договор аренды является синаллагматическим
Синаллагматический договор
Действующее российское законодательство не дает четкой трактовки синаллагматической сделки. Поэтому нