доступная ипотека ипотечный брокер
Тайны «черных» брокеров: как мы «брали» ипотеку без справок и первоначального взноса
Можно ли верить ипотечным брокерам и как отличить честных от мошенников
Когда есть желание взять ипотечный кредит, а возможности не позволяют, многие готовы обратиться за помощью к специальным людям. Какие проблемы обещают решить ипотечные брокеры и можно ли им верить?
Как получить ипотечный кредит, если банки по каким-то причинам не готовы его одобрить? Например, у вас нет первоначального взноса, официального трудоустройства или плохая кредитная история. Как правило, в таких ситуациях рекомендуют обращаться к «особым» ипотечным брокерам.
Ипотечный брокер выступает посредником между банком и заемщиком, а также оказывает консультационные услуги по подбору самых выгодных условий кредитования, исходя из возможностей и пожеланий клиента. При этом некоторые брокеры обещают помощь не только в подборе кредита, но и в его одобрении, даже если их клиент не соответствует требованиям банка.
«Особые договоренности с топовыми банками»
Из шести опрошенных нами брокерских компаний в двух пообещали помочь в получении кредита без первоначального взноса. Представитель одной компании подчеркнула, что ставки по кредиту и стоимость квартиры останутся неизменными. Она объяснила это тем, что у компании есть особые «договоренности» с рядом топовых банков, включая Сбербанк, ВТБ и Альфа-Банк.
«Мы соберем все необходимые документы и подадим их в банки, с которыми сотрудничаем», — сообщила нам сотрудница кол-центра брокерской компании.
Представитель другой компании уверил, что получение кредита без первоначального взноса не составит проблемы.
— У меня хорошая зарплата, но нет первоначального взноса. Можно ли как-то решить эту проблему и получить ипотеку? — обрисовала ситуацию обозреватель Банки.ру.
Дальше последовали расспросы о величине дохода, желаемом размере кредита и прочих факторах.
«Вы приносите документы, мы подаем заявки на ипотеку, потом получаем подтверждение и выходим на сделку», — рассказал брокер. Он уточнил, что на расходы, связанные с подготовкой к сделке, потребуется около 100 тыс. рублей, а плата компании составит 5% от суммы кредита.
— А как банк согласится выдать ипотеку без первоначального взноса? В договоре будет завышена цена недвижимости?
— На это не каждый продавец пойдет. У нас есть свои договоренности с банками. По телефону это не стоит обсуждать.
— Ваши услуги я буду оплачивать из полученного ипотечного кредита?
— Эти деньги вряд ли получится использовать. С оплатой будем решать после того, как банк одобрит ипотеку, можно будет взять потребительский кредит.
В конце разговора брокер еще раз заверил меня, что проблема с первоначальным взносом решаема и нет никакого смысла жить в съемном жилье, когда можно приобрести собственное.
Как удалось понять из разговора, такая уверенность базируется на том, что банк можно убедить дать кредит на индивидуальных условиях, то есть без первоначального взноса.
Генеральный директор компании «Роял Финанс» Александр Тихончук отмечает, что покупка квартиры без первоначального взноса — это не миф, если речь идет о новостройках. Некоторые банки действительно предлагают такие программы. Иногда брокеры, обещая помочь с решением проблемы первоначального взноса, тоже предлагают именно такие программы.
Представитель одного из банков на условиях анонимности рассказал Банки.ру: бывает так, что брокеры действуют с помощью «связей» в той или иной кредитной организации. «Брокеры завышают стоимость объекта, чтобы получить сумму для оплаты 100% стоимости объекта. Некоторые банки идут на такие сделки, чтобы нарастить объемы выдач», — пояснил собеседник Банки.ру.
Отговаривали брать ипотеку
Мы также попытались уговорить брокеров помочь с оформлением ипотеки без справки с работы.
При обзвоне брокерских компаний одна из нас говорила: мне 20 лет, у меня кристально чистая кредитная история и есть первоначальный взнос в размере 500 тыс. рублей. Операторы уверяли, что 20 лет — это не проблема, хотя некоторые банки предпочитают давать кредиты начиная с 24 лет, а отсутствие кредитной истории гораздо лучше, чем наличие плохой. Но как только корреспондент Банки.ру под видом клиента сообщал, что у него нет справки 2-НДФЛ с работы, так как трудоустройство неофициальное, операторы либо начинали отговаривать брать ипотеку, либо отказывались предоставлять свои услуги.
