возврат обеспечительного платежа при расторжении договора аренды
Возврат обеспечительного платежа при расторжении договора аренды
Родственница арендовала квартиру. По договору она обязана предупредить владельца о выезде за месяц. Когда у родственницы внезапно умер близкий человек, ей пришлось срочно вернуться в родной город. В день выезда хозяйка не приехала принимать квартиру и отказалась возвращать залоговые 20 000 ₽. Сказала, что не сможет за пару дней найти новых жильцов и понесет убытки.
Мы поговорили с юристом и узнали, законно ли это и как действовать в такой ситуации: может ли хозяйка удерживать деньги, и как надо себя вести бывшей квартиросъемщице, чтобы вернуть залог.
Владелец офисного помещения имеет право удержать залог, если арендатор предупреждает о выезде позже оговоренного срока. Если же человек снимает жилье у частника, самозанятого или ИП — арендодатель может использовать залог только на возмещение материального ущерба. Но нужно учитывать мнение суда — он может встать на сторону арендодателя, если квартирант неоднократно нарушал другие условия договора, например, оплачивал аренду с задержками.
Компенсировать испорченное имущество. По закону, обеспечительный платеж или залог, нужен, чтобы возместить владельцу материальный ущерб, причиненный арендатором. Это единственное назначение залога, все остальное закон называет неосновательным обогащением.
Владельцу жилья нельзя использовать обеспечительный платеж на компенсацию упущенной выгоды или морального ущерба. А также закон не предусматривает компенсации за время, которое арендодатель потратил на поиск новой вещи взамен испорченной.
Девушка предупредила хозяйку жилья о переезде в тот же день, когда узнала о смерти родственника. Она предложила разместить и оплатить объявление о поиске новых жильцов на Avito. Но хозяйка квартиры отказалась — она не поверила, что квартирантка действительно уезжает из города, а не переезжает в другую квартиру. В доказательство родственница отправила хозяйке квартиры электронный билет и попросила приехать, чтобы принять квартиру. Перед отъездом девушка привела квартиру в порядок, подготовила квитанции по коммунальным платежам и банковскую выписку об оплате аренды. Однако хозяйка квартиры отказалась вернуть залог.
Мнение юриста: арендатор вела себя адекватно и добросовестно, постаралась минимизировать неудобства из-за преждевременного отъезда. У нее высокие шансы вернуть залоговые деньги через суд.
Написать претензию на имя владельца жилья. Прежде чем обращаться в суд, нужно попытаться самостоятельно решить конфликт. Если договориться не удается, арендатору нужно написать официальную претензию — это письменное требование выполнить законные обязательства. Претензию пишут в свободной форме.
Документ состоит из двух частей: в первой описывают обстоятельства дела, во второй — выражают конкретные финансовые требования, например, вернуть 20 000 ₽ залога. Обстоятельства дела нужно изложить со всеми подробностями.
Договор аренды квартирантка заключила с хозяйкой квартиры, а деньги за аренду перечисляла ее дочери.
Мнение юриста : если деньги с аренды жилья получал кто-то другой — взыскивать придется не с владельца, а с третьего лица. Поэтому претензию девушка должна отправить обеим — матери и дочери.
Написать заявление в суд. По правилам претензионного порядка, у арендодателя есть месяц, чтобы вернуть деньги или ответить на претензию. Если не получите ответа или денег, можно подавать заявление в суд по месту прописки арендодателя. Для искового заявления скопируйте текст претензии, но поменяйте личное обращение к адресату на безличное описание ситуации. Например, вместо «сообщила вам» — напишите «сообщила хозяйке квартиры»; вместо «вы на просмотр квартиры не явились» — напишите «арендодатель не явился на просмотр квартиры».
Суд будет проходить по месту регистрации ответчика. Если арендодатель находится в другом городе, придется отправить заявление заказным письмом. Иски суммой долга меньше 50 000 ₽ рассматривает мировой суд, если сумма больше — иск подают в районный.
Адрес участка мирового судьи можно найти в поисковике — вбейте в поисковую строку «мировой суд» и название города, адрес прописки ответчика. Из предложенного списка найдите участок по адресу. Районный суд — один на каждый район, его адрес можно посмотреть в любом справочнике.
