Троицкий лес 30 д что там находится
Рядом с «Дворцом Мингазова» вырастет новый поселок нефтяников?
Загадочный ИПшник начал первый девелоперский проект на берегу Казанки, где цена на коттедж стартует от 20 миллионов
На берегу Казанки, напротив футбольного стадиона «Казань Арена», строят новый коттеджный поселок — ЖК «Троицкий лес», по названию одноименного зеленого массива. Как выяснила газета «Реальное время», задумку воплощает в жизнь индивидуальный предприниматель Герман Павлов. Из занятного — коттеджи находятся недалеко от знаменитого особняка основателя ВАМИНа — Вагиза Мингазова. Одним словом, на этот берег Казанки пришли новые девелоперы. Подробнее — в материале «Реального времени».
Коттеджи на Казанке недорого… 20—30 миллионов
Пронырливые риэлторы уже придумали маркетинговое название растущему поселку. Он будет назван в честь фешенебельного городка на западе Лос-Анджелес: «Беверли Хилз, как я его называю, наш уникальный комплекс», — улыбается сотрудник отдела продаж Алексей из агентства недвижимости.
ЖК «Троицкий лес» — группа трех-четырехэтажных особняков, поднимающихся в гуще зелени на берегу Казанки справа от «дворца ВАМИНа». Один дом, на первой линии у самой воды, уже достроен. Чуть выше, на холме, еще два — на разных стадиях строительства. Сбоку виднеется четвертое недостроенное здание.
— В одном доме уже ремонт доделывают, заезжают. Еще один дом мужчина купил, сам строится. И в двух домах строят ТП, будут продавать. Мы уже продаем. Знаете, если найдется покупатель с деньгами, то этот дом достроят моментально, — говорит Алексей.
— А дом еще не достроен, получается?
— Да, его чуть-чуть еще достраивать надо. Просто был футбол, и город сказал, давайте на месяц работы пока прекратите. Как найдется покупатель, все вообще моментально достроится.
Фамилию предпринимателя риелтор не назвал. Сейчас у него в продаже два коттеджа в комплексе. Первый, трехэтажный, на 430 кв. м выставлен за 29 млн рублей, второй, двухэтажный, на 270 кв. м — за 20 млн. По оценкам ряда экспертов, цена среднерыночная — от 67 до 74 тыс. руб. за кв. м.
ЖК «Троицкий лес» — группа трех-четырехэтажных особняков, поднимающихся в гуще зелени на берегу Казанки справа от «дворца ВАМИНа». Фото Васили Ширшовой
Эскиз надо согласовать
Земля, которая на возвышенности, обойдется в 1 млн рублей за сотку, та, что пониже, ближе к набережной, — 1,2 млн за сотку. Но по цене можно и сторговаться, говорят в агентстве. Кстати, растет поселок на территории садового некоммерческого товарищества «Березка», категория земель пока СНТ. Но для строительства есть все необходимое. Заводятся сети: газ, свет, вода уже на участках. Прокладывается дорога, территория огорожена и охраняется. Обещают построить пирс и детскую площадку.
— Можете строиться сами, только эскиз согласуете. Не то, что в городском комитете согласовывать. Просто, чтобы ваш эскиз подходил к этому комплексу, надо согласовать с индивидуальным предпринимателем, который строит комплекс, — поясняют в агентстве.
Судя по эскизу в объявлении, дома строятся в едином стиле, близком к конструктивизму. По данным выписок из Росреестра, собственником участка на 8 соток и коттеджа на нем на 242 кв. м, того, что ближе к реке, значится Ялакова Фаузия Хамбаловна. Соседними 7,6 сотки владеет Миляуша Галиевна Сахапова. За нею, вдоль берега ближе к «ваминовскому» дому, 9 соток земли Амины Галяутдиновны Кашаповой. Все трое физлица. А вот две трети четырехэтажного особняка чуть повыше, на холме, принадлежат Герману Владимировичу Павлову. По информации из открытых источников, это индивидуальный предприниматель, руководитель трех организаций: ООО «Кадастр и Оценка Сити», «ТСЖ Челюскина, 42а» и СНТ «Троицкий лес».
