доверенность на подписания акта возврата помещения по договору аренды
Акт возврата помещения по договору аренды
Формирование акта возврата помещения по договору аренды происходит обычно в случаях, когда договор аренды по каким-либо причинам расторгается. Акт не является самостоятельным документом, а служит приложением к основному договору, становясь его неотъемлемой частью.
Зачем нужен акт
Возврат помещения по договору аренды помещения, будь то целое здание или небольшой офис, жилой или нежилой объект, требует соблюдения определенной процедуры.
Обязательным ее этапом является проверка арендуемых площадей на предмет:
Особенно это актуально, когда помещение находилось в аренде длительный срок – за прошедшее время какие-либо изменения практически неизбежны.
Все параметры осмотра обязательно должны быть зафиксированы в специальном документе – акте возврата помещения.
Правильно составленный и заверенный документ позволяет в дальнейшем избежать возможных проблем, связанных с разногласиями сторон по договору аренды, особенно если дело дойдет до судебной инстанции. Именно поэтому к формированию акта следует относиться максимально внимательно, прописывая все детали осмотра помещения и, если обнаруживаются какие-то недостатки, фиксируя их детально и со всей тщательностью.
Кто составляет акт
Непосредственная задача по формированию акта обычно возлагается на работника предприятия, которое является арендодателем. Это может быть юрисконсульт организации, или сотрудник/руководителя того структурного подразделения, в ведении которого находятся договоры аренды и их исполнение. Главное, чтобы этот человек имел представление о том, как составлять подобного рода бумаги и был знаком с законодательством РФ.
Акт должен быть подписан либо руководителем компании– арендодателя, либо лицом, действующим от его имени.
Особенности составления документа
Акт возврата помещения по договору аренды, также как и сам договор, обязательно должен быть подписан двумя сторонами.
Заполняться он должен до того, как договор прекратит свое действие.
Информацию, касающуюся непосредственно помещения, можно оформлять как в текстовом виде, так и в форме таблицы (второй вариант наиболее целесообразен, когда помещение состоит из нескольких отдельных комнат).
Описание помещения может носить как краткий, общий характер, так и быть детализированным, максимально подробным (второй вариант, с точки зрения юриспруденции, конечно, предпочтительнее).
Тонкости составления акта, образец
Унифицированная, единая форма акта возврата помещения по договору аренды отсутствует, так что представители организаций и предприятий могут писать ее в свободном виде или, если в компании есть разработанный и утвержденный шаблон документа – по его образцу. Главное, что требуется соблюсти — чтобы документ по своему составу отвечал некоторым стандартам делопроизводства, а по содержанию включал в себя ряд определенный сведений.
По структуре акт условно можно разделить на три части: «шапка», основной раздел и заключение, т.е. подписи.
В «шапку» вписывается наименование документа, с указанием ссылки на договор, к которому он составляется, а также дата и номер формирования акта.
В основную часть вносятся:
В завершение акт должен быть подписан обеими сторонами, при этом важно, чтобы подписи были только оригинальными, использование факсимильных автографов, т.е. отпечатанных при помощи различного рода клише, недопустимо.
Заверять акт с помощью печати или штампа нужно только тогда, когда применение штемпельных изделий закреплено в локальных нормативно-правовых бумагах предприятия (это в равной степени относиться к юридическим лицам и ИП).
На что обратить внимание при оформлении бланка
Оформлять бланк акта по возврату помещения можно на обыкновенном листе любого удобного формата (как правило, используется форматы А4 или А5) или на фирменном бланке предприятия-арендодателя. Заполнять его допускается как от руки, так и в печатном виде.
Формируется акт в двух экземплярах – по одному для каждой из сторон, которые должны быть идентичны по содержанию и равнозначны по праву.
После составления и визирования, информация об акте должна вноситься в специальный журнал учета документации.
Как, где и сколько времени хранить документ
Документ следует держать вместе с договором аренды, к которому он прилагается, в отдельной папке.
Хранить заполненный бланк необходимо период, установленный законодательством РФ или на протяжении времени, прописанного во внутренних нормативных бумагах организации (не забывая о том, что исковые претензии могут быть поданы в течение трех лет после того, как договор аренды прекратит свое действие).
Когда актуальность акта истечет, его можно утилизировать.
Возврат арендованного имущества без акта и ограничения на распоряжение объектами водоснабжения // Интересные дела экономической коллегии ВС
Еженедельный обзор дел, переданных на пересмотр экономической коллегии Верховного суда (ВС), с небольшими комментариями. Мы выбрали самые интересные и приглашаем коллег писать комментарии к отдельным делам в блогах на «Закон.ру»: как правильно их решить, какие последствия они будут иметь на практике или почему они не имеют практического значения, ― все, что вы посчитаете нужным сказать.
Авторы лучших превью смогут написать комментарий к определению ВС для «Вестника экономического правосудия».
Прошу авторов указывать рубрику «Верховный суд РФ»: это позволит легко найти ваш материал всем, кто интересуется практикой ВС.
Всего за неделю со 9 по 15 марта на пересмотр передано 10 дел. Их полный список есть в этом посте.
Должен ли доказываться факт освобождения помещения по истечении срока аренды только актом о передаче имущества, если договор предусматривает необходимость составления такого акта, но стороны его не составляли ни при получении имущества арендатором, ни при его возврате?
