договор аренды с благотворительным фондом
Подписка на обзоры и консультационные материалы.
Услуги
Может ли благотворительный фонд сдавать или брать в аренду во временное пользование помещения на безвозмездной основе?
Вопрос
Может ли благотворительный фонд сдавать или брать в аренду во временное пользование помещения на безвозмездной основе. Если да то чем это регламентировано?
Ответ
Российское законодательство не содержит запрета о деятельности благотворительного фонда по аренде, сдаче в аренду или временному пользованию помещения на безвозмездной основе.
В собственности или на ином вещном праве благотворительной организации могут находиться: здания, сооружения, оборудование, денежные средства, ценные бумаги, информационные ресурсы, другое имущество, если иное не предусмотрено федеральными законами; результаты интеллектуальной деятельности.
Благотворительная организация может совершать в отношении находящегося в ее собственности или на ином вещном праве имущества любые сделки, не противоречащие законодательству Российской Федерации, уставу этой организации, пожеланиям благотворителя.
ст. 16, Федеральный закон от 11.08.1995 N 135-ФЗ (ред. от 05.05.2014) «О благотворительной деятельности и благотворительных организациях»
В соответствии с п. 2 ст. 7 Закона от 12 января 1996 г. N 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» фонд использует свое имущество для целей, определенных уставом фонда, также фонд вправе заниматься предпринимательской деятельностью, соответствующей этим целям и необходимой для достижения общественно полезных целей, ради которых фонд создан. Таким образом, если безвозмездная передача помещения направлена на достижения целей, указанных в уставе, то фонд имеет полное право осуществлять деятельность такого рода. В том случае, если фонд осуществляет безвозмездную сдачу собственного помещения на цели, не совпадающие с целями, для которых был создан фонд, то это может являться причиной его ликвидации (пп. 3 п. 2 ст. 119 ГК РФ).
Разъяснение дано в рамках услуг «ЛИНИИ КОНСУЛЬТАЦИЙ» консультантом по правовым вопросам ООО НТВП «Кедр-Консультант» Макшаковым Игорем Борисовичем, декабрь 2015 г.
При подготовке ответа использована СПС КонсультантПлюс.
Договор безвозмездного пользования нежилым помещением
По договору безвозмездного пользования нежилым помещением одна сторона передает другой стороне временное право пользования объектом недвижимости на безвозмездной основе.
Субъектами по соглашению являются Ссудодатель – лицо, предоставившее во временное пользование объект недвижимости, и Ссудополучатель – лицо, которое пользуется таким объектом в рамках правил, установленных договором на безвозмездной основе.
В качестве субъектов договора безвозмездного пользования жилым помещением могут выступать как физические, так и юридические лица. Особая польза при заключении такого вида соглашения приносится индивидуальным предпринимателям.
Данный документ нуждается в письменном оформлении, так как есть необходимость закрепить обязанности Сторон по договору. Поэтому ниже, на примере договора безвозмездного пользования магазинным помещением, мы поэтапно разберем, как оформить такой документ, и на какие нюансы стоит обратить внимание при его составлении.
Преамбула
Договор безвозмездного пользования нежилым помещением
В преамбулу договора традиционно входят:
Договор будет считаться заключенным, если сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными условиями договора безвозмездного оказания услуг являются:
Предмет
Информация о предмете настоящего соглашения прописывается в начальных пунктах документа. В данном случае, предметом будет выступать нежилое помещение.
В разделе о предмете следует четко описать характеристики такого помещения, а именно:
Итак, пункт о предмете выглядит следующим образом:
Ссудодатель передает право пользования на безвозмездной основе Ссудополучателю нежилое помещение, расположенное по адресу: Курганская область, город Курган, улица Бурова-Петрова 72Б.
Общая площадь помещения составляет 50 (Пятьдесят) квадратных метров.
Согласно выписке из реестра объектов недвижимости Российской Федерации Арендодатель является собственником помещения.
Целевое назначение арендуемого помещения – розничная торговля товарами краткосрочного пользования (одежда).
Настоящий договор заключается на неопределенный срок.
Обязанности сторон
Обязанности сторон являются неотъемлемой составляющей документа. В данном разделе могут быть прописаны различные обязательства по взаимному согласию Сторон, мы же остановимся на основных формулировках. Итак, выглядит данный раздел следующим образом:
Ссудодатель обязуется:
Предоставить указанное в пунктах настоящего соглашения нежилое помещение в надлежащем состоянии по акту приема-передачи.
Не препятствовать Арендатору в осуществлении его деятельности при правомерном пользовании нежилым помещением.
Обеспечить Ссудополучателю доступ в указанное помещение.
Ознакомить Ссудополучателя с правилами пользования нежилым помещением.
Исполнять свои обязательства в строгом соответствии с настоящим соглашением.
Ссудополучатель обязуется:
Содержать магазинное помещение и содержащееся в нем оборудование в исправном состоянии.
Не проводить каких-либо работ, связанных с изменением конструкции помещения без согласия Ссудодателя.
Использовать помещение строго по целевому назначению.
Соблюдать технику безопасности при пользовании нежилым помещением.
После прекращения действия договора возвратить нежилое помещение в технически исправном состоянии, в котором оно находилось при приеме-передаче (с учетом естественного износа).
Исполнять свои обязательства в строгом соответствии с настоящим соглашением.
Ответственность сторон
В этом разделе обговариваются ситуации, при наступлении которых Стороны несут материальную ответственность. В данный пункт по взаимному согласию Контрагентов можно включить множество обстоятельств. Мы же остановимся на тех, которые являются основными. Итак, в тексте документа пункты прописываются следующим образом:
Стороны несут материальную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему соглашению
Ссудодатель несет ответственность за недостатки сданного им объекта, которые мешают нормальному пользованию им.
В случае если такие недостатки оговаривались сторонами при заключении сделки, Ссудодатель ответственности не несет.
Ссудополучатель несет материальную ответственность в случае нанесения ущерба объекту, сданного ему в пользование по договору безвозмездного пользования нежилым помещением.
Ссудополучатель несет материальную ответственность в случае использования помещения не по его целевому назначению.
Разрешение споров
В этом разделе указывается информация о порядке разрешения споров между сторонами. В рамках соглашения, Контрагенты могут указать различные условия, мы же выделим те, которые применяются чаще всего:
Все возникшие разногласия по поводу исполнения своих обязательств по договору разрешаются путем переговоров между сторонами.
В случае если в процессе переговоров стороны не пришли к общему выводу, споры будут разрешаться в судебном порядке.
В конце документа ставятся подписи сторон, и договор считается заключенным.
Регистрация
Если сделка заключается между физическим лицом и индивидуальным предпринимателем, то она не нуждается в государственной регистрации.
Форма договора
Договор безвозмездного пользования нежилым помещением оформляется в простой письменной форме.
Проблемы аренды помещений благотворительными организациями. Справка
В соответствии с федеральным законом от 7 июля 1995 года «О благотворительной деятельности и благотворительных организациях» (с последними изменениями) благотворительной организацией является неправительственная (негосударственная и немуниципальная) некоммерческая организация, созданная для реализации предусмотренных настоящим Федеральным законом целей путем осуществления благотворительной деятельности в интересах общества в целом или отдельных категорий лиц.
В собственности или на ином вещном праве благотворительной организации могут находиться здания, сооружения, оборудование, денежные средства, ценные бумаги, информационные ресурсы, другое имущество, если иное не предусмотрено федеральными законами; результаты интеллектуальной деятельности.
Благотворительная организация может совершать в отношении находящегося в ее собственности или на ином вещном праве имущества любые сделки, не противоречащие законодательству Российской Федерации, уставу этой организации, пожеланиям благотворителя.
Согласно статье 5 закона города Москвы от 12 июля 2006 года «О взаимодействии органов государственной власти города Москвы с негосударственными некоммерческими организациями» (с последними изменениями) органы государственной власти в соответствии с федеральным законодательством, законами и иными правовыми актами города Москвы оказывают поддержку деятельности негосударственных некоммерческих организаций в следующих формах: предоставление льгот по уплате налогов и сборов, направляемых в бюджет города Москвы, в порядке, предусмотренном федеральным законодательством и правовыми актами города Москвы; установление льгот по арендной плате за землю, иные объекты недвижимости, полное или частичное освобождение от платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности города Москвы; предоставление помещений, находящихся в государственной собственности города Москвы, в безвозмездное пользование в порядке, установленном правовыми актами города Москвы, на период выполнения социального заказа либо городской целевой программы; предоставление права на оплату коммунальных услуг по тарифам, предусмотренным для бюджетных учреждений; введение квоты площадей на первых этажах новостроек для передачи их в пользование негосударственным некоммерческим организациям в порядке, установленном правовыми актами города Москвы; сохранение целевого назначения и направленности помещений, используемых негосударственными некоммерческими организациями для выполнения работ по социальному заказу и др.
