доля жилья приобретаемого в ипотеку
До 90% квартир в новостройках покупается через ипотеку
Наши проекты
Контакты
Рассылки «Ведомостей» — получайте главные деловые новости на почту
Ведомости в Facebook
Ведомости в Twitter
Ведомости в Telegram
Ведомости в Instagram
Ведомости в Flipboard
Решение Федеральной службы по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) от 27 ноября 2020 г. ЭЛ № ФС 77-79546
Учредитель: АО «Бизнес Ньюс Медиа»
И.о. главного редактора: Казьмина Ирина Сергеевна
Рекламно-информационное приложение к газете «Ведомости». Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) за номером ПИ № ФС 77 – 77720 от 17 января 2020 г.
Любое использование материалов допускается только при соблюдении правил перепечатки и при наличии гиперссылки на vedomosti.ru
Новости, аналитика, прогнозы и другие материалы, представленные на данном сайте, не являются офертой или рекомендацией к покупке или продаже каких-либо активов.
Сайт использует IP адреса, cookie и данные геолокации Пользователей сайта, условия использования содержатся в Политике по защите персональных данных
Все права защищены © АО Бизнес Ньюс Медиа, 1999—2021
Любое использование материалов допускается только при соблюдении правил перепечатки и при наличии гиперссылки на vedomosti.ru
Новости, аналитика, прогнозы и другие материалы, представленные на данном сайте, не являются офертой или рекомендацией к покупке или продаже каких-либо активов.
Все права защищены © АО Бизнес Ньюс Медиа, 1999—2021
Решение Федеральной службы по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) от 27 ноября 2020 г. ЭЛ № ФС 77-79546
Учредитель: АО «Бизнес Ньюс Медиа»
И.о. главного редактора: Казьмина Ирина Сергеевна
Рекламно-информационное приложение к газете «Ведомости». Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) за номером ПИ № ФС 77 – 77720 от 17 января 2020 г.
Сайт использует IP адреса, cookie и данные геолокации Пользователей сайта, условия использования содержатся в Политике по защите персональных данных
До 70% ипотечных кредитов берут на покупку жилья на вторичном рынке
В отличие от рынка новостроек, вторичный рынок жилья не избалован государственным вниманием и поддержкой для тех, кто покупает с помощью ипотеки. Нет и «субсидий от застройщиков», которые стимулируют продажи строящегося жилья. Есть только банк и заемщик. Между тем, по данным кредиторов, около 70% ипотек выдается на приобретение квартир на вторичном рынке. В структуре всех сделок на вторичном рынке на ипотечные приходится от 40 до 80%, оценивают риелторы.
Все чаще по ипотеке приобретают премиальную недвижимость – по такой схеме проходит каждая пятая сделка, по данным «Миэля», в НДВ говорят о 8 сделках из 10. Часто это делается для того, чтобы не привлекать внимания к дорогой покупке, оплаченной разовым платежом.
Заемщики помолодели
Соотношение клиентов из возрастной группы 40+ и 25‒40 лет составляет сейчас 30% против 70%, пять лет назад их было поровну, говорят в «Инкоме».
С точки зрения банка работа на первичном и вторичном рынках отличается. Если в первом случае кредитор изначально оценивает проект и уже потом заемщика, то во втором – наоборот, сначала одобрение должен получить человек. По словам управляющего директора «Абсолют банка» Ивана Любименко, в среднем от получения решения до сделки на первичном рынке проходит 20 дней, на вторичном – 30‒40. Больше и пакет документов. «Риски для банка примерно равны», – добавляет Игорь Селезнев, начальник управления ипотечного кредитования МКБ. Но Любименко считает, что по кредитам на новостройки клиенты платят немного лучше.
