встречная сделка с ипотекой
Как проходит сделка по ипотеке
Конечно, общая схема у всех — одна.
Но все-же есть особенности, которые лучше узнать заранее.
Содержание статьи подробное:
Купля-продажа квартиры за счет кредитных средств
Уральского банка реконструкции и развития
-Стоимость открытия эскроу-счета 2500 руб ( почему-то в договоре прописывается, что эти деньги оплачивает продавец, по факту — оплатил покупатель).
-Деньги на эскроу-счет зачисляются в день сделки, после подписания договора купли-продажи и предъявления банку Описи о приеме документов на регистрацию перехода права.
-«Раскрытие» эскроу счета происходит продавцом, на основании предъявленных документов, перечисленных в договоре эскроу-счета:
ВНИМАНИЕ!
Эта расписка (опись) выдается покупателю/заемщику, ведь именно он сдает закладную на регистрацию.
Не забудьте взять ее (оригинал расписки) у покупателя, иначе продавец не сможет самостоятельно «раскрыть» эскроу-счет.
—Договор купли-продажи готовит юрист банка.
Как проходит сделка по ипотеке.
Документы для оценки предмета залога
Как проходит сделка по ипотеке. Документы по собственникам
Всегда рада разъяснить. Слободчикова Ольга Дмитриевна.
Электронная регистрация в Сбербанке сделки купли-продажи
Кредит — ипотека — квартира или кредит — залог — квартира
Ипотечная сделка. Пособие для риелтора
Ольга Слободчикова
Добавить комментарий Отменить ответ
Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте, как обрабатываются ваши данные комментариев.
Читайте новые статьи
Приветствие автора сайта
Рада приветствовать вас на моем авторском сайте «Сделки с недвижимостью».
Меня зовут Слободчикова Ольга Дмитриевна. Я с 2006 года занимаюсь сопровождением сложных и очень сложных сделок с недвижимостью и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями.
Я курировала более 1000 сделок, в 250 из которых, я прошла с клиентом весь путь до регистрации права собственности «рука об руку».
Ни одна из моих сделок не была оспорена.
На этом сайте размещено более 300 моих статей (полное содержание сайта), из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах.
Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» с изменениями от 30.04.2021 года.
Сайт работает с 2015 года.
Его уже посетили более 5 000 000 человек, каждый из которых получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы.
Спасибо.
Моя страница во ВК
Обязательно перейдите на главную страницу сайта — там важные статьи с последними изменениями. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах.
Наши дополнительные разъяснения и поддержку в документальном оформлении сделки вы можете получить обратившись с вопросом в комментариях под статьёй или через живой чат
(если у вас формы для переписки нет — значит ваш браузер его блокирует, измените его настройки).
Вам поможет моя помощница — опытный специалист:
— Анастасия Бусько, личная страница во VK
С уважением и пожеланиями удачной сделки, Автор.
Отзывы из переписки
—
7. Спасибо Вам все прошло успешно, без всяких нотариусов.
Экономия 40.000 рублей.
Валерий, г. Калининград
_
8.
Отличный обучающий курс для покупателей жилья «РАЗУМНАЯ ИПОТЕКА» (бесплатные уроки)
Встречная покупка квартиры
Альтернативная сделка купли-продажи квартиры
Содержание
1. Понятие альтернативной сделки.
2. Плюсы альтернативной сделки.
3. Минусы альтернативной сделки.
4. Схемы альтернативной сделки.
5. Порядок действий при альтернативной сделке купли-продажи квартиры.
1. Понятие альтернативной сделки.
Что такое альтернативная сделка купли-продажи квартиры или встречная покупка? Альтернативная сделка с недвижимостью – это одновременная продажа одной квартиры и покупка другой. Это распространенный тип сделки. Когда и в каких случаях необходима альтернативная сделка? Чаще всего к ней прибегают, когда продавец продаёт своё единственное жильё и приобретает другое.
Пример. Семья Петровых решила расширить жильё. Петровы продают однокомнатную квартиру и покупают двухкомнатную. У семьи Петровых однокомнатная квартира – единственное жильё. У них есть на примете подходящая двухкомнатная квартира. Но есть опасения, что пока они продают свою квартиру, подходящая квартира «уйдёт», а другую они по своим деньгам не найдут. Кроме того, им некуда выехать и вывезти мебель из своей квартиры.