Комментарий. Дело может дать пример того, как практика взаимоотношений сторон приводит к изменению содержания договора. Буквально договор требует, чтобы при передаче имущества в аренду и его возврате стороны подписывали акты. На деле этого сделано не было. Теперь арендодатель заявляет, что раз акта нет, то и имущество не должно считаться возвращенным, и просит арендую плату за три (!) года.
Аргументы в жалобе: (1) раз при передаче акт не оформлялся, то недобросовестно требовать его оформления при возврате; это не соответствует отношениям сторон; (2) договор мог бы продлиться на неопределенный срок, только если имущество фактически использовалось, а этого не было.
Может ли собственник объектов системы водоснабжения сдавать их в аренду любому лицу либо только гарантирующему поставщику услуг водоснабжения? Является ли договор аренды с иным лицом недействительной сделкой?
Комментарий. Любопытный пример ограничения оборота определенного класса вещей — объектов водоснабжения. Сдавать в аренду их можно, по мысли заявителя, только тем компаниям, которые указаны местными властями как гарантирующие поставщики. Не ясно, как быть, если собственник и арендатор не могут договориться о размере арендной платы. Именно это и произошло здесь.
Поведение собственника, судя по всему, не безупречно. Когда не получилось договориться об аренде с правильным субъектом, он подписал договор с какой-то компанией, имеющей в штате одного человека, и теперь пытается взыскать неосновательное обогащение, потому что гарантирующий поставщик продолжал пользоваться имуществом (а он не мог им не пользоваться, так как должен был снабжать город водой).
Торги на заключение договора аренды проведены в начале 2015 года, тогда же заключен договор аренды; после этого вводится запрет на уступку прав по договору, заключаемому на торгах; в 2017 году договор перезаключен в связи с изменением кадастрового номера участка. Было ли общество вправе переуступить свои права и обязанности по договору аренды участка без проведения торгов и правомерен ли отказ в регистрации договора перенайма в связи с этим?
Комментарий. В жалобе в ВС предлагается рассматривать договоры аренды одного и того же участка как связанные и применять к ним регулирование, действовавшее в момент заключения первого, а не второго договора. Такая интерпретация может иметь большие последствия с точки зрения применения закона во времени. Все зависит от того, в каких еще случаях суды решатся признавать договоры связанными.
Было ли между сторонами намерение установить итоговое сальдо взаимных предоставлений? Речь идет о двух договорах поставки.
Комментарий. Еще одно дело в череде интересных и важных определений ВС, позволяющих при банкротстве сохранять в силе определенные сделки, похожие на зачет. В «Вестнике экономического правосудия» в прошлом году выходила статья Андрея Егорова, посвященная этому вопросу, скачать бесплатно можно по этой ссылке: https://zakon.ru/publication/igzakon/7914.
Можно ли включить в реестр требований должника одновременно требования по кредиту и по векселям должника, переданным в залог для обеспечения требований по тому же кредиту? Заявитель указывает, что в результате этого удваиваются требования и голоса одного кредитора.
Все дела экономической коллегии ВС за 2020 год можно посмотреть здесь.
ВС защитил арендатора, не подписавшего акт о возврате имущества его владельцу после окончания аренды
15 мая Верховный Суд вынес Определение № 310-ЭС19-26908 по спору о взыскании арендных платежей с арендатора по истечении срока договора аренды, продолжившего, по утверждениям арендодателя, пользоваться недвижимым имуществом.
Нижестоящие суды разошлись в оценке обстоятельств дела
В январе 2015 г. предприниматель Галина Рыльская сдала в аренду металлический ангар обществу «Курсклифтстрой» до мая того же года за 113 тыс. руб. в месяц. По условиям договора аренды с момента его подписания арендодатель обязался передать имущество в пользование другой стороне по первому требованию последней не позднее чем через три дня после получения соответствующего извещения. При этом подп. «ж» п. 2.2 договора предусматривал обязанность арендатора письменно сообщить арендодателю не позднее чем за один месяц о предстоящем освобождении имущества как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении, после чего вернуть имущество в исправном состоянии его владельцу по соответствующему акту. После заключения арендного договора стороны не составляли акт о передаче имущества обществу, но в июне 2015 г. общество уплатило арендную плату за весь срок действия договора.
В мае 2018 г. ИП направила обществу претензию с требованием уплатить 3,9 млн руб. задолженности. В ответ на претензию предпринимателя компания сообщила, что договор аренды был заключен на определенный срок и уже прекратил свое действие. По мнению общества, арендная плата была внесена арендатором в необходимом объеме, что подтверждалось соответствующей документацией. Организация указала, что она не пользовалась ангаром после окончания срока действия договора и не хранила своего имущества в нем. ООО «Курсклифтстрой» также отметило, что арендодатель не обращался в адрес арендатора по вопросам о наличии действующего между ними договора (в том числе его оплаты на протяжении трех лет с момента окончания срока действия договора) и не выставлял счета на оплату.
В дальнейшем Галина Рыльская обратилась в суд иском к обществу, ссылаясь на то, что ответчик не вернул нежилое помещение по акту приема-передачи, поэтому в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ спорный договор был возобновлен на неопределенный срок, а значит, у общества образовалась задолженность на сумму в 3,9 млн руб.
