гарант акт приема передачи квартиры
Примерная форма акта приема-передачи жилого помещения (квартиры) (подготовлено экспертами компании «Гарант»)
Акт приема-передачи жилого помещения (квартиры)
[ город, поселок и др. ]
1. По настоящему акту в соответствии с договором купли-продажи жилого помещения (квартиры) Продавец передает в собственность Покупателю принадлежащую ему на праве собственности [ значение ]-комнатную квартиру общей площадью [ значение ] кв. м, в т. ч. [ значение ] кв. м жилой, расположенную на [ значение ] этаже [ значение ] этажного жилого дома по адресу: [ вписать нужное ], а Покупатель принимает ее в порядке и сроки, установленные Сторонами в договоре.
2. В момент передачи квартира находится в следующем техническом состоянии: [ вписать нужное ].
3. Техническое состояние квартиры полностью удовлетворяет требованиям Покупателя и соответствует условиям договора купли-продажи.
4. Передаваемая квартира свободна от имущественных прав и претензий третьих лиц.
5. Одновременно с передачей квартиры Продавец передает Покупателю следующие принадлежности и относящиеся к нему документы: [ вписать нужное ].
6. Настоящий акт составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один из которых хранится в делах [ наименование регистрирующего органа ] по адресу: [ вписать нужное ], а остальные выдаются Продавцу и Покупателю.
7. Настоящий акт является неотъемлемой частью договора купли-продажи жилого помещения (квартиры) от [ число, месяц, год ].
[ подпись, инициалы, фамилия ]
[ подпись, инициалы, фамилия ]
Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете подать заявку на получение полного доступа к системе бесплатно на 3 дня.
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
Примерная форма акта приема-передачи жилого помещения (квартиры)
Разработана: Компания «Гарант», июнь 2013 г.
Энциклопедия судебной практики. Купля-продажа. Передача недвижимости (Ст. 556 ГК)
Энциклопедия судебной практики
Купля-продажа. Передача недвижимости
(Ст. 556 ГК)
1. Общие вопросы передачи недвижимости
1.1. Стороны не вправе предусмотреть иной порядок передачи недвижимого имущества, нежели предусмотренный ст. 556 ГК РФ
Как гласит пункт 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Таким образом, законодатель установил специальные требования к тому, как должно быть передано недвижимое имущество в собственность. Данная норма императивна и не подлежит изменению сторонами. Недвижимое имущество считается переданным в соответствии с установленными правилами только в случае подписания сторонами акта приемки-передачи или иного документа о передаче, подтверждающего исполнение договора купли-продажи. Сам договор купли-продажи земельного участка таковым документом не является.
Исходя из изложенного, моментом исполнения сделки купли-продажи недвижимого имущества будет передача имущества в установленном порядке, с момента подписания сторонами сделки акта приема-передачи имущества (земельного участка).
1.2. Если продавец не передал покупателю недвижимое имущество, последний вправе в иске соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче и о регистрации перехода права собственности
В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности.
Если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о регистрации перехода права собственности, обязанности продавца передать недвижимость.
В случае если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности.
В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче и о регистрации перехода права собственности.
Если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац 7 статьи 12 Кодекса, статья 398 Кодекса) и о регистрации перехода права собственности.
В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче и о регистрации перехода права собственности.
В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12, статья 398 Гражданского кодекса РФ) и о регистрации перехода права собственности.
В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности.
Если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности.
В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности.
1.3. Если договором купли-продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности на нее не зависит от ее передачи продавцом, сохранение последним владения этим имуществом не препятствует удовлетворению иска покупателя о регистрации перехода права
Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.
Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.
Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.
Договором продажи недвижимости может быть предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект. В этом случае сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для государственной регистрации перехода права.
Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.
Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.
Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.
Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.
Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.
Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.
1.4. Само по себе наличие или отсутствие факта передачи недвижимого имущества не является препятствием к осуществлению государственной регистрации перехода права собственности на него
Вопреки доводам апелляционной жалобы, само по себе наличие либо отсутствие факта передачи объекта недвижимости от одной стороны сделки другой (ст.556 ГК РФ) препятствием к осуществлению государственной регистрации права собственности не является.
1.5. К требованию о передаче имущества по договору купли-продажи в порядке ст. 556 ГК РФ применяется общий срок исковой давности
Заявление стороной договора купли-продажи недвижимости требования о передачи имущества и государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости по договору купли-продажи в порядке статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации является одним из способов защиты гражданских прав.
