возмещение арендной платы по договору аренды

Арендные споры: новые разъяснения Верховного Суда РФ

Продление договора аренды

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.

Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:

Теперь же Верховный Суд РФ признал подобные судебные решения необоснованными и нарушающими права арендаторов (определение ВС РФ № 305-ЭС19-15922).

ВС РФ пояснил, что согласие арендодателя на продолжение арендных отношений в случае отсутствия своевременных возражений с его стороны всегда предполагается.

Соответственно, если никаких возражений от арендодателя не поступает, арендатор является стороной действующего договора. Поэтому к нему не могут быть применены установленные договором меры ответственности за нарушение обязанности по возврату имущества в связи с окончанием срока договора.

От договора, возобновившегося на неопределенный срок, арендодатель может отказаться в порядке, предусмотренном ст. 699 ГК РФ. Само же по себе установление срока договора и условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании этого срока не означает, что договор не может быть продлен на неопределенный срок.

Не означает это и того, что арендатор обязан уплачивать арендодателю какую-либо неустойку и штраф за несвоевременный возврат имущества.

Если по истечении срока договора имущество продолжает использоваться арендатором и арендодатель прямо не требует его возврата, то арендатор обязан уплачивать только саму арендную плату. Причем в изначально оговоренном размере.

Прекращение арендных правоотношений

Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.

Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.

Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.

По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.

Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.

ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).

Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.

Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.

Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.

Аренда муниципальных участков

Много споров в последнее время возникает и по поводу продления договоров аренды государственных и муниципальных земельных участков.

Это объясняется тем, что в соответствии с п. 1 ст. 396 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должен заключаться исключительно на торгах.

Данное правило действует с 1 марта 2015 года, и многие суды сейчас отказывают арендаторам в автоматическом продлении договоров аренды, заключенных до указанной даты, по правилам ст. 621 ГК РФ.

Это приводит к тому, что добросовестные арендаторы, вынужденные участвовать в торгах в целях перезаключения арендных договоров, могут лишиться земельных участков, которые они арендуют уже много лет.

ВС РФ решил поддержать таких арендаторов и признал данную практику разрешения споров незаконной (определение ВС РФ № 308-ЭС19-19368).

Суд указал, что до 1 марта 2015 года законодательством не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

Договоры могут быть возобновлены на неопределенный срок, если были заключены до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов (ст. 422 ГК РФ).

Поэтому если арендатор продолжает пользоваться муниципальным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Источник

Возмещение арендной платы по договору аренды

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Как прописать в договоре аренды компенсацию за пользование коммунальных услуг (свет, тепло, вода), чтобы учитывать при налогообложении прибыли (переменная часть платы или отдельно сверх арендной платы)?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Возмещение арендодателю коммунальных расходов может быть включено в арендную плату, в частности, в качестве ее переменной части или уплачиваться отдельно сверх арендной платы.
Для целей налогообложения прибыли, независимо от выбранного способа, возмещение арендодателю коммунальных расходов может быть учтено в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, или в составе материальных расходов.
Однако с точки зрения вычета входного НДС вариант, когда коммунальные расходы возмещаются арендодателю сверх арендной платы, является проблемным.
На наш взгляд, наиболее предпочтительным вариантом для арендатора будет включение в договор аренды положения о компенсации арендодателю стоимости коммунальных услуг в составе арендной платы в качестве переменной составляющей.

Обоснование позиции:
На практике существует несколько способов обеспечения арендатора коммунальными услугами, например:
— арендатор компенсирует арендодателю стоимость коммунальных услуг в составе арендной платы в качестве постоянной или переменной составляющей;
— арендатор компенсирует (возмещает) арендодателю стоимость коммунальных услуг отдельным платежом (по отдельному счету);
— арендатор заключает с арендодателем агентский договор, чтобы последний выступал его представителем перед поставщиками коммунальных услуг.
Отметим, что для целей налогообложения прибыли независимо от выбранного способа возмещение арендодателю коммунальных расходов может быть учтено в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, или в составе материальных расходов.
В зависимости от способа возмещения коммунальных услуг, потребляемых арендатором, будет зависеть и налогообложение НДС.

