договор аренды будущей недвижимости регистрация

Договор аренды будущей недвижимости регистрация

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 89 “О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем”

В силу пункта 5 статьи 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

2. Согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключён договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путём указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определённые, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 ГК РФ).

В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приёма-передачи, составленном сторонами во исполнение заключённого ими договора, то такой договор не может быть признан незаключённым. В связи с изложенным отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на переданное имущество к покупателю со ссылкой на то, что договор купли-продажи не может считаться заключённым, не соответствует закону и может быть признан судом незаконным в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

3. В случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Если суд на основе представленных доказательств придёт к выводу о том, что стороны не достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя, такой договор не может считаться заключённым.

При этом судам надлежит иметь в виду, что в случаях когда покупатель подписал договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, находясь под влиянием заблуждения относительно того, что содержащихся в нём данных достаточно для индивидуализации предмета договора, он может потребовать от продавца возмещения реального ущерба, причинённого вследствие признания договора незаключённым, если докажет, что заблуждение возникло по вине продавца, применительно к абзацу второму пункта 2 статьи 178 ГК РФ.

4. При рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров а разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счёт недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

5. При рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определённой вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГКРФ). Данный спор подлежит разрешению с учётом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта постановления.

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на неё (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причинённых ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

6. В случаях когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы («Строительный подряд»).

При разрешении споров, вытекающих из указанных договоров, судам необходимо учитывать, что на основании статьи 219 Кодекса право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика), с момента государственной регистрации данного трава в ЕГРП. Сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату выполненных работ в соответствии с договором, а при неисполнении стороной, предоставившей земельный участок, обязанности по их оплате может требовать от нее возмещения причинённых убытков, уплаты предусмотренной договором неустойки, а также воспользоваться правом, предоставленным ей статьёй 712 Кодекса.

Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведённом здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учётом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего постановления.

7. В случаях когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передаёт земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества. При разрешении споров, вытекающих из таких договоров, судам надлежит исходить из следующего.

В силу пункта 2 статьи 8, статьи 131 ГК РФ, статьи 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здание или сооружение) на основании статьи 219 Кодекса возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено, с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП.

Согласно пункту 1 статьи 1043 ГК РФ имущество, внесённое товарищами в качестве вклада, а также произведённое в результате совместной деятельности, признаётся их общей долевой собственностью, если иное не предусмотрено законом, договором либо не вытекает из существа обязательства. В соответствии с пунктом 2 статьи 8, статьёй 131 ГК РФ и применительно к статье 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право общей долевой собственности товарищей на недвижимое имущество, внесённое ими в качестве вклада, возникает с момента его государственной регистрации.

Следовательно, в том случае, если объект недвижимости возведён на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании статьи 219 ГК РФ может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок.

В ситуации, когда вопреки условиям договора товарищ, обязанный внести вклад в общее дело в виде права аренды или посредством передачи земельного участка в общую собственность товарищей, уклоняется от совершения необходимых для этого действий, другие участники договора простого товарищества вправе в судебном порядке требовать исполнения указанного договора применительно к пункту 3 статьи 551 ГК РФ. Аналогичным образом судам следует квалифицировать иски товарищей, сформулированные как требования о признании права собственности на долю в созданном недвижимом имуществе, возведение которого являлось общей целью.

Во всех таких случаях судам надлежит исходить из того, что право собственности товарища, предъявившего соответствующее требование, возникает не ранее момента государственной регистрации данного права на основании судебного акта об удовлетворении этого требования (пункт 2 статьи 8, статья 131 ГК РФ, статья 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Участник договора простого товарищества вправе также потребовать возмещения убытков, причинённых неисполнением договора.

8. Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную её часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учётом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего постановления.

9. Судам следует иметь в виду, что по смыслу пункта 2 статьи 558 ГК РФ требование о государственной регистрации договора распространяется только на договор купли-продажи такого жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в ЕГРП. Если сторонами заключён договор купли-продажи будущего жилого помещения (пункт 2 статьи 455 ГК РФ), то этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента его подписания сторонами. Отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю по данному договору со ссылкой на то, что договор купли-продажи будущего жилого помещения не был зарегистрирован, не соответствует закону.

10. Судам необходимо исходить из того, что разъяснения, содержащиеся в настоящем постановлении, подлежат применению также в случаях, когда предметом договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, заключённого между юридическими лицами и (или) гражданами, является земельный участок, который на момент заключения договора ещё не образован в порядке, установленном федеральным законом (глава I.1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Разъяснения, содержащиеся в настоящем постановлении (за исключением абзаца второго пункта 4), не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве.

На основании изложенного судам следует учитывать, что привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в пункте 2 статьи 1 Закона о долевом участии в строительстве.

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 89 “О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем”

Текст постановления официально опубликован не был

Обзор документа

Разъясняется, что учитывать при разрешении споров из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана (приобретена) в будущем. В частности, обращается внимание на следующее.

Если у продавца в момент заключения договора нет права собственности на недвижимость, то это само по себе не является основанием, чтобы признать сделку недействительной. Но переход права собственности к покупателю регистрируется при условии, что оно есть у продавца.

Чтобы индивидуализировать будущую недвижимость, можно указать ее местонахождение, ориентировочную площадь, иные характеристики, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией. Договор, в котором недостаточно данных, чтобы индивидуализировать проданный объект, нельзя признавать незаключенным, если они есть в акте приема-передачи.

Законодательство об инвестициях не может толковаться в том смысле, что лица, финансирующие строительство недвижимости, наделяются правом собственности на возводимые за их счет объекты.

Договор купли-продажи будущего жилого помещения не подлежит госрегистрации и считается заключенным с момента подписания.

Разъяснения, содержащиеся в постановлении, применяются также в случаях, когда предметом купли-продажи является земельный участок, который на момент заключения договора еще не образован.

Данные разъяснения (за некоторыми исключениями) не применяются при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимости по Закону о долевом участии в строительстве.

Источник

ВАС разъясняет нюансы аренды будущей вещи

Аренда – самый распространенный и (отчасти именно поэтому) самый конфликтный вид отношений, связанных с недвижимостью. Он порождает уйму судебных и внесудебных споров. Позиция Высшего арбитражного суда, подробно и внятно сформулированная в новом постановлении по вопросам аренды, позволит снять значительную часть острых проблем. Об особенностях арендных отношений в новой трактовке ВАС РФ рассуждает руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.

Высший арбитражный суд РФ, наконец, принял полноценные разъяснения по спорным вопросам договора аренды. Ранее основные правовые позиции черпались из информационного письма Президиума ВАС РФ №66 от 11.01.2002 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». При принятии 17.11.2011 постановления Пленума ВАС РФ №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» (далее – постановление №73) высшая судебная инстанция ограничилась решением наиболее злободневного вопроса об особенностях аренды государственного имущества, оставив нерешенными многие другие проблемы.

25 января 2012 года было одобрено постановление Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в постановление №73». Документ получился весьма объемным и на удивление информативным. Поскольку на момент подготовки материала постановление ВАС не было официально опубликовано, при анализе использован его итоговый проект, размещенный на сайте Высшего арбитража.

Будущее в аренду

Когда в 2011 году ВАС РФ принял на вооружение концепцию будущей вещи в отношении договоров купли-продажи, мнения юристов о правомерности такого подхода разделились, а правоприменительная практика до сих пор не устоялась. Несмотря на это ВАС РФ продолжил «крестовый поход» и предусмотрел, что ранее предложенные им принципы о возможности заключения сделки в форме купли-продажи в отношении будущей вещи подлежат применению и к договорам аренды.

Рынок давно и настойчиво требует найти правовой механизм, который позволил бы заполнять арендаторами строящиеся комплексы. Сейчас большинство девелоперов последовательно заключают предварительный договор аренды (пока объект не сдан в эксплуатацию), краткосрочный договор (когда объект сдан, но права арендодателя не зарегистрированы) и долгосрочный договор (когда права арендодателя зарегистрированы). При этом объективно возникает множество сложностей, связанных с перечислением задатка/аванса, с правомерностью допуска арендатора для осуществления ремонта и т.п. Существующая арбитражная практика не давала возможности эффективно разрешить эти вопросы.

Теперь ВАС РФ прямо высказал мнение, что возможна аренда будущей вещи. При этом суд выделяет два вида ситуаций:

— нет самой вещи (то есть здание или помещение еще не достроено);

— у арендодателя отсутствуют зарегистрированные права на будущую вещь (права на объект зарегистрированы за иным лицом либо вообще не зарегистрированы, но арендодатель обладает правом законного владения).

По мнению ВАС РФ, незарегистрированное право собственности при условии наличия у арендодателя законного владения не препятствует действительности заключенного договора аренды, так как это не противоречит ст. 168 и 608 ГК РФ. При этом в «законное владение» в терминологии Постановления не входит право постоянного (бессрочного) пользования участком: п.4 ст.20 ЗК РФ прямо запрещает такому правообладателю заключать договоры, предусматривающих распоряжение (в том числе и в будущем) таким участком.

