доплата за доп метры по дду

Как не заплатить застройщику лишнего, если площадь квартиры увеличилась?

Застройщик просит доплатить за увлечение площади квартиры. Я платить не отказывался, но у меня много вопросов.

Во-первых застройщик отказывается составлять допсоглашение об увеличении стоимости квартиры. Говорит, что выдаст справку об отсутствии задолженности после оплаты. Но в ДДУ есть такие пункты:

«3.5. Фактическая площадь Объекта, приобретаемого Дольщиком, уточняется по данным технической инвентаризации в порядке и на условиях, предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ „О государственном кадастре недвижимости“. Если по результатам фактических данных площадь Объекта окажется больше (или меньше) чем 1 м² площади, указанной в п. 1.1 договора, производится перерасчет — доплата или возврат денежных средств соответственно».

«8.2. Договор может быть изменен или расторгнут по взаимному соглашению сторон. Все изменения договора оформляются путем подписания сторонами дополнительного соглашения, которое является неотъемлемой частью настоящего договора, и подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав».

Во-вторых застройщик просит оплатить все лишние квадраты, а не то, что больше 1 м². У меня квартира увеличилась на 1,45 м². Все, что больше 1 м², я вроде как должен оплатить — получается 0,45 м². Но застройщик требует оплату за 1.45 м². Законы ли его требования?

В-третьих, в договоре прописана общая стоимость квартиры — жилая плюс лоджия — без указания стоимости квартиры за 1 м². Как правильно рассчитать доплату?

Я подписал акт приемки в январе 2019 года. Там указал, что не ознакомлен с документами об увеличении площади, где мог бы увидеть причину и сумму доплаты. После этого заказным письмом отправил заявление застройщику с просьбой предоставить расчет стоимости доплаты, если такая необходимость есть. Официального ответа так и не получил.

22 марта 2021 года позвонил юрист застройщика и потребовала срочно погостить задолженность, пригрозил судебным иском и штрафами. На просьбу предоставить официальное письмо с расчетом задолженности я опять получил отказ.

Как быть в этой ситуации, чтобы не платить застройщику лишних денег и не попасть на штрафы? По ходу они берут цифры из головы, раз не хотят давать официальный расчет, а озвучивают сумму доплаты только устно.

Что делать? Читатели спрашивают — эксперты Т⁠—⁠Ж отвечают

Источник

Обязан ли дольщик доплачивать за увеличение площади квартиры по ДДУ 2021

Приняв решение об инвестировании денег в строительство жилья необходимо тщательно подготовиться к процессу заключения договора с застройщиком.

Заключаемый с застройщиком договор на строительство жилья – это важный документ, который определяет правоотношения сторон на время строительства объекта и при передаче готового жилья дольщику.

В нем прописываются все существенные условия, содержание которых несет для сторон определенные правовые последствия при наступлении тех или иных обстоятельств.

Поэтому, до подписания договора с застройщиком и перечисления денег стоит обратиться к стороннему юристу для проведения полного правового анализа договора на предмет соответствия его условий требованиям закона. Это весьма разумный подход к оформлению столь серьезных договорных правоотношений.

Правовой анализ договора и предварительная проверка застройщика не требуют серьезных финансовых и временных ресурсов, но зато вы будете иметь чёткое понимание того, какие условия вы принимаете, заключая ДДУ, и к каким последствиям это может привести.

Юристы компании «ПетроЮрист» проводят быструю и качественную проверку ДДУ и застройщика. В результате вы получаете не только устную консультацию относительно каких-то отдельных условий ДДУ, а полноценное правовое заключение в письменном виде, после изучения которого, уже в порядке устной консультации, вы сможете дополнительно задать юристу вопросы относительно условий договора. Наши юристы грамотно проконсультируют вас по всем аспектам долевого строительства.

Консультации проводятся юристами лично, в режиме онлайн или по телефону. Обмен всей необходимой информацией и документацией возможен, в том числе, посредством их направления на электронную почту.

