должен ли риэлтор вернуть деньги если сделка не состоялась
Сделка по недвижимости не состоялась? Останьтесь в плюсе!
Покупка квартиры — серьезное решение, и, конечно, всегда хочется, чтобы она прошла, что называется, «как по маслу». Любые препятствия на пути к желаемому жилью могут существенно испортить жизнь. А в некоторых случаях приходится защищать свои права в суде. С такой необходимостью столкнулась наша героиня, которая деньги заплатила… а ключи не получила.
Фабула дела
Жительница города Домодедово решила приобрести квартиру и нашла вариант на рынке вторичного жилья, который ее устраивал. Она заключила с владельцем недвижимости предварительный договор купли-продажи, по которому стороны приняли на себя обязательства в дальнейшем заключить основной договор.
Оговоренную сумму (1400 000 рублей) покупательница передала, однако продавец нарушил сроки предварительного договора, иного соглашения не заключил, квартиру к передаче не подготовил.
Отчаявшись решить вопрос «мирным путем» (на досудебную претензию ответа не последовало), она обратилась в суд с требованием вернуть ей уплаченную сумму, а также неустойку.
Ход разбирательства
Суд установил, что оговоренная сумма была передана ответчику в срок и в полном объеме. А вот с его стороны никаких действий произведено не было: не заключен договор купли-продажи, право собственности на истицу не оформлено.
Односторонний отказ от обязательств в подобных обстоятельствах недопустим. Действие предварительного договора заканчивается по истечению оговоренного срока, если не будет заключен «основной» договор. Если этого не произошло, деньги должны быть возвращены стороне покупателя.
Таким образом, суд пришел к выводу, что истица имеет право рассчитывать на возврат своих денег, так как она условия договора не нарушала. Но может ли она требовать что-то сверх этого?
Также был рассмотрен вопрос уплаты неустойки в пользу истицы, ведь несостоявшийся продавец пользовался полученными деньгами, в то время как покупательница доступа к ним не имела. При оценке размера компенсации на суд возлагается обязанность оценить соотношение между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба. При этом учитываются многие факторы, такие как инфляция на рассматриваемый период, платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым в соответствующем регионе в этот период, и так далее.
Помимо этого Закон «О защите прав потребителей» предусматривает штраф, который по сути является формой законной неустойки, мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств. Вообще он составляет половину от суммы, о которой идет спор, но суд может снизить эту сумму.
На основании вышесказанного суд постановил!
Взыскать в пользу истицы в общей сложности:
1 400 000 руб. — возврат денежных средств
70 000 руб. — неустойка
10 000 руб. — компенсация морального вреда
500 000 руб. — штраф за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке
16 000 руб. — расходы на оплату государственной пошлины
Заплатили деньги риэлтору, сделка не состоялась. Деньги оплачивали переводом на карту, сумма 15 тысяч рублей.
Заплатили деньги риэлтору, сделка не состоялась.
Деньги оплачивали переводом на карту, сумма 15 тысяч рублей.
Какой порядок действий для того чтобы вернуть?
Ответы на вопрос:
У вас с риэлтором должен быть заключен договор (ст.420 ГК РФ), в котором должны быть указаны условия возврата денег. Прочитайте его внимательно. Если возврат предусмотрен, то скорее всего частичный возврат. Но может быть вообще не предусмотрен возврат денег, если сделка не состоялась по вине риэлтора.
Вам следует написать досудебную претензию а затем в случае отказа в ее удовлетворении обращаться с иском в суд о расторжении договора и взыскании причиненного материального и морального ущерба, а также убытков согласно Зап РФ, ст. 15, 151 ГК РФ, иск оформите в соответствии со ст. 131, 132 ГПК РФ.
возврат средств при фактическом неоказании услуги регламентирован и договором, а в Вашем случае и Законом » О защите прав потребителей «В порядке ст. 32 данного закона, Вы имеете право в любое время отказаться от исполнения договора.
Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.
В этой связи Вам необходимо направить риелтору претензию о возврате средств, ранее зачисленных путем безналичного платежа.
Чтобы дать полный ответ, необходимо смотреть договор, заключённый с риэлтором, а также по какой причине не состоялась сделка.
Но в любом случае сначала составляется претензия, там указывается срок в течение которого должен быть произведён возврат денежных средств, в случае неисполнения требований необходимо будет обратиться в суд.
