возврат сделки с недвижимостью сроки
Можно ли расторгнуть договор купли-продажи, если продавец скрыл изъян квартиры
Можно ли расторгнуть договор купли-продажи, если продавец скрыл изъян квартиры
Пoкyпaтeль кyпил двyшкy в цeнтpe. Нaчaл peмoнт и зa лиcтoм гипcoкapтoнa oбнapyжил oгpoмнyю тpeщинy в нecyщeй cтeнe.
B этoй cтaтьe paccмoтpим кaк pacтopгнyть дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы пocлe гoc. peгиcтpaции и чтo дeлaть, ecли aннyлиpoвaть cдeлкy нeвoзмoжнo.
Двe cтaтьи ГК PФ oбъяcняют, чтo дeлaть, ecли пoкyпaтeль oбнapyжил в квapтиpe cкpытый изъян.
469 ГК PФ. Кaчecтвo тoвapa
Дoгoвop pacтopгaть нe нyжнo. Пpoдaвeц oплaчивaeт peмoнт квapтиpы или cнижaeт cтoимocть жилья.
Cтaтью пpимeняют в cлyчae, кoгдa изъян мoжнo ycтpaнить. Ecли тpeщинy нe зaлaтaть, a нecyщaя cтeнa oбвaливaeтcя, cyдья впpaвe aннyлиpoвaть cдeлкy.
Cтaтья 557 п. 2. Пocлeдcтвия пepeдaчи нeдвижимocти
Пoкyпaтeль имeeт пpaвo pacтopгнyть дoгoвop кyпли-пpoдaжи и пoтpeбoвaть y пpoдaвцa вepнyть дeньги.
Cтaтью пpимeняют в иcключитeльныx cлyчaяx: кoгдa изъян oпaceн для жильцoв квapтиpы или eгo cлoжнo ycтpaнить.
Moжнo ли oтмeнить cдeлкy кyпли-пpoдaжи квapтиpы пocлe peгиcтpaции
Moжнo, — ecли coблюдeны ycлoвия:
1. B квapтиpe нeвoзмoжнo или oпacнo жить
Чтoбы yзнaть, нacкoлькo oпacнa тpeщинa в cтeнe или пpoceвший пoтoлoк, вызывaют oцeнщикoв. Cпeциaлиcты ocмaтpивaют квapтиpy, дeлaют зaмepы тpeщины и дeлaют вывoд: cooтвeтcтвyeт ли квapтиpa тpeбoвaниям к жилым пoмeщeниям c yчeтoм нaйдeнныx изъянoв.
2. Уcтpaнить или oтpeмoнтиpoвaть изъян нeвoзмoжнo
Экcпepты peшaют, мoжнo ли oтpeмoнтиpoвaть квapтиpy. Ecли зaлaтaть тpeщинy нeвoзмoжнo или cтoимocть peмoнтa вышe пoлoвины цeны зa квapтиpy, cyд мoжeт pacтopгнyть дoгoвop.
3. Пpoдaвeц yмышлeннo cкpыл изъян
Пepeд пoкyпкoй квapтиpы пoкyпaтeль пoдпиcывaeт aкт пpиeмa-пepeдaчи жилья. Дoкyмeнт oзнaчaeт, чтo пoкyпaтeль ocмoтpeл жилплoщaдь и coглaceн кyпить квapтиpy, нecмoтpя нa нepoвныe пoтoлoчныe cтыки, cтapyю caнтexникy и вздyвшийcя пapкeт. Cyд вcтaнeт нa cтopoнy пoкyпaтeля тoлькo в cлyчae, ecли пpoдaвeц yмышлeннo cкpывaл изъян oт пoкyпaтeля, pиeлтopoв и юpиcтoв.
Moжнo ли pacтopгнyть дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы чepeз гoд
3aкoн пoзвoляeт pacтopгнyть дoгoвop и вepнyть дeньги зa квapтиpy eщe 3 гoдa пocлe пoкyпки.
