договор аренды капитального строения здания сооружения изолированного помещения или машино места
Энциклопедия решений. Договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, машино-мест
Договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, машино-мест
См. Конструктор правовых документов (онлайн-сервис)
Отношения по аренде зданий и сооружений регулируются правилами параграфа 4 «Аренда зданий и сооружений» главы 34 ГК РФ, а также общими положениями об аренде той же главы, если иное не установлено нормами о договорах аренды зданий и сооружений (ст. 625 ГК РФ).
Предметом договора аренды здания или сооружения является соответственно здание или сооружение, передаваемое арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование (п. 1 ст. 650 ГК РФ).
В гражданском законодательстве здание и сооружение относятся к недвижимому имуществу (п. 1 ст. 130 ГК РФ), что предопределяет ряд особенностей правового регулирования отношений, связанных с их использованием, в частности, необходимость государственной регистрации аренды путем регистрации договора аренды, заключенного на срок год и более (ст. 8.1, п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 651 ГК РФ, ч. 6 ст. 1, ч. 1 ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Понятие здания и сооружения в ГК РФ отсутствует, поэтому при решении вопроса о том, относится ли имущество к этим категориям объектов следует руководствоваться иными нормативными правовыми актами. Например, понятия здания и сооружения содержатся соответственно в п. 6 и п. 23 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Следует иметь в виду, что здание и сооружение как виды недвижимого имущества характеризуются таким признаком как прочная связь с землей и невозможность перемещения этих объектов без несоразмерного ущерба их назначению (п. 1 ст. 130 ГК РФ). В спорных ситуациях возможность признать тот или иной объект сооружением определяется в зависимости от его технических характеристик (постановление Пятнадцатого ААС от 27.04.2009 N 15АП-1986/2009).
В гражданском обороте могут участвовать как жилые, так и нежилые помещения. Однако предметом договора аренды могут быть только нежилые помещения, а также жилые помещения, предоставленные во владение и (или) пользование юридическим лицам, которые вправе использовать такие помещения только для проживания граждан. Гражданам жилые помещения предоставляются по договору найма, отношения по которому регулируются правилами главы 35 ГК РФ (ст. 671 ГК РФ).
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Следует учитывать, что по смыслу этой статьи на момент заключения договора аренды арендодатель может еще не быть собственником вещи. Однако он по общему правилу должен обладать правом собственности на вещь на момент фактической передачи ее арендатору.
Кроме того, судебная практика придерживается правовой позиции, согласно которой договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям ст. 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию (п. 10 Постановления N 73).
Любой гражданско-правовой договор считается заключенным, если стороны согласовали его существенные условия. Во всех случаях существенным является условие о предмете договора. Кроме того, к существенным относятся условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Для того, чтобы условие о предмете договора аренды считалось согласованным, в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Следовательно, договор аренды здания, сооружения, помещения, машино-места должен содержать индивидуальные характеристики соответствующего объекта аренды. Они могут быть определены, в частности, на основании сведений об объекте недвижимости, содержащихся в ЕГРН и отражаемых в выписке из этого реестра, с указанием размера арендуемой площади здания или сооружения, с выделением помещений, машино-мест, передаваемых в аренду, на поэтажном плане или указанием номеров этих помещений, машино-мест, а также их месторасположения, площади и т.д. (ч. 4 ст. 8, ч. 1 ст. 62 Закона N 218-ФЗ, приложение N 1 к приказу Минэкономразвития России от 25.12.2015 N 975, приложение N 1 к приказу Минэкономразвития России от 20.06.2016 N 378, п. 10 Обзора судебной практики Второго ААС по разрешению споров, связанных с арендой недвижимого имущества от 24.06.2008).
В спорной ситуации определить, согласован ли сторонами предмет договора аренды здания (помещения, машино-места) или сооружения, возможно также по самому факту принятия арендатором определенного объекта и использования его. Это соответствует общему для всех видов гражданско-правовых договоров правилу, согласно которому сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 432 ГК РФ в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ, вступившего в силу с 01.06.2015). Таким образом, стороны не вправе требовать признания незаключенным договора аренды, в котором отсутствуют индивидуальные характеристики предмета договора, но во исполнение которого арендодатель фактически передал определенное имущество, а арендатор принял его, фактически использовал и оплачивал такое пользование (п. 15 Постановления N 73, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 06.12.2012 N Ф04-5388/12).
Внимание
Нормы гражданского законодательства допускают заключение такого договора аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть (п. 9 Постановления N 73), например, часть площади помещения. При этом в договоре часть помещения должна быть индивидуализирована должным образом (п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными»).
Существенным условием договора аренды здания или сооружения кроме того является размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ).
Договор аренды здания
Под договором аренды здания следует понимать соглашение между контрагентами, по которому Арендодатель передает право пользования объектом недвижимости Арендатору за оговоренную плату.
Сущность данного соглашения заключается в том, что Арендатор в коммерческих или иных целях приобретает право пользования объектом недвижимости, дабы не осуществлять его покупку целиком. Стороны по такому виду сделки являются взаимно обязанными. Обычно, здания арендуют с целью использования его для осуществления какой-либо предпринимательской деятельности.
Такой договор считается заключенным, только если он оформлен в письменной форме.
Ниже мы рассмотрим, как правильно составить такой документ, и на какие нюансы стоит обратить внимание.
Преамбула договора
Договор аренды здания
Павлов Вячеслав Виссарионович, 15.03.2001 года рождения, паспорт: серия ХХХХ номер ХХХХХХ, выданный отделом УФМС России по Курганской области в городе Кургане 15.03.2019 года, именуемый в дальнейшем Арендодатель
И
Карпов Кирилл Петрович, 20.02.2002 года рождения, паспорт: серия ХХХХ номер ХХХХХХ, выданный отделом УФМС России по Курганской области в городе Кургане 20.02.2020 года, именуемый в дальнейшем Арендатор
заключили настоящий договор о нижеследующем:
В преамбулу документа традиционно входят:
Существенными условиями такого вида сделки являются:
Предмет
Информация о предмете такого договора прописывается в начальном пункте документа. Предметом в таком случае выступает непосредственно само здание. Выглядит это следующим образом:
Важным моментом является право пользования земельным участком, на котором расположено такое сооружение. Такой участок может принадлежать по праву собственности Арендодателю или же иному лицу. В случае если этот участок принадлежит не Контрагенту, важно соблюсти правила пользования участком, которые не причиняют неудобств его Владельцу.
Если же право собственности на земельный участок принадлежит Контрагенту, то в договоре прописываются условия о пользовании таким участком.
Цена договора
Размер арендной платы также является существенным условием при заключении сделки и фиксируется в пунктах настоящего документа. Сумма платежа может зависеть от количества квадратных метров в здании, либо оговариваться Сторонами самостоятельно.
При этом указывается порядок расчетов арендных платежей. Оплата может производиться как частично, так и разовым платежом в полном объеме.
Составляется данный пункт следующим образом:
Арендная плата за пользование арендуемым зданием составляет 55 000 (Пятьдесят пять) тысяч рублей 00 копеек и осуществляется 10 числа каждого месяца в период действия настоящего договора.
Оплата осуществляется путем безналичного расчета переводом денежной суммы на карту Арендодателя.
Фиксированная сумма является неизменной в течение срока действия соглашения.
Расходы, связанные со страхованием здания включены в сумму арендной платы.
Обязанности сторон
Раздел об обязанностях сторон является неотъемлемой частью такого документа и фиксируется в его пунктах. Выглядит это следующим образом:
Арендодатель обязуется:
Передать право пользования Зданием Арендатору на срок, установленный настоящим соглашением.
Не препятствовать Арендатору в осуществлении его деятельности при правомерном пользовании арендуемым зданием.
Производить устранение последствий от неблагоприятных ситуаций (аварии, повреждения, стихийные бедствия и т.д.), произошедших не по вине Арендатора.
Осуществлять капитальный ремонт за счет своих денежных средств.
Исполнять свои обязательства в строгом соответствии с настоящим соглашением.
Арендатор обязуется:
В соответствии с условиями соглашения производить арендную плату за пользование зданием в сроки, предусмотренные соглашением.
Содержать здание в исправном состоянии.
Не проводить каких-либо работ, связанных с изменением конструкции здания без согласия Арендодателя.
После окончания действия договора возвратить здание в том состоянии, в котором оно находилось на момент подписания документа (с учетом естественного износа).
Исполнять свои обязательства в строгом соответствии с настоящим соглашением.
Ответственность сторон
В этом разделе обговариваются ситуации, при наступлении которых Стороны несут материальную ответственность. В данный пункт по взаимному согласию Контрагентов можно включить множество обстоятельств. Мы же остановимся на тех, которые являются основными:
Стороны несут материальную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему договору.
Арендодатель несет ответственность за недостатки сданного им объекта, которые мешают нормальному пользованию им.