Может ли измениться цена ДДУ после заключения

Цена ДДУ – это одно из существенных условий, подлежащих включению в договор (пункт 3 части 4 статьи 4 ФЗ-214). Цена ДДУ равна стоимости создаваемого объекта, и она обязательно должна быть обозначена в договоре. Помимо этого, в нем должны быть прописаны сроки и порядок уплаты стоимости помещения. В противном случае договор будет считаться незаключенным (часть 5 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ).

Принципиально важным для дольщика является условие ДДУ, позволяющее изменить цену договора после того, как он заключен.

Если обратимся к закону, то мы увидим, что после того, как ДДУ заключен и все его условия оговорены, стороны могут изменить его цену лишь в том случае, если такая возможность допускается самим договором, при этом, очень важным требованием закона является то, что допуская изменение цены договора стороны также должны определить, в каких случаях и на каких условиях это возможно (часть 1 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ).

Следовательно, если договор позволяет изменить его цену, то в нем также должны быть предусмотрены случаи изменения цены, а также соответствующие условия.

Можно смело утверждать, что самый распространенный случай, указываемый в качестве основания для изменения цены ДДУ — это модификация объекта строительства. Хотя изменения вполне могут коснуться не только площади объекта, но в большинстве случаев ДДУ предусматривает соразмерное изменение цены договора именно ввиду несоответствия фактической площади возведенного объекта долевого строительства его исходной (ориентировочной) площади. Такие отклонения определяются до передачи квартиры на основании данных кадастрового учета и инвентаризации (контрольных обмеров ПИБ).

Напомним, что фактические характеристики передаваемого объекта, в том числе итоговая площадь, указываются в соответствующем передаточном акте на основании данных государственного технического учета, эти же данные отражаются в паспорте помещения.

Формально, по закону, застройщик должен гарантировать точное соответствие метража передаваемой дольщику квартиры, но определенно точно нельзя утверждать, что застройщик может обеспечить такую гарантию.

Безусловно, застройщик, как сторона-исполнитель, обязан обеспечить точное соблюдение заданных параметров строительства, и все связанные с отклонением от проекта риски должен брать на себя. Но нужно признать, и все это прекрасно понимают, что точное совпадение планируемых и итоговых характеристик объекта строительства практически невозможно. Будущий участник строительства уже на этапе подписании ДДУ должен четко понимать, что возможность расхождения в метраже в той или иной степени имеет большую вероятность, и это неизбежно повлечет дополнительные расходы для дольщика после окончания стройки.

Но ведь одно дело, когда речь идет об относительно незначительных отклонениях от проектной площади, которые объективно могут быть связаны с неизбежными строительными погрешностями, допустимыми по правилам СНиП отклонениями фактического расположения стен и перегородок от их осевых линий по проекту. Площади составных частей объекта долевого строительства могут быть увеличены либо уменьшены в результате проведения строительно-монтажных или даже отделочных работ, при этом, не повлияв на качество объекта в целом, и не нарушая его основных характеристик.

Однако, если речь идет о существенных отклонениях от заданных параметров объекта, что нередко может достигать нескольких квадратных метров, которые можно было бы исключить при надлежащем контроле застройщика за процессом строительства на всех его этапах, то участник строительства вправе будет принимать решение относительно продолжения дальнейших правоотношений с данным застройщиком.

Под существенным расхождением в метраже понимается 5% от общей площади помещения (п. 2 ч. 11 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ). Следовательно, с учетом общего размера квартиры доплата может оказаться слишком ощутимой – от нескольких сотен тысяч рублей и больше – ведь даже в квартире или студии размером около 30-40 кв.м. превышение метража на 5% составит 1,5-2 кв.м., а потому до подписания ДДУ нужно максимально трезво и объективно оценивать свои финансовые возможности в будущем.

