотеку квартиры, но и увеличение среднего срока кредита. Это объясняется желанием заемщиков сократить сумму ежемесячных платежей по кредиту.
Выдача ипотеки на новостройки в России достигла абсолютного рекорда
В июне в России выдано 40,6 тыс. жилищных кредитов на квартиры в новостройках на общую сумму 112,5 млрд руб. Это является абсолютным месячным рекорд за всю историю наблюдений. Такие данные содержатся в отчете Банка России об ипотечном кредитовании в июне 2020 года, сообщает Дом.РФ.
По итогам июня число ипотечных сделок на покупку квартир в строящихся многоэтажках в 1,5 раза превысило аналогичный показатель июня 2019 года. Доля ипотечных кредитов на строящееся жилье в общей выдаче также достигла исторического максимума: 35% всех выданных в июне кредитов в количественном выражении и 41% в денежном, свидетельствуют данные отчета.
По оценкам Дом.РФ, в втором квартале 2020 года почти три четверти сделок на рынке новостроек заключались с использованием ипотеки, в первом квартале квартале — около 60%. Эти данные свидетельствуют о перераспределении спроса со вторичного рынка жилья в пользу новостроек, отмечают аналитики Дом.РФ. По их словам, счета эскроу гарантируют безопасность сделок, а беспрецедентно низкие ставки по ипотечным кредитам обеспечивают его доступность.
По данным Центробанка, за первое полугодие 2020 года заемщики оформили 601,1 тыс. ипотечных кредитов на 1,4 трлн руб. Этот показатели больше, чем по итогам первого полугодия прошлого года — на 4% и 14% соответственно. Рынок ипотеки восстановился после сжатия в апреле текущего года, произошедшего под влиянием карантинных мер в связи с распространением коронавируса, считают аналитики Дом.РФ.
По предварительным оценкам Дом.РФ и Frank RG, в июле уверенный рост рынка продолжился — за первые две недели июля выдано ипотеки на сумму примерно 168 млрд руб. — это 75% ипотеки, выданной за весь июль 2019 года. По итогам 2020 года в общей сложности будет выдано около 1,2 млн кредитов на сумму до 3 трлн рублей, что соответствует уровню 2019 года, прогнозируют в Дом.РФ.
Госпрограммы ипотеки на покупку новостроек, в первую очередь льготная ипотека под 6,5%, по оценке аналитиков, стали главным фактором увеличения объемов ипотечного кредитования в России. Если в мае в рамках программы выдавался каждый четвертый ипотечный кредит в стране, то в июне — уже каждый третий. Интерес к программе сохранился на высоком уровне и в июле: за три недели выдано 28,2 тыс. кредитов на 78,1 млрд руб., отмечается в пресс-релизе Дом.РФ.
Госпрограмма льготной ипотеке по ставке 6,5% была запущена по поручению президента России Владимира Путина. Программа распространяется на покупку строящегося и готово жилья у застройщиков. Программа действует до 1 ноября 2020 года. Максимальная сумма ипотеки составлет 12 млн руб. в Москве и обаласти и Санкт-Петербурге, 6 млн руб. — в других регионах России. Правительство снизило первоначальный взнос по льготной ипотеке с 20 до 15%.
Ставки выданной ипотеки рухнули до минимумов за два года
Средневзвешенная ставка жилищных кредитов в рублях, выданных в течение месяца, опустилась в октябре до 9,4% годовых, следует из материалов ЦБ. Это минимальное значение за последние два года, говорится на сайте регулятора. Предыдущий минимум ставки был достигнут в сентябре 2018 г. и составлял 9,41%. В сентябре 2019 г. российские банки выдавали ипотеку в среднем под 9,68% годовых.
Средняя ставка ипотечных жилищных кредитов под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ) в октябре впервые опустилась ниже 9% и достигла 8,84% (9,12% в сентябре; прежнее минимальное значение – 9,05% – наблюдалось в августе 2018 г.). На долю таких кредитов приходится около 26% всех выданных в октябре жилищных ссуд. В портфеле рублевой задолженности россиян доля кредитов по залог ДДУ составляет 20%.
Несмотря на снижение ставок, выдачи жилищных кредитов по-прежнему отстают от показателей прошлого года. В октябре банки всего выдали 118 866 жилищных рублевых кредитов – это на 11% больше, чем в сентябре, но на 16% меньше по сравнению с октябрем 2018 г. Сумма выданных в октябре 2019 г. ссуд (271,7 млрд руб.) превысила сентябрьские показатели на 13,4%, но оказалась на 7% меньше, чем в октябре 2018 г.