Суды первой и второй инстанций отказали в удовлетворении иска, указав на то, что предусмотренная п. 2 ст. 655 ГК РФ обязанность сторон по составлению акта возврата арендуемого имущества не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическое освобождение арендуемого помещения по истечении срока договора. Они установили, что общество использовало ангар в период срока аренды, обозначенного договором, полностью уплатив арендную плату за весь договорный период, а после истечения срока договора ответчик не использовал спорное помещение и договор аренды не был возобновлен на неопределенный срок. Как пояснили суды, само по себе несоставление акта приема-передачи при отсутствии фактического владения и пользования арендатором имуществом не подтверждает возобновление договора аренды на неопределенный срок и не является основанием для удовлетворения иска о взыскании арендной платы за период с июня 2015 г. по июнь 2018 г
Впоследствии кассация отменила решения нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции под предлогом того, что факт освобождения арендатором спорного помещения без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения его от внесения арендной платы.
Со ссылкой на существенное нарушение норм материального права общество «Курсклифтстрой» обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ.
ВС РФ встал на защиту арендатора
После изучения материалов дела № А35-6435/2018 Судебная коллегия по экономическим делам ВС РФ согласилась с доводами заявителя. Так, высшая судебная инстанция пояснила, что отсутствие предусмотренного договором письменного уведомления со стороны арендатора по окончании срока договора аренды, а также акта о возврате объекта аренды может свидетельствовать, но не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом, а арендный договор был возобновлен на неопределенный срок.
Как пояснил ВС, суды первой и апелляционной инстанций установили, что арендатор фактически прекратил использование объекта аренды после окончания срока действия договора, поэтому спорный договор не был возобновлен. Поскольку суды не установили досрочного оставления арендуемого помещения, они обоснованно не применили п. 13 Информационного письма ВАС РФ № 66 от 11 января 2002 г., из которого следует, что досрочное освобождение арендуемого помещения до прекращения в установленном порядке действия договора аренды не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
«Суд кассационной инстанции иначе оценил доказательственное значение имеющихся в деле материалов, счел отсутствие названного уведомления и акта о возврате помещения доказательствами того, что арендатор продолжил пользование объектом аренды, и проигнорировал иные доказательства, которые положили в основу своих судебных актов суды первой и апелляционной инстанций. Тем самым суд кассационной инстанции переоценил установленные судами первой и апелляционной инстанций обстоятельства, выйдя за пределы полномочий, установленные ст. 286 АПК РФ», – отмечено в определении.
Верховный Суд добавил, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление ранее заключенного и прекратившего действие по истечении установленного в нем срока договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором ранее арендованного имущества, но не с фактом составления акта приема-передачи. Первая и апелляционная инстанции ранее выявили, что по возникшим с взаимного согласия сторон деловым отношениям в процессе исполнения договора письменный документ о передаче имущества в аренду не составлялся. Следовательно, мог не составляться и письменный документ о возврате ангара, что не лишает силы иных доказательств прекращения использования объекта аренды, представленных ответчиком. В этой связи ВС РФ отменил постановление окружного суда, оставив в силе судебные акты первой и второй инстанций.
Эксперты «АГ» поддержали выводы ВС
Адвокат, руководитель практик разрешения споров и международного арбитража ART DE LEX Артур Зурабян полагает, что определение Верховного Суда следует только приветствовать. Он отметил, что ситуация, когда стороны по тем или иным причинам не оформляют предусмотренных договором документов, подтверждающих те или иные обстоятельства, является довольно распространенной на практике. «Например, стороны могут не подписывать акты приема-передачи при поставке товаров, особенно, если речь о длительных отношениях, актов приема-передачи стройплощадки по договору строительного подряда, актов приема-передачи независимых гарантий и т.д. И далеко не всегда такое отклонение от договора связано с желанием создать предпосылки для заявления требований в последующем. По факту такое пренебрежение буквой договора связано с возникающими с взаимного согласия сторон деловыми отношениями в процессе исполнения договора», – заметил эксперт.
По мнению адвоката, такое дело учит участников оборота, что при пренебрежении нормами закона и договора, которые на этапе хороших отношений сторон могут быть рассмотрены в качестве ненужной формальности, в последующем можно получить такого рода иск от недобросовестного контрагента, который по тем или иным причинам захочет воспользоваться сложившейся ситуацией. «Да, отсутствие прямо предусмотренного договором документа не является критичным, но, как, например, в данном деле, может привести к необходимости долгого доказывания на основании косвенных доказательств обстоятельства, которое можно было подтвердить простым формальным своевременно подписанным документом», – подытожил Артур Зурабян.
Партнер АБ «КРП» Челябинской области Виктор Глушаков обратил внимание на важный вывод Суда, которой, по его мнению, будет иметь существенное значение для правоприменительной практики: «отсутствие предусмотренного договором письменного уведомления со стороны арендатора по окончании срока договора аренды, а также акта о возврате объекта аренды может свидетельствовать, но не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом и договор аренды был возобновлен на неопределенный срок».
По мнению адвоката, именно этот вывод в подобных спорах об определении момента, когда арендодатель прекратил пользоваться имуществом, позволит преодолеть формальный подход судов к отсутствию в деле документа, прямо свидетельствующего о возврате арендованного имущества. «Верховный Суд поправил кассацию, которая попыталась пойти по формальному и простому пути – нет документов, подтверждающих возврат недвижимости, значит, имущество продолжает использоваться. Правда, в комментируемом определении есть и отрицательный момент: в описанной судом ситуации арендатор на стадии приема имущества также не подписывал с арендодателем никаких документов. Надеюсь, что этот нюанс не станет ограничивающим, впрочем, даже если он и станет таковым, то данный случай все равно будет иметь немаловажное значение», – подытожил Виктор Глушаков.
Решение от 18 апреля 2018 г. по делу № А83-20512/2017
АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ
295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11
http://www.crimea.arbitr.ru E-mail: info@crimea.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
Дело №А83-20512/2017
18 апреля 2018 года
город Симферополь
Резолютивная часть решения объявлена 12 апреля 2018 года.
Решение изготовлено в полном объеме 18 апреля 2018 года.
Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Шкуро В.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дегтярёвой К.О., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Агентство инфраструктурных проектов» (ИНН 9102158441, ОГРН 1159102024707) к Обществу с ограниченной ответственностью «Киврост-Спецстрой» (ИНН 9103066377, ОГРН 1159102046883) о взыскании суммы неосновательного обогащения,
по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью «Киврост-Спецстрой» к Обществу с ограниченной ответственностью «Агентство инфраструктурных проектов» о понуждении совершить определенные действия, о взыскании денежных средств,
при участии представителей:
от истца (ответчика по встречному иску) – Попенко А.В., по доверенности от 09.01.2018;
от ответчика (истца по встречному иску) – Первенкова В.В., по доверенности от 14.02.2018,
Общество с ограниченной ответственностью «Агентство инфраструктурных проектов» (далее – ООО «АИП», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Киврост-Спецстрой» (далее – ООО «Киврост-Спецстрой», ответчик) о взыскании 1 320 000,00 руб. неосновательного обогащения, 55 216,98 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 24.05.2017 по 24.11.2017 с их последующим начислением на сумму задолженности по день фактического исполнения обязательства.
Определением от 06.12.2017 исковое заявление принято к производству, возбуждено производство по делу.
Протокольным определением от 16.01.2018 суд признал дело подготовленным и перешел к рассмотрению дела по существу.
19.03.2018 через систему «Мой Арбитр» поступило встречное исковое заявление ООО «Киврост-Спецстрой» к ООО «АИП» о понуждении подписать акт приема-передачи арендованного имущества по договору аренды нежилого помещения от 24.04.2017 № 05/17, взыскании 3 179 354,84 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.08.2017 по 07.03.2018 и судебных расходов по делу (том 2 л.д. 13-17).
Определением суда от 19.03.2018 встречное исковое заявление принято к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском. Рассмотрение дела начато с самого начала.
В судебном заседании 05.04.2018 представителем истца по встречному иску заявлено об отказе от встречных исковых требований в части понуждения ООО «АИП» подписать акт приема-передачи арендованного имущества по договору аренды нежилого помещения от 24.04.2017 № 05/17 (том 2 л.д. 62-63)
Определением от 10.04.2018 отказ ООО «Киврост-Спецстрой» от иска в части понуждения ООО «АИП» подписать акт приема-передачи принят судом, производство по делу в этой части прекращено.
В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску просил исковые требования удовлетворить, во встречном иске отказать по мотивам, изложенным в иске, пояснениях (том 2 л.д. 31-34) и отзыве на встречное исковое заявление (том 2 л.д. 45-48).
Представитель ответчика против удовлетворения первоначального иска возражал по мотивам, изложенным в отзыве (том 1 л.д. 68-70), просил удовлетворить встречный иск.
Первоначальные исковые требования мотивированы тем, что ответчик не исполнил обязательства по договору аренды нежилого помещения от 24.04.2017 № 05/17 (далее – Договор) и не передал истцу объект аренды по акту приема-передачи, с учетом чего произведенные истцом арендные платежи по Договору на общую сумму 1 320 000,00 руб. составляют неосновательное обогащение ответчика, которые истец просит взыскать с учетом процентов, установленных статьей Раздел III. Общая часть обязательственного права > Подраздел 1. Общие положения об обязательствах > Глава 25. Ответственность за нарушение обязательств > Статья 395. Ответственность за неисполнение денежного обязательства» target=»_blank»>395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) до дня фактического исполнения обязательства по возврату неосновательного обогащения.
Возражая против удовлетворения первоначального иска и заявляя встречный иск, ответчик указывает на то, что акт приема-передачи в соответствии с Договором не был оформлен по вине самого истца, при этом истец фактически пользовался имуществом, с учетом чего перечисленные истцом денежные средства в сумме 1 320 000,00 руб. являются арендной платой. Кроме того, в связи с ненадлежащим исполнением арендатором (истцом по делу) обязательств по внесению арендной платы по Договору за период с 01.08.2017 по 07.03.2018 сформировалась задолженность в сумме 3 179 354,84 руб., которую ответчик просит взыскать, заявив встречные требования.
Возражая против удовлетворения встречного иска, ООО «АИП» указывает на отсутствие допустимых доказательств непосредственной передачи объекта аренды арендодателем арендатору, к каковым со ссылкой на пункт 2.1.1. Договора и пункт 1 статьи Раздел IV. Отдельные виды обязательств > Глава 34. Аренда > § 4. Аренда зданий и сооружений > Статья 655. Передача здания или сооружения» target=»_blank»>655 ГК РФ относит подписанный без возражений и содержащий сведения об осмотре объекта акт приема-передачи.
Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав представленные ими в обоснование своих доводов и возражений доказательства, суд установил следующее.