Согласно законодательству города Москвы за использование объектов нежилого фонда, находящихся в собственности Москвы, арендная плата устанавливается в виде: фиксированного (минимального) размера, утверждаемого Правительством Москвы при утверждении прогноза социально экономического развития города Москвы на соответствующий финансовый период; ставки, определенной на основании заключения независимого оценщика о рыночной величине годовой арендной платы; расчетной ставки, определенной в пропорциях от величины рыночной арендной платы, установленной по заключению независимого оценщика; ставки арендной платы, определенной по результатам аукциона или конкурса.
Регулирование арендной платы в целях государственной имущественной поддержки за использование объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города Москвы может осуществляться путем: установления фиксированной ставки арендной платы; расчета ставки арендной платы в пропорциях от величины ставок, складывающихся на рынке аренды нежилых помещений аналогичного качества и состава; установления предельного роста ставки арендной платы в период действия договора аренды.
Регулирование ставок арендной платы по объектам нежилого фонда, находящимся в собственности города Москвы, применяется ограниченно, в особых случаях.
С учетом фактора инфляции в целях защиты экономических интересов города Москвы в период действия договора аренды к ставке арендной платы применяется индекс дефлятор, определяемый уполномоченным государственным органом Российской Федерации на соответствующий период, по договорам аренды: с рыночной ставкой арендной платы, определенной по результатам независимой оценки; со ставкой арендной платы с применением понижающего коэффициента к рыночной ставке арендной платы, определенной по результатам независимой оценки.
По договорам аренды, заключенным по результатам проведенных аукционов в период до 2006 года, на весь срок действия договора аренды арендная плата устанавливается в соответствии с протоколом об итогах аукциона. Размер арендной платы по указанным договорам до истечения их срока действия поправкам не подлежит.
При заключении на новый срок договоров аренды с арендаторами, соблюдающими условия договора аренды, ставка арендной платы устанавливается с учетом коэффициента предельной величины ограничения роста к ранее установленной ставке.
Департамент имущества города Москвы уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы по управлению имуществом, находящимся в собственности субъекта Российской Федерации города Москвы, осуществляет мониторинг договоров аренды в целях контроля за использованием принадлежащего городу Москве нежилого фонда.
Нарушением условий договора аренды считается: неоплата арендатором более двух раз подряд платежа по истечении установленного договором срока; немотивированность неподписания арендатором в двухнедельный срок с момента получения уведомления о произведенном в соответствии с правовыми актами Правительства Москвы расчете ставки арендной платы (дополнительного соглашения об ее изменении); несогласованная с арендодателем сдача арендованных площадей в субаренду или размещение сторонних организаций без согласования с арендодателем; нецелевое использование арендованного объекта нежилого фонда; проведение арендатором переоборудования или перепланировки арендуемого помещения либо его части без согласования арендодателя.
Арендатор, допустивший нарушение условий договора аренды, утрачивает преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок и право на государственную имущественную поддержку.
(Постановление Правительства Москвы от 23 сентября 2008 года «Об основных направлениях политики Правительства Москвы в области арендных отношений по объектам нежилого фонда, находящимся в собственности субъекта Российской Федерации города Москвы, на 2009 2011 гг.»)
Как НКО получить помещение от государства? Разъясним порядок получения помещения для некоммерческой организации в соответствии с действующим законодательством РФ и какие документы необходимы. Рассмотрим актуальную судебную практику по вопросу распоряжения имуществом НКО, в том числе предоставленным помещением.
