драконовские проценты что происходит со ставками по кредитам в россии
Драконовские проценты: что происходит со ставками по кредитам в России
Россияне жалуются, что некоторые банки завышают проценты по кредитам или умалчивают о дополнительных комиссиях
Пандемия продолжает бить как по предпринимателям, так и обычным гражданам. При этом как нужда тех и других, так или, напротив, восстановление деловой активности увеличивают возможность для банков как можно больше выдавать кредитов. Ставки по кредитам снижаются, но банки вынуждены искать все новые способы привлечения клиентов, особенно это касается коммерческих структур. Не все игроки готовы играть честно, пряча большую часть стоимости кредита «в рукав». Как выяснили в «МК», россияне все чаще стали жаловаться на недобросовестных банкиров. И если предприниматели обратились напрямую со своей проблемой к президенту России на «Прямой линии», то обычные граждане просто стараются выплатить взятый кредит, не понимая, откуда взялись дополнительные проценты.
Спрятали от глаз
По статистике Банка России, ставка по займам для граждан на срок до 1 года в мае 2021 года опустилась до 13,73% с 14,39% в этом же месяце прошлого года. Кредиты на срок свыше 1 года тоже подешевели – с 11,59% до 10,45%. Но на деле оказывается совсем иначе – некоторые игроки искусственно занижают предельную стоимость кредита, и обещанная ставка на объявлении в банке может быть далеко не ровна сумме процентов, которую ежемесячно будет выплачивать заемщик.
Соцсети сейчас полны подобных историй от тех, кто смог подчитать ПСК (полная стоимость кредита) и хочет открыть глаза остальным. Как это происходит? По факту предлагается одна ставка, но в конечном счете она может быть увеличена в разы. Схем на рынке много, а руки у банков развязаны.
Экономист Василий Колташов полагает, что недобросовестные кредитные организации лукавят со своими клиентами. Сначала озвучивается приятная ставка, а потом выясняется, что за счет комиссий и других условий, прописанных в дополнительном соглашении, реальная стоимость кредита значительно выше, чем указано в договоре. По идее, банки должны предоставлять полную информацию о стоимости, с учетом всех комиссий. Но, как считает эксперт, многим организациям плевать на свою репутацию, когда дело касается прибыли.
Например, есть на рынке игроки, которые «зарабатывают» через заключение договора одновременно с дополнительным соглашением, пересматривающим условия по договору. Таким образом, увеличивается ставка и вводится комиссия за обслуживание. Ограничение ПСК распространяется только на ставку в договоре, а в дополнительном соглашении она ничем не ограничивается. Получается, что сам договор идет с низкой ставкой, но он не является самостоятельным, так как дополнительное соглашение всегда включается в тот же пакет документов и всегда подписывается одновременно с договором.
В договоре на кредитку одного известного банка указана ставка 24,49% годовых и нет комиссии за годовое обслуживание. Для этой ставки рассчитана ПСК — 24,5%, которая меньше предельной. Тут же предлагается заключить дополнительное соглашение, увеличивающее ставку до 39,9% на покупки и 49,9% на наличные и добавляющее комиссию за снятие наличных. Получается, что ПСК почти 45% выше предельной.
Это только одна схема из присутствующих на рынке. Но, так или иначе, по мнению источников на рынке, она ведет к не очень стабильной ситуации в секторе кредитования и влияет на рост уровня проблемной задолженности.
Предприниматели в мольбе
Действительно, складывается впечатление, что поручения, которые отдает президент не доходят до исполнителей. Так, например, на последней прямой линии Максим Харлов, бизнесмен из Сургута, пожаловался на то, что получить кредит в банке или невыгодно, или нереально. Ставки — 18% годовых, сроки — не больше трех лет, плюс требуют залог. Глава государства пообещал разобраться в вопросе. Но заявил, что расшатывать банковскую систему, отменяя, например, залоги, было бы неправильно.
На самом же деле найти такую льготную ставку, а уж тем более ее получить – задача не из простых, отмечают эксперты.