По данным Управления Росреестра по Москве, всего за 2019 г. было зарегистрировано 89 979 договоров ипотечного жилищного кредитования. По статистике Центробанка, физическим лицам-резидентам в столице за 12 месяцев выдали 81 330 ипотечных жилищных кредитов (включая 23 в валюте). Из них 37 188 – под залог права требования по договорам участия в долевом строительстве. Входят ли в последнюю категорию сделки, заключенные на первичном рынке по договорам уступки требования, не уточняется. Если входят, то количество ипотек, выданных на вторичном рынке жилья Москвы, можно оценить как 44 142 штуки, или 54%. В целом по России этот показатель выше ‒ 73% (1 281 353 жилищных ипотечных кредита в рублях и 339 285 – под залог прав требования по ДДУ). «По данным ЦБ нельзя корректно определить доли первичного и вторичного рынка. Например, если у застройщика покупают готовое жилье, это может считаться продажей на вторичном рынке собственником, хотя это, по сути, первичный рынок», ‒ комментирует аналитик Юрий Кочетков. Но справедливость подобной оценки косвенно подтверждается статистикой банков. Так, в Сбербанке доля кредитов, выданных на покупку квартиры на вторичном рынке, в 2019 г. составила 75,6%. В «Абсолют банке» на вторичном рынке было выдано 69% ипотек (в Московском регионе – 58%). В среднем на покупку квартиры в Москве занимают 5,2‒5,5 млн руб. (по данным МКБ и «Миэль»).
Жилья на вторичном рынке по определению больше, чем новостроек. По данным ЦИАН, в Москве это 58 146 и 42 269 квартир (и апартаментов), в базе портала «Мир квартир» – 140 482 и 104 896 соответственно. Доля предложения жилья на вторичном рынке в базах почти одинакова: 57,9% в базе ЦИАН и 57,3% у «Мира квартир».
В районах массовой застройки жилье на вторичном рынке продается медленнее
Александр Крапин, президент ГК RWAY: «Наибольшим спросом на вторичном рынке пользовались квартиры в домах, построенных начиная с 2000-х гг., в таких районах, как Раменки, Хамовники, Некрасовка и Южное Бутово, на них приходится более 37% от общего числа квартир, выбывших с открытого рынка с декабря 2019 г. по январь 2020-го. Наше исследование спроса в Москве (без учета ЗелАО и ТиНАО) в этот период также показало, что более половины выбывших квартир, расположенных в домах 2000‒2019 гг. постройки, предлагались по ценам не более 300 000 руб./кв. м. Значительная доля приходится на 4-комнатные (38%), из которых более половины расположены в ЗАО и ЦАО. В целом в 2020 г. ликвидность московских квартир сохранится на уровне 2019 г. с незначительным ростом срока экспозиции. Одинаково быстро с рынка могут уйти как бюджетные предложения у МКАД по обе стороны, так и дорогие и большие по площади квартиры. Существенный фактор – объем вторичного рынка. Примером служат районы массовой застройки, где много инвестиционных квартир, в результате высокий уровень конкуренции приводит к увеличению сроков их реализации».
В отличие от новостроек, реализацию которых более жестко контролирует государство, жилье от частных собственников обращается по рыночным законам. «Ипотека в данном случае тоже исключительно коммерческий продукт и зависит от спроса со стороны потребителя и выгоды для банка», ‒ считает руководитель отдела компании «НДВ ‒ супермаркет недвижимости» Елена Мищенко.
Спрос и ставки
В 2019 г. при средней ставке в 10,6% Сбербанк выдал 493 663 ипотечных кредита для покупки квартиры на вторичном рынке, из них 55 117 ‒ в Москве и области. Это меньше, чем в 2018 г. (57 858 и 62 940 соответственно), когда средняя ставка составляла 9,5%, но больше, чем в предыдущие годы.
