договор аренды с банкротом
Эксперты рассказали, вправе ли конкурсный управляющий заключать долгосрочный договор аренды недвижимости
 |
| AndreyPopov / Depositphotos.com |
На вопрос о правомерности сдачи в аренду конкурсным управляющим имущества должника на срок, превышающий продолжительность конкурсного производства, а также о перспективах регистрации такой сделки и права обременения на арендованную недвижимость в Росреестре ответили эксперты службы Правового консалтинга компании «Гарант».
Специалисты отметили, что согласно действующему законодательству конкурсное производство вводится на срок до шести месяцев, и этот срок может продлеваться по ходатайству лица, участвующего в деле (но не более чем на шесть месяцев) (п. 2 ст. 124 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»; далее – закон о банкротстве). При этом конкурсный управляющий вправе распоряжаться имуществом должника в порядке и на условиях, установленных законом о банкротстве, и обязан принимать меры по обеспечению сохранности имущества должника (п. 1 ст. 129 закона о банкротстве).
Так, в настоящее время арбитражная практика исходит из того, что закон о банкротстве не содержит запрета на заключение договоров аренды имущества должника в процедуре конкурсного производства. Более того, передача имущества должника в аренду обеспечивает сохранность имущества должника, не нарушает нормы законодательства о банкротстве и соответствует интересам кредиторов (постановление Арбитражного суда Московского округа от 12 сентября 2017 г. № Ф05-12652/17 по делу № А41-90359/2016, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 13 сентября 2017 г. № 03АП-3740/17, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 сентября 2017 г. № 15АП-14652/17). Таким образом, сама по себе сдача имущества должника в аренду в период конкурсного производства не противоречит законодательству о банкротстве.
Может ли арбитражный управляющий выдавать доверенности на совершение от его имени определенных действий другим лицам? Узнайте из «Энциклопедии решений. Договоры и иные сделки» интернет-версии системы ГАРАНТ.
Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!
В то же время суды разделяют позицию, согласно которой заключение на стадии конкурсного производства договора аренды со сроком действия, превышающим срок конкурсного производства (один год с учетом возможного продления), препятствует эффективной реализации имущества должника, поскольку наличие обременения в виде аренды в отношении имущества должника может негативно повлиять на его стоимость и круг потенциальных покупателей, а также на саму возможность реализации данного имущества (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29 декабря 2015 г. № Ф07-2672/15 по делу № А21-3387/2011, постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 20 марта 2014 г. № Ф06-3760/13 по делу № А55-9718/2013, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2017 г. № 12АП-11050/16). Такая сделка может рассматриваться как противоречащая самой цели введения конкурсного производства – соразмерному удовлетворению требований кредиторов (ст. 2 Закона о банкротстве). То есть даже несмотря на отсутствие прямого нарушения норм законодательства о банкротстве, велика вероятность того, что данная сделка будет оспорена конкурсными кредиторами, делают вывод эксперты.
Одновременно, с учетом позиции арбитражных судов по вопросу заключения на стадии конкурсного производства договоров аренды на длительный срок, нельзя полностью исключить возможность возникновения сложностей при государственной регистрации договора аренды. Даже при условии, что с формальной точки зрения приведенные обстоятельства не входит в перечень оснований для приостановления государственной регистрации прав, перечисленных в ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Продажа права аренды муниципального земельного участка в банкротстве: ограничения и порядок
Проектный юрист, налоговый консультант
специально для ГАРАНТ.РУ
При банкротстве должника в конкурсную массу подлежит включению все имущество последнего, имеющегося на дату открытия конкурсного производства.
Данные правила относятся и к правам аренды на земельные участки, имеющиеся у длжника. Это относится не только к правам аренды на земельные участки, находящиеся в частной собственности, но также и на участки, относящиеся к муниципальной и государственной собственности.
Рассмотрим нюансы включения таких прав в конкурсную массу и последующую продажу на торгах такого имущества
Согласие не отменяется
Поскольку отчуждение права аренды на торгах предполагает смену арендатора, такое отчуждение не всегда возможно без согласия арендодателя. От особенностей того или иного права аренды зависит, может ли право аренды считаться активом должника.
В соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
При сроке аренды менее 5 лет, а также в случаях установленных законом, согласие арендодателя на смену арендатора потребуется в письменном виде.
Указанное означает, что при продаже с торгов права аренды земельного участка, в отношении которого не получено согласие публичного образование на смену арендатора, такая продажа невозможна и право аренды в указанном случае не будет являться активом должника.
