дают ли второй раз ипотеку

Дважды «рабы», или Ипотека в квадрате

Зачем люди покупают в кредит не одно, а два жилья

Ставки по ипотеке в России находятся на исторических минимумах. Может ли это стать поводом для открытия второго ипотечного кредита до выплаты первого? И стоит ли так рисковать жизнью?

Одна ипотека хорошо, а две — лучше?

Разнообразные льготные программы по ипотеке и возможность «вкусного» рефинансирования сильно подстегнули спрос россиян к этому продукту за последние годы. У некоторых из тех, кто распробовал ипотечную недвижимость, появилась такая уверенность в своих силах, что они добровольно согласились взять второй кредит на жилье.

Нельзя сказать, что это какой-то новый тренд, отмечают банкиры, — две одновременных ипотеки небольшое количество заемщиков имели и несколько лет назад. Однако тренд в том, что спрос на такие «параллельные» кредиты никуда не уходит.

Опрошенные Банки.ру участники рынка, включая лидеров ипотечного кредитования, обращают внимание: вторая, «параллельная» ипотека есть у 1—5% их клиентов. Спрос на такой «двойной» кредит достаточно стабилен.

В банке «ДельтаКредит», специализирующемся на ипотечном кредитовании, поделились следующими данными. На 1 августа 2018 года количество клиентов с несколькими кредитами в портфеле банка превышало 3,5 тыс. человек, это 4,3% от общего числа заемщиков. В 2017 году доля клиентов с двумя и более кредитами составляла 4,4% (3,3 тыс. человек), а в 2013 году — 3,5% (1,4 тыс. человек).

«Доля клиентов с двумя и более ипотечными кредитами составляет у нас не более 1% от общего ипотечного портфеля. За прошедшие пять лет доля таких клиентов не менялась», — говорит директор по развитию программ кредитования департамента развития розничного бизнеса Связь-Банка Елена Яковлева.

Значительного роста доли клиентов с двумя и более ипотечными кредитами не отмечают и в ВТБ. «В основном клиенты обслуживают одну ипотеку», — добавляют в пресс-службе банка.

Между тем, рассказывает начальник управления развития ипотечных партнерских программ банка «Открытие» Дмитрий Вагабов, в последние пару лет с учетом тренда на снижение ставок по ипотеке банки в целом отмечают рост спроса на повторные обращения за ипотекой (правда, при первом полностью выплаченном жилищном кредите).

«Ипотека становится доступнее, а процедуры оформления — проще, поэтому люди приходят за вторым или даже третьим ипотечным кредитом. Если в первый раз клиенты в основном берут ипотечный кредит на покупку своего первого жилья или улучшение жилищных условий (переезд, разъезд с родственниками), то последующие покупки уже совершаются на фоне роста благосостояния семьи, — делится наблюдениями Вагабов. — При этом несколько ипотечных кредитов одновременно имеет незначительное количество заемщиков нашего банка, большинство предпочитает досрочно погасить один кредит и затем обратиться за новым».

По его словам, «страхи по этому поводу несколько излишни».

Не так страшен черт.

Банкиры рассказывают, что показатель просрочки остается на минимальных значениях у заемщиков как с одной, так и с двумя действующими ипотеками. Таким образом, просрочку по второму ипотечному кредиту даже при наличии еще одного действующего заемщики допускают не чаще, чем по первой ипотеке. Причина просрочки, если она все же наступает, традиционная — резкое изменение финансового положения заемщика (например, из-за увольнения, серьезных проблем со здоровьем или снижения заработной платы).

«Если у человека две ипотеки, он столкнулся с проблемами и просит банк дать ему какие-то кредитные каникулы, то, скорее всего, ему порекомендуют продать одну квартиру и с помощью этих средств обслуживать первый кредит, — предупреждает директор дирекции ипотечного кредитования Транскапиталбанка Вадим Пахаленко. — То есть в таком случае нет какой-то социальной истории, и у банка есть моральное право действовать жестче, чем в том случае, когда ипотечное жилье у человека единственное».