Предоставление помещения для НКО
На нашем сайте в статье «Льготы некоммерческим организациям» мы уже упоминали, что некоторые НКО могут получить в пользование от государства помещение на безвозмездной основе или на льготных условиях, остановимся на этом вопросе подробнее. Необходимо сразу отметить, что имущественная поддержка в части предоставления нежилых помещений может быть получена социально ориентированными некоммерческими организациями. Понятие «социально ориентированная некоммерческая организация» (далее – СОНКО) было введено Федеральным законом от 05.04.2010 № 40-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросу поддержки социально ориентированных некоммерческих организаций» и особенность таких организаций мы также рассматривали на странице нашего сайта в статье «Социально ориентированные НКО».
Итак, органы государственной власти и органы местного самоуправления могут предоставлять СОНКО в пользование нежилые помещения на долгосрочной основе (для размещения офиса или осуществления текущей деятельности) или на краткосрочной основе (для проведения мероприятий) безвозмездно или по льготным ставкам, для этого федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации и местные администрации вправе утверждать перечни государственного и муниципального имущества, которое может быть использовано СОНКО только в целях предоставления его во владение и (или) в пользование. Эти перечни подлежат опубликованию в СМИ, а также размещению на официальных сайтах утвердивших их органов.
Сами готовим, подаем и получаем
Печать и расчетный счет в подарок
*Стоимость в Москве и МО составляет 19500р
Как НКО получить помещение?
Таким образом, в случае необходимости получить помещение по льготной ставке или безвозмездно, для начала необходимо на сайте уполномоченного органа найти перечень имущества (например, на сайте Департамента городского имущества города Москвы этот перечень называется: «Перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и/или в пользование») и подать заявление (которое может быть подано в письменной форме или в форме электронного документа) о предоставлении нежилого помещения в безвозмездное пользование или о предоставлении нежилого помещения в аренду.
Обратите внимание, что одним из условий предоставления помещения является отсутствие у СОНКО просроченной задолженности по начисленным налогам, сборам и иным обязательным платежам в бюджеты любого уровня и (или) государственные внебюджетные фонды за прошедший календарный год и задолженности по арендной плате по договорам аренды находящегося в федеральной собственности государственного имущества.
Сведения, которые должны быть указаны в заявлении о предоставлении нежилого помещения в безвозмездное пользование и в заявлении о предоставлении нежилого помещения в аренду установлены пунктами 10 и 11 Правил предоставления федерального имущества социально ориентированным некоммерческим организациям во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 30 декабря 2012 г. № 1478) соответственно. В этих же Правилах содержится перечень документов, которые требуется приложить к заявлению, а также документы, которые СОНКО может приложить по собственной инициативе.
Одна СОНКО вправе подать в отношении одного нежилого помещения только одно заявление о предоставлении нежилого помещения в безвозмездное пользование или одно заявление о предоставлении нежилого помещения в аренду.
К заявлению и документам вы также вправе приложить заявление на предоставление преференции. Преференция (от лат. praeferentia – предпочтение) – преимущество, льгота, предоставляемая отдельным государствам, предприятиям, организациям для поддержки определенных видов деятельности; осуществляется в форме снижения налогов, скидок с таможенных пошлин, освобождения от платежей, предоставления выгодных кредитов; предоставляется государством и носит адресный характер.
Исходя из положений пунктов 5 и 20 статьи 4 Федерального закона «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции) преференции могут быть предоставлены только некоммерческой организации, которая осуществляет деятельность, приносящую ей доход. Примечательно, что предоставление преференций может осуществляться органами власти не только в целях поддержки СОНКО, но и других НКО в целях развития образования и науки, культуры, искусства и сохранения культурных ценностей, физической культуры и спорта и др.
Консультация по грантам
Эксперт по Грантам поможет определиться с любыми вопросами от 3000р за 3 часа
Конкурс при предоставлении помещений для НКО: требуется или нет?
После получения уполномоченным органом заявления о предоставлении нежилого помещения в безвозмездное пользование или в аренду некоторые СОНКО сталкиваются с тем, что им предлагается заключить соответствующий договор на помещение только после проведения аукциона или конкурса, ссылаясь при этом на Письмо Минэкономразвития России от 12.12.2017 № 35706-ОФ/Д01 и «О Методических рекомендациях субъектам Российской Федерации по содействию органам местного самоуправления в организации поддержки социально ориентированных некоммерческих организаций на муниципальном уровне», где указывается, что предоставление СОНКО муниципального имущества в аренду на льготных условиях и в безвозмездное пользование должно осуществляться только по результатам конкурсов на право заключения соответствующих договоров, а также на статью 17.1 Закона о защите конкуренции, где указывается, что заключение договоров может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов. Однако это не так. Для заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования (кроме права собственности) проведение конкурсов или аукционов не требуется. Во-первых, это указано в Письме ФАС России от 05.07.2013 № АК/26062/13 «О направлении Методических рекомендаций по антимонопольному контролю за предоставлением государственных или муниципальных преференций», во-вторых – порядок предоставления федерального имущества определен упоминавшимися выше Правилами, в которых о проведении торгов не упоминается, ну и в-третьих, в конце части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции закреплено: «за исключением предоставления указанных прав на такое имущество», после чего перечисляются такие исключения, среди которых есть и СОНКО (пункт 4).
После получения заявления о предоставлении нежилого помещения в безвозмездное пользование или о предоставлении нежилого помещения в аренду такое заявление рассматривается комиссией по имущественной поддержке СОНКО, состоящей не менее чем из девяти человек и включающей в себя представителей федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере поддержки СОНКО, представителей Федерального агентства по управлению государственным имуществом, а также могут включаться представители других федеральных органов исполнительной власти, коммерческих и некоммерческих организаций, СМИ, члены Общественной палаты Российской Федерации и иные заинтересованные лица. Порядок работы комиссии, порядок и сроки рассмотрения заявлений также определены Правилами, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 30 декабря 2012 г. № 1478.
Обратите внимание, что если одной СОНКО было подано два и более заявлений в отношении одного объекта недвижимости, а предыдущие заявления этой СОНКО отозваны не были, то все поданные заявления рассмотрены не будут.
После принятия комиссией решения об определении СОНКО, которая получит имущественную поддержку, такой СОНКО направляется договор, который должен быть подписан в 10-дневный срок со дня его получения.
Нулевая 1500 руб. Деятельность 3500 руб. Деятельность + Зарплата 5000 руб.
• Персональный бухгалтер • Возможно удаленно • 12 лет опыта • 1000+НКО • Все формы • Гранты
Позвонить сразу бухгалтеру: 8(800)100-42-36
Использование имущества НКО
Вообще, что касается распоряжения даже своим имуществом, то к этому вопросу следует подходить очень аккуратно.
Например, рассматривая одно из административных дел по административному исковому заявлению Министерства юстиции Российской Федерации о ликвидации Ассоциации судом было установлено, что Ассоциация осуществляет уставную деятельность с грубыми нарушениями и сдает находящееся в собственности Ассоциации имущество в аренду. Суд указал, что анализ договоров аренды, представленных Ассоциацией на проверку, показал, что сдача в аренду юридическим лицам помещений собственного недвижимого имущества Ассоциации не соответствует целям, указанным в уставе Ассоциации, и выходит за пределы специальной правоспособности, что противоречит статье 24 Федерального закона «О некоммерческих организациях» и статье 37 Федерального закона «Об общественных объединениях». Доводы Ассоциации о том, что вырученные от сдачи в аренду денежные средства впоследствии использовались в соответствии с уставными целями и задачами, судом были признаны необоснованными, поскольку предпринимательская деятельность должна непосредственно служить достижению уставных целей, ради которых создана некоммерческая организация. Ассоциация была ликвидирована (Апелляционное определение Апелляционной коллегии Верховного Суда РФ от 20.09.2017 № АПЛ17-367).
Минфин в своем письме от 01.04.2010 № 08-02-07/08 также высказал свою позицию, что деятельность НКО, направленная на получение доходов от сдачи в субаренду арендуемых им помещений, не соответствует целям создания такого НКО.
Конечно, с этими подходами можно поспорить, т.к. НКО может иметь в собственности или в оперативном управлении здания, сооружения, жилищный фонд, оборудование, инвентарь, денежные средства в рублях и иностранной валюте, ценные бумаги и иное имущество, а собственнику в соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации принадлежит право сдачи имущества в аренду. Однако не исключено, что свою позицию придется отстаивать в суде.
В заключение отметим, что СОНКО, которой было предоставлено помещение в безвозмездное пользование или аренду вправе в любое время отказаться от такого договора, уведомив об этом уполномоченный орган за один месяц.