«Залоговая система и высокая стоимость кредитов — разные вещи. Залог — имущественное обеспечение кредита, страховка для банка. Российские банки работают по классической схеме, которая предусматривает такое обеспечение, что позволило избежать банковского кризиса в последние десятилетия. Что касается ставок, то некоторым кредитным организациям действительно необходимо менять подход и не столь алчно относиться к клиентам, ведь неподъемная стоимость кредитов ложится тяжелым бременем на предприятия», — прокомментировал экономист Василий Колташов.
По его словам, такое поведение банков — это вопрос госрегулирования, на которое президент тоже обратит внимание. «Нужно законодательно установить максимум по кредитным ставкам, отталкиваясь от ставки ЦБ, и принудить банки к прозрачности. В этой сфере нас ждут изменения, а вот залоговое обеспечение вряд ли уйдет в прошлое», — прокомментировал эксперт.
Финт со ставкой: проценты по депозитам растут, а по кредитам — падают
Банки на фоне роста ключевой ставки ведут разнонаправленную политику: 51 кредитная организация повысила проценты по депозитам, а 33 снизили их по кредитам. Таковы данные финансового маркетплейса «Сравни.ру», который по просьбе «Известий» проанализировал изменения условий по банковским продуктам с начала апреля. Представители финансовых организаций из топ-50 подтвердили тренд, но пока аналитики расценивают это как маркетинговый маневр: скоро ставки на кредиты подскочат на 1–2 п.п.
Вслед за ключевой
Кредитные организации вслед за повышением ключевой ставки до 4,5% активно корректируют условия по своим продуктам, повышая привлекательность, как депозитов, так и кредитов по ряду программ. С начала апреля предложения по депозитам пересмотрели 67 кредитных организаций, 51 из них повысила их доходность в диапазоне от 0,25 п.п. до 1 п.п., следует из данных «Сравни.ру».
Так, доходность по рублевым вкладам от 0,7 п.п. до 1,5 п.п. повысили в Альфа-банке, Инвесторгбанке, «Кубань Кредите», Трансстройбанке, Росгосстрах-банке, Юникредитбанке, а также по долларовым — в Совкомбанке. Также в материалах отмечается, что на 0,3–0,6 п.п. подняли ставки в «Открытии», Саммит Банке, Руна Банке и др. Вместе с тем снижение в пределах 0,5-0,7 п.п. зафиксировано в «Ренессанс кредите», Морском банке и ряде других. В среднем, согласно полученным данным, рост ставок на вклады составил 0,53 п.п.
В банках из списка топ-50 «Известиям» сообщили об улучшении условий по депозитам с начала апреля. В частности, о росте ставок по ним рассказали в ДОМ.РФ, МТС банке, «Санкт-Петербурге», Абсолют Банке, Совкомбанке и МИнБанке, а в ВТБ подняли ставки по накопительному счету. Пересмотреть условия и повысить привлекательность депозитов планируют в Россельхозбанке до 0,7 п.п., ПСБ на 0,2 п.п. и в РНКБ.
Ставки не меняли в Газпромбанке, «Зените» и «Русском Стандарте».
Против ключевой
В то же время 49 банков изменили ставки по некоторым видам кредитов. Большинство из них (33) решили сыграть на понижение, уменьшив проценты по займам, несмотря на тенденцию роста ключевой. Диапазон снижения в зависимости от программы составил от 0,5 до 3,5 п.п. По данным маркетплейса, условия пересмотрены по ссудам, выдаваемым наличными, на любые цели, на рефинансирование, а также на социальные нужды.
В то же время в диапазоне от 1 до 3,5 п.п. удешевили кредиты в Примсоцбанке, «Хлынове», УБРиР, НИБе, ВТБ, Локо Банке, «Уралфинансе», Металлинвестбанке, Азиатско-Тихоокеанском банке, Татсоцбанке, МИБе и «Левобережном». Тогда как падение на 0,5–0,8 п.п. отмечено в «Открытии», ПСБ, Ситибанке, Росбанке, СКБ Банке, Юникредитбанк», Алмазэргиэнбанке и других организациях, говорится в материалах «Сравни.ру». В среднем, согласно полученным данным, снижение ставок на ссуды составило 0,5 п.п.
