дом снесен а налог приходит
Разъяснено, когда прекращается взимание налога на квартиры в снесенных домах
 |
| trofoto/ Depositphotos.com |
В связи со сносом жилого дома заинтересованные лица могут представить в органы Росреестра акт обследования. Это необходимо для внесения изменений в ЕГРН. В указанном акте кадастровый инженер подтверждает прекращение существования здания в связи с его гибелью или уничтожением. Далее проводится процедура снятия с кадастрового учета и прекращения прав на квартиры, расположенные в снесенном жилом доме. Соответствующие сведения передаются в налоговые органы для прекращения взимания налога. Данная информация была опубликована сегодня на официальном сайте ФНС России.
Однако если жилой дом снесен в период действия Закона РФ от 9 декабря 1991 г. № 2003-1, то есть до 1 января 2015 года, то для прекращения начисления налога на имущество физлиц в качестве основания вместе с записями о снятии недвижимости с кадастрового учета в ЕГРН может рассматриваться документ, подтверждающий факт уничтожения или разрушения объекта, выданный органами технической инвентаризации (справка БТИ). В сельской местности этот документ выдается органами местного самоуправления.
Признаются ли несовершеннолетние лица плательщиками налога на имущество при наличии у них в собственности недвижимости? Узнайте из материала «Порядок и сроки уплаты налога на имущество физических лиц» в «Энциклопедии решений. Налоги и взносы» интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!
ФНС России отметила, что налоговая инспекция исчисляет налог на имущество физлиц на основании сведений, которые поступают от органов Росреестра (п. 4 ст. 85, п. 2 ст. 408 Налогового кодекса). Они осуществляют государственный кадастровой учет и регистрацию прав на недвижимость.
Напомним, что исчисление налога на имущество физлиц в отношении квартиры, которая расположена в многоквартирном доме, подлежащем сносу, производится до внесения в ЕГРН сведений о прекращении права собственности на такую квартиру.
Как избежать налога на снесенный дом?
Нередко возникает ситуация, когда дом снесен, а на него все равно приходит налог. Такая ситуация вызывает немало вопросов и недопонимания со стороны налогоплательщиков. Сегодня мы разберемся в этом нелегком вопросе.
Напоминаем, что налоговая инспекция исчисляет налоги согласно законодательству, действующему в России. Так налог на имущество физических лиц, по закону, начисляется на основании сведений об объектах недвижимости, представляемых Росреестром.
В связи с разными ситуациями дом может быть снесен, например, вследствие чрезвычайных ситуаций (пожара, наводнения) или по причине ветхого состояния дома и т.д. Так вот, чтобы налоговая служба не начисляла налог на уже несуществующую недвижимость, необходимо выполнить следующие действия:
После проверки всех документов, выполняется процедура снятия с кадастрового учета и прекращения прав собственности на дом. Соответствующие сведения путем межведомственного взаимодействия передаются в налоговые органы для прекращения взимания налога. После данной процедуры налог на снесенную недвижимость приходить больше не будет.
Кстати, если дом снесен до 01.01.2015, то в качестве основания для прекращения начисления налога наряду с записями о снятии недвижимости с кадастрового учета в ЕГРН может рассматриваться документ, подтверждающий факт уничтожения или разрушения объекта, выданный органами технической инвентаризации (справка БТИ), а в сельской местности – органами местного самоуправления. С данной справкой можно обратиться напрямую в налоговую инспекцию и налог приходить на данную постройку больше не будет!
Снесенное здание числится в ЕГРН: платить ли налог?
Должна ли компания платить налоги на объект, который уничтожен, но значится в реестре недвижимости? Верховный суд РФ в своем Определении от 20.09.2018 № 305-КГ18-9064 ответил на этот вопрос отрицательно, чем очень огорчил упорствовавших в своих заблуждениях сотрудников ИФНС. Для судей нижестоящих инстанций такой вердикт «старших товарищей», похоже, тоже оказался неожиданностью.