Отказ от договора с риэлтором содержит решение суда: п. 76 постановления №25 Пленума ВС РФ (23.06.2015). «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ»
Расторгнуть договор с риэлтором в одностороннем порядке без штрафа можно, если посредник не сможет доказать, что фактически понес расходы на выполнение своих обязательств, прописанных в соглашении, а это квитанции и чеки (п. 1 ст 450 ГК РФ). Учтите, что обязательно составление и вручение уведомление нарочно или по почте (с уведомлением) на адрес риэлтерской фирмы. Если дело дойдет до суда, то квиток, который, выдают на почте при отправке почтового отправления либо подпись руководителя риэлтерской конторы о получении уведомления будет доказательством, что вы изъявили желание как разорвать договор с риэлтором на оказание услуг.
уважаемый Андрей! Основания для взыскания средств зависят от того, был ли у Вас с риэлтором заключен договор. Если был заключен договор на оказание услуг (ст.779-783 ГК РФ), то предъявите претензию с требованием возврата денежных средств, т.к. услуга не была оказана. Более того, у Вас вообще есть право на односторонний отказ от исполнения договора. Согласно статье 32 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I «О защите прав потребителей» (далее: Закона) «потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору».
Если услуга оказана некачественно, не в указанный в договоре срок, то согласно ст.28-29 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I «О защите прав потребителей» Вы вправе вернуть деньги, отказавшись от оказания услуги.
Если же договора не заключалось с риэлтором, то денежные средства можно вернуть как неосновательное обогащение на основании п.1 ст.1102 ГК РФ
Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
В любом случае предъявите претензию с требованием возврата денежных средств, поставив срок 10 дней. Если деньги не вернут, то по одному из вышеупомянутых оснований Вы вправе вернуть деньги через суд согласно ст.131-132 ГПК РФ. Доказательством факта передачи денег будет банковская выписка, подтверждающая факт передачи денег (ст.55-56 ГПК РФ). Так что риэлтор не отвертится. А вот факт того, что он вправе претендовать на эти средства, предоставьте доказывать уже ему. Согласно части 1 статьи 56 ГПК РФ «каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом». Удачи Вам в разрешении Вашего вопроса!
Как не попасть на недобросовестного риелтора: 7 правил
Каждый хоть раз в жизни обращался к услугам риелторов. Но сейчас работа таких специалистов на законодательном уровне никак не регулируется с точки зрения государственной аттестации и лицензий. По сути, любой может оказывать риелторские услуги. Поэтому есть шанс столкнуться с непрофессионалом или даже мошенником.
Вместе с экспертами рассказываем, как этого избежать.
Правило 1. Экспресс-мониторинг
Прежде чем воспользоваться услугой риелтора, нужно удостовериться, что перед вами профессионал. Выбор грамотного специалиста актуален и для продавца, и для покупателя недвижимости. Для этого необходимо сначала провести экспресс-мониторинг, советует директор по поддержке риелторского бизнеса ГК «Миэль» Юлия Федулаева. «В крупных агентствах с многолетним опытом есть колл-центры, куда можно позвонить и узнать, действительно такой специалист работает в компании. В любом агентстве клиенту помогут по звонку подтвердить личность агента», — отметила она.
Еще можно изучить профиль в социальных сетях, персональную страницу на сайте агентства, в котором работает риелтор, почитать отзывы о нем, запросить резюме. Также можно проверить, состоит ли специалист в какой-либо профессиональной организации (например, Гильдии риелторов Москвы), включен ли он в реестр Российской гильдии риелторов. Принадлежность к профессиональному сообществу означает, что специалист как минимум прошел определенные фильтры, имеет аттестацию и удостоверение.
«Сейчас в России нет официального реестра риелторов. Чтобы стать им, не нужно получать лицензию или вступать в саморегулируемую организацию. Можно добровольно получить сертификат на соответствие риелторских услуг требованиям. Информация о сертифицированных риелторах находится на сайте Российской гильдии риелторов. Но даже сертификация риелтора не дает 100%-ной гарантии потребителю», — отметила юрист адвокатского бюро Asterisk Анастасия Гежина.
Правило 2. Страхование ответственности
Любые отношения клиента и агента должны быть закреплены договором. В нем нужно указать ответственность риелтора за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств. «Иначе будет сложно доказать, что риелтор участвовал в сделке. Если же договор заключается с агентством недвижимости, важно узнать, застрахована ли его профессиональная ответственность. Это должно быть подтверждено страховым полисом, что обеспечит максимальную защиту интересов покупателя», — отметила член Ассоциации юристов России (АЮР) Ольга Эттлер.