Вслед за ключевой ставкой в некоторых организациях зафиксирован рост процентов в пределах от 0,5 до 1 п.п. В частности, на повышение пошли в Москоммерцбанке, МКБ, «Акцепте», «Санкт-Петербурге» и др.
В ряде организаций наблюдается разнонаправленная политика: одновременное увеличение ставок по одним предложениям и снижение — по другим. В их числе ПСБ, Банк Казани, «Сургутнефтегаз» и др.
В крупных банках «Известиям» подтвердили пересмотр линейки по кредитным продуктам в сторону снижения. ВТБ с 5 апреля снизил ставку на 1 п.п. по ссудам наличными и рефинансированию. С 11-го числа этого месяца Совкомбанк изменил минимальные проценты по стандартной линейке потребкредитов. В УБРиР и РНКБ также удешевили стоимость займов. В Росбанке незначительно скорректировали условия по необеспеченным кредитам.
В Райффайзенбанке отметили, что, несмотря на повышение ключевой ставки, банк еще в конце марта опустил минимальный размер процентов по потребительским кредитам. С апреля Новикомбанк снизил проценты по ссудам. В ближайшее время в ДОМ.РФ и «Зените» также готовятся к изменению ставок по ним.
В Газпромбанке отметили, что ставки по кредитам не менялись после повышения ключевой, а в «Русском Стандарте», «Санкт-Петербурге» и ПСБ — с начала апреля. Хотя в последней организации, согласно данным «Сравни.ру», корректировки были.
Между тем в банках наблюдают высокий спрос на потребительские кредиты и увеличение объемов финансирования. Но отмечается, что в текущих условиях сложно оценить влияние «дешевизны» ссуд, поскольку накладывается и фактор сезонности.
Временная щедрость
Эксперты считают, что щедрость организаций, которые удешевляют кредиты, кратковременная. Так, по словам директора по развитию банковского направления «Сравни.ру» Алексея Грибкова, массовое увеличение ожидается уже в этом квартале. Сначала вырастут проценты по вкладам в среднем на 1 п.п., а далее из-за увеличения стоимости фондировани, банкам придётся пойти на повышение ставок и по кредитам в пределах 2 п.п., полагает он.
В первую очередь повышение ключевой сказывается на доходности депозитов, а в отношении ссуд ситуация не такая однозначная, отметил аналитик «Финама» Игорь Додонов. Он пояснил: дело в том, что на проценты по последним, помимо стоимости фондирования, оказывают влияние и различные премии за риск, которые в условиях улучшения ситуации в экономике могут и сокращаться. Поэтому удешевление займов вполне возможно, даже если базовая ставка растет.
— Однако тенденция снижения продлится лишь до определенного уровня роста ключевой. Не исключено, что банки решили воспользоваться сезонной потребительской активностью и улучшили условия по кредитам. Обычно такие предложения распространяются на отдельные виды ссуд или категории заемщиков, например для бюджетников, военнослужащих, — резюмировал эксперт.
Депозиты вновь будут пользоваться популярностью у россиян, когда доходность по ним начнет уверенно превышать инфляцию и поднимется в район 5,5–6%, уверен Игорь Додонов. Как отметил старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень, банки могут поднимать ставку, в случае если наращивание кредитных портфелей потребует от них дополнительных ресурсов, однако это повышение вряд ли будет масштабным. По мнению эксперта, изменения по кредитам могут носить маркетинговый характер, то есть банки привлекают клиентов.
Динамика ставок в кредитовании будет зависеть от дальнейшего поведения ключевой, отметил старший аналитик рейтингового агентства НКР Егор Лопатин. При этом банки могут повышать их как в ответ на решения регулятора, так и действовать на опережение исходя их своего видения конъюнктуры рынка, полагает он. В целом, по оценке эксперта, ставки по собственным кредитным программам банков в 2021-м могут вырасти на 0,5–1 п.п.