В случае если такие недостатки оговаривались сторонами при заключении сделки, Арендодатель ответственности не несет.
Арендатор несет ответственность за причинение ущерба объекту, сданному ему в пользование по договору аренды.
В случае просрочки исполнения обязательств по выплате арендной платы, за каждый просроченный день начисляется пени в размере 20% от суммы задолженности.
В заключительных положениях такого документа указываются разделы о порядке расторжения, продления договора, порядке разрешения споров и форс-мажорных ситуациях.
В конце договора ставятся подписи сторон, и сделка считается заключенной.
Регистрация
Такой вид сделки нуждается в государственной регистрации, если договор заключен на срок от 12 месяцев. При таком сроке арендного соглашения в случае отсутствия регистрации, договор теряет юридическую силу.
Форма договора
Договор аренды здания составляется и заключается в простой письменной форме. При желании Сторон, сделка может оформляться путем заключения нотариального договора.
Примерная форма договора аренды
комитета по имуществу
(в ред. постановлений
03.02.2017 № 3, 30.03.2018 № 10)
аренды капитальных строений (зданий, сооружений),
изолированных помещений, машино-мест, их частей,
находящихся в республиканской собственности
_____________________________ ”__“ __________ 20__ г.
(место заключения договора)
(наименование юридического лица)
именуемый(ое) в дальнейшем ”Арендодатель“, в лице _________________
(фамилия, собственное имя, отчество)
действующего на основании _______________________________________
(документ, подтверждающий полномочия)
с одной стороны, и _______________________________________
(наименование юридического лица,
фамилия, собственное имя, отчество индивидуального предпринимателя, физического лица)
именуемый(ое) в дальнейшем ”Арендатор“, в лице____________________
фамилия, собственное имя, отчество)
действующего на основании ________________________________
(документ, подтверждающий полномочия)
с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Арендодатель обязуется передать Арендатору, а Арендатор обязуется принять во временное возмездное владение и пользование ________________________________________________________________
(капитальное строение (здание, сооружение), _______________________________________________________________,
изолированное помещение, машино-место, их часть)
расположенное по адресу: _________________________________________
______________________________________________________________ и которое представляет собой _______________________________________
(наименование, арендуемая площадь
и другие признаки, позволяющие определенно установить имущество)
Имущество передается в аренду по результатам проведения аукциона по продаже права заключения договоров аренды ______________________
(дата проведения аукциона)
(указывается в случае его проведения).
План (выкопировка из технического паспорта) имущества (при его наличии) либо акт обмера помещений, их частей прилагаются к настоящему договору и являются его неотъемлемой частью.
2. При сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей Арендатору предоставляется право подъезда и прохода к имуществу.
3. Имущество передается Арендатору для использования его ________________________________________________________________
(указывается назначение использования)
ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
5. Арендодатель обязан:
5.1. передать имущество Арендатору в течение трех рабочих дней после вступления настоящего договора в силу по передаточному акту, подписанному сторонами (их уполномоченными представителями);
5.2. производить за свой счет капитальный ремонт имущества, переданного Арендатору;
5.3. в случае аварии немедленно принимать все необходимые меры по ее устранению и в установленном порядке принимать меры о возмещении ущерба, причиненного ему аварией, если ущерб причинен по вине Арендатора;
5.4. обслуживать приборы сетей водопровода, канализации и другого сантехнического оборудования, кроме приборов учета воды, тепла, электрической энергии, учитывающих объемы их потребления Арендатором по сданному в аренду имуществу.