Участвовать в судебном разбирательстве. Когда назначат дату судебного заседания, вы получите повестку в суд. Как правило, дату заседания назначают в течение недели после подачи заявления, но все зависит от загруженности конкретного участка. Если извещения долго нет, дату заседания нужно найти самостоятельно на сайте районного суда. Если дело рассматривают в мировом суде, туда лучше позвонить — не все участки вовремя обновляют информацию на сайте.
В судебное заседание можно явиться самому или прислать юридического представителя. С ним нужно заключить договор и сохранить квитанцию, подтверждающую оплату услуг. Сумма должна быть адекватна сложности дела: залоговые споры между арендодателем и арендатором считаются несложными, и работа представителя редко превышает 10 000–15 000 ₽.
Оплату услуг юриста, а также сумму госпошлины — включите в исковое требование. Сумма госпошлины зависит от стоимости иска:
Если выиграете процесс, проигравшая сторона компенсирует судебные издержки.
Попросить судью применить обеспечительные меры. Чтобы защитить свои интересы и быстро вернуть залог, запросите у суда обеспечительные меры — суд заранее арестует сумму исковых требований на счетах ответчика. Такая возможность гарантирована статьей 140 ГПК РФ.
Просьбу об обеспечительных мерах можно прописать в исковом заявлении или подать ходатайство на заседании суда. За применение обеспечительных мер придется заплатить госпошлину — 3000 ₽. Если суд вынесет решение в пользу истца, ответчик возместит эту сумму. Чтобы счет арестовали, в суде нужно забрать исполнительный лист и отнести документ судебным приставам.
Обеспечительные меры, конечно, тоже не гарантируют возврат денег: если на счетах ответчика ничего нет, то и взять будет нечего. Но они повышают шансы вернуть долг.
Инициировать исполнительное производство. На заседании суд вынесет резолюцию по делу: взыскать либо не взыскивать с арендодателя запрошенную сумму. Также суд может удовлетворить требования частично. Например, арендодатель доказал, что часть залога потратил на клининг — тогда он вернет истцу только оставшуюся сумму. Вынесенное решение высылают заказным письмом. Обычно суд выносит решение в течение пяти рабочих дней, но может и позже, если участок загружен.
Через месяц нужно запросить в суде исполнительный лист и отправить его судебным приставам по адресу прописки должника. В течение трех дней пристав арестовывает счет и списывает с него деньги в пользу выигравшей стороны. При обеспечительных мерах алгоритм действий аналогичный. Если знаете банк, в котором у арендодателя открыт счет, исполнительный лист можно отправить в офис банка — тогда счет арестуют в тот же день.
При хорошем варианте сможете вернуть деньги в течение двух месяцев. Однако ответчик может не явиться на заседание и подать заявление на отмену заочного решения. Кроме этого, ответчик может подать апелляционную жалобу и дело затянется еще на полтора–два месяца.
Возврат обеспечительного платежа при одностороннем расторжении договора аренды офисного помещенияна основании пункта 8(1) Указа Мэра Москвы от 14 марта 2020 г. N 20-УМ
Указ Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. N 12-УМ»
«8(1). Установить, что распространение новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) является в сложившихся условиях чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством, повлекшим введение режима повышенной готовности в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 1994 г. N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера», который является обстоятельством непреодолимой силы.».
Здравствуйте, во вложении выжимка из моего договора аренды нежилого помещения.
Мой арендодатель на уступки, отсрочки, уменьшение арендной платы не идет.
Вопрос: Могу ли я расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке на основании пукта 8(1) Указа Мэра Москвы от 14 марта 2020 г. N 20-УМ с ВОЗВРАТОМ моего обеспечительного платежа. Договор долгосрочный, сроком на 3 года. Во вложении.
На всякий случай еще раз вложил четыре страницы ( как я понял изначально вложилачь только одна)
Прочитать бы раздел договора где говорится про расторжение.
А так договор вы можете расторгнуть или изменить согласно ст. 451 ГКРФ
Статья 451 ГК РФ. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств
1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Ну и про платеж, нужна еще 13 страница договора.
Здравствуйте, во вложении.
У Вас обеспечительный платеж не возвращается только по вашей вине.
В сложившейся ситуации вашей вины нет. Соответственно возврат обеспечительного платежа возможен.
Сейчас по этой теме приняли закон. позволяющий получить отсрочку до 1 октября. так как вы пострадавшая отрасль
1. Установить, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.
2. Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.3. Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»
снижение арендной платы- по договоренности через соглашение сторон.
Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 N 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции»
то есть отсрочку на пол года дать вам арендодатель именно обязан.