«Мы не говорим, что коробки будут одинаковые стоять»
Герман Павлов подтвердил «Реальному времени», что развивать жилищный комплекс его задумка сообща с другими собственниками участков. Претворять идею в жизнь начал около двух лет назад. Общая площадь поселка 9 тыс. кв. м, земля, на которой можно строить — 46 соток.
— Мы не стали переводить в ИЖС, оставили СНТ. Потому что, во-первых, это очень дорого, во-вторых, при этом сразу очень много желающих ставить палки. Но палки они вставляют не для того, чтобы не переводить в ИЖС, а чтобы требовать денежные средства, ну буду прямо говорить взятки. Поэтому по сути у нас здесь дачное строительство. Но по законодательству, а сам я юрист и хорошо эту тему изучал, вот лично мой дом, который уже построен для меня, у меня уже есть домовая книга, там в принципе можно проживать. Есть вода, газ, электричество. Через месяц планируем начать делать дорогу, — рассказал председатель правления СНТ «Троицкий лес».
Предприниматель также уточнил, что его особняк не четырехэтажный, как может показаться: «там три этажа, плоская крыша и просто теплый выход на крышу, он не считается четвертым этажом, он нежилой же».
Бизнесмен подтвердил планы по строительству детской площадки и дороги, а вот с причалом пока сложности: «там нужно решать на уровне Казани или даже на уровне РТ». Тем не менее пристань остается в планах комплекса. Что касается общей концепции домов, Павлов пояснил, почему требует согласования эскизов.
— Да, хотелось бы, чтобы с нами согласовывали эскизы домов. Мы не говорим, что коробки одинаковые будут стоять. Но концепция должна быть примерно одна и та же. Четыре дома в наличии уже имеются. У нас есть проектанты, у них творческий подход. Все дома примерно раскидали, людям можно показать, — говорит Герман Павлов и тут же добавляет, что при желании, все можно будет поменять.
Индивидуальный предприниматель рассказал, что концепция с поселком — его первый опыт в качестве девелопера. Хотя опыт в строительстве имеется — около 10 лет его фирма строила коттеджи, только это были частные заказы. «До большего пока не доросли», — пояснил мужчина.
Трехэтажный дом на 240 кв. м с бассейном и гаражом на 9 сотках обойдется в 26 млн рублей. Фото dom.mirkvartir.ru
Коттеджи и земля по соседству
По соседству выставлены на продажу еще ряд строящихся особняков. Трехэтажный дом на 240 кв. м с бассейном и гаражом на 9 сотках обойдется в 26 млн рублей. «Газа пока нет, дом в черновой отделке, но будет сдаваться в предчистовой. Строит физлицо, собственник. Планировка свободная, как скажете, так и сделаем. Три этажа, это монолит и частично кирпичный», — рассказывает сотрудник отдела продаж Ильнур из агентства MLS-Kazan. Кстати, у того же агентства земля на этом берегу Казанки по соседству с бывшим «ваминовским» домом стоит немного дешевле: 20 соток обойдется в 10 млн рублей.
Что же касается собственника бывшего особняка Вагиза Мингазова, получившего у казанцев имя «Дворец ВАМИНа», «Дворец Мингазова», то сейчас он, согласно данным Росреестра (есть в распоряжении «Реального времени»), оформлен на Зульфата Нурисламовича Хусаенова. В прошлом году он получил его по договору дарения от отца — Нурислама Хусаенова.
Сам Нурислам Сабитович давно работает с семьей Вагиза Мингазова. Так, он ранее возглавлял ООО «Арский рыбхоз», ООО «Агрофирма «Арча» (владельцем последней является сын Мингазова). Есть и родственные связи с бывшим молочным королем. Он отец мужа сестры Мингазова — Зулайхи Хусаеновой.
Поселок нефтяников дубль два?
Эксперты в области малоэтажной недвижимости оценили Троицкий лес для застройки коттеджами, как перспективный район. Однако в оценке стоимости земли и жилья разошлись во мнениях.