Александр Тихончук обращает внимание на то, что на рынке ипотечных брокеров много мошенников, и советует не слушать обещаний помочь с ипотекой «во что бы то ни стало».
«Явный признак мошенников — предоплата за услуги брокера (около 20 тысяч рублей). Хороший брокер берет свою комиссию только по факту получения кредитных средств. Низкая комиссия за услуги является признаком низкой квалификации сотрудников компании. В штате проверенных брокеров состоят бывшие банковские сотрудники, которые хорошо разбираются в вопросах кредитования и особенностях различных банков. Другим негативным фактором является отсутствие у брокера офиса и сайта. Часто приходится слышать истории от клиентов о том, как такие брокеры пропадают после получения предоплаты за свои услуги. У «черных» брокеров нет ни сайта, ни офиса, поэтому они ищут клиентов через объявления в газетах, листовки на улице и холодные звонки», — рассказал он.
Тихончук также не советует связываться с «черными» брокерами, которые нарушают закон, поскольку такое сотрудничество может закончиться проблемами с правоохранительными органами. «Часто нам звонят люди с просьбой «нарисовать» документы. Получив у нас отказ, они с большой долей вероятности окажутся в руках мошенников, которые наобещают им «золотые горы». При этом поддельные справки могут стать причиной появления пометки о том, что клиент предоставляет недостоверные данные, в базах служб безопасности. Бывали случаи, когда, заметив поддельные документы, сотрудники банка вызывали полицию», — объяснил эксперт. «Черные» брокеры также обещают исправить плохую кредитную историю. Клиентам выдают на руки распечатку отчета с чистой историей, по факту же ничего не меняется.
«Необходимо также знать, что некоторые брокеры могут быть скрытыми агентами конкретных кредитных организаций и будут максимально настойчиво предлагать условия той организации, где получат наибольшую комиссию за новых приведенных клиентов», — указывает ведущий аналитик «Эксперт плюс» Мария Сальникова.
«Белый» брокер поможет разобраться, почему отказывают банки
Чем же на самом деле может быть полезен добросовестный брокер? Ипотечный брокер может качественно разъяснить все детали по размерам займа — фактическим и скрытым, срокам и основным условиям займа. Он имеет необходимые навыки подготовки документации и сможет подобрать наиболее выгодные программы кредитования. Также «белый» брокер поможет разобраться, почему отказывают банки. Причинами отказов могут быть: кредитная история, негативная информация о клиенте или работодателе от службы безопасности, избыточная кредитная нагрузка, ошибки в оформлении документации, а также результат телефонного разговора с сотрудником банка. У каждого банка свой подход к оценке заемщиков, о котором никогда не говорится в рекламе банков. Задача брокера состоит в подборе банка, который подходит для конкретного клиента и который сможет оценить сильные стороны клиента.
Услуги ипотечных брокеров наиболее востребованы в комплексе с риелторскими услугами, говорит начальник управления по работе с партнерами Абсолют Банка Анастасия Федькова.
«По сути, клиент получает более широкий комплекс услуг, связанный с приобретением недвижимости. Доверие к экспертам этого рынка, высокая конкуренция среди них и желание клиента сэкономить время делают услуги ипотечных брокеров востребованными. Мы сотрудничаем со всеми профессиональными участниками рынка, которые прошли аккредитацию в нашем банке и зарекомендовали себя как добросовестные партнеры. В любом случае документы и заявленные по клиенту параметры, которые мы получаем от партнеров по каждому клиенту, проходят процедуру андеррайтинга. Партнеры знают об этом и, как правило, честны с банком», — рассказывает Федькова.
«Брокер хорошо знает рынок, отслеживает динамику цен и ставок, отдельных условий кредитования и специальных программ по партнерским проектам банков и застройщиков. Это позволяет выбрать оптимальный проект, отвечающий пожеланиям покупателя, а также значительно сэкономить время и деньги за счет правильной подготовки и оформления документов и подбора параметров ипотечного кредитного договора», — поясняет заместитель председателя правления Локо-Банка Андрей Люшин.