По мнению управляющего директора продаж подразделений сети банка «Абсолют» Ивана Любименко, существует несколько причин, из-за которых люди приобретают несколько объектов недвижимости в кредит. «Кто-то приобретает сразу две квартиры для того, чтобы родители или дети жили по соседству, кто-то — с инвестиционной целью. Например, у нас есть несколько заемщиков, у которых по пять действующих ипотек, а у одного — более десяти», — приводит статистику Любименко.

Согласно данным Абсолют Банка, несколько ипотечных кредитов оформляют преимущественно люди в возрасте от 35 до 45 лет — на их долю приходится 53% таких займов. Второе место фактически делят между собой заемщики в возрасте от 25 до 35 лет и от 45 до 55 лет — 23% и 22% соответственно. Наиболее часто вторую и последующую ипотеку оформляют мужчины — на их долю приходится 63% от общего числа заемщиков, имеющих по несколько кредитов на покупку недвижимости.

«По географическим параметрам статистика такая: 50%, оформивших несколько ипотечных кредитов, из общего числа наших заемщиков проживают в Москве, 17% — в Санкт-Петербурге, 4% — в Новосибирске, по 3% — в Екатеринбурге, Краснодаре, Уфе, Перми», — рассказывает Любименко. «В абсолютном выражении доля клиентов с несколькими ипотечными кредитами невелика. Но при этом два ипотечных кредита — это не максимум, — говорит Вадим Пахаленко из ТКБ. — Например, у нас есть клиент с четырьмя ипотечными кредитами, которые он взял на покупку нескольких квартир в жилом комплексе в Москве для себя и своих детей».

Такими темпами доля ипотеки в ВВП росла в предкризисном 2013 году.

Кому доступна «двойная» ипотека

При принятии решения о том, готов ли он обременить вас вторым, «параллельным» ипотечным кредитом, в банке прежде всего обратят внимание на вашу платежеспособность и уровень долговой нагрузки.

«Если, согласно оценке кредитора, дохода заемщика либо дохода всех созаемщиков хватает для погашения как имеющейся, так и новой ипотеки, то получение второго кредита возможно. Критерии достаточности дохода определяются кредитором самостоятельно. На погашение всех кредитов должно уходить в среднем не более 40% семейного дохода заемщиков», — ответили Банки.ру в банке «Российский Капитал» (на 100% принадлежит «ДОМ.РФ»).

Однако в некоторых кредитных организациях при подаче заявления на получение второй ипотеки правило, что ваша кредитная нагрузка не должна превышать 30—40% от суммы ежемесячного дохода, несколько видоизменится.

Например, в Связь-Банке единственным критерием выдачи второго ипотечного кредита является платежеспособность клиента.

В банке «Открытие» комфортным считается соотношение ежемесячного кредитного платежа к доходу на уровне 60%.

Россияне берут взаймы все большие суммы на все более длительный срок. Почему банки готовы давать в долг все больше необеспеченных кредитов и не накроет ли страну новая волна закредитованности?

В ВТБ поясняют, что ограничение долговой нагрузки может зависеть от многих факторов. Как вариант: для клиентов, в прошлом имевших опыт успешного обслуживания кредитов, уровень долговой нагрузки может быть выше, чем для клиентов, которые впервые пользуются кредитными средствами.

«Кроме того, уровень максимальной долговой нагрузки может различаться в зависимости от типа кредитного продукта (для ипотеки данный показатель может быть выше, чем для кредитной карты), а также уровня дохода, — комментируют в пресс-службе ВТБ. — В нашем банке с учетом всех кредитов клиентов средний уровень долговой нагрузки составляет около 50% — в зависимости от типа обязательств, которые обслуживаются заемщиками. Данный показатель в банке из года в год стабилен».

В Сбербанке обращают внимание: при выдаче ипотечного кредита банк оценивает общую долговую нагрузку клиента и его платежеспособность и принимает решение на основе множества факторов. «Наличие одного ипотечного кредита не обязательно может быть ограничением для выдачи второго», — уверяют в пресс-службе Сбербанка.

В банке «ДельтаКредит» нет специальных требований при получении второго кредита.

