Правила досрочного погашения ипотеки: как выгоднее рассчитаться с банком
Досрочное погашение ипотеки является общим трендом в России. Средний срок выданных в России ипотечных кредитов в 2020 году составляет 18,1 года, при этом обычно кредиты закрывают за семь — десять лет. Зачастую клиенты опасаются брать ипотеку на небольшой срок из-за высоких ежемесячных платежей, неуверенности в стабильности экономики и своего финансового благосостояния, поэтому они предпочитают перестраховаться и изначально оформить кредит на более долгий срок, говорит руководитель службы ипотечного кредитования компании «Инком-Недвижимость» Ирина Векшина.
Рассказываем, какие схемы досрочного погашения жилищных кредитов наиболее выгодны для заемщиков и как правильно гасить ипотеку.
В этой статье отвечаем на следующий вопросы:
Когда выгодно погашать ипотеку досрочно
Все российские банки предоставляют своим заемщикам возможность досрочно погасить ипотечный кредит — либо полностью, либо частично. Выгода от досрочного погашения напрямую зависит от оставшегося срока кредита — чем ближе к концу срока кредита, тем менее выгодно погашать ипотеку досрочно. В долгосрочной перспективе выгоднее сокращать срок. Но если вы выберете уменьшение ежемесячного платежа, экономию сможете почувствовать сразу.
«Снизить общий объем переплаты можно путем досрочных погашений, что особенно актуально в течение первой трети срока жизни кредита. Банки придерживаются схемы аннуитетных платежей, поэтому заемщик сначала преимущественно погашает проценты, а не само тело кредита», — поясняет генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.
Согласно закону
Досрочное погашение прописано в ФЗ 284 от 19.10.2011. Сумма займа, предоставленного под проценты заемщику, может быть возвращена досрочно полностью или по частям при условии уведомления об этом займодавца не менее чем за 30 дней до дня такого возврата. Договором может быть установлен более короткий срок уведомления банка. О принятом решении нужно заранее уведомить банк, иначе внесенный платеж не будет засчитан и его оприходуют в следующем месяце.
Варианты досрочного погашения ипотеки
Существует несколько вариантов досрочного погашения: сокращать размер ежемесячного платежа, срок ипотеки или комбинировать эти две схемы. Чтобы выбрать подходящий вариант, ипотечник должен оценить, что для него важнее — выплатить меньше денег банку или снизить сумму ежемесячного платежа, чтобы сократить текущие расходы.
Сокращение срока ипотечного кредита
Вариант сокращения срока кредитования — наиболее выгодный для минимизации переплаты по кредиту. При сокращении срока в составе ежемесячного платежа увеличивается часть, которая идет на погашение основного долга, и уменьшается часть процентов. Дальнейшее погашение происходит динамичнее, так как на меньшую сумму начисляется меньше процентов, а переплата сокращается.
Уменьшение платежей по ипотеке
При уменьшении платежа и сохранении срока остаток основного долга растягивается на оставшийся срок, при этом график перестраивается таким образом, что большая часть ежемесячного платежа идет на погашение процентов, а меньшая — на основной долг.
«В целом заемщикам выгоднее согласиться на уменьшение срока предоставления кредита, так как в этом случае снижается размер переплаты банку (то есть начисленные проценты). Однако каждый заемщик сам определяет, какой из вариантов частичного досрочного погашения ипотеки для него удобнее, ведь при этом выборе нужно учитывать несколько важных факторов (жизненная ситуация, текущее материальное положение и т. п.)», — говорит Векшина.
Комбинированный вариант
Идеальный вариант — чередование сокращения срока/размера платежа, то есть как бы подбивая платеж с двух сторон, делая срок и платеж максимально комфортным для появления еще большей финансовой возможности производить досрочные погашения, считает Кузнецова.
Если ваш бюджет это позволяет, то можно внести большой единоразовый платеж и сократить размер обязательного платежа, при этом продолжить выплачивать полную сумму, которая была установлена раньше. Эти небольшие переплаты тоже будут досрочным погашением, за счет них можно сокращать уже срок платежа.
Такая схема удобна тем, что если наступят трудные времена, заемщик может платить минимальный обязательный платеж, а уменьшать срок кредита и переплату в те месяцы, когда это комфортно для бюджета. Минусом является то, что конечная переплата по процентам будет больше, чем в случае с сокращением срока кредита.
Примеры расчета
В компании «БОН ТОН» приводят пример расчета выгоды при различных схемах досрочного погашения ипотечного кредита. Например, при сумме кредита в 3 млн руб. и остатке срока по кредиту в десять лет (120 мес.), под 7,5% с ежемесячным платежом 35,6 тыс. руб. переплата по процентам за десять лет составит 1,273 млн руб.