Поэтому Петровым необходимо не просто продать свою однокомнатную квартиру, им нужно ОДНОВРЕМЕННО купить двухкомнатную квартиру.
Такая сделка и называется встречной или альтернативной сделкой. Альтернативная сделка купли-продажи квартиры обязательна в случае продажи квартиры, где собственниками являются дети.
Несколько встречных покупок, которые увязаны в одну сделку, называются цепочкой. В цепочке могут участвовать от трёх до пяти объектов недвижимости. Цепочка, которая включает много объектов недвижимости, слишком усложняет сделку, ведь в ней все участники зависят друг от друга.
2. Плюсы альтернативной сделки
Главное достоинство альтернативной сделки – это безопасность сделки, взамен своей квартиры покупатель получает другую. В наш век и в нашем государстве, где за мошенничество нет серьёзного наказания (смотри ст. 58 УК РФ), существует реальная опасность в случае прямой продажи, оказаться на улице. Поэтому предусмотрительный продавец хочет не просто продать, а взамен своей квартиры купить себе другую, в большинстве случаев большую по площади.
В этой сделке продавец не получает денег, деньги получает конечный продавец, поэтому вероятность остаться на улице сведена к минимуму.
Второй плюс – не нужно ломать голову, куда вывезти вещи. Вещи продавец сразу ввозит в купленную квартиру.
3. Минусы альтернативной сделки
В сделках с большим количеством квартир все участники зависят друг от друга. Сделка по всем объектам недвижимости, которые участвуют в ней, проходит в один день и одновременно документы по всем объектам подают на регистрацию. Если по какой-нибудь квартире будет приостановка в органах Росреестра, то встанет вся цепочка.
Например, как-то у меня была альтернативная сделка. Мы покупали двушку на Комендантском проспекте, продавец этой двушки покупала большую квартиру в новостройке в поселке Шушары. Сделку провели в один день и одновременно сдали документы на регистрацию. Сделку купли-продажи в Шушарах зарегистрировали, а нашу – нет, по ней была приостановка регистрации в Росреестре из-за технической ошибки.
В результате продавцы квартиры в Шушарах не могли получить деньги, несмотря на то, что регистрация по их квартире прошла. А они уже успели внести задаток на покупку другой новостройки, им пришлось ждать около месяца, пока Росреестр устранит эту техническую ошибку. Они «кошмарили» остальных участников сделки весь месяц, требуя выдать деньги. Условием доступа к ячейке, в которой были деньги, была регистрация ДВУХ объектов недвижимости. Никакие объяснения, что без регистрации первого объекта, расчет невозможен, не помогали. И это была не самая сложная встречка.
Когда в сложной альтернативной сделке участвуют несколько квартир, риски возрастают из-за сложного согласования условий с большим количеством участников сделки.
Временная приостановка сделки в росреестре приведёт к тому, что встанет вся цепочка. Росреестр часто приостанавливает сделки до выяснения всех обстоятельств и устранения ошибок. Если техническая ошибка в документах, они имеют право по закону о государственной регистрации сделать приостановку на месяц.
Поэтому по возможности, сложные альтернативные сделки нужно разбивать. Если есть возможность, то лучше квартиру продать в прямой продаже. А только потом покупать квартиру. Так можно поступать, когда на рынке нет ажиотажа и не растут цены.
4. Схемы альтернативных сделок
Привожу несколько несложных схем альтернативных сделок.
Схема 1
Григорьев решил сменить район, купить квартиру ближе к работе. Он продаёт квартиру в Красносельском районе Петрову за 5 миллионов рублей и покупает у Степанова в Калининском районе квартиру тоже за 5 миллионов рублей. 5 миллионов рублей закладывает в ячейку покупатель первой квартиры Петров. Получателем 5 миллионов будет Степанов – продавец квартиры в Калининском районе. Это самая простая схема встречной покупки.
Схема 2
Северов продает однокомнатную квартиру за 4 млн. рублей Петрову, добавляет 3 млн. рублей и покупает двухкомнатную квартиру за 7 млн.рублей у Калитина. В этой сделке три участника: покупатель однокомнатной квартиры Петров, продавец однокомнатной квартиры и одновременно покупатель двухкомнатной квартиры Северов, продавец двухкомнатной квартиры Калитин.
Все три они заходят в ячейку:
Петров закладывает деньги в размере 4 млн.руб. в один пакет.
Северов закладывает доплату за квартиру в размере 3 млн.руб. в другой пакет.
Деньги из ячейки получает продавец второй квартиры Калитин при соблюдении условий доступа к ячейке.
Схема 3
Хазина продаёт трёхкомнатную квартиру Лаврову за 9 миллионов рублей и покупает двухкомнатную квартиру у Серова за 6 миллионов рублей. Лавров закладывает в две ячейки 6 и 3 миллиона рублей. 6 миллионов получает продавец двухкомнатной квартиры, 3 миллиона забирает Хазина.
Схема 4
Володин продаёт квартиру Егорову за 7 миллионов рублей и покупает однокомнатную квартиру за 4,5 миллионов рублей у Петрова и студию за 3,5 миллиона рублей у Леонова. Егоров закладывает 7 миллионов в две разные ячейки по 3,5 миллиона рублей. Володин добавляет 1 миллион во вторую ячейку, содержимое которой получит Петров, продавец однокомнатной квартиры.
5. Порядок действий при альтернативной сделке купли-продажи квартиры
Разберем схему самой простой сделки:
продажи одной квартиры №1 (однокомнатной) и одновременную покупку квартиры №2 (двухкомнатной).
1. На первом этапе нужно проанализировать рынок и набросать план действий. Нужно оценить свою квартиру и знать примерную цену покупаемой квартиры. Если вы неправильно оцените ситуацию, может случиться так, что вам может не хватить денег для покупки квартиры 2. При этом нужно иметь в виду, что квартиры на рынке могут подорожать, поэтому всегда нужно иметь запас в стоимости.
2. Выставить квартиру на продажу. Нужно сделать предпродажную подготовку и обширную рекламу квартиры. Одновременно исследуется рынок на предмет покупки двухкомнатной квартиры, присматривается подходящая двухкомнатная квартира.
4. Наступает этап сбора документов для продажи квартиры №1. Одновременно идёт поиск второй квартиры. Когда находится подходящая квартира, после просмотра основных документов и уточнения всех деталей, вносим задаток за квартиру №2. Задаток вносим только после того, как нам внесли задаток за квартиру №1.
5. Этап сбора документов по квартире №2. Список документов для покупки квартиры есть в прямом доступе на сайте Росреестра.
6. Согласование условий альтернативной сделки. Сделка может быть нотариальная или в простой письменной форме. Согласуется форма и место проведения сделки, способы проведения расчётов: ячейка, аккредитив или депозитарий банка.
7. Сделка. Сделка по продаже квартиры №1 и покупке квартиры №2 происходит в один день! После согласования всех деталей, все участники сделки едут в депозитарий и арендуют ячейку.
9. Формируется 2 пакета документов (по двум квартирам) для подачи их через МФЦ на регистрацию. В этот же день документы сдаются на регистрацию в Росреестр.
10. После успешной регистрации обеих сделок в Росреестре и передачи квартир продавцы получают доступ к ячейкам и забирают причитающиеся им деньги.
Эта схема самой простой альтернативной сделки купли-продажи квартиры. Я опустила ряд нюансов, которые возникают в ходе каждой сделки. Альтернативная сделка может быть с использованием ипотечных средств.
В этом случае она проходит в банке, предоставляющем ипотечный кредит. Принцип и последовательность действий примерно те же.
Подводя итоги, могу сказать, что все встречные покупки, которые мне довелось проводить, были абсолютно разные, в каждой из них были свои нюансы.
#оденьгахпросто: как продать квартиру с ипотекой
Можно ли продать квартиру с ипотекой? Да, но есть нюанс.
Вы купили квартиру в ипотеку, но поняли, что не можете полностью выплатить долг банку. Или семейные обстоятельства изменились, и вам нужна другая квартира. В жизни бывают случаи, когда квартиру с ипотекой нужно продать. Проблема в том, что она — квартира, не жизнь — находится в залоге у банка. Однако способы избавиться от квартиры (и от ипотеки) все же есть.
Продажа с досрочной выплатой ипотеки за счет покупателя: быстро, но рискованно
Самый простой способ продать ипотечную квартиру — найти покупателя с полной суммой денег, из которых можно досрочно полностью погасить кредит. Согласие банка на продажу квартиры в этом случае не требуется, достаточно предупредить банк о намерении досрочно погасить кредит.
План действий
Шаг 1: заключаем предварительный договор купли-продажи
Продавец и покупатель заключают предварительный договор купли-продажи, в котором прописывают обязанность владельца квартиры продать ее покупателю после снятия обременения.
Шаг 2: заключаем договор задатка и получаем деньги
Покупатель по договору задатка передает продавцу деньги, необходимые для погашения долга по ипотеке.
Шаг 3: гасим кредит досрочно
После заключения предварительного договора продавец за счет задатка от покупателя досрочно погашает ипотечный кредит.
Шаг 4: снимаем обременение с квартиры
Чтобы снять с квартиры обременение, продавец должен обратиться в Росреестр или МФЦ. Если была оформлена закладная, он обращается в одно из этих учреждений с полученной в банке закладной со штампом о полном погашении кредита. Если закладная не оформлялась, нужно обратиться в банк, в котором была оформлена ипотека, чтобы определить дальнейшие действия.
Шаг 5: заключаем основной договор купли-продажи
Основной договор купли-продажи нужно заключать в той же форме, в какой заключался предварительный договор (в простой письменной форме или нотариально заверенный).
Шаг 6: регистрируем переход права собственности
Это делается в Росреестре с внесением соответствующей записи в ЕГРН.
Шаг 7: получаем деньги за квартиру
Продавец предъявляет выписку из ЕГРН покупателю и получает оставшуюся часть денег за квартиру либо из банковской ячейки, либо в результате исполнения аккредитива.
Для продавца продажа ипотечной квартиры с полным погашением кредита за счет покупателя — самый удобный вариант. А вот покупатель в этом случае рискует. Ведь после того, как кредит будет погашен, продавец может не захотеть соблюдать договоренности, и покупателю придется возвращать свои деньги в судебном порядке.
Продажа квартиры вместе с ипотекой: безопасно, но сложно
Другой способ продать ипотечную квартиру — переоформить кредит на покупателя. В этом случае продаются и квартира, и кредит.
План действий
Шаг 1: получаем от банка разрешение на сделку
Чтобы переоформить ипотеку на покупателя, нужно сообщить банку, что вы собираетесь продать квартиру вместе с ипотекой, и получить его разрешение на сделку.
Шаг 2: дожидаемся одобрения банком кандидатуры нового заемщика
Если банк согласен на сделку, он проверяет платежеспособность потенциального заемщика. Для этого покупатель предоставляет в банк такие же документы, как и для оформления ипотеки.
Шаг 3: заключаем договор о переводе долга на покупателя и договор купли-продажи
После одобрения кандидатуры покупателя в качестве нового заемщика банк заключает с покупателем договор уступки права требования (если условия ипотеки остаются прежними) либо новый ипотечный договор (если условия меняются). Также продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи квартиры.
Шаг 4: получаем деньги за квартиру
После переоформления кредита банк перечисляет деньги за квартиру на счет продавца.
После того как ипотека переходит на нового заемщика, банк регистрирует переход права собственности в Росреестре.
Продажа с участием банка-кредитора: безопасно, но не всегда быстро и выгодно
Третий вариант продать ипотечную квартиру — поручить ведение сделки банку. В этом случае банк сам занимается оформлением документов, оценкой квартиры и снятием обременения в Росреестре.
План действий
Шаг 1: получаем от банка согласие на продажу квартиры
Прежде всего, надо сообщить в банк, что вы собираетесь продать квартиру, и получить согласие.
Шаг 2: покупатель вносит в банк деньги для покупки квартиры
Выплачиваемая покупателем сумма делится на две части: первая часть идет на погашение долга по ипотечному кредиту, вторая — на оплату остальной стоимости жилья.
Шаг 3: снимаем обременение с квартиры
Банк информирует Росреестр о погашении ипотеки и направляет документы для снятия обременения.
Шаг 4: заключаем договор купли-продажи
Когда обременение с квартиры снимается, покупатель и продавец заключают основной договор купли-продажи.
Шаг 5: получаем деньги
После регистрации в Росреестре перехода права собственности к покупателю банк перечисляет продавцу оставшиеся после погашения кредита деньги.
Чего нельзя делать при продаже ипотечной квартиры
1. Продавать ипотечную квартиру без согласия банка-залогодержателя (если в договоре об ипотеке не предусмотрено другое).
2. Если была оформлена закладная и она допускала право владельца ипотечной квартиры ее продать, нельзя нарушать условия, которые в ней установлены.
В противном случае банк может потребовать признать сделку недействительной или обязать заемщика досрочно полностью погасить кредит, а в случае отказа — обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.
Продажа квартиры, находящейся в ипотеке. На что обратить внимание
Выплата ипотеки может стать непосильным бременем, что нередко приводит к необходимости продажи приобретенной квартиры.
Основанием для продажи квартиры может быть:
Законодательство допускает такой вариант продажи ипотечной квартиры.
Рассмотрим ряд нюансов, обязательных к соблюдению, при продаже квартиры находящейся в ипотеке.
Ипотека и обременение недвижимости
Таким образом, права продающего лица, будут ограничены банком, так как квартира находится в залоге у банка и свободно распоряжаться ей не получится пока действует залог.
В каких случаях необходимо согласие банка на продажу ипотечной квартиры
Банк – кредитор вправе разрешить или отказать в продаже ипотечной квартиры.
Решение кредитора зависит от того, каким способом будет реализована недвижимость, а также от срока выплаты процентов по кредиту (займу), состояния и рентабельности жилья.
Способы продажи ипотечной квартиры
Существуют следующие способы продать ипотечную квартиру:
Рассмотрим эти способы.
Досрочное погашение долга за счет средств покупателя
С досрочным погашение ипотеки дело обстоит следующим образом. Собственник жилья находит покупателя готового приобрести ипотечную квартиру и у покупателя есть необходимая сумма на руках. Далее покупатель дает собственнику жилья сумму задатка, необходимую для погашения ипотечного займа.
И после того когда заем погашен, квартиру продают по стандартному договору купли-продажи.
Этот вариант продажи ипотечного жилья подойдет, только если у покупателя будет вся сумма денег на единовременную покупку квартиры.
В этом случае согласие банка на продажу квартиры не требуется, кредитную организацию надо предупредить только о полном досрочном погашении.
Предполагается, что покупатель дает часть суммы для досрочного погашения ипотечного кредита (займа) в качестве аванса/задатка.
Соответственно порядок действий будет следующим:
Стороны оформляют предварительный договор купли-продажи (договор задатка), в котором необходимо указать, что собственник жилья обязуется продать квартиру покупателю после того, как с квартиры снимут обременение.
Кроме этого, необходимо прописать сумму сделки и порядок передачи средств, а также сроки снятия обременения с квартиры.
После заключения договора задатка собственнику жилья нужно будет погасить ипотечный кредит (заем) согласно условиям, прописанным в ипотечном договоре, взять в банке закладную с отметкой о полном погашении кредита (в случае если закладная оформлялась) и обратиться в Росреестр, чтобы снять с квартиры обременение (это можно сделать через МФЦ или онлайн на сайте Росреестра).
Далее стороны заключают обычную сделку купли-продажи с учетом внесенного задатка.
Продажа квартиры с погашением ипотечного долга в процессе проведения сделки
Если собственник жилья намерен продать свою ипотечную квартиру с погашением ипотеки в ходе сделки, то здесь нужно обсудить вопрос с банком и получить согласие на продажу. Так же в данной ситуации потребуется справка о том, какой размер долга нужно погасить.
Отметим, что в таком виде сделки участвуют три стороны — кредитор-залогодержатель (банк или некредитная организация), продавец и покупатель.
Соответственно порядок действий будет следующим:
Продавец должен написать в банке заявление в свободной форме о желании продать недвижимость и получить предварительное одобрение кредитора на сделку.
После того, как покупатель нашелся, он заключает письменное соглашение с банком о том, что кредитная организация получает задаток/аванс (равный сумме оставшейся задолженности по ипотечному кредиту (займу) продавца).
У покупателя должна быть вся сумма, необходимая для покупки.
Трехстороннее соглашение, как правило, предусматривает условие о том, что покупатель перечисляет сумму, достаточную для полного погашения кредита (займа), напрямую кредитору.
Оставшуюся сумму стоимости жилья он перечисляет продавцу (это можно сделать с помощью банковской ячейки или иными способами).
На практике, покупатель кладет деньги в две банковские ячейки, отдельно сумму для продавца и отдельно для банка, что бы погасилась ипотека.
После погашения суммы долга с квартиры снимается обременение.
Далее регистрируется переход права собственности к покупателю на основании договора купли-продажи в Росреестре.
Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом
Когда у заемщика совсем нет денег, тогда прибегают к варианту продажи квартиры с долгом по ипотеке.
Здесь так же как всегда, нужно:
Банк в свою очередь будет предлагать данную квартиру потенциальным покупателям по несколько сниженной цене, что, конечно же, выгодно покупателям недвижимости.
Уступка права требования долга по ипотеке
Этот способ предусматривает переоформление ипотечного кредита на покупателя, к которому также переходит право собственности на квартиру.
По сути, это означает перекредитование в рамках одного банка, когда покупатель оформляет кредит у текущего кредитора продавца. Это не исключает возможности для продавца и покупателя заключить отдельный договор купли-продажи с использованием кредитных средств. Оформляя кредит (заем) в банке (некредитной организации), покупатель получает согласие на сделку, а заодно экономит на документах на квартиру, так как она уже находится в залоге у банка.
При процедуре переуступки долга по ипотечному кредиту (займу) подразумевается, что у покупателя должна быть определенная сумма денег для расчета с продавцом (стоимость квартиры за вычетом остатка долга по ипотечному кредиту).
Покупатель переоформляет на себя ипотечный кредит (заем) и обязуется осуществлять ежемесячные платежи по нему, а продавец переоформляет на него право собственности на квартиру.
Схема действий выглядит следующим образом:
Продавец квартиры находит покупателя, готового переоформить ипотечный кредит на себя, извещает банк (иного кредитора) о желании переуступить долг по ипотечному кредиту.
Далее кредитор может как отказать, так и согласиться на такой вид сделки.
В последнем случае банк проверяет заемщика (покупателя): ему потребуется предоставить весь пакет документов как при оформлении обычного ипотечного кредита (займа) (не нужны только документы по самой квартире, они уже есть в банке).
В случае положительного решения с покупателем заключаются договор цессии (уступки прав и обязанностей по кредиту (займу)) и договор купли-продажи.
Продажа ипотечного жилья банком при обращении взыскания на объект залога
Банк или кредитная организация может прибегнуть к этой мере в том случае, когда наблюдаются регулярные просрочки платежей по ипотечному кредиту (займу), либо сам заемщик сообщил банку о невозможности погашать кредит (заем).
В случае, если решение принято (то есть получено решение суда и завершены прочие процедуры), такое жилье выставляется на торгах — как правило, это специализированные интернет — площадки, где продажа ведется в форме аукциона.
Из вырученной от продажи суммы оплачиваются судебные расходы и услуги организатора торгов, а остаток идет на погашение задолженности банку.
Стоит отметить, что если к этой мере банк пришел в результате просрочек по кредиту, то оплате подлежат также начисленные пени и штрафы.
Если сумма долга меньше, чем вырученная от продажи квартиры сумма, то разница отдается заемщику.
Если же вырученных денег не хватило на погашение задолженности, продавец остается должным банку.
Вам надо по-другому работать с наличкой. Кого прижмут налоговики и банки? Забирайте запись, пожалуй, лучшего вебинара «Клерка»: «Как будут контролировать наличку по 115-ФЗ».
Только сегодня можно забрать запись со скидкой 60%. Программу вебинара смотрите здесь