ипотека в долгострое что делать
Что делать с ипотекой в случае потери дохода
Доля просроченной задолженности в общем объеме ипотечного долга россиян (9,5 трлн руб.) на 1 марта 2021 года, по данным Банка России, составила 0,8%. Показатель не меняется с марта 2020 года года, однако по сравнению с январем предыдущего года он вырос на 12,2%, а с январем 2019-го — на 13,7%. Увеличение числа просрочек среди ипотечников объясняется тем, что после начала пандемии COVID-19 и введения связанных с ней ограничений доходы у многих россиян сократились. Однако потеря дохода не отменяет обязанности ежемесячно вносить платеж по кредиту на жилье.
Рассказываем, что делать, если нечем платить за ипотеку.
Страховка
Первый вариант — заранее оформить страховку от потери работы, еще во время получения кредита. Страховая сумма по этой страховке не гасит полностью ипотечный платеж, но обеспечивает ежемесячные выплаты в определенном объеме, как правило, сравнимом со среднемесячной зарплатой (однако не больше оговоренного лимита), рассказал управляющий директор компании «Миэль» Александр Москатов.
Выплаты производятся не более нескольких месяцев. За это время застрахованный должен найти работу и восстановить свою платежеспособность. «Страховка от потери работы покрывает не все случаи утери работы, а только те, которые произошли по независящим от страхователя причинам: например, сокращение или ликвидация предприятия. Увольнение по собственному желанию не является страховым случаем. Более подробно нужно изучать каждый страховой продукт, условия могут отличаться», — уточнил Александр Москатов.
Каникулы или отсрочка
Каждый потерявший работу заемщик имеет право на ипотечные каникулы. По закону их продолжительность составляет максимум полгода, по истечении этого срока платежи возобновляются. «Законом предусматривается два вида льгот (на выбор), которые максимально могут действовать до шести месяцев: либо отсрочка платежей, либо сокращение их размера. Для этого нужно оценить свои финансовые возможности, выбрать одну из двух льгот, определить срок и дату начала ипотечных каникул. Если заемщик хочет сократить размер платежей, то в заявлении должен указать срок и дату окончания каникул и сумму выплат. Также необходимо предоставить в банк документы, которые подтверждают, что он действительно оказался в трудной ситуации», — пояснил эксперт «Миэля».
В законе описаны пять критериев трудной жизненной ситуации. В соответствии с ними на льготы по выплатам могут претендовать граждане:
Каникулами могут воспользоваться и те, чей доход снизился на 30%, так что размер ежемесячных выплат по ипотеке превысил 50% от среднемесячного дохода. Также каникулы смогут получить граждане, у которых увеличилось число лиц, находящихся на их иждивении (к ним относятся несовершеннолетние или инвалиды I и II группы) при условии, что совокупный доход заемщика снизился на 20%, а выплаты по ипотеке в итоге превысили 40% от среднемесячного дохода.
Ипотечник, попавший в трудную ситуацию, также может попросить у банка отсрочку по платежам, пояснил Москатов. Он уточнил, что для того чтобы это сделать, необходимо подать заявление, которое рассматривается в индивидуальном порядке.
Реструктуризация
При реструктуризации заемщику может быть изменен график платежей или конечный срок погашения кредита. За счет увеличения срока, изменения графика платежа или снижения процентной ставки может быть уменьшена сумма ежемесячного платежа по кредиту, что позволит заемщику обслуживать свой долг, рассказала руководитель правового центра VERBA LEX Елена Бабушкина. Она пояснила, что для принятия банком решения о реструктуризации заемщик должен подтвердить финансовую возможность обслуживания долга в измененных условиях.
«Это может быть справка о заработной плате, наличие иного систематического дохода и т. п. Нередко банки применяют реструктуризацию через заключение с заемщиком мирового соглашения уже на судебной стадии. Урегулирование долга через мировое соглашение дает преимущество банкам, поскольку при нарушении его условий банк автоматически получает в суде исполнительный лист в отношении долга и заложенной квартиры. Специального судебного процесса в этом случае не требуется», — объяснил юрист.