Коммунальные услуги перевыставлены сверх арендной платы

При компенсации арендатором стоимости коммунальных услуг, не являющейся частью арендной платы, отдельным платежом (на основании отдельного счета арендодателя) стороны договора обычно фиксируют такой порядок в качестве условия договора аренды. Правомерность такого способа возмещения стоимости коммунальных расходов подтверждается судебной практикой (постановления Президиума ВАС РФ от 25.02.2009 N 12664/08).
В настоящее время это один из самых неудачных вариантов оформления предоставления коммунальных услуг именно с точки зрения применения арендатором вычета по НДС.

Если договором аренды предусмотрена постоянная арендная плата, а платежи за коммунальное обслуживание не являются дополнительной (переменной) частью арендной платы и взимаются на основании отдельного договора на возмещение затрат или на основании договора аренды как платежи, являющиеся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений, то платежи за коммунальные услуги не учитываются арендодателем при определении налоговой базы по НДС. Соответственно, счет-фактуру арендодатель на сумму указанных платежей (компенсационных выплат) не составляет (п. 2 письма ФНС России от 04.02.2010 N ШС-22-3/86@ со ссылкой на письма ФНС России от 27.10.2006 N ШТ-6-03/1040@, от 23.04.2007 N ШТ-6-03/340@, При таком варианте оформления арендодатель правомочен выставить счет-фактуру только на оказание услуг по предоставлению помещения в аренду.
При этом суммы НДС, уплаченные арендатором по счетам за потребленные в рамках договора аренды коммунальные ресурсы, не могут быть учтены в качестве расходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций (письма Минфина России от 14.05.2008 N 03-03-06/2/51, от 27.12.2007 N 03-03-06/1/895).

Налог на прибыль

Возмещение арендодателю коммунальных расходов, не включенных в арендную плату, для целей налогообложения прибыли учитывается в составе материальных расходов (подп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ, письмо УФНС России по г. Москве от 08.06.2009 N 16-15/058069@).

Коммунальные услуги включены в состав арендной платы (в качестве переменной составляющей)

Наиболее распространенным способом решения вопроса о порядке возмещения арендаторами расходов арендодателя, связанных с обеспечением помещения необходимыми коммунальными услугами, на практике является определение в составе арендной платы ее «переменной части», равной сумме указанных расходов.

Налог на добавленную стоимость (НДС)

В таком случае налоговая база в целях исчисления НДС определяется арендодателем исходя из суммы арендной платы, состоящей из основной (постоянной) и дополнительной (переменной) частей (подп. 1 п. 1 ст. 146, п. 1 ст. 154 НК РФ, п. 1 письма ФНС России от 04.02.2010 N ШС-22-3/86@).
При этом арендатор имеет право на вычет НДС на всю сумму налога, выставленную в счете-фактуре арендодателя (ст. 171, ст. 172 НК РФ).
Для обоснования суммы переменной части арендной платы арендодатель обычно передает арендатору документы, подтверждающие расчет (справку-расчет, акт о потребленных коммунальных услугах и т.п.), а также копии первичных учетных документов поставщиков коммунальных услуг (счета, счета-фактуры, УПД или иные документы).
В счете-фактуре арендодатель указывает единую стоимость услуги, состоящую из постоянной и переменной величины (заполняя в счете-фактуре либо одну строку с общей суммой, либо две строки с указанием отдельно постоянной и отдельно переменной величин).

Налог на прибыль

Переменная часть арендной платы в виде коммунальных платежей учитывается для целей обложения налогом на прибыль. так же как и постоянная часть, т.е. в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ).

Рекомендуем также ознакомиться с материалом:
— Энциклопедия решений. Как облагаются НДС коммунальные услуги при аренде помещений?

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
член Палаты налоговых консультантов Титова Елена

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Источник

Возмещение коммунальных платежей не может признаваться формой арендной платы в понимании нормы ст. 614 ГК РФ

15 октября 2020 года Верховный суд принял позицию Арендатора – возмещение коммунальных платежей не может признаваться формой арендной платы, даже, если Арендатор соглашался и подписывал акты на выше сумму, чем выставляла энергетическая компания.

Казалось бы, очевидный факт. Еще в 2002 году Президиум Высшего Арбитражного суда РФ в п. 12 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 указал, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных платежей не может рассматриваться как форма арендной платы. Однако арендатор вынужден был доказывать свою правоту в СКЭС ВС РФ (А07-29248/2018).