Ставка по кредиткам пошла в отрыв
В первую неделю сентября полная стоимость кредитов (ПСК) в сегменте кредитных карт достигла 30% годовых, следует из статистики бюро кредитных историй «Эквифакс» (есть у РБК). Стоимость заимствований по кредиткам начала заметно расти с середины лета: с июньского минимума в 24,2% показатель поднялся до 26,5% в июле и до 27,4% в августе.
«Подобные ставки встречались до этого только в 2016 году», — отмечает гендиректор БКИ «Эквифакс» Олег Лагуткин. Заметный рост ПСК наблюдается «исключительно в сегменте кредитных карт», подчеркивает он.
«ПСК в сегменте кредитных карт в июле—августе росла быстрее, чем в других сегментах розничного кредитования. Связано это с последними решениями ЦБ по повышению ключевой ставки», — подтверждает представитель Объединенного кредитного бюро (ОКБ, единственное бюро, имеющее доступ к данным Сбербанка). По расчетам ОКБ, в августе ПСК по кредиткам достигла 25,8% годовых — максимума за 14 месяцев. По сравнению с минимальным уровнем, зафиксированным в июне этого года, показатель вырос на 1,6 п.п.
Национальное бюро кредитных историй (НБКИ), которое также входит в тройку крупнейших на российском рынке, сообщило РБК, что не отслеживает ПСК по разным видам кредитных продуктов.
ПСК — это эффективная процентная ставка, по которой берется ссуда, выраженная в процентах годовых. В отличие от ставок, заявленных на сайтах банков, она включает в себя все платежи заемщика по основному долгу и процентам, а в некоторых случаях — дополнительные расходы на страховки или обслуживание выданной вместе с договором карты.
Почему растут ставки по кредиткам
Рост полной стоимости кредитов для карточных продуктов напрямую связан с увеличением ключевой ставки Банка России, говорят опрошенные РБК эксперты.
ЦБ начал цикл повышения ключевой ставки в марте этого года. С тех пор показатель поднялся на 2,25 п.п., до 6,5% годовых. 10 сентября ЦБ проведет очередное заседание по ключевой ставке. Согласно консенсус-прогнозу Bloomberg, большинство аналитиков ожидает увеличения ставки еще на 0,25–0,5 п.п.
Банк России рассчитывает ПСК по разным видам розничных кредитов ежеквартально. Регулятор определяет среднерыночные значения показателя за предыдущие три месяца и задает предельную ПСК для разных видов ссуд на предстоящий квартал. Максимальная стоимость заимствований может быть выше среднерыночной не более чем на одну треть. Например, в третьем квартале предельные ставки по кредитным картам варьируются от 24,16 до 32,43% годовых в зависимости от величины лимита по кредитке. Из-за методики расчета полная стоимость кредитов в России увеличивается медленнее, чем растет ключевая ставка ЦБ.
Более заметный рост ПСК именно в сегменте кредитных карт связан с особенностями этого продукта, считает Лагуткин: «С точки зрения кредиторов гораздо проще повысить значение ПСК по кредитным картам, на которое заемщик не обращает внимания среди массы подписываемых документов в расчете на погашение задолженности в течение грейс-периода (льготный период без уплаты процентов. — РБК)».
Банки стараются поддерживать уровень публикуемых на сайтах ставок на комфортных значениях для потребителей, компенсируя это ростом стоимости дополнительных услуг, поясняет директор банковских рейтингов НРА Константин Бородулин. «Данные платежи и отражаются в росте ПСК», — полагает он.
Эксперт также напоминает, что кредитные карты считаются наиболее рискованным продуктом в банковской рознице и возможные дефолты закладываются в процентную ставку. «На увеличение ПСК могло повлиять не только ужесточение риск-политик, но и общий рост закредитованности населения на фоне медленного роста реальных располагаемых доходов», — говорит Бородулин.