Обстоятельства спора
Московская компания снесла свое здание 15 апреля 2015 года, что подтвердила актом обследования. Но с кадастрового учета его сняли лишь 24 сентября. Поэтому ФНС доначислила ему 3 млн рублей за те самые пять месяцев, что здание еще числилось в реестре прав на недвижимость (ЕГРН).
Решения судов нижестоящих инстанций
Компания отправилась обжаловать решение ведомства в суд, но три инстанции встали на сторону чиновников. Они согласились с точкой зрения ФНС, что налог на недвижимость на основании кадастровой стоимости рассчитывается на основании сведений из ЕГРН, и сослались на пункт 1 статьи 378.2 Налогового кодекса РФ. «Обязанность уплачивать налог на имущество возникает с момента госрегистрации прав на объект недвижимости и прекращается также со дня внесения записи о прекращении права», – напомнили три инстанции.
Позиция компании
По смыслу Налогового кодекса РФ налог надо платить за объекты, которые существуют в действительности, а не только на бумаге, заявил представитель организации при рассмотрении спора экономколлегией. По его мнению, снесенное здание перестает быть имуществом, ведь его нельзя использовать или продать.
Эту позицию он обосновал ссылкой на общие статьи 373, 374 Налогового кодекса РФ о налогоплательщике и объекте налогообложения. В ответ на вопрос судьи о том, как же в этом случае поступать налоговым инспекторам, представитель истца сослался на позицию ВАС 2011 года о том, что госрегистрация не является основанием для уплаты налога.
Юрист компании назвал ситуацию с регистрацией простой и немного абсурдной: «Мы обратились в палату, она вернула документы и потребовала подтвердить, что объект снесен, хотя это было незаконно. Мы четыре месяца бегали по инстанциям. А обжаловать отказ Росреестра – это время».
Позиция ИФНС
По мнению представителей ИФНС, обязанность по оплате налога прямо связывается с датой возникновения и прекращения права собственности на объект. Инспекторы сослались на статьи 378.2, 382 Налогового кодекса РФ. Когда налогоплательщик подавал авансовый расчет по налогу он числился собственником. Никто не знал, что здание уже снесли. По их мнению, ссылки на позицию ВАС РФ 2011 года неактуальны, ведь с тех пор Налоговый кодекс РФ заметно изменился в спорной части.
«Если объекта физически нет – возникает объект налогообложения?» – поинтересовалась судья. «Да, если налог платится на основании кадастровой стоимости», – уверенно ответила представитель налоговой. «Сначала же объект, а потом расчет, – усомнилась судья. – А по-вашему, первичен расчет, он влияет на объект». Уже другой представитель ИФНС заявил, что нет никакой связи между общей нормой и порядком учета, а речь идет об исключении из правил.
По его мнению, компания могла пойти другим путем: добиваться исключения из перечня объектов, налоги за которые платятся по кадастровой стоимости.
«Тут проблема, до какого числа платить, – рассуждала судья. – В случае перехода права законодатель выбрал дату 15-е число месяца, а в случае сноса что? Правильно я понимаю, что владелец должен обратиться в Росреестр, чтобы здание исключили из ЕГРП?»
«Да, своевременная госрегистрация решает этот вопрос, фиксирует событие постфактум», – ответили представители ИФНС. Если здание было в залоге и снос не зарегистрирован – тогда можно добиваться исключения из перечня, убеждали они. «Перечень – это что?» – уточнила судья. «Он позволяет рассчитать налог», – ответил представитель налогового ведомства. «По вашей версии, перечень – основание для уплаты налога», – поправила судья. «Получается, что так, – согласились налоговики. При этом они настаивали: версия, что заявитель обращался в госорганы на начальном этапе, а не пять месяцев спустя, не подтверждается материалами дела.
Решение Верховного суда РФ
Но «тройку» экономколлегии доводы налоговиков не убедили. Она отменила акты нижестоящих инстанций и признала доначисление налога на снесенный дом незаконным.
Будьте всегда в курсе последних изменений в бухучёте и налогооблажении!
Подпишитесь на Наши новости в Я ндекс Дзен!
Мы пишем полезные статьи, чтобы помочь вам разобраться в сложных проблемах бухучета, переводим сложные документы «с чиновничьего на русский». Вы можете помочь нам в этом. Это легко.