24.04.2017 между сторонами по делу заключен договор аренды нежилого помещения от 24.04.2017 № 05/17 (том 1 л.д. 46-48), по которому ответчик по первоначальному иску как арендодатель передает, а истец по первоначальному иску как арендатор принимает в аренду помещение арматурного цеха, растворобетонный узел (РБУ) и прилегающую к ним территорию, расположенные по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Симеиз, ул. Севастопольское шоссе, 16 – для использования в целях решения производственных и хозяйственных задач (пункт 1.1 Договора). Там же предусмотрено, что к Договору прилагается Приложение № 1 – схема используемого помещения и территории, которая в материалы дела не предоставлена.
В силу пункта 1.2 Договора неотъемлемой частью Договора является акт передачи помещения передаваемого в аренду (Приложение № 2).
В материалы дела предоставлен акт приема-передачи к Договору (Приложение № 2), датированный 24.08.2017, подписанный только со стороны арендодателя (том 1 л.д. 97-98).
В пункте 1.3 Договора стороны определили, что помещение и прилегающая территория сдаются в аренду на 11 месяцев с 24.04.2017 по 23.03.2018.
В пункте 6.1 Договора установлено, что он вступает в силу с момента подписания сторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств по договору.
Размер арендной платы установлен пунктом 3.1 Договора, по которому ежемесячная арендная плата объекта составляет 440 000,00 руб. без НДС.
Арендная плата вносится арендатором не позднее 10 числа каждого месяца путем перечисления указанной в пункте 3.1 суммы на счет арендодателя (пункт 3.2), при этом в силу пункта 3.3 там же указанная в пункте 3.1 Договора сумма является гарантированной и оплачивается вне зависимости от использования объекта, начиная 22.05.2017.
25.04.2017 ответчиком был выставлен счет № 18 (том 1 л.д. 49) на сумму 880 000,00 руб. по Договору: по 440 000,00 руб. за первый и последний месяц аренды.
Данный счет оплачен истцом 25.05.2017, что подтверждается копией платежного поручения от 23.05.2017 № 3 на сумму 880 000,00 руб. с назначением платежа: оплата по Договору от 24.04.2017 № 05/17 за услуги – оплата первого и последнего месяца (том 1 л.д. 51).
Кроме того, платежным поручением от 26.06.2017 № 11 (том 1 л.д. 52) истцом оплачено в пользу ответчика еще 440 000,00 руб. по Договору.
Ссылаясь на то, что объект аренды ему фактически не передан и не определен Договором с достаточной степенью определенности, истец обратился к ответчику с претензией о возврате неосновательного обогащения в виде перечисленной арендной платы по Договору, который он полагает незаключенным (том 1 л.д. 53-54). Данная претензия согласно уведомлению о вручении почтового отправления получена ответчиком 30.08.2017 (том 1 л.д. 55-56).
Поскольку претензия была оставлена без ответа, истец обратился с настоящим иском в суд с требованиями в порядке главы 60 ГК РФ, то есть требованиями по обязательствам вследствие неосновательного обогащения.
Согласно статье Раздел IV. Отдельные виды обязательств > Глава 60. Обязательства вследствие неосновательного обогащения > Статья 1102. Обязанность возвратить неосновательное обогащение» target=»_blank»>1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Содержанием рассматриваемого обязательства является право потерпевшего требовать возврата неосновательного обогащения от обогатившегося и обязанность последнего возвратить неосновательно полученное (сбереженное) потерпевшему.
Из материалов дела усматривается, что спорные правоотношение вытекают из арендных обязательств, возникших на основании Договора.
Согласно абзацу 3 статьи Раздел IV. Отдельные виды обязательств > Глава 60. Обязательства вследствие неосновательного обогащения > Статья 1103. Соотношение требований о возврате неосновательного обогащения с другими требованиями о защите гражданских прав» target=»_blank»>1103 ГК РФ, поскольку иное не установлено этим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.
Оценивая с учетом всего вышеизложенного спорные правоотношения сторон, суд исходит из того, что к юридически значимым обстоятельствам по делу относится факт заключения и исполнения Договора.
По своей правой природе Договор является договором аренды (имущественного найма), по которому в силу статьи Раздел IV. Отдельные виды обязательств > Глава 34. Аренда > § 1. Общие положения об аренде > Статья 606. Договор аренды» target=»_blank»>606 ГК РФ арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи Раздел IV. Отдельные виды обязательств > Глава 34. Аренда > § 1. Общие положения об аренде > Статья 607. Объекты аренды» target=»_blank»>607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Согласно пункту 3 статьи Раздел IV. Отдельные виды обязательств > Глава 34. Аренда > § 1. Общие положения об аренде > Статья 607. Объекты аренды» target=»_blank»>607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Объект аренды определен сторонами в пункте 1.1 Договора, согласно которому в аренду передается арматурный цех и растворобетонный узел (РБУ) с прилегающей территорией, которые принадлежат ответчику на основании Свидетельства о собственности серии САК № 181410 от 07.08.2013.
Исходя из этого, судом отклоняются доводы истца о том, что объект аренды не определен в Договоре должным образом, поскольку указание наименования арендуемого здания и адреса его расположения, вопреки доводам истца, в достаточной мере индивидуализирует объект аренды.
При этом из предоставленных в материалы дела документов не усматривается, что по адресу: г. Ялта, пгт. Симеиз, Севастопольское шоссе, 16 – расположено несколько арматурных цехов, РБУ, таким образом, истцом в нарушение статьи Раздел I. Общие положения > Глава 7. Доказательства и доказывание > Статья 65. Обязанность доказывания» target=»_blank»>65 АПК РФ не представлены доказательства, подтверждающие его доводы о недостаточной определенности объекта аренды.