Представим, что у должника есть 200 тыс. руб. для досрочного погашения в первый месяц. При сокращении срока (но при сохранении ежемесячного платежа) — срок кредита сократится на год, а размер переплаты — на 215 тыс. руб. При уменьшении платежа (и остатке срока 120 месяцев) — платеж снижается до 33,3 тыс. руб. (на 2,48 тыс. руб.), а размер переплаты всего на 85 тыс. руб.
Схема
Ежемесячный платеж
Переплата
Выгода
До погашения
35 600
1 273 000
—
Пример при аннуитетном платеже. Кредит на 3 млн руб., срок — десять лет, ставка 7,5%
Условия досрочного полного и частичного погашения
При внесении внеочередного платежа нужно обязательно уведомить банк. Как правило, заявление о полном досрочном погашении кредита необходимо написать в отделении банка. При частичном погашении в большинстве банков заявление можно подать онлайн — через мобильное приложение или интернет-банк. Важно учитывать этот момент, так как без заявления перечисленная сумма просто поступает на кредитный счет, с которого будут списываться ежемесячные платежи по графику — в таком случае переплата совсем не уменьшится.
Например, в Сбербанке досрочно можно погасить сумму не меньше 30% от суммы ежемесячного платежа. Совершить досрочное погашение можно в любой момент начиная со второго дня от выдачи кредита. Никаких документов для досрочного погашения не потребуется — все можно оформить на сайте «Сбербанк Онлайн» или в приложении. Достаточно зайти в раздел «Кредиты», выбрать свой ипотечный кредит, далее нажать «Операции» и «Погасить досрочно». После этого нужно выбрать счет, с которого будут списаны средства, отметить в выпадающем списке, что вы хотите, сокращать срок или сумму, и указать сумму, которую необходимо списать в счет досрочного погашения. Заявление на досрочное погашение создается автоматически, при наличии указанной суммы на счете она будет списана в счет погашения ипотечного кредита.
Как вносить платежи
При досрочном погашении ипотеки нужно учитывать один важный момент. «Если заемщик вносит сумму, направленную на частичное досрочное погашение ипотеки, в дату ежемесячного платежа, то вся эта сумма уйдет на уменьшение так называемого тела кредита. А если позже хотя бы на несколько дней, то из этой суммы будут вычитаться средства за использование кредита», — говорит Векшина. К примеру, заемщик производит ежемесячный платеж 12-го числа каждого месяца. Он вносит сумму в 250 тыс. руб., которая полностью уходит на погашение тела кредита. Если же при частичном досрочном погашении клиент предоставляет эти средства, скажем, 16-го числа, то из этой суммы будут списаны проценты за использование кредита в течение четырех дней (с 12-го по 16-е число), а оставшиеся средства пойдут на выплату самого долга.
В таком случае заемщик подает в банк заявление о том, что он хочет досрочно погасить ипотечный кредит. При полном досрочном погашении ипотеки банк рассчитывает необходимую для этого сумму (вместе с процентами на дату погашения). Заемщик размещает на счете денежные средства, и в определенный день банк списывает сумму долга и закрывает ипотечный кредит. Обычно это происходит в дату очередного ежемесячного платежа.
Погашение ипотеки за счет материнского капитала
Досрочное погашение ипотеки можно совершить как за счет собственных средств, так и за счет материнского капитала или субсидии для многодетных семей — как частично, так и полностью. При досрочном погашении за счет материнского капитала происходит сокращение суммы ежемесячного платежа, выбрать сокращение срока в данном случае нельзя, пояснили в пресс-службе Сбербанка. При этом, помимо заявления в банк, в Пенсионный фонд необходимо предоставить установленный законом пакет документов для перечисления денежных средств в счет погашения кредита.
Пенсионный фонд рассматривает заявление, проверяет документы и переводит деньги в размере остатка материнского капитала в банк, выдавший кредит.
Возвращается ли страховка при досрочном погашении ипотеки
При досрочном погашении ипотеки у заемщиков есть возможность частично вернуть себе сумму, уплаченную в качестве страхового взноса. И если досрочное погашение покупатель делает в начале года, то ему возвращается бóльшая часть от размера страховки, в конце года — меньшая часть, говорит Векшина из «Инком-Недвижимости».
