гарантирует ли нотариус чистоту сделки с недвижимостью
Как купить квартиру правильно и безопасно?
Для большинства людей покупка собственной квартиры – одна из самых важных, долгожданных и крупных покупок в жизни. И чтобы ожидание не обернулось кошмаром, к вопросу приобретения квартиры надо подходить серьезно, вдумчиво и ответственно.
Недаром все ипотечные договоры обычно удостоверяются нотариально. Банки просят покупателей делать это, защищая себя от неблагоприятных последствий сделки.
Ведь только нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, освобождает ее участников от необходимости вникать в сложные правовые и юридические тонкости, подробно разъясняя все аспекты сделки и составляя юридически грамотный документ, гарантирует пострадавшей стороне возмещение ущерба в случае мошенничества с документами. Нотариус разъясняет сторонам смысл и значение сделки, проверяет полномочия сторон на совершение сделки. Кроме того, при наличии сомнений в подлинности документов, нотариус вправе их проверить путем направления официальных запросов. (перечень документов определен в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), наличие обременений и запрещения отчуждения недвижимости. При удостоверении сделок с участием несовершеннолетних или недееспособных граждан также проверяется факт согласия их законных представителей, органов опеки и попечительства. Тем самым снимается риск последующего оспаривания сделки. Нотариус – объективная сторона, незаинтересованная в результатах сделки, что также немаловажно для ее чистоты и прозрачности.
Во время подписания договора нотариус обязательно зачитывает его присутствующим заинтересованным лицам и подробно разъясняет все условия и правовые последствия сделки. Часто бывает так, что одна из сторон вносит коррективы в договор, потому что до этого этапа не ясно представляла себе последствия.
Когда договор подписан, нотариус подает документы для регистрации права собственности в Росреестр. Если вы сделаете это самостоятельно, то это займет куда больше времени, чем если документы поступят из нотариальной конторы – всего три дня в письменной форме и один день, если документы будут предоставлены в электронном виде. Собственнику останется лишь забрать из нотариальной конторы уже зарегистрированные документы в удобное для него время.
Если же договор был заключен в простой письменной форме, то помимо самостоятельного сбора необходимого пакета документов, всем участникам сделки необходимо явиться на подачу заявления на государственную регистрацию лично и одновременно, что, учитывая ритм современной жизни, как минимум, неудобно, а как максимум, невозможно.
Кроме того, с 1 января 2015 года значительно снижены тарифы на нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью.
И даже расчеты по сделке теперь можно провести не с помощью банковской ячейки, а через депозит нотариуса, что не только гораздо удобнее, но и обезопасит вас и обойдется дешевле, чем аренда ячейки.
Самая цивилизованная форма рынка – это когда продавца или покупателя (в зависимости от задачи) ищет профессиональный риелтор. Он же согласует цены, время просмотра квартиры, и т.п. А вот правовую сторону сделки готовит и отвечает за нее – нотариус. Государственный регистратор на основании проверенных и подготовленных нотариусом документов регистрирует переход права собственности. Вот тогда можно быть уверенным в чистоте и законности сделки, а также в соблюдении интересов и покупателя и продавца недвижимости.
проверка законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, определенном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате и гражданским законодательством. уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц). земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. принятие нотариусом денежных средств и/или ценных бумаг от должника для последующей передачи их кредитору. Лицу, внесшему в депозит деньги и ценные бумаги, нотариусом в подтверждение их внесения выдается справка, оформленная на личном бланке нотариуса, заверенная его подписью и печатью. О принятии в депозит денег и ценных бумаг нотариус заказным письмом направляет кредиторам или наследникам соответствующее извещение. Уведомление о вручении извещения хранится в документах конкретной депозитной операции. определенные действия (или бездействие), в результате которых изменяется собственник имущества. С переходом права собственности у нового собственника возникают законные основания для владения, распоряжения и использования имущества. Как правило, основанием для перехода права собственности является совершение сделки.
9 мифов про проверку юридической чистоты недвижимости
Вокруг вопроса о проверке юридической чистоты недвижимости появилось множество мифов и заблуждений. В настоящей статье мы поговорим о самых распространенных из них.
Миф № 1 «При покупке квартиры в ипотеку ее проверяет банк, поэтому дополнительные проверки излишни»
Банк осуществляет только поверхностную проверку квартиры, удостоверяется в наличии зарегистрированного права собственности и отсутствии обременений (при кредитовании “вторички”) или анализирует состояние застройщика только по некоторым критериям (при кредитовании долевого строительства).