В настоящее время практически во всех ДДУ отдельно прописывают, что указанная в договоре площадь объекта долевого строительства является примерной (ориентировочной, не окончательной) и подлежит уточнению по результатам данных ПИБ, т.е. фактическое изменение метража предполагается заранее.

Внимание: Цена ДДУ может быть изменена после заключения, при условии, что это прямо предусмотрено договором, а также сторонами согласованы соответствующие случаи и условия такого изменения.

Застройщик требует доплату за увеличение площади до 5%

Обязан ли дольщик произвести доплату в случае увеличении площади квартиры до 5% от ориентировочной площади?

Да, обязан, но только при условии, что заключенный договор в принципе допускает возможность изменения цены по причине расхождения в метраже квартиры и определяет условия такого перерасчета. Этого требует закон (ч. 2 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ).

Однако, если ДДУ не содержит такого условия, предполагается, что цена договора является фиксированной, не подлежащей изменению, в связи с чем, даже при увеличении площади квартиры дольщик сможет правомерно отказаться от любых доплат. Но следует учитывать, что в условиях отсутствия в ДДУ оговорки о соразмерном уменьшении/увеличении цены договора при наступлении соответствующих условий, фактическое уменьшение площади квартиры в пределах 5% от общей площади также не повлечет у застройщика обязанности по возврату дольщику денежных средств за такое отклонение в метраже.

При отсутствии в ДДУ соответствующего условия, застройщик не вправе в одностороннем порядке менять цену договора и требовать с дольщика доплату, поскольку это прямо противоречит статье 310 ГК РФ.

Соответственно, в этом случае и отказ застройщика в передаче квартиры в установленный договором срок по причине недоплаты на лишние метры, может быть признан неправомерным.

Увеличение площади по ДДУ более 5%. Платить ли застройщику

Застройщик требует доплату за увеличение площади более 5%. Обязан ли дольщик производить доплату в этом случае?

Для того, чтобы ответить на вопрос о том, должна ли производиться доплата за увеличение площади по ДДУ более 5%, опять же, в первую очередь нужно исходить из условий заключенного договора.

Как мы уже говорили, цена ДДУ может подлежит изменению при условии, что стороны закрепили такую возможность в самом договоре.

При этом также нужно учитывать положения п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ, устанавливающие допустимый предел изменения площади помещения, который может быть указан в договоре – не более 5% от общей площади.

Если несоответствие площади превышает указанный предел, то закон относит такое несоответствие к существенному изменению проектной документации, последствием чего является возникновение у дольщика права на расторжение договора по основанию вышеуказанной нормы.

Таким образом, если фактическая площадь передаваемой квартиры увеличилась более чем на 5% от планируемой площади, при этом застройщик настаивает на доплате за весь излишний метраж, то дольщик вправе сделать выбор – либо доплачивать в полном объеме, либо требовать расторжения договора. При несогласии с существенным изменением проектных характеристик жилого помещения (отклонение от заданной площади свыше 5 %) дольщик вправе потребовать расторжения ДДУ по основанию п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ.

Заметим, что расторжение ДДУ при полной готовности квартиры – не самый разумный вариант, ведь необходимо учитывать и оценивать различные аспекты, связанные с этим. К примеру, в условиях неплатежеспособности застройщика расторжение ДДУ — не самое лучшее развитие событий. Но безусловно, в первую очередь следует исходить из своих финансовых возможностей. Если объективно нет возможности доплачивать за превышение метража сверх установленного законом предела, то дольщик может воспользоваться своим правом на расторжение ДДУ.

Расторжение договора по п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ подразумевает прекращение правоотношений сторон по ДДУ в связи с виновным поведением застройщика, а потому влечет для застройщика обязанность по уплате дольщику установленных законом процентов, рассчитанных от цены ДДУ.

Возможно, что во избежание судебных разбирательств и сохранения договорных отношений стороны достигнут соглашения по этому вопросу. К примеру, дольщик может предложить застройщику доплату лишь в пределах 5% увеличения площади, и при этом условии не расторгать договор. Если застройщик согласится на это, стороны смогут закрепить такую договоренность отдельным соглашением о соответствующем увеличении цены договора.