Страхование профессиональной ответственности риелторов позволяет снизить риски возможного ущерба сделок с недвижимостью. Поскольку даже добросовестный риелтор может по каким-то причинам не получить всю информацию об объекте недвижимости, из-за чего в будущем сделка может быть оспорена. Также можно застраховать титул на квартиру. Титульное страхование снижает риски покупателя, что в дальнейшем договор купли-продажи будет оспорен. К таким рискам относятся:
Правило 3. Выписка и время на изучение договора
Самому покупателю до выхода на сделку следует получить выписку из Росреестра на квартиру. Юристы рекомендует заказывать расширенную выписку: она позволит проверить текущего собственника, предыдущих владельцев, цепочку перехода прав на квартиру и существующие обременения (залоги, аресты).
Также необходимо детально изучить договор. Заранее попросить у продавца проект договора и разумное время, чтобы прочитать его и посоветоваться с юристами. «Черные риелторы» предпочитают не работать с дотошными покупателями. Если вы возьмете тайм-аут для консультации с юристом, «черный риелтор» с высокой вероятностью выйдет из сделки», — отметила Анастасия Гежина.
Правило 4. Осмотр квартиры и задаток
Обязательно нужно осмотреть квартиру вместе с продавцом. Если квартира продается с мебелью или техникой — составить опись. «Черные риелторы» зачастую не имеют доступа к квартире, которую они продают. Настоять на совместном осмотре квартиры — хороший способ обезопасить себя от незаконной сделки», — советует юрист Asterisk.
Также не стоит вносить деньги за квартиру до подписания договора. Недобросовестные продавцы часто требуют от покупателей внести задаток на самом старте переговоров — до осмотра квартиры и согласования договора. Обычно это мотивируется высоким спросом на конкретную квартиру и большим количеством претендующих на нее покупателей.
Оставлять задаток или аванс стоит, если покупатель проверил собственника, осмотрел квартиру и точно намерен ее покупать. Но и их передачу тоже нужно документально подтвердить. Юристы рекомендуют письменно согласовать с продавцом природу платежа (задаток или аванс) и его судьбу в случае, если договор не будет заключен. Обычно это оформляется соглашением о задатке или предварительным договором.
Правило 5. Заниженная цена
Особое внимание эксперты советуют обращать на стоимость недвижимости и не соглашаться на сделку, в которой цена квартиры будет искусственно занижена до кадастровой. «Ваши потенциальные убытки составят разницу между реально уплаченной за квартиру ценой и договорной. Например, в договоре указана цена квартиры — 10 млн руб., а фактически вы передали продавцу за нее 40 млн руб. В случае судебного спора вы сможете взыскать с продавца только 10 млн руб. Ваши убытки в этом случае составят 30 млн руб.», — пояснила юрист из Asterisk.
Также покупателя или продавца должна насторожить низкая стоимость услуг самого риелтора, добавила Юлия Федулаева из «Миэль». Например, комиссия риелтора при сделках купли-продажи составляет 3% от стоимости квартиры. «Хороший специалист не работает на демпинге, и зачастую у него комиссия выше среднего по рынку», — отметила эксперт.
Правило 6. Поведение риелтора
Профессиональный риелтор никогда не будет запугивать своих клиентов и продавливать их как можно скорее выйти на сделку. Если риелтор ведет себя таким образом, то с ним лучше вообще не иметь никаких дел или, если совместная работа уже началась, прекратить сотрудничество, советует директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.
Помимо консультации потенциальных продавцов и покупателей, подбора подходящих вариантов, проведения юридической экспертизы объекта недвижимости, риелтор выступает также в качестве психолога, который должен уметь урегулировать конфликты между всеми участниками сделки. «Поэтому всегда нужно помнить, что задача опытного специалиста — не играть на нервах клиентов», — отметил представитель «Инком-Недвижимости».
Недобросовестных продавцов выдает следующее поведение:
Правило 7. Заключение сделки у нотариуса
Еще одна рекомендация — привлечение нотариуса, который отвечает за юридическую чистоту сделки. При подготовке сделки он проверит дееспособность сторон, правомерность владения квартирой продавцом, наличие согласие супруга продавца на продажу квартиры. Это поможет снизить риски, которые могут возникнуть при покупке. Более того, «черные риелторы», как правило, не работают с нотариусами. Но в редких случаях они могут вступить с ними в мошеннический сговор.
