дополнительное соглашение о приостановлении действия договора аренды
Как приостановить оплату, изменить или расторгнуть договор аренды
Платежи за аренду помещений становятся серьёзной проблемой для бизнеса в связи с падением потока посетителей, а правительство принимает все новые меры для снижения рисков заражения, которые накладывают ограничения или делают полностью невозможной работу оффлайн-точек.
Если вы арендуете коммерческое помещение и рискуете столкнуться с ограничениями, грамотно решите вопрос с арендой, чтобы уменьшить убытки. Далее в статье 7 шагов, которые помогут это сделать.
Не платить за аренду в этом году сможете, если вы — субъект малого и среднего предпринимательства и арендуете помещения у государства. Полностью от уплаты не освободят, но отсрочку получите — сможете перечислять арендную плату за 2020 год равными частями в 2021 году.
Кроме того, в Москве приняты дополнительные меры по защите компаний в сферах бизнеса, которые пострадали больше всего.
Компании, работающие в сфере гостиничных услуг, общественного питания и туризма и арендующие земельные участки и нежилые объекты у города, получат отсрочку внесения арендной платы за апрель, май и июнь. Она будет действовать до 31 декабря 2020 года. Аналогичную отсрочку предоставят городские предприятия и учреждения, сдающие в аренду земельные участки и нежилые объекты.
Чтобы получить отсрочку, заключите допсоглашение с арендодателем. Отказать вам государство теперь не вправе. В течение трех дней с момента обращения с вами должны заключить допсоглашение об отсрочке. В нем пропишут, что платежи за этот год будете вносить равными частями в следующем. Вы вправе предложить иные условия отсрочки.
Отсрочку по оплате аренды Правительство установило в отношении федерального имущества и рекомендовало регионам и муниципалитетам руководствоваться такими же правилами.
Пандемия коронавируса формально соответствует признакам обстоятельств непреодолимой силы: чрезвычайности, непредотвратимости и непредвиденности. Режим повышенной готовности, который ввели из-за распространения коронавируса, признали форс-мажором в некоторых регионах, например в Москве и Московской области.
Однако чтобы применить правила форс-мажора, вам как арендатору надо доказать причинно-следственную связь между двумя обстоятельствами. Первое — распространение вируса и введение в связи с этим законодательных ограничений. Второе — фактическая невозможность исполнять обязательства по договору — оплачивать аренду.
Текущие ограничения не препятствуют расчетам между сторонами, то есть арендаторы имеют возможность платить по договорам. Поэтому в большинстве случаев ссылаться на форс-мажор для приостановления оплаты за аренду не получится. Вместо этого используйте механизм изменения или расторжения договора в связи с существенными изменениями обстоятельств по статье 451 ГК. Как его применить, смотрите в шаге 6.
Проверьте, что написано в договоре о форс-мажоре, ведь пункт 3 статьи 401 ГК носит диспозитивный характер. Условия могут как заблокировать применение форс-мажора, так и расширить основания освобождения от ответственности при наступлении определенных обстоятельств.
Если в договоре есть условие, что арендатор освобождается от обязанности по оплате, не имея возможности использовать помещение, то сможете не платить за аренду, если будет введен запрет на использование соответствующего вида помещений. Например, будут закрыты торговые центры.
Чтобы убедить арендодателя предоставить вам арендные каникулы по причине форс-мажора, соберите подтверждающие документы.
Сертификат о форс-мажоре. Его выдаёт Торгово-промышленная палата России, но только по внешнеторговым сделкам. По иным сделкам, в том числе аренды недвижимости на территории России, в выдаче сертификата о форс-мажоре откажут. Но если договор содержит отсылку к этому документу, то все равно получите отказ Торгово-промышленной палаты России, это нужно, чтобы зафиксировать факт отказа и соблюсти условия договора.
Заключение о форс-мажоре. Такой документ по договору аренды помещений на территории России может выдать региональная Торгово-промышленная палата. Например, московская по вашему обращению выдаст подробное заключение.
Помогут и иные доказательства. Например, переписка с контрагентами, статистическая информация, публикации в СМИ. Собранные документы приложите к уведомлению о форс-мажоре.
Если основания для применения форс-мажора есть, оперативно сообщите арендодателю о наступлении форс-мажора. Как и в какие сроки уведомить, смотрите в договоре. Если не уведомите контрагента о форс-мажоре или сделаете это с опозданием, утратите право на освобождение от отвественности. Это правило работает, когда в договоре установлен пресекательный срок для уведомления. Вам придется к тому же возместить арендодателю причиненные убытки.