Рефинансирование
Другим вариантом является рефинансирование ипотечного кредита. Данный инструмент позволяет урегулировать задолженность путем перекредитования. За счет нового кредита этого же или другого банка можно погасить свой проблемный кредит, напомнила руководитель VERBA LEX. Она отметила, что, как правило, кредитные продукты при большой конкуренции на рынке банковских услуг имеют различные условия.
Заемщик может привлечь новый кредит на более выгодных для себя условиях — например, под меньшую процентную ставку, пояснила Бабушкина. Это позволит погасить старый долг, предоставив также свою квартиру в залог новому банку, резюмировала эксперт.
Перевод долга
Еще один вариант для потерявшего доход ипотечника — перевод долга, при котором заемщиком перед банком становится иное лицо. «Для принятия банком решения о переводе долга заемщик может представить в банк согласие нового должника отвечать перед банком по своим обязательствам. В таком случае старый должник освобождается от долга, но и теряет собственность на квартиру. Данный вариант может быть применен при условии, если старый должник доверяет новому должнику и рассчитывает в последующем по договоренности с ним вернуть свою квартиру», — подчеркнула Бабушкина.
Уступка прав
В отличие от перевода долга при уступке прав меняется не должник, а кредитор. Проблемный заемщик будет должен не банку, а иному лицу, который выкупит у банка права требования к должнику. Стоимость прав может быть существенно меньше суммы долга, отметила руководитель VERBA LEX.
«Этот вариант, как и вариант с переводом долга, применим при наличии договоренности между проблемным должником и новым кредитором. Новый кредитор будет иметь возможность изменять условия кредитного договора без привязки к ранее имевшемуся договору, на более льготных условиях для заемщика, поскольку он уже не будет связан банковскими правилами», — объяснила Бабушкина.
Продажа и аренда
Следующая мера — это продажа квартиры, погашение долга и приобретение более дешевого жилья. «На вторичном рынке недвижимости примерно 7–10% продаваемого имущества — это ипотечное жилье. Продать квартиру можно как самостоятельно, так и с привлечением банка-кредитора (более надежный для покупателя вариант). Но нужно помнить, что желающих купить квартиру с обременением по рыночной цене найдется немного. Для продавца единственный вариант — снижать цену на залоговое имущество, но тогда не факт, что остатка средств после погашения кредитов хватит даже на самую скромную жилплощадь», — рассказал управляющий партнер инвестиционной компании GLS INVEST Эдуард Бугров.
Продать можно не только недвижимость, но и свой ипотечный долг, то есть воспользоваться переуступкой прав, отметил Бугров. По его словам, обычно таким правом пользуются дольщики строящегося жилья, однако это нечастое явление, потому что покупатели редко хотят связываться с банком и участвовать в долгой и сложной сделке — им проще купить жилье сразу у застройщика или на вторичке.
Можно также сдать свою ипотечную квартиру и снимать другую дешевле или просто жить у родственников, пока не восстановится доход, отметил эксперт «Миэля».
Банкротство
Банкротство физического лица — это крайняя мера. «Стоит отметить, что сохранить квартиру в этом случае практически невозможно, даже если в ней прописаны несовершеннолетние. Процедура банкротства поможет заморозить проценты по ипотечному долгу, но в итоге должник останется без крыши над головой и с настолько испорченной кредитной историей, что никогда больше не сможет взять кредит. Поэтому мой совет — если вы чувствуете, что в ближайшие полгода не сможете вернуться в ипотечный график, лучше продавайте квартиру», — рекомендует Бугров. Это позволит сохранить хотя бы какие-то деньги и не закроет для вас двери банков навсегда, резюмировал юрист.
Что нужно знать
Мотивируйте свою позицию
Предлагая банку изменение условий, вы должны мотивировать свою позицию и приложить документальное подтверждение изменения дохода. «Поясните банку, что по не зависящим от вас причинам изменились обстоятельства, от которых напрямую зависело исполнение вами обязательств. Более того, вы исходили из того, что такого рода изменения не произойдут, и в настоящий момент прикладываете все усилия для нормализации ситуации. По возможности попросите знакомого юриста помочь оформить все это грамотно и усилить позицию статьями закона и официальными рекомендациями уполномоченных на то органов», — советует генеральный директор юридической компании «Достигация» Артем Баранов.