И это не расторжение договора.
Договор у вас будет расторгаться именно по уго условиям- либо доказывать изменение ситуации существенное и подводить под ст 451 гк — но это несколько сложнее и дело до суда может дойти, если они на встречу не пойдут.
При этом суды сейчас до мая нормально не работают и дело это затянется, в обычной то ситуации арбитражный суды такие дела рассматривают по 4-5 месяцев.
При этом еще обратите внимание- что форс мажор- и ст 401 гк- говорят об отсутствии ответственности именно за неисполнение обязательств. но сами обязательства при этом не исчезают- например по оплате и т.д.
Поэтому сперва надо пробовать вариант с отсрочкой.
Все претензии и письма обязательно или под отметку о принятии отдавайте- или заказным письмом по почте с описью и уведомлением.
Здравствуйте, спасибо. Да, я написал на основании этих постановлений письмо арендодателю о снижении арендной ставки и о переносе платежей, но и на это письмо получил отказ.
Для дальнейших переговор и планировании бюджета хочется оценить возможность или не возможность именно расторжения договора с сохранением обеспечительного платежа.
А можете выложить свое письмо в адрес арендодателя и их отказ на него.
В вашем случае явного основания для расторжения договора не по вашей вине не имеется, вы не можете в таком случае рассчитывать на возврат обеспечительного депозита.
Отсутствие у вас денежных средств в связи с прекращением исполнения обязательства в части срока невозможности пользования в этот период помещением на основании государственного акта из за пандемии в соот.со ст.417 ГК РФ
1. Если в результате издания акта органа государственной власти или органа местного самоуправления исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части.
является основанием для освобождения вас от ответственности на основании ст. 401 ГК РФ,.
3. Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
и также может служить основанием для освобождения на данный период от арендной платы.
При этом данное освобождение от ответственности распространяться только на период, действия данных обстоятельств.
Но на все данные случае принято Постановление Правительства РФ от 03.04.2020.г №439 «ОБ УСТАНОВЛЕНИИ ТРЕБОВАНИЙ К УСЛОВИЯМ И СРОКАМ ОТСРОЧКИ УПЛАТЫ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ПО ДОГОВОРАМ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА» в соот.с которым вы можете рассчитывать на следующие условия по договору аренды:
3. Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г. начиная с
Тонкости расторжения договора аренды помещения
В связи с карантином мой бизнес (фотостудия) пришлось закрыть. Нет возможности работать, нет и прибыли. Не смогли договориться с арендодателем о каникулах или о вменяемой скидке, расторгаем договор аренды по ст. 451 ГК РФ. Можно ли рассчитывать на возврат обеспечительного платежа в таком случае? Действует ли форс-мажор в этой ситуации?
Доказать, что коронавирус стал форс-мажором можно с помощью официального документа, который подтверждает наступление обстоятельств непреодолимой силы. Для Московской области можно воспользоваться постановлением губернатора Московской области от 12.03.2020 № 108-ПГ «О введении в Московской области режима повышенной готовности для органов управления и сил Московской областной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций и некоторых мерах по предотвращению распространения новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) на территории Московской области», где коронавирус признан чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством. Согласно п. 3 ст. 401 ГК РФ такие обстоятельства относятся к обстоятельствам непреодолимой силы.
Что касается порядка возврата обеспечительного платежа, важно изучить текст именно вашего договора, в нем могут быть определенные нюансы. По общему правилу, обеспечительный взнос регулируется ст. 381.1 ГК РФ, где в п. 1 сказано, что «при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства». Какие это обстоятельства, необходимо смотреть в вашем договоре.
В п. 2 ст. 381.1 ГК РФ установлено, что в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абз. 2 п. 1 ст. 381.1 ГК РФ (это процитированный выше абзац), или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон. Таким образом, для того чтобы понять, на что можно рассчитывать при расторжении договора аренды, необходимо изучать текст конкретного договора.
договора аренды между физическим лицом и ИП»,»float»:»left»>]»>
Возврат обеспечительного платежа
Человеку сложно расставаться с деньгами, которые ему дали, пускай и на время: такова уж психология хомо сапиенса. Очень часто такие душевные терзания настигают граждан, получивших обеспечительный платеж в рамках того или иного договора.
Обеспечительный платеж представляет собой гарантийный взнос, подлежащий возвращению в тех случаях, когда не наступили условия для его зачета, указанные в договоре (этот платёж также называют гарантийным или страховым). Наиболее часто он используется в договорах аренды, хотя может присутствовать также и в других сделках по оказанию услуг или поставке товаров.