Также страховая компания вычитает из возвращаемой суммы часть средств — около 25% от размера страховки, — которые были потрачены на обслуживание страхового договора (оформление документов, зарплату сотрудникам, отчисления банку и т. д.). Предположим, заемщик выплачивает 50 тыс. руб. за страховку, при этом ему удается досрочно погасить ипотеку в течение полугода после оформления кредита. В итоге он может получить обратно половину той суммы, которую потратил на страховку. Однако еще 25% от 50 тыс. руб. нужно выплатить страховой компании, после чего заемщику остается 12,5 тыс. руб.
Ипотека имеет репутацию бремени длиною в жизнь, и это не преувеличение: выплаты именно по этому типу кредитов растягиваются на годы и десятилетия. Чтобы облегчить финансовую нагрузку, люди пробуют различные схемы выплат, ищут варианты перекредитования или просто копят. В статье ниже — рекомендации о том, как досрочно погасить ипотеку с наименьшими потерями.
Зачем досрочно гасить ипотеку?
Как и для любого кредита, для ипотеки действует правило: чем быстрее выплачен долг, тем лучше. Но какие именно преимущества для себя видят заёмщики, идущие на досрочное погашение:
Далее разобраться в тонкостях погашения предлагаем на примере.
Предположим, что 01.07.2019 ипотеку в СберБанке на стандартных условиях оформила молодая семья. Сумма кредита составляет 1 500 000 рублей под ставку 10,8% на три года. Ежемесячный платеж — 48 966 рублей. Какие варианты сэкономить на выплатах есть у семьи?
Как выгоднее гасить ипотеку досрочно?
Что выгоднее — уменьшать ежемесячный платеж или сокращать срок кредита?
Для ипотеки в российских банках предусмотрено два варианта погашения. И в одном, и в другом случае деньги заемщика пойдут на погашение «тела» кредита, но условия после погашения изменяется по-разному:
В большинстве финучреждений заемщики могут свободно выбрать, уменьшить срок или платеж. Теперь обратимся к расчетам, чтобы понять, какая схема платежа в приведенном примере выгоднее.
Уменьшение срока
Чтобы минимизировать переплату, специалисты банка в первую очередь посоветуют сократить срок кредита. Предположим, что через год с лишним — 01.08.2020 — в распоряжении молодой семьи из примера оказалось 500 000 рублей, которые они решили направить на досрочное погашение. Расчет:
Как видно из нового графика, срок кредитования сократился почти на год — с 36 до 25 месяцев — при том, что сумма ежемесячного платежа осталось прежней. Итоговая переплата по кредиту составила 178 554 рубля.
Уменьшение платежа
Прибегнуть ко второму способу — пересчету платежа — выгодно прежде всего тем заемщикам, которые хотят уменьшить ежемесячную нагрузку на бюджет. В ту же дату 01.08.2020 молодая семья вносит 500 000 рублей, чтобы минимизировать транши банку. Расчет:
Из графика видно, что срок ипотеки остался прежним — 3 года, зато платеж уменьшился до 20 126 рублей на дату досрочного внесения средств. Как ожидалось от данного способа погашения, переплата оказалась выше и составила 207 510 рублей. Это на 28 956 рублей, чем при сокращении срока кредита.
Погашение двумя способами одновременно
Как можно увидеть, с использованием данной схемы график изменился сразу по двум параметрам. Итоговый срок кредитования составил 25 месяцев (год после досрочного погашения и 13 месяцев до него). А минимальный платеж к финалу выплат стал составлять 2 265 рублей — сущие копейки по сравнению с первоначальным платежом.
Переплата по кредиту из приведенного примера составила бы 176 547 рублей. Можно сделать вывод, что погашать кредит по двум схемам одновременно — наиболее выгодно.
Что пишут в договоре?
Простая логика позволяет предположить: банкам невыгодно досрочное погашение, поскольку с уменьшением траншей и сроков ипотеки они теряют проценты — основной источник своего дохода. Почему же заемщикам не препятствуют в желании преждевременно закрыть кредит?
Во-первых, право на досрочное погашение закреплено в договорах. Его условия (верны для большинства ипотечных программ):
Во-вторых, право на досрочное погашение четко закреплено Федеральным Законом №284-ФЗ. Если в банке говорят о невозможности закрыть кредит раньше срока или предлагают подписать договор, никак это не регламентирующий, — стоит серьезно задуматься о надежности финучреждения.
Как подавать заявление на досрочное погашение?
Итак, в отличие от типового платежа, который вносится строго по графику, досрочное погашение ипотеки нужно согласовывать с банком — в режиме онлайн или во время визита в отделение. Это касается и частичного погашения, и полного закрытия кредита.