Фактические обстоятельства

Договором аренды стороны предусмотрели, что переменная арендная плата означает плату, состоящую из платы за фактически потребленные арендатором коммунальные услуги, которые рассчитываются как сумма следующих показателей: фактический объем потребленных умноженный на тариф, установленный энергоснабжающей организацией.

Позиция судов нижестоящих инстанций

Суды, отказывая в удовлетворении требований о взыскании неосновательного обогащения, указали, что арендатор подписывал акты оказанных услуг, тем самым соглашался с суммой и порядком начисления арендной платы. Суды указали, что Истец не доказал неравноценность предоставления.

Вопрос императивности и диспозитивности является спорным. Можно рассуждать далее, а что если бы стороны установили в договоре, что размер коммунальных платежей не может превышать, например, 50 000 рублей? В этом случае, Арендодатель должен доплачивать самостоятельно суммы сверх или имел бы право взыскать их? Если использовать аналогичный подход относительно императивности цен на электроэнергию, то условие об ограничении размера не действует и Арендодатель имеет право на компенсацию в полном объеме. Нельзя придерживаться разночтений в вопросе того, что в случае увеличения – императивно, а в случае уменьшения – диспозитивно.

Неизвестно, как бы разрешилось дело, если бы, судьи не учли, волю сторон при заключении договора, применив ст. 421 ГК РФ. Очевидно, что при существующей формулировки, воля сторон была направлена на зависимость стоимости электрической энергии от регулируемой, а не свободной цены.

Касаемо встречности по поставке электроэнергии, то она отсутствует между Арендодателем и Арендатором. В случае отсутствия встречности по обязательству, предоставление квалифицируется в качестве неосновательного обогащения. Но тут возникает проблемка в другом – содержании сетей. По-моему мнению, обязанность содержать данные сети в надлежащем состоянииявляется одним из элементов общего обязательства Арендодателя по предоставлению помещения, а не встречным обязательством Арендатор оплачивать электрическую энергию.

Другим интересным моментом, которым я озадачилась, является то, что в случае, если в договоре аренды закреплена обязанность Арендатора по заключению договору напрямую с ресурсоснабжающей. Вправе ли Арендодатель взыскать убытки в соответствие со ст. 393 ГК РФ, которые будут заключаться в расходах на содержание сетей после точки присоединения?! Думаю, что ответ на данный вопрос утвердительный.

С учетом всех рассуждений, нужно сказать, что ситуация была не типичная. В данном деле сыграла и формулировка договора, и упор на отсутствии встречности и то, что Ответчик сам ранее не знал о завышении тарифа, в связи с чем сам взыскал с ресурсоснабжающей организации денежные средства.

Присутствуя в судебном заседании и анализируя слова судей, позиция которых склонялась то к одной стороне, то к другой, могу дать несколько советов, чтобы не возникало подобных ситуаций:

Источник

Топ-10 арендных споров 2020 года

В 2020 году в отношения арендаторов и арендодателей вмешалась пандемия, добавив поводов для новых судебных разбирательств. Мы обобщили судебную практику и выделили десять самых интересных споров по аренде.

Вот основные причины, по которым возникали разногласия. Арендаторы чаще всего идут в суд за снижением арендных платежей или расторжением договора, арендодатели же стремятся либо выселить ненадежных контрагентов, либо взыскать солидные штрафы за нарушение условий договора. Суды часто идут навстречу арендаторам, когда те в позиции ответчиков защищаются от завышенных требований собственников, но редко поддерживают их в стремлении уйти от исполнения договора. Арендодателям разрешают прекращать аренду, когда наниматель проявляет признаки недобросовестности, но отказывают в требованиях, когда они настаивают на рассмотрении только письменных доказательств, игнорируя действия сторон, имевших место в действительности.

Материал структурирован исходя из того, кто обратился в суд. Сначала представлены споры, где в роли истца выступает арендодатель, затем — арендатор. В этих группах сперва идут вердикты об удовлетворении иска, потом — об отказе.

Истец-арендодатель

Верховный Суд продлил срок исковой давности

Компания с середины 90-х арендовала торговые павильоны (176 кв. м) в подземном переходе в центре Казани. Последний договор найма истекал в марте 2015 года. Первого апреля 2015 года собственник объекта аренды уведомил фирму о прекращении договора и попросил покинуть помещения в течение месяца. Компания обратилась в суд, требуя продлить ранее действовавшие договоренности, однако спор проиграла. К моменту, когда уже собственник обратился к арбитрам за возвратом недвижимости, прошло больше 3,5 лет. Все это время фирма исправно вносила арендные платежи и содержала прилегающие к магазинам территории.