Николай Савин заместитель гендиректора ГК «Дар»
То, что продают физлица и ИП, — это просто финансовый инструмент для оптимизации налогообложения. Можно нормально свести доход, расход и еще сэкономить. Земля СНТ — единственное ограничение, что на ней нельзя прописаться. В принципе это та же земля, ее можно оформить в собственность, потом оформить на ней дом. По дачной амнистии это даже проще, чем по ИЖС. Как вариант второго дома — это здорово.
Условие согласовать проект дома говорит о том, что там собственник, который хочет видеть нормальный поселок. Это хорошая практика, которую все эксперты приветствуют. Это задает общий вид поселка и объединяет людей в единую социальную среду по вкусам. Потому что, если посмотреть большинство поселков, дома там строятся по принципу: кто во что горазд. А когда есть согласование по внешнему виду, можно задать определенную концепцию ограничений. Миллион за сотку земли в таком районе, я считаю, что это еще дешево. В черте города для частного строительства нормальная цена. К примеру, в районе Декабристов — Гагарина тоже есть частный сектор, там земля по 1,5 млн рублей за сотку. Цена дома в предчистовой отделке — 67 тыс. за кв. м — это рыночная цена сейчас для коттеджей. Место интересное, может стать определенным узлом, как реализованный поселок нефтяников на набережной рядом с НКЦ. По сути это может быть аналогом такого же поселка.
Валерий Абсалямов гендиректор ЦДН «Валери»
Район неплохой, но названные ценники я считаю завышенными. При сегодняшнем рынке таких цен там быть не должно. Окраина Советского района, стык с Южной трассой. Особых прелестей я там не вижу.
Это не набережная у моста Миллениум или НКЦ. Вот там может быть, ближе к Кремлю, а здесь скорее нет. Виды они все разные, если так посмотреть у нас и в Дербышках с садоводческих товариществ есть вид на Казанку по большому счету. Но это ведь две большие разницы. Это же не коттеджи поселка нефтяников, там все понятно, а здесь 29 млн я считаю, что это намного завышенные цены. Тем более СНТ — это все-таки не ИЖС, есть определенные сложности. Сравнивать даже в перспективе с поселком нефтяников я бы не стал, это небо и земля: и территориально, и функционально, и все равно бренд есть бренд.
Москвич
Как новая школа в местном лесу расколола жителей Троицка
Как показала недавняя перепись, внутри МКАД рост населения упал до минимальных за многие годы значений. Город теряет свою резиновую эластичность.
Плотность в некоторых районах превышает 25 тыс. человек на кв. км, как в Мумбае и Гонконге. Но в отличие от этих азиатских городов у российской столицы есть гигантский протуберанец, в направлении которого можно расти еще долго, поглощая жителей оставшейся части страны, — Новая Москва. Именно на нее приходится львиная часть прироста населения.
В 2012 году на присоединенной к столице территории жило меньше 250 тыс. человек. К 2020-му — уже 554 тыс. В соответствии с Генпланом к 2035 году в Новой Москве будет больше 1,6 млн населения. Как это может выглядеть, легко себе представить, глядя на однообразные многоэтажки в Саларьево и Коммунарке. Вектор развития там складывается не самый прогрессивный: рост населения опережает развитие социальной инфраструктуры. Увеличиваются риски геттоизации. Власти и бизнес реагируют, предлагая решения социальных проблем. Но эти решения часто лишь доводят логику «азиатской модели» урбанизации с ее «шанхайскими» человейниками и тотальной дегуманизацией окружающей среды до предела.
Как это происходит, можно воочию наблюдать на примере крупнейшего муниципального образования Новой Москвы — Троицка.
Город в лесу
Живописный уголок на берегу Десны стал превращаться в город после войны. Здесь располагались дачи и дома отдыха Союза писателей. В ДСК «Советский писатель» жили Александр Твардовский, Владимир Высоцкий, Юрий Нагибин, Людмила Зыкина. И даже Александр Солженицын. В 1950−60-е советская власть построила здесь крупные научно-исследовательские комплексы: Институт земного магнетизма, Институт физики высоких давлений, Троицкий институт инновационных и термоядерных исследований и т. д. Как и многие другие наукограды, Троицк был построен как «город в лесу». Корпуса научных институтов и жилые дома находятся буквально в парковой зоне, а вдоль всей западной границы застройки тянется огромный Троицкий лес.