При удостоверении сделки на нотариусов возложена обязанность по проверке законности такой сделки: они должны убедиться, что для совершения сделки нет никаких юридических препятствий, что в результате купли-продажи не будут нарушены интересы третьих лиц. Чтобы удостовериться в этом, нотариусу нужно собрать все необходимые для продажи документы и проверить, нет ли в них каких-то спорных моментов, которые в дальнейшем могли бы привести к признанию сделки недействительной, а также получить общедоступные сведения из ЕГРН о зарегистрированных правах на недвижимость и обременениях, о дееспособности продавца, о том, является ли физическое лицо банкротом, о брачных договорах и действительности паспортов. При этом речь идет об этой конкретной удостоверяемой нотариусом сделке. Если в предшествующий период при совершении сделок были допущены какие-то нарушения, в результате чего сделка будет оспорена, нотариус за это ответственности не несет.
То есть нотариус не проверяет предшествующие сделки на предмет законности, об этом должен позаботиться сам покупатель. При этом доля дел по оспариванию сделок, предшествующих сделке с добросовестным приобретателем, на практике больше (мошенники, как правило, совершают цепочку сделок до реальной продажи).
Реальная проверка «юридической чистоты» недвижимости должна включать в себя проверку всей истории недвижимости, а также всех лиц, которые могут быть связаны с данным объектом недвижимости (возможные наследники, супруги, дети, представители и т.д.). Часто проверка недвижимости напоминает детективное расследование, исследование прямых и косвенных доказательств, скрытых рисков, общедоступных и закрытых источников. Ни один нотариус такую проверку не проводит, поэтому нотариус может выявить только явные риски.
Миф № 3 «Нотариальную сделку нельзя оспорить»
С точки зрения оспаривания нотариальные и простые письменные сделки равны. При наличии оснований нотариальная сделка может быть оспорена.
Миф № 4 «Достаточно проверки сведений в ЕГРН о том, что продавец является собственником и нет обременений»
Миф № 5 «Нужно проверять сделки только за 3 года, другие сделки не могут быть оспорены в связи с истечением срока исковой давности»
Расчет сроков исковой давности не является линейным. Нельзя однозначно утверждать, что по истечении 3 лет с даты совершения сделки она не может быть оспорена. Сроки исковой давности исчисляются с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, а это не всегда дата подписания сделки. Поэтому не стоит ограничивать проверку периодом 3 лет, а проверять всю историю недвижимости. Для уточнения информацию о переходах права собственности на недвижимость и их основаниях вы можете заказать соответствующую выписку из ЕГРН о переходах. Далее «с лупой» анализировать каждый переход.
Миф № 6 «Включение в договор дополнительных гарантий и заверений продавца защитит покупателя при оспаривании сделки»
Миф № 7 «Лучше заказывать проверку квартиры в крупном сервисе»
Как мы отмечали ранее, реальная проверка «юридической чистоты» недвижимости должна включать в себя глубокую проверку всей истории недвижимости, а также всех лиц, которые могут быть связаны с данным объектом недвижимости, что часто напоминает детективное расследование. Крупные сервисы, как правило, не проводят такую глубокую проверку, а ограничиваются общедоступными сведениями из ЕГРН. Стоимость такой проверки не очень велика, но и ценность также незначительна.
Небольшие юридические компании, специализирующиеся на сделках с недвижимостью, а также имеющие обширный опыт в судебных спорах в сфере недвижимости, будут более внимательны при проверке юридической чистоты. При выборе юриста рекомендуем запросить пример заключения о юридической чистоте объекта, чтобы понять перечень проводимых проверок.
Миф № 8 «Будем покупать только на 100 % юридически чистую квартиру»
К сожалению, таких квартир не бывает. Проверка юридической чистоты означает минимизацию рисков. Необходимо понимать, что ни риэлтор, ни юрист никогда не смогут вам полностью гарантировать отсутствие рисков — просто потому, что случаются ситуации, которые иногда сложно себе представить даже опытному юристу либо проверка этих рисков невозможна. Например, человек вдруг узнает, что умерший является его отцом, устанавливает отцовство и восстанавливает срок для принятия наследства. Основная задача юриста при проверке юридической чистоты квартиры — обозначить клиенту возможные риски и оценить вероятность их наступления. Решение, в конечном счете, всегда остается за клиентом.