Спрос в целом коррелирует с динамикой ставок по кредиту. «В 2012‒2014 гг. около 30‒35% сделок на вторичном рынке жилья в нашей компании проходили с использованием ипотеки. В ажиотаже доходило до 40%. В середине лета 2015 г. лишь каждая пятая сделка проходила с привлечением кредита, затем спрос начал восстанавливаться, и в январе 2020 г. в компании 42% сделок были ипотечными», – описывает кривую спроса директор департамента вторичного рынка «Инком-недвижимости» Сергей Шлома. По его предположению, на статистику влияет состав покупателей: у компании это люди постарше, которые не хотят связывать себя кредитными обязательствами, опасаясь не справиться с такой нагрузкой. Покупатели моложе 40 лет более лояльно относятся к идее оформить кредит, добавляет он.
В компании «Миэль ‒ сеть офисов недвижимости» этот показатель за тот же период составил 71% от общего числа сделок. В «НДВ ‒ супермаркет недвижимости» долю ипотечных сделок на вторичном рынке Москвы оценивают в 70‒80%.
Введение ипотеки с господдержкой для новостроек оттянуло покупателей-заемщиков с вторичного рынка, но лишь поначалу. Доля ипотечных кредитов для приобретения жилья на вторичном рынке, выданных Сбербанком, уменьшилась с 71,6% в 2014 г. до 62,1% в 2015-м, но к 2019 г. выросла до 75,6%. Массового перехода на рынок новостроек покупателей с заемными средствами не отмечают и в «Инком-недвижимости». «Многие не имеют возможности использовать преимущества госпрограмм и покупать что-то в строящемся доме. Или люди выбирают квартиру рядом с прежним местом жительства, ‒ объясняет Шлома. – Если по соседству нет подходящего по цене ЖК, то с большой вероятностью варианты будут искать на вторичном рынке». Тем более что разница в ставках, существенная в 2015 г., уменьшалась и только в прошлом году вновь немного повысилась (до 0,43 п. п. у Сбербанка, например).
«Это своеобразная мера поддержки строительной отрасли, ‒ комментирует Мищенко. ‒ Новое жилье довольно часто покупают за деньги, вырученные от продажи имеющейся квартиры, а ее не продашь, если нет платежеспособного спроса, и его стимулируют более доступной ипотекой. В 2019-м потребовались новые меры взбодрить покупателей новостроек, и вновь условия для первичного рынка сделали максимально привлекательными». По данным Дом.РФ, в начале апреля средневзвешенная ставка для новостроек была 8,9%, для вторичного рынка – 9,09%. Сейчас застройщики вновь говорят о необходимости субсидировать ставки как о мере господдержки для спроса (и для продаж) или сами объявляют новые программы субсидирования. На вторичном рынке подобных мер ожидать не приходится.
В целевых показателях нацпроекта «Жилье и городская среда» на 2020 г. ставка по ипотеке должна была снизиться до 8,7%. Рынок приблизился к этой планке уже в начале года, но дальше на экономический кризис наложился эпидемиологический. По данным «Авито недвижимости», в I квартале спрос и предложение увеличивались на рынке вторичной недвижимости практически во всех регионах России – люди спасали рубли в недвижимости. А ставки по кредитам начали расти.
По данным Дом.РФ, за неделю с 28 марта по 3 апреля ‒ на 0,07 п. п. в среднем по топ-15 банков. У самого Дом.РФ и «Абсолют банка» лучшая ставка (минимально возможная с учетом всех вычетов для кредита любого размера) по сравнению с предыдущим месяцем выросла на 1 п. п. до 9,1% и 10,75% соответственно, в Совкомбанке ‒ на 1,4, Юникредитбанке – на 1,5, банке «Открытие» – на 1,6 (до 9,85%), а в Промвсязьбанке ‒ на 1,7 п. п. (до 9,5%). Рост в пределах 1% отмечен в Альфа-банке, Росбанке, Россельхозбанке, Райффайзенбанке и банке «Уралсиб». А в ВТБ, Сбербанке, Газпромбанке и банке «Возрождение» ставки остались на прежнем уровне. В результате в начале апреля 2020 г. минимальные лучшие ставки банков из топ-15, по данным аналитиков Дом.РФ, оказались у Газпромбанка (7,5%), ВТБ (7,9%), банка «Возрождение» (7,95%), Сбербанка (8,5%). В остальных ставки превысили 9%.