Более того, как следует из п. 44 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 декабря 2018 г. (Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 8 сентября 2016 г. № 305-ЭС18-8136), а также в Определении СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 8 августа 2016 г. № 309-ЭС16-4636), если право аренды не может считаться активом должника, например, ввиду отсутствия необходимого согласия арендодателя на передачу права аренды другому лицу, требование о расторжении договора аренды подлежит рассмотрению в общеисковом порядке, а не в рамках дела о банкротстве арендатора.
Данная процессуальная особенность связана с тем, что в рамках дела о банкротстве рассматриваются споры, связанные с имуществом должника, а в случае, утраты правом аренды статуса актива должника, нормы законодательства о банкротстве применяться не будут.
Запрет не обойти
В случае, если договора аренды напрямую содержит запрет на передачу прав и обязанностей по договору третьему лицу, такое право аренды не может являться активом Должника, и, следовательно, быть реализованным на торгах.
Правила, содержащиеся в ч. 5, ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ определяют особенности сдачи земельного участка в аренду наряду с установленными ч. 2 ст. 615 Земельного кодекса РФ общими правилами предоставления имущества в аренду, предусматривающими, что арендатор вправе с согласия арендодателя распорядиться правом аренды тем или иным образом.
Если договором аренды, заключенного собственником и арендатором (организацией) было прямо предусмотрено условие о том, что арендатор не вправе передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу, такие права не подлежат уступке (продаже).
Право арендодателя как собственника имущества устанавливать условия пользования его имуществом, в том числе вводить запрет на передачу его другим лицам безуловны, игнорирование этого условия является нарушением не только существующего обязательства между сторонами и положений указанных норм материального права, а также нарушением принадлежащего собственнику правомочия по распоряжению принадлежащим ему имуществом.
Поскольку Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон № 127-ФЗ) не содержит положений, исключающих необходимость соблюдения, или о неприменении указанных выше требований Гражданского кодекса и Земельного кодекса РФ, объем полномочий по распоряжению правом аренды должника конкурсным управляющим должен был определяться условиями заключенного с собственником земельного участка договора аренды. Признание организации несостоятельной (банкротом) и включение права аренды земельного участка в конкурсную массу должника не являются сами по себе основанием для изменения условий договора, заключенного до возникновения указанных обстоятельств, до внесения в него соответствующих условий или прекращения обязательства.
Включение имущественных прав должника в конкурсную массу, в соответствии с положениями ст. 131 Закона № 127-ФЗ, наряду с имуществом должника не исключает необходимости последующей проверки правовой возможности отчуждения имеющихся у должника таких имущественных прав, наличия на то ограничений в силу закона или договоров, заключенных с должником, соблюдения иных требований закона, предъявляемых при реализации имущества должника в соответствии с положениями этого закона.
При продаже права аренды должны соблюдаться требования п. 5, п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ только по договору аренды, заключенному на срок более 5 лет, или по договору, по которому не имелось ограничений для передачи права аренды.
Отсутствие в ст. 131 Закона № 127-ФЗ указания на ограничение включения в конкурсную массу этого имущественного права не отменяет необходимости проверки возможности распоряжения этим правом конкурсным управляющим при удовлетворении требований кредиторов.
Иной подход, мотивированный необходимостью защиты прав кредиторов должника, направлен на столкновение интересов этих лиц с интересами собственников имущества, находящегося во временном пользовании должника, позволяя передавать имущественные права в обход воли собственника имущества, что приводит к ущемлению его права на выбор арендатора, не обеспечивает равенство участников имущественных отношений (Определение Верховного Суда РФ от 26 февраля 2016 г. № 306-КГ15-15500).
Введение конкурсного производства не изменяет объем правомочий должника
Не смотря на то, что в конкурсную массу подлежит включению все имущество должника, тем не менее, возможность распоряжения должником таким имуществом не изменяется после введения процедуры банкротства.
То есть, в случае, если до момента введения процедуры банкротства, должник (арендатор) был ограничен договором или законом в возможности распоряжения правом аренды, последующее введение процедуры банкротства не изменяет объем его правомочий.
В недавнем Определении СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 17 марта 2021 года № 305-ЭС16-19742, судом было подтверждено, что наличие ограничений на распоряжение правом аренды до банкротства (в данной ситуации арендатором было унитарное предприятие, которое не имеет право распоряжаться правом аренды). В отношении государственных унитарных предприятий законодательный запрет на передачу ими прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, иным хозяйствующим субъектам (кроме случаев заключения концессионных соглашений) прямо установлен подп. 2 п. 5 ст. 18 Федерального закона от 14 ноября 2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях».