Право собственности истца на арматурный цех литера З общей площадью 2 389,8 кв.м и ряд других объектов недвижимости по адресу: г. Ялта, пгт. Симеиз, Севастопольское шоссе, 16 было зарегистрировано в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество, что подтверждается копией соответствующего Извлечения о регистрации прав и их ограничений от 07.08.2013 № 7663505 (том 1 л.д. 143, перевод – том 1 л.д. 144-145), 12.05.2016 арматурный цех поставлен на кадастровый учет (кадастровый номер 90:25:070601:405), ранее возникшее право ответчика зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 21.04.2017, номер государственной регистрации 90:25:070601:405-90/090/2017-1, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 21.04.2017 (том 1 л.д. 101-102), согласно которой документом-основанием регистрации прав является указанное в пункте 1.1 Договора Свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество Серии САК № 161410 от 07.08.2013.
Таким образом, из материалов дела усматривается, что между сторонами отсутствует спор или неопределенность в части объекта аренды и суд не может согласиться с истцом, что Договор является незаключенным в силу пункта 3 статьи Раздел IV. Отдельные виды обязательств > Глава 34. Аренда > § 1. Общие положения об аренде > Статья 607. Объекты аренды» target=»_blank»>607 ГК РФ.
При этом ГК РФ установлены специальные правила передачи в аренду зданий, сооружений, которые подлежат применению и к аренде помещений (пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»).
Так, согласно абзацу 1 пункта 1 статьи Раздел IV. Отдельные виды обязательств > Глава 34. Аренда > § 4. Аренда зданий и сооружений > Статья 655. Передача здания или сооружения» target=»_blank»>655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Подпунктом 2.1.1 пункта 2.1 Договора предусмотрена обязанность арендодателя в течение одного рабочего дня с момента подписания Договора передать в пользование указанные в Приложении № 1 помещения и прилегающую территорию арендатору по приемо-сдаточному акту, в котором должно быть подробно указано техническое состояние помещения на момент сдачи в аренду (приложение № 2) – Акт приема-передачи, где определяется и зона ответственности за охрану имущества, энергобезопасность, порядок и сохранность оборудования и территории.
В соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи Раздел IV. Отдельные виды обязательств > Глава 34. Аренда > § 4. Аренда зданий и сооружений > Статья 655. Передача здания или сооружения» target=»_blank»>655 ГК РФ уклонение арендодателя либо арендатора от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ от исполнения обязанности по передаче либо принятию имущества, соответственно.
Таким образом, по смыслу вышеприведенных норм права при подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялась фактическая передача недвижимости, если не доказано обратное, и наоборот, уклонение одной из сторон от подписания акта свидетельствует об отсутствии фактического исполнения этой стороной обязательства по приемке либо по передаче объекта аренды, пока не будет доказано иное.
Как указано выше, предоставленный в материалы дела акт приема-передачи не подписан со стороны истца.
В то же время, отсутствие акта приема-передачи имущества в условиях владения и/или пользования арендатором объектом аренды само по себе не свидетельствует о том, что спорное имущество фактически не передавалось. В данном случае факт передачи, владения и пользования объектом аренды может быть подтвержден иными доказательствами. К аналогичному правовому выводу пришел Верховный Суд Российской Федерации в своем определении от 18.02.2016 № 310-ЭС16-60 по делу № А54-7285/2014.
В данном случае ответчиком неоднократно направлялись истцу письма с требованием о подписании акта приема-передачи.
В частности, в письме от 09.08.2017 № 28 (том 1 л.д. 125) истец указывал ответчику на то, что последний незаконно завладел принадлежащим ответчику имуществом и уклоняется от надлежащего оформления договорных отношений, в том числе, от подписания акта приема-передачи.
Письмом от 14.08.2017 № 80 (том 2 л.д. 52) ответчик предлагает истцу расторгнуть Договор и освободить объект аренды, поскольку последний уклоняется от оформления приемки объекта аренды.
При этом суд отмечает, что факт неполучения истцом данных писем не имеет правового значения, поскольку, как усматривается из почтовых квитанций и уведомлений о вручении (том 1 л.д. 126, том 2 л.д. 53), они были направлены по юридическому адресу истца и возвращены ответчику за истечением срока хранения, то есть не были вручены истцу по обстоятельствам, зависящим от него, с учетом чего такие сообщения считаются доставленным в силу абзаца 2 пункта 1 статьи Раздел I. Общие положения > Подраздел 4. Сделки. Решения собраний. Представительство > Глава 9. Сделки > § 1. Понятие, виды и форма сделок > Статья 165.1. Юридически значимые сообщения» target=»_blank»>165.1 ГК РФ.
Отсюда, суд приходит к выводу, что в данном случае имело место уклонение от оформления приемки объекта аренды (подписания акта приема-передачи) со стороны самого истца, с учетом чего его ссылки на ненадлежащее оформление приема-передачи по Договору носят очевидно недобросовестный характер (статья Раздел I. Общие положения > Подраздел 1. Основные положения > Глава 2. Возникновение гражданских прав и обязанностей, осуществление и защита гражданских прав > Статья 10. Пределы осуществления гражданских прав» target=»_blank»>10 ГК РФ).
