гарантийные обязательства по договору проектирования
Гарантийные обязательства по договору проектирования
Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
В договоре о проектных работах указано, что исполнитель обязуется предоставить гарантию качества проектной документации на весь период проектирования, строительства и эксплуатации объекта.
Означает ли это возникновение бессрочных гарантийных обязательств?
По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Гарантийный срок договором не установлен.
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ефимова Ольга
Ответ прошел контроль качества
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.
© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.
Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.
Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.
ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.
8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)
Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru
Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит
Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
Гарантийные обязательства по договору проектирования
Нормативные значения гарантийных сроков проектной документации действующими в настоящее время законодательными и иными нормативными правовыми актами не установлены.
Вместе с тем с учетом существующей практики и на основании положения пункта 1 статьи 5 Гражданского кодекса Российской Федерации об обычае, которым «признается сложившееся и широко применяемое в какой-либо области предпринимательской или иной деятельности, не предусмотренное законодательством правило поведения, независимо от того, зафиксировано ли оно в каком-либо документе», срок гарантии проектной документации может указываться в договоре подряда на ее разработку в разделе «Гарантийные обязательства».
При отсутствии в договоре подряда указания на гарантийный срок, такой срок может исчисляться в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации и иными нормативно-правовыми актами, применяемыми к договорам подряда. О том, как доказать истечение гарантийного срока, представляется целесообразным руководствоваться следующим.
Согласно статье 724 Гражданского кодекса Российской Федерации:
«1. Если иное не установлено законом или договором подряда, заказчик вправе предъявить требования, связанные с ненадлежащим качеством результата работы, при условии, что оно выявлено в сроки, установленные настоящей статьей.
2. В случае, когда на результат работы не установлен гарантийный срок, требования, связанные с недостатками результата работы, могут быть предъявлены заказчиком при условии, что они были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи результата работы, если иные сроки не установлены законом, договором или обычаями делового оборота.
3. Заказчик вправе предъявить требования, связанные с недостатками результата работы, обнаруженными в течение гарантийного срока.
4. В случае, когда предусмотренный договором гарантийный срок составляет менее двух лет и недостатки результата работы обнаружены заказчиком по истечении гарантийного срока, но в пределах двух лет с момента, предусмотренного пунктом 5 настоящей статьи, подрядчик несет ответственность, если заказчик докажет, что недостатки возникли до передачи результата работы заказчику или по причинам, возникшим до этого момента.
5. Если иное не предусмотрено договором подряда, гарантийный срок (пункт 1 статьи 722) начинает течь с момента, когда результат выполненной работы был принят или должен был быть принят заказчиком.
6. К исчислению гарантийного срока по договору подряда применяются соответственно правила, содержащиеся в пунктах 2 и 4 статьи 471 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, соглашением сторон или не вытекает из особенностей договора подряда».
Кроме того, как указано в статье 761 Гражданского кодекса Российской Федерации:
«1. Подрядчик по договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ несет ответственность за ненадлежащее составление технической документации и выполнение изыскательских работ, включая недостатки, обнаруженные впоследствии в ходе строительства, а также в процессе эксплуатации объекта, созданного на основе технической документации и данных изыскательских работ.
2. При обнаружении недостатков в технической документации или в изыскательских работах подрядчик по требованию заказчика обязан безвозмездно переделать техническую документацию и соответственно произвести необходимые дополнительные изыскательские работы, а также возместить заказчику причиненные убытки, если законом или договором подряда на выполнение проектных и изыскательских работ не установлено иное».
Таким образом, по нашему мнению, если стороны не установили гарантийный срок и иные сроки для предъявления требований по качеству результата работы (а также если они не установлены законом или обычаями), то, недостатки результата работы должны быть обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи результата работы (см. статью 756 и пункт 2 статьи 724 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как прописать и обеспечить гарантийные обязательства в контракте в 2021 году
Гарантийные обязательства — это официальное заверение одной стороны о покрытии убытков и возмещении за свой счет недостатков в случае их возникновения. Условия предоставления таких документов поменялись, а с 01.01.2022 изменения в 44-ФЗ введут в действие независимые заверения, которые участники станут предоставлять вместо банковских.
Как прописывают ГО
Заказчики в каждом контракте прописывают гарантийные обязательства и ответственность поставщика за нарушение их исполнения. Регламент установления и применения прописан в гражданском законодательстве. Гражданский кодекс регулирует гарантию на качество реализуемой продукции (ст. 470 ГК РФ), по выполненным работам (ст. 722 ГК РФ) и на выполнение работ по строительству (ст. 755 ГК РФ).
Гарантийный срок по 44-ФЗ зависит от характера поставляемой продукции, выполняемых работ или оказываемых услуг. Поставщик предоставляет гарантию, срок которой не меньше срока производителя.
Если в технических документах на поставку машин и оборудования закреплены требования к гарантии, то заказчик обязан прописать в закупочной документации, что такое гарантийные обязательства по 44-ФЗ: срок обязательств, объем качества, требования к обслуживанию, к издержкам на обслуживание, к монтажу и наладке оборудования на весь гарантийный период. Заказчик устанавливает в документации жесткое требование к такому сроку (например, 5 лет) в подрядных работах недвижимого имущества на основании ст. 737 Гражданского кодекса.
Эксперты КонсультантПлюс разобрали какие гарантийные обязательства несет подрядчик по гражданскому договору. Используйте эти инструкции бесплатно.
Чтобы прочитать, понадобится доступ в систему: ПОЛУЧИТЬ БЕСПЛАТНО НА 2 ДНЯ .
Когда требуют обеспечение ГО
Контрактное законодательство разъясняет, в каких случаях прописывают обеспечение гарантийных обязательств, если требования к ним установлены ст. 96 44-ФЗ и тендерной документацией. Это указано в п. 1 ч. 13 ст. 34 Федерального закона о контрактной системе. Требовать обеспечение гарантийных обязательств 44-ФЗ с 01.07.2020 заказчики вправе, а не обязаны.
Пример требования о предоставлении заверения из проекта контракта госзаказчика:
С 01.01.2022 заверения начнут выдавать:
Гарантии в закупках для СМП и СОНКО
С 01.01.2021 на заказы для СМП и СОНКО распространяются общие правила по установлению обеспечения гарантийных обязательств в связи с прекращением действия льготного периода до 31.12.2020 по ч. 64 ст. 112 44-ФЗ: заказчик требует предоставления заверения, если это необходимо.
Такие поставщики освобождены от предоставления обеспечения гарантийных обязательств по 44-ФЗ для СМП с 01.04.2020, если предоставили информацию о трех контрактах без неустоек, закрытых за 3 года до подачи заявки на участие в сумме не менее начальной (максимальной) цены контракта (ч. 8.1 ст. 96 44-ФЗ). Это правило действует, если заказчик установил требование об обеспечении в тендерной документации. Соответственно, размер гарантийных обязательств 44-ФЗ с последними изменениями 2021 г. для СМП, при наличии преимуществ в закупке, может составлять 0 рублей.
Как установить гарантию на товар
Вся продукция, приобретаемая и поставляемая заказчику, должна соответствовать условиям, установленным контрактом. Товары должны удовлетворять таким условиям на протяжении конкретного временного периода (ст. 470 ГК РФ). Этот период времени и определяет гарантию на товар.
Если выбираете поставщика новых машин и оборудования, то предусматривайте в документации требования к гарантии качества товара по 44-ФЗ от производителя или поставщика и к ее сроку действия. Документы передаются и заполняются вместе с товаром. Обязательства должны распространяться как на сам товар, так и на все его комплектующие.