Также необходимо помнить, что одна из основных задач риелтора — тщательно проверить юридическую историю квартиры, и если возникнут сомнения, постараться отговорить клиентов от покупки именно этого объекта, добавил Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». Если покупатели понимают, что агент по недвижимости не занимается своими прямыми обязанностями, то от его услуг также надо отказаться, подытожил он.
7 ситуаций, которые могут возникнуть при покупке или продаже квартиры через риелтора
Опыт читателей Т—Ж
Когда сделку сопровождает риелтор, кажется, что можно доверить ему все и ни о чем не думать.
Правда, придется заплатить немаленькую комиссию, а сам специалист может оказаться не очень компетентным. Читатели Т—Ж рассказали о своем опыте покупки или продажи недвижимости через посредника.
Это истории читателей из Сообщества Т—Ж. Собраны в один материал, бережно отредактированы и оформлены по стандартам редакции.
Мы хотели провести сделку самостоятельно, так как банк выставил весь перечень документов, а форму договора можно найти в интернете. Но риелторы как пиявки привязываются к продавцам квартиры, особенно к тем, кто не очень разбирается в документах и процедурах.
Будущую квартиру смотрели вживую в выходной день, когда дома было максимальное количество соседей. Хотелось понять, какая слышимость, и порасспрашивать их о доме. На следующей неделе мы передали задаток и подписали договор об услугах риелтора и предварительный договор купли-продажи. Наша риелтор выглядела крайне уверенно, а мы с продавцом немного нервничали. Но все прошло вполне приятно.
Сделку оформили электронно, так как продавцу нужно было срочно приобретать квартиру в соседнем городе. Услуга электронной регистрации стоила 5900 Р и снижала нам ставку по ипотеке на 0,3%. Решили разделить эту сумму пополам.
Сначала риелтор расположила нас к себе спокойным и уверенным видом: она легко отвечала на наши многочисленные вопросы и на просмотре, и когда мы заключали предварительный договор и отдавали задаток. Но потом, по телефону, мы будто перестали понимать друг друга. Нашли альтернативу длинным пустым разговорам по телефону и стали общаться по смс.
При сборе и подготовке документов мы поняли, что риелтор просто зарабатывает на нас деньги, а какие-либо наши правки в договор купли-продажи вносить не хочет: все было просто на словах. Мы решили не усложнять ситуацию. Но если бы устные обещания она не исполнила, то стали бы настаивать, чтобы она переделала договор.
Покупатель был с агентом, но последнего мне пришлось выгнать. Эта женщина пыталась нагло торговаться и давить.
Я чувствовал клиента и понимал, что он готов брать квартиру, а риелтор все только портит.
Наша покупка тоже прошла ровно. Правда, в процессе регистрации пришлось гавкнуть на Росреестр: был уже конец года, а нам нужно было оформить все в одном отчетном периоде. Иначе мы могли попасть на налоги при продаже недвижимости, которая была в собственности менее пяти лет.
В 2020 году я продала малогабаритную однушку с ремонтом, который делали своими силами, в пригороде Ставрополя.
Решение продать квартиру созрело два года назад. Я давно хотела переехать в Краснодар, но постоянно откладывала. Думала сделать ремонт, вынести старую мебель и прибраться. Работы было так много, что и начинать не хотелось. В итоге решила ничего этого не делать. Приехала и сфотографировала квартиру как есть: с пылью на тумбочке, старым ковром и неопрятной мебелью.
Выставила объявление на «Авито» и «Юле». За пару дней поступило больше сотни звонков. Все, чем я занималась, — отвечала на них и рассказывала про свою квартиру. Нагрузка была выше, чем у операторов колцентров.
А себе взамен купила квартиру в Краснодаре — большей площади и в хорошем районе. Правда, пришлось взять ипотеку, но на довольно выгодных условиях: первый год без процентов, остальные четыре — под 6,5% годовых. Планируем погасить кредит уже в этом году.
Во время пандемии я продал двухкомнатную квартиру в Тюмени площадью 68 м². Объявление размещал самостоятельно и через риелторов. Но тогда им мало кто интересовался, хотя на тот момент ограничений на сделки с недвижимостью не было.
Поиск покупателя занял полгода, в итоге его нашел риелтор. Стоимость услуг агента — 2% от суммы сделки, но мне сделали скидку 10%, так как услуги самого агентства мне не были нужны.
Я установил стоимость квартиры на 200 000 Р больше, поскольку предполагал, что будет торг. Но ей стали интересоваться только после сильного скачка цен, поэтому в итоге за эту же цену я ее и продал. Пришлось только отдать комиссию агенту.