Нa дeлe — yжe чepeз нecкoлькo нeдeль пpoдaвeц тpaтит дeньги нa нoвый дoм, oбyчeниe в BУ3e или ceмeйный oтпycк. Пoтoмy oткaзывaeтcя pacтopгнyть дoгoвop, и вce нyжнo peшaть чepeз cyд.
Pacтopгaть дoгoвop, ecли пpoдaвцy зaвeдoмo нeчeм плaтить – oпacный вapиaнт для пoкyпaтeля
Пocлe cyдa квapтиpy вepнyт бывшeмy влaдeльцy, a вoзвpaтa дeнeг зa жильe пpидeтcя ждaть дoлгo. Coкpaтить yбытки пoлyчитcя, ecли выгoднo пepeпpoдaть квapтиpy.
Moжeт ли пoкyпaтeль квapтиpы pacтopгнyть дoгoвop кyпли-пpoдaжи в дpyгиx cлyчaяx
Ocнoвaния для pacтopжeния дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти пpoпиcaны в cт. 450 ГК PФ:
Moжeт ли пpoдaвeц pacтopгнyть дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы
Пpoдaвeц имeeт пpaвo oбpaтитьcя в cyд, ecли пoкyпaтeль oткaзывaeтcя плaтить зa квapтиpy.
Ecли пpoдaвeц выигpaeт дeлo, cyдья oбяжeт пoкyпaтeля выплaтить пoлнyю cтoимocть квapтиpы — или pacтopгнeт дoгoвop, ecли пoкyпaтeлю нeчeм плaтить.
Кaк пoдгoтoвитьcя к пoдaчe иcкa
Bыcлaть пиcьмeннyю пpeтeнзию пpoдaвцy
Пpeтeнзию c пpocьбoй pacтopгнyть дoгoвop нaпpaвляют пpoдaвцy зaкaзным пиcьмoм. Ecли peшили пepeдaть пpeтeнзию личнo в pyки, нyжнo дoпoлнитeльнo cocтaвить pacпиcкy o пoлyчeнии.
Пoчтoвoe yвeдoмлeниe или pacпиcкy coxpaняют дo cyдa. Иcк мoжнo пoдaвaть чepeз 30 днeй пocлe пoлyчeния пpeтeнзии. Ecли пpoдaвeц пpиcылaeт пиcьмeнный oткaз, иcк пoдaют cpaзy.
Пoдгoтoвить дoкyмeнты для cyдa
Нeзaвиcимыe oцeнщики гoтoвят oтчeт o мacштaбax изъянa, гдe yкaзывaют диaмeтp пpoбoины в cтeнe или плoщaдь пpoгнившeгo пoлa.
К дoкyмeнтaм пoдкpeпляют фoтoгpaфии изъянa и пepeдaют cyдy. Нa cлyчaй aпeлляции нyжнo зaпpocить в экcпepтнoм бюpo дyбликaт дoкyмeнтoв или зaвepить кoпии y нoтapиyca.
Нaпиcaть иcкoвoe зaявлeниe
B иcкe пpoпиcывaют, чтo xoтят нe тoлькo pacтopгнyть дoгoвop, нo и вepнyть oплaтy зa квapтиpy. Пpoдaвeц нe oбязaн вoзвpaщaть дeньги, ecли cyд пocтaнoвил тoлькo pacтopгнyть дoгoвop. Чтoбы пoлyчить oплaтy, нyжнo пoдaть втopoй иcк c тpeбoвaниeм вepнyть дeньги.
Иcк oфopмляют в двyx экзeмпляpax или дeлaют кoпию. Oдин экзeмпляp пepeдaют в cyд, a втopoй oтпpaвляют пpoдaвцy квapтиpы.
Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры?
Когда вообще можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры?
В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ, договор купли-продажи квартиры можно разорвать только:
Существенным нарушением условий договора считается нарушение, в результате которого пострадавшая сторона в значительной степени лишается того, на что она могла по условиям этой сделки рассчитывать.