Поскольку должник является государственным унитарным предприятием, владеющим на праве аренды земельными участками, находящимися в собственности публично-правого образования, право аренды этих участков не было активом, который он до банкротства имел возможность ввести в гражданский оборот путем отчуждения за плату.
Сам по себе факт последующего признания арендатора несостоятельным (банкротом) в судебном порядке не влияет на объем его правомочий по распоряжению правом аренды. Действующее законодательство не содержит положений о том, что право аренды, которым арендатор не вправе был распоряжаться, может быть передано им другому лицу лишь на том основании, что после заключения договора аренды вынесено судебное решение о признании арендатора банкротом. Наоборот, согласно п. 1 ст. 131 Закона № 127-ФЗ в конкурсную массу должника включается все его имущество, в том числе имущественные права, имеющиеся на день открытия конкурсного производства и выявленные в ходе конкурсного производства.
Введение конкурсного производства не отменяет права арендодателя на расторжение договора аренды
Процедура банкротства всегда ставит вопрос о коллизии права. С одной стороны, исследуется вопрос о пределах прав кредиторов, которые имеют права на максимальное удовлетворение своих требований за счет всего имущества должника, с другой стороны, противопоставлены интересы арендодателя, который не может быть ограничен в своих правах только по причине того, что в отношении арендатора было введено конкурсное производства.
Данный вопрос наиболее актуален при решении вопроса о том, когда арендодатель своими действиями прекращает договор аренды, как следствие, актив должника-банкрота выбывает из конкурсной массы.
Какими нормами в данной ситуации следует руководствоваться?
ВС РФ поставил точку в данном вопросе в Определении СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 28 января 2021 г. № 304-ЭС15-17252 в рамках дела по которому конкурсный управляющий оспаривал отказ арендодателя – муниципалитета от договора аренды, мотивируя это тем, что в результате таких действий уменьшилась конкурсная масса и права кредиторов оказались нарушенными.
Стоит отметить, что все три инстанции поддержали позицию конкурсного управляющего, однако, ВС РФ рассудил иначе.
Закон № 127-ФЗ не содержит положения о том, что открытие в отношении должника-арендатора процедуры конкурсного производства автоматически лишает арендодателя права на расторжение договора, в том числе при наличии к тому оснований, установленных иными законами.
ВС РФ подчеркнул, что в процедурах банкротства сталкиваются разнонаправленные интересы. С одной стороны, интересы публичного собственника сданного в аренду имущества, наделенного правомочиями по распоряжению этим имуществом (с учетом прав и обязанностей сторон договора аренды (ст. 209, ст. 606 ГК РФ), особенностей земельных отношений), с другой – интересы рассчитывающих на максимальное пополнение конкурсной массы должника и его кредиторов.
При этом, суд указал, что заявляя о злоупотреблении правом со стороны публичного образования при расторжении договора аренды, соответствующая сторона не лишена права доказывать наличие такого злоупотребления, и как следствие, наличие основания для оспаривания неправомерного отказа.
Определяя баланс интересов, суд может признать публичного арендодателя лицом, злоупотребившим правом, и по этой причине отказать ему в защите (ст. 10 ГК РФ). При этом участники дела о банкротстве должника, заявляя о злоупотреблении правом, должны раскрыть, в чем именно это злоупотребление заключается, а суд – соответствующие доводы проверить и установить свидетельствующие об этом обстоятельства.
Порядок продажи объекта незавершенного строительства при прекращенном договоре аренды
Нередко случаются ситуации, при которых договор аренды прекращен, в том числе, по истечении срока действия, но при этом, на земельном участке остается объект незавершенного строительства.
Поскольку объект незавершенного строительства подлежит включению в конкурсную массу, судьба земельного участка, под таким объектом определяется следующим образом.
С одной стороны, договор аренды прекращен, и основания для включения такого права аренды в конкурсную массу для последующей реализации – отсутствуют.
С другой стороны, такой земельный участок не подлежит освобождению и возврату арендодателю.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.
Поэтому требования администрации об освобождении земельного участка от объекта недвижимости фактически направлены на необоснованное лишение Должника права осуществить государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства (Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 14 июня 2017 г. № 304-ЭС16-20773).
