дополнительное соглашение к договору дду
Как изменить условия ДДУ после передачи объекта застройщиком?
Ведущий юрисконсульт IPT Group
специально для ГАРАНТ.РУ
Институт ДДУ в России уходит в прошлое, однако он создал много вопросов, которые еще долго будут порождать спорные ситуации. Наиболее сложными из них остаются вопросы по исполнению и изменению заключенных договоров участия в долевом строительстве. Сегодня поговорим о ситуации, когда проблемы возникают с органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним – Росреестром.
Одна из наиболее спорных ситуаций во взаимоотношениях с Росреестром возникает, когда стороны заключают соглашение об изменении условия договора в части цены уже после того, как застройщик передал объект недвижимости участнику долевого строительства. Это может произойти, например, когда застройщик готов к установленному сроку сдать объект, а участник пока не готов оплатить его полностью. Стороны договариваются перенести срок оплаты на время, которое выходит за пределы периода исполнения застройщиком своих обязательств. Такие вопросы не урегулированы непосредственно судебной практикой.
Долевое строительство – институт, работающий по определенной схеме. В частности, участник долевого строительства уплачивает цену создаваемого объекта недвижимости именно на стадии строительства. Вместе с тем между сторонами договора могут сложиться отношения, в силу которых застройщик передаст объект покупателю до оплаты. После такой передачи стороны подписывают дополнительное соглашение к договору – соглашение об увеличении срока уплаты цены договора. Дальше необходимо провести его государственную регистрацию, и здесь возникает сложность.
Дело в том, что в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 29 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Росреестр должен будет провести правовую экспертизу дополнительного соглашения, а затем приостановить государственную регистрацию на том основании, что требования по договору прекращены в связи исполнением застройщиком обязанности по передаче объекта долевого строительства. В этом случае государственная регистрация дополнительного соглашения не представляется возможным.
Принимая такое решение, Росреестр руководствуется положениями ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ). Согласно этому закону, застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Исходя из последовательности перечисления обязанностей участника в данном пункте, Росреестр делает вывод о том, что до полной уплаты цены договора объект долевого строительства участнику не передается. Свою позицию ведомство подкрепляет положениями ч. 4-5 ст. 5 Закона № 214-ФЗ, предусматривающими право застройщика на односторонний отказ от исполнения договора при нарушении участником долевого строительства установленного срока уплаты цены договора.
Убедить Росреестр в правомерности дополнительного соглашения, предусматривающего изменение срока уплаты цены договора после исполнения застройщиком обязанности по передаче участнику объекта недвижимости, помогут следующие доводы.
Согласно ст. 12 Закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Что касается обязательств участника долевого строительства, то они считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Таким образом, в соответствии с указанной нормой обязательства участника по договору считаются исполненными только при условии исполнения им двух обязательств: после уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и после подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
При этом исполнение застройщиком предусмотренного договором обязательства по передаче участнику указанного в договоре объекта недвижимости в силу норм Закона № 214-ФЗ и ст. 309, ч. 1 ст. 408 Гражданского кодекса не влечет прекращение ДДУ – он продолжает действовать до полного исполнения обеими сторонами предусмотренных договором обязательств.
Вместе с тем, согласно ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение условий договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено кодексом, другими законами или договором. Положения Закона № 214-ФЗ (как правило и договора участия в долевом строительстве) не содержат запрета относительно изменения условий договора по соглашению сторон, в том числе в части срока уплаты цены договора. Императивным требованием, установленным ч. 3 ст. 5 Закона № 214-ФЗ в целях защиты прав участника долевого строительства, является только запрет на осуществление оплаты цены договора до его государственной регистрации. Одновременно положения указанного пункта предоставляют сторонам право выбора порядка внесения платежей по договору – единовременно или в установленный договором период.
Следовательно, стороны на основании ч. 3 ст. 5 Закона № 214-ФЗ, ст. 421 ГК РФ вправе по своему выбору установить в договоре срок уплаты цены договора, в том числе и выходящий за пределы срока исполнения застройщиком обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта недвижимости. В этом случае при подписании сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства договор продолжает действовать до надлежащего исполнения участником предусмотренного ст. 12 Закона № 214-ФЗ обязательства по уплате цены договора. При этом предусмотренное ч. 4-5 ст. 5 Закона № 214-ФЗ право застройщика на односторонний отказ от исполнения договора, в силу фактически сложившихся между сторонами обязательств применению не подлежит.
Изложенная позиция также подтверждается судебной практикой. Такая практика сложилась по результатам рассмотрения споров, связанных с исполнением сторонами обязательств по ДДУ, в которой судами не отрицается право изменения сторонами срока уплаты цены договора после исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта недвижимости (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26 октября 2016 г. по делу № А56-76876/2015, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25 февраля 2016 г. по делу № А44-3907/2015).
В дополнение к изложенным выше доводам в качестве доказательства, подтверждающего факт неуплаты участником цены договора, целесообразно представить в Росреестр заверенный сторонами акт сверки взаимных расчетов или иной аналогичный документ.
Дополнительное соглашение к ДДУ
К договору долевого участия в строительстве может быть заключено доп соглашение от застройщика. Реже инициатором заключения дополнительного соглашения к ДДУ выступает участник.
Отношения в рамках долевого строительства длятся, как правило, год и более. За это время может произойти много изменений.
Но, обычно дополнительное соглашение к ДДУ застройщик подписывает с целью уменьшения размера своей ответственности, что негативно сказывается на правах участника.
Юристы нашей компании подготовили важную информацию, которую необходимо знать, прежде чем подписать документ.
Оглавление:
Что такое дополнительное соглашение к ДДУ
Дополнительное соглашение к договору долевого участия – это документ, вносящий изменения в основной ДДУ. Дополнительные соглашения являются неотъемлемой частью договора, также подлежат государственной регистрации, а неисполнения обязательств, вытекающих из соглашения также приводит к наступлению ответственности сторон.
Что важно знать о дополнительных соглашениях:
В дополнительном соглашении можно прописать любые условия, которые не противоречат закону. В каких случаях можно заключить соглашение к ДДУ:
Наша юридическая компания предлагает разделить все случаи заключения дополнительных соглашений на группы, чтобы лучше оценивать последствия, к которым приведет регистрация таких изменений.
Получается четыре категории изменений в ДДУ, которые связаны с :
Дополнительное соглашение от застройщика: причины
Дополнительное соглашение к договору долевого строительства может быть как инициативой участника, так и инициативой строительной компании. Как показывает практика, в 60% случаев именно девелопер выступает с предложением внести изменения в ДДУ.
И в 100% доп соглашение от застройщика выгодно для него же. А вот положение участника с учетом таких изменений остается под вопросом.
Какие изменения может предложить строительная компания:
При заключении договора стороны надеются, что дело не дойдет до судебного разбирательства. И все же, участник ДДУ может подать исковое заявление на застройщика в суд по месту своего жительства, по месту нахождения объекта строительства или по месту нахождения строительной компании.
Право выбора остается за участником. Например, при обращении за помощью в нашу компанию, на юридической консультации специалист поможет выбрать суд, который с большей вероятностью примет сторону клиента.
Застройщик наоборот, работает с судами, которые чаще всего принимают сторону девелопера, например сильно снижают размер неустойки. Застройщику выгодно все споры вести именно в таком суде. И в дополнительном соглашении может быть фраза о том, что «все разногласия между сторонами разрешаются в «название суда». Такое доп соглашение к ДДУ участнику лучше не подписывать.
В договоре долевого участия прописываются характеристики объекта, который получит участник. Например в отношении квартиры указывается ее площадь, наличие лоджий и т.д. Редко, но все же бывают случаи когда девелопер в процессе строительства существенно отходит от характеристик, указанных в ДДУ. По соглашению сторон такие изменения можно отразить в дополнительном соглашении.
Дополнительное соглашение к ДДУ об изменении площади объекта должно содержать дополнительно информацию об изменении стоимости договора долевого участия и порядке компенсации разницы в цене. Если фактическая площадь объекта меньше заявленной на 5% и более, то застройщик обязан выплатить участнику компенсацию или соразмерно уменьшить стоимость ДДУ.
Это изменение очень важно для строительной компании и максимально невыгодно для участника ДДУ. Рассмотрим подробнее, почему нельзя соглашаться на доп соглашение к ДДУ о переносе сроков.
Ошибка, которую нельзя совершать
В договоре долевого участия в строительстве обязательно указывается дата сдачи объекта, т.е. до этой даты участник должен получить квартиру. Если этого не происходит и застройщик нарушает предельный срок, то за каждый день сверх этой даты начисляется неустойка.
Участник в любое время может инициировать взыскание, а застройщик должен выплатить неустойку по требованию участника или через суд. Естественно речь идет о крупных суммах, поэтому строительные компании идут на разные хитрости, чтобы ничего не выплачивать.
Одна из таких «уловок» — дополнительное соглашение о переносе срока сдачи. Почему участнику лучше не подписывать доп соглашение с застройщиком о переносе сроков сдачи квартиры по договору?
Подписав соглашение, участник лишает себя права на неустойку. Например, по ДДУ застройщик должен был сдать дом не позднее 7 октября 2019 года. Строительная компания не успевает сдать объект и предлагает участникам внести изменения в условие о сроке сдачи дома. Предложение может поступить как до 7 октября 2019 года, так и после. Допустим, что участник подписывает соглашение 27 октября 2019 года, тем самым лишая себя права на взыскание неустойки минимум за 20 дней.
Сколько в этом случае теряет участник, при стоимости однокомнатной квартиры-студии в Москве в размере 5 000 000 рублей, и с учетом ставки ЦБ 7% по состоянию на 27 октября 2019 года.
Расчет: 5 000 000 * 20 * 7% *1/150= 46 666 рублей.
Участник просто «подарил» застройщику сумму, которая полагалась ему по закону.
Под каким предлогом строительная компания может убеждать участника подписать дополнительное соглашение к ДДУ о переносе сроков:
Запомните: эти и другие уловки застройщика не имеют никаких оснований. Участник имеет полное право отказаться от продления срока сдачи квартиры и взыскать неустойку, без риска применения каких-либо санкций к нему.
Защита прав дольщиков в отношениях с недобросовестными застройщиками – наша основная задача. Мы отстаиваем позицию участника ДДУ, восстанавливаем права и добиваемся выплаты компенсации от строительной компании напрямую или через суд.
Как заключить дополнительное соглашение ДДУ
Соглашение к ДДУ составляется в простой письменной форме и подписывается сторонами. В названии обязательно нужно указать что это дополнительное соглашение к конкретному ДДУ.
После подписания, соглашение обязательно передается на регистрацию в Росреестр в трех экземплярах.
Наша компания оказывает юридические услуги, в том числе и по анализу документов. Предварительный анализ соглашения специалистом и проверка законности изменений в договор – самый надежный способ защиты своих прав.
Дополнительное соглашение о переносе срока по ДДУ: что нужно знать дольщику?
Желая сэкономить на выплате неустойки, застройщики, как правило, предлагают дольщикам подписать дополнительное соглашение о переносе сроков, используя при этом различные методы:
Не дайте себя обмануть второй раз!
В случае подписания дополнительного соглашения о переносе срока дольщик уже не может воспользоваться правом на получение неустойки за задержку передачи объекта в продлеваемый таким соглашением период. Кроме того, для расторжения ДДУ в одностороннем порядке вам необходимо заново отсчитывать 2 месяца от нового срока передачи (продлили срок строительства до 1 марта, соответственно со 2 марта началась просрочка, расторгнуть договор в одностороннем порядке, если надоест ждать, вы сможете только 2 мая).
Можно ли оспорить дополнительное соглашение с застройщиком о переносе срока?
Несмотря на советы юристов не подписывать соглашение о переносе срока, 17% дольщиков по различным причинам соглашаются подписать подобное соглашение. 80 % из подписавших обращаются к юристам с вопросом: как оспорить дополнительное соглашение?
Так вот, оспорить подписанное с застройщиком дополнительное соглашение о переносе фактически нереально. Суд скажет: дольщик должен был знать закон и последствия подписания такого соглашения.
Вместе с тем, в некоторых случаях дольщик все-таки может взыскать неустойку, даже подписав соглашение о продлении срока.
В этом случае вы можете взыскать неустойку с момента нарушения первоначального срока передачи квартиры до даты заключения соглашения. Данной позиции придерживается Верховный суд РФ (Определение Верховного суда РФ от 14.05.2019 года № 41-КГ19-12). И, конечно, если застройщик нарушит новый срок передачи, вы может взыскать неустойку за период, начиная со дня, следующего за крайним сроком передачи, установленным доп. соглашением.
Читайте также: Подробные инструкции по спорам с застройщиками
Оставить заявку
Желая сэкономить на выплате неустойки, застройщики, как правило, предлагают дольщикам подписать дополнительное соглашение о переносе сроков, используя при этом различные методы:
Не дайте себя обмануть второй раз!
В случае подписания дополнительного соглашения о переносе срока дольщик уже не может воспользоваться правом на получение неустойки за задержку передачи объекта в продлеваемый таким соглашением период. Кроме того, для расторжения ДДУ в одностороннем порядке вам необходимо заново отсчитывать 2 месяца от нового срока передачи (продлили срок строительства до 1 марта, соответственно со 2 марта началась просрочка, расторгнуть договор в одностороннем порядке, если надоест ждать, вы сможете только 2 мая).
Можно ли оспорить дополнительное соглашение с застройщиком о переносе срока?
Несмотря на советы юристов не подписывать соглашение о переносе срока, 17% дольщиков по различным причинам соглашаются подписать подобное соглашение. 80 % из подписавших обращаются к юристам с вопросом: как оспорить дополнительное соглашение?
Так вот, оспорить подписанное с застройщиком дополнительное соглашение о переносе фактически нереально. Суд скажет: дольщик должен был знать закон и последствия подписания такого соглашения.
Вместе с тем, в некоторых случаях дольщик все-таки может взыскать неустойку, даже подписав соглашение о продлении срока.
В этом случае вы можете взыскать неустойку с момента нарушения первоначального срока передачи квартиры до даты заключения соглашения. Данной позиции придерживается Верховный суд РФ (Определение Верховного суда РФ от 14.05.2019 года № 41-КГ19-12). И, конечно, если застройщик нарушит новый срок передачи, вы может взыскать неустойку за период, начиная со дня, следующего за крайним сроком передачи, установленным доп. соглашением.
Читайте также: Подробные инструкции по спорам с застройщиками
Взыскание неустойки по ДДУ (214-ФЗ) с АО «ЛЗСМИК».
119180, г. Москва, пер. 1-й Голутвинский, д. 3-5, стр. 1, 1 этаж
Политика конфиденциальности
1.1. Настоящая Политика конфиденциальности в отношении обработки персональных данных пользователей сайта https://www.dvitex.ru/ (далее – Политика конфиденциальности) разработана и применяется в ООО Юридическая фирма «Двитекс», ОГРН 1107746800490, г. Москва, пер. Голутвинский 1-й, дом 3-5, оф 4-1 (далее – Оператор) в соответствии с пп. 2 ч. 1 ст. 18.1 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» (далее по тексту – Закон о персональных данных).
1.2. Настоящая Политика конфиденциальности определяет политику Оператора в отношении обработки персональных данных, принятых на обработку, порядок и условия осуществления обработки персональных данных физических лиц, передавших свои персональные данные для обработки Оператору (далее – субъекты персональных данных) с использованием и без использования средств автоматизации, устанавливает процедуры, направленные на предотвращение нарушений законодательства Российской Федерации, устранение последствий таких нарушений, связанных с обработкой персональных данных.
1.3. Политика конфиденциальности разработана с целью обеспечения защиты прав и свобод субъектов персональных данных при обработке их персональных данных, а также с целью установления ответственности должностных лиц Оператора, имеющих доступ к персональным данным субъектов персональных данных, за невыполнение требований и норм, регулирующих обработку персональных данных.
1.4. Персональные данные Субъекта персональных данных – это любая информация, относящаяся к прямо или косвенно определенному или определяемому физическому лицу.
1.5. Оператор осуществляет обработку следующих персональных данных Пользователей:
1.6. Оператор осуществляет обработку персональных данных Субъектов персональных данных в следующих целях:
1.7. Оператор осуществляет обработку персональных данных субъектов персональных данных посредством совершения любого действия (операции) или совокупности действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств, включая следующие:
2. ПРИНЦИПЫ ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ
2.1. При обработке персональных данных Оператор руководствуется следующими принципами:
2.2. Обработка персональных данных Оператором осуществляется с соблюдением принципов и правил, предусмотренных:
3. ПОЛУЧЕНИЕ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ.
3.1. Персональные данные субъектов персональных данных получаются Оператором:
3.2. Оператор получает и начинает обработку персональных данных Субъекта с момента получения его согласия.
3.3. Согласие на обработку персональных данных дается субъектом персональных данных с момента начала использования сайта, в том числе, путем проставления отметок в графах «Я согласен на обработку персональных данных, с условиями и содержанием политики конфиденциальности», посредством совершения субъектом персональных данных конклюдентных действий.
3.4. Субъект персональных данных может в любой момент отозвать свое согласие на обработку персональных данных. Для отзыва согласия на обработку персональных данных, необходимо подать соответствующее заявление Оператору по доступным средствам связи. При этом Оператор должен прекратить их обработку или обеспечить прекращение такой обработки и в случае, если сохранение персональных данных более не требуется для целей их обработки, уничтожить персональные данные или обеспечить их уничтожение в срок, не превышающий 30 (Тридцати) дней с даты поступления указанного отзыва.
3.5. В случае отзыва Субъектом персональных данных согласия на обработку персональных данных, Оператор вправе продолжить обработку персональных данных без согласия Субъекта персональных данных только при наличии оснований, указанных в Законе о персональных данных.
3.6. Субъект персональных данных вправе выбрать, какие именно персональные данные будут им предоставлены. Однако, в случае неполного предоставления необходимых данных Оператор не гарантирует возможность субъекта использовать все сервисы и продукты Сайта, пользоваться всеми услугами Сайта.
3.7. Субъект персональных данных в любой момент может просматривать, обновлять или удалять любые персональные данные, которые включены в его профиль. Для этого он может отредактировать свой профиль в режиме онлайн в личном кабинете или отправить электронное письмо по адресу info@dvitex.ru.
4. ПОРЯДОК ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ
4.1. Оператор принимает технические и организационно-правовые меры в целях обеспечения защиты персональных данных от неправомерного или случайного доступа к ним, уничтожения, изменения, блокирования, копирования, распространения, а также от иных неправомерных действий.
4.3. Для авторизации доступа к Сайту используется Логин и Пароль. Ответственность за сохранность данной информации несет субъект персональных данных. Субъект персональных данных не вправе передавать собственный Логин и Пароль третьим лицам, а также обязан предпринимать меры по обеспечению их конфиденциальности.
4.4. При передаче персональных данных Оператор соблюдает следующие требования:
4.5. Оператор вправе раскрыть любую собранную о Пользователе данного Сайта информацию, если раскрытие необходимо в связи с расследованием или жалобой в отношении неправомерного использования Сайта, либо для установления (идентификации) Пользователя, который может нарушать или вмешиваться в права Администрации сайта или в права других Пользователей Сайта, а также для выполнения положений действующего законодательства или судебных решений, обеспечения выполнения условий настоящего Соглашения, защиты прав или безопасности иных Пользователей и любых третьих лиц.
4.6. Третьи лица самостоятельно определяют перечень иных лиц (своих сотрудников), имеющих непосредственный доступ к таким персональным данным и (или) осуществляющих их обработку. Перечень указанных лиц, а также порядок доступа и(или) обработки ими персональных данных утверждается внутренними документами Третьего лица.
4.7. Оператор не продаёт и не предоставляет персональные данные третьим лицам для маркетинговых целей, не предусмотренных данной Политикой конфиденциальности, без прямого согласия субъектов персональных данных. Оператор может объединять обезличенные данные с иной информацией, полученной от третьих лиц, и использовать их для совершенствования и персонификации услуг, информационного наполнения и рекламы.
4.8. Обработка персональных данных производится на территории Российской Федерации, трансграничная передача персональных данных не осуществляется. Оператор оставляет за собой право выбирать любые каналы передачи информации о персональных данных, а также содержания передаваемой информации.
4.9. Личная информация, собранная онлайн, хранится у Оператора и/или поставщиков услуг в базах данных, защищенных посредством физических и электронных средств контроля, технологий системы ограничения доступа и других приемлемых мер обеспечения безопасности.
4.10. Субъект персональных данных осознаёт, подтверждает и соглашается с тем, что техническая обработка и передача информации на Сайте Оператора может включать в себя передачу данных по различным сетям, в том числе по незашифрованным каналам связи сети Интернет, которая никогда не является полностью конфиденциальной и безопасной.
4.11. Субъект персональных данных также понимает, что любое сообщения и/или информация, отправленные посредством Сервера Оператора, могут быть несанкционированно прочитаны и/или перехвачены третьими лицами.
5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
5.1. В случае возникновения любых споров или разногласий, связанных с исполнением настоящих Правил, Субъект персональных данных и Оператор приложат все усилия для их разрешения путем проведения переговоров между ними. В случае, если споры не будут разрешены путем переговоров, споры подлежат разрешению в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.
5.2. Настоящие Политика конфиденциальности вступают в силу для Субъекта персональных данных с момента начала использования Сайта Оператора и действует в течение неопределенного срока.
5.3. Настоящие Политика конфиденциальности могут быть изменены и/или дополнены Оператором в любое время в течение срока действия Правил по своему усмотрению без необходимости получения на то согласия Субъекта персональных данных. Все изменения и/или дополнения размещаются Оператором в соответствующем разделе Сайта и вступают в силу в день такого размещения. Субъект персональных данных обязуется своевременно и самостоятельно знакомиться со всеми изменениями и/или дополнениями. При несогласии Субъекта персональных данных с внесенными изменениями он обязан отказаться от доступа к Сайту, прекратить использование материалов и сервисов Сайта.