Например, если покупатель, несмотря на передачу ему объекта недвижимости, частично или полностью не уплатил продавцу выкупную сумму (определение ВС РФ № 78-КГ17-21 от 11.07.2017). Или, скажем, если уже после заключения договора у объекта недвижимости были выявлены скрытые недостатки, наличие которых проявилось впоследствии и не могло быть выявлено при заключении договора (определение ВС РФ № 16-КГ18-14 от 10.07.2018).
Кроме того, по закону возможно расторжение договора купли-продажи квартиры покупателем и продавцом по обоюдному соглашению или по решению суда в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении сделки (п. 1 ст. 451 ГК). Существенным признается изменение обстоятельств настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Отсюда первый вывод : отменить сделку можно либо по соглашению, либо по решению суда. Возможность расторжения договора в одностороннем порядке, лишь по уведомлению второй стороны, законодательством не предусмотрена.
По соглашению
Соглашение совершается в той же форме, что и расторгаемый договор (п. 1 ст. 452 ГК). Это значит, что если договор оформлен у нотариуса, соглашение тоже придется удостоверять нотариально. Если нет, то и соглашение можно составить в простой письменной форме.
Сторонам необходимо в свободной форме составить соглашение. В нем указать, что стороны расторгают такой-то договор о том-то заключенный тогда-то на таких-то условиях на основе обоюдного волеизъявления. Также необходимо указать, что каждая из сторон получит в результате и устранены ли обоюдные претензии.
Образец соглашения о расторжении договора купли-продажи :
Если вы успели подать документы для регистрации прав в Росреестр, до внесения соответствующей записи в ЕГРН необходимо отменить процедуру. Рассмотрение заявления о регистрации перехода прав может быть прекращено на основании нового заявления, поданного всеми сторонами договора купли-продажи или направленного нотариусом, если заявление о госрегистрации подавалось через него. В этом случае регистрационный орган прекращает регистрацию и уведомляет стороны об этом в соответствующем решении с указанием даты и причины (п. п. 2,3 ст. 31 ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости»).
В таком случае сторонам возвращается половина уплаченной ранее государственной пошлины (п. 4 ст.333.40 НК).
По решению суда
Шаг 1. Направляем требование о расторжении договора
Закон предусматривает обязательный досудебный порядок.
Требование составляется в свободной форме. Рекомендуем составить его в виде письма, направленного второй стороне заказным письмом с уведомление о вручении или иным способом, позволяющим подтвердить факт отправки.
Если вы не соблюдаете досудебный порядок, отказ от договора купли-продажи через суд невозможен. Суд вынесет определение о возвращении иска заявителю (пп. 1 п. 1 ст. 135 ГПК). Направив второй стороне требование и получив на него отказ, сторона может обратиться в суд повторно.
Шаг 2. Готовим иск и комплект документов
К иску необходимо будет приложить:
Шаг 3. Подайте иск
Заявление направляется в районный суд по месту нахождения спорной квартиры (п. 1 ст. 30 ГПК). Вместе с иском подайте ходатайство о применении мер обеспечения иска, чтобы до вынесения решения ответчик не смог распорядиться спорным имуществом (ст. 140 ГПК).
Шаг 4. Дождитесь назначения даты заседания и явитесь в суд
Посещайте все судебные заседания самостоятельно или направляйте своего представителя. Поддерживайте заявленные требования, давайте суду необходимые объяснения, представляйте дополнительные доказательства своей правоты. Если суд признает вашу правоту и ответчик не обжалует решение, в месячный срок с момента его вынесения оно вступит в силу.
Шаг 5. Обратитесь в Росреестр
Резюме
Как проходит расторжение договора купли-продажи?
Содержание:
Любой договор купли-продажи служит инструментом фиксации договоренностей между заключившими его сторонами. Часто бывает так, что один из участников по какой-либо причине не желает более придерживаться условий соглашения. Это значит, что ранее заключенный договор купли-продажи подлежит расторжению.
К сожалению, когда речь идет о расторжении сделок, связанных с продажей и приобретением недвижимости, требуется учитывать различные юридические тонкости. Если вы не получили образование юриста, заручитесь сторонней помощью от специалистов в этой области.