Онлайн
Управиться с платежом в несколько кликов удобно через онлайн-банк, если в этом же финучреждении оформлена дебетовая/кредитная карта. Порядок действий разберем на примере Сбербанка:
У дистанционного погашения есть свои ограничения. Например, Сбербанк в режиме онлайн разрешает только уменьшать размер платежей, но не срок ипотеки. Придется учитывать и операционный день — даже онлайн-платежи принимаются до 21 ч.
В отделении банка
Заявку на погашение подают в любом отделении города. Платеж зачисляется в срок от одного до трех дней (вполне вероятно, что и на дату обращения). В заявлении клиент прописывает:
Тем заемщикам, которые оказались в другом городе/населенном пункте, нужно сначала перевести ипотеку в новый регион пребывания. Для этого подается заявление по старому адресу либо на текущем месте.
Где взять деньги на досрочное погашение
Ипотека — серьезное финансовое бремя. Во-первых, ее выплата растягивается на годы и десятилетия, а во-вторых — ежемесячные транши банку могут забирать до трети дохода. Где же заемщикам при таком раскладе взять деньги на досрочное погашение?
Досрочное погашение потребительского кредита в Альфа-Банке
Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации заёмщик имеет право погасить кредит досрочно полностью или частично, уведомив об этом банк не менее чем за 30 дней, если меньший срок не предусмотрен договором.
Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации заёмщик имеет право погасить кредит досрочно полностью или частично, уведомив об этом банк не менее чем за 30 дней, если меньший срок не предусмотрен договором. Таким образом, чтобы погасить кредит в банке клиенту необходимо прийти в отделение кредитной организации и написать соответствующее заявление.
При этом Альфа-Банк позволяет досрочно полностью погасить потребительский кредит в дату очередного платежа без подачи заявления, в том числе с помощью банкомата с функцией (пункт меню) «Погашение кредита». Если речь идёт о частичном погашении, то заёмщику придётся написать заявление как минимум за один календарный день до даты очередного платежа.
Сделать это возможно через контакт-центр финансового учреждения, либо посетив офис кредитной организации.
Досрочное погашение автокредита в Альфа-Банке
Для полного или частичного досрочного погашения автокредита клиенту необходимо за один календарный день до даты платежа написать соответствующее заявление. В случае с полным погашением суммы задолженности подача заявления осуществляется через контакт-центр или офис банка, в случае с частичным – только через офис.
Особенности досрочного закрытия кредита в Альфа-Банке
То, что нужно обязательно учитывать: досрочное частичное погашение потребительского кредита в Альфа-Банке при подаче заявки через телефон (звонок в службу поддержки) возможно только в том случае, если заемщик внес на счет минимум 15000 рублей сверх того, что нужно заплатить в этом месяце. Следовательно, если у вас есть 2000 рублей, и вы хотите частично погасить кредит – нужно идти в банкомат/в офис/производить погашение через приложение, потому что для этих вариантов минимальная сумма не ограничена.
Комиссия за любой вид досрочного погашения не берется, никаких штрафов и санкций тоже не будет. Интересная ситуация выходит с возвратом страховки. Вообще, возможность возврата полностью зависит от страхового договора, но в целом агентства придерживаются следующего правила – если вы досрочно закрываете кредит в течение 5 дней с момента его оформления, страховые деньги вернуть можно. Если этот срок истек – ничего сделать уже не получится.
В каких случаях это выгодно?
Практически во всех. Если хотите оформить полное погашение – не придется платить проценты за использование денег банка, сможете сэкономить. Если запросили частичное закрытие – заем станет менее обременительным для кошелька, вы сможете более свободно планировать расходы.
Кроме того, по некоторым данным досрочное погашение положительно влияет на вашу кредитную историю (но не в том случае, если вы закрыли займ менее чем через 30 дней после оформления).
Варианты досрочного погашения
Их существует 2 вида: полное и частичное. Рассмотрим поподробнее.
Частичное погашение кредита
При частичном досрочном погашении все работает так:
Вы вносите на счет какую-то сумму.
Предупреждаете банк о том, что эта сумма должна пойти в счет частичного досрочного закрытия.
Банк списывает эту сумму со счета в день платежа.
На основании оставшегося долга банк делает перерасчет, и ежемесячный платеж уменьшается.
График остается неизменным.
Эта возможность позволяет вам существенно сократить количество денег, которое нужно каждый месяц отдавать банку. Кроме того, в некотором роде это можно назвать накоплениями – когда у вас появляются свободные деньги, вы можете либо постепенно потратить их на бытовые нужды, либо сразу «вложить» в кредит. Заметьте, что для такого погашения нужно в обязательном порядке предупреждать банк о своих намерениях – иначе сумма, которую вы внесете на счет, так и останется там лежать, а в день платежа банк спишет только ту часть, которая нужна для обычного платежа.