В уведомлении ссылайтесь на федеральные и региональные нормативные акты, которые прямо признают распространение коронавируса и введение режима повышенной готовности обстоятельством непреодолимой силы; устанавливают отдельные ограничения, которые приводят к невозможности исполнить обязательства по договору.
Чтобы изменить или расторгнуть договор аренды в связи с существенными изменениями, направьте арендодателю соответствующее предложение. Если откажет или не ответит, обращайтесь в суд с иском об изменении иди расторжении договора.
Используйте форс-мажор или существенное изменение обстоятельств, чтобы начать переговоры. Поскольку положительной судебной практики и уверенности в том, что суды будут поддерживать арендаторов, нет, сейчас рискованно вступать в судебные споры. Суды с осторожностью применяют положения о форс-мажоре и существенном изменении обстоятельств.
Предложите арендодателю заключить дополнительное соглашение, чтобы предусмотреть последствия ограничений в связи с пандемией. Не расширяйте перечень обстоятельств, признаваемых непреодолимой силой. Иначе рискуете, что суд не признает их форс-мажором из-за отсутствия признака непредвиденность.
«Арендатор освобождается от обязанности по оплате арендной платы по Договору с момента вступления в силу принятого в связи с пандемией коронавируса нормативного акта муниципальной или государственной власти о закрытии (запрете работы) торговых центров или непосредственного торгового центра, в котором расположены арендуемые помещения. Обязанность по оплате арендной платы возобновляется с момента отмены указанного акта»
Что понимают под приостановлением договора
Понятие «приостановление договора» в законодательстве отсутствует. Приостановить можно исполнение обязательств по договору. Например, выполнение работ, оказание услуг. Для этого должны быть основания.
Полагаем, приостановить исполнение договора можно и по соглашению сторон.
Что понимают под приостановлением договора
Законодательство не содержит понятий «приостановление договора», «приостановление действия договора». Такой механизм для договоров не предусмотрен.
При этом приостановить можно исполнение обязательств по договору. Например, приостановить поставку товара, выполнение работ. По общему правилу приостановить исполнение обязательств можно, когда :
— другая сторона не исполнила своих обязательств;
— очевидно, что другая сторона не исполнит обязательств в срок. Об этом должны свидетельствовать определенные обстоятельства.
Пример
ООО «А» заключило с ООО «Б» договор поставки. Согласно договору ООО «А» должно произвести предоплату не позднее 05.03.2020. ООО «Б», в свою очередь, должно поставить товар не позднее 13.03.2020. По состоянию на 12.03.2020 ООО «А» оплату не произвело. В связи с этим ООО «Б» может приостановить исполнение своего обязательства по поставке товара .
На заметку
В вышеописанных ситуациях сторона может не только приостановить исполнение своих обязательств, но и отказаться от их исполнения и потребовать возмещения убытков .
Можно ли приостановить исполнение договора по соглашению сторон
Бывает, что обе стороны согласны на некоторое время приостановить исполнение обязательств по договору. Например, в договоре аренды стороны хотят закрепить период, когда арендатор не будет пользоваться помещением. По истечении этого периода аренда продолжится.
Пример формулировки условия в договоре:
«Нежилое помещение предоставляется в аренду на срок:
с 10.01.2020 по 31.08.2020 и
с 01.11.2020 по 09.01.2021.
В период с 01.09.2020 по 31.10.2020 арендатор помещением не пользуется. Арендную плату, коммунальные и эксплуатационные платежи за этот период арендатор не оплачивает».
В связи с этим на период перерыва в аренде рекомендуем оформлять акт о возврате помещения арендодателю. При продолжении аренды — соответственно, акт о передаче помещения арендатору. Акт подтвердит, что помещение действительно не использовалось арендатором. Он также позволит избежать спора о необходимости оплаты таких периодов.
Для того чтобы обеспечить своевременную приемку-передачу помещения, рекомендуем также предусмотреть ответственность сторон за уклонение от этих действий.
Пример формулировки условия в договоре:
«Арендатор обязуется 31.08.2020 возвратить нежилое помещение арендодателю по акту приема-передачи помещения, а арендодатель обязуется принять его. За уклонение от приемки помещения арендодатель уплачивает пени в размер 0,5% от размера месячной арендной платы за каждый день уклонения.
Арендодатель обязуется 01.11.2020 передать арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение по акту приема-передачи, а арендатор обязуется принять его. За уклонение от приемки помещения арендатор уплачивает пени в размере 0,5% от размера месячной арендной платы за каждый день уклонения».
Когда можно приостановить выполнение работ по договору
Приостановить выполнение работ можно, когда :
— заказчик нарушает свои обязанности по договору и это препятствует исполнению договора подрядчиком.
Пример нарушения заказчика
Заказчик не предоставил подрядчику материалы, оборудование, техдокументацию или вещь, которую нужно переработать (обработать);
— очевидно, что заказчик не исполнит своих обязательств в срок. Об этом должны свидетельствовать определенные обстоятельства.
Пример
Между ООО «А» (заказчик) и ООО «Б» (подрядчик) заключен договор подряда. Подрядчик приступил к выполнению работ 10.02.2020. Заказчик должен не позднее 30.03.2020 передать подрядчику материал, который является уникальным. Он будет использован на завершающем этапе работ. В стране места нахождения ООО «А» с 01.03.2020 по 01.05.2020 запретили вывоз указанного материала за пределы страны. До 01.03.2020 ООО «А» материал подрядчику не направило.
ООО «А» не поставит материал в срок. Об этом очевидно свидетельствуют обстоятельства. Соответственно, ООО «Б» может приостановить выполнение работ.
В ряде ситуаций подрядчик обязан приостановить выполнение работ до получения указаний от заказчика. Это надо сделать, когда подрядчик обнаружил, что :
1) материалы, оборудование, документация, вещи, переданные заказчиком, непригодные или некачественные.
Обратите внимание!
Это правило конкретизировано для проектных работ. Так, подрядчик обязан до получения указаний заказчика приостановить проектные работы, если некачественно подготовлены:
— задание на проектирование;
— комплект исходных данных, необходимых для исполнения договора ;
2) указания, которые дал заказчик в отношении способа исполнения работы, могут привести к неблагоприятным последствиям.
На заметку
Последствия могут быть неблагоприятными как для заказчика, так и для подрядчика ;
3) есть иные обстоятельства, которые создают угрозу годности или прочности результата работы либо при которых работу нельзя будет завершить в срок. Такие обстоятельства должны быть не зависящими от подрядчика;
4) нужны дополнительные работы. Они не учтены в проектно-сметной документации и влекут увеличение сметной стоимости строительства. Подрядчик в таком случае обязан сообщить об этом заказчику. Работы приостанавливаются, если ответ от заказчика не получен в течение 10 дней. Законодательством или договором может быть установлен иной срок.
Обратите внимание!
По общему правилу заказчик должен возместить подрядчику убытки, которые вызваны таким простоем .
Приостановление строительства
Для строительных работ кроме вышеназванных случаев предусмотрен дополнительный механизм приостановления строительства. Он отличается тем, что:
1) приостанавливает течение нормативного срока строительства ;
На заметку
Технологические перерывы — это периоды, когда строительные работы не выполняют из-за воздействия природно-климатических факторов на условия труда и технологию производства ;
а) подрядчик, если он не может выполнять работы уже более одного месяца из-за отсутствия материалов, оборудования, которые должен предоставить заказчик, либо из-за неоплаты заказчиком работ в срок;
б) заказчик, если он:
— планирует законсервировать объект;
— хочет прекратить дальнейшее строительство;
— выявил недостатки в работе подрядчика, которые могут угрожать безопасности и надежности объекта строительства;
в) органы госнадзора, иные госорганы в случаях, установленных законодательством;
г) иные лица по основаниям, предусмотренным законодательством и (или) договором;
4) предполагает специальное оформление. Так, приостановление строительства оформляют актом установления даты приостановления строительства, а возобновление строительства — актом установления даты возобновления строительства. Формы актов установлены в приложении Г к ТКП 45-1.03-122-2015.
Обратите внимание!
Приостановление строительства следует отличать от консервации объекта строительства. Консервация предполагает приостановление строительства на срок свыше 3 месяцев. При этом строительные работы прекращаются, а договор стройподряда расторгается .
Когда можно приостановить оказание услуг по договору
Оказание услуг можно приостановить по общим основаниям, когда :
— заказчик не исполняет обязательств по договору. Например, заказчик не внес предоплату;
— очевидно, что заказчик не исполнит своих обязательств в срок. Об этом должны свидетельствовать определенные обстоятельства.
Дополнительные основания приостановления могут быть предусмотрены для отдельных видов услуг. Так, оператор электросвязи может приостановить оказание услуг абоненту, например, когда он выявил :
— нарушения порядка пропуска трафика, связанные с использованием абонентского номера;
— признаки подозрительного поведения абонента.
Кроме того, стороны могут предусмотреть основания приостановления услуг в договоре.
Пример формулировки условия в договоре:
«Исполнитель вправе приостановить оказание заказчику образовательных услуг, если численность сотрудников заказчика, посещающих семинар, составит менее 5 человек в течение 3 занятий подряд».
Читайте этот материал в ilex >>
*по ссылке Вы попадете в платный контент сервиса ilex
Как снизить или приостановить арендные платежи законными способами?
Автор: Олеся Чуева Старший юрист 1С-WiseAdvice
Как снизить или приостановить арендные платежи законными способами?
Автор: Олеся Чуева
Старший юрист 1С-WiseAdvice
В условиях вынужденных «нерабочих» дней многие компании перевели сотрудников на удалённую работу либо вообще приостановили деятельность. Возникает резонный вопрос: как сократить расходы на оплату пустующих офисных или производственных площадей?
Апдейт от 08.06.2020
8 июня вступил в силу закон, позволяющий пересматривать условия арендных договоров компаниям-арендаторам, которые являются субъектами МСП и относятся к пострадавшим отраслям.
В частности, по Договору, заключенному до введения в конкретном субъекте РФ режима повышенной готовности или ЧС, арендатор вправе потребовать от арендодателя уменьшения арендной платы на срок до одного года.
Обеспечительный платеж, если он был предусмотрен, возврату арендодателем арендатору не подлежит. Иные убытки подлежат возмещению в соответствии с гражданским законодательством.
3 типовые ситуации
Ситуация 1. Приостановка деятельности связана с запретами, введенными региональными властями.
Если компания не может вести деятельность ни в какой форме, даже в дистанционной, необходимо уведомить своих контрагентов о наступлении форс-мажора согласно ст. ст. 451, 416-417 ГК РФ.
В случае закрытия заведения для посетителей на основании Указа Мэра Москвы № 12-УМ от 05.03.2020 и/или Распоряжения Роспотребнадзора от 20.03.2020 г. и др. нормативных актов, выпущенных в связи с пандемией, поставщик, в силу форс-мажора, освобождается только от неустойки в связи с неисполнением обязательства перед своими клиентами (не поставщиками).
Более того, исходя из действующей судебной практики, отсутствие у должника необходимых денежных средств, не является форс-мажорным обстоятельством (п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7).
Остается уповать на Гражданский Кодекс, поскольку есть вероятность того, что в скором времени начнут выдаваться свидетельства о наступлении обстоятельств непреодолимой силы и суд будет вставать на сторону арендаторов.
Ситуация 2. Арендованная площадь не используется, поскольку находится в бизнес-центре или торговом комплексе, закрытых для посещения.
В этом случае налицо существенное изменение обстоятельств, которые не были известны на момент заключения Договора (по сути сам арендодатель ограничивает пользование площадями), поэтому арендатор может обратиться к арендодателю с заявлением о применении ст. 451 ГК РФ.
Статья позволяет изменить арендные отношения или расторгнуть договор аренды (в том числе в судебном порядке, если стороны не смогут договориться о распределении расходов).
Ситуация 3. Арендатор физически пользоваться помещением может (доступ к нему есть), но оплачивать аренду в прежних объемах возможности нет.
В этом случае остается только вести переговоры с арендодателем. Совсем избежать арендных платежей не получится, поскольку арендодатель сам несёт расходы на содержание помещения, но снизить ежемесячные платежи или договориться об отсрочке вполне реально. И мы уже имеем такие кейсы по нашим клиентам.
Возможно ли законное применение отсрочки арендных платежей?
Если ваша компания относится к таким отраслям, то по договору аренды недвижимого имущества, заключенному в Москве до 05.03.2020 года, можно на законных основаниях в течение 30 дней заключить с арендодателем дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку арендных платежей.
По Москве отсрочка может быть предоставлена на период с 05.03.2020 по 1.10.2020.
При этом задолженность по аренде подлежит уплате не ранее 1.01.2021 г. (и не позднее 1.01.2023). Оплата производится поэтапно (не чаще 1 раза в месяц), равными платежами, размер которых не превышает 50% ежемесячной арендной платы по договору аренды.
Штрафы, проценты или иные «санкции» в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы не применяются. Установление арендодателем дополнительных платежей в связи с предоставлением отсрочки является незаконным.
Размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, также может быть снижен по соглашению сторон.
Изменения в Законе № 98-ФЗ также дают некоторые гарантии для арендаторов, которые снимают площади у владельцев государственного или муниципального имущества (за исключением земельных участков).
Законом предусматривается, что вышеуказанные арендодатели не вправе отказать арендатору, который добросовестно исполнял условия договора аренды до принятия решения о введении режима повышенной готовности или ЧС, в заключении в 2020 году дополнительного соглашения к договору аренды о продлении его срока до одного года на тех же условиях или же на иных условиях, которые не ухудшают положение арендатора. Соглашение должно быть заключено без торгов и оценки рыночной стоимости объекта недвижимости.
Объединяйтесь с другими арендаторами!
Если кроме Вас в здании есть и другие арендаторы, которые не могут выплатить в срок арендную плату, а также если помещение находится в субаренде, имеет смысл решать проблемы сообща. К коллективным требованиям прислушиваются быстрее.
Арендаторы могут инициировать переговоры не только с представителем арендодателя, но и непосредственно с собственником арендуемых площадей. В результате можно попытаться добиться следующих послаблений:
Какие бы основания для снижения арендных платежей вы не применили, нельзя забывать о соблюдении формы уведомления второй стороны.
Судебное производство является крайней мерой в споре, однако корректно составленные, вовремя и должным образом направленные арендодателю или собственнику документы могут сыграть решающую роль не только в процессе судебного разбирательства, но и на стадии досудебного урегулирования спора.
Наши юристы готовы изучить Ваш Договор аренды и подсказать, как действовать именно в Вашей ситуации.
Новый закон об аренде: как выйти из сделки без согласия собственника
Государство в рамках борьбы с эпидемией приостановило работу немалой части бизнеса еще в марте. С 28 числа того же месяца президент ввел нерабочие оплачиваемые дни. Параллельно с этим главы регионов установили запрет на деятельность многих предпринимателей. Рестораны, кинотеатры, салоны красоты и не только несут убытки из-за вынужденного «простоя».
Чтобы помочь бизнесу, 7 мая 2020 года правительство внесло законопроект, согласно которому арендаторы могут расторгать договор аренды без возмещения убытков (ст. 19 ФЗ от 1 апреля 2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»). Добросовестный арендатор мог отказаться от договора аренды без каких-либо компенсаций, а также мог требовать вернуть обеспечительный платеж. Право получили лица, чьи доходы после введения режима повышенной готовности упали на 50% и более.
21 мая Госдума во втором чтении внесла правки в закон и приняла его, а 22 числа того же месяца передала его на рассмотрение Совету Федерации в новой редакции.
Итоговый вариант
В новой редакции право расторгнуть договор в одностороннем порядке есть только у субъектов малого и среднего предпринимательства. И только у тех, кто в наибольшей степени пострадал от коронавирусной инфекции (согласно перечню правительства, составленному по кодам ОКВЭД).
Право на расторжение возникнет только в случае, если арендодатель не снизит арендную плату контрагенту по его просьбе или откажет в ином изменении условий договора. На сколько цена должна быть снижена, в законе не уточняется. Соглашение должно быть заключено в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора с таким требованием. Уменьшить размер арендных взносов можно на срок до года. Право на односторонний отказ возникает, если договор аренды был заключен до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.
Также арендатор вправе отказаться от договора не позднее 1 октября 2020 года. Обеспечительный платеж при расторжении договора останется у арендодателя. А вот убытки, которые связаны с досрочным прекращением договора, с арендатора не взимаются.
Кроме того, арендаторы государственных или муниципальных земельных участков вправе до 1 марта 2021 года обратиться с требованием об увеличении срока действия договора. Арендатор сам предлагает длительность периода, но больше срока действия договора нельзя. А если договор заключен более чем на три года, то максимальный срок пролонгации равен трем годам.
Для этого должны быть соблюдены условия:
Оценки экспертов
Подобного мнения придерживается и Евгений Митин, начальник управления судебной практики Howard Russia Howard Russia Федеральный рейтинг. группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство × : «Бизнес столкнулся с небывалым до сегодняшних дней вызовом, а подобные законопроекты помогают, спасают его от разорения».
Законодатель не ограничивает требования об уменьшении платежей. Если арендатор потребует снижения на 99% на год, а собственник не согласится, то после этого арендатор может отказаться от договора. Этот отказ в дальнейшем будет практически невозможно оспорить в судебном порядке, ведь закон дает право на расторжение договора, если стороны не договорились о сумме.
Еще арендодатель рискует остаться без каких-либо выплат от арендатора, если в договоре нет условия об обеспечительном платеже. Поэтому Латыев считает правильным предусмотреть в законе, что арендатор после отказа от договора обязан заплатить арендную плату за какой-то срок. Это поможет лучше защитить арендодателя от последствий одностороннего расторжения договора.