«Если получить кредит клиенту в банке сейчас нереально, то хороший брокер честно скажет об этом и предложит альтернативные варианты. Например, имея открытую просрочку по одному кредиту, невозможно взять другой потребительский кредит в банке. Альтернативой является привлечение залога в качестве обеспечения или родственника в качестве заемщика. Есть еще вариант: воспользоваться займом от микрофинансовой компании, но этот вариант я не рекомендую из-за высоких процентов и негативного отношения банков к таким займам», — заключает генеральный директор «Роял Финанс» Александр Тихончук.
Помощь в оформлении ипотечного кредита
Получение ипотеки является достаточно трудоёмкой процедурой, для которой заемщику необходимо выполнить многочисленные требования банка и собрать внушительный перечень документов из разных инстанций. Чтобы упростить данный процесс, клиент может воспользоваться услугами ипотечных брокеров. Они выступают в роли посредников между банком и заемщиком и оказывают помощь при получении кредита.
С какими проблемами может столкнуться заемщик
Несмотря на свою популярность, ипотека доступна далеко не всем желающим. Зачастую оформление сопровождается такими трудностями, как:
Отказ в нескольких банках. Причиной отрицательного решения обычно является недостаточный доход, отсутствие необходимого трудового стажа, неподходящий объект недвижимости (неаккредитованная новостройка или ветхое вторичное жилье) и плохая кредитная история. Чтобы получить одобрение на выдачу ипотеки, клиент может обратиться к ипотечным брокерам или самостоятельно найти тот банк, который предъявляет минимальные требования к заемщикам и жилью.
Высокие тарифы. Процентные ставки и расходы, которые понесет заемщик, отличаются в зависимости от выбранного банка. Брокер отправляет запрос от имени клиента в несколько кредитных учреждений и по итогу предлагает ему вариант с наиболее выгодными условиями.
Отсутствие собственных сбережений. В этом случае необходимо подобрать тот банк, который выдает кредиты на покупку жилья без первоначального взноса, или обратиться к брокеру. Последний поможет оформить сделку даже при отсутствии у заемщика нужной суммы.
Также затруднения в оформлении ипотеки могут быть связаны со сбором документов, заполнением анкет, привлечением созаемщиков, подбором срока кредитования и нужного банковского продукта. Эти и другие проблемы, возникающие при получении жилищного кредита, можно решить с помощью брокеров. Если клиент обращается в банк напрямую, он может рассчитывать на квалицированную консультацию менеджера. Однако при этом ему придется выполнять подготовку документов и устранять все допущенные ошибки самостоятельно.
Какие услуги предоставляют брокеры
Помощь в получении кредита, которую предоставляют агентства недвижимости или независимые брокерские компании, заключается в определённом наборе вспомогательных услуг. Как правило, он включает:
Подбор банковского продукта, подходящего под требования и финансовые возможности клиента (расчет ежемесячного платежа и графика погашения долга). Брокеры осведомлены об условиях ипотеки в нескольких ведущих банках, поэтому они могут посоветовать клиенту наиболее выгодный вариант и рассказать о нюансах ипотечного договора.
Подача заявки от имени клиента. Посредники помогут заполнить заявление-анкету и проконсультируют заемщика по вопросам, возникшим в процессе сбора документов и подписания кредитного договора.
Подсчет реальной стоимости ипотеки и расходов на оформление (услуги оценщика, оплата страхового полиса, госпошлины).
Помощь в поиске объекта недвижимости, подходящего под условия банка, и подготовка документов по нему.
Сопровождение сделки купли-продажи.
Обратившись в банк лично, клиент также может подобрать выгодную ипотечную программу без привлечения посредников. Сотрудники банка оказывают своим клиентам помощь в кредитовании, а именно – консультирование по всем возникающим вопросам, расчет максимальной суммы и размера ежемесячного платежа, подготовка договора, предоставление списка необходимых документов, которые он должен собрать самостоятельно.
Какова стоимость услуг
Размер вознаграждения, которое получит кредитный брокер, зависит от того, по какой тарификации он работает. Так, оплата услуг посредника может иметь фиксированную величину или рассчитываться в виде процента от суммы выданного жилищного кредита. В среднем по рынку эта цифра составляет от 1 до 5%.
Согласно договору о предоставлении услуг, посредник получает вознаграждение за помощь только после одобрения заявки и успешной выдачи ссуды. Банки не взимают комиссию за перечисление ипотечных средств и оформление документов.