«Естественно, первый кредит должен обслуживаться вовремя, и клиент не должен допускать просрочек, — указывает руководитель отдела продуктов и аналитики «ДельтаКредита» Алексей Подвигин. — Также при одобрении кредита мы анализируем, сможет ли заемщик обслуживать два кредита одновременно (это рассчитывается как отношение платежей к доходу). Отмечу, что для клиентов, имеющих действующий ипотечный кредит в нашем банке, а также для погасивших кредит и обращающихся повторно, мы предлагаем скидку в 0,25 процентного пункта со стандартной процентной ставки».

В Транскапиталбанке также смотрят на общее соотношение дохода и долговой нагрузки.

«Количество кредитов в штуках здесь не так важно, — объясняет Вадим Пахаленко. — При этом банк также контролирует, чтобы средства использовались по назначению. Нам приходилось сталкиваться с попытками недобросовестных застройщиков оформить ипотеку на друзей-знакомых и с помощью этих денег профинансировать продолжение строительства. Такие попытки жестко пресекаются».

Когда вы потянете две ипотеки

По словам Дмитрия Вагабова из банка «Открытие», не существует некоего уникального совета насчет второй, «параллельной» ипотеки, так как ситуации у всех клиентов разные. Тем не менее, советует банкир, следует здраво оценить свои финансовые возможности перед оформлением дополнительного кредита.

Для этого желательно отвести не день и не два, а при необходимости посоветоваться с родными или знакомыми, уже выплачивающими две ипотеки. Нелишним будет и почитать о подобном опыте в статьях на форумах и финансовых порталах, говорят банкиры.

Тем не менее, по мнению аналитиков «Российского Капитала», второй ипотечный кредит актуален, если доходы клиентов позволяют комфортно оплачивать два кредита без излишней нагрузки на семейный бюджет и при этом есть объективная потребность во втором объекте недвижимости. Например, первая ипотека была взята на покупку квартиры, а с помощью второй планируется купить дом или апартаменты. В некоторых случаях может также быть потребность в покупке отдельной недвижимости для взрослых детей.

Также второй ипотечный кредит можно взять в инвестиционных целях, советуют аналитики «Роскапа», — для дальнейшей сдачи недвижимости в аренду.

Иван Любименко из Абсолют Банка обращает внимание: заемщик может оформить вторую ипотеку как спустя какое-то время, так и одновременно с первой. «У нас были клиенты, которые приобретали сразу две квартиры в одном объекте — для себя и для ребенка, — вспоминает он. — Если заемщик не проходит по уровню дохода для оформления второй ипотеки, то он может привлечь созаемщика».

Банкир убежден, что каждый человек, обладающий высокой платежеспособностью, может рассчитывать на второй ипотечный кредит. «Обычно такая необходимость возникает, если глава семейства покупает квартиру и хочет, чтобы его родители или дети жили на той же лестничной площадке или хотя бы в том же доме. Особенно удобно это в том случае, если есть жилье, которое можно продать и быстрее погасить за счет него кредит», — заключает Любименко.

Источник

«Главная ошибка при оформлении ипотеки». Пересматриваем советы экспертов

Однажды мы наткнулись на такой совет от юриста Артёма Баранова по оформлению ипотеки: «Лучше всего брать кредит на максимально большой срок. Возможность досрочного погашения у вас будет в любом случае, а вот сумму ежемесячного платежа вы таким образом снизите». Кажется, что рекомендация очевидная, но в редакции «Выберу.ру» по этому вопросу возник спор. Одни поддерживали юриста, другие — выступали за то, что нельзя всем людям давать одинаковые советы. Рассмотрим разные жизненные ситуации, чтобы увидеть, когда лучше не пользоваться советом юриста.

_{Слушаю внимательно. Фото: zen. yandex.ru}

Для расчётов будем брать квартиру стоимостью 3 000 000 рублей. Для жителей Москвы, Санкт-Петербурга и других дорогих городов поясним: во многих регионах за эти деньги можно купить неплохую двухкомнатную квартиру. Для наших задач удобнее взять именно такую цену, потому что мы будем использовать средние по России зарплаты.

Сделаем несколько ипотечных расчётов с разным сроком, используя калькулятор на «Выберу.ру». Процентную ставку возьмём среднюю — 7,9% годовых. Первый взнос — 20%.