Три судебные инстанции, включая окружной суд, выселять арендатора отказались. Они посчитали, что поведение сторон в течение 3,5 лет после истечения срока действия договора свидетельствует о его перезаключении на неопределенный срок. Судьи указали, что собственник пропустил срок исковой давности для оспаривания невыезда фирмы по требованию, озвученному в апреле 2015 года, и рекомендовали направить его повторно.

ВС РФ с коллегами не согласился и направил дело на новое рассмотрение.

Судебная коллегия сочла, что собственник четко дал понять, что не желает продлевать аренду в 2015 году, арендатор же вел себя противоправно, игнорируя это и судебные решения, где ему также было отказано в пролонгации договора. В этом случае желание арендатора установить бессрочную аренду противостоит восстановлению законных прав собственника, и суд не может защищать его, применив сроки исковой давности. При новом рассмотрении судьи встали на сторону арендодателя.

Примечание

В данном случае судьи высшей судебной инстанции применили п. 82 разъяснений Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25. Согласно ему платежи за пользование вещью, которую нужно было вернуть, не отменяют обязанности по ее возврату и не порождают новых обязательств для ее собственника.

Если бы арендодатель не изъявлял свою волю, судьи трех инстанций верно применили бы п. 2 ст. 621 ГК РФ. Согласно ему договор найма считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора и арендодатель не заявляет возражений по этому поводу. Это не мешает арендодателю позже потребовать расторгнуть такой договор в порядке ч. 3 ст. 619 ГК РФ. Обращаем внимание, что споры о расторжении договора аренды имеют обязательный досудебный порядок решения. Арендодатель может потребовать прекратить аренду после того, как предупредит об этом арендатора в разумный срок.

После прекращения договора аренды собственник также вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения на основании норм ст. 301 ГК РФ (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.06.2020 № Ф04-2133/2020).

Погашение задолженности по аренде в процессе не лишает собственника права расторгнуть договор

Арендодатель помещения (2 тыс. кв.м) на Новом Арбате в Москве обратился в суд с иском о прекращении договора аренды из-за несвоевременного внесения платежей арендатором. Соглашение предусматривало такие санкции за систематическое нарушение сроков оплаты нанимателем. Арендатор согласно материалам дела запаздывал с платежами на срок, не превышающий месяц.

Так, в апреле собственник направил претензию на возврат задолженности по аренде за апрель (2,4 млн рублей). К моменту рассмотрения дела судом первой инстанции в июле 2019 года платеж за апрель был погашен, но образовалась задолженность за июль и «коммуналку». По причине погашения спорной задолженности московский арбитраж отказался расторгать договор, и его позиция устояла в апелляции. Арбитры ссылались на пункт 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14, согласно которому расторгать договор не следует, если нарушения, повлекшие заявление иска, устранены в разумный срок.

Окружной суд с коллегами не согласился и отправил дело на новое рассмотрение. Арбитры указали, что согласно п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 погашение задолженности по арендной плате в период судебного разбирательства не лишает арендодателя права требовать расторжения договора при доказанности факта существенности нарушений.

Суд при новом разбирательстве должен был оценить все доказательства просрочек со стороны нанимателя. В Арбитражном суде Москвы 20.07.2020 арендодатель добился вердикта о расторжении договора аренды.

Примечание

Примечание редакции: в новой апелляции, поданной арендатором, собственник отказался от заявленных требований, и дело было прекращено 26.11.2020. Предполагаем, что в данном случае стороны смогли договориться самостоятельно, что, по нашему мнению, является оптимальным завершением любого спора.

Нельзя обязать принять имущество, если арендатор утратил интерес к договору

ООО и АО заключили договор аренды помещений. Однако АО отказалось от него в одностороннем порядке и не подписало акт приемки-передачи объектов.

ООО обратилось в суд с иском о взыскании с АО 1,4 млн рублей гарантийного взноса по договору аренды, неустойки за просрочку перечисления взноса, убытков, полученных из-за отказа принять помещения по акту, а также об обязании АО принять объекты.