Инструкция, как прописать гарантийный срок в договоре поставки:
Учитывайте, что срок действия прерывается на период, когда заказчик по той или иной причине не имеет возможности пользоваться товаром, что необходимо доказать. Ответственность поставщика наступит в том случае, если дефекты возникли до принятия товара госзаказчиком либо по причинам, наступившим до даты приемки (п. 5 ст. 477 ГК РФ).
Вот пример, как прописать требования к гарантии производителя товара по 44-ФЗ в тендерной документации:
Как установить гарантию на работы
Качество выполненных подрядчиком работ должно полностью соответствовать условиям, установленным договором на протяжении срока гарантийных обязательств по договору подряда (ст. 721 ГК РФ). Ответственность подрядчика наступает за пределами определенного в контракте срока, но в рамках 2-летнего периода с момента подписания акта приемки выполненных работ, если заказчик докажет, что дефекты возникли до передачи работ (п. 4 ст. 724 ГК РФ).
Вот один из примеров, как прописать в контракте гарантийные обязательства по 44-ФЗ на выполненные работы:
Как установить гарантию на оказание услуг
Обязательство длится период, в течение которого сохранится качество оказанной услуги. Правовое регулирование аналогично товарам и работам. Сложность в том, что невозможно определить срок на нематериальную услугу. Заказчики устанавливают гарантийный срок на оказанные услуги в контракте по 44-ФЗ, если результатом услуг является материальное воплощение.
Как прописать порядок обслуживания
Такое понятие не определено в 44-ФЗ, но на основании ч. 4 ст. 33 44-ФЗ заказчики устанавливают период обслуживания на ТРУ и к объему предоставления мер, обеспечивающих качество их обслуживания. Если приобретаются машины и оборудование, то заказчик обязан установить такие требования на обслуживание по гарантии.
Если дефекты в товарах или недостатки в работах и услугах не были оговорены исполнителем, а заказчик обнаружил их в период гарантии, то покупатель вправе потребовать от поставщика безвозмездного исправления нарушений (п. 1 ст. 475, п. 2 ст. 477 ГК РФ).
В контракте такое обслуживание прописывается наравне со сроком гарантии. В договорных условиях под обязательством понимается выполнение поставщиком работ по устранению недостатков и дефектов, выявленных после приемки приобретенных заказчиком ТРУ, но в период гарантии. К нему относят техническое и другое обслуживание, технический осмотр, замену деталей и т. д. (письмо УФНС № 20-12/092926 от 03.10.2008).
Как определить размер обеспечения
Обеспечение гарантийных обязательств по 44-ФЗ — это деньги или банковская гарантия, которые предоставляют заказчику на период обслуживания. В ч. 6 ст. 96 Закона о контрактной системе указано, что размер обеспечения гарантийных обязательств по 44-ФЗ (ОГО) не превышает 10 процентов от начальной (максимальной) цены контракта (НМЦК). Госзаказчик сам определяет порядок и сроки предоставления обеспечения в контракте, даже когда использует типовые формы, в которых нет такого положения. Это закреплено в п. 1 ч. 13 ст. 34 44-ФЗ.
Как прописать порядок и сроки обеспечения
Когда определяете порядок и срок предоставления обеспечения исполнения гарантийных обязательств по 44-ФЗ, учтите, что по ч. 7.1 ст. 94 44-ФЗ подписать акт приемки можно, когда поставщик обеспечил обязательства по гарантии. В ч. 3 ст. 96 44-ФЗ закреплено, что для этого поставщик передает банковскую гарантию на гарантийные обязательства по контракту 44-ФЗ или отправляет деньги на счет заказчика. Что касается срока, то к периоду обслуживания прибавляют один месяц, тогда получится минимальный период «заморозки» денег у заказчика или действия поручительства банка.
Например, если в госзакупках строительных работ объекта капстроительства госзаказчик прописывает гарантийный срок на выполненные работы по 44-ФЗ на 5 лет по ст. 756 Гражданского кодекса, то подрядчику придется получить поручительство банка на 5 лет + 1 мес. или «заморозить» деньги на этот срок на лицевом счете заказчика.