Исходя из системного толкования положений статей 195, 196 и 208 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанному требованию применяется общий срок исковой давности.
2. Момент передачи недвижимого имущества
2.1. Передача недвижимости может состояться и после государственной регистрации перехода права собственности
Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.
Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункт 2 указанной статьи).
Одновременно пункт 1 статьи 556 Гражданского кодекса определяет, что если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Таким образом, положения статей 551, 556 Гражданского кодекса о моменте исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю позволяют сторонам договора купли-продажи недвижимости установить, что передача должна состояться после государственной регистрации перехода права собственности. Согласование сторонами в договоре купли-продажи условия о передаче имущества после государственной регистрации перехода права также не нарушает каких-либо иных императивных требований российского гражданского законодательства.
Положения статей 551, 556 ГК РФ о моменте исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю позволяют сторонам договора купли-продажи недвижимости установить, что передача должна состояться после государственной регистрации перехода права собственности. Согласование сторонами в договоре купли-продажи условия о передаче имущества после государственной регистрации перехода права также не нарушает каких-либо иных императивных требований российского гражданского законодательства.
Таким образом, действующее законодательство предусматривает возможность передачи недвижимого имущества после государственной регистрации права собственности на него.
По смыслу ранее приведенных положений ст.ст. 454, 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что передача недвижимости должна состояться после государственной регистрации перехода права собственности, а передача недвижимости до государственной регистрации не является обязательной.
Внимание
Имеются судебные решения, противоречащие приведенному выше подходу. В приведенных позициях (п.п. 2.1 и 2.2) суды разошлись во мнении по вопросу, обязательно ли передача недвижимого имущества должна предшествовать государственной регистрации перехода права собственности на него. Обращаем внимание, что подхода, отраженного в п. 2.1, придерживались Верховный Суд РФ и Высший Арбитражный Суд РФ.
2.2. Передача недвижимого имущества покупателю должна предшествовать государственной регистрации перехода права собственности
Заключение договора в письменной форме и передача покупателю недвижимого имущества, а также оплата за приобретенное имущество являются необходимыми действиями сторон по договору для последующей регистрации перехода к приобретателю права собственности на имущество.
Заключение договора в письменной форме и передача покупателю недвижимого имущества, а также оплата за приобретенное имущество являются необходимыми действиями сторон по договору для последующей регистрации перехода к приобретателю права собственности на имущество.
3. Акт приема-передачи недвижимости
3.1. При подписании сторонами акта приема-передачи недвижимого имущества презюмируется исполнение продавцом обязанности передать имущество покупателю
Исходя из статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации при подписании акта приема-передачи имущества презюмируется исполнение продавцом обязанности передать имущество покупателю. Однако это не лишает заинтересованную сторону права при возникновении спора относительно передачи имущества и при наличии нескольких актов приема-передачи одного и того же имущества разным лицам представлять иные доказательства в подтверждение либо опровержение передачи объекта.
Исходя из статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации при подписании акта приема-передачи имущества презюмируется исполнение продавцом обязанности передать имущество покупателю. Однако это не лишает заинтересованную сторону права при возникновении спора относительно передачи имущества и при наличии нескольких актов приема-передачи одного и того же имущества разным лицам представлять иные доказательства в подтверждение либо опровержение передачи объекта.
3.2. Момент перехода права собственности на недвижимость определяется датой подписания акта приема-передачи
Довод жалобы о том, что истец фактически пользуется квартирой, что свидетельствует об ее передаче, отклоняется судом апелляционной инстанции, как противоречащий условиям договора и требованиям ст.556 Гражданского кодекса РФ, определяющим обязанность подписания сторонами акта о передаче квартиры, поскольку момент перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю определяется датой подписания акта приема-передачи.
В соответствии с предварительным договором купли-продажи и требованиям ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющим обязанность подписания сторонами акта о передаче квартиры, поскольку момент перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю определяется датой подписания акта приема-передачи.
3.3. Акт приема-передачи недвижимости может быть подписан представителями сторон по доверенности
При разрешении спора суд первой инстанции, учитывая вышеуказанные положения закона и разъяснения Пленума, установил, что между сторонами сложились правоотношения, вытекающие из договора купли-продажи квартиры. Обязательства сторон надлежащим образом исполнены, расчеты между сторонами произведены, спорная квартира фактически передана Я.С.Г. по акту приема-передачи во владение Г.С., который владеет и пользуется ею на протяжении десяти лет.