Летом наблюдался повышенный спрос на кредиты, что могло привести к росту выдач займов гражданам с более высокой долговой нагрузкой, предполагает управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин. Он допускает, что увеличение стоимости заимствований по кредиткам может быть связано с ужесточением регулирования. 1 июля ЦБ поднял для банков надбавки по беззалоговым ссудам, включая кредитные карты. «Данные Банка России не фиксировали заметного роста ПСК по кредитным картам во втором квартале. В связи с этим можно предположить, что основной рост пришелся на август, когда уже действовали повышенные надбавки», — поясняет Доронкин.
РБК направил запрос в топ-15 банков по портфелю кредитных карт.
Продолжится ли рост
По данным БКИ «Эквифакс», в августе российские банки одобрили 1,04 млн кредитных карт — на 1,6% больше, чем месяцем ранее. В денежном выражении объем выдач вырос на 5,3%, до 74,7 млрд руб. Темпы роста в этом сегменте ниже, чем в кредитах наличными. В августе российские банки обновили рекорд по выдачам необеспеченных ссуд, писал РБК. Средний размер лимита по кредиткам в августе увеличился на 3,6%, почти до 72 тыс. руб.
В последние месяцы показатель находится на довольно стабильном и высоком уровне, 69–72 тыс. руб., отмечает Лагуткин, подчеркивая, что влияние лимитной политики банков на ПСК незначительно. Ключевой фактор, по его словам, — «осознанные действия кредиторов».
Ставки по кредиткам находятся практически в прямой зависимости от значения ключевой ставки и будут отражать ранее принятые решения ЦБ, констатирует глава «Эквифакса»: «Значение ПСК продолжит рост минимум в ближайшие полгода». Роста в этом сегменте ждут и в ОКБ.
До конца года рост ПСК по кредитным картам неминуем, соглашается Бородулин. Он называет ориентир в 30–35% годовых. «Дальнейшая динамика будет зависеть от действий Банка России, старающегося различными способами охладить стремительный рост розничного кредитования», — замечает эксперт.
В дальнейшем колебания ПСК по кредитным картам будут умеренными, предполагает управляющий директор по кредитным розничным продуктам Райффайзенбанка Андрей Спиваков. Он связывает их с изменением спроса клиентов и ростом ставок на привлечение средств для банков.
Кредиты рекордно подешевели
Тенденцию роста объемов, а также рекордно низкую полную стоимость кредита зафиксировали в июле эксперты Объединенного кредитного бюро (ОКБ). По предварительным данным ОКБ, работающего более чем со 600 финансовыми организациями, за первый месяц второго полугодия банки выдали 1,2 млн нецелевых потребительских кредитов (кредитов «наличными») на общую сумму 409 млрд руб. В сравнении с предыдущим месяцем количество займов выросло на 11%, их объем подрос на 10%.
Полная стоимость кредита (ПСК) при этом оказалась рекордно низкой и составила 16,1% годовых. Еще в январе текущего года средняя ПСК составляла 16,7%, в апреле снизилась до 16,5% и осталась такой же в мае. Снижение сразу на 0,4% выглядит внушительно и самими банкирами объясняется позитивными потребительскими настроениями заемщиков.
При этом сама по себе ставка 16% годовых явно завышена, считает доцент факультета финансов и банковского дела РАНХиГС Юрий Твердохлеб. Он уверен, что по мере усиления контроля за кредитной деятельностью банков со стороны регулятора, повышения качества работы самих банков и улучшения дисциплины заемщиков ставки по кредитам будут снижаться и дальше.
Господдержка ипотеки обернулась ростом неплатежей
«В нашем банке начиная с июня снижение ставок составило около 3 п. п., – говорит аналитик банка «Хоум кредит» Станислав Дужинский. – Такая динамика не могла не отразиться позитивным образом на выдачах. Статистики по розничным продажам за июль пока нет, но мы видим рост некоторых опережающих индикаторов. Например, продажи легковых автомобилей выросли на 6,8% г/г в июле (против консенсус-прогноза Bloomberg о снижении на 9,1%). Замечено восстановление расходов на внутренний туризм по сравнению с показателями годичной давности. А поскольку цели получения кредитов наличными уже много лет не меняются – в основном это кредиты на ремонт, путешествия, покупку или ремонт автомобиля, – динамика выдачи нецелевых кредитов наличными отражает позитивные потребительские настроения, которые превалируют этим летом».