При таких обстоятельствах, суд с учетом характера и последствий поведения истца приходит к выводу о том, что заявление истца об отсутствии акта приема-передачи не имеет в данном случае правового значения.
Аналогично, суд полагает, что толкование пункта 6.2 Договора, по которому течение срока аренды начинается с момента фактической передачи объекта аренды арендатору по акту приема-передачи, таким образом, что в условиях уклонения истца от оформления приемки объекта аренды при фактической передаче объекта не начинается течение срока аренды противоречило бы принципам добросовестности, возмездности и правовой природе сложившихся между сторонами правоотношений.
Более того, в силу пункта 3 статьи Раздел I. Общие положения > Подраздел 4. Сделки. Решения собраний. Представительство > Глава 9. Сделки > § 1. Понятие, виды и форма сделок > Статья 157. Сделки, совершенные под условием» target=»_blank»>157 ГК РФ, если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим.
При этом фактическое пользования истцом спорным имуществом ответчика, подтверждается, кроме Договора:
— составленным ответчиком в одностороннем порядке актом приема-передачи;
— счетами от 25.04.2017 № 18 и от 31.07.2017 № 32 (том 1 л.д. 50), выставленными ответчиком на оплату арендной платы по Договору, которые предоставлены в материалы дела истцом, что расценивается судом как подтверждение получения их последним и исполнения сторонами расчетных обязательств по Договору;
— частичной оплатой истцом арендной платы по Договору в сумме 1 320 000,00 руб., двумя отдельными платежами 25.05.2017 и 26.06.2017;
— вышеуказанными письмами ответчика в адрес истца от 09.08.2017 № 28 и от 14.08.2017 № 80;
— докладными записками работников ответчика Сушко А.А. (сторож) от 29.06.2017 (том 1 л.д. 111), Рябченко С.В. (заместитель директора) от 25.06.2017 и 29.06.2017 (том 1 л.д. 112, 113), Фатеева И.И. (охранник) от 26.06.2017 и 06.09.2017 (том 1 л.д. 114, 116), Ковалева А.Н, (охранник) от 29.06.2017 (том 1 л.д. 115) относительно действий истца, связанных с пользованием объектом аренды, в частности, с завозом и вывозом материальных ценностей, охраной объекта и т.п.
Давая оценку вышеуказанным актам и докладным запискам как документам, составленным ответчиком в одностороннем порядке, суд исходит из того, что приведенные в них данные не опровергаются материалами дела, истец не обращался в установленном статьей Раздел II. Производство в арбитражном суде первой инстанции. Исковое производство > Глава 19. Судебное разбирательство > Статья 161. Заявление о фальсификации доказательства» target=»_blank»>161 АПК РФ порядке с заявлением об их фальсификации, с учетом чего у суда отсутствуют основания для сомнение в их объективности и достоверности.
На основе вышеизложенного суд приходит к выводу, что материалами дела подтверждаются факты передачи и фактического пользования истцом объектом аренды.
При этом из анализа пункта 1 статьи Раздел IV. Отдельные виды обязательств > Глава 34. Аренда > § 1. Общие положения об аренде > Статья 611. Предоставление имущества арендатору» target=»_blank»>611 и пункта 1 статьи Раздел IV. Отдельные виды обязательств > Глава 34. Аренда > § 1. Общие положения об аренде > Статья 614. Арендная плата» target=»_blank»>614 ГК РФ следует, что фактическое пользование арендованным имуществом даже в условиях отказа арендатора от подписания акта приема-передачи не освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.
В силу пункта 3 статьи Раздел IV. Отдельные виды обязательств > Глава 34. Аренда > § 1. Общие положения об аренде > Статья 611. Предоставление имущества арендатору» target=»_blank»>611 ГК РФ, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
Однако истцом в нарушении статьи Раздел I. Общие положения > Глава 7. Доказательства и доказывание > Статья 65. Обязанность доказывания» target=»_blank»>65 АПК РФ не предоставлены доказательства, опровергающие факт передачи объекты аренды, а также доказательства того, что он обращался к арендодателю с требованиями в порядке пункта 3 статьи Раздел IV. Отдельные виды обязательств > Глава 34. Аренда > § 1. Общие положения об аренде > Статья 611. Предоставление имущества арендатору» target=»_blank»>611 ГК РФ и/или был лишен возможности пользоваться объектом аренды.
При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что денежные средства в сумме 1 320 000,00 руб. не являются неосновательным обогащением ответчика, перечислены истцом во исполнение обязательства по внесению арендной платы по Договору, в связи с чем не подлежат возврату, с учетом чего суд не находит оснований для удовлетворения первоначального иска в полном объеме, в том числе в части процентов в порядке статьи Раздел III. Общая часть обязательственного права > Подраздел 1. Общие положения об обязательствах > Глава 25. Ответственность за нарушение обязательств > Статья 395. Ответственность за неисполнение денежного обязательства» target=»_blank»>395 ГК РФ как вытекающего требования.
Давая оценку встречному иску, суд исходит из следующего.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи Раздел III. Общая часть обязательственного права > Подраздел 1. Общие положения об обязательствах > Глава 22. Исполнение обязательств > Статья 310. Недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства» target=»_blank»>310 ГК РФ).
Согласно подпункту «в» пункта 2.2 Договора арендатор обязан в установленные Договором сроки производить оплату аренды и в случае задолженности погашать ее арендодателю.