В таблице наглядно видно, что разница в ежемесячных платежах между минимальным и максимальным сроком — почти 10 000 рублей. Разница в переплате — почти 2 000 000 рублей. Не надо быть экспертом, чтобы понять, что маленький срок в финансовом отношении выгоднее. Однако осилить платёж суммой почти 29 000 рублей сможет не каждый.

Возьмём несколько обычных семей с ипотекой и посмотрим, как впишутся платежи в их жизнь.

Одинокий Иван — убеждённый холостяк, который живёт в своё удовольствие

На основной работе Иван зарабатывает 40 000 рублей, а в свободное время берёт шабашки, что приносит ему ещё 10 000 рублей. Итого ежемесячный доход — 50 000 рублей. Среднестатистический житель России может назвать такие деньги вполне приличными, однако ипотечный платёж в 30 000 рублей для Ивана великоват — он превышает половину дохода и не оставляет средств для развлечений, модной одежды, новой машины, пиццы по пятницам и цветов для подружек.

_{Чтобы вечер удался, утром надо купить цветы. Фото: twitter.com}

Оптимальный срок для ипотеки — 15-20 лет. Однако надо понимать, что Иван платит ипотеку один — во время финансовых трудностей некому будет взять на себя обязательства. Увольнение, затяжная болезнь, лишние расходы сделают Ивана неплатёжеспособным.

Елена и Николай — молодая пара, которая считает, что «сначала надо обеспечить себя жильём, а потом заводить детей»

Доход Елены — 25 000 рублей. Доход Николая — 40 000 рублей. Итого: 65 000 рублей. В погашении ипотеки участвуют родители, бабушки и дедушки обоих супругов, что дополнительно приносит семье 10 000 рублей.

Можно рассмотреть вариант с ипотекой в 10 лет, поскольку платёж составляет меньше половины дохода. На жизнь будет оставаться 45 000 рублей. При экономном ведении хозяйства можно даже откладывать на поездку или новую машину.

Финансовые проблемы при таком платеже семья сможет пережить только с помощью родственников, поскольку одной зарплаты на погашение не хватит.

Что касается детей. Семья их не планирует до погашения ипотеки, но, как говорится, «часики-то тикают». Если вдруг в семье появится ребёнок, с учётом лишних расходов и уменьшившихся на одну зарплату доходов, платёж станет неподъёмным. Однако семья получит маткапитал, которым можно будет погасить часть кредита.

Ксения и Константин — счастливые родители четырёхлетнего Серёжи. Любят детей, поэтому не исключают появление нового члена семьи

Доход Ксении — 20 000 рублей. Доход Константина — 40 000 рублей.

Этой семье лучше подстраховаться и взять ипотеку на максимальный срок, поскольку заработок Ксении нестабилен — она часто уходит на больничный, а в будущем планирует декретный отпуск. Ситуацию с погашением облегчит материнский капитал.

Однако даже при максимальном сроке ипотечный платёж для семьи не очень комфортный, учитывая расходы на двух детей и небольшие декретные выплаты.

_{Может украсть из банка свой ипотечный договор? Фото: zen. yamdex.ru}

Итак, выбирая срок ипотеки, надо смотреть не на советы экспертов, а на свои жизненные условия. Есть перспектива роста зарплаты — можно рискнуть. Есть поддержка от родственников — тоже можно брать маленький срок. Планируются дети или на работе нет стабильности — лучше уменьшить платёж за счёт увеличения срока.

Досрочное погашение

Это главный довод тех, кто ратует за большой срок в пользу маленьких платежей. Повысился доход — вноси двойные платежи. Получил наследство — вноси в счёт ипотеки.

С большими разовыми поступлениями понятно — большинство пустит их на погашение кредита. Но прибавка к зарплате не всегда становится ипотечным платежом, потому что цены в магазинах растут, квартира со временем требует ремонта, а душа отпуска на море и праздника. Не у всех хватает платёжной дисциплины для досрочного погашения.