Само по себе удешевление кредитов не стало неожиданностью для экспертов, которые указывают на две причины для этого. «С одной стороны, Банк России, понижая ключевую ставку, неизменно толкает вниз и ставки по банковским кредитам, будь то ипотека, необеспеченные потребительские кредиты или кредитные карты. С другой – кредитные учреждения и в силу высокой конкуренции, и в силу контроля со стороны регулятора последовательно снижают всевозможные комиссии и сборы, которые еще не так давно были весомой частью большинства потребительских кредитов», – поясняет аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев.
Вместе с тем показатели еще не вернулись к докарантинному уровню. По оценкам ОКБ, июльские показатели выдачи кредитов отстают от прошлогодних на 17% по количеству и на 2% по объему. Говоря о перспективах возврата к прежним объемам выдачи необеспеченных кредитов, Коренев называет основным сдерживающим фактором существенное падение реальных располагаемых доходов населения. «Казалось бы, в этой ситуации россияне должны стремиться активнее кредитоваться, чтобы как-то компенсировать упавший уровень жизни. Но, во-первых, многие понимают, что в условиях снизившихся доходов обслуживать задолженность будет гораздо сложнее. А во-вторых, банки существенно ужесточили требования к потенциальным заемщикам, понимая, какие риски несет в себе неконтролируемый рост объемов необеспеченного кредитования. Количество отказов по потребительским кредитам за последние месяцы выросло до рекордных значений – кредиторы не хотят брать на себя дополнительные риски и выдают ссуды только тем заемщикам, кредитоспособность которых не вызывает у них сомнения», – пояснил эксперт.
Банки сейчас выдают кредиты преимущественно самым надежным заемщикам с высоким индивидуальным кредитным рейтингом, но на более крупные суммы, что позволяет им снизить ставки, подтверждает генеральный директор ОКБ Артур Александрович. Среди факторов, которые в перспективе могут повлиять на восстановление объемов выдачи кредитов наличными, начальник управления развития продуктов и проектов банка «Фридом финанс» Мурад Шихмагомедов называет темпы возврата экономики к докризисным показателям, а также сокращение количества безработных. «В то же время сохраняется высокий риск второй волны коронавируса, которая безусловно негативно повлияет не только на процесс возвращения банков к доковидным значениям, включая объемы кредитования населения, но и на экономическую ситуацию в стране», – напоминает Шихмагомедов.
ЦБ резко повысил ставку: что теперь будет с ценами на жилье и ипотекой
В пятницу, 22 октября, Банк России шестой раз подряд с марта 2021 года повысил ключевую ставку, причем, сразу на 0,75 п.п.: с 6,75% до 7,5% годовых. Таким образом, показатель вернулся на уровень июня-июля 2019 года. Свое решение регулятор объясняет разогнавшейся инфляцией, которая превышает прогнозные показатели.
Решение ЦБ оказалось жестче, чем прогнозировали аналитики, опрошенные РБК. Они предсказывали рост ключевой в диапазоне от 0,25 до 0,5 п. п. Как увеличение ключевой сразу на 0,75 п.п. повлияет на рынок ипотеки и цены на жилье — рассказываем вместе с экспертами.
Ставки по ипотеке вырастут
Эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимость», ждут увеличения ставок по ипотеке в диапазоне от 0,5 до 1 п. п. В этот раз рост ипотечных ставок вслед после повышения ключевой произойдет быстрее, чем обычно, считает аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев. По его словам, обычно ставки по ипотеке следуют за решением ЦБ с запозданием в полтора-два месяца. Сейчас лаг изменения ставок составит несколько недель.