Суды трех инстанций иск удовлетворили. Они отметили, что так как арендатор уклонился от приемки помещений и не уплатил гарантийный взнос, а по условиям заключенного договора у него не было права на односторонний отказ, то он должен выполнить обязательства по договору.

Однако Верховный Суд РФ (Определение от 26.06.2020 по делу № 305-ЭС20-4196) с нижестоящими инстанциями не согласился и указал, что при отказе арендатора от приемки помещения предметом присуждения может быть обязанность уплатить денежную сумму арендодателю. Обязание арендатора, утратившего интерес к договору аренды, принять объекты противоречит существу права арендатора и положениям ст. 308.3 ГК РФ.

ВС также пояснил, что АО, как утратившая интерес к сделке сторона, вправе инициировать расторжение договора при условии компенсации убытков другой стороне (п. 3 ст. 310 ГК РФ). При этом в данном случае обеспечительный платеж должен носить зачетный характер и по отношению к арендной плате, и к возможным убыткам арендодателя.

С учетом приведенных обстоятельств ВС отказал ООО в обязании АО принять помещения. В остальной части дело направлено на новое рассмотрение.

Арбитражный суд Москвы 11.01.2021 присудил ООО 13 млн рублей, из которых:

Примечание

В данном случае судебный спор об обязании вступить в арендные отношения и оштрафовать арендатора обернулся взысканием недополученных доходов арендодателя, поскольку было доказано нарушение обязательств со стороны арендатора. Обязанность возместить потенциальную выручку закреплена п. 2 ст. 393 ГК РФ с 01.06.2015: возмещение убытков считается полным, если в результате этого кредитор поставлен в то положение, в котором он был бы, если обязательство было бы исполнено, как договаривались. То, что непринятое по договору имущество предоставляется в аренду другим лицам, лишь уменьшает сумму возмещения согласно ст. 393.1 ГК РФ.

Суд не взыскал неустойку с арендатора, уже заплатившего административный штраф

Департамент имущества Москвы потребовал взыскать со своего арендатора неустойку в размере 1,3 млн рублей за нарушение условий договора найма земельного участка на Борисовских прудах.

Соответствующие санкции были предусмотрены соглашением за возведение на нем любых сооружений. Участок предназначался строго для размещения мойки и АЗС. Фирма же построила на нем одноэтажное здание площадью 80 кв. метров. Факт нецелевого использования участка зафиксировала Госинспекция по недвижимости Москвы. Инспекторы выписали компании штраф по ч. 1 ст. 6.7 КоАП Москвы — нарушение правил использования земель Москвы (для юрлиц — от 50 до 150 тыс. рублей). Фирма его своевременно оплатила и убрала постройку. С этого момента до обращения арендодателя в суд прошло больше года.

Арбитраж Москвы вынес решение в пользу столичного департамента, предписав выплатить условленные договором санкции. Однако в апелляции вердикт был отменен, в требованиях департамента отказано. Судьи указали на недопустимость повторного привлечения фирмы к ответственности за один и то же проступок, тем более давно устраненный. Постановление инспекторов ни одна из сторон не оспорила. С таким мнением согласилась кассация и ВС РФ.

Примечание

В соответствии со ст. 4.6 КоАП РФ в течение года после оплаты штрафа за нарушение лицо считается подвергнутым административному наказанию, поэтому не может быть оштрафовано за него еще раз. В связи с этим допустивший ошибку добросовестный арендатор сам заинтересован устранить нарушение в течение этого периода, поскольку тогда санкции будут минимальными.

Невозможность пользоваться имуществом освобождает от арендной платы за него даже при наличии акта приема объекта

Предприятию по договору предоставили в аренду на 1,5 года участок, о чем был подписан договор и акт приема-передачи. Соглашение не прошло регистрацию, поскольку арендодатель не предоставил регистратору всех необходимых документов. По истечении срока найма арендодатель обратился в суд за взысканием арендной платы и неустойки.

Суд первой инстанции арендодателю отказал, поскольку участок был выделен под определенные цели (строительство), достижение которых по вине арендодателя оказалось невозможным. Для получения разрешения на строительство арендатору требовался зарегистрированный договор об аренде. Поскольку участок не мог использоваться и не использовался по назначению, истребование арендной платы неправомерно даже при наличии подписанного акта приема объекта аренды.