*Нажимая кнопку отплатить вы совершаете добровольное пожертвование
Снос недвижимости и налог на имущество
Автор: Гришина О. П., эксперт информационно-справочной системы «Аюдар Инфо»
Комментарий к Определению ВС РФ от 20.09.2018 № 305-КГ18-9064.
Объектами обложения налогом на имущество организаций признается движимое и недвижимое имущество (напомним, с 1 января 2019 года – только недвижимое имущество), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено ст. 378, 378.1, 378.2 НК РФ (п. 1 ст. 374 НК РФ).
При этом согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРН органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрация объектов недвижимости в ЕГРН осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее – Закон № 218-ФЗ).
Из Письма ФНС России от 01.10.2018 № БС-4-21/19038@ следует, что запись в ЕГРН об объекте имущества имеет определяющее значение для квалификации вида объектов имущества в качестве недвижимости и, как следствие, для решения вопроса о порядке налогообложения этого объекта (см. также Письмо ФНС России от 02.08.2018 № БС-4-21/14968@).
Между тем на практике иногда случаются ситуации, когда этот критерий не работает. Показательным примером в данном случае является спор по делу № А40-154449/2017, который был рассмотрен арбитрами Московского округа (Постановление от 28.04.2018 № Ф05-5266/2018). Причиной данного спора стали следующие обстоятельства.
Компании на праве собственности принадлежал объект недвижимости, включенный Постановлением Правительства г. Москвы от 28.11.2014 № 700-ПП в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база на 2015 год определялась как их кадастровая стоимость. Спорный объект в отчетном периоде 2015 года был снесен, что подтверждает соответствующий акт обследования от 15.04.2015. Вместе с тем запись о прекращении права собственности на этот объект в связи с его ликвидацией в ЕГРН была внесена лишь 24.09.2015.
Налоговики, исходя из наличия зарегистрированного права собственности на спорное здание (подтверждено сведениями из ЕГРН), доначислили компании налог на имущество за девять месяцев 2015 года (в размере более 3 млн руб.).
К сведению: кстати, аналогичный подход к исчислению налога на имущество физических лиц в отношении квартиры в снесенном доме специалисты ФНС продемонстрировали в Письме от 03.04.2018 № БС-4-21/6276@. В нем налоговики указали, что только поступление сведений в налоговый орган о снятии дома с кадастрового учета является основанием прекращения взимания налога. Тогда как информация о сносе многоквартирного дома, представленная заинтересованным лицом (в частности, Департаментом городского имущества города и ГБУ БТИ), по мнению ведомства, не может рассматриваться в качестве достаточного основания для прекращения начисления налога в отношении расположенных в таком доме жилых помещений, актуальные сведения о которых содержатся в ЕГРН.
Минфин в Письме от 11.07.2018 № 03-05-06-01/48273 также считает, что исчисление налога на имущество физических лиц в отношении квартир, расположенных в многоквартирном доме, подлежащем сносу, производится до внесения в ЕГРН сведений о прекращении прав собственности на такие квартиры.
Но вернемся к комментируемому документу.
Компания, не согласившись с доначисленной суммой налога, обратилась в суд.
К сведению: по мнению компании, доначисление налога неправомерно, поскольку фактический снос (разрушение) здания свидетельствует о выбытии основного средства (имущества, признаваемого объектом налогообложения) и, как следствие, об отсутствии оснований для доначисления налога на имущество. Ведь ст. 374 НК РФ предусмотрено, что объектом налогообложения для российских организаций признается в том числе недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве основного средства в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.
Безусловно, в вышеизложенной позиции налогоплательщика есть определенный резон. Ведь странно, согласитесь, платить налог на имущество по объекту налогообложения, который физически не существует. Это противоречит основному принципу налогообложения (ст. 17 НК РФ) и специальным правилам, установленным гл. 30 НК РФ. Хотя, с другой стороны, что помешало налогоплательщику своевременно подать сведения в ЕГРН о ликвидации спорного объекта?
