где регистрируется договор аренды нежилого помещения сроком более 1 года
Где регистрируется договор аренды нежилого помещения сроком более 1 года
Федеральный закон от 30 апреля 2021 г. N 120-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» закрепляет новый порядок государственной регистрации аренды.
Данный вопрос является актуальным, так как количество регистрации договоров аренды с каждым годом растет.
Вводя новые правила государственной регистрации договоров аренды, законодатель предоставляет заявителю свободу выбора, выражающуюся в регистрации договор аренды на указанные объекты в виде обременения соответствующего объекта недвижимости, либо регистрации с одновременной постановкой на кадастровый учет таких объектов при соблюдении в обязательном порядке требований пункта 4 части 3 статьи 14 Закона о регистрации, предусматривающих одновременность заявительного порядка государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.
Материалы подготовлены Управлением Росреестра по Курганской области
Пресс-секретарь Управления Росреестра по Курганской области Екатерина Пинегина
Обзор документа
Росреестр сообщает о введении нового порядка госрегистрации аренды. Внесенные поправки касаются случаев, когда предметом договора является часть недвижимости.
Так, закреплена возможность госрегистрации договора аренды части земельного участка, здания, сооружения, помещения или машино-места без государственного кадастрового учета такой части и представления межевого/технического плана.
Как безопасно снять жилье и заключить договор. Разъяснения Росреестра
Безопасная аренда квартиры напрямую зависит от грамотно составленного договора и его государственной регистрации. Это главный документ, который регламентирует отношения между собственником и квартирантом и может помочь разрешить спорные ситуации.
Редакция «РБК-Недвижимости» вместе со специалистами управления Росреестра по Москве рассказывает об основных правилах заключения договора найма жилья и способах защиты собственной недвижимости.
Договор найма: краткосрочный и долгосрочный
Наиболее распространенный вариант сдачи жилья в аренду — с договором на краткосрочный период, до одного года, с возможностью дальнейшей пролонгации. Такой договор не подлежит обязательной регистрации в Росреестре, соответственно, сведения о нем не передаются в налоговую службу, а арендодатели часто уклоняются от уплаты налога.
«Тем не менее данный вариант сделки не может в полной мере обезопасить стороны договора от недобросовестных действий как арендатора, так и арендодателя», — отметили в столичном управлении Росреестра.
Обязательной регистрации в Росреестре подлежит договор найма, оформленный на долгосрочной период — более одного года. Он также сопровождается обязательной правовой экспертизой. В ходе нее госрегистратор проверяет документы на недвижимость: их подлинность и соответствие требованиям действующего законодательства. В случае необходимости собственнику своевременно будет направлено уведомление о возможных неправомерных действиях третьих лиц в отношении его недвижимости. Например, если кто-то попытается пересдать его квартиру.
Аренда и наем: в чем разница
В быту словосочетание «аренда квартиры», «аренда жилья» имеет более широкое значение, чем юридический термин. С юридической точки зрения, правильнее говорить «наем жилья». Термин «аренда» используется для нежилых помещений (например, аренда офиса, склада) или когда арендатором выступает юрлицо. Термин «наем» применяется к жилым помещениям, а нанимателем является физическое лицо. Поэтому если квартиру арендует человек, то заключается договор найма жилого помещения.
Как зарегистрировать договор найма
Государственная регистрация договора аренды (найма) удостоверяется специальной регистрационной надписью на договоре. Для проведения этой процедуры одной из сторон (например, собственнику) нужно обратиться в Росреестр с заявлением и необходимыми документами, приложив не менее двух подлинных экземпляров договора аренды. Размер госпошлины за регистрацию договора найма для физлиц составляет 2 тыс. руб.
Срок проведения процедуры составляет пять рабочих дней со дня поступления документов в Управление Росреестра по Москве либо семь дней при обращении в центры «Мои документы». Услуга доступна также в электронном виде на сайте ведомства при наличии у заявителя электронной цифровой подписи (ЭЦП).
«Наличие записи о госрегистрации аренды жилого помещения в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) является доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке», — подчеркнули в московском Росреестре.
Чек-лист по безопасной аренде от Росреестра по Москве
Независимо от срока, на который будет зарегистрирован договор аренды, важно учитывать рекомендации:
Где регистрируется договор аренды нежилого помещения сроком более 1 года
Вы можете подать жалобу в системе досудебного обжалования, если в процессе оказания услуги «Государственная регистрация аренды (договора аренды) объекта нежилого назначения» были нарушения регламента:
Описание
Документы, необходимые для получения услуги
Срок предоставления
Государственная регистрация прав, ограничений (обременений) прав, сделок с объектами недвижимости проводится в течение восемнадцати календарных дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, если иные сроки не установлены федеральным законом.
Государственная регистрация ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений проводится не позднее чем в течение пятнадцати рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, ипотеки жилых помещений не позднее чем в течение пяти рабочих дней с указанного дня.
В случае, если ипотека возникла на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке, государственная регистрация ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений проводится не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.
Основание
Стоимость и порядок оплаты
Cрок регистрации запроса на услугу
Отказ в предоставлении государственной услуги
Основания для приостановления
В соответствии со статьей 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:1) лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости;2) с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;3) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;4) право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иным федеральным законом;5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав;6) представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них, недостоверны;7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации;8) представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами;9) не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам;10) представлена (поступила) информация об отсутствии документов (сведений, содержащихся в них), запрошенных органом регистрации прав по межведомственным запросам;11) ранее представлены документы на государственную регистрацию другой сделки с этим же объектом недвижимости или перехода, ограничения права либо обременения объекта недвижимости и по данным документам решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации не принято;12) сделка, акт органа государственной власти или органа местного самоуправления, являющиеся основанием для государственной регистрации права, признаны недействительными в судебном порядке;13) сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной;14) представленные для государственной регистрации прав в силу закона документы не свидетельствуют о факте возникновения права в силу закона;15) в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна;16) сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки;17) акт государственного органа или акт органа местного самоуправления, являющиеся основанием государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, изданы вне пределов компетенции издавшего его органа и (или) подписавшего его лица;18) земельный участок, на котором создан (создается) объект недвижимости, предоставлен, передан собственником не для целей строительства (размещения) такого объекта;19) существует судебный спор в отношении прав на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, или в отношении обращения взыскания на такое имущество;20) в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации;21) в ответ на уведомление, направленное в соответствии с частью 20 статьи 18 Закона № 218-ФЗ, поступило возражение правообладателя, указывающее на действие заявителя против воли правообладателя;22) назначена временная администрация финансовой организации, являющейся правообладателем или стороной сделки, в предусмотренных Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» случаях;23) имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости (за исключением случаев, если вносятся изменения в указанные сведения Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости);24) на государственную регистрацию прав представлен другой договор участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства.25) помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении (за исключением машино-мест);26) местоположение помещения, в отношении которого представлено заявление, в соответствии со сведениями Единого государственного реестра недвижимости частично или полностью совпадает с местоположением другого помещения (за исключением случаев, если другое помещение является преобразуемым объектом недвижимости, а также если совпадает местоположение квартиры и комнаты в ней)27) границы машино-места, в отношении которого представлено заявление, в соответствии со сведениями Единого государственного реестра недвижимости частично или полностью совпадают с границами другого помещения или другого машино-места (за исключением случаев, если другое помещение или другое машино-место является преобразуемым объектом недвижимости);28) площадь образуемого машино-места или машино-места, которое в результате преобразования сохраняется в измененных границах, не будет соответствовать установленным органом нормативно-правового регулирования требованиям к минимально и (или) максимально допустимым размерам машино-места.
Основания для отказа
Согласно статье 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 Закона № 218-ФЗ.
Основания для приостановления
В соответствии со статьей 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:1) лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости;2) с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;3) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;4) право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иным федеральным законом;5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав;6) представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них, недостоверны;7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации;8) представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами;9) не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам;10) представлена (поступила) информация об отсутствии документов (сведений, содержащихся в них), запрошенных органом регистрации прав по межведомственным запросам;11) ранее представлены документы на государственную регистрацию другой сделки с этим же объектом недвижимости или перехода, ограничения права либо обременения объекта недвижимости и по данным документам решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации не принято;12) сделка, акт органа государственной власти или органа местного самоуправления, являющиеся основанием для государственной регистрации права, признаны недействительными в судебном порядке;13) сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной;14) представленные для государственной регистрации прав в силу закона документы не свидетельствуют о факте возникновения права в силу закона;15) в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна;16) сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки;17) акт государственного органа или акт органа местного самоуправления, являющиеся основанием государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, изданы вне пределов компетенции издавшего его органа и (или) подписавшего его лица;18) земельный участок, на котором создан (создается) объект недвижимости, предоставлен, передан собственником не для целей строительства (размещения) такого объекта;19) существует судебный спор в отношении прав на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, или в отношении обращения взыскания на такое имущество;20) в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации;21) в ответ на уведомление, направленное в соответствии с частью 20 статьи 18 Закона № 218-ФЗ, поступило возражение правообладателя, указывающее на действие заявителя против воли правообладателя;22) назначена временная администрация финансовой организации, являющейся правообладателем или стороной сделки, в предусмотренных Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» случаях;23) имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости (за исключением случаев, если вносятся изменения в указанные сведения Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости);24) на государственную регистрацию прав представлен другой договор участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства.25) помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении (за исключением машино-мест);26) местоположение помещения, в отношении которого представлено заявление, в соответствии со сведениями Единого государственного реестра недвижимости частично или полностью совпадает с местоположением другого помещения (за исключением случаев, если другое помещение является преобразуемым объектом недвижимости, а также если совпадает местоположение квартиры и комнаты в ней)27) границы машино-места, в отношении которого представлено заявление, в соответствии со сведениями Единого государственного реестра недвижимости частично или полностью совпадают с границами другого помещения или другого машино-места (за исключением случаев, если другое помещение или другое машино-место является преобразуемым объектом недвижимости);28) площадь образуемого машино-места или машино-места, которое в результате преобразования сохраняется в измененных границах, не будет соответствовать установленным органом нормативно-правового регулирования требованиям к минимально и (или) максимально допустимым размерам машино-места.
Основания для отказа
Согласно статье 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 Закона № 218-ФЗ.
Как оформить договор аренды коммерческой недвижимости?
Хочу инвестировать в коммерческую недвижимость — найти помещение в городе-миллионнике с долгосрочным арендатором и сдавать в аренду, то есть купить готовый бизнес. За счет этих вложений хочу создать себе безусловный базовый доход и накопления на старость.
Прошу ответить на несколько вопросов:
Самозанятым нельзя сдавать в аренду коммерческую недвижимость — лучше зарегистрироваться как ИП. В договоре нужно подробно описать, что, кому, на сколько сдаете и как считается арендная плата. Регистрировать договор в Росреестре необязательно. Расскажу обо всем по порядку.
Как оформить договор с арендатором: в статусе ИП или самозанятого
Сдача коммерческой недвижимости в аренду — это предпринимательская деятельность. Чтобы ею заниматься, нужно зарегистрировать ИП и выбрать подходящий налоговый режим: УСН или ПСН.
УСН — упрощенная система налогообложения — подойдет, если вы будете зарабатывать не больше 200 млн рублей в год.
Если не планируете больших расходов, за счет которых можно было бы уменьшать налоговую базу, выбирайте УСН с объектом «Доходы». Платить нужно будет 6% от общей суммы арендных платежей по итогам квартала.
Если ожидаются расходы — например, помещение куплено в кредит, и есть ежемесячный ипотечный платеж, — то вариант УСН «Доходы минус расходы» со ставкой 15% может быть выгоднее.
Советую посчитать, когда сумма налога будет меньше:
ПСН — патентная система налогообложения — подойдет, если доход от сдачи недвижимости в аренду не превысит 60 млн рублей в год. По закону сдача в аренду нежилых помещений — один из видов деятельности, по которым может применяться патент.
В этой системе налоговая ставка тоже 6%, как при УСН «Доходы», но ставку умножают на потенциальный доход — тот, что может получить арендодатель, по мнению региональных властей.
Порядок оплаты патента зависит от срока его действия:
Если не регистрировать ИП и сдавать коммерческую недвижимость в статусе физлица, то можно нарваться на штрафы от налоговой. Так как сдача недвижимости в аренду — это предпринимательская деятельность, а о переходе на УСН или ПСН арендодатель не сообщал, то ему доначислят НДС по ставке 20/120 и пени за просрочку уплаты.
Поэтому оформлять договор с арендатором коммерческой недвижимости советую в статусе ИП на УСН или ПСН.
Как победить выгорание
Что прописать в договоре аренды
Кроме реквизитов арендодателя и арендатора в договоре аренды нужно подробно описать, что сдается, для чего, на какой срок, когда и как арендатор должен вносить платежи, когда договор может быть расторгнут досрочно.
Данные помещения, которое сдаете в аренду. В договоре нужно прописать, какое помещение сдается — торговый зал, офис, склад, — его кадастровый номер, площадь и адрес. Можно приложить технический план помещения.
Если в аренду сдается часть помещения, то к договору можно приложить выкопировку — копию, снятую с части от общего поэтажного плана. На копии можно маркером закрасить передаваемую в аренду часть помещения.
Размер арендной платы. Его можно прописывать как угодно:
Можно также вписать формулы, по которым будет рассчитываться арендная плата: например, 1% от кадастровой стоимости помещения.
Порядок изменения арендной платы. Здесь пишут, когда и как арендодатель может изменить размер арендной платы. Например: «Арендодатель может увеличивать арендную плату не более чем на 10% один раз в год».
Это очень важный момент: обычно вносить какие-то изменения в договор можно только с согласия обеих сторон через дополнительные соглашения, но в договорах аренды можно прописать, что арендодатель может в одностороннем порядке, без согласия арендатора, увеличивать арендную плату. По закону это можно делать не чаще одного раза в год.
Срок договора аренды. Стороны договариваются, на какой срок арендатор снимает помещение и что будет, когда срок истечет: договор пролонгируется, нужно будет его перезаключить или он перестанет действовать, и арендатор съедет из помещения.
Еще следует продумать ситуации, когда договор можно будет расторгнуть досрочно и в одностороннем порядке. Например, дать арендодателю право расторгнуть договор, если арендатор просрочит платеж больше чем на два месяца.
Правила использования помещения. Следует прописать, как арендатору можно использовать помещение. Например, можно указать, что в нем допустимо оборудовать офис или маникюрный кабинет.
Правила зависят от законодательных ограничений и пожеланий самого арендатора. Например, в жилых домах нельзя открывать бюро ритуальных услуг и хранить там тела умерших. Так что если помещение на первом этаже жилого дома, арендодатель такого арендатора пускать не должен. Или, допустим, арендодатель против алкоголя и может отказать арендаторам, которые хотят открыть пивную.
Кто несет расходы на содержание помещения. Во время заключения договора аренды нужно сразу решить, кто будет оплачивать коммунальные услуги, текущий и капитальный ремонт, и прописать это в договоре.
Ответственность сторон за нарушение их обязанностей. Обычно ее устанавливают для арендатора, если он просрочит платеж. Например, за каждый день просрочки будут начисляться пени на сумму арендной платы. У арендодателя тоже могут быть обязанности по договору, например сделать ремонт. Если он не отремонтирует помещение, арендатор может взыскать неустойку.
В договор аренды можно добавить и другие условия, которые арендодатель и арендатор посчитают нужными. Например:
Обязательно ли регистрировать договор аренды в Росреестре
Договор аренды недвижимости заключают письменно. Если он заключен дольше чем на год, то его нужно зарегистрировать в Росреестре.
Но если этого не сделать, штрафов не будет. Договор аренды все равно действует, и стороны должны выполнять свои обязательства по нему. Регистрация договора нужна прежде всего для третьих лиц, например потенциальных покупателей недвижимости, которые смогут узнать об обременении в виде аренды по выписке из ЕГРН.
В то же время регистрация договора в Росреестре выгодна арендатору. Если недвижимость продадут, новый собственник не сможет выселить арендатора, пока действует договор. Арендатор, вложивший существенные деньги в ремонт помещения, сможет и дальше работать в своей торговой точке.
Договоры на срок менее года или неопределенный срок в Росреестре регистрировать не нужно.
Кто будет отвечать перед проверяющими органами
В зависимости от характера нарушения — пожарной безопасности или санитарных норм — ответственность может понести не только арендатор, но и арендодатель.
За нарушения пожарной безопасности может ответить и арендатор, и арендодатель — этот вопрос решает суд.
В судах учитывают два фактора:
Конституционный суд подтвердил, что виновного в нарушении нужно определять исходя из конкретных обстоятельств. Если прописать в договоре, что ответственность за нарушения пожарной безопасности несет арендатор, судья все равно может наказать арендодателя, если была его вина.
За нарушения санитарных правил будет отвечать арендатор, так как это он ведет предпринимательскую деятельность. Но если в плохом санитарном состоянии виноват арендодатель — например, он должен был сделать капремонт, но не сделал, — то потом арендатор может обратиться к арендодателю.
Допустим, из-за санитарного состояния деятельность арендатора приостановили на 90 суток, то есть три месяца он не мог работать. Арендатор может отказаться платить арендную плату за этот период и взыскать с арендодателя пени и штрафы, предусмотренные договором.
Что в итоге
Договор аренды — это не формальность, а серьезный документ. Грамотно составленный и зарегистрированный договор поможет сформировать стабильные отношения с арендатором, справедливо распределить расходы на содержание помещения, избежать претензий контролирующих органов, а при необходимости — безболезненно разорвать отношения с недобросовестным арендатором.
Что делать? Читатели спрашивают — эксперты Т—Ж отвечают