Миф № 9 «Я застрахую титул и тем самым защищу сделку от оспаривания»
Как правило, страхование титула бывает редко когда полезно. Во-первых, в правилах страхования указывается масса исключений из правил, на которые «страховка» не распространяется (среди них большинство мошеннических схем). Во-вторых, всегда возникает вопрос со сроками страхования. Как мы ранее отмечали, сроки исковой давности по сделкам достаточно неоднозначны.
Юридическая фирма “Двитекс” оказывает услуги по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью, проверке чистоты недвижимости, оформлению документов и регистрации в Росреестре.
Оставить заявку
Вокруг вопроса о проверке юридической чистоты недвижимости появилось множество мифов и заблуждений. В настоящей статье мы поговорим о самых распространенных из них.
Миф № 1 «При покупке квартиры в ипотеку ее проверяет банк, поэтому дополнительные проверки излишни»
Банк осуществляет только поверхностную проверку квартиры, удостоверяется в наличии зарегистрированного права собственности и отсутствии обременений (при кредитовании “вторички”) или анализирует состояние застройщика только по некоторым критериям (при кредитовании долевого строительства).
При удостоверении сделки на нотариусов возложена обязанность по проверке законности такой сделки: они должны убедиться, что для совершения сделки нет никаких юридических препятствий, что в результате купли-продажи не будут нарушены интересы третьих лиц. Чтобы удостовериться в этом, нотариусу нужно собрать все необходимые для продажи документы и проверить, нет ли в них каких-то спорных моментов, которые в дальнейшем могли бы привести к признанию сделки недействительной, а также получить общедоступные сведения из ЕГРН о зарегистрированных правах на недвижимость и обременениях, о дееспособности продавца, о том, является ли физическое лицо банкротом, о брачных договорах и действительности паспортов. При этом речь идет об этой конкретной удостоверяемой нотариусом сделке. Если в предшествующий период при совершении сделок были допущены какие-то нарушения, в результате чего сделка будет оспорена, нотариус за это ответственности не несет.
То есть нотариус не проверяет предшествующие сделки на предмет законности, об этом должен позаботиться сам покупатель. При этом доля дел по оспариванию сделок, предшествующих сделке с добросовестным приобретателем, на практике больше (мошенники, как правило, совершают цепочку сделок до реальной продажи).
Реальная проверка «юридической чистоты» недвижимости должна включать в себя проверку всей истории недвижимости, а также всех лиц, которые могут быть связаны с данным объектом недвижимости (возможные наследники, супруги, дети, представители и т.д.). Часто проверка недвижимости напоминает детективное расследование, исследование прямых и косвенных доказательств, скрытых рисков, общедоступных и закрытых источников. Ни один нотариус такую проверку не проводит, поэтому нотариус может выявить только явные риски.
Миф № 3 «Нотариальную сделку нельзя оспорить»
С точки зрения оспаривания нотариальные и простые письменные сделки равны. При наличии оснований нотариальная сделка может быть оспорена.
Миф № 4 «Достаточно проверки сведений в ЕГРН о том, что продавец является собственником и нет обременений»
Миф № 5 «Нужно проверять сделки только за 3 года, другие сделки не могут быть оспорены в связи с истечением срока исковой давности»
Расчет сроков исковой давности не является линейным. Нельзя однозначно утверждать, что по истечении 3 лет с даты совершения сделки она не может быть оспорена. Сроки исковой давности исчисляются с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, а это не всегда дата подписания сделки. Поэтому не стоит ограничивать проверку периодом 3 лет, а проверять всю историю недвижимости. Для уточнения информацию о переходах права собственности на недвижимость и их основаниях вы можете заказать соответствующую выписку из ЕГРН о переходах. Далее «с лупой» анализировать каждый переход.
Миф № 6 «Включение в договор дополнительных гарантий и заверений продавца защитит покупателя при оспаривании сделки»
Миф № 7 «Лучше заказывать проверку квартиры в крупном сервисе»
Как мы отмечали ранее, реальная проверка «юридической чистоты» недвижимости должна включать в себя глубокую проверку всей истории недвижимости, а также всех лиц, которые могут быть связаны с данным объектом недвижимости, что часто напоминает детективное расследование. Крупные сервисы, как правило, не проводят такую глубокую проверку, а ограничиваются общедоступными сведениями из ЕГРН. Стоимость такой проверки не очень велика, но и ценность также незначительна.
Небольшие юридические компании, специализирующиеся на сделках с недвижимостью, а также имеющие обширный опыт в судебных спорах в сфере недвижимости, будут более внимательны при проверке юридической чистоты. При выборе юриста рекомендуем запросить пример заключения о юридической чистоте объекта, чтобы понять перечень проводимых проверок.