Порядок работы кредитного брокера
Чтобы взять ипотеку с помощью посредника, заемщику необходимо подписать с ним договор на оказание услуг. После этого брокер возьмет на себя следующие обязанности:
оказание помощи в получении справок;
юридическая поддержка (проверка кредитного договора, услуги нотариуса);
составление документов (договор купли-продажи, заявка на получение денежных средств);
подбор недвижимого имущества.
Если заемщик будет оформлять ипотеку через банк, то ему самостоятельно придется обращаться к нотариусу, в жилищные организации и регистрационную палату для сбора нужных документов и совершения сделки купли-продажи.
Что получает клиент на практике
Благодаря привлечению брокерского агентства клиент может получить определенные преференции. Например, если посредник является партнером банка, то кредит выдается на более выгодных условиях (сниженная процентная ставка, отсутствие комиссий, минимальный первоначальный взнос). Также посредники готовы помочь в оформлении ипотеки заемщикам с испорченной кредитной историей. Заявка клиента будет направлена в несколько банков с разными требованиями, за счет чего вероятность одобрения повысится.
Таким образом, если клиент сам хорошо разбирается в вопросах оформления ипотеки и не имеет проблем с кредитной историей, наличием первоначального взноса и уровнем дохода, то ему нет смысла прибегать к услугам посредников. В противном случае затраты на оплату комиссионного вознаграждения ипотечному брокеру будут оправданы.
Помощь в получении ипотеки
Привлекательные рекламные заголовки, которые обещают быстрое и легкое получение денег на приобретение своего жилья, окружают нас со всех сторон. Однако не стоит верить уловкам маркетологов: при столкновении с реальной процедурой оформления ипотечного кредита может возникнуть множество трудностей. Не у каждого получится с первого раза оформить желаемый кредит, а некоторые получают отказ банка раз за разом. Помощь в получении ипотеки не случайно становится все более распространенной услугой. Однако стоит ли доверять посредникам? На этот вопрос мы и будем искать ответ.
Что представляет собой помощь в получении ипотеки?
Тенденция привлечения посредников при оформлении ипотечного кредита пришла к нам со стран запада, где в обилие предложений очень сложно разобраться без посторонней помощи, вследствие чего такие специалисты крайне востребованы. Однако в отечественных реалиях появление кредитных брокеров прошло не слишком гладко: множество случаев мошенничества стали причиной того, что в отношении надежности таких организаций возникают сомнения. Тем не менее, на рынке работают и действительно серьезные организации, которые могут оказать помощь в получении ипотечного кредита.
Помощь ипотечного брокера
Ипотечный брокер представляет собой связующее звено между банком и потенциальным клиентом. В его обязанности входит:
Клиентами брокерских фирм становятся главным образом те, кто не хочет тратить время на сбор документов и прочие формальности, а также при возникновении проблем с одобрением кредита, решить которые самостоятельно не удается.
При выборе зарекомендовавшего себя посредника вы сможете рассчитывать на профессиональную помощь брокера в получении ипотеки. Такие специалисты сотрудничают с банками и досконально знают условия предоставления ипотечного кредита в каждом из них. Они должны не только рассказать, что необходимо сделать для оформления ипотеки, но и подсказать наиболее выгодный вариант кредитования. Брокер самостоятельно занимается заполнением кредитной заявки и сбором необходимых документов, поэтому допущение ошибки здесь сводится к нулю. Специалист способен внимательно проанализировать условия договора и помочь избежать скрытых подводных камней, которые делают кредит менее выгодным.
Привлечение ипотечного брокера повышает вероятность одобрения заявки, так как он работает одновременно с несколькими кредиторами и подстраивается под требования каждого из них. Наконец, отдел ипотечного кредитования часто находится в составе агентства недвижимости, следовательно, вам будет оказана помощь, в том числе, в поиске подходящей квартиры.
Однако решить проблемы с ипотечным кредитом получится только в случае работы с профессионалами. Будьте внимательны при выборе посредников, доверяйте только проверенным фирмам. Проверяйте наличие официальной регистрации, своего офиса, городского телефона. Опасайтесь стать жертвой мошенничества и даже не слушайте тех, кто предлагает использовать незаконные методы.
Помощь банковского работника
В последнее время все чаще можно встретить объявления, в которых помощь получения ипотеки с плохой кредитной историей предлагают сотрудники банка. При этом деньги обещают передать в тот же день, а для оформления достаточно паспорта. Однако стоит быть готовым к тому, что стоимость таких услуг крайне высокая: ее размер в среднем составляет 10-20% от размера кредита. Реализовать подобную аферу если и получится, то в небольшом банке.