Апелляция и кассация документу о принятии участка арендатором придали куда более существенное значение. Они сочли, что с даты подписания акта участок перешел во владение нанимателя и компания при возникновении претензий могла заявить их партнеру или суду, но не сделала этого. Поэтому начисления законны.

В спор вмешалась Судебной коллегия по экономическим спорам ВС РФ и направила дело на новый круг. Судьи напомнили, что согласно ч. 4 ст. 614 ГК РФ арендатор вправе уменьшить свои платежи, если условия найма ухудшились не по его вине. Имущество должно отвечать условиям соглашения об аренде, риски обратного возлагаются на арендодателя. Судам при новом рассмотрении следует учитывать, что если поведение владельца участка стало препятствием для его целевого использования, платить за него компания не должна. Наличие же акта приема-передачи не исключает исследования обстоятельств дела на основании других доказательств в силу ч. 5 ст. 71 АПК РФ.

Примечание

Подписание акта приема-передачи до устранения всех препятствий в целях начала использования объекта грозит арендатору начислением арендных платежей за периоды простоя, а для арендодателя — недополученными доходами. Арендатор может обратиться в суд с требованием признать договор недействительным. Срок исковой давности по таким делам составляет один год с момента, как стало известно о нарушении своего права (в данном деле апелляция ссылалась именно на длительное бездействие арендатора, вынося решение не в его пользу). Даже при наличии подписанных договора и акта приема-передачи арендатор вправе не платить платежи за спорный период времени. Так, в данном споре бюрократические проволочки и ошибки в доверенностях растянулись на 1,5 года, в течение которых объект аренды простаивал.

Определение вошло в «Обзор судебной практики ВС РФ № 3 (2020)», утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020. Похожие выводы об ответственности арендодателя за качественное исполнение договора аренды изложены также в п. 4 «Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2015)», п. 5 «Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2017)».

При этом обращаем внимание, что суды в подобных спорах тщательно изучают обстоятельства дела и текст договора аренды, который может содержать особые условия, отличные от проанализированных выше положений ГК РФ. Особый интерес вердикт коллегии ВС РФ, по нашему мнению, может представлять в период действия ограничений, связанных с пандемией. Судьи подчеркивают, что договор аренды носит взаимный характер и стороны одинаково заинтересованы в его качественном и своевременном исполнении. Кроме того, Фемида призывает суды анализировать, как предполагалось использовать объект и были ли для этого объективные возможности.

Взыскать неустойку за поздний съезд арендатора не получится, если не возвращен только ковер

Арендодатель обратился в суд с требованием к арендатору:

Итого арендных платежей на сумму 5,6 млн рублей плюс неустойку за каждый день просрочки уплаты 1,2 млн рублей.

Суды первых двух инстанций удовлетворили требования, поскольку арендатор не смог подтвердить, что вернул имущество в полном объеме. Арендатор ссылался на то, что уже судился с арендодателем по возврату всего комплекса имущества и вернул недвижимость и оборудование в ней. Судьи не нашли в вердикте спорных стеллажей и решили, что довод к делу не относится. Кассация вернула спор на новое рассмотрение.

Судьи постановили разобраться, может ли собственник использовать предмет аренды без стеллажей и ковров, что считает весь комплекс имущества не возвращенным в полном объеме. Они указали на то, что оценка упущенной выгоды владельца указанного имущества 7 млн рублей завышена, новое рассмотрение по делу с этим согласилось. Однако против предложения снизить сумму взыскания соответственно объему имущества судьи на этот раз сочли, что требование 7 млн рублей за невозврат стеллажей и ковров было недобросовестным поведением, поэтому отказали в них в полном объеме.

Штрафы за поздний возврат имущества не применяются, если арендодатель не просил его вернуть

Медицинская компания получила в пользование по договору ссуды оборудование на общую сумму 10 млн рублей. Соглашение предусматривало, что пользователь по истечении срока его действия вернет имущество в течение 5 рабочих дней силами назначенной владельцем транспортной компании. В противном случае договор предусматривал финансовые санкции. Фирма в условленную дату имущество не вернула. Спустя полгода собственник напомнил ей об истекших сроках пользования и предложил либо купить расходные материалы для продолжения использования оборудования, либо вернуть его. Компания вернула активы в течение 4 дней.