При прекращении договора аренды, по общему правилу, объект незавершенного строительства подлежит изъятию и продаже на публичных торгах. Однако, в рамках дела о банкротстве должника – собственника объекта незавершенного строительства, имеются особенности.
В соответствии с п. 1 ст. 239.1 ГК РФ предусмотрена продажа объекта незавершенного строительства с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона. Между тем, как верно указали суды, должник признан несостоятельным (банкротом), ввиду чего при определении судьбы его имущества подлежат применению специальные нормы, содержащиеся в Законе № 127-ФЗ.
Так, в силу ст. 131 Закона № 127-ФЗ все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Из имущества должника, которое составляет конкурсную массу, исключаются имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, средства компенсационных фондов саморегулируемых организаций в случаях, установленных законом, а также иное предусмотренное настоящим Федеральным законом имущество Объекты незавершенного строительства, находящиеся на земельных участках, не принадлежащих должнику, не относятся к такому имуществу. Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном в ст. 110, ст. 111 и ст. 139 Закона № 127-ФЗ. При этом в ст. 239.1 ГК РФ предусмотрен иной порядок реализации объекта незавершенного строительства, отличный от порядка, установленного в Законе № 127-ФЗ. Как справедливо указали суды, целью реализации имущества в порядке ст. 239.1 ГК РФ является смена собственника объекта незавершенного строительства на лицо, способное завершить такое строительство. При этом денежные средства, полученные от реализации объекта, подлежат передаче бывшему собственнику. Реализация имущества по правилам, установленным в Законе № 127-ФЗ, фактически приведет к тем же результатам.
Реализация объекта незавершенного строительства в рамках дела о банкротстве должника в соответствии с требованиями ст. 110, ст. 111 и ст. 138 Закона № 127-ФЗ, в конечном счете приведет к удовлетворению интереса Администрации, поскольку новый объект перейдет в собственность лица, заинтересованного в завершении строительства (Постановление АС Волго-Вятского округа от 18 декабря 2021 г. № А11-4520/2018).
Договор аренды с банкротом
Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Между «А» (арендатор) и «Б» (арендодатель) заключен договор аренды спецтехники от 01.07.2020. Договор заключен до конца 2021 года. В отношении «Б» подано заявления о признании его банкротом, назначено судебное заседание. На момент заключения данного договора в отношении «Б» имелись судебные решения, по которым сумма основного долга превышала триста тысяч рублей. Указанная сумма не была погашена «Б» более трех месяцев. На данный момент «А» производит оплату арендной платы своевременно. Размер арендной платы был установлен в договоре в размере, предложенном «Б». Рыночная оценка размера арендной платы не производилась. Возможен ли отказ от исполнения договора арбитражным управляющим в случае введения в отношении должника различных процедур банкротства по основаниям, предусмотренным Законом о банкротстве?
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Правом на отказ от исполнения договоров обладают внешний и конкурсный управляющий, иные управляющие указанным правом не обладают.
Введение процедуры внешнего управления и конкурсного производства само по себе не влечет автоматический отказ соответствующего управляющего от исполнения договоров, в том числе и указанного в вопросе.
Договорные отношения могут быть продолжены в том случае, если внешний (конкурсный) управляющий сочтет предусмотренный договором размер арендной платы достаточным и не препятствующим восстановлению платежеспособности должника.
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Котыло Игорь
Ответ прошел контроль качества
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.
————————————————————————-
*(1) Энциклопедия решений. Процедура наблюдения при банкротстве; Энциклопедия решений. Последствия введения процедуры наблюдения при банкротстве.
*(2) Смотрите материалы:
— Вопрос: Две организации заключили соглашение об отсрочке уплаты задолженности на 10 лет по договору займа, который является беспроцентным. В отношении организации (заимодавца), предоставившей отсрочку выплаты, была начата процедура банкротства (введена процедура конкурсного производства). Возможно ли в таком случае досрочное взыскание суммы долга с организации, которой предоставили отсрочку (ранее чем по истечении десяти лет)? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, сентябрь 2015 г.)
— Вопрос: Что делать, если договор аренды (зарегистрированный в юстиции) расторгнут в одностороннем порядке конкурсным управляющим по п. 2 ст. 102 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с администрацией муниципального образования, хотя акт приема-передачи имущества не подписан (субарендатор не освобождает арендованное имущество)? Считается ли, что договор аренды расторгнут без акта приема-передачи имущества на основании одного уведомления от конкурсного управляющего? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, апрель 2019 г.)