«Лес — это настоящая скрепа для жителей Троицка. Можно сказать, что с него начинается местная идентичность», — рассказывает житель города, журналист Александр Литой. Опыт других наукоградов от новосибирского Академгородка до подмосковного Жуковского свидетельствует, что потомки советских ученых готовы отстаивать свою лесную идентичность. Любое покушение на многолетние сосны вокруг жилых микрорайонов в этих городах вызывали серьезные массовые протесты.
За последние 20 лет население Троицка выросло вдвое. Причем темпы этого прироста резко увеличились с момента включения города в состав Новой Москвы. В 2002 году в городе было всего 32,6 тыс. жителей, в 2012 году — 42,2 тыс., а в 2020 году — уже 62,2 тыс. Развитие социальной инфраструктуры не поспевало за ростом населения. С каждым годом увеличивался дефицит мест в школах, что превратилось в одну из главных городских проблем.
В отчете главы города за 2011−2016 годы была названа цифра: проектная мощность шести городских школ (объединенных в три образовательных комплекса) составляет всего 4035 учеников. Она была превышена уже 10 лет назад, когда в Троицке насчитывалось 5090 школьников. С тех пор их число росло на 2,5−6 % в год, а мест в классах больше не становилось. В 2020 году фактическое число учеников превышало проектную мощность школ уже на 2718 человек, т. е. на 67 %.
Школы вместо леса
«Школы реально переполнены, в классах по 30 человек, — описывает ситуацию Александр Литой. — С этого года третьи и шестые классы перевели на обучение в две смены из-за перегруза. А в одной из школ научились сажать по два класса в одном кабинете». По словам единственного в Троицке независимого муниципального депутата Елены Верещагиной, за последние 20 лет власти сумели построить только две пристройки к уже существующим школам, но это лишь немного ослабило проблему. «В 2017 году по инициативе Москвы стал прорабатываться проект строительства новой школы», — рассказывает она.
Когда проект строительства новой школы был опубликован, многие горожане были сильно удивлены. Школа планировалась очень необычная.
— Этот проект с самого начала предусматривал строительство не двух отдельных школ, как это было заложено в городском Генплане, а одного очень большого здания, настоящей школы-гиганта, — говорит Верещагина.
План расположения школы. Отдел архитектуры и градостроительства администрации г. о. Троицк
В официальных документах будущее образовательное учреждение называется «Школа на 2100 учеников». Это очень много. Настолько, что новая троицкая школа займет по своему размеру почетное второе место во всей стране. До мировых рекордов, правда, далеко. «Согласно Книге рекордов Гиннесса самая большая школа в мире находится в городе Лакнау на севере Индии. По данным на 2016 год, в ней учатся около 52 тыс. детей», — завидует азиатскому размаху сайт московской мэрии. Но в нашей стране в большинстве средних учебных заведений от 500 до 900 учеников. Хотя в последнее время в крупных городах появилась тенденция строить школы, рассчитанные на 1000 и даже более учеников. Как правило, они расположены в новых районах многоэтажной застройки. Например, сегодня первое место в этом сомнительном соревновании занимает школа в одном из наименее престижных московских районах — Некрасовке. Как и в Троицке, она рассчитана на 2100 мест. В Коммунарке есть школа на 1775 учеников. «Школой-гигантом» московские чиновники называют и школу в Ватутинках, расположенных совсем близко к Троицку. В ней учатся 1375 детей.
Впрочем, необычной будущую школу делает не только ее размер, но и расположение. Все действующие школы в растянутом вдоль Калужского шоссе почти на шесть километров Троицке расположены в его центральной части. Самый острый дефицит мест испытывают как раз жители северной и южной окраин. Но школу-гигант собираются строить совсем не там.
— Со стороны это, наверное, смешно выглядит. У нас новую гигантскую школу собираются строить прямо рядом с двумя старыми. До одной будет метров, наверное, 250, а до другой, может 450−500, — жалуется юрист инициативной группы «За сохранение Троицкого леса» Ольга Сластунина.