При уменьшении площади более чем 5% от общей однозначно следует требовать соразмерного уменьшения цены договора. Застройщик не вправе уклониться от частичного возврата денежных средств при любом уменьшении метража квартиры, за исключением случаев, когда договор в принципе не допускает изменения цены при отклонении от проектной площади объекта, либо ограничивает условия такого изменения. Поэтому при заключении ДДУ следует внимательно ознакомиться с этим пунктом и убедиться, что данное условие вам подходит.
Право требовать расторжения договора в связи с существенным изменением итоговой площади готового жилья (свыше 5%) принадлежит только участнику строительства, застройщик не наделен правом на расторжение договора по такому основанию.

Помните, что возможность изменения цены ДДУ как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения напрямую зависит от наличия соответствующего условия в договоре.

ДДУ может допускать изменение цены договора, но при этом ограничивать такую возможность степенью изменения площади (в процентном отношении или метраже). Например, по договору его цена подлежит изменению в случае, если отклонение от проектной площади квартиры составит до 5% включительно. Тем самым стороны определили саму возможность изменения цены, случай ее изменения (отклонение от метража), и условие ее изменения (расхождение до 5% включительно).

Это значит, что и перерасчет в любую сторону будет производиться лишь в пределах пятипроцентного увеличения / уменьшения площади. Предположим, готовая квартира по факту больше проекта на 8%. При вышеприведенном условии застройщик должен пересчитать цену договора исходя из увеличения квартиры на 5%, за остальные 3% дольщик не обязан доплачивать. Причем аналогичная схема будет применяться и при уменьшении площади жилья – деньги вернут только из расчета уменьшения площади на 5%.

Итак, при увеличении площади жилья по ДДУ более чем на 5% от общей площади участник долевого строительства может на свой выбор:

Обратите внимание, если дольщик примет квартиру с увеличенной площадью, то он не вправе будет отказаться от доплаты за всю разницу между фактической и проектной площадью квартиры со ссылкой на несогласие с таким несоответствием метража.

Безусловно, недоплата не будет основанием для расторжения договора со стороны застройщика, или для одностороннего отказа от договора, однако застройщик сможет в судебном порядке взыскать с дольщика соответствующую сумму недоплаты, а также неустойку на основании ч. 6 ст.5 ФЗ-214 (Апелляционные определения Московского городского суда от 06.02.2020 по делу N 33-5137/2020, от 12.09.2019 по делу N 33-40811/2019, от 10.06.2019 N 33-21304/2019, от 20.05.2019 N 33-20658/2019).

На практике встречаются ДДУ и с такой формулировкой:

Если по обмерам ПИБ фактическая площадь объекта превысит ориентировочную площадь более чем на 5%, либо окажется меньше проектной площади более чем на 5%, цена договора увеличивается или уменьшается на сумму, пропорциональную расчетной цене одного квадратного метра, начиная от 5%, при этом превышение или уменьшение до 5% от общей площади перерасчету не подлежит.

Согласовав такое условие стороны тем самым признают, что цена договора может измениться только в тех случаях, если изменение площади превысит 5% от изначального (проектного) метража, и перерасчет будет производиться только за метры, превышающие этот предел.

Звучит вроде бы неплохо, но ведь итоговая площадь квартиры может измениться весьма существенно (до 10% и больше). Кто-то скажет, что такое большое отклонение от планируемого метража маловероятно, но все же, такое развитие событий исключать нельзя. В этой связи представляется, что подобные формулировки в ДДУ недопустимы.

При таком сценарии, имея в договоре условие вышеуказанного содержания, дольщику нужно будет либо производить существенную доплату, либо инициировать судебный процесс в целях расторжения ДДУ. Также, необходимо будет оспорить соответствующее условие ДДУ, как противоречащее нормам закона и ущемляющее права дольщика.