«В этот раз мы столкнулись с новым явлением: колоссальными темпами инфляции и ростом цен на жилье, а затем — повышением процентной ставки сразу на 0,75 п.п. Поэтому рост ипотечных ставок будет быстрым и зависеть от технических возможностей банков по пересмотру нормативной документации и программного обеспечения. Это вопрос нескольких недель», — пояснил аналитик. «После чего мы увидим рост ипотечных ставок, как минимум, на 0,5 п.п., но некоторые банки повысят на 0,75-1 п.п. от текущих уровней, полагая, что в декабре ЦБ снова увеличит ключевую. Что, скорее всего, так и будет, поскольку с инфляцией справиться не получается», — отметил он.
Ставки однозначно продолжат рост в ближайшее время — на 0,5-0,75 п.п., согласилась директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. «Мы сохраняем свой июньский прогноз относительно вероятного повышения ставок по ипотеке до 9-9,5% к концу года», — добавила она. Аналогичного прогноза придерживаются аналитики «Эксперт РА». «Средние ставки по ипотеке на вторичном рынке превысят 9% к концу года, на «первичке» они будут ниже из-за льготных программ и совместных предложений застройщиков и банков», — пояснила младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.
Пока сдерживают рост ипотечных ставок госпрограммы, в первую очередь льготная ипотека на новостройки, подтвердил Алексей Коренев. Но их роль почти незаметна в крупных городах — Москве, Петербурге, Сочи и так далее. Поэтому решение ЦБ в меньшей степени затронет регионы и небольшие города, где 3 млн руб. (лимит по льготной ипотеке под 7% годовых) остается существенной для покупки жилья суммой. В регионах средние ставки продержатся ниже рыночных показателей за счет льготной программы.
Шестое повышение
Октябрьское повышение стало шестым по счету с марта 2021 года. Последний раз ЦБ повышал ставку в сентябре — на 0,25 п.п. — с 6,5% до 6,75%. Перед этим (в июле) регулятор увеличил ставку сразу на 1 п.п., это стало его самым решительным шагом с 2014 года. Нынешний уровень — наивысший с 2019 года.
Согласно прогнозу Минстроя, средняя ипотечная ставка в 2021 году может превысить показатели, которые заложены в нацпроекте «Жилье и городская среда». В документе на 2021 год это не более 8,5% годовых. По данным Frank RG, средняя ставка по ипотеке на 1 сентября составила 7,78% годовых.
Охлаждение придет на рынок ипотеки
Рост ипотечных ставок охладит рынок жилищного кредитования, считают аналитики. «Спрос на ипотеку и жилье до этого росли небывалыми темпами, и рынок недвижимости оказался перегрет, особенно в части цен в крупных городах — Москве, Сочи, Петербурге. Поэтому охлаждение последует в первую очередь в них», — прогнозирует Алексей Коренев из «Финам».
По словам Ирины Носовой из АКРА, спрос на ипотечные кредиты уже падает, повышение ставок будет еще больше способствовать снижению интереса населения к покупке недвижимости. «При этом может повыситься спрос на рефинансирование ипотеки, поскольку сохраняются неблагоприятные тенденции в экономике, а уровень жизни населения снижается», — не исключила она. Екатерина Щурихина, напротив, считает, что рефинансирование ипотеки будет планомерно сокращаться на фоне роста ставок и большого объема уже рефинансированных кредитов. Тенденция к снижению уже заметна, говорит она, ссылаясь на данные «Дом.РФ». Так, в августе 2021 года доля рефинансирования в общем объеме выдач составила 8% против 14,5% в среднем за 2020 год.
Несмотря на грядущее охлаждение, ипотечный рекорд прошлого года в этом году, возможно, удастся превысить. По прогнозу «Эксперт РА», по итогам 2021 года будет выдано ипотечных кредитов на сумму не менее 4,5 трлн руб. против 4,3 трлн руб. в 2020 году.
Пока ипотечный спрос только растет
Пока спрос на ипотечном рынке, несмотря на повышение ставок, продолжает расти. По оценкам Росреестра, за восемь месяцев в России было зарегистрировано 2,5 млн сделок с использованием ипотеки. Это на 31% больше показателя аналогичного периода прошлого года (1,9 млн сделок). При этом в третьем квартале Сбер зафиксировал сокращение числа ипотечных сделок на 40% в целом по стране из-за изменений условий льготной ипотеки.