В России выдали 10 млн ипотечных кредитов за всю историю
За 20 лет существования ипотечного рынка в России было выдано более 10 млн кредитов на жилье. Таким образом, ипотека позволила улучшить жилищные условия свыше 15% российских семей, сообщает в пресс-релизе госкомпания «Дом.РФ» со ссылкой на статистику Банка России.
За счет ипотечного кредитования приобретено более 540 млн кв. м жилья — это превышает объем жилищного фонда таких крупных городов, как Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург, Самара и Краснодар вместе взятых, поясняют аналитики.
В марте 2020 года, по данным Центробанка, было выдано более 122 тыс. кредитов на сумму 305,6 млрд руб. Это на 20% больше, чем годом ранее в количественном выражении и на 36% — в денежном. Таким образом, март стал одним из трех самых успешных месяцев для ипотечного рынка России. Более высокие темпы роста выдачи наблюдались только в декабре 2018 года и в декабре 2019 года, говорится в сообщении.
Вместе с тем из-за введения режима самоизоляции в апреле 2020 года существенно снизился спрос на жилье: по данным опроса ВЦИОМ, проведенного по заказу «Дом.РФ», только 24% россиян считают текущий момент удачным для покупки квартиры — это минимум за последние три года. В связи с этим в апреле ожидается временное снижение объемов ипотечного кредитования, прогнозируют эксперты.
Объем выданной ипотеки в России во время карантина (с 1 по 22 апреля) сократился в два раза по сравнению с мартом, сообщили аналитики Объединенного кредитного бюро. По их данным, в марте в России было выдано 120 тыс. ипотечных кредитов на 300,5 млрд руб., а в апреле — в два раза меньше.
Можно ли сразу разделить на доли ипотечную квартиру?
— Живу с мужем в гражданском браке. Планируем взять квартиру в ипотеку. У меня есть 35% на первоначальный взнос на квартиру. Но оформлять квартиру планировали на мужа, так как у него официально подтвержденный доход. Платить ипотеку тоже планируем вместе. Вопрос: можно ли сразу разделить на доли ипотечную квартиру, если только муж трудоустроен? Я в данный момент не трудоустроена официально.
Отвечает адвокат по семейным спорам Елена Мартынова:
По закону недвижимость может быть оформлена в долевую собственность с определением долей между сторонами независимо от того, будет ли она куплена за наличные деньги или в ипотеку, находятся ли стороны в официальном или гражданском браке. В кредитном договоре стороны будут иметь статус созаемщиков, обязанных в долевом отношении платить ипотечные взносы. Препятствия могут возникнуть только со стороны банков, не желающих брать на себя риски в случае разрыва пары, официально не узаконившей свои отношения, где одна из сторон неплатежеспособна (не трудоустроена).
Оформлять собственность и ипотечный кредит только на имя неофициального супруга не рекомендуется. Поскольку в будущем он может оспорить права второго супруга, официально не вносящего взносы на погашение ипотечного кредита и не имеющего с ним общего бюджета. В настоящий момент на законодательном уровне решается вопрос приравнивания прав и обязанностей супругов, находящихся в гражданском браке, к официально зарегистрированным, однако это момент до конца еще не урегулирован.
Отвечает судебный юрист отдела «Адвокатские услуги» юридической компании Urvista Рената Кашина:
Как мы понимаем, под «гражданским» браком Вы подразумеваете совместное проживание без регистрации брака в ЗАГС. При таких отношениях отсутствуют права и обязанности супругов, отсутствует режим совместного имущества супругов. Поэтому разделить на доли ипотечную квартиру не получится ни во время совместного проживания, ни в случае распада Ваших отношений, так как она всегда будет принадлежать только Вашему «гражданскому» супругу, даже если Вы внесете из своих средств первоначальный взнос и будете вместе платить кредит.
