доп соглашение об оплате коммунальных услуг к договору аренды
Дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения
Как правило, предприниматели не покупают, а снимают помещение для ведения бизнеса. При этом составляется договор аренды. Обычно он является долговременным. В процессе длительного времени может возникнуть необходимость в изменении условий. В этом случае составляется дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения. Образец его вы можете посмотреть на нашем сайте.
Можно ли внести изменения?
Законами не возбраняется внесение изменений. При этом составляется допсоглашение. Интересно, что нормативные акты не содержат требования к этому документу. Правила его оформления определяются на основании положений ГК. Изменения вносятся при исполнении этих условий:
Что делать, если одна из сторон не соглашается с внесением корректировок? Имеет смысл решить проблему через суд.
Какие изменения можно вносить?
Изменить можно практически любое положение договора. Все зависит от пожеланий сторон. К примеру, менять допускается эти пункты:
Допсоглашение составляется и тогда, когда возникает необходимость в продлении договора.
Нужно ли обращаться в госорганы?
В постановлении Президиума ВАС №11680/08 от 27 января 2009 года указано, что изменения в договоре, который прошел госрегистрацию, также нужно регистрировать. Если процедура необходима, допсоглашение будет действительно только после госрегистрации. Не нужно регистрировать:
Порядок регистрации допсоглашения такой же, что и при регистрации основного договора.
Образец
К договору аренды нежилого помещения №8877 от 2 июля 2020 года
1 ноября 2020 года
ООО «Площадь», именуемое «Арендодатель», в лице руководителя Иванова И.Л., работающего на основании Устава, и ООО «Стройка», именуемое «Арендатор», в лице руководителя Зайцева Д.Д., действующего на базе Устава, вместе именуемые «Стороны», заключили допсоглашение №33 к договору аренды №8877 от 2 июля 2020 года о следующем:
1. Поменять пункт 1.2 на эту редакцию: размер арендной платы с 1 декабря 2020 года составляет 40 000 руб.
2. Настоящее допсоглашение №33 вступает в силу с даты подписания.
3. В остальном оставить положения договора №8877 без изменений.
4. Настоящее допсоглашение оформлено в 2 экземплярах (по одному на каждую Сторону).
Арендодатель:
Иванов И.Л.
ООО «Площадь»
Подпись
Арендатор:
Зайцев Д.Д.
ООО «Стройка»
Подпись
Соглашение о рассрочке арендной платы: образец
Одно из направлений поддержки арендаторов в сложной ситуации, связанной с распространением COVID-19, — возможность переноса сроков расчетов по договорам аренды имущества. Расскажем, как заключить дополнительное соглашение с арендодателями и приведем его образец.
Кому предоставляется отсрочка по арендным платежам
Условия отсрочки платежей по договорам аренды устанавливаются:
В нормативных актах употребляется термин «отсрочка», означающий перенос платежа на более поздний срок. Однако в отношении региональной, муниципальной и частной собственности фактически предоставляется рассрочка, т. к. сумма задолженности по аренде не только переносится, но и погашается в несколько этапов равными платежами.
Аналогично различаются термины в п. 1 ст. 64 НК РФ:
Арендодатели не вправе отказать в изменении сроков уплаты аренды:
Арендаторы, не входящие в данные категории, рассчитывать на гарантированное изменения порядка расчетов не могут.
Как получить рассрочку (отсрочку) по аренде
Отсрочка (рассрочка) по платежам не носит безусловный характер: для ее получения требуется письменное обращение к арендодателю с изложением обстоятельств, приведших к финансовым трудностям:
Арендодателей обязали заключать дополнительные соглашения с арендаторами-субъектами МСП и занятыми в наиболее пострадавших отраслях, обратившимися с просьбой об изменении сроков платежей:
По федеральной собственности
С субъектами МСП — в течение 7 рабочих дней
С момента обращения
С субъектами МСП, оказывающими поддержку малому и среднему бизнесу в рамках Постановления Правительства от 21.08.2010 № 645, — в течение 3 рабочих дней
По региональной, муниципальной или частной собственности
Образец соглашения о рассрочке арендной платы
Текстом допсоглашения к договору аренды имущества о предоставлении отсрочки (рассрочки) предусматриваются:
Соглашение о рассрочке арендных платежей может выглядеть так:
В нашем примере фактически ООО «Ваш бизнес» предоставляет ООО «Тренд» рассрочку. Но в дополнительном соглашении рекомендуем ссылаться на отсрочку по аналогии с нормативными актами.