В случае отсутствия доступа к указанному в настоящем подпункте оборудованию по вине Арендатора Арендодатель не несет ответственность за ущерб, вызванный неисправностью приборов водопроводных сетей, канализации и отопления;
5.5. не вмешиваться в деятельность Арендатора;
5.6. доводить до сведения Арендатора требования пропускного режима, который необходимо соблюдать при пользовании имуществом;
5.7. по окончании срока аренды принять имущество от Арендатора по передаточному акту, подписываемому сторонами (их уполномоченными представителями), в том состоянии, в котором он его предоставил, с учетом нормального износа (в состоянии, обусловленном настоящим договором, если это состояние определено договором);
5.8. при намерении продолжить сдачу в аренду имущества по окончании срока аренды по настоящему договору обеспечить возможность реализации Арендатором, надлежащим образом исполнявшим свои обязанности по настоящему договору, преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок при прочих равных условиях с другими лицами в порядке, установленном настоящим договором;
(иные обязанности, не противоречащие законодательству)
6. Арендатор обязан:
6.1. принять имущество в течение трех рабочих дней после вступления настоящего договора в силу по передаточному акту, подписанному сторонами (их уполномоченными представителями);
6.2. вносить арендную плату в сроки, указанные в пункте 12 настоящего договора;
6.3. использовать имущество исключительно по назначению, указанному в пункте 3 настоящего договора, и соблюдать требования законодательства, регулирующего порядок и условия осуществления соответствующей деятельности;
6.4. содержать и эксплуатировать имущество в соответствии с техническими условиями, санитарными нормами, нормами и правилами пожарной безопасности, иными нормами и правилами, установленными для эксплуатации имущества, производить за свой счет его текущий ремонт;
6.5. обеспечить Арендодателю (его работникам) доступ к сетям водопровода, канализации и другому сантехническому оборудованию по его требованию (в том числе устному);
6.6. не производить перепланировку, переоборудование имущества, инженерных сетей и иные неотделимые улучшения имущества без письменного разрешения Арендодателя;
6.7. согласовывать с Арендодателем график работы и пропускной режим своего персонала и посетителей;
6.8. размещать рекламу, вывески, прочие технические средства на внешних фасадах здания, внутри него только при условии оформления соответствующих договорных отношений с Арендодателем;
6.9. возвратить Арендодателю арендованное имущество не позднее трех рабочих дней после прекращения договора аренды по передаточному акту, подписываемому сторонами (их уполномоченными представителями), известив Арендодателя не позднее чем за один месяц о предстоящем освобождении имущества, в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа (в состоянии, обусловленном настоящим договором, если это состояние определено договором).
В случае осуществления Арендатором самовольных перестроек, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий, переделок или прокладок сетей, искажающих первоначальный вид имущества, эти изменения либо должны быть устранены Арендатором, а имущество приведено в прежний вид за его счет в срок, определяемый односторонним предписанием Арендодателя, либо сохранены с согласия Арендодателя без возмещения их стоимости Арендатору;
6.10. не позднее чем за один месяц до окончания договора аренды письменно уведомить Арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок;
(иные обязанности, не противоречащие законодательству)
7. Арендодатель имеет право:
7.1. в случае нарушения условий настоящего договора со стороны Арендатора требовать устранения этих нарушений;
7.2. осуществлять проверку соблюдения условий настоящего договора и использования имущества Арендатором.
8. Арендатор имеет право:
8.1. пользоваться имуществом в соответствии с условиями настоящего договора;
8.2. сдавать имущество в установленном порядке в субаренду с письменного согласия Арендодателя и государственного органа (организации), давшего согласие на передачу имущества в аренду;
8.3. собственности на доходы, полученные от использования имущества, и на отделимые улучшения имущества;
8.4. на возмещение стоимости произведенных неотделимых улучшений имущества при прекращении действия настоящего договора, если эти улучшения и их возмещение были письменно согласованы Арендодателем.
9. Арендная плата по настоящему договору составляет __________ базовых арендных величин* или _______ рублей** в месяц. Расчет размера арендной платы прилагается к настоящему договору и является неотъемлемой его частью.
*) заполняется в случаях:
— когда ставка арендной платы за 1 квадратный метр рассчитана исходя из базовой ставки с применением понижающих и (или) повышающих коэффициентов в соответствии с законодательством;
— при сдаче в аренду имущества, в котором отсутствуют стены, пол, потолок либо в отношении которого затруднено определение арендуемой площади, размер арендной платы устанавливается по соглашению сторон и по согласованию с государственным органом, иной организацией, согласующими сдачу в аренду недвижимого имущества, если согласование сдачи в аренду недвижимого имущества предусмотрено законодательством.
**) заполняется в случае, когда размер арендной платы рассчитывается исходя из суммы начисленной амортизации, земельного налога или арендной платы за земельный участок, налога на недвижимость, налога на добавленную стоимость, арендной платы, подлежащей перечислению в бюджет, и прибыли исходя из рентабельности не более 5 процентов.
Арендная плата, рассчитанная указанным способом, подлежит пересмотру в случае изменения законодательства, влекущего изменение сумм начисленной амортизации, налогов, сборов, других обязательных платежей в бюджет, уплачиваемых Арендодателем в соответствии с законодательством.
10. Расходы арендодателя по содержанию, эксплуатации, текущему ремонту сданного в аренду недвижимого имущества, затраты
на санитарное содержание, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение (канализацию), газо-, электро- и теплоснабжение, техническое обслуживание лифта, обращение с твердыми коммунальными отходами и другие услуги не включаются в арендную плату
и возмещаются арендатором отдельно.
11. Арендная плата уплачивается со дня передачи Арендатору имущества согласно передаточному акту до дня возврата имущества по передаточному акту по прекращенному (расторгнутому) договору аренды включительно.
12. Арендная плата вносится Арендатором ежемесячно
до ___________________________________________________________________________
(указать дату внесения арендной платы,
но не позднее 10-го числа месяца, следующего за оплачиваемым)
на текущий (расчетный) счет Арендодателя __________________________
(указать номер счета)
в белорусских рублях. В случае определения размера арендной платы в базовых арендных величинах она вносится в белорусских рублях исходя из размера базовой арендной величины, установленной в соответствии с законодательством на день оплаты.
13. Размер арендной платы подлежит изменению в случаях, установленных законодательством, или по соглашению сторон.
14. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с законодательством и настоящим договором.
15. Арендатор несет ответственность за повреждение имущества, возникшее по его вине или грубой неосторожности.
16. В случае использования имущества не в соответствии с условиями настоящего договора или передачи его Арендатором в субаренду без письменного согласия Арендодателя Арендатор уплачивает Арендодателю штраф в размере 25 % годовой арендной платы.
17. В случае, если арендная плата не перечислена в сроки, указанные в пункте 12 настоящего договора, Арендатор уплачивает:
— пеню в размере ____ % от суммы просроченной арендной платы за каждый день просрочки;
— проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1/360 ставки рефинансирования Национального банка Республики Беларусь, действовавшей в соответствующие периоды просрочки, от суммы просроченной арендной платы за каждый день просрочки. Начисление пени и процентов производится начиная со дня, следующего за днем наступления срока оплаты.
18. Уплата штрафа, пени и процентов за пользование чужими денежными средствами, установленных настоящим договором, не освобождает стороны от выполнения ими обязательств или устранения нарушений, а также возмещения причиненных убытков и не лишает Арендодателя права требовать досрочного расторжения настоящего договора.
СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА
ПОРЯДОК ИЗМЕНЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА
19. Настоящий договор вступает в силу с ______________________ и
(со дня его заключения)
действует по ”__“ ___________ 20__ г.
20. Изменение условий настоящего договора и его досрочное расторжение допускаются по соглашению сторон в соответствии с законодательством.
21. Настоящий договор может быть расторгнут по решению суда в соответствии с законодательством.
22. Настоящий договор может быть расторгнут судом по требованию Арендодателя в случаях:
22.1. использования имущества Арендатором с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
22.2. существенного ухудшения имущества Арендатором;
22.3. невнесения Арендатором более двух раз подряд по истечении установленного настоящим договором срока платежа арендной платы;
22.4. сдачи Арендатором в субаренду полученного по настоящему договору имущества без письменного согласия Арендодателя;
22.5. несоблюдения Арендатором технических условий, требований санитарных норм, норм и правил пожарной безопасности, иных норм и правил, установленных для эксплуатации имущества;
22.6. выполнения перепланировки или производства улучшений, неотделимых без вреда для имущества и его конструкций, без письменного разрешения Арендодателя.
23. Арендатор, надлежащим образом выполнявший принятые на себя по настоящему договору обязательства, при прочих равных условиях и намерении Арендодателя продолжить арендные отношения, имеет преимущественное право перед другими лицами при прочих равных условиях на заключение договора аренды имущества на новый срок, если письменно уведомит об этом Арендодателя не позднее чем за один месяц до истечения срока действия настоящего договора.
24. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, которые хранятся у сторон.
25. При принятии акта законодательства, устанавливающего иные обязательные для сторон правила, чем те, которые предусмотрены настоящим договором, условия настоящего договора приводятся в соответствие с законодательством, если иное не предусмотрено законодательством.
26. Изменение условий настоящего договора, требующих в соответствии с законодательством согласования государственного органа (организации), давшего согласие на передачу имущества в аренду, осуществляется после получения Арендодателем таких согласований.
Изменение условий настоящего договора, не требующих согласования государственного органа (организации), давшего согласие на передачу имущества в аренду, осуществляется по соглашению сторон.
27. Все приложения к настоящему договору являются его неотъемлемой частью.
28. Во всем, что не урегулировано настоящим договором, стороны руководствуются законодательством Республики Беларусь.