Оформите дополнительное соглашение
Далее вы либо получите ответ банка о том, на каких условиях он готов продолжить с вами сотрудничество, и зафиксируете данные изменения дополнительным соглашением к основному договору, либо же получите отказ со всеми вытекающими для вас последствиями в случае неисполнения вами в дальнейшем обязательств по выплате долга, отметил Баранов. Он подчеркнул, что потом можно пытаться изменить условия договора через суд, но эта идея не очень перспективная.
Не рассчитывайте на уступки
Имейте в виду, что банк не обязан идти вам навстречу. «У нас в стране действует принцип свободы договора. Заставить банк вы не можете. Таковы законы нормальной рыночной экономики с присущими ей финансовыми рисками. Однако при этом стоит иметь в виду, что основа маржинальности для банка — это проценты, на которых он наживается и которые вы платите за пользование кредитом. Чем дольше вы пользуетесь кредитом, даже на каких-то льготных условиях, тем выгоднее банку. Поэтому «рубить сплеча» банку тоже не выгодно. Ну не пойдет он вам навстречу, ну реализует с торгов потом вашу заложенную квартиру. А бизнес-интерес то его где?» — прокомментировал Баранов.
При таком развитии событий банк, скорее, получит убыток или выйдет в ноль, нежели получит прибыль, подчеркнул юрист. По его словам, договориться всегда выгодно обеим сторонам, главное — чтобы эти договоренности были исполнимы и обе стороны видели в них перспективы.
Застройщик разорился. Что будет с ипотечными кредитами дольщиков?
Приобретение квартиры в новостройке по договору долевого участия в строительстве (ДДУ) – мероприятие потенциально выгодное по сравнению с покупкой вторичного жилья. Однако оно чревато и определёнными рисками. В этой статье расскажем о том, что делать дольщикам, оформившим ипотеку и попавшим в проблемную ситуацию.
Ипотека для дольщиков: риски и особенности
Приобретение жилья в новостройке по ДДУ имеет свои плюсы. Новое здание, возможность перепланировки и отделки помещения по своему вкусу, более низкая по сравнению с готовым жильём стоимость, отсутствие «тёмных пятен» в истории квартиры. В то же время присутствует риск затягивания сроков сдачи дома в эксплуатацию и банкротства застройщика.
Для банков выдача ипотечных кредитов для покупки жилья в новостройке сопряжена с отсутствием полноценного предмета залога. Квартиры в не принятом в эксплуатацию доме не подлежат передаче в собственность дольщиков. В залог банк может принять право требования по ДДУ, имеющуюся у клиента недвижимость, а также потребовать привлечь поручителей. Так, по кредиту Сбербанка «Акция на новостройки» до передачи в залог приобретаемого жилья оформляется залог имущественных прав на объект недвижимости либо поручительство другого лица.
Получить положительное решение по заявке на ипотеку в новостройке проще по объекту на завершающей стадии строительства.
Кроме того, банк может установить переменную ставку по ипотечному кредиту. Повышенная ставка действует до оформления права собственности заёмщика на приобретаемое жильё. После регистрации права собственности клиента и передачи квартиры в залог банку ставка снижается.
Застройщик разорился – как быть с ипотекой?
Если ипотека на покупку квартиры по ДДУ получена, то теперь покупателю остаётся только надеяться на то, чтобы у застройщика не возникло никаких проблем. Если они всё же возникают, тем более девелопер объявляется банкротом, то сразу встаёт вопрос – как быть с ипотекой, надо ли продолжать её погашать? Особенно в случае, если застройщик был выбран из списка аккредитованных банком. Некоторые заёмщики думают, что в этом случае с ситуацией должно разбираться финучреждение, а выплаты по ипотеке можно приостановить до урегулирования проблемы. Но, к сожалению, это не так.