Какой должна быть пошлина за регистрацию дополнительного соглашения к аренде: позиция Верховного Суда РФ
06.10.2020 г. в адрес Росреестра поступило письмо Минфина России от N03-05-04-03/87113 «Об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию дополнительных соглашений к договорам аренды недвижимого имущества».
Далее Росреестр опубликовал на своем сайте письмо от 07.10.2020 N 14-8878-ГЕ/20 на ту же тему.
Далее были разъясняющие письма Минфина:
N 03-05-04-03/87113 от 06.10.2020
№ 03-05-05-03/98165 от 11.11.2020
№ 03-05-04-03/5043 от 28.01.2021.
Во всех указанных письмах указывалось на законность и обоснованность государственной пошлины в размере 22 000 рулей за регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды.
С середины октября 2020 г., органы государственной регистрации стали стабильно отказывать заявителям, заплатившим государственную пошлину в «старом» размере.
Учитывая некие особенности 2020 года, множество организаций заключали дополнительные соглашения к договорам аренды о снижении размера арендной платы. И тут их ожидал «приятный» сюрприз.
Если арендный бизнес до последнего надеялся на позицию по данному вопросу Верховного суда, то последние надежды рухнули с рассмотрением дела N307-ЭС21-6664.
Обратимся к сути: ООО «Агроторг» договорилась с обществом «Вена» о долгосрочной аренде нежилого здания под магазин. Через четыре года после заключения договора стороны решили изменить порядок расчетов по договору, для чего заключили дополнительное соглашение. После этого «Агроторг» обратился в региональное управление Росреестра по Вологодской области за регистрацией дополнительного соглашения, оплатив госпошлину 1000 рублей.
Управление Росреестра отказалось зарегистрировать соглашение, потому что «Агроторг», должен был заплатить пошлину в 22 000 рублей по правилам подп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса. Суды трех инстанций с этим не согласились и обязали зарегистрировать дополнительное соглашение за 1 000 рублей.
Управление Росреестра обратилось в Верховный суд. Было указано на тот факт, что в 2019 году в спорную норму Налогового кодекса были внесены изменения, и теперь за любую сделку с недвижимостью, подлежащую государственной регистрации, пошлина составляет 22 000 рублей. Допсоглашение к действующей аренде тоже относится к таким сделкам, ведь она должна быть зарегистрирована. Экономколлегия с этим согласилась и признала отказ Управления законным.
Ранее, по другому делу, Верховный Суд РФ отказал в удовлетворении административного иска о признании недействующим письма Минфина России от 6 октября 2020 г. № 03-05-04-03/87113. Как ранее уже было указано, в этом письме ведомство изложило свою точку зрения относительно размера госпошлины, подлежащей уплате в связи с государственной регистрацией дополнительного соглашения к зарегистрированному договору аренды недвижимого имущества (Решение Верховного Суда РФ от 15 января 2021 г. № АКПИ20-932). По мнению Минфина России, госпошлина в этом случае должна быть уплачена в размере, установленном подп. 22 и подп. 25 п. 1 ст. 333 33 Налогового кодекса (по общему правилу 2 000 руб. для физических лиц и 22 тыс. руб. для организаций, а если предметом аренды является земельный участок сельхозназначения – 350 руб.).
Административные истцы полагали, что данное письмо не соответствует действительному смыслу разъясняемых норм, поскольку размер госпошлины за государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды недвижимости должен определяться в соответствии с подп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ и составляет 350 руб. для физических лиц и 1 000 руб. для организаций. Выступивший по делу в качестве заинтересованного лица Минюст России также счел содержащиеся в письме разъяснения не соответствующими законодательству.