Ипотека стремительно дешевеет
Совокупная задолженность по ипотечным жилищным кредитам в рублях и иностранной валюте (с учетом приобретенных кредитными организациями прав требования) на 1 ноября 2019 г. составила 7,47 трлн руб., констатирует ЦБ.
Ипотечные ставки начали падать весной, а осенью этот процесс ускорился. В сентябре регулятор опустил ключевую ставку до 7%, а в конце октября – до 6,5%, и банки стали удешевлять ипотеку с новой силой. В октябре изменения в программы ипотеки внесли Сбербанк, Газпромбанк, Альфа-банк, Дом.РФ, Райффайзенбанк, Россельхозбанк и другие крупные игроки рынка. В зависимости от банка и программы снижение составляло 0,3–0,8 п. п. По основным программам на первичном рынке жилья минимальные ставки ипотеки большинства указанных банков упали ниже 9% годовых, на вторичном – ниже 10% (при условии личного страхования заемщика).
Падение ставок продолжилось и в ноябре. По данным маркетингового агентства Marcs, к середине ноября процентные ставки по ипотечным кредитам понизились в 20 крупнейших банках еще на 0,2–0,6 п. п. А за последние пять дней сразу несколько крупных банков заявили об очередных изменениях в программах ипотечного кредитования. Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк, Дом.РФ, Связь-банк опустили ставки по всем программам или кредитам для отдельных категорий заемщиков на 0,5–1 п. п. Аналитики Marcs указывают, что к 28 ноября минимальные ставки по кредитам на первичном рынке и вторичном рынке у большинства из топ-15 банков для клиентов «с улицы» опустились ниже 9%, у трех банков из топ-15 по ипотеке на новостройки ставки упали ниже 8%.
Показатель средневзвешенной ставки жилищных кредитов отражает ситуацию на рынке ипотеки с временным лагом в 1–3 месяца, поэтому обновленные ставки предложения полностью отразятся в статистике ЦБ в начале 2020 г., считают аналитики Дом.РФ. По их оценкам, средневзвешенная ипотечная ставка в 2020 г. непременно опустится ниже 9%. Это произойдет уже в первом полугодии следующего года, уточняет руководитель направления банковских рейтингов НРК Михаил Доронкин.
К концу 2019 г. средняя ставка выдачи ипотеки достигнет 8,8–9% годовых, полагает главный аналитик ПСБ Дмитрий Монастыршин.
По прогнозу аналитиков НРК, всего в 2019 г. без учета сделок рефинансирования объем выданных ипотечных кредитов составит около 2,7 трлн руб., что близко к результату 2018 г. «В количественном выражении мы ожидаем небольшого снижения выдач относительно прошлого года, однако благодаря устойчивому росту средней суммы ипотечного кредита общий объем рынка останется не ниже уровня прошлого года», – поясняет Доронкин.
Росреестр зафиксировал новый ипотечный рекорд в Москве
С января по сентябрь 2021 года в Москве было зарегистрировано 92,3 тыс. договоров ипотечного кредитования. Это на 36,5% больше, чем годом ранее (67,6 тыс.), и на 44,3% превышает показатель за тот же период 2019 года (64 тыс.). Это абсолютный рекорд для первых трех кварталов за все годы статистических наблюдений, говорится в ежеквартальном отчете столичного управления Росреестра.
За девять месяцев в столице зарегистрировано 186,5 тыс ипотек в жилом и нежилом сегментах. Из них 11% (20 тыс.) пришлось на сентябрь, пояснили в ведомстве.
В Росреестре отмечают, что российская столица остается в лидерах по спросу на ипотеку, несмотря на ухудшение условий программы льготного ипотечного кредитования. По данным на 14 октября, на долю Москвы приходится 26,6% от общей суммы выданных в России кредитов по ипотечной госпрограмме. Всего в столице за этот период было выдано 38,9 тыс. льготных ипотек на сумму 503,9 млрд руб.
По данным «Дом.РФ», в число регионов — лидеров по выдаче льготной ипотеки наряду с Москвой входят Санкт-Петербург, Подмосковье, Краснодарский край, Свердловская и Тюменская области. Всего с начала 2021 года в России выдано более 263 тыс. жилищных кредитов на новостройки по программе льготной ипотеки.