Банкротство застройщика, пусть даже и аккредитованного банком, не освобождает заёмщика от исполнения обязательств по ипотеке.
Выплаты должны продолжаться по установленному графику. Отношения между дольщиком и застройщиком к банку формально не имеют отношения, хотя по сути ему они далеко не безразличны, поскольку кредит был выдан под конкретный объект. Можно проинформировать банк о возникшей ситуации, но долг заёмщика перед финучреждением не исчезает, и возвращать его необходимо.
Последствия неисполнения обязательств по ипотеке
Если соблазн прекратить выплаты по ипотеке взял вверх, то банк или коллекторское агентство обязательно обратит взыскание на предмет залога. Затем финучреждение может переуступить его другому лицу, чтобы компенсировать ущерб. Правда, такой проблемный объект, как квартира в недостроенном доме от разорившегося застройщика, вряд ли окажется ликвидным, поэтому заёмщику грозит судебное разбирательство. Если было оформлено поручительство, то кредитор наверняка потребует исполнения обязательств по ипотеке от поручителя.
В любом случае банк просто так это дело не оставит. Да, у заёмщика возникла проблема с квартирой, но если его финансовое состояние не изменилось, и он может продолжать гасить долг, то он должен это делать.
Рефинансирование ипотеки
Пострадавшим дольщикам доступно рефинансирование ипотеки в компании «Дом.рф» (госкомпания-оператор ипотечного рынка, бывшее АИЖК). Государство берёт на себя обязательство облегчить судьбу пострадавших дольщиков, тем самым можно немного ослабить финансовое бремя и хоть как-то подбодрить себя в непростой ситуации.
Свежий пример: дольщики разорившегося девелопера Urban Group смогут рефинансировать ипотечные кредиты, взятые на покупку жилья в новостройках.
Ставка рефинансирования составит 9,5% годовых. Рефинансирование кредитов возложено на «Дом.рф» с участием банка «Российский капитал».
Urban Group – ведущий застройщик Подмосковья, уступает по объёмам строительства только группе ПИК. В июне 2018 года были поданы заявления о признании банкротами пяти компаний, входящих в Urban Group. В июле они были удовлетворены, и в компаниях было введено конкурсное управление, в рамках которого будет достраиваться часть жилых комплексов. На это Правительство Московской области выделит 8 млрд руб., а на строительство всех объектов Urban Group потребуется, по оценкам руководства группы, около 95 млрд руб.
Действия дольщиков при банкротстве застройщика
Основная задача пострадавших дольщиков – не остаться в большом убытке. Поэтому, продолжая выплачивать ипотеку в исходном или рефинансированном виде, им следует позаботиться о возврате вложенных денег или получении приобретённого жилья.
Чтобы получить содействие государства в решении проблем, необходимо быть включённым в реестр обманутых дольщиков, если для этого есть основания.
Если до сдачи дома в эксплуатацию ещё далеко, то после открытия конкурсного производства дольщикам необходимо включить претензии в реестр требований кредиторов. Затем дождаться очереди и получить выплату после продажи имущества компании-банкрота. Дольщики не относятся к кредиторам первой очереди, их требования будут удовлетворяться после выплаты возмещения лицам, здоровью которых был нанесён ущерб, и зарплаты сотрудникам застройщика.
Если дом построен и тем более сдан в эксплуатацию, то ситуация более благоприятна для дольщиков. Требования к застройщику предъявляются в арбитражном суде. На основании судебных решений дольщики получают документальное подтверждение внесения оплаты за жильё и оформляют право собственности на недвижимость.
Ещё один вариант, который описан в предыдущем разделе – получить поддержку государства, дождаться достройки и сдачи дома в эксплуатацию.
Можно ли не платить рассрочку за квартиру, если дом перестали строить?
Купил квартиру в рассрочку, но дом строить так и не начали. Уже больше года стройка стоит. По ДДУ должны были сдать в четвертом квартале 2018 года. Но в договоре написано, что застройщик вправе перенести срок на один год, уведомив дольщиков.