В тему статьи вспомнился случай. Девушка, будучи незамужней, взяла ипотеку. Потом нашла мужчину, вышла замуж, и избранник переехал к ней в ипотечную квартиру. Была одна зарплата — стало две зарплаты. Девушка погасила кредит за несколько лет. Заметим, что квартира, приобретённая до брака, — собственность одного супруга, а не общая.

Как сделать большой платёж безопасным

Все помнят о рефинансировании с целью снижения процентной ставки, но забывают, что можно изменить договор по сроку и прочим условиям. Если предвидятся сложные времена, можно уменьшить платёж, растянув срок уже действующего кредита. Однако делать это надо до наступления просрочек, иначе банк откажет в рефинансировании.

Ещё один универсальный совет — подушка безопасности. Храните на всякий случай деньги на несколько ежемесячных платежей по ипотеке. Это поможет пережить внезапное увольнение, снижение зарплаты, болезнь и прочие несчастья.

Разные эксперты называют разные платежи в качестве комфортных — 50% дохода, 30% дохода, 25%.

Смотрите по доходу в целом. Например, 50% от 100 000 рублей и 50% от 30 000 рублей — слишком разные суммы. Опирайтесь на прочие расходы. Семье с тремя детьми надо высвобождать больше денег, чем холостяку. По практике можно сказать, что когда на погашение уходит 25-30% дохода, то такая ипотека не напрягает и становится рутиной, к которой можно привыкнуть. 50% даже от приличного дохода — слишком большой платёж, который заставляет жалеть денег.

Источник

Что делать, чтобы не отказали в ипотеке

Идеальный заемщик имеет официальный доход 200 000 рублей, поручителя, залоговое имущество, вклад на полмиллиона и квартиру в области. Нет, две квартиры! И чтобы одна покрытая золотом.

В реальности такие заемщики встречаются редко. Банки об этом знают, поэтому с готовностью рассматривают заявки на ипотеку от обычных людей с небольшой зарплатой, тремя детьми и автокредитом.

Я расскажу как сотрудник банка, что и как надо делать, чтобы получить ипотеку, если ваша жизнь далека от банковского идеала.

Все персонажи и ситуации в статье вымышленные. Любые совпадения случайны.

Не подделывать справки о доходах

Василий решил взять ипотеку. У него стабильная зарплата менеджера и ежеквартальная премия по итогам работы. Средний заработок Василия за последние полгода — 65 тысяч рублей в месяц.

При проверке данных банк засомневался в реальности этой суммы, запросил выписку из пенсионного фонда и увидел несоответствие. Василию отказали в ипотеке без возможности повторного обращения. Банк проинформировал других кредиторов, и теперь Василий не сможет получить ипотеку и в другом банке.

Если бы он не подделывал справку, а обратился за консультацией к ипотечному менеджеру, возможно, банк предложил бы ему увеличить первоначальный взнос или продлить срок ипотеки, чтобы уменьшить ежемесячный платеж.

В крайнем случае Василию пришлось бы подождать, пока ему повысят зарплату, или найти дополнительные источники дохода.

Рассказать о неофициальных доплатах

Могло быть так, что премии, которые получает Василий, ему платят из «черной кассы» и поэтому он не может их подтвердить документально. Получается, что по справке 2- НДФЛ его официальный доход 65 тысяч, но с премиями он стабильно получает 90.

В таком случае Василию надо честно рассказать банку, что по справке у него один доход, но по факту ему доплачивают и заработок у него выше. Банк уточнит у работодателя полный доход Василия.

Банк не собирается устраивать проблемы работодателю Василия. Его задача — понять реальную платежеспособность потенциального клиента. Если доход подтвердится, банк одобрит ипотечный кредит. Никто не пойдет в ФНС докладывать, что ООО «Ромашка» недоплачивает взносы.

Запрос по форме банка будет использован только как подтверждение дохода. Банк обязуется обеспечить конфиденциальность этой информации.

Составить брачный договор

Молодожены Анастасия и Дмитрий решили взять ипотеку, чтобы купить собственную квартиру и съехать от родителей. У Анастасии есть деньги на первоначальный взнос. Супруги договорились, что будущая квартира будет ее собственностью, а Дмитрий не будет участвовать в выплатах по кредиту.