При таких обстоятельствах вывод суда апелляционной инстанции о том, что обязательство продавца по передаче недвижимого имущества исполнено не было, нельзя признать правильным.
Удостоверенная нотариусом копия доверенности на имя К.Н.Н. соответствует приведенным положениям закона и является допустимым доказательством, подтверждающим полномочия К.Н.Н. на подписание от имени Я.С.Г. акта приема-передачи квартиры.
Как следует из содержания указанной доверенности, выданной Я.С.Г. на имя К.Н.Н., последний наделен правом на заключение договора купли-продажи спорной недвижимости и подписание акта приема-передачи.
Судом первой инстанции установлено и из материалов дела усматривается, что договор купли-продажи спорной квартиры был фактически исполнен продавцом. Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве произведена государственная регистрация договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на квартиру к покупателю, которой выдано свидетельство о праве собственности на квартиру. Квартира фактически передана истцом во владение ответчиков. Ответчики постоянно проживают в спорной квартире, зарегистрированы в ней.
3.5. Отсутствие передаточного акта не влечет недействительности договора купли-продажи недвижимости
Отсутствие подписанного документа о передаче В.В.А. приобретенного имущества в силу ст. 556 ГК РФ не влечет за собой недействительности договора и истребования имущества у его законного владельца.
3.6. Договор купли-продажи недвижимости может выступать одновременно актом приема-передачи, если стороны указали в нем на передачу покупателем и принятии продавцом недвижимого имущества
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют обстоятельствам дела и требованиям закона не противоречат.
Передача продавцом и принятие покупателем объекта недвижимости вместе с ключами, платежными книжками за коммунальные платежи и иные услуги осуществлена 9 февраля 2015 года (пункт 9 договора, который одновременно считается актом приема-передачи указанного объекта недвижимости). Стороны договорились, что с момента подписания договора купли-продажи условия договора считаются выполненными полностью. Финансовых, имущественных и неимущественных претензий не имеется.
Договором определено, что продавец передал, а покупатель принял квартиру, пригодную для проживания. Качественное состояние отчуждаемого имущества покупателем проверено и принимается в том состоянии, которое имеется к моменту его передачи и согласовано сторонами. Настоящий договор одновременно является и передаточным актом.
Согласно договору, продавец передал, а покупатель принял указанную в договоре недвижимость. Квартира находится в хорошем техническом состоянии. Качество передаваемой недвижимости соответствует всем показателям, достигнутым при заключении настоящего договора.
Продавец осуществил фактическую передачу недвижимости в день подписания договора, имеющего одновременно силу передаточного акта.
Из материалов дела следует, что между М.Н.П. (продавец) и Г.В.М. (покупатель) заключен договор купли-продажи, по которому продавец передает в собственность покупателя квартиру, а покупатель принимает объект и оплачивает его стоимость в порядке, установленном настоящим договором. На момент подписания настоящего договора в указанной квартире зарегистрирована М.Н.П. Стоимость квартиры по договоренности сторон составляет _ рублей. Оплата стоимости квартиры произведена покупателем продавцу в полном объеме в момент подписания настоящего договора. Продавец передает объект покупателю в момент подписания настоящего договора, который по согласованию сторон одновременно будет иметь силу акта приема-передачи. С момента подписания настоящего договора обязанность продавца по передаче отчуждаемого объекта покупателю считается исполненной.
Согласно Договору передача указанной доли продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по передаточному акту. Стороны договорились передаточный акт не составлять, договор одновременно считать документом на передачу доли.
Из договора следует, что покупатель удовлетворен техническим состоянием квартиры, установленным путем внутреннего и внешнего осмотра до подписания настоящего договора, при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не было сообщено, не обнаружено. По соглашению сторон, настоящий договор имеет силу акта приема-передачи квартиры. Продавец передал, а покупатель принял спорную квартиру. Стороны друг к другу претензий не имеют.
3.7. Акт приема передачи недвижимости, в котором содержится дата передачи имущества ранее заключения договора, не свидетельствует о недействительности сделки купли-продажи
Пунктом 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Поскольку акт приема-передачи является одним из доказательств исполнения договора купли-продажи, сам по себе акт приема передачи спорного земельного участка, в котором содержится дата передачи имущества ранее заключения договора купли-продажи, не свидетельствует о недействительности сделки купли-продажи.
Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете подать заявку на получение полного доступа к системе бесплатно на 3 дня.
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
В «Энциклопедии судебной практики. Гражданский кодекс РФ» собраны и систематизированы правовые позиции судов по вопросам применения статей Гражданского кодекса Российской Федерации.
Каждый материал содержит краткую характеристику позиции суда, наиболее значимые фрагменты судебных актов, а также гиперссылки для перехода к полным текстам.
Материал приводится по состоянию на сентябрь 2019 г.
См. информацию об обновлениях Энциклопедии судебной практики
При подготовке «Энциклопедии судебной практики. Гражданский кодекс РФ» использованы авторские материалы, предоставленные творческим коллективом под руководством доктора юридических наук, профессора Ю. В. Романца, а также М. Крымкиной, О. Являнской (Части первая и вторая ГК РФ), Ю. Безверховой, А. Вавиловым, А. Горбуновым, А. Грешновым, Р. Давлетовым, Е. Ефимовой, М. Зацепиной, Н. Иночкиной, А. Исаковой, Н. Королевой, Е. Костиковой, Ю. Красновой, Д. Крымкиным, А. Куликовой, А. Кусмарцевой, А. Кустовой, О. Лаушкиной, И. Лопуховой, А. Мигелем, А. Назаровой, Т. Самсоновой, О. Слюсаревой, Я. Солостовской, Е. Псаревой, Е. Филипповой, Т. Эльгиной (Часть первая ГК РФ), Н. Даниловой, О. Коротиной, В. Куличенко, Е. Хохловой, А.Чернышевой (Часть вторая ГК РФ), Ю. Раченковой (Часть третья ГК РФ), Д. Доротенко (Часть четвертая ГК РФ), а также кандидатом юридических наук С. Хаванским, А. Ефременковым, С. Кошелевым, М. Михайлевской.
Акт приема-передачи квартиры
Акт приема-передачи квартиры не является самостоятельным документом. Его формируют как приложение к договору купли-продажи или аренды квартиры. Сами по себе оба документа — акт и договор — не имеют юридическую силу. Акт фиксирует факт передачи объекта от продавца покупателю или от арендодателя арендатору. Сторонами сделки могут выступать как физические лица, так и юридические. Рассмотрим, как правильно оформить акт приема-передачи квартиры юрлицам.
Общая информация, функция акта
Вопросы процесса купли-продажи и аренды регулируются Гражданским кодексом. В ст. 556 и ст. 655 говорится о том, что передача объекта недвижимости должна осуществляться посредством подписания передаточного акта или иного подобного документа. То есть законодательство обязывает стороны составлять такой документ.
Причина в том, что договор лишь указывает на намерение участников сделки совершить ее, а акт является как бы заключительным этапом в проведении сделки. Кроме того, подписывая этот документ, арендатор или покупатель заявляет, что состояние квартиры ему известно и никаких претензий к продавцу или арендодателю он не имеет.
Акт купли-продажи квартиры — первичный документ бухгалтерского учета. На основе его бухгалтер одной организации списывает объект с учета, а другой — принимает на баланс.
Важно! Заполненный бланк хранится вместе с договором и платежными бумагами, информация о нем фиксируется в журнале регистрации входящих документов, если в компании ведется такой документ.
Особенности составления
При составлении акта необходимо помнить о следующем:
Важно! Вместе с актом требуется передать покупателю ключи от квартиры и все документы по ней.
Составляем документ
Акт имеет трехчастную структуру, куда входят шапка, основная часть и заключительная.
Шапка
В этой части располагают такую информацию:
Основная часть
Текст этого раздела начинают с данных о продавце и покупателе или арендодателе и арендаторе (наименование компаний, должности и ФИО представляющих их лиц), далее идет номер договора купли-продажи или аренды, номер и дата его создания.
Затем идет описание квартиры:
Заключение
В этой части располагают сведения о том, что все данные о передаваемой квартире сверены, у покупателя или арендатора претензий к состоянию объекта не имеется, денежные средства отданы продавцу или уплачены в кассу предприятия. В свою очередь, продавец или арендодатель не имеет претензий к покупателю или арендатору по расчетам за переданную недвижимость. Кроме того, можно написать, что данный акт сформирован в двух экземплярах и оба они имеют одинаковую юридическую силу.
После этого абзаца участники сделки ставят свои подписи.
К сведению! Заверять акт нотариально не требуется, достаточно того факта, что обе стороны расписались на документе.