Собственник через суд потребовал взыскать с фирмы неустойку за нарушение срока возврата имущества в размере 1,9 млн рублей. Судьи трех инстанций со штрафными санкциями согласились, поскольку они были установлены договором, однако ВС РФ отменил их вердикты. Коллегия указала, что согласно статье 689 ГК РФ к договору безвозмездного пользования применяются правила, предусмотренные гл. 34 ГК РФ («Аренда»). Поэтому вопросы возврата спорного имущества должны регламентироваться нормами ГК РФ о договорах аренды.

Собственник не возражал против того, что оборудование не было возвращено ему по окончании срока действия договора, потребовав его более чем 7 месяцев спустя. Это может говорить о том, что договор ссуды возобновился на тех же условиях на неопределенный срок на основании ст. 610 и 621 ГК РФ. Нормы же договора о санкциях не означают, что названные положения ГК РФ не подлежат применению.

При новом рассмотрении судьи согласились с доводами ВС РФ, припомнили собственнику предложение продолжить использовать оборудование и его быстрый возврат после направления требования. Во взыскании неустойки судьи отказали в полном объеме.

Примечание

Позиция ВС РФ в данном деле предписывает судьям устанавливать волю сторон из их волеизъявления — условий заключенного ими договора, но также и из их конклюдентных действий, то есть действий, порождающих юридические последствия. Арендодатель, не стремясь вернуть свою вещь в разумный срок после истечения договора, выражает этим согласие на продолжение арендных отношений на тех же условиях, которые зафиксированы в письменном соглашении сторон. Начисление вследствие этого арендатору штрафных санкций за длительный период противоречит природе арендных отношений, предусматривающих арендную плату.

Истец-арендатор

Из-за эпидемии можно расторгнуть предварительный договор аренды

ООО занималось розничной торговлей и решило открыть новые магазины. В связи с этим компания заключила с ИП предварительный договор о заключении договора аренды помещений в ТЦ, по которому внесла обеспечительный платеж и первую часть арендной платы. Через некоторое время власти приостановили работу торговых и развлекательных центров по причине эпидемии.

Из-за введенных ограничений у ООО прекратились продажи товаров, существенно снизились доходы, и оно было вынуждено занять денег, чтобы обеспечить свои текущие расходы и выплатить зарплату. Поэтому общество обратилось к ИП с просьбой расторгнуть договор и вернуть ему уплаченные средства.

Получив отказ от предпринимателя, ООО подало иск в суд о расторжении предварительного договора и взыскании денег, уплаченных по договору.

В свою очередь ответчик заявил, что с требованиями не согласен по следующим причинам:

Однако суд встал на сторону истца и постановил расторгнуть договор (Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 21.09.2020 по делу № А13-8875/2020). Суд исходил из следующего:

Таким образом, по мнению суда, противокоронавирусные ограничения признаются существенным изменением обстоятельств, что является основанием для расторжения договора. Апелляция вердикт поддержала.

Примечание

Перечень видов деятельности, наиболее пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции, утвержден Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434. Проверить, внесена ли сфера деятельности в список пострадавших, можно на сайте ФНС. Важно, чтобы в список пострадавших от коронавируса входил именно основной ОКВЭД организации. По общему правилу такой ОКВЭД должен быть указан для арендатора в ЕГРЮЛ (ЕГРИП) по состоянию на 1 марта 2020 года.

Однако на практике суд может признать арендатора пострадавшим, даже если его основной ОКВЭД не входит в правительственный перечень.

Так, Арбитражный суд Республики Хакасия (Решение от 25.09.2020 № А74-7271/2020) признал, что основной вид деятельности арендатора «Прокат и аренда прочих предметов личного пользования и хозяйственно-бытового назначения» не включен в перечень, утвержденный постановлением № 434, тогда как дополнительный вид «Деятельность физкультурно-оздоровительная» включен. Но поскольку арендатор осуществлял деятельность в сфере физкультурно-оздоровительной деятельности («Деятельность бань»), признанной наиболее пострадавшей, так как в регионе действовал запрет на оказание услуг бань, он вправе претендовать на уменьшение размера арендной платы.

При этом, определяя размер уменьшения платы, суд исходил из величины, на которую обычно снижается арендная плата в данных обстоятельствах, — 50 процентов.

Заехать в арендованное помещение помешал коронавирус: когда деньги не вернут

Предпринимательница из Брянской области заключила договор от 01.04.2020 об аренде с этой же даты помещения под общепит в торговом центре. Стороны незамедлительно подписали акт приема-передачи точки, оставив пустой дату заполнения документа.