Нет времени читать статью?
Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости
Расторжение договора купли-продажи подразумевает прекращение действия правовых отношений между сторонами контракта. То, как эти отношения завершатся, будет зависеть от того, пришли ли участники договоренностей к согласию относительно него.
Так, прекращение действия договора купли-продажи может происходить:
Далее рассмотрим порядок действий, которые нужно будет осуществить для расторжения договоренностей в каждом случае.
Расторжение договора по обоюдному согласию сторон
Если обе стороны сделки согласны пойти на отмену действия договора — это идеальное решение ситуации. В этом случае ни один участник контракта не понесет ущерба. Для того чтобы каждый остался при своем, нужно будет составить и подписать особое соглашение. В нем будет сказано, что лица добровольно осуществляют расторжение договора купли-продажи. Также в этом документе указывается, что продавец вернул деньги покупателю, а тот, в свою очередь, покинул ранее занятую квартиру.
Если покупатель еще не зарегистрировал право собственности на жилье в Росреестре, продавец и покупатель должны подать туда общее заявление. Этот документ будет иметь близкое к соглашению между сторонами содержание. В нем нужно указать желание сторон прекратить регистрацию.
С точки зрения закона, если регистрация факта смены владельца квартиры не состоялась, договор купли-продажи фактически не считается действительным. Поэтому остановить процесс и вернуть все на свои места можно буквально за пару часов.
Впрочем, если регистрация состоялась и покупатель уже стал собственником, расторжение договора купли-продажи все еще возможно. Для этого бывшим покупателю и продавцу нужно явиться в регистрирующий орган с ранее оформленным соглашением. Специалисты органов зафиксируют факт расторжения сделки, и право собственности вернется к продавцу, а покупатель получит обратно деньги.
Соглашение о расторжении договора требуется оформить в виде, аналогичном договору. Получается, что оно, как минимум, должно составляться на бумажном носителе. Если производилось нотариальное заверение договора купли-продажи, с соглашением придется также идти к нотариусу. Если переход прав собственности уже зарегистрирован в Росреестре, необходимо будет сделать регистрацию соглашения о расторжении.
Возможно ли расторжение договора, вступившего в силу?
Обратите внимание на важный нюанс: расторгнуть можно только тот договор, который еще не начал действовать. Получается, сделка, производимая сторонами, на момент принятия решения о расторжении не должна быть закрыта.
К примеру, если регистрация в Росреестре уже проведена, договор заключен, но покупатель еще не выплатил средства продавцу. Если же все это произошло и другие обязательства так же исполнены — значит, действие договора истекло. И теперь его расторжение не может быть произведено исключительно по желанию сторон. В данном вопросе самое простое, что могут сделать участники — провести сделку обратной купли-продажи, заключив новый договор.
Расторжение договора по инициативе только одной из сторон
Если одна сторона договора противоречит другой и они не могут разрешить спор, им придется отправляться в суд. Гражданский Кодекс нашей страны определяет, в каких случаях одна сторона сможет добиться расторжения сделки в суде.
К примеру, продавец квартиры не может пойти в суд и потребовать расторгнуть сделку только потому, что он передумал. Это можно сделать лишь при условии, что покупатель нарушил ранее определенные условия, причинив продавцу значительный ущерб.
Это правило действует и в обратную сторону. Например, если в квартире, приобретенной покупателем, обнаружится треснувшая ванна, расторжение сделки судом одобрено не будет.
Также закон нашей страны гласит, что стороны сделки не имеют право требовать при расторжении возврата того, что ранее было уже передано сторонами друг другу. Это возможно лишь в том случае, если данное условие зафиксировано непосредственно самим договором купли-продажи. Таким образом, расторгая сделку, стороны идут на дополнительные риски.
Соблюдение досудебного и судебного порядка
Законодатель требует, чтобы россияне при разрыве договора купли-продажи попытались урегулировать проблему миром, не обращаясь в суд. Притом эта обязанность возлагается на ту сторону, у которой возникли претензии.
Получается, если вы чем-то недовольны, необходимо составить письменное предложение второй стороне и в нем настаивать на расторжении сделки. Если через 30 дней (или иной срок, зафиксированный в договоре) ответ так и не будет получен, смело идите в суд.
Обратите внимание: при обращении в суд также нужно учитывать важные нюансы. Так, прося судью в иске разорвать сделку, граждане часто не указывают, что хотели бы также вернуть потраченные средства или отданную недвижимость. Соответственно, получают они только прекращение действия договора купли-продажи. К сожалению, это означает лишь то, что вы пойдете в суд во второй раз, но теперь уже чтобы вернуть то, что вам причитается.
Не забудьте, что в суде придется доказывать существенность оснований, использованных для обращения. Если у вас есть свидетельства полученных убытков, лучше их как-то зафиксировать.
Заключение
Договор о продаже, заключаемый при приобретении недвижимости, может быть расторгнут по соглашению сторон или через суд. В первом случае чем быстрее вы поймете, что не хотите жить в этой квартире, тем лучше. Ведь без потерь разорвать договоренности удастся, только если сделка еще не закрыта.
Если же один из участников контракта против его разрыва, придется обращаться в суд и доказывать, что вы имеете достаточные основания для прекращения действия соглашения.
Юридическая помощь при сделках с недвижимостью
Проведение сделок с недвижимостью всегда связано с риском. Вы можете потерять не только деньги, но и имущество.
В 2017 году порядок оформления сделок с недвижимыми объектами существенно изменился. Чтобы сделка купли-продажи завершилась успешной регистрацией жилья в Росреестре, лучше все действия осуществлять при поддержке опытного юриста.
Расскажем далее, на какие нюансы стоит обратить особое внимание, как проходит регистрация недвижимости в 2018 году и чем может помочь юрист.
Какие существуют виды сделок с недвижимостью?
Право распоряжаться объектом недвижимости принадлежит только собственнику, но можно совершать сделки и через представителей по доверенности.
Наиболее распространены следующие виды сделок:
Законом предусмотрена обязательная регистрация сделки с недвижимостью в Росреестре.
Все сведения при регистрации вносятся в госреестр ЕГРН. Исключение может предусматриваться только законом (например, это правило не распространяется на краткосрочную аренду недвижимости).
Оформление сделок с недвижимостью без сопровождения юриста может создать вам серьезные проблемы. Вы рискуете столкнуться с мошенничеством, потерять собственные деньги или права на квартиру.
Задача юриста устранить все эти последствия и обеспечить защиту ваших интересов на всех этапах сделки, от проверки благонадежности контрагента до регистрации жилья в службе Росреестра.
Если вы решили заключить договор аренды, помните о правилах регистрации таких сделок. При заключении долгосрочного договора (более одного года) сделку обязательно нужно регистрировать в Росреестре.
Как оформить сделку с недвижимостью?
Сделки с недвижимостью должны оформляться только в письменной форме, для этого нужно составить договор. Его условия согласовываются заранее только при взаимной договоренности вы сможете довести сделку до логического завершения.
Юрист в данном случае поможет:
Сделки с недвижимостью несовершеннолетних могут проводиться только с письменного согласия органа опеки. В этом случае юрист соберет доказательства соблюдения интересов ребенка при продаже или обмене квартиры.
Какие документы понадобятся для регистрации?
Для совершения любой сделки вам нужно подготовить множество бланков и форм. С помощью юриста вы быстро соберете необходимые документы, без которых сделка не может состояться:
Также юрист соберет справки о составе семьи, выписки из лицевого счета, поквартирные карточки и иные необходимые формы.
Для отдельных видов сделок могут понадобиться дополнительные бумаги. Например, при продаже доли в квартире нужно составить письменное уведомление в адрес других собственников, а договор удостоверить в нотариальной конторе.
Регистрация сделки с недвижимостью
В 2018 году следует учесть следующие нюансы при регистрации сделки с недвижимостью:
Новые правила допускают электронную регистрацию сделок с недвижимостью. Для этого необходимо зарегистрироваться на официальном портале Госуслуг, после чего заполнить электронную форму заявления. При получении выписки ЕГРН вы должны представить оригиналы документов.
Чтобы зарегистрировать недвижимость, нужно обратиться в МФЦ или Росреестр.
Госпошлина за регистрацию в 2018 году
За регистрацию сделки вам необходимо уплатить госпошлину. Например, за регистрацию сделки купли-продажи гражданам нужно перечислить госпошлину в размере 2 тыс. руб., а юридическим лицам – 22 тыс. руб.
Также предусмотрена уплата госпошлины за получение выписки из ЕГРН. Оплатить нужно от 300 до 900 руб. в зависимости от вида бланка.
Если запрос осуществляется в электронной форме через портал Госуслуг, госпошлина за выписку составит для граждан 200 руб.
Срок давности
Если при совершении сделки между сторонами возникли разногласия, их можно урегулировать в добровольном или принудительном порядке.
Для разрешения спора через суд вам нужно соблюсти срок исковой давности по сделкам с недвижимостью. Он составляет три года с момента, когда стало известно о нарушении (например, при просрочке оплаты со стороны покупателя).
Если имеются основания для оспаривания сделки, нужно учитывать специальные требования к сроку давности. Например, срок будет составлять один год (при оспоримости сделки) или три года (при ничтожности сделки).
Если вы по уважительным причинам пропустили указанные сроки, то можете восстановить их через суд. Но будьте внимательны, поскольку закон содержит правило о максимально возможном сроке исковой давности 10 лет. Как только он окончится, вы не сможете его восстановить.
Если вы собрались оспорить сделку с недвижимостью, учтите сроки исковой давности.
Оспаривание и аннулирование сделок с недвижимостью
Если при совершении сделки были допущены существенные нарушения закона, ее могут признать недействительной. Но это возможно только в судебном порядке.
Для этого устанавливаются следующие основания:
Обращаться в суд с подобным иском могут не только стороны сделки, но и другие лица, если их интересы нарушены.
Если сделка признается недействительной, запись в ЕГРН аннулируется. Право собственности, перешедшее по итогам недействительной сделки, будет восстановлено. Стороны же обязаны вернуть все полученное по сделке, т.е. деньги и объект недвижимости.
Резюме
При подготовке и проведении сделки с недвижимостью не бойтесь показаться чересчур требовательным или педантичным только тщательная проверка всех документов гарантирует вам безопасную покупку или продажу жилья. При любых сомнениях или подозрениях лучше уточнить все вопросы у юриста, чем опрометчиво рассчитывать на «авось».
Придерживайтесь следующих правил:
Не забывайте, что сделки с недвижимостью совершаются не настолько часто, чтобы пренебрегать правилами собственной безопасности. Лучше потратить несколько дней на сбор и проверку документов через юриста, чем остаться без квартиры или значительной суммы денег.
 | Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года |
Комментарии
Расторжение договора купли-продажи недвижимости
Расторжение договора купли-продажи недвижимости предполагает специальную процедуру, результатом которой является прекращение обязательств сторон соглашения. Об основаниях и процедуре расторжения такого договора и пойдет речь в нашей статье.
Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости, что может послужить основанием?
Действующее законодательство (ст. 450 ГК РФ) общими основаниями расторжения любых договоров называет:
При этом в первом случае процедура требует решения лишь 2 вопросов:
Для судебного порядка расторжения договора законодатель определил лишь ограниченный перечень ситуаций, при которых такой вариант развития событий возможен:
Существенными признаются нарушения договора, которые явились результатом противоправных действий одной из сторон и принесли лишения контрагенту по сделке. Судебная практика исходит из еще более жестких позиций, определяя существенные нарушения по наличию и размеру убытков, факт которых должен доказать истец.
Еще одним способом расторжения договора купли-продажи недвижимости, который также требует обращения в суд, можно назвать признание договора недействительным.