Заказчик требует обеспечения обязательств по контракту, даже если выполнение контракта не обеспечивается. Например, в электронном запросе котировок на поставку компьютерного оборудования. При таком способе определения поставщика установить обеспечение контракта — право заказчика, а не обязанность.
Как принять обеспечение
Принимайте до того, как подпишете приемочные документы. В Законе о контрактной системе не прописали, как принимать документы, подтверждающие гарантию производителя и поставщика на товар 44-ФЗ, если товар поступает частями (например, поставщик отгружает компьютерное оборудование партиями).
По ч. 7.1 ст. 94 44-ФЗ поставщик не обеспечивает обслуживание по гарантии, когда закрывает этап. Но срок для партии течет сразу после отгрузки и оформления приемочных документов. Если не потребовать обеспечить гарантированное обслуживание по части продукции, которая уже у заказчика, то исполнение этих обязательств не гарантировано. При приёмке частями требуйте обеспечить обязательства для объема уже отгруженной продукции.
Как изменить обеспечение
В ч. 7 ст. 96 44-ФЗ указано, что, пока гарантийные обязательства обеспечены, поставщик вправе поменять вид обеспечения. Например, вернуть деньги, а взамен предоставить банковскую гарантию.
Как вернуть обеспечение
Изменения в 44-ФЗ по обеспечению гарантийных обязательств не определили срок возврата денег. Используйте по аналогии сроки, которые предусмотрены для возврата обеспечения исполнения контракта. Эти деньги возвращаются для всех контрактов не позднее 30 дней от даты приемки, а в закупках с ограничениями для СМП — в течение 15 дней (ч. 27 ст. 34 44-ФЗ). Минфин подтвердил эти выводы в письмах:
В 2009 году закончила бакалавриат экономического факультета ЮФУ по специальности экономическая теория. В 2011 — магистратуру по направлению «Экономическая теория», защитила магистерскую диссертацию.
Гарантийные обязательства застройщика на общедомовое имущество
Гарантийные обязательства застройщика на общее имущество многоквартирного дома. Как заставить застройщика их исполнять?
Последние несколько лет в России активно растет объем жилого и нежилого строительства. Однако рост объемов строительства неизбежно влечет и массу самых разных проблем, возникающих при оформлении и исполнении договоров участия в долевом строительстве (далее – ДДУ), либо договоров купли-продажи недвижимости (далее – ДКП), а также дальнейшей эксплуатации полученных по ним жилых и нежилых помещений.
Нередко возникает ситуация, когда по прошествии длительного времени обнаруживаются существенные недостатки общедомового имущества или же отдельных помещений, препятствующие их нормальной эксплуатации.
В этом случае у собственников часто возникают вопросы: какой гарантийный срок на качество работ установлен на дом в целом и как заставить застройщика устранить недостатки общего имущества многоквартирного дома?
Итак, обо всем по порядку.
Кто может потребовать устранения недостатков в общем имуществе многоквартирного дома?
На общедомовое имущество распространяются общие гарантийные условия, если иное не указано в договоре.
Потребовать устранения недостатков в общем имуществе МКД вправе любой собственник недвижимости, доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме которого, в силу ст. 290 Гражданского Кодекса РФ (далее – ГК РФ) и ст. 36 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) автоматически переходит к приобретателю жилого или нежилого помещения (п. 1 Постановления Пленума ВАС от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»). При этом если обращаться с таким требованием напрямую к застройщику или в суд — собирать подписи, или согласие с остальных жильцов дома не требуется.
Право на обращение в суд любого собственника жилья, в том числе приобретенного в рамках участия в договоре участия долевом строительстве, подтверждено достаточно обширной судебной практикой (см. апелляционные определения коллегий по гражданским делам: Оренбургского облсуда от 19 декабря 2017 г. по делу N 33-9130/2017; Хабаровского краевого суда от 9 января 2017 г. по делу N 33-75/2017; Московского городского суда от 22 июня 2015 г. N 33-17523/15 и др.).
Примечание: в качестве исключения, пожалуй, можно привести пример, когда собственник или управляющая организация (ТСЖ/ТСН) обращаются с иском в суд о взыскании убытков (ст. 15 ГК РФ) с застройщика, возникших в связи с самостоятельным устранением, либо необходимостью устранения недостатков общего имущества. Если именно такой способ защиты решили выбрать собственники, то важно помнить, что по правилам ч. 2 ст. 44 ЖК РФ принятие решения как о капитальном, так и текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Поэтому для начала необходимо провести общее собрание собственников МКД, на котором:
Важно также помнить, что такие убытки могут быть взысканы только в пользу всех собственников многоквартирного дома (например, на единый счет), но не конкретного собственника. Невыполнение перечисленных требований может повлечь отказ в удовлетворении иска судом. Пример – Апелляционное определение Московского городского суда от 20.04.2018 по делу № 33-17962/2018. В этом деле суд указал, что если общее собрание не приняло решение по ряду вопросов, то у истца нет полномочий требовать с застройщика убытки за допущенные недостатки. Решение было основано на положениях ст. ст. 12, 15, п. 1 ст. 247 ГК РФ, ч. 2 ст. 44, ч. 2 ст. 46 ЖК РФ.
Необходимо отметить следующее:
Если управляющая компания или ТСЖ (ТСН) отказывается принимать меры по защите интересов жильцов, любой собственник вправе обратиться в суд с иском к застройщику об устранении недостатков общего имущества дома по гарантии.
Что делать собственнику, если обнаружены недостатки общедомового имущества?
При обнаружении недостатков в имуществе, не относящемся к отдельным квартирам (подъезды, отмостка, фасад, кровля и пр.), необходимо:
После получения досудебной претензии, застройщику надлежит исправить все обнаруженные недостатки, при этом срок должен быть определен по согласованию с собственником. При нарушении согласованных сроков устранения недостатков застройщик будет обязан выплатить пени в размере 1% от цены товара, что установлено Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-I «О защите прав потребителей» (далее — ЗоЗПП), если помещение приобреталось гражданином у организации или индивидуального предпринимателя по ДКП или ДДУ исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Нормативная база: чем закреплены гарантийные обязательства застройщика
Итак, помещение может быть приобретено как по договору купли-продажи, так и по договору участия в долевом строительстве. Давайте разберемся, какая нормативная база применяется к тем или иным правоотношениям.
Если помещение приобретено по договору участия в долевом строительстве:
Гарантийные обязательства застройщика прописаны в ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).
Данная статья гласит, что передаваемый участнику долевого строительства объект должен соответствовать по своему качеству не только условиям договора, но и иным нормам: градостроительным, техническим документам, проектной документации и т.д.
Застройщик, передавая объект, обязан представить участнику ДДУ документацию по эксплуатации объекта, включая сведения о сроке службы всего объекта и отдельных его элементов.
Если помещение приобретено по договору купли-продажи:
В данном случае к отношениям сторон по договору купли-продажи недвижимости (§ 7 ГК РФ), в силу п. 5 ст. 454 ГК РФ, должны применяться общие положения о гарантийных сроках и сроках обнаружения покупателем недостатков, предусмотренные ст. ст. 470-471 и ст. ст. 476-477 ГК РФ, а если помещение приобреталось гражданином у организации или индивидуального предпринимателя исключительно для личных, семейных и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, то положения ст. 5 и ст. 19 ЗоЗПП.
Примечание: независимо от того, была ли приобретена недвижимость по договору ДДУ либо ДКП, для личных, семейных и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской, — к указанным правоотношениям применяются нормы закона «О защите прав потребителей», (для ДДУ в той части, в которой данные правоотношения не урегулированы Законом №214-ФЗ).
Сроки гарантии застройщика на общедомовое имущество
Забегая немного вперед, отмечу, что вне зависимости от того, приобреталось помещение по ДДУ или ДКП, срок гарантии на объект долевого строительства* не может быть менее 5 лет на и не менее 3 лет на инженерное и прочее технологическое оборудование.
Примечание: В связи с изменениями, внесенными в пункт 2 статьи 2 Закона № 214-ФЗ Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ (далее — Закон № 304-ФЗ) и вступивших в силу с 1 января 2017 года (ч. 1 ст. 7 Закона № 304-ФЗ) из понятия объекта долевого строительства исключено общее имущество в многоквартирном доме. Между тем, тот факт, что из закона удалено указание на возможность отнесения к объектам долевого строительства общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, не освобождает застройщика от гарантийных обязательств на общее имущество МКД. Еще в 2013 году Верховным Судом РФ была сформирована правовая позиция, согласно которой общее имущество многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) не может являться предметом договора участия в долевом строительстве (п. 38 «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013). Представляется, что исключение из понятия объекта долевого строительства общего имущества в многоквартирном доме было, прежде всего, связано с тем, чтобы обезопасить собственников от ситуаций, когда общее имущество многоквартирного дома может оказаться в собственности третьих лиц (подвальные помещения, лестничные клетки и т.д.), которые будут использовать помещение в своих интересах, нарушая права жильцов ( пример из личной практики ).
Однако при разрешении споров с застройщиками по гарантии на общедомовое имущество суды руководствуются разной нормативной базой. Подробнее об этом ниже.
Если помещение приобретено по договору участия в долевом строительстве:
Гарантийный срок на общедомовое имущество исчисляется с момента передачи объекта участнику ДДУ, что должно быть зафиксировано соответствующим актом.
Ранее упомянутая статья 7 Закона № ФЗ-214 гласит следующее:
Во всех случаях гарантийный срок может быть увеличен договором, но уменьшен быть не может. Договором могут быть предусмотрены разные сроки гарантии на различные элементы многоквартирного дома. Например, один срок – на кладку или межпанельные швы, а другой срок – на кровлю. Также могут быть разделены гарантийные обязательства на каждую квартиру в отдельности и на весь дом целиком.
Примечание: некоторые застройщики, устанавливают в договорах условие о том, что гарантийный срок начинает исчисляться с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. Как известно, почти во всех случаях срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию и срок передачи помещений будущим собственникам не совпадают. Разница во времени между этими событиями может составлять шесть месяцев, соответственно указанные условия договора искусственно уменьшают установленный законом гарантийный срок, который не может быть менее пяти лет. Таким образом, такие условия договора не соответствуют букве закона и ущемляют права собственников помещений, указанная позиция была изложена Верховным Судом РФ в постановлении от 18.12.2014 № 303-АД14-7399 (см. также Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.01.2020 по делу № Ф07-16546/2019).
Точно так будут ничтожными условия, которыми застройщик освобождается от исполнения своих гарантийных обязательств полностью или частично
Если помещение приобретено по договору купли-продажи:
Гарантийный срок на общедомовое имущество в данном случае исчисляется аналогичным образом, т.е. с момента передачи помещения покупателю (пункт 1 статья 471 ГК РФ).
В качестве дополнительной нормативной базы можно отметить, что исходя из положений ст. ст. 130, 133, 134, 135, 289, 290 ГК РФ и ст. ст. 36-40 ЖК РФ общее имущество в многоквартирном доме представляет собой сложную и неделимую вещь, одновременно является принадлежностью главной вещи — совокупности всех квартир и отдельных нежилых помещений многоквартирного дома (см. постановление Арбитражного суда Московского округа от 06.10.2016 N Ф05-5844/12, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15.07.2016 N Ф07-4443/16), следовательно, гарантийные сроки на общедомовое имущество не могут быть меньше, чем гарантийный срок на продаваемую квартиру (т.е. 5 лет), если иной срок, (больший), не установлен договором.