Миф № 8 «Будем покупать только на 100 % юридически чистую квартиру»
К сожалению, таких квартир не бывает. Проверка юридической чистоты означает минимизацию рисков. Необходимо понимать, что ни риэлтор, ни юрист никогда не смогут вам полностью гарантировать отсутствие рисков — просто потому, что случаются ситуации, которые иногда сложно себе представить даже опытному юристу либо проверка этих рисков невозможна. Например, человек вдруг узнает, что умерший является его отцом, устанавливает отцовство и восстанавливает срок для принятия наследства. Основная задача юриста при проверке юридической чистоты квартиры — обозначить клиенту возможные риски и оценить вероятность их наступления. Решение, в конечном счете, всегда остается за клиентом.
Миф № 9 «Я застрахую титул и тем самым защищу сделку от оспаривания»
Как правило, страхование титула бывает редко когда полезно. Во-первых, в правилах страхования указывается масса исключений из правил, на которые «страховка» не распространяется (среди них большинство мошеннических схем). Во-вторых, всегда возникает вопрос со сроками страхования. Как мы ранее отмечали, сроки исковой давности по сделкам достаточно неоднозначны.
Юридическая фирма “Двитекс” оказывает услуги по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью, проверке чистоты недвижимости, оформлению документов и регистрации в Росреестре.
119180, пер. 1-й Голутвинский, д. 3-5, стр. 1, 1 этаж
Политика конфиденциальности
1.1. Настоящая Политика конфиденциальности в отношении обработки персональных данных пользователей сайта https://www.dvitex.ru/ (далее – Политика конфиденциальности) разработана и применяется в ООО Юридическая фирма «Двитекс», ОГРН 1107746800490, г. Москва, пер. Голутвинский 1-й, дом 3-5, оф 4-1 (далее – Оператор) в соответствии с пп. 2 ч. 1 ст. 18.1 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» (далее по тексту – Закон о персональных данных).
1.2. Настоящая Политика конфиденциальности определяет политику Оператора в отношении обработки персональных данных, принятых на обработку, порядок и условия осуществления обработки персональных данных физических лиц, передавших свои персональные данные для обработки Оператору (далее – субъекты персональных данных) с использованием и без использования средств автоматизации, устанавливает процедуры, направленные на предотвращение нарушений законодательства Российской Федерации, устранение последствий таких нарушений, связанных с обработкой персональных данных.
1.3. Политика конфиденциальности разработана с целью обеспечения защиты прав и свобод субъектов персональных данных при обработке их персональных данных, а также с целью установления ответственности должностных лиц Оператора, имеющих доступ к персональным данным субъектов персональных данных, за невыполнение требований и норм, регулирующих обработку персональных данных.
1.4. Персональные данные Субъекта персональных данных – это любая информация, относящаяся к прямо или косвенно определенному или определяемому физическому лицу.
1.5. Оператор осуществляет обработку следующих персональных данных Пользователей:
1.6. Оператор осуществляет обработку персональных данных Субъектов персональных данных в следующих целях:
1.7. Оператор осуществляет обработку персональных данных субъектов персональных данных посредством совершения любого действия (операции) или совокупности действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств, включая следующие:
2. ПРИНЦИПЫ ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ
2.1. При обработке персональных данных Оператор руководствуется следующими принципами:
2.2. Обработка персональных данных Оператором осуществляется с соблюдением принципов и правил, предусмотренных:
3. ПОЛУЧЕНИЕ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ.
3.1. Персональные данные субъектов персональных данных получаются Оператором:
3.2. Оператор получает и начинает обработку персональных данных Субъекта с момента получения его согласия.
3.3. Согласие на обработку персональных данных дается субъектом персональных данных с момента начала использования сайта, в том числе, путем проставления отметок в графах «Я согласен на обработку персональных данных, с условиями и содержанием политики конфиденциальности», посредством совершения субъектом персональных данных конклюдентных действий.
3.4. Субъект персональных данных может в любой момент отозвать свое согласие на обработку персональных данных. Для отзыва согласия на обработку персональных данных, необходимо подать соответствующее заявление Оператору по доступным средствам связи. При этом Оператор должен прекратить их обработку или обеспечить прекращение такой обработки и в случае, если сохранение персональных данных более не требуется для целей их обработки, уничтожить персональные данные или обеспечить их уничтожение в срок, не превышающий 30 (Тридцати) дней с даты поступления указанного отзыва.