Вероятность того, что работник банка может повлияет на итоговое решение по кредиту, имеется. Например, именно менеджер заполняет анкету на потенциального клиента и может изменить некоторые сведения о нем для того, чтобы получить более высокие шансы на одобрение. Также в его обязанности входит оценка клиента по ряду параметров, которая также принимается во внимание. В некоторых случаях решение по заявке на кредит принимает сам кредитный агент.
Однако не стоит рассчитывать на слишком многое: помощь в получении ипотеки без справок не обеспечит выгодных процентных ставок. Более того, при условии предоставления залога в виде приобретенной квартиры клиент самостоятельно может оформить такой кредит. Особую роль при оценке потенциального клиента играет служба безопасности, которая составляет на каждого заявителя отчет на основе проверки данных.
Каждый сам решает, пользоваться ли такими сомнительными услугами. Помните, что никаких гарантий здесь никто не даст. Не спешите вносить предоплату.
Преимущество привлечения посредников
Недостатки привлечения посредников
Возможность получить сниженные процентные ставки
Экономия благодаря отсутствию скрытых комиссий
Сложности при поиске надежных партнеров
Помощь при сборе документов
Сопровождение сделки купли-продажи недвижимости
Зависимость от решения посредник, отсутствие личного контроля
Как устроена ипотека
Стоит ли брать и как уменьшить риски
Ипотекой в обиходе называют долг перед банком за квартиру или дом, где живет заемщик. С юридической точки зрения это не так.
Ипотека — это вид залога. Залогом выступает недвижимость, которая остается в пользовании у должника. Если он не возвращает долг, кредитор имеет право продать залог, чтобы получить назад свои деньги. Недвижимость можно заложить не только по кредитному договору, но и по договору купли-продажи, аренды или подряда. Все это будет ипотекой.
Кредит, который выдается по такой схеме, называется ипотечным кредитом. Часто понятия «ипотека» и «ипотечный кредит» употребляют как синонимы. В статье мы тоже так делаем.
На практике заем берут для покупки жилья, которое и становится залогом. Пока заемщик не выплатит долг, он не может в полной мере распоряжаться купленной недвижимостью — например, продать ее или подарить.
Процентная ставка по ипотечному кредиту обычно ниже, чем по другим видам займов. Ведь риск не получить свои деньги обратно для кредитора очень низкий. Если должник не сможет вовремя вносить платежи, заложенную недвижимость продадут, а вырученные средства уйдут в счет погашения долга. Если у должника несколько кредиторов и ему нечем платить, то первым в очереди на деньги от продажи квартиры будет тот, кто выдал ипотеку.
Что вы узнаете
Ипотека, кредиты и залог
Законодательное регулирование. Основной документ, который регулирует ипотечное кредитование в России, — Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Роль ипотеки в экономике. Ипотека положительно влияет на экономику страны по следующим причинам:
В чем разница между ипотекой и кредитом. Кредит — это заем, а ипотека — залог, обеспечивающий этот заем. Формально схема такая: вы взяли кредит, а в залог оставили недвижимость, купленную на этот кредит. При этом вы пользуетесь заложенной недвижимостью. Такая форма залога и есть ипотека.
Поэтому, строго говоря, нельзя взять ипотеку. Можно взять ипотечный кредит.
Чем отличаются ипотека и залог. Ипотека — это залог, но понятие залога более широкое. Заложить можно практически любое имущество. Ипотека — это когда в залог оставляют недвижимость.
Поэтому ипотечным кредитом называют тот кредит, который обеспечен недвижимостью. Обременение заложенной квартиры регистрируют в Росреестре. При стандартном кредите тоже бывает залог — например, автомобиль или золото, — но о таком залоге никуда не сообщают, достаточно письменного договора залога.
Как работает ипотека
В целом ипотечный кредит выдают по одной и той же типовой схеме:
Это упрощенная схема. В ипотеке, как и в любом банковском продукте, много нюансов. Условия кредита отличаются в разных банках и зависят от многих факторов, например:
Стоит ли брать ипотеку
Финансовые эксперты советуют не брать ипотеку, если взнос отнимает больше половины зарплаты. Ипотека — это надолго. Если уже сразу выплачивать кредит трудно, то через несколько лет будет еще труднее. Из-за инфляции цены на все вокруг вырастут, и сохранить привычный образ жизни, выплачивая кредит, не получится.