Итак, в заключение хотелось бы резюмировать:

Площадь готового жилья в новостройке увеличилась

1.ДДУ включает пункт, допускающий изменение договорной цены в случае отклонения от ориентировочной площади:

2.ДДУ не допускает изменение договорной цены по основанию расхождения проектной и фактической площадей:

3.ДДУ допускает изменение цены договора при отклонении от проектного размера помещения, но при условии, что такое отклонение составит не более 5%

Контрольные обмеры ПИБ показали уменьшение площади помещения

1.В ДДУ включен пункт об изменении цены объекта в связи с отклонением от ориентировочной проектной площади:

2.В ДДУ нет пункта о возможности изменения договорной цены:

3.ДДУ допускает изменение цены договора при отклонении от проектного размера помещения, но при условии, что такое отклонение будет в пределах 5%:

Для оценки конкретной ситуации рекомендуется связаться с юристом.

Источник

Доплачивать ли, если площадь квартиры больше заявленной?

– Проектная площадь студии увеличилась на 2,8 кв. метра после замера БТИ, что недопустимо по определению строительного допуска и погрешностей. Дали разрешение на ввод. Значит, застройщик ввел меня в заблуждение на этапе подписания договора, требуя оплаты за «лишнюю» площадь?

Отвечает руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» Дмитрий Логинов:

Согласно 214-ФЗ, расторжение ДДУ допускается только при существенном расхождении между проектной и фактической площадью. Под существенным расхождением понимается 5% от площади квартиры. В данном случае речь идет о студии, то есть квартире малой площади, и увеличение на 2,8 кв. метра, действительно, может составить более 5%. Если так и есть, то дольщик имеет все основания для расторжения ДДУ в судебном порядке по п.п.2 п. 1.1. ст. 9 закона 214-ФЗ.

Если дольщик не пожелает воспользоваться своим правом на расторжение договора, то возникает новый вопрос, связанный с обязанностью доплаты за излишние квадратные метры. Здесь необходимо изучать положения договора, касающиеся порядка формирования цены ДДУ и ее оплаты. Если цена ДДУ определена как произведение цены 1 кв. метра на стоимость 1 кв. метра и предусмотрен порядок автоматического изменения цены ДДУ, то требования застройщика о доплате обоснованы.

В настоящее время практически во всех ДДУ указывается примерная (проектная) площадь квартиры и отдельно прописывается, что окончательная площадь подлежит уточнению по обмерам БТИ. То есть застройщик предупреждает, что расхождение возможно, и дольщик, подписывая договор, подтверждает, что ознакомлен с данным обстоятельством.

Отвечает ведущий юрист единой городской службы «Помощь дольщикам» Жанна Малис:

Требование застройщика о необходимости доплатить после увеличения размера объекта долевого строительства допустимо и законно. Но только в тех случаях, когда такая возможность изначально была предусмотрена в договоре долевого участия.

В законе о долевом участии в строительстве (214-ФЗ) допускается возможность изменения сторонами цены объекта строительства даже после заключения самого договора. Одним из самых распространенных оснований для подобного изменения будет являться модификация площади объекта строительства.

Следует отметить, что в 95% случаев размер объекта долевого участия, определенный в ДДУ, будет отличаться от фактической площади передаваемой квартиры/апартаментов. Тогда предусматривается перерасчет уплаченной суммы. Если фактическая площадь уменьшается, застройщик обязан вернуть излишне выплаченные денежные средства. Если же метраж увеличивается, то дольщик обязуется доплатить необходимую сумму. Но возможен и такой вариант, что цена в договоре фиксирована и дальнейшему изменению не подлежит даже в случае перерасчета площади объекта.

Таким образом, если застройщик требует оплаты за увеличение площади объекта строительства, то, скорее всего, действует правомерно. Определить, действует застройщик добросовестно или же пытается извлечь необоснованную выгоду, можно на основании конкретных формулировок условий договора о цене. Для того чтобы избежать подобных спорных моментов, следует внимательно ознакомиться с текстом договора при его заключении и удостовериться, что условия поняты верно.

Отвечает адвокат, управляющий партнер компании Sdelky.ru Денис Вольнов:

Скорее всего, речь идет о договоре долевого участия, заключенного в соответствии с 214-ФЗ. Согласно вышеуказанному закону, застройщик и дольщик обязаны согласовать цену договора. В соответствии с п.2 ст. 5 данного закона, стороны вправе предусмотреть в договоре условия об изменении цены.

На основании указанной нормы права большинство застройщиков включают пункт, согласно которому при увеличении площади более чем на 1 кв. метр (или определенный процент от общей площади) дольщик обязан доплатить. При уменьшении площади более чем на 1 кв. метр, застройщик обязан произвести возврат денежных средств. Введения в заблуждение нет, так как дольщик подписывал договор и был ознакомлен с его условиями.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Проектная площадь действительно зачастую отличается от фактической. Обязательство о доплате по метрам прописано в договоре долевого участия, следовательно, в силу вступают договорные взаимоотношения. В случае, если в договоре не было никаких уточняющих пунктов по данному вопросу, то «лишнюю площадь» придется оплачивать. Если же Вы считаете, что данный договор противоречит действующему законодательству, то необходимо оспаривать это в судебном порядке.

Отвечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина:

Как правило, в условия ДДУ застройщик включает положение о том, что проектная площадь объекта недвижимого имущества может отличаться от изначально запланированной после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию по результатам обмеров органов технической инвентаризации (БТИ). В результате между застройщиком и участником долевого строительства происходит перерасчет стоимости ДДУ как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения в зависимости от ситуации.

При проектировании строительства многоквартирного дома застройщик указывает ориентировочные площади объектов недвижимости в связи с тем, что в процессе проведения строительных работ невозможно соблюсти изначально запланированные параметры.

Таким образом, требование застройщика об оплате за дополнительно построенную площадь, которую невозможно было определить на этапе проектирования объекта, является законным. Однако перерасчет должен быть проведен с применением понижающих коэффициентов в случае, если изменения затронули летние неотапливаемые помещения, лоджии, балконы.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Источник

Как считать срок владения новостройкой для продажи без НДФЛ

Начиная с 2019 года при продаже новостройки минимальный срок владения квартирой считается не с даты регистрации права собственности, а с даты полной оплаты по ДДУ или договору уступки. Это была хорошая новость.

Теперь плохая. Если доплатить после сдачи дома хотя бы за метр площади, срок владения будет считаться с даты доплаты. Так решил Минфин, а мы объясняем, что это значит и как из-за очередной недоработки в законе десятки тысяч людей будут терять сотни тысяч рублей.

Возможно, вас это уже коснулось. И, возможно, что-то еще изменится, как уже менялось раньше:

Все эти недочеты в законах приводили к потере денег, но их исправили. Так может случиться и с новостройками.

Как победить выгорание

Кого это касается

Письмо Минфина с разъяснениями о минимальном сроке владения касается всех, кто когда-то купил квартиру, а начиная с 2019 года продал ее, готовится продать или когда-нибудь продаст. Если у вас была или есть квартира в новостройке по договору участия в долевом строительстве, разберитесь со сроками и налогами.

Хорошо: срок владения для новостроек считается с даты оплаты

Недавние изменения коснулись минимального срока владения. Это такой период, по истечении которого квартиру можно продать без налога и декларации — даже с высокой наценкой. Минимальный срок составляет 3 года или 5 лет.

Минимальный срок владения недвижимостью

Обычно этот срок начинается в день регистрации права собственности. Из-за этого с новостройками была проблема: квартиры сдавали спустя годы после оплаты. Оплатили в 2019 году, ключи получили в 2021, а продать без налога можно не раньше 2024. Продаете раньше — заплатите 13% с разницы между покупкой и продажей, а для новостроек это обычно приличная сумма.

И вот появились долгожданные изменения: срок владения считается с даты полной оплаты новостройки по ДДУ или договору уступки права требования. Оплатили в 2018 году, получили ключи в 2021 — и сразу можно продавать, если это единственное жилье.

Плохо: при доплате после сдачи дома срок считается с даты доплаты

Сразу после разбора о новом правиле для минимального срока возникли вопросы: а если за новостройку заплатили при регистрации ДДУ, а при подписании акта выяснилось, что квартира на 1,5 м² больше и за это нужно доплачивать? Такое условие может быть предусмотрено в договоре, это распространенная ситуация.

По закону срок владения считается с даты полной оплаты. А тут появляется доплата — пусть даже она составляет 1% от общей суммы. Как тогда считать срок владения?

Этот вопрос задали Минфину. И вот ответ:

В этой связи если по соглашению сторон договора налогоплательщиком произведена дополнительная оплата стоимости жилого помещения, то минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем с учетом дополнительной оплаты в соответствии с дополнительным соглашением сторон.

То есть при доплате любой суммы срок обнуляется — и начинает отсчитываться с того дня, когда за квартиру внесен еще хотя бы рубль. Даже если вся изначально установленная сумма по договору внесена три года назад и никакой доплаты не планировалось, это не считается. Есть случаи, когда доплачивать символическую сумму приходилось спустя 14 лет.

Если собственник не собирается продавать квартиру, эта доплата не приведет к потере денег из-за налога. Но тем, кто покупал инвестиционную квартиру или за время стройки решил расширить жилплощадь или переехать в другой район, поправки не помогут сэкономить.

Получается, при доплате за новостройки закон работает примерно так же, как раньше, когда срок считался с даты регистрации права собственности. Но все равно будет обидно.

Что делать. Если дата исчисления срока владения критична, можно попробовать договориться с застройщиком. Суть в том, что к ДДУ не должно быть дополнительного соглашения о доплате за квартиру. Оформите эту доплату как что-то другое — например ремонт. Или зачтите ее в счет неустойки, которую застройщик может задолжать за просрочку сдачи дома. Застройщики наверняка будут предлагать варианты. И тут просто считайте, что выгоднее, учитывая позицию Минфина. Может, она изменится — так бывало, — а может, и нет.

Хорошо: доходы от продажи можно уменьшить на расходы при покупке

При продаже новостройки до сдачи дома или после регистрации права собственности доходы от продажи квартиры можно уменьшать на расходы по ее покупке. Причем сюда же входят проценты по ипотеке и использованный материнский капитал. НДФЛ нужно платить не со всей стоимости квартиры, а только с разницы.

Если расходы меньше 1 млн рублей, можно использовать вычет, который предоставляется без подтверждающих документов, и уменьшить доход на 1 млн.

Это правило работало всегда — и сейчас поможет сэкономить, если изменения со сроком не избавят вас от НДФЛ полностью.

Хорошо: при оплате через эскроу срок считается со дня внесения денег в банк

Еще один вопрос по расчету срока владения возникал при оплате новостроек через счета эскроу — это когда дольщик кладет деньги в банк, а застройщик получает к ним доступ только после сдачи квартиры.

Тут мнение Минфина значения не имеет: в законе написано, что обязательства по оплате считаются выполненными в день внесения денег на счет в уполномоченном банке. Срок владения считайте с этого дня — при условии, что оплата полная.

Хорошо: минимальный срок владения новостройкой могут использовать и нерезиденты

Читатели спрашивали, что со сроками у нерезидентов. С 2019 года нерезиденты, которые продают имущество в России, могут не платить налог после минимального срока владения. Раньше они не могли использовать эту норму и платили 30% при продаже квартиры даже спустя 10 лет после покупки. Теперь им так можно, и новостроек это тоже касается.

И это единственный шанс избежать НДФЛ в размере 30%, потому что других способов экономии — в виде вычетов или учета расходов при покупке — у нерезидентов все еще нет.

Источник