3.5. В случае отзыва Субъектом персональных данных согласия на обработку персональных данных, Оператор вправе продолжить обработку персональных данных без согласия Субъекта персональных данных только при наличии оснований, указанных в Законе о персональных данных.
3.6. Субъект персональных данных вправе выбрать, какие именно персональные данные будут им предоставлены. Однако, в случае неполного предоставления необходимых данных Оператор не гарантирует возможность субъекта использовать все сервисы и продукты Сайта, пользоваться всеми услугами Сайта.
3.7. Субъект персональных данных в любой момент может просматривать, обновлять или удалять любые персональные данные, которые включены в его профиль. Для этого он может отредактировать свой профиль в режиме онлайн в личном кабинете или отправить электронное письмо по адресу info@dvitex.ru.
4. ПОРЯДОК ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ
4.1. Оператор принимает технические и организационно-правовые меры в целях обеспечения защиты персональных данных от неправомерного или случайного доступа к ним, уничтожения, изменения, блокирования, копирования, распространения, а также от иных неправомерных действий.
4.3. Для авторизации доступа к Сайту используется Логин и Пароль. Ответственность за сохранность данной информации несет субъект персональных данных. Субъект персональных данных не вправе передавать собственный Логин и Пароль третьим лицам, а также обязан предпринимать меры по обеспечению их конфиденциальности.
4.4. При передаче персональных данных Оператор соблюдает следующие требования:
4.5. Оператор вправе раскрыть любую собранную о Пользователе данного Сайта информацию, если раскрытие необходимо в связи с расследованием или жалобой в отношении неправомерного использования Сайта, либо для установления (идентификации) Пользователя, который может нарушать или вмешиваться в права Администрации сайта или в права других Пользователей Сайта, а также для выполнения положений действующего законодательства или судебных решений, обеспечения выполнения условий настоящего Соглашения, защиты прав или безопасности иных Пользователей и любых третьих лиц.
4.6. Третьи лица самостоятельно определяют перечень иных лиц (своих сотрудников), имеющих непосредственный доступ к таким персональным данным и (или) осуществляющих их обработку. Перечень указанных лиц, а также порядок доступа и(или) обработки ими персональных данных утверждается внутренними документами Третьего лица.
4.7. Оператор не продаёт и не предоставляет персональные данные третьим лицам для маркетинговых целей, не предусмотренных данной Политикой конфиденциальности, без прямого согласия субъектов персональных данных. Оператор может объединять обезличенные данные с иной информацией, полученной от третьих лиц, и использовать их для совершенствования и персонификации услуг, информационного наполнения и рекламы.
4.8. Обработка персональных данных производится на территории Российской Федерации, трансграничная передача персональных данных не осуществляется. Оператор оставляет за собой право выбирать любые каналы передачи информации о персональных данных, а также содержания передаваемой информации.
4.9. Личная информация, собранная онлайн, хранится у Оператора и/или поставщиков услуг в базах данных, защищенных посредством физических и электронных средств контроля, технологий системы ограничения доступа и других приемлемых мер обеспечения безопасности.
4.10. Субъект персональных данных осознаёт, подтверждает и соглашается с тем, что техническая обработка и передача информации на Сайте Оператора может включать в себя передачу данных по различным сетям, в том числе по незашифрованным каналам связи сети Интернет, которая никогда не является полностью конфиденциальной и безопасной.
4.11. Субъект персональных данных также понимает, что любое сообщения и/или информация, отправленные посредством Сервера Оператора, могут быть несанкционированно прочитаны и/или перехвачены третьими лицами.
5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
5.1. В случае возникновения любых споров или разногласий, связанных с исполнением настоящих Правил, Субъект персональных данных и Оператор приложат все усилия для их разрешения путем проведения переговоров между ними. В случае, если споры не будут разрешены путем переговоров, споры подлежат разрешению в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.
5.2. Настоящие Политика конфиденциальности вступают в силу для Субъекта персональных данных с момента начала использования Сайта Оператора и действует в течение неопределенного срока.
5.3. Настоящие Политика конфиденциальности могут быть изменены и/или дополнены Оператором в любое время в течение срока действия Правил по своему усмотрению без необходимости получения на то согласия Субъекта персональных данных. Все изменения и/или дополнения размещаются Оператором в соответствующем разделе Сайта и вступают в силу в день такого размещения. Субъект персональных данных обязуется своевременно и самостоятельно знакомиться со всеми изменениями и/или дополнениями. При несогласии Субъекта персональных данных с внесенными изменениями он обязан отказаться от доступа к Сайту, прекратить использование материалов и сервисов Сайта.