Полное погашение кредита
Полное погашение – это когда вы закрываете кредит на все 100%. О полном погашении банк тоже нужно предупреждать, иначе деньги не снимутся со счета. При полном закрытии банк выставляет вам счет, вы его оплачиваете – и вы свободны. Проценты, которые вы могли бы платить при обычном погашении в будущем, теперь платить не надо. Выгода очевидна – вы экономите на ставке.
Заявление на досрочное погашение кредита в Альфа-Банке
Для досрочного погашения вам нужно указать банку на то, что вы хотите это сделать. В большинстве случаев это делается автоматически – например, при приеме денег через банкомат или перевод через мобильное приложение вы сразу указываете, что деньги должны быть сняты со счета в полном объеме при следующем платеже. Но если вы проводите закрытие через колл-центр или отделение банка, уведомлять банк все же придется. В колл-центре вы просто говорите, чего хотите, а вот в отделении придется писать заявление. К счастью, ничего сложного в этом нет – заявление составляется в свободной форме, сотрудники банка подскажут, как его составить.
Условия и способы погашения кредита в Альфа-Банке
Есть несколько способов досрочного погашения – расскажем о каждом.
Через банкоматы
Как закрыть кредит в Альфа-Банке через банкомат досрочно:
Находите ближайший банкомат «Альфа-кэш» с функцией обслуживания кредитов.
Если устройство не принимает купюры – вставляете карточку, после чего так же выбираете меню займов.
Устройство покажет вам сумму, необходимую для закрытия. Вносим сумму.
В отделении банка
Вам нужно прийти в отделение банка, написать заявление на закрытие, внести на счет нужную сумму и дождаться следующего платежа. Есть важное условие: заявление нужно писать минимум за 5 дней до того, как придет время платежа по графику. Если не успеете – финансы снимут со счета в пользу погашения в следующем месяце.
Через «Альфа Консультант»
Альфа-Консультант – это служба поддержки, работающая по телефону. Как досрочно, полностью или частично погасить кредит в Альфа-Банке через службу поддержки:
Вносим на счет имеющуюся сумму, минимум – 15000 рублей.
Звоним по номеру +7 495 78-888-78.
Представляемся, называем свою дату рождения и секретное слово.
Говорим оператору, что хотим оформить частичное закрытие.
Оператор проверяет счет, создает заявку. Готово.
Через мобильное приложение
В мобильном приложении нужно:
Нажать на «Погасить досрочно».
Откроется меню, в котором нужно будет ввести сумму.
Вводим сумму или выбираем одну из предложенных.
Жмем «Узнать, как изменится кредит». Откроется окно с обновленными данными.
Если поставить флажок «Пополнить счет сейчас», финансы снимут незамедлительно, иначе – в день платежа. Жмем на «Подать заявление».
Кстати, заявку можно и отменить. Заходим в меню займа, выбираем «Досрочное погашение» (как и 1 и 2 пунктах выше). Откроется меню, в котором можно нажать на кнопку отмены.
Нажимаем – и заявка пропадает.
Через экспресс-кассы, через интернет-банк «Альфа Клик», через банки-партнёров
Увы, всеми этими способами погасить займ раньше срока невозможно. Почему это можно сделать в приложении, но нельзя на сайте – не совсем понятно, но банк решил не вводить эту функцию для Альфа-Клика.
Досрочное погашение ипотеки в Альфа-Банке
Чтобы полностью или частично погасить досрочно ипотечный кредит в банке, заёмщику также необходимо подать заявление через контакт-центр или офис финансового учреждения. Сделать это необходимо за 2-3 дня до даты очередного платежа.
Способы погашения кредита в Альфа-Банке
После подачи заявления о досрочном погашении кредита заёмщик может внести средства в счёт погашения займа любым удобным ему способом: через телефонный центр «Альфа-Консультант», интернет-банк, банкомат или терминал, мобильный банк, отделение кредитной организации или путём оформления денежного перевода на свой счёт через сторонние банки.
Плюсы и минусы
У такого погашения плюсов куда больше, чем минусов – снижается кредитная нагрузка, улучшается кредитная история, не нужно думать, чем вы будете оплачивать займ, если что-то пойдет не так. Единственный возможный минус заключается в том, что вам придется отдать большую сумму денег – они могут пригодиться где-нибудь в будущем. Но это – сомнительный минус, потому что взятые деньги рано или поздно все равно придется возвращать.