Верховный Суд РФ не усмотрел оснований для удовлетворения иска. Он исходил из того, что оспариваемые разъяснения даны Минфином России в связи с внесением в части первую и вторую НК РФ изменений Федеральным законом от 29 сентября 2019 г. № 325-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации». Согласно этим изменениям госпошлина в размере, установленном подп. 22 и подп. 25 п. 1 ст. 333 33 НК РФ, подлежит уплате не только за государственную регистрацию прав, ограничений прав и обременений объектов недвижимости, но и за государственную регистрацию сделок с объектами недвижимости, если такие сделки в соответствии с федеральным законом нуждаются в регистрации. Поскольку дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества является сделкой, подлежащей государственной регистрации в силу п. 2 ст. 164 ГК РФ, оно также подпадает под действие указанных норм НК РФ.
Таким образом, можно сказать, что на сегодняшний день уже сложилась судебная практика, подтверждающая законность размера уплачиваемой государственной пошлины за государственную регистрацию дополнительных соглашений к договорам аренды недвижимого имущества в размере 22 000 рублей.
Если зайти в раздел Статистическая отчетность на сайте Росреестра, и скачать файл «Сведения о деятельности Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав за 3 месяца 2021 г.»,
то становится понятно, что за первые три месяца 2021 г., было совершено арендных сделок – 19 996 (в отношении помещений, юридические лица), 16727 (в отношении зданий, юридические лица), 7423 (в отношении земельных участков, также юридические лица). Также в данном файле есть данные по аренде сооружений, предприятий, ЕНК, ОНС и машино мест. Но рассмотрим только перечисленные сделки и только для юридических лиц.
Количественных данных по соотношению арендных сделок, по которым регистрировались именно дополнительные соглашения, а не договоры аренды, информации не представлено.
Однако если учитывать, что на практике заключается один долгосрочный Договор аренды, а к нему стороны заключают дополнительные соглашения, то например, при изменении арендной платы, а также иных условий, можно предположить, что число таких Дополнительных соглашений может быть вполне внушительным.
Если бы госпошлина, так и взымалась в размере 1 000 рублей, то доход бы составил, какие-то 5 000 000 рублей.
Таким образом, государственные органы, дав разъяснения по применяемой статье Налогового кодекса РФ, и подкрепив свою правоту судебной практикой, увеличило доход казны по вышеуказанной пошлине в 22 раза.
В этой части, нагрузка на арендный (и не только) бизнес возросла. Выходом для компаний является: отказ от государственной регистрации ДС, а также переход на краткосрочные договоры аренды. Таким образом, государство «стимулирует» бизнес вообще не регистрировать дополнительные соглашения (даже с изменением существенных условий) к договорам аренды, чтобы не платить откровенно «весомую» пошлину.
Как прописать в договоре арендные каникулы – образец
Арендные каникулы и их правовая подоплека
Арендные каникулы — понятие, законодательством не предусмотренное. Понимают под этой формулировкой тот период действующего договора аренды помещения, когда арендная плата за него устанавливается в меньшем размере или отсутствует совсем. Протяженность такого периода в зависимости от конкретной ситуации может достигать нескольких месяцев. При этом не следует арендными каникулами считать промежуток времени, когда арендатор в счет оплаты за аренду несет расходы по ремонту, поскольку такие расходы расцениваются как одна из форм арендной платы (подп. 5 п. 2 ст. 614 ГК РФ).
Чем может быть обусловлено снижение размера арендных платежей? Как правило, тем, что договор аренды заключен и помещение передано по акту, но арендатор в силу каких-либо причин не может на протяжении некоторого времени пользоваться помещением совсем или использовать его в полном объеме. Такими причинами могут становиться:
Механизм арендных каникул позволяет арендодателю:
Можно ли согласовать арендные каникулы на период режима самоизоляции из-за распространения коронавирусной инфекции и что делать арендатору, если аренда стала обременительной? Ответы на эти и другие вопросы дали эксперты КонсультантПлюс:
Если у вас нет доступа к системе К+, получите пробный онлайн-доступ бесплатно.
Очевидно, что при краткосрочной аренде предоставление арендных каникул оказывается невыгодным для арендодателя.
Арендатор же выигрывает не только в части экономии на арендной плате, но и получает гарантию предоставления ему помещения в интересном для него месте.
Наличие арендных каникул и параметры, действующие во время их применения, оговариваются в условиях договора аренды:
То есть каникулы являются неотъемлемой частью договора аренды, и взаимоотношения арендатора и арендодателя во время них продолжаются на основании именно этого документа. Право на уменьшение арендной платы по согласию сторон предусмотрено п. 3 ст. 614 ГК РФ.
О том, что различает аренду и лизинг, читайте в материале «Чем отличается аренда от лизинга?».
Варианты оплаты за период арендных каникул
Предоставление в аренду — услуга, предполагающая ее возмездность (ст. 606 ГК РФ). В случае отсутствия платы за аренду пользование может быть сочтено безвозмездным и тогда будет подчиняться правилам другой главы ГК РФ (гл. 36). То есть совсем отказываться от арендной платы во время арендных каникул не следует, но правомерным является обоснованное адекватное снижение платежей.
Вариантами такого снижения могут стать:
Причем снизить можно именно арендную плату. Коммунальные платежи (если они имеют место) во время каникул арендатор должен оплачивать без снижения их размера.
Об особенностях признания в расходах единовременного арендного платежа, осуществленного за несколько налоговых периодов, читайте в статье «Минфин России: расходы на аренду признаются равномерно».
Образец текста о каникулах в договоре аренды
В тексте документа, устанавливающего арендные каникулы, должно присутствовать указание:
Когда арендные каникулы предусматриваются прямо в договоре, эти моменты могут быть описаны либо в особом разделе этого документа, посвященном каникулам, либо будут содержаться в отдельных пунктах разделов, отведенных для освещения соответствующих вопросов (например, предмет договора, обязательства, расчеты).
Содержание отдельного раздела договора по арендным каникулам может быть, например, таким:
3.1. На период подготовки арендуемого помещения к эксплуатации в соответствии с заявленными Арендатором требованиями к его техническому оснащению устанавливаются арендные каникулы.
3.2. Продолжительность арендных каникул равна 2 (двум) месяцам с даты подписания акта передачи помещения Арендатору.
3.3. Величина месячной арендной ставки во время арендных каникул составляет 30 000 (тридцать тысяч) рублей.
3.4. Оплата арендной платы за период арендных каникул осуществляется в рассрочку на протяжении 6 (шести) месяцев с даты подписания акта о завершении технического оснащения помещения путем увеличения ежемесячной суммы платы за аренду, предусмотренной п. 5.1 Договора, на 10 000 (десять тысяч) рублей.
3.5. Оплата процентов за предоставление рассрочки не предусматривается.
Если арендные каникулы оговариваются в дополнительном соглашении, то оно может вводить в текст договора в отношении этих каникул:
В последнем случае текст, относящийся к арендным каникулам, может быть, например, таким:
1. Арендодатель, исполняя закрепленную за ним п. 3.1.5 Договора обязанность по проведению капитального ремонта помещения, организует проведение соответствующих работ в период с 01.06.2018 по 31.07.2018.
2. В связи с возникающими в указанный период ограничениями по возможности полноценного использования помещения Арендатором на время проведения ремонтных работ в соответствии с п. 1.6 Договора устанавливаются арендные каникулы.
3. На время арендных каникул величина ежемесячной арендной платы снижается на 50% и составляет, соответственно, 118 000 (Сто восемнадцать тысяч) руб., в т. ч. НДС 18% 18 000 руб.
4. Порядок уплаты арендной платы не меняется и соответствует установленному п. 4.2 Договора.
О том, как регулируются арендные отношения по международным стандартам, читайте в материале «МСФО № 17 “Аренда — особенности применения”».