Просмотрели около 15 вариантов в период с мая по август 2020 года. Поражало, что за убитые «хаты» — иначе не назовешь — просили уже по 16—18 млн рублей. Хотя год назад такие и за 14 млн были никому не нужны. На рынок вынесло много квартир с ужасными переделками. Например, в одной протекал водяной пол на кухне. Он был замурован в кафель, и запах от этого был умопомрачительный.
Апогеем было объявление, в котором цену на обычную квартиру в панельке одномоментно подняли на 5 млн рублей — с 15 млн до 20 млн рублей.
Окончания сделки ждали долго, я даже думала, что она не состоится. Продавец, его дети и родители по очереди перенесли ковид, причем он сам болел тяжелее всех. От начала до конца сделки прошло долгих шесть месяцев с тонной нервяка и злости.
Квартиру смотрели вживую, все документы оформляли лично. Я сама подготовила договор задатка на крупную сумму — именно это и позволило купить жилье по фиксированной цене. Иначе, пока мы ждали сделку, продавец мог бы накинуть еще 3—4 млн рублей, поддавшись ажиотажу. Хорошо, что риелтор попался бестолковый. Обычно все они категорически против оформления задатка, если работают со стороны продавца. Только аванс, который можно вернуть и таким образом оставить покупателя с носом.
В итоге приобрели именно то, что хотели. Я ни минуты не жалела о покупке. А по сравнению с тем, какими были цены на аналогичные квартиры в конце 2020 года, да и остаются сейчас, можно сказать, что мы взяли ее очень недорого. Хотя, конечно, до пандемии сэкономили бы еще 500—600 тысяч.
Можно ли наказать риелтора, который сорвал сделку по продаже квартиры?
Мы с супругой прошли процедуру банкротства из-за долгов по кредитам. После банкротства мы выставили квартиру на продажу через агентство. Наша квартира не была в залогах и обременениях. Она единственная у нас.
Был покупатель, который сразу за наличные мог купить нашу квартиру. Он обратился к риелтору, чтобы тот помог ему ее приобрести. Но риелтор покупателя сказал своему клиенту, что через 3 года после покупки квартиру отберут. В итоге сделка сорвалась. Квартира у нас чистая, есть все необходимые документы.
Я считаю, что это неграмотность риелтора: его роль заключалась только в проверке и покупке клиентом нашей квартиры. Быть может, он сам хотел найти клиенту квартиру. В общем из-за его некомпетентности в данном вопросе сделка сорвалась. Можем ли мы в данной ситуации обратиться в суд за причинение нам морального ущерба? Спасибо.
Дискуссии. Обсуждаем финансовые вопросы и даем советы друг другу
К сожалению, невозможно проверить будущие действия бывшего собственника. Если он наберет кредитов на сумму свыше 500 тысяч рублей и в течение трех месяцев не будет их оплачивать, то суд примет иск о его банкротстве. Поэтому в течение трех лет с момента продажи квартиры сделка может быть признана недействительной и жилье пойдет в конкурсную массу, где новый собственник станет лишь одним из кредиторов. В реестр кредиторов новый собственник попадет на общих основаниях и получит деньги от продажи квартиры и другого имущества банкрота пропорционально. Тот факт, что это жилье будет для покупателя единственным, также не поможет в этом вопросе.
Соответственно, могу поздравить покупателя с выбором риелтора, он был точно грамотен!
Дмитрий, если не ошибаюсь, банкротиться можно не ранее чем через 5 лет от предыдущего, а сделки проверяются за последние 3 года. И потом, таким образом есть риск вообще ни у кого не покупать, ведь так любой может сделать🤷
Дмитрий, признание сделки недействительной должно отвечать нескольким критериям, один из которых самый важный считаю «несоответствие рыночной стоимости» тоесть если квартира отчуждалась должником по рыночных условиям, а это легко проверяется ( говорю как оценщик и арбитражный управляющий) то даказать не действительность или мнимость сделки становится намного тяжелее. А так же если взаиморасчёты между покупателем
и продавцом производились через банк и продавец с покупателем не состоят в родстве данная сделка с большой вероятностью устаит как бы сильно не топотали кредиторы. Вернуть в конкурсную массу данное имущество практически будет невозможно. Что касается привлечения к ответственности риелтора могу сказать что данное дело практически невозможно. Мы живём не в США и моральный вред у нас суды особо не удовлетворяют. Тем более продавец его не нанимал.