В мае 2019 года заканчивается разрешение на строительство. Денег на счетах у застройщика нет. Инвестора найти застройщик не может, кредит ему не дают.
Как быть с рассрочкой? Должен ли я продолжать платить? Очень не хочется.
Сложно сказать однозначно, нужно оценивать всю ситуацию целиком. По закону вы обязаны платить до тех пор, пока или не расторгнете договор, или застройщика не признают официально банкротом. С другой стороны, переводить плату «мертвому» застройщику — это риск потерять деньги.
Расскажу подробнее, на что стоит обратить внимание и как принять решение, стоит ли платить дальше.
Как надо платить по договору долевого участия в строительстве
Если застройщик предоставил вам рассрочку, по закону вы должны платить, пока действует ДДУ. Иначе застройщик сам предъявит вам неустойку. Еще он может расторгнуть с вами договор в одностороннем порядке, если просрочите платеж более чем на 2 месяца или регулярно — три раза за 12 месяцев — не будете платить вовремя.
Надеюсь, что вы не путаете рассрочку и ипотеку. Рассрочку дает сам застройщик, а ипотеку — банк. Ипотеку лучше продолжать платить в любом случае, поскольку банку все равно, ведется стройка или нет. Если перестанете платить, он наложит на вас штрафные санкции и будет пытаться взыскать долг.
Что касается одностороннего права застройщика на перенос сроков, то это незаконно. Хотя тут есть путаница в терминологии. По закону застройщик должен передать квартиру в срок, предусмотренный договором. Вот этот срок он не может поменять без вашего согласия. Точнее, он может предложить, а вы — не согласиться. Технический срок окончания строительства застройщик перенести вправе. Но у вас есть такое же право получить за этот перенос неустойку или расторгнуть договор.
Закон напрямую не дает вам права перестать платить, даже если стройку заморозили. Но нужно четко понимать риски и представлять все варианты развития ситуации. Их множество, я расскажу об основных.
Расторжение договора
При полной остановке строительства, если очевидно, что дом в срок, предусмотренный договором, построен не будет, вы можете потребовать в суде расторжения договора и возврата уплаченных денежных средств и процентов.
В этом случае вы должны написать застройщику претензию с предложением добровольно расторгнуть договор долевого участия и вернуть вам денежные средства с процентами. А также уведомить, что прекращаете выплачивать деньги и готовы пойти в суд с иском о расторжении договора, если застройщик откажется добровольно его расторгнуть. Это убережет вас от встречного иска застройщика за просрочку платы по ДДУ.
Но одно дело — расторгнуть ДДУ и другое — вернуть свои деньги. Суд, может, и расторгнет договор и застройщик сам согласится на это. Но вернуть деньги он не сможет, потому что их у него давно нет.
С 2014 года в РФ действовали разные системы и схемы защиты прав дольщиков на случай банкротства застройщика. Сначала застройщики страховали риски. Это значило, что в случае недостроя и банкротства дольщику выплачивали сумму, равную цене квартиры. Но страховые компании не выдерживали объемов выплат при банкротстве крупных застройщиков и тоже банкротились. Еще иногда застройщики получали поручительство банка, но таких случаев немного.
Поэтому в первую очередь проверьте, застрахован ли ваш ДДУ страховой компанией и какой именно. Многие страховые закрылись и ушли с рынка. Ждать, что они выплатят вам возмещение вместо застройщика, преждевременно. Кроме того, основанием для страховой выплаты считается признание застройщика банкротом. А от того момента, как застройщик перестал строить, и до банкротства могут пройти годы.
Сейчас застройщики отчисляют обязательные платежи в государственный компенсационный фонд защиты прав дольщиков. Но, к сожалению, скорее всего, ваш дом начали строить до создания этого фонда, поэтому он вам не поможет.