Налоговые последствия каникул для арендодателя
Уменьшение суммы арендной платы влечет за собой возможное для арендодателя снижение величины налога на прибыль, УСН, НДФЛ или НДС в зависимости от особенностей налогового режима, применяемого арендодателем. Крайне важными здесь оказываются обоснованность уменьшения и адекватность уменьшенных платежей по аренде. В случае отсутствия грамотного обоснования этих действий стороны договора аренды могут быть заподозрены в сговоре с целью снижения налогов, уплачиваемых арендодателем.
Полный отказ от взимания арендной платы на период действия арендных каникул будет сочтен проверяющими как отношения, существующие на условиях безвозмездности. А это означает, что арендодатель:
Об особенностях отражения операций по аренде в бухучете у арендатора и арендодателя читайте в статье «Бухгалтерский учет при аренде основных средств (нюансы)».
Налоговые последствия каникул для арендатора
Для арендатора снижение величины арендной платы приводит к уменьшению затрат, учитываемых при расчете налога на прибыль (УСН-налога или НДФЛ), и суммы НДС, которую можно по этим затратам взять к вычету (в зависимости от вида налогообложения арендатора).
О том, при каком условии можно учесть расходы по содержанию арендованного помещения при УСН, читайте в материале «Может ли арендодатель учесть для УСН расходы на содержание объекта аренды?».
Но наиболее негативной для него в плане налогов оказывается возможность пользоваться имуществом безвозмездно. Обусловлено это тем, что безвозмездное использование имущества приравнивается к внереализационному доходу (п. 8 ст. 250 НК РФ), который арендатору придется включить в базу по налогу на прибыль, оценив этот доход по его рыночной цене.
Таким образом, для арендатора обоснованное снижение платы за аренду на период арендных каникул приобретает не менее важное значение, чем для арендодателя.
О том, на каком счете бухучета учитывается взятый в аренду объект у арендатора, читайте в статье «Забалансовый счет 001 “Арендованные основные средства”».
Итоги
Арендные каникулы — это период, в течение которого действуют сниженные ставки арендной платы, обусловленные либо временно существующей для арендатора невозможностью использовать арендованное помещение, либо наличием ограничений, не позволяющих пользоваться объектом в полном объеме. Наличие арендных каникул устанавливается договором или дополнительным соглашением к нему. В тексте, относящемся к этому предмету, следует оговорить причины введения каникул, их продолжительность, величину устанавливаемой сниженной оплаты за аренду, особенности осуществления платежей. Отсутствие условия об оплате за период действия каникул приведет к тому, что отношения будут расцениваться как существующие на принципах безвозмездности, а это повлечет за собой негативные налоговые последствия как для арендодателя, так и для арендатора.
Примерная форма дополнительного соглашения об оплате коммунальных платежей по договору аренды (подготовлено экспертами компании «Гарант»)
Дополнительное соглашение об оплате коммунальных платежей по договору аренды
г. [ место подписания ]
[ Полное наименование собственника помещения ], в лице [ должность, Ф. И. О. ], действующего на основании [ Устава, Положения, Доверенности ], именуемое в дальнейшем «Арендодатель», и
[ полное наименование арендатора ], в лице [ должность, Ф. И. О. ], действующего на основании [ Устава, Положения, Доверенности ], именуемое в дальнейшем «Арендатор»,
совместно именуемые «Стороны», пришли к соглашению о том, что Арендатор ежемесячно возмещает Арендодателю стоимость коммунальных услуг, потребляемой Арендатором электроэнергии, услуг телефонной связи, не включенных в арендную плату, на основании платежных документов, выставляемых организациями, предоставляющими эти услуги.
Арендодатель: [ должность, Ф. И. О., подпись ]
Арендатор: [ должность, Ф. И. О., подпись ]
Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете подать заявку на получение полного доступа к системе бесплатно на 3 дня.
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
Примерная форма дополнительного соглашения об оплате коммунальных платежей по договору аренды
Разработана: Компания «Гарант», май 2010 г.