*(3) Энциклопедия решений. Оспаривание сделок должника при банкротстве; Энциклопедия решений. Специальные основания для оспаривания сделок должника, установленные главой III.1 Закона о банкротстве; Энциклопедия решений. Подозрительные сделки должника при банкротстве при неравноценном встречном предоставлении; Энциклопедия решений. Подозрительные сделки должника, совершенные в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов; Энциклопедия решений. Оспаривание сделок должника арбитражным управляющим в процедурах внешнего управления и конкурсного производства.
Определение СКЭС от 28.01.2021 но. 304-ЭС15-17252(3): прекращение аренды арендодателем при банкротстве арендатора
СКЭС вновь встал на сторону публичного образования, расторгнувшего договор аренды с банкротящимся арендатором.
Нижестоящие суды строго заняли сторону кредиторов, которые могли обратить взыскание на право аренды. Логика была такая: отказ от аренды сделка, а значит, на него распространяются банкротные основания.
Впрочем, они увидели состав причинения вреда имущественным правам кредитора.
В общем, поскольку ничего нормально не конкретизировано, а п. 2 ст. 61.2 закона о банкротстве неприменим, СКЭС просто все отменила.
Лакончиностью и сосредоточенностью на основных аргументах чем-то напоминает французские судакты.
Осадок остался какого рода?
Ведь можно что сказать? Как по требованию из ст. 398 ГК говорят, что оно трансформировалось, вот и тут досрочный возврат мог бы трансформироваться в денежное требование. Потом, по истечении договорного срока аренды, преимущество должно восстановиться, потому что тут оно больше вещное, чем личное.
Видимо, решающим доводом здесь должна быть принадлежность собственности арендодателю, как при продаже с сохранением за продавцом права собственности, когда банкротится покупатель. Вещное право наделяет даже личное требование о досрочном возврате преимуществом и препятствует трансформации.
Получается, что в банкротстве следует учитывать такую категорию, как вещно-личные иски, которую можно игнорировать в споре между сторонами соответствующего правоотношения.
Обеспечительные сделки и защита кредиторов
Споры в сфере банкротства. Практикум
Авторское право в цифровую эпоху
Комментарии (19)
Я поддерживаю такое решение ВС РФ.
Помнится, работая с АУ, у нас были схожие ситуации. Причём, арендодателями выступали совсем не публично-правовые образования. Тоже стоял вопрос о том, имеет ли право арендодатель расторгнуть договор аренды, если его права нарушены должником-банкротом (арендатором) в виде неоплаты арендной платы.
Я лично не нашёл сколько-нибудь весомых правовых оснований для того, чтобы отстаивать позицию должника и его кредиторов в споре с арендодателем.
ФЗ о банкротстве не содержит и не может, на мой взгляд, содержать условий о том, чтобы удерживать арендодателя в арендных отношениях с должником-банкротом. Это было бы полным абсурдом.
Я лично не вижу никаких правовых оснований (и причин иного рода), чтобы навязать арендодателю (собственнику объекта аренды) арендные отношения вопреки его воле.
В конце концов, арендатор арендовал имущество не для того, чтобы родить из воздуха актив в виде некоего «права аренды». Да и арендодатель, сдавая имущество в аренду, не сдавал его для того, чтобы на балансе арендатора появилось некое «право аренды».
Нормы ФЗ о банкротстве вообще не содержат ничего, что могло бы навести на мысль о самостоятельности некоего «права аренды» и его абсолютности, его превосходства над правом собственности арендодателя.
И никакие рассуждения про личные (обязательственные) требования арендодателя, которые якобы аналогичны денежным требованиям других кредиторов, на мой взгляд, ничего существенного к позиции противников обсуждаемой позиции ВС РФ не добавляют.
Я лично не усматриваю никакой аналогии между правом арендодателя расторгнуть договор аренды и забрать своё имущество и правом, к примеру, поставщика должника, поставившего ему товар, требовать от должника уплаты денег.
Ничего аналогичного, схожего, близкого в этих требованиях, правах и т. п. нет.
Арендодатель, расторгая договор аренды, распоряжается не неким «правом аренды», а своим собственным имуществом, возвращая его себе. По этой причине, арендодатель не втягивается (не может быть втянут) ни в какое банкротство никакого арендатора, как втянутыми в банкротство арендатора оказываются его кредиторы по денежным требованиям.