Если ежемесячные платежи составляют меньше половины дохода или у заемщика есть перспективы роста зарплаты, то ипотека выгодна.
О долгосрочной ипотеке
Плюсы и минусы ипотеки. Плюсы ипотеки:
Ипотека или кредит. Процентная ставка по ипотеке ниже, так как риски банка минимальны. Ведь в случае чего жилье всегда можно продать.
Но иногда заемщику удобнее взять именно обычный потребительский кредит, а не ипотечный. Например, если не хватает небольшой суммы — 15—20% от всей стоимости жилья. Потребительский кредит оформят быстрее, и вероятность его выдачи выше, чем ипотеки.
Ипотека или копить. Если у вас своя квартира, рассмотрите возможность накопить на новую недвижимость. Деньги, которые пошли бы на первоначальный взнос, можно положить на вклад под проценты. Ту часть зарплаты, которую пришлось бы отдавать банку, тоже можно откладывать на депозит.
Ипотека или аренда. Если сумма платежей по ипотеке выше, чем ежемесячная арендная плата, накопить на жилье выгоднее, чем взять его в ипотеку. Деньги, которые пошли бы на ежемесячный взнос, можно разделить на две части: за одну снимать квартиру, другую откладывать.
Допустим, у Олега 400 тысяч рублей накоплений. Ежемесячно с зарплаты остается 30 тысяч рублей свободных денег. Вместо того чтобы платить их банку по ипотеке, можно снимать квартиру за 10 тысяч, а остальные 20 тысяч откладывать.
Понравившаяся квартира стоит 2 млн рублей. Банк дает ипотеку под 10%, а депозиты принимает под 6%. Рассмотрим оба варианта: копить или брать кредит.
Накопить на квартиру получится через 5 лет и 2 месяца. За это время на вкладе накопится 2 млн рублей, включая 360 тысяч, которые начислит банк в виде процентов. В 620 тысяч обойдется аренда квартиры в течение всего этого срока.
Погасить ипотеку получится через 5 лет и 10 месяцев. 400 тысяч уйдут как первоначальный взнос, а 1,6 млн Олег возьмет в кредит и будет каждый месяц отдавать банку по 30 тысяч. В итоге переплата по кредиту составит 518 тысяч рублей.
В нашем примере самостоятельно копить на квартиру выгоднее. Но эта схема не учитывает рост цен. За пять лет недвижимость может сильно подорожать. Аренда жилья тоже растет. Расходы на ремонт через пять лет тоже могут быть выше.
Что выгоднее — копить и снимать или купить жилье в ипотеку
Участники ипотечной системы
В схеме с нецелевым кредитом, например потребительским, обычно участвует всего две стороны — заемщик и кредитор. В случае с ипотекой сложнее, ведь параллельно проходит сделка по покупке недвижимости.
Заемщик оформляет кредит, берет деньги в банке на покупку жилья. Заемщиков может быть несколько, например муж и жена.
Залогодатель предоставляет кредитору недвижимость для обеспечения долга. Им может быть как заемщик, так и созаемщик.
Залогодержатель, он же кредитор — юридическое лицо, которое выдает заем под залог недвижимости. Это не обязательно банк. Например, ипотечный заем может выдать фонд по поддержке молодых семей.
Продавец недвижимости. На первичном рынке это компания-застройщик или физическое лицо по договору уступки права требования. Договор уступки — это когда участник долевого строительства решил не брать квартиру. Тогда он продает свое право требования жилья от застройщика.
На вторичном рынке продавцы недвижимости — это собственники, физические или юридические лица.
Орган регистрации прав на недвижимое имущество — Росреестр. Регистрирует сделку перехода права на недвижимость от продавца к покупателю и обременение в виде ипотеки.
Страховая компания страхует заложенную недвижимость, а также жизнь и здоровье заемщика.
Поручитель — физическое или юридическое лицо, которое поручается за заемщика. Если тот перестает платить, долг переходит на поручителя. Поручитель требуется, если банк сомневается в платежеспособности заемщика: например, у него уже когда-то были просрочки по другим кредитам. Поручительство снижает риск невозврата долга.