Мундеп Верещагина даже подсчитала, что от расположенного на севере Троицка ЖК «Изумрудный» до новой школы 35 минут пешего ходу, а от микрорайона Солнечный на юге — полчаса. «Это много, и вряд ли младшие школьники смогут преодолеть это расстояние самостоятельно. В этом случае и без того серьезная нагрузка на дороги Троицка увеличится — сотни родителей будут возить детей на машинах», — прогнозирует она.
Всего в нескольких километрах к северо-западу от города расположен аэропорт Внуково, который тоже попал в черту Новой Москвы. «Часть Троицка расположена на так называемой “приаэродромной терриории” Внуково, — объясняет Ольга Сластунина. — Это зона с особыми условиями использования. В частности, по уровню шума. Эти условия делают строительство школы в том месте, где ее собираются строить, невозможным по закону. Но отцы города умышленно скрыли эту информацию при подготовке проектных документов». Сластунина показывает мне заключение Росавиации по «проекту строительства школы на 2100 мест». В нем говорится, что «застройщик о возможном негативном воздействии от полетов воздушных судов на территории предполагаемого строительства предупрежден и претензий не имеет». «То есть фактически они прямым текстом пишут, что это неблагоприятное воздействие здесь есть, — возмущается Сластунина. — Застройщик претензий не имеет! А то, что дети здесь будут учиться, — да и хрен с ними!»
Но больше всего негодование у многих жителей вызывает то, что исполинскую школу собираются строить на территории их любимого леса.
— Площадь территории планировки проекта составляет 29 га. Площадь территории самой школы — 4,9 га, детского сада — 1,4 га. Площадь вырубки, согласно проекту, составит около 11 га, или примерно 3000 деревьев, — резюмирует основные показатели из проектной документации мундеп Верещагина.
— Власти все время называют этот проект «школа в лесу», — злится лесозащитница Сластунина. – Как романтично! Но вы так ни в коем случае не пишите. Эта школа не в лесу. Она — вместо леса!
Школа как предлог?
— За меня голосовали как люди, которые поддерживают проект строительства школы-гиганта, так и те, кто выступает категорически против нее, — объясняет свое отношение к проблеме депутат Верещагина. — Поэтому мне очень трудно занять однозначную позицию. Школа реально расколола город пополам.
Защитники леса, впрочем, рассказывают, что раскол среди горожан не только преувеличен, но и стал итогом усилий городской администрации. Например, в городских школах прямо на родительских собраниях «настоятельно» рекомендовали родителям подписываться под требованием скорейшего строительства. Работники администрации и зависимые от нее муниципальные депутаты требовали поставить аналогичные подписи от руководства организаций и предприятий, арендующих у муниципалитета площади. За организацию кампании в поддержку строительства отвечали некоторые старшие по подъездам.
Cхематичная визуализация возможного расположения объектов. Отдел архитектуры и градостроительства администрации г. о. Троицк
Недовольные жители несколько лет назад объединились в неформальную инициативную группу «За сохранение Троицкого леса». «Мы уже многие годы изо дня в день пытаемся спасти наш лес. Для многих это стало просто главной частью жизни», — рассказывает Ольга Сластунина. Инициативная группа проводит акции. В этом году, например, организовали несколько субботников, делали кормушки для птиц, а также организовали прямо в лесу выставку детских рисунков. Жители ведут просветительскую работу, собирают подписи против уничтожения деревьев, пишут жалобы и открытые письма городским и федеральным чиновникам. Программа инициативной группы вовсе не сводится к борьбе со строительством школы. У нее есть и свои встречные предложения.
— Мы никогда не спорили с самой необходимостью строительства новой школы, — говорит Александр Литой. — Наоборот. Мы предлагали властям несколько решений. Самым логичным было бы построить две школы нормального размера, одну на севере и одну на юге города, где самая большая нехватка мест и откуда нельзя пешком дойти до центра.
Инициативные жители нашли и предложили властям целый ряд мест, где такое строительство было бы возможно и оправдано. «Например, пустырь на улице Городская, — перечисляет Ольга Сластунина. — Это место пустует уже больше 10 лет. Там когда-то были садовые участки, но их скупил какой-то частник. Нам говорят, что нельзя использовать частную территорию. Но ведь есть процедуры выкупа или изъятия для общественных нужд».
— Да, другие, более логичные пространства в городе есть, — соглашается депутат Верещагина. — Но они находятся либо в частной собственности, либо на землях научных институтов. Но никто всерьез даже не рассматривал эти альтернативы.
Упорный отказ властей от всех альтернатив только усиливает подозрения жителей Троицка. Многие из них считают, что за проектом строительства школы-гиганта кроются куда более опасные для городской среды планы.
По мнению Александра Литого, городские власти заинтересованы вовлечь большие участки земли, находящейся в собственности муниципалитета, в зону потенциального массового квартального строительства. Единственной зоной, которая для этого подходит, и является лес: «Такие школы строятся только в самых адских районах — в Коммунарке, Некрасовке и т. д. По закону дети должны учиться на расстоянии 500 м от своего дома, в зоне пешей доступности. Там, где стоят человейники с молодыми семьями, детей очень много, и вот строятся школы-гиганты. А у нас такого количества домов нет. И новая школа станет как бы приглашением строить вокруг нее».
Диалог, которого не было
— Были, конечно, и публичные слушания, — вспоминает Александр Литой. — Это полный трэш и угар. Потому что залы были, как нарочно, самые маленькие и под завязку забитые несчастными бюджетниками, работниками ЖЭКов и ветеранами МВД. Со стороны попасть невозможно. Я пристроился в шоблу каких-то мрачных ветеранов чего-то силового и с ними прошел. Но «живых» людей там было очевидное меньшинство.
Проект-лауреат школы на 2100 мест Архитектурной премии Москвы
Власти не рвутся вести диалог с недовольными жителями города. «Они обязаны отвечать на обращения по закону. Но все их ответы сводятся к перечислению документов, с помощью которых они узаконили это строительство. Ну то есть просто плюют нам в лицо вместо разговора», — говорит Сластунина.
Впрочем, накал недовольства достиг такого уровня, что отцы города все-таки почувствовали необходимость как-то на него реагировать. «Мэр Дудочкин несколько месяцев назад выступил и пожаловался на то, что, мол, какие-то граждане все пишут жалобы и обращения, так что мы должны им отвечать вместо того, чтобы отопительным сезоном заниматься», — рассказывает Литой.
Дальше дискуссию поручили вести городской газете «Ритм города». Там к PR-кампании подошли со знанием дела. На протяжении года чуть ли не в каждом номере размещались статьи с плохо замаскированной рекламой утвержденного администрацией проекта школы-гиганта. «Родители будущих первоклассников и ребят, учащихся в переполненных классах образовательных учреждений Троицка, с нетерпением ждут строительства новой школы», — утверждала газета. Ее авторы нахваливали архитектурный проект, называя будущую школу «каким-то Хогвардсом». Про противников уничтожения леса журналисты писали редко. Ведь, по их данным, «против строительства школы в Троицке сейчас возражают только те, кого качество образования в городе совершенно не волнует. Таких, к счастью, немного».
Читали эти тексты и активисты инициативной группы, которым такая работа с общественным мнением любви к муниципальной власти не добавляла. В конце концов они написали в редакцию издания открытое письмо, под которым подписались больше 150 человек. Публикации после этого прекратились, но подготовка к строительству идет по-прежнему.
— Люди справедливо задают свои вопросы, — говорит мундеп Верещагина. — Но те, кто принимает решения, не дают на эти вопросы адекватного ответа. Повторяют, что другое решение невозможно. Если бы у нас был независимый муниципальный совет, он мог бы приостановить принятое решение про строительство в лесу и инициировать проведение местного референдума, чтобы выявить мнение горожан. Как минимум, дал бы людям ответы на все их законные вопросы. Как максимум, нашел более сложное, но изящное решение, которое устроило бы всех. Муниципальный совет мог бы вступить в переговоры с федералами по поводу участков земли на территории НИИ или инициировал бы выкуп частной земли. А сейчас этого не происходит совершенно, потому что муниципальный совет полностью лоялен администрации.