Из-за противокоронавирусных ограничений начать использовать помещение бизнес-леди не смогла, в связи с чем 15.04.2020 сообщила арендодателю о расторжении договора и потребовала вернуть обеспечительный платеж (137,5 тыс. рублей). Собственник навстречу не пошел, и женщина обратилась в суд, где в требованиях ей также было отказано в двух инстанциях.

Судьи обратили внимание на то, что режим повышенной готовности на территории Брянской области был введен постановлением от 17.03.2020. Значит, на дату заключения соглашения 01.04.2020 сторонам было известно о приостановлении деятельности предприятий в регионе. Кроме того, подписанный акт приема-передачи подтверждает, что помещение было передано арендатору без претензий к его состоянию. Отсутствие даты не делает документ недостоверным письменным доказательством, тем более что он не был оспорен.

Согласно условиям договора арендатор мог расторгнуть его, уведомив арендодателя за три календарных месяца до даты расторжения. Поскольку предпринимательница заявила о соответствующем намерении 15.04.2020, договор расторгнут 16.07.2020.

Соглашение также предусматривало, что в случае его расторжения арендатором по любой причине до истечения срока аренды сумма обеспечительного платежа остается у арендодателя в качестве штрафа.

Ссылки ИП на непредвиденные последствия от пандемии суд признал несостоятельными. Согласно «Обзору судебной практики ВС РФ № 1 по вопросам периода пандемии» распространение COVID-19 не может считаться универсальным форс-мажором для любых категорий должников. Таковым пандемия может быть признана в конкретном случае. В обстоятельствах рассмотренного дела, по мнению суда, предпринимательница владела всей необходимой информацией для принятия обоснованного решения о заключении договора.

Примечание

Не предусматривает, по оценке судей, пандемия и отказа от уже действующего договора. Так, в деле № А59-2503/2020 (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 04.12.2020 № Ф03-4973/2020) в признании договора расторгнутым судьи отказали, указав, что ни действующим законодательством, ни соглашением не предусмотрена возможность арендатора расторгнуть договор в одностороннем порядке без обращения в суд.

Оплата арендной платы за несколько месяцев показывает, что арендатор не пострадал от коронавируса

Логистическая компания (ООО) подала иск к государственному предприятию Красноярского края «Центр транспортной логистики» о понуждении заключить дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества от 29.12.2010 № 68/10 об отсрочке платежей по арендной плате. Как пояснил истец в своем иске, он отправил ответчику письмо о подписании дополнительного соглашения об отсрочке уплаты арендной платы, так как ООО входило в перечень пострадавших от COVID-19 предприятий. Но дополнительное соглашение госпредприятие отказалось сразу же подписывать, а вместо этого запросило доказательства негативного влияния коронавируса на ООО. Истец, в свою очередь, ссылался на то, что общий объем груза, перевозимого самолетами в регионе, снизился.

Суд выяснил, что общее количество тонн груза действительно снизилось, при этом снижение является общей тенденцией, что видно из показателей соотношения 2018 и 2019 годов. Объем грузопотока в марте 2020 года, апреле 2020 года, июне 2020 года снизился незначительно. Поэтому не было оснований полагать, что в результате распространения новой коронавирусной инфекции у истца наступили негативные последствия. Представленные в суде истцом суточные планы полетов не свидетельствовали о том, что он действительно пострадал в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Кроме того, истец в полном объеме оплатил арендную плату по договору аренды от 29.12.2010 за период с января по сентябрь 2020 года, что также свидетельствует о том, что истец не пострадал в условиях ухудшения ситуации в результате распространения ковида.

Общество не имело права понуждать ответчика к заключению дополнительного соглашения о предоставлении отсрочки арендных платежей с 16.03.2020, поскольку истец уплатил арендную плату за указанный период и заключение дополнительного соглашения неактуально на момент рассмотрения спора. Суд отказал в иске.

Вам надо по-другому работать с наличкой. Кого прижмут налоговики и банки? Забирайте запись, пожалуй, лучшего вебинара «Клерка»: «Как будут контролировать наличку по 115-ФЗ».

Только сегодня можно забрать запись со скидкой 60%. Программу вебинара смотрите здесь

Источник