При этом судом отклоняются возражения истца со ссылкой на отсутствие акта приема-передачи, поскольку, как уже отмечалось выше, обязанность арендатора по внесению арендной платы не может быть поставлена в зависимость только от наличия акта приема-передачи в условиях, когда арендатором осуществлялось фактическое владение и/или пользование арендуемым имуществом.
Согласно статье Раздел IV. Отдельные виды обязательств > Глава 34. Аренда > § 4. Аренда зданий и сооружений > Статья 654. Размер арендной платы» target=»_blank»>654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются (пункт 1).
Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 2).
Пунктом 3.1. Договора установлена арендная плата в размере 440 000,00 руб. в месяц без НДС.
Так, по подпункту 3.2.1 пункта 2 Договора арендная плата вносится арендатором не позднее 10 числа каждого месяца путем перечисления на счет арендодателя (пункт 3.2.1).
Согласно пункту 2.1 Договора, указанная в пункте 3.1 арендная плата (440 000,00 руб. в месяц), оплачивается, начиная с 22.05.2017.
Так, истец произвел первый платеж по Договору 25.05.2017.
Также применительно к периоду начисления арендной платы суд исходит из того, что Договор и взаимные обязательства сторон могли быть прекращены до истечения срока действия Договора не иначе, чем это предусмотрено Договором или законом. Однако в материалы дела доказательства такого прекращения (соглашение о расторжении, уведомление об одностороннем отказе в случаях, когда такой отказ предусмотрен договором или законом и т.п.) не предоставлены. Отсутствуют и доказательства возврата истцом объекта аренды ответчику.
Как подчеркивается в пункте 13 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», даже досрочное освобождение объекта аренды (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
Учитывая изложенное, суд пришел к выводу, что требование ответчика о взыскании арендной платы, заявленное в пределах установленных Договором срока начисления арендной платы и срока действия Договора, правомерно.
В материалы дела предоставлены доказательства оплаты истцом арендной платы на сумму 1 320 000,00 руб., в том числе 880 000,00 руб. за первый и последний месяц по Договору (платежное поручение от 23.05.2017 № 3) и 440 000,00 руб. (платежное поручение от 26.06.2017 № 11).
При этом суд отмечает, что Договором не предусмотрено предварительное внесение арендной платы за последний месяц. В то же время, согласно подпункту 3.2.3 пункта 3.2 Договора арендатор вправе внести арендную плату за любой срок (досрочно) в пределах срока действия Договора.
С учетом пункта 1 статьи Раздел III. Общая часть обязательственного права > Подраздел 1. Общие положения об обязательствах > Глава 22. Исполнение обязательств > Статья 319.1. Погашение требований по однородным обязательствам» target=»_blank»>319.1 ГК РФ, по которому в случае, если исполненного должником недостаточно для погашения всех однородных обязательств должника перед кредитором, исполненное засчитывается в счет обязательства, указанного должником при исполнении, суд исходит из того, что платежным поручением от 23.05.2017 № 3 истцом полностью оплачены первый и последний месяцы аренды.
Проверив с учетом вышеизложенного произведенный ответчиком расчет задолженности по арендной плате, суд полагает, что он неверен, в частности, ответчиком ошибочно не учитывается, что истцом произведена оплата за последний месяц аренды.
Так, ответчиком заявлены требования о взыскании задолженности за период с 01.08.2017 по 07.03.2018.
При этом суд отмечает, что с учетом неполного первого и последнего месяцев аренды и произведенной истцом оплаты по состоянию на 01.08.2017 у истца не было задолженности по арендной плате, а также был полностью оплачен последний месяц аренды (до 23.03.2018).
Применительно к пункту 1 статьи Раздел III. Общая часть обязательственного права > Подраздел 1. Общие положения об обязательствах > Глава 22. Исполнение обязательств > Статья 314. Срок исполнения обязательства» target=»_blank»>314 ГК РФ, по которому, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода, а также пункту 3.2 Договора, которым предусмотрено внесение арендной платы не позднее 10 числа каждого месяца, суд пришел к выводу, что истцом допущена просрочка по внесению арендной платы, начиная с 11.08.2017, при этом ответчик необоснованно взыскивает задолженность с учетом арендной платы за март 2018, поскольку на 07.03.2018 данное обязательство еще не возникло, кроме того, как указывалось выше, истцом оплачен последний месяц аренды.
В силу статьи Раздел I. Общие положения > Глава 9. Судебные расходы > Статья 110. Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле» target=»_blank»>110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Отсюда, с истца в пользу ответчика подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 37 681,00 руб. (3 080 000,00 : 3 179 354,84 х 38 897,00).
в удовлетворении первоначального иска отказать полностью.
Встречный иск удовлетворить частично.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Агентство инфраструктурных проектов» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Киврост-Спецстрой» сумму задолженности по арендной плате за период с 01.08.2017 по 07.03.2018 в размере 3 080 000,00 рублей, судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 37 681,00 рублей.
В части взыскания 99 354,84 рублей задолженности по арендной плате, в иске отказать.
Вернуть Обществу с ограниченной ответственностью «Агентство инфраструктурных проектов» из федерального бюджета 2,00 рубля государственной пошлины.
Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «Киврост-Спецстрой» из федерального бюджета 6 497,00 рублей государственную пошлину.
Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, г. Севастополь, ул. Суворова, 21) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Центрального округа (248001, г. Калуга, ул. Кирова, дом 4) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.