Кроме того, сейчас повсеместно замороженные стройки спасают за счет достройки силами других компаний и местных властей. Это долго: скорее всего, квартиру вы увидите на пару лет позже, чем написано в договоре. Но если расторгните договор, квартиру уже точно не получите. Зато есть риск, что останетесь с требованиями денег к бывшему застройщику в деле о банкротстве. А в это время дом достроят другие застройщики и квартиры передадут всем, кто не расторг договор.
Поэтому это очень сложное решение, которое можно принимать, только проанализировав все риски и оценив перспективы спасения застройщика посторонними силами. Желательно это сделать очно с компетентным юристом.
Выплата неустойки
Если есть вариант, что дом все же начнут строить, но продолжать платить страшно, подсчитайте, какие потери будут больше: от неустойки, которую вам предъявит застройщик за задержку платы, или от того, что вы продолжите платить, а застройщик в итоге обанкротится.
Сопоставить расходы легко. Если вы перестаете платить застройщику, он может взыскать с вас неустойку. Это 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Так как ставка рефинансирования больше не применяется, фактически просрочка считается от ключевой ставки. Ее всегда можно посмотреть на сайте ЦБ РФ.
Приведу пример в цифрах. Вы купили квартиру за 4 млн рублей, заплатили уже 2 млн и еще 2 млн должны заплатить в течение 10 месяцев — по 200 тысяч рублей в месяц. Дата платежа — 25-е число каждого месяца. Значит, с 26-го числа начинается просрочка на оплату 200 тысяч рублей и начисляется неустойка.
Неустойку можно рассчитать по формуле:
Сумма долга × Количество дней просрочки × 1/300 × 7,75% (текущая ключевая ставка)
Получается, что при долге в 200 тысяч за один день просрочки вы будете должны застройщику:
200 000 × 1 × 1/300 × 7,75% = 51,67 рубля неустойки. За месяц — 1550,1 рубля
Со второго месяца у вас добавится еще один просроченный платеж в 200 тысяч рублей, а значит, через два месяца неустойка будет уже 4650,3 рубля. Это значительно меньше, чем потенциальная потеря дополнительных 400 000 тысяч при банкротстве застройщика.
Кроме того, очевидно, что застройщик дом вовремя не построит, поэтому сам будет должен вам неустойку. Для застройщика ее размер ровно в два раза больше, чем для вас. Поэтому, если вы оба нарушаете обязательства, он всегда будет должен вам больше.
Но здесь есть риск. Застройщик может сам расторгнуть с вами договор из-за остановки оплаты, но деньги при этом не вернет. Есть шанс такое расторжение оспорить в суде. В качестве аргумента в свою защиту надо указать, что вы перестали платить, потому что дом перестали строить. Но гарантий никаких и вы рискуете получить ту ситуацию, которую я описывал ранее: останетесь без денег, квартиры и с перспективой сидеть в деле о банкротстве годами.
Смена графика оплаты
Договоритесь с застройщиком об изменении графика оплаты. Например, предложите приостановить платежи до того момента, как он снова начнет строить дом. Маловероятно, что он на это пойдет, но шанс есть. Это зависит от степени жизнеспособности застройщика.
В вашем случае, похоже, у застройщика дела идут неважно и ситуация в целом плохая. Не будете платить — есть риск, что договор с вами расторгнут и денег не увидите. Будете платить — есть риск, что дом не построят, застройщик обанкротится, страховая уже закрылась — и денег тоже не увидите.
Поинтересуйтесь у местной администрации статусом застройщика. Спросите, считается ли он проблемным, сдает ли обязательную отчетность, посмотрите в базе данных арбитражных судов по ИНН или названию застройщика информацию о возможных процедурах банкротства.
Если обязательства застройщика были застрахованы, посмотрите информацию о страховой компании в полисе. Его вам должны были представить при регистрации ДДУ. Если страховая компания еще существует, позвоните в нее. Уточните, знают ли они о проблемах застройщика и какие предлагают условия для получения страховых выплат. Подумайте, что лучше: вернуть деньги, которые уже заплатили, через страховую компанию или ждать, что дом все же будут достраивать силами других компаний.
Вариантов много, поэтому в любом случае советую обратиться к профессионалу, чтобы проанализировать все риски.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.