Для определения долей в квартире Вам необходимо либо регистрировать официальный брак и после заключения брака покупать квартиру в ипотеку — тогда имущество, зарегистрированное на одного из супругов, будет считаться совместно нажитым имуществом обоих супругов и его можно будет разделить по ½ доле в случае расторжения брака — либо не регистрировать брак в органах ЗАГС, но выступать в кредитном договоре в качестве созаемщика вместе с гражданским супругом. Таким образом, вы вместе будете платить кредит, а также вместе с неофициальным мужем Вы лично будете выступать в качестве покупателя в договоре купли-продажи квартиры и сможете зарегистрировать право собственности на квартиру по ½ доле на каждого.
Отвечает директор офиса вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Банки действительно рассматривают доходы заемщиков и их супругов, однако стоит учитывать, что квартира, приобретенная в официальном браке, априори будет считаться совместной собственностью. Стоит отметить, что многие банки просят выводить неплатежеспособных супругов из числа правообладателей посредством брачного договора. Такие требования выдвигают банки «ДельтаКредит» и «Альфа-банк». Долевая собственность в Вашем случае возможна только при подписании соглашения о разделе имущества либо иного способа определения долей.
Отвечает заместитель генерального директора по продажам компании «Бон Тон» Валерия Цветкова:
Приобретаемая квартира будет находиться в залоге у банка, поэтому различного рода действия, связанные с объектом недвижимости, подразумевают получение согласия от кредитного учреждения-залогодержателя. По сути решение вопроса переходит в рамки доверительных отношений — гражданский муж может наделить долями в квартире после погашения ипотеки.
Отвечает специалист по сопровождению сделок с недвижимостью АН «Загородный стиль» Виктория Нардина:
В такой ситуации у Вас есть два варианта.
Лично по моему опыту, лучше первый вариант: покупаете квартиру в общую совместную собственность, и в случае неприятных обстоятельств половина точно Ваша. Здесь все более прозрачно: вместе взяли ипотеку, вместе стали собственниками, вместе ее и платите.
Есть еще запасной вариант — взять созаемщиком кого-то из Ваших родственников (родителей, например) и какую-то часть квартиры оформить на него.
Отвечает юрисконсульт офиса «Новослободское» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Валентина Киселёва:
Как правило, при покупке квартиры в ипотеку объект оформляется в собственность того лица, которое является заемщиком денежных средств. Для оформления квартиры в собственность нескольких лиц необходимо, чтобы все эти лица являлись созаемщиками. Возможность включения Вас в число созаемщиков необходимо обсуждать с банком, в котором планируется взять кредит.
При оформлении квартиры только на Вашего гражданского мужа квартира станет его личной собственностью, и в случае прекращения между вами отношений возможность выделения Вам доли квартиры будет зависеть только от его желания.
Отвечает адвокат, управляющий партнер компании Sdelky.ru Денис Вольнов:
Есть несколько вариантов оформления квартиры, приобретаемой с использованием кредитных средств. При условии, что второй супруг выступает созаемщиком или поручителем по кредиту, возможно оформить в совместную (без определения долей) или в долевую собственность (доли определены). Также возможно оформление в единоличную собственность заемщика (титульным собственником будет один супруг).
В ситуации, когда титульным собственником является один из супругов, квартира будет находиться в совместной собственности в силу закона. Чтобы понять, какой вариант оформления возможен, необходимо ознакомиться с позицией банка, так как у каждого банка свои требования к оформлению недвижимости и заемщикам. Если необходимо учесть вклад в приобретаемую квартиру личных денежных средств одного из супругов, можно воспользоваться вариантом заключения брачного договора, который подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Согласно ст. 42 ГК РФ брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов. Соответственно, стороны заранее, до приобретения имущества, могут предусмотреть юридические последствия той или иной сделки.
Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):
Если вы с мужем в браке, то независимо от того, на кого оформлена квартира, она ваша совместная собственность. Даже если по документам собственник — супруг, то у Вас все равно есть ½. Либо же Вы можете изначально оформить квартиру не в совместную (супружескую) собственность, а в долевую, то есть по ½ доли каждому. Но здесь нужно будет искать банк, который бы это одобрил. Так как обычно титульным заемщиком (тем, на кого оформлена квартира) выступает тот супруг, кто официально работает. А созаемщиком идет второй из супругов.
Еще отмечу, что если сумма первоначального взноса — Ваша личная, то на случай развода стоит подстраховаться и оформить договор дарения этих денег именно Вам, например, от Ваших родителей. Тогда в случае развода у Вас будет доказательство того, что треть квартиры куплена на Ваши личные сбережения, а значит, делиться пополам будет только оставшаяся часть.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.
Ипотека на долю в квартире или комнату
Под ипотекой обычно понимают кредит на покупку целой квартиры, дома или другого типа недвижимости. Также существует возможность взять ипотечный кредит только на часть жилья, например на одну комнату или на одну из долей права собственности на помещение. Такие программы есть не у всех банков, а у самой процедуры есть свои особенности и ограничения. Разбираемся, при каких условиях можно оформить ипотеку на долю или комнату в квартире, и что для этого может потребоваться.
Можно ли взять ипотеку на долю в квартире, в каких ситуациях это возможно
Долевое владение — это распространенный вид права собственности в России. Необходимость выкупа долей может возникнуть при разделе совместно нажитого имущества или наследства, выкупе коммунальных помещений у нескольких собственников. Если средств не хватает, можно подать заявку на ипотеку.
Основных сценариев, по которым можно оформить ипотеку на комнату или одну из долей жилого помещения, существует три:
первоначальная покупка одной из долей, если покупатель не владеет другими долями в помещении
выкуп дополнительной доли вдобавок к уже имеющейся для увеличения жилого пространства
выкуп последней доли в квартире, чтобы стать единоличным собственником недвижимости
В первый или второй сценарий можно включить приобретение выделенной комнаты в коммунальной квартире.
Шансы получить одобрение на ипотеку выше в случае выкупа последней доли, поскольку тогда исчезает необходимость получать согласие всех собственников недвижимости на сделку и передачу всей квартиры в залог.
Как оформить ипотеку на комнату или долю
Процесс оформления такой ипотеки мало отличается от заключения стандартного ипотечного договора. Для этого нужно подать заявку на предварительное одобрение кредита, подготовить первоначальный взнос, собрать все необходимые документы по заемщику и по приобретаемому объекту и предоставить их в банк для окончательного согласования суммы и условий. Договоры подобного вида заключаются реже, чем классические договоры по ипотеке, каждую ситуацию банки рассматривают индивидуально.
У данного вида ипотеки есть свои нюансы, которые следует учесть перед началом оформления договора. Например, обязательными дополнительными этапами будет оформление договоренностей с владельцами других долей или комнат, а также проверка жилплощади на соответствие условиям банка.
Особенности оформления
Оформить ипотечный кредит на долю в помещении можно только при покупке вторичного жилья — в новостройках или строящихся домах такие операции проводить нельзя.
Если у квартиры есть другие собственники, необходимо, чтобы они были согласны с продажей части помещения и при этом не планировали выкупать ее самостоятельно. Дело в том, что преимущественное право приобретения комнаты или одной из долей принадлежит владельцам остальных частей жилплощади, вне зависимости от того, проживают они здесь или нет. Согласие собственников является первоочередным, желательно его получить до момента обращения в банк, иначе все действия могут оказаться напрасными.
Жилая недвижимость должна отвечать условиям банка, не быть в залоге, не находиться в ветхом или предназначенном к сносу здании. Поскольку такие объекты имеют довольно низкую ликвидность, банки будут обращать особое внимание на юридическую чистоту объекта и его фактическое состояние.
Порядок оформления
Для начала заемщику необходимо подготовить собственные документы для предварительного рассмотрения в банке: