земли населенных пунктов что можно строить а что нельзя

Земли населенных пунктов что можно строить а что нельзя

ЗК РФ Статья 85. Состав земель населенных пунктов и зонирование территорий

(в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 85 ЗК РФ

Споры в суде общей юрисдикции:

1. В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

(в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4) инженерных и транспортных инфраструктур;

6) сельскохозяйственного использования;

7) специального назначения;

8) военных объектов;

9) иным территориальным зонам.

2. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

4. Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:

виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;

их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.

(в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

(в ред. Федерального закона от 18.07.2011 N 215-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

5. Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.

6. Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам.

7. Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам.

8. Земельные участки в составе зон инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам.

9. Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.

10. В пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

(в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Земельные участки, на которых находятся объекты, не являющиеся памятниками истории и культуры, но расположенные в границах зон охраны памятников истории и культуры, используются в соответствии с градостроительными регламентами, установленными с учетом требований охраны памятников истории и культуры.

(в ред. Федеральных законов от 18.12.2006 N 232-ФЗ, от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

12. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

(в ред. Федерального закона от 03.06.2006 N 73-ФЗ)

Источник

Строительство на землях населённых пунктов

Объясняем нюансы земельного законодательства простым языком: особенности купли-продажи, аренды участков, перевода земель из одной категории в другую, выдела доли, межевания и многое другое. Поможем избежать финансовых потерь и объясним порядок оформления документов.

Согласно ст. 83 ЗК РФ, земли населенных пунктов (поселений) – это предназначенные для застройки территории, входящие в границы городов, сельских поселений и поселков городского типа. Такие земли могут перейти в другую категорию только при изменении границ поселения. Ст. 85 ЗК РФ и градостроительные регламенты определяют в населенных пунктах девять территориальных зон. Использование земли для жилищной застройки разрешено только в зоне жилой застройки и на землях сельскохозяйственного использования.

Жилищная застройка разрешена только на определенных законом землях. Но и в этом случае существуют ограничения, которые следует учитывать во избежание проблем с признанием законности построек. Для возведения индивидуального жилого дома необходимо получить разрешение на строительство.

Для возведения вспомогательных построек, в том числе, гаражей, разрешения на строительство не требуется. Обращаться нужно в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. Жилой дом, построенный незаконно, не может быть зарегистрирован и признан собственностью. По решению суда владелец самостроя заплатит административный штраф, а самовольную постройку придется снести. Если же дом возведён в соответствии с требованиями, то необходимо зарегистрировать на него право собственности в территориальном отделении Росреестра.

Мы рассмотрим категории земли, на которых разрешено строительство, а также возможные виды построек на этих участках.

Вид разрешённого использования – определяет способ возможного использования земельного участка. Возможное использование участка земли собственником или арендатором определяется видами разрешенного использования (ВРИ).

Основные виды разрешенного использования (ВРИ) земли населенных пунктов:

Индивидуальное жилищное строительство

К этому виду застройки относятся жилые дома до трех этажей для проживания одной семьи с правом регистрации. Возможно размещение индивидуальных гаражей и подсобных помещений. На участке может быть построен только один дом. Проект жилого дома на участках ИЖС должен быть выполнен лицензированной проектной организацией и согласован во всех инстанциях. Участки под ИЖС дороже других видов земли.

Малоэтажное строительство, жилищное строительство

Подразумевает различные виды жилищной застройки: малоэтажная смешанная жилая застройка, среднеэтажная смешанная жилая застройка и многоэтажная жилая застройка, а также дома до трех этажей с общими стенами в один ряд (таунхаусы), многоквартирные дома (две квартиры и более). Конкретные виды застройки и ограничения определяются местной администрацией.

Крестьянское (фермерское) хозяйство

Большие земельные участки, могут быть использованы для строительства усадьбы, но хозяину придется зарегистрироваться в налоговой и вести сельскохозяйственную деятельность. На практике целевое использование участка можно подтвердить наличием фруктового сада или собственной конюшни.

Садоводство

Земли под садоводческие некоммерческие организации различных форм часто застраивают коттеджными поселками. К недостаткам нужно отнести ограничения габаритов построек, возможность прописки в коттедже на такой земле только через суд, сложности с регистрацией права собственности на землю. Застройка участков таких земель также может быть регламентирована.

Дачное строительство

Дачные земельные участки предоставляются для отдыха. Жилье на них строить разрешается только без права регистрации. Возможна постройка дома высотой не выше 3-х надземных этажей и размещение хозяйственных строений и сооружений. Если участок входит в границы населенного пункта, то регистрация возможна через суд. Приобретение земли в дачном некоммерческом объединении подразумевает застройку согласно принятому проекту. В остальном преимущество строительства на такой земле заключается в отсутствии ограничений по габаритам строений и их назначению.

Личное подсобное хозяйство

Землепользование при ведении ЛПХ во многом похоже на садоводство, но в отдельных случаях строительство на таких участках запрещено,хотя возможно размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры (дома, пригодные для постоянного проживания и высотой не выше трех надземных этажей) и размещение гаража и иных вспомогательных сооружений. Решение принимает местная администрация. Если запретов нет, то и ограничений не существует. Разрешение на прописку в доме на земле под ЛПХ получается через суд.

Источник

ИЖС: что важно знать перед покупкой дачи

Эксперт в этой статье

Что такое ИЖС

При покупке загородной недвижимости люди часто сталкиваются в описаниях с аббревиатурами. Разберемся, какие понятия в них зашифрованы и почему это важно знать, чтобы выбрать дачу.

Терминология:

Вид разрешенного использования (ВРИ) участка определяет, подходит ли он для сельского хозяйства, садоводства, разведения животных или строительства.

ВРИ указан в свидетельстве о праве собственности или выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН, бывший ЕГРП).

Индивидуальное жилищное строительство — это вид разрешенного использования земли. На таком участке можно построить дом для постоянного проживания, получить прописку, разбить сад и огород [1]. Участок может быть частью садового товарищества или располагаться на территории населенного пункта.

Плюсы ИЖС:

Минусы ИЖС:

Ипотека под ИЖС

У крупных банков и региональных кредитных организаций есть специальные ипотечные программы под строительство домов на участках ИЖС. Развитие этого направления предусмотрено государственной программой поддержки ИЖС, поэтому получить такой кредит проще, чем под другое строительство. Средний срок ипотечного кредита — 17 лет.

Чтобы получить ипотеку, нужно предоставить:

Как построить дом на участке ИЖС

Такое жилье должно отвечать нормам закона:

Для домов площадью до 500 кв. м. действует уведомительный порядок разрешения на строительство.

Чтобы начать стройку, нужно представить в муниципалитет:

В течение семи рабочих дней власти согласовывают уведомление либо отказывают, если постройка не отвечает нормам законодательства. По истечении недели уведомление считается согласованным и действует десять лет.

Не позже 30 дней после окончания работ нужно подать:

В ответ заявитель получает уведомление о соответствии возведенного жилья требованиям закона.

Если площадь дома более 500 кв. м, потребуются разработка проектной документации, строительная экспертиза и разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Налоги и льготы

Ставки по земельному налогу устанавливают местные власти в размере не выше 0,3% [2]. При покупке участка можно оформить налоговый вычет на сумму до 290 тыс. руб. или использовать для приобретения материнский капитал.

А еще участок под ИЖС можно получить бесплатно. Например, такие льготы предусмотрены для многодетных семей, инвалидов, ветеранов войн или ликвидаторов аварии на Чернобыльской АЭС. Списки льготников есть в Земельном кодексе РФ и законах субъектов Федерации. Региональные льготы стоит уточнить в местной администрации [3].

Как перевести СНТ в ИЖС

Под таким переводом подразумевается изменение вида использования для садового или огородного участка.

Для этого необходимо:

Проверьте право собственности

Для этого можно заказать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН). Для изменения ВРИ потребуется согласие всех владельцев участка.

Уточните категорию земли

У садовых и огородных участков их две [4]:

В первом случае участок можно перевести в ИЖС. Во втором случае для этого требуется изменение категории земель.

Проверить вид разрешенного использования и категорию участка можно по публичной кадастровой карте Росреестра либо по выписке из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). Выписка также потребуется для перевода участка в ИЖС, поэтому как ее получить — рассказываем ниже.

Проверьте участок по кадастру

Участок должен состоять на кадастровом учете и иметь границы [5], [6].

Уточните предельную норму для участка

Нормы разрешенной площади участков определены:

Проверить участок можно по ПЗЗ на сайте администрации либо с помощью сервиса ФГИС ТП. Землю, которая не соответствует нормам, не вносят в ЕГРН и там нельзя построить дом.

Как зарегистрировать перевод участка в ИЖС

Порядок действий зависит от того, указан ИЖС как основной или условный вид использования земли. В первом случае достаточно собрать комплект документов и подать заявление о переводе в МФЦ «Мои документы» или территориальное отделение Росреестра.

Комплект документов для регистрации перевода участка в ИЖС