Однако для расторжения обязательств таким образом необходимы основания для признания договора таковым. В частности, к ним относятся положения ст. 431.1 ГК РФ, которая дает отсылку к положениям § 2 главы 9 ГК — общим нормам о недействительности сделок.
Сделка может считаться недействительной в случаях:
Расторжение договора купли-продажи недвижимости — до или после регистрации?
Важнейшее значение в механизме расторжения договора купли-продажи имеет факт проведенной регистрации или отсутствия таковой. С 01.01.2017 данные мероприятия проводятся в соответствии с положениями закона «О гос. регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ и предполагают регистрацию не самого договора, а перехода права собственности на недвижимость.
Если переход права еще не зарегистрирован, расторгнуть договор достаточно просто, даже если документы уже переданы в регистрационную службу:
После регистрации расторжение договора купли-продажи недвижимости возможно только в судебном порядке при существенном нарушении условий договора с другой стороны. К таким нарушениям могут быть отнесено, к примеру, отсутствие платы за имущество со стороны покупателя. При этом нужно обратить внимание, что требовать нужно именно расторжения договора, а не взыскания по нему выплаты от покупателя. Иначе можно выиграть дело, но получать свои деньги за недвижимость лишь через продолжительное время, оставшись без квартиры и фактически без денег.
Соглашение о расторжении договора покупки недвижимости
При расторжении договора покупки недвижимости по соглашению сторон субъекты правоотношений должны оформить письменный документ (сделки с недвижимостью должны осуществляться в письменной форме), определяющий основной порядок и условия прекращения ранее заключенной сделки. Единой формы такого документа законодательством не предусмотрено, однако правоприменительная практика позволяет определить необходимый набор сведений, которые должны присутствовать в соглашении о расторжении.
1. Реквизиты документа. В соглашении нужно указать название документа с указанием реквизитов договора, который расторгается, а также номера, даты и места составления самого соглашения.
2. Преамбула. Вступительная часть документа должна включать в себя данные продавца и покупателя по расторгаемому договору, и, если необходимо, данные документов, на основании которых действуют представители.
3. Основная часть соглашения. Этот раздел соглашения о расторжении должен содержать пункты:
Дополнительно в тексте соглашения можно подробно определить судьбу переданного задатка, руководствуясь положениями ст. 381 ГК РФ.
4. Реквизиты (паспортные данные) и подписи сторон.
Уведомление о расторжении договора
Еще одним необходимым документом при осуществлении процедуры расторжения договора покупки недвижимости является уведомление, представляющее собой документальное удостоверение намерения одной из сторон сделки расторгнуть ее. При этом уведомление может быть первичным документом (перед заключением соглашения) либо представлять собой элемент претензионного порядка разрешения спорной ситуации, необходимого перед обращением в суд.
Уведомление составляется в произвольной форме, но должно содержать максимально четкие и понятные формулировки, дабы минимизировать непонимание или двоякое толкование сложившейся ситуации со стороны контрагента.
В частности, в уведомлении о расторжении договора покупки недвижимости нужно указать:
Уведомление должно быть подписано и направлено второй стороне (отправлено по почте заказным письмом с уведомлением или доставлено контрагенту лично проставлением на копии отметки о получении). Отправленный таким образом документ можно будет представить в суде в качестве подтверждения соблюдения претензионного порядка разрешения спорной ситуации.
Расторжение нотариального договора купли-продажи недвижимости
Нотариальная форма оформления договора купли-продажи недвижимости, в соответствии с законодательством, не является обязательной. При этом некоторые правовые гарантии и особенности сдачи документов на регистрацию перехода права располагают к заключению его именно таким образом. Закономерно возникает вопрос о порядке расторжения такой сделки.
Основная процедура расторжения нотариального договора купли-продажи аналогична общей процедуре. Отличие состоит лишь в порядке оформления: при расторжении договора, заверенного у нотариуса, требуется нотариальное оформление и соглашения о расторжении.
Таким образом, расторгнуть договор покупки недвижимости возможно как по обоюдному согласию контрагентов, так и по инициативе одной из сторон. Однако порядок расторжения в этих случаях будет разным.