Например, если арендатор ничего не поломал и не испортил, если он добросовестно вносил оплату за пользование помещением, то арендодатель обязан отдать гарантийный платеж. Но многим так не хочется это делать! Проблема усугубляется тем, что закон разрешает распоряжаться обеспечительной суммой по личному усмотрению. И порой возвращать-то нечего… Возникает ощущение, что «взял чужие деньги и на время, а отдаю свои и навсегда».
Чтобы избежать этой неприятной процедуры, недобросовестные контрагенты используют множество уловок. Следует внимательно изучать подписываемый договор, юридически грамотно предъявлять свои требования и не забывать, что опытный адвокат многократно повышает шансы вернуть ваши деньги в самых сложных ситуациях.
Надо ли прописывать в договоре срок возврата гарантийного взноса?
Гражданский кодекс не требует обязательного указания в контракте срока возврата обеспечительного платежа. Даже если такой пункт не будет внесен в договор, гарантийный депозит все равно придется вернуть (если, конечно, не наступят обстоятельства, при которых обеспечительный платеж будет засчитан в счет оплаты за предоставленные услуги или товары). Тем не менее, сроки возврата могут быть установлены по соглашению сторон. При этом стороны обязаны придерживаться правил, прописанных в статьях 190-194 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Стороны, заключающие договор, могут указать конкретную календарную дату.
Разрешается установить период времени, по истечении которого обеспечительный платеж подлежит обратному перечислению.
Допустимо вместо календарной даты указать определенное событие, которое неизбежно должно наступить.
Следует оговориться, что третий вариант чреват довольно «скользкий», поскольку неизбежность наступления события может быть оспорена, и, следовательно, срок возвращения обеспечительной суммы может быть признан необоснованным.
Чтобы избежать разногласий, чреватых судебными разбирательствами, лучше указывать календарную дату, в которую следует возвратить обеспечительный платеж.
Кстати, при выборе второго варианта, то есть некоего периода времени, после которого надлежит возвратить гарантийный платёж, отсчитывать его наступление также следует от конкретной календарной даты.
Кроме того, при аренде можно указать в договоре, что страховой платёж может быть зачтен в счет оплаты за последний месяц пользования помещением. Но стоит заметить, что данный пункт многие арендодатели считают невыгодным и отказываются вносить в договор аренды.
Помните: грамотное заключение договора избавляет от многих неприятностей. А чтобы точно быть уверенным, что при подписании договора аренды или иного контракта не было допущено досадных ошибок, чреватых хождением по судебным инстанциям, поручите сопровождение сделки опытному юристу.
Как получить обеспечительный платёж по закону
А что же делать, если вы по каким-то причинам не указали срок, в течение которого противоположная сторона, получившая страховой платёж, обязана его вам возвратить? По умолчанию денежная сумма, поступившая участнику сделки в качестве обеспечения, подлежит возвращению, согласно ст. 314 Гражданского кодекса РФ, в течение семи дней с момента предъявления заинтересованной стороной соответствующего требования.
Такое требование должно быть заявлено официально. Если вы устно потребуете вернуть обеспечительный платёж, недобросовестный контрагент вполне может вас проигнорировать. Чтобы наступил срок отсчета, который станет аргументом для суда, оформите свои требования письменно и вручите под роспись либо направьте заказным письмом.
Если договор расторгается вами досрочно: нюансы возращения обеспечения
Возникают ситуации, когда действие договора по тем или иным причинам прекращается досрочно. Можно ли в этом случае вернуть досрочный платеж? Существуют ситуации, при которых данное действие юридически обосновано:
в случае расторжения контракта по обоюдному согласию сторон;
если вы разрываете договор по вине другой стороны;
при заблаговременном предупреждении контрагента о прекращении договорных отношений (если таковая возможность предусмотрена договором).
Будьте готовы к тому, что противоположная сторона, не желающая добровольно расставаться с обеспечительным платежом, негативно отнесется к попытке расторгнуть договорные отношения и придется доказывать свое право получить страховой платеж в суде. Особенно сложно доказывать вину контрагента. Иски по сделкам с обеспечительными платежами нередко доходят до Верховного Суда. Поэтому, выходя на тропу судебной войны, обязательно позаботьтесь о выборе высококвалифицированного юриста, который будет представлять ваши интересы.