Однако есть риск, что «законное владение» так и не станет зарегистрированным правом, и ВАС РФ в связи с этим предлагает меру защиты интересов арендатора. В случае неисполнения обязательства по передаче будущей вещи в аренду арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора. Вопрос о том, как рассчитывать и доказывать такие убытки, остался открытым.

ВАС РФ также полагает, что отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта в момент его передачи арендатору не влечет недействительности договора. Эта позиция представляется юридически спорной, но ее придется учитывать в практике.

Несомненно, будет востребован рынком и (формально противоречащий закону) вывод ВАС РФ о том, что передача объекта арендатору до ввода его в эксплуатацию для проведения ремонта и отделочных работ не противоречит положениям Градкодекса РФ. Девелоперы будут активно пользоваться этим разъяснением: оно сокращает сроки начала работы объекта и соответственно окупаемости инвестиций. Однако с юридической точки зрения это создает проблемы, связанные с распределением ответственности за безопасность людей до окончания строительства.

В этой конструкции есть и внутренняя противоречивость. Например, договор аренды будущей вещи в отношении самовольной постройки является ничтожным в соответствии со ст.168 ГК РФ. А как отличить самовольную постройку от объекта, который не сдан в эксплуатацию надлежащим образом и по которому нет заключения о соответствии проекту?

Описание предмета

При подготовке постановления ВАС РФ уделил большое внимание сугубо практическим вопросам заключения договора аренды, которые порождали противоречивую судебную практику.

В частности, п.9 посвящен регулированию предмета договора аренды – возможности передачи в аренду части объекта. Не секрет, что судебная практика по-разному оценивала такую возможность: от вывода о полной недопустимости подобных действий до отсутствия каких-либо ограничений на них.

ВАС РФ не ограничился простой констатацией возможности передачи в аренду части объекта и дополнительно разъяснил, что следует признавать надлежащей индивидуализацией этой части: на госрегистрацию договора может быть представлен «подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание».

В настоящее время в большинстве регионов России для регистрации договора аренды части объекта необходимо приложить к договору как минимум простую копию (а в некоторых регионах – оригинал) кадастрового плана с нанесенными на нее цветными границами этой части. С учетом мнения ВАС РФ регистрирующий орган вынужден будет пересмотреть свои требования к оформлению таких договоров и учесть возможность «текстуального описания».

Кроме того, ВАС РФ предложил дополнительную гарантию для сторон в вопросе о согласованности предмета договора. При возникновении споров недобросовестные стороны зачастую добивались признания договора незаключенным в связи с ненадлежащим описанием предмета аренды. ВАС РФ прямо указывает, что если договор аренды сторонами фактически исполнялся (например, вещь была передана арендатору и т.п.), стороны не вправе оспаривать его по основанию ненадлежащей индивидуализации.

Если в отношении одного и того же предмета заключены несколько договоров (два и более), это не делает их недействительными или незаключенными, но арендатором будет то лицо, которому объект был фактически передан. Наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимого имущества не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи. Арендатор, которому не передали спорный объект, вправе требовать лишь возмещения причиненных убытков и выплаты договорной неустойки.

ВАС против злоупотреблений

Постановление содержит большое количество норм, направленных на регулирование баланса интересов сторон и противодействие злоупотреблению правом.

В частности, п.12 постановления закрепляет положение о том, что доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование, об отсутствии у арендодателя права собственности и его принадлежности другим лицам, судом учитываться не должны.

Юристы опасались, что это создаст угрозу интересам добросовестного арендатора: случалось, что имущество сдавалось в аренду неуполномоченным лицом, а выявивший это собственник взыскивал аренду с фактического арендатора, который в итоге платил дважды.

ВАС РФ предлагает решать эту проблему на основе добросовестности (арендатор «знал или должен был знать о «дефекте аренды»). При этом собственник объекта вправе предъявить к недобросовестному участнику сделки иск о взыскании неосновательного обогащения:

— если недобросовестным был только неуправомоченный «арендодатель», то иск собственника предъявляется к нему;

— если недобросовестным был арендатор, то отвечает он;

— если недобросовестными были оба, они несут солидарную ответственность.

При этом иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит. Фактически это означает, что если недобросовестным был именно арендатор (знал об отсутствии полномочий), то в итоге он заплатит дважды. Подобное регулирование создает скрытый механизм ответственности для недобросовестных арендаторов, что должно дополнительно противодействовать злоупотребления правом.

Среди важных для практики правил следует упомянуть еще один новый подход ВАС РФ: если договор аренды подлежал государственной регистрации, но не был зарегистрирован, однако объект был передан арендатору и исполнение контракта началось, к таким правоотношениям в случае спора должны применяться не нормы о неосновательном обогащении, а нормы данного договора аренды как обязательства, порожденного ст.309 ГК РФ. Это означает, что при наличии спора должны применяться положения договора как о размере арендной платы и порядке ее уплаты, так и о договорной неустойке.

Не секрет, что иногда арендатор соглашается на завышенную аренду, чтобы получить объект в пользование, а потом решает не платить и не регистрировать договор – раньше суды считали такой договор не заключенным, а при расчете суммы неосновательного обогащения арендатора применяли некий абстрактный «средний» расчет аренды.

Говорить о доктрине добросовестной реализации прав сторонами договора аренды, позволяет и норма, которая закрепила возможность для арендатора защищать свои права при одностороннем изменении арендной платы арендодателем. Если изменение платы непропорционально изменению средних рыночных ставок за аналогичные объекты в данной местности (и существенно превысило его), арендатор может в судебном порядке доказывать факт злоупотребления правом арендодателем. Такому арендодателю откажут в праве требовать с арендатора сумму превышения «среднерыночной ставки». На практике это даст возможность арендаторам защищаться от злоупотреблений арендодателей, которые таким образом пытаются вынудить арендатора к освобождению объекта, хотя формулировка и далека от идеала. Может вызвать споры определение «средних рыночных ставок в данной местности за соответствующий период», так как не секрет, что для аренды локация имеет первоочередное значение и принятие за «данную местность» Москвы или Петербурга в целом даст недостоверные результаты. Термин «существенное превышение» оставляет слишком много возможностей для толкования.

К категории положений о добросовестности следует отнести и положения постановления, которые ограничивают «разумным сроком» право арендодателя на расторжение договора аренды при неоплате аренды два раза подряд. Это безусловное право часто используется как средство борьбы с несговорчивым арендатором. При отказе от навязываемых арендатору условий, арендодатель «вспоминал» про нарушение и обращался в суд. Введение ценза «разумного срока» позволит качественно изменить сложившуюся недобросовестную практику.

Как регулируют ставку

Постановление предлагает оперировать тремя видами арендной платы:

— регулируемая арендная плата;

— арендная плата, определяемая правилами, установленными публичным субъектом;

— арендная плата, устанавливаемая сторонами.

В отношении регулируемой арендной платы ВАС РФ разъяснил общую норму о том, что определенная по итогам торгов арендная плата не является регулируемой. Однако п.2 ст.614 ГК РФ позволяет публичному субъекту использовать комбинированный вариант определения арендной платы: определять ее часть путем торгов, а другую часть путем регулируемой арендной платы.

К особенностям регулируемой арендной платы относится то, что она подлежит внесению в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, и оформления каких-либо дополнительных соглашений об этом к договору аренды не требуется.

Если торги (в соответствии с законом) не проводились, условия договоров аренды государственного или муниципального имущества, предусматривающие взимание с арендатора (дополнительно к регулируемой арендной плате) сумм за право заключения договора аренды, являются ничтожными.

Арендная плата, установленная публичным субъектом, во многом похожа на регулируемую (например, плата за аренду помещений КУГИ относится к такому виду). Для нее также не требуется подписания какого-либо дополнительного соглашения об изменении арендной платы, если соответствующий публичный порядок был изменен уполномоченным органом.

Стоит сказать несколько слов об обычной арендной плате, определяемой сторонами. Как правило, на момент подписания договора у сторон отсутствуют споры о размере арендных платежей, однако в последующем именно они составляют абсолютное большинство споров по договору.

ВАС РФ предписывает, что по соглашению сторон размер арендной платы может меняться сколько угодно раз в течение года, даже если в договоре это прямо не прописано. Одностороннее изменение арендной платы арендодателем допускается только если это прямо предусмотрено законом либо договором, но во всех случаях не более одного раза в течение года.

В постановлении есть ряд норм, которые напрямую затронут интересы застройщиков. Во-первых, сделан однозначный вывод, что истечение сроков аренды или ее прекращение не препятствует регистрации права собственности на созданный в период ее действия объект незавершенного строительства (если он не является самовольной постройкой). Во – вторых, определена судьба прав на участок под строящимся многоквартирным домом – с момента регистрации первого права собственности любого дольщика право собственности/аренды застройщика прекращается в силу закона. Это позволит застройщикам избежать переплаты арендной платы за такой участок городу, однако дополнительно подчеркивает все проблемы возведения нескольких очередей на одном участке (утрата права будет препятствовать застройщику в создании последующих объектов).

В постановлении уделено внимание и вопросам перезаключения договора аренды государственного или муниципального имущества на новый срок с добросовестным арендатором.

Многие предложения ВАС РФ носят революционный характер и можно ожидать существенного изменения правоприменительной практики и сложившихся бизнес-схем.

Источник