Такой кредит в банке не одобрят, ведь по действующему законодательству супруг обязан быть стороной договора. Чтобы получить ипотеку, Дмитрий с Анастасией могут заключить брачный договор.

В брачном договоре надо указать, что Дмитрий не будет нести солидарную ответственность по этому кредиту или по любым кредитным обязательствам Анастасии.

Не подписывать справки самому себе

У Анастасии и Дмитрия есть еще одна проблема: она работает директором на предприятии, которым владеет супруг. Они оба не могут подписать справку о доходе Анастасии, иначе банк заподозрит неладное и откажет в ипотеке. Справку нельзя подписывать самому себе и членам семьи.

В этой ситуации заверить документ может главный бухгалтер организации, исполнительный директор или руководитель отдела кадров.

Не бояться сменить работодателя

Игорь давно работает в одной организации, у него высокий официальный доход, который совпадает с отчислениями в пенсионный фонд, нет родственников среди начальников, а супруга готова участвовать в кредитных обязательствах.

Игорь заполнил заявку, подал ее в банк и ждет ответа. Спустя пару дней ему звонит ипотечный менеджер и загадочно говорит: «Мы рекомендуем вам сменить работодателя».

Это значит, что банк проверил документы Игоря и узнал, что у его работодателя есть проблемы. У банков есть доступ к огромной базе данных о собственниках и работодателях. Если кредитор рекомендует сменить место работы, значит, организация находится в плохом финансовом состоянии и может скоро закрыться.

Если Игорь найдет новую работу и подаст повторную заявку, ему, скорее всего, одобрят кредит.

Подтвердить неофициальный доход

Михаил работает официантом и в среднем зарабатывает 100 000 рублей в месяц, но по 2-НДФЛ у него только 10 000 рублей оклада, а остальное — чаевые. Кажется, что с такими документами у него нет шансов на ипотеку, но некоторые банки могут одобрить Михаилу кредит, если он правильно и честно заполнит анкету.

В анкете он должен подробно рассказать:

Банк отправит запрос на имя работодателя Михаила, чтобы проверить достоверность данных. Работодатель должен внести необходимую информацию и заверить ее. Этот документ Михаил представит банку в качестве доказательства доходов.

Если работодатель откажется заверять официальный документ, Михаил может договориться с ипотечным менеджером об устном подтверждении. В этом случае банк позвонит по официально зарегистрированному на имя работодателя номеру и попросит руководителя Михаила устно подтвердить информацию.

Если при звонке кто-то запнется, не сразу вспомнит, как давно работает Михаил, или рядом не будет ответственного лица, банк может отказать в выдаче кредита.

Плюсом для Михаила станет хорошая кредитная история, имущество, вклады и надежный поручитель. Ему надо быть готовым, что банк может установить чуть большую процентную ставку и запросить повышенный первоначальный взнос.

Быть надежным предпринимателем

Не все банки рассматривают предпринимателей на роль ипотечных заемщиков. Это связано с опасениями за стабильность бизнеса.

Чтобы ИП одобрили ипотечный кредит, он должен отвечать требованиям банков:

Некоторые банки категорически отказываются рассматривать заявки от некоторых категорий ИП. Такова жизнь.

В документах, которые представит предприниматель, должны быть отражены его налоговые и пенсионные отчисления. Выбранный режим налогообложения должен соответствовать реальной деятельности. Если банк выявит сомнительные операции, он не захочет рисковать и откажет в ипотеке.

Кому точно не дадут ипотеку

Клиентам моложе 20 или старше 65 лет. Если вы слишком молоды, банк сочтет вас ненадежным плательщиком. Пожилым людям кредит не одобрят, потому что минимальный срок выплат — 3 года, а средняя продолжительность жизни в России — меньше 71 года.

Заемщикам без дохода. Если клиент говорит, что будет платить, но не дает никаких сведений о заработке, банк не сможет ему доверять.

Если кредитор обнаружит долги раньше потенциального заемщика, он может порекомендовать оперативно оплатить задолженность и повторно рассмотрит заявку. Но чаще всего кредиторы без объяснений отказывают должникам.

Источник