Тем не менее судебные инстанции не вняли этому доводу налогоплательщика. Руководствуясь положениями Налогового кодекса (ст. 374, 378.2 и 382 НК РФ), Гражданского кодекса (ст. 131 и 235 ГК РФ), а также нормами Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ (далее – Закон № 122-ФЗ) и Закона № 218-ФЗ, арбитры указали, что в отношении недвижимого имущества, поименованного в п. 1 ст. 378.2 НК РФ, допустимыми для исчисления налога на имущество признаются только сведения ЕГРН, поскольку:
п. 1 ст. 16 Закона № 122-ФЗ (в редакции, действовавшей в 2015 году) установлен заявительный порядок государственной регистрации прав;
регистрация прав в связи с прекращением существования здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, единого недвижимого комплекса, права на которые зарегистрированы в ЕГРН, осуществляется в соответствии с п. 4 ст. 15 Закона № 218-ФЗ по заявлению собственника таких объектов недвижимости.
В результате арбитры (Постановление АС МО № Ф05-5266/2018) признали правомерным доначисление налога на имущество.
К сведению. Позиция судов: в отношении объекта недвижимости правила признания его объектом налогообложения (наличие зарегистрированных прав) и объектом бухгалтерского учета (несоответствие понятию «актив») различаются. Поэтому налог на имущество по спорному объекту в 2015 году должен исчисляться исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости до момента регистрации прекращения права собственности и снятия с государственного кадастрового учета объекта.
Проиграв спор в кассации, компания пошла дальше и обратилась с кассационной жалобой в Верховный Суд, где она настаивала на том, что фактический снос (разрушение) здания свидетельствует о выбытии основного средства (имущества, признаваемого объектом налогообложения) и, следовательно, об отсутствии оснований для доначисления налога на имущество организаций. В обоснование она привела следующие доводы:
плательщиками налога на имущество признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения (ст. 373 НК РФ);
ст. 374 НК РФ предусмотрено, что объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета;
положения ст. 378.2 и 382 НК РФ, предусматривающие особенности обложения налогом объектов недвижимости, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, иное не устанавливают.
Признав эти доводы компании убедительными, судья Верховного Суда передал дело № А40-154449/2017 на пересмотр в Судебную коллегию (Определение от 26.07.2018 № 305-КГ18-9064).
Высшие арбитры, в свою очередь, в Определении от 20.09.2018 № 305-КГ18-9064 отменили все судебные акты и приняли решение в пользу компании, указав в качестве обоснования следующие доводы:
согласно ст. 373 НК РФ плательщиками налога являются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения. Соответственно, если у организации нет имущества, то и объекта налогообложения у нее тоже нет. Однако суды не приняли во внимание, что право на вещь не может существовать в отсутствие самой вещи;
в соответствии со ст. 374 НК РФ объектом налогообложения признается недвижимое имущество, которое учитывается на балансе в качестве объекта основных средств. Значит, снятое с баланса здание не может быть объектом налогообложения. Но суды не учли, что объектами основных средств являются исключительно реально существующие объекты, способные приносить экономические выгоды его владельцу.
Примечательно, что днем ранее Определением от 19.09.2018 № 305-КГ18-12600 по делу № А40-154450/2017 судья Верховного Суда передал на пересмотр дело о доначислении налога все той же компании, но за полугодие 2015 года. Каким будет окончательный вердикт по данному спору с учетом комментируемого судебного акта, полагаем, можно предугадать уже сейчас, причем с большой долей вероятности.
В завершение добавим, что ФНС довольно быстро среагировала на решение, принятое Судебной коллегией Верховного Суда в Определении № 305-КГ18-9064, – Письмом от 24.09.2018 № БС-4-21/18577@ она направила это определение территориальным налоговикам для использования в работе. Что, впрочем, объяснимо, поскольку правовая позиция, изложенная в нем, окажет влияние на исчисление другого налога – налога на имущество физических лиц.
Как не платить налоги за угнанную машину или разрушенную недвижимость
В России действует закон, который освобождает вас от налогов на имущество, если вы лишились самого имущества. Это кажется логичным, но нет: раньше, например, если у вас угоняли машину, на нее могли начислить налог. То же со сгоревшей дачей: домика нет, а налог, будь любезен, плати.
В апреле был принят закон, который это изменил. Теперь есть внятный порядок, как избежать всех этих начислений и не платить в бюджет деньги за то, чего нет. Достаточно одной справки.
О каких налогах речь?
Собственники имущества платят за него налоги. Их так и называют — имущественные:
Суммы начисляет налоговая. Она берет данные из ГИБДД и Росреестра и каждый год присылает уведомления: «Заплатите вот столько в бюджет за то, что в прошлом году вы владели вот таким имуществом». Эти суммы нужно заплатить до 1 декабря следующего года.
Когда имущество на самом деле было в собственности и его использовали — тут все понятно, надо платить. Но иногда платить приходилось даже за то имущество, которого у владельца не было: оно украдено, утрачено или разрушено. Таких ситуаций и касается новый закон.
Как было раньше?
Угнанные автомобили. Если автомобиль угоняли, расстроенного автовладельца освобождали от транспортного налога. Но только на время розыска. Когда розыск прекращался, налог снова начисляли. Прекратить его могли и через три месяца, но снимать машину с регистрации многим автовладельцам не хотелось: надежда еще была. Получалось, что машины нет год или даже два, а налог не начисляли только за время розыска. За остальной период приходилось платить. Налоговая не слушала аргументов, что машину не нашли и не вернули: так работал закон.
Утраченная недвижимость. Если у собственника сгорела дача, или он снес старый гараж, или купил участок со старым домом и разрушил его, а новый еще не построил, то логично было бы не платить за такое имущество налог. Но по закону сначала нужно было заказать кадастровые работы и обследовать объект, а потом прекратить право собственности на него. Пока гараж, дача или старый дом числились в Росреестре, за них начисляли налоги. Иногда собственник узнавал об этом спустя годы, потому что думал: нет объекта — нет и налога. Но налоговая так не думала. Правда, только до тех пор, пока на ошибку ей не указал Верховный суд.
Теперь навели порядок.
Пока машину не вернут владельцу, налога не будет
Если машину угнали, транспортный налог не будут начислять с того месяца, когда начался розыск, и до тех пор, пока ее не вернут собственнику. Розыск при этом могут прекратить — но налог все равно не начислят. Теперь период освобождения считают не до окончания розыска, а до возврата машины владельцу.
Это условие заработало задним числом и коснется даже начислений за 2018 год. Если в 2018 году или раньше у кого-то угнали автомобиль, есть шанс избавиться от налога за прошлый год и будущие периоды. Снимать машину с регистрации необязательно.
Как оформить. Чтобы подтвердить факт угона, нужна справка из полиции, что автомобиль действительно угнали. Ее нужно представить в налоговую — можно через личный кабинет. Налоговая свяжется с ГИБДД и проверит, правда ли, что машину до сих пор не вернули. Факт розыска значения не имеет.
Если недвижимость разрушена, налог перестанут начислять на основании справки
Когда дом, гараж, дача или еще какой-то капитальный объект фактически перестал существовать, можно избавиться от налога без кадастровых работ и прекращения права собственности. Достаточно подтвердить гибель или уничтожение.
Это могут быть такие документы:
Прекращением права собственности можно заняться отдельно, но на налог это больше не повлияет. Даже если старый дом будет числиться в Росреестре, платить за него не придется.
Как оформить. Чтобы не платить налог, нужно подать в любую налоговую инспекцию заявление по утвержденной форме. Вместе с ним — подтверждающие документы. Если их не будет, налоговая сама все проверит. Такая проверка затянет процесс, а в итоге информацию все равно могут запросить у налогоплательщика. Подать заявление можно даже через МФЦ.
Налог перестанут начислять с того месяца, когда имущество было уничтожено.
Что считается гибелью или уничтожением имущества?
Гибель или уничтожение — это когда произошло что-то необратимое, из-за чего объект перестал существовать или больше не может служить потребностям собственника:
Если в доме снесли часть стены, чтобы отремонтировать фасад, или отключили отопление и воду — это не повод избавляться от налогов.