Спрос на жилье растет
Риелторы в свою очередь не видят снижения активности покупателей на рынке жилья, хотя ставка по ипотеке до этого уже повышалась пять раз. По словам руководителя «ЦИАН.Аналитика» Алексея Попова, спрос на рынке жилья остается достаточно высоким: снижение в июле-августе было компенсировано увеличением продаж в сентябре. «За последние три месяца, прошедшие с ухудшения условий программы льготной ипотеки и вместившие в себя уже три изменения ключевой ставки, на рынке жилья сложилась новая реальность. Цены продолжают расти, пусть и медленнее, чем раньше, обвального снижения числа сделок не произошло, доля ипотек в общем числе регистраций скорректировалась, но остается высокой — примерно на уровнях зимы 2019-2020 гг.», — отметил главный аналитик ЦИАН. По его мнению, эта тенденция сохранится и дальше, если не произойдет жесткого локдауна или макроэкономических потрясений.
Спрос на недвижимость может снизиться, но лишь на фоне максимальных отметок по спросу этого года и конца 2020 гг., когда число сделок било все рекорды, согласен региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers Кирилл Голышев. «Изменения ключевой ставки помогут девелоперам увеличивать предложение на рынке и восполнять те объемы, которые были распроданы за последний год», — допустил эксперт.
Ипотечный бум в Москве продолжится
Решение ЦБ не остановит ипотечный бум в Москве, считает управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. По данным bnMap.pro, единственная за три года серьезная «просадка» в выдаче ипотеки в Москве наблюдалась в июле, когда изменились условия льготной ипотеки. Тогда доля ипотечных сделок в общем объеме спроса за месяц упала с 73% до 58%. «Но дело не столько в том, что в июле выдавали меньше жилищных кредитов, а в том, что в июне выдавали чрезмерно много — фактически для Москвы это был последний месяц выгодных ставок с господдержкой», — пояснила она. В сентябре доля ипотечных сделок вернулась к 61%. «Ясно одно: ипотека остается единственным способом решения жилищного вопроса для двух третей покупателей в Москве, и в целом по России статистика будет примерно такой же», — добавила Ирина Доброхотова.
По мнению директора департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Романа Родионцева, в большей степени решение ЦБ скажется на покупателях с минимальными бюджетами, которые на ипотечные кредиты покупают жилье стандарт-, комфорт- и бизнес-класса. «Повышение ключевой ставки, безусловно, скажется на уровне ипотечных ставок как на «первичку», так и на «вторичку». На новостройки это будет влиять в меньшей степени, так как есть субсидированные программы от застройщиков. Для вторичного рынка это более негативный фактор», — считает Роман Родионцев.
Алексей Попов, напротив, полагает, что в большей степени пострадает рынок новостроек и допускает переток спроса с рынка новостроек на вторичку. «Те покупатели, которые не успели принять участие в полноценной программе льготной ипотеки, вышли на вторичный рынок или решили арендовать жилье. Этот тренд, особенно в части вторичного жилья, сохранится», — считает он.
Снижения цен не произойдет
Несмотря на возможное сокращение спроса, опрошенные эксперты не прогнозируют снижения цен на жилье, хотя рост будет не таким сильным, как в 2020 году. «Мы уже видим некое затормаживание роста цен, но это не говорит о каком-то пессимистичном прогнозе. Данная ситуация помогает взять передышку девелоперскому сообществу в постоянном пересмотре ценовой политики и попытками угнаться на экономическими изменениями», — считает Кирилл Голышев из Colliers.
По мнению Ирины Доброхотовой, снижение цен возможно только на высокомаржинальных рынках, где рыночная цена не привязана к себестоимости строительства и зависит только от баланса спроса и предложения, и только при очень серьезном и очень продолжительном падении продаж (от полугода). Ничего подобного в столичном регионе пока не наблюдается, заключила она.