Ипотечные агентства и ипотечно-инвестиционные компании, которые скупают закладные. В этом случае заемщик должен уже не банку, а этому агентству. Например, у « Дом-рф » целое направление по скупке закладных.
Оценщик оценивает стоимость недвижимости перед заключением договора. Часто банк работает только с конкретными оценщиками.
Виды ипотеки
Закон об ипотеке определяет два основания, по которым она возникает: в силу закона и в силу договора.
Ипотека в силу закона возникает, если отношения кредитора и заемщика подпадают под законодательное определение ипотеки. Это такие случаи:
Ипотека в силу закона — это когда в залог оставляют приобретаемое жилье.
Ипотеку в силу закона регистрируют одновременно с переходом права собственности на жилье на основании кредитного договора или договора целевого жилищного займа. Заявление на регистрацию ипотеки может подать как залогодатель, так и залогодержатель.
Ипотека в силу договора означает, что заемщик закладывает уже имеющееся в собственности имущество.
Ипотеку в силу договора регистрируют после перехода права собственности, на основании договора об ипотеке. Заявление на регистрацию ипотеки должны подать залогодатель и залогодержатель вместе.
Специальные ипотечные программы
Государство готово помочь некоторым гражданам купить жилье — добавить денег на первоначальный взнос или компенсировать банкам проценты по ипотеке. Таких программ несколько.
Ипотека c господдержкой появилась из-за того, что в 2014 году курс валют подскочил. Валютные ипотечники — те, кто брал ипотечный кредит в иностранной валюте, внезапно стали должны банку больше, чем рассчитывали изначально. Некоторым повезло — они получили господдержку. Заемщики обращались в банки за реструктуризацией, после чего им списывали 30% долга.
Молодые семьи могут получить субсидию на строительство или покупку жилья. Купить можно в том числе в ипотеку. Семьям без детей оплачивают 30% от стоимости жилья, с детьми — 35%. Чтобы стать участником госпрограммы, претенденты должны соответствовать трем критериям:
Ипотека для семей с детьми. Семья, в которой после 1 января 2018 года родился второй или последующий ребенок, может взять ипотеку под 6%, а жители Дальнего Востока — под 5%. На практике в большинстве банков ставке еще ниже — от 4%. По этой же программе можно рефинансировать старый ипотечный кредит.
Льготную ипотеку во всех регионах, кроме Дальнего Востока, дают только на первичное жилье.
Субсидия на погашение ипотеки для многодетных семей. Государство заплатит до 450 000 Р в счет долга по ипотеке для семей с тремя и более детьми. Право на господдержку имеют мать или отец, у которых с 2019 по 2022 год включительно родился третий или последующий ребенок. Причем не важно, на что семья взяла ипотеку: на квартиру в новостройке или на вторичном рынке, на земельный участок для строительства дома или заключила договор о долевом участии.
Военная ипотека. В России действует государственная программа субсидирования ипотеки для военных. Военнослужащий может купить строящееся или готовое жилье. Пока человек служит, ипотеку за него будет выплачивать государство. Квартиру или дом разрешается купить в любой точке страны, а не только в том регионе, где находится военная часть.
Чтобы участвовать в программе, надо выполнить три условия: служить по контракту, быть гражданином РФ и попасть в специальный реестр участников программы.
Ипотека для молодых специалистов. На региональном уровне существуют программы поддержки специалистов определенных профессий: учителей, врачей, ученых.
В Московской области дают «Социальную ипотеку». Правительство области погашает 50% стоимости жилья сразу, а вторые 50% выплачивает в течение срока кредита. Участник программы платит только проценты по ипотечному кредиту.
Участвовать в программе «Соципотека» могут врачи, фельдшеры скорой помощи, учителя начальных классов, математики, русского и английского языка и молодые ученые.
Какие программы социальных ипотек действует в вашем регионе, надо узнавать в местной администрации.
Специальные предложения от застройщиков. Часто банки предлагают ипотеку по сниженной на 1—2% ставке за жилье от аккредитованных застройщиков. Выдавая аккредитацию, банк как бы признает, что застройщик надежный и покупатель стопроцентно получит свою квартиру. Значит, ипотечный кредит будет точно обеспечен залогом.