В одних случаях суды приходят к выводу о том, что застройщик, установив гарантию качества объекта долевого строительства по ДДУ, по сути гарантирует надлежащее качество данного имущества в целом, поэтому собственники, приобретшие помещения в таком доме договору купли-продажи, также могут воспользоваться правами, предоставленными участникам долевого строительства в части предъявления претензий по качеству общего имущества в пределах указанных выше гарантийных сроков, установленных п. 5 и п. 5.1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ (см. решение Ленинского районного суда г. Владимира Владимирской области от 01.11.2016 по делу № 2-2227/2016).
Кроме того, суды, обосновывая применение ст. 7 Закона № 214-ФЗ к отношениям сторон договора купли-продажи, отмечают особый статус продавца, который является лицом, осуществившим постройку многоквартирного дома, в котором покупателем было приобретено помещение, и впервые выпустившим данное помещение в гражданский оборот (см. апелляционное определение СК по гражданским делам Тюменского областного суда от 21.06.2017 по делу № 33-3389/2017, решение Октябрьского районного суда г. Красноярска Красноярского края от 17.05.2017 по делу № 2-679/2017).
В других случаях суды применяют к отношениям сторон по договорам купли-продажи в части сроков предъявления требований к качеству этих помещений и общего имущества в соответствующем доме положения ст. 756 ГК РФ и п. 3 ст. 29 Закона № 2300-I о пятилетнем сроке предъявления претензий к качеству работ, выполненных в отношении строения или иного недвижимого имущества (см. постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2013 № 12АП-2230/13, апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 16.02.2017 по делу № 33-2028/2017).
Что входит в гарантийные обязательства застройщика?
В случае выявления существенных недостатков, препятствующих нормальной эксплуатации объекта, обязанности застройщика прописаны в ч. 2 ст. 7 214-ФЗ:
ВАЖНО: обращаться с претензиями касаемо качества объекта можно лишь к застройщику, но не к подрядчику. Последний отвечает за исполнение обязательств только перед застройщиком, о чем сделан вывод, например, в Постановлении по делу № А03-6458/2009 ФАС Западно-Сибирского округа от 07.09.2010 года.
Когда гарантия на общее имущество дома не действует?
Застройщик освобождается от обязанности устранить выявленные недостатки, если недостатки:
• вызваны неправильной эксплуатацией объекта, нарушениями правил установки того или иного оборудования или ввиду самовольных действий владельцев объектов или третьих лиц;
• возникли вследствие естественного износа оборудования или элементов объекта (например, стирание краски на ступенях или перегорание светового оборудования);
• обусловлены возникновением аварийной ситуации, связанной с нарушением работы технологических систем.
Указанные положения прописаны в ч. 7 ст. 7 закона 214-ФЗ и, по сути, законом установлена презумпция вины застройщика. Обязанность по доказыванию того факта, что недостатки возникли не по вине застройщика, возлагается на него же.
Гарантия застройщика на общедомовое имущество — судебная практика
Ниже привожу судебную практику, которую удалось найти в СПС «Консультант плюс».
Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24.10.2019 N Ф01-5169/2019 по делу № А43-43983/2018 
Карточка дела
Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11.12.2019 N Ф04-5570/2019 по делу N А70-15034/2017
Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 20.11.2019 по делу N 88-374/2019, 88-373/2019 
Помощь юриста
В любой из ситуаций формирование доказательной базы и аргументация претензий к застройщику невозможны без квалифицированной юридической помощи и в каждом конкретном случае разумно обратиться к адвокату за получением консультации именно по вашей проблеме.
Для составления искового заявления или требования в адрес застройщика рекомендуется воспользоваться помощью опытного юриста, поскольку от убедительности собранной доказательной базы и правовой аргументации будет зависеть успешность спора с застройщиком.
Больше интересных статей в моем блоге.
Статья подготовлена с использованием материалов СПС «Консультант плюс» и СПС «Гарант».
Share the post «Гарантийные обязательства застройщика на общедомовое имущество»