Для аккредитации банк проверяет репутацию и финансовые отчеты строительной компании. Кроме того, изучает документы, связанные с домом: разрешение на строительство, право собственности или договор аренды на землю и проектную документацию. Обычно банк связан с аккредитованным застройщиком: кредитует строительство и обслуживает счета компании.
Чаще всего такое снижение ставки по ипотеке — это скрытая скидка от застройщика. Банк снижает ставку, а недополученную выгоду ему возмещает застройщик. Тем самым он как бы продает жилье дешевле.
Что нужно выяснить перед тем, как брать ипотечный кредит
Сколько денег накоплено на первоначальный взнос. У каждого банка свои требования к минимальной сумме первоначального взноса, но обычно это 10—15% от стоимости жилья. Размер взноса влияет на решение о выдаче кредита и на процент по займу: чем больше взнос, тем ниже ставка. Банк понимает, что у заемщика все хорошо с финансами, а значит, можно не закладывать риски в процент по займу.
Кроме того, больший первоначальный взнос снижает переплату, поскольку размер самого кредита меньше.
Минимальная сумма ипотечного кредита и ее расчет зависят от банка. Чаще всего это 300 тысяч рублей. Чем меньше сумма займа, тем ниже процентная ставка — потенциальные потери в случае невозврата кредита тоже снижаются.
Финансовые возможности заемщика для погашения. Банк считает, сколько человек платит по кредитам, и учитывает другие обязательные платежи. Оптимально, когда кредитная нагрузка не превышает 50% от дохода. Если зарабатывать 100 тысяч рублей, то ежемесячно допускается платить по кредитам до 50 тысяч.
Увеличивают сумму дохода созаемщики и поручители и регулярные поступления: платежи от сдачи в аренду, доход с дополнительной работы, дивиденды.
Факторы, от которых зависит сумма кредита:
Виды процентных ставок:
Способы погашения. Обычно банк списывает сумму ежемесячного платежа по кредиту со счета клиента. Это может быть счет по вкладу, счет банковской карты или текущий счет. В некоторых банках для погашения ипотеки открывают отдельный текущий счет или заводят специальную карту, но суть та же : каждый месяц отсюда снимают деньги. Клиент может положить больше денег, чем надо, но спишут только сумму платежа. Если к указанной в договоре дате на счете не окажется нужной суммы, это будет считаться просрочкой. Пополнять счет, с которого списывают платежи, можно разными способами:
Если заемщик хочет погасить часть кредита досрочно, ему придется предупредить об этом банк: написать заявление в отделении, через мобильное приложение или личный кабинет на сайте.
Типы платежей. Ипотечный кредит состоит из двух частей: основной долг и плата за его использование — проценты. Что и как погашается, определяется типом платежа.
Аннуитетный платеж — это когда весь долг и все проценты складываются в одну большую сумму и делятся на срок кредита. В результате каждый месяц заемщик платит банку одну и ту же сумму. Но сначала в этой сумме большую часть составляют проценты, а ближе к концу — основной долг. Аннуитетный платеж лучше выбирать, когда размер ежемесячного платежа критичен. Например, если доход неустойчивый или большая его часть уходит на ипотеку.
Дифференцированный платеж — это когда долг делится на срок кредита, а проценты накидываются каждый месяц из расчета, сколько человек еще должен банку. В результате в первые месяцы кредита заемщик платит сильно больше, в последние — сильно меньше, но основной долг снижается равномерно. В итоге заемщик отдает банку меньше процентов. Дифференцированный лучше выбирать, когда даже самый большой платеж для вас некритичен.
Размер комиссионных. Кроме процентов по кредиту банк может прописать в договоре комиссии за другие услуги. Некоторые прямо запрещены законом. Например, нельзя брать деньги за рассмотрение заявки или сам факт выдачи кредита. Как уверяют в Высшем арбитражном суде, банк имеет право взимать комиссию только за оказание самостоятельной услуги клиенту. Самостоятельная услуга — та, которая может существовать в отрыве от других. А рассмотрение заявки или выдача кредита привязаны к услуге кредитования.
Условия расторжения договора. Гражданский кодекс разрешает расторгнуть договор в трех случаях:
Условия страхования. Банк может потребовать:
Выясните, на сколько повысится процентная ставка, если отказаться от одного из рисков.
Условия отличаются в зависимости от схемы страхования: агентской или коллективной. При агентской схеме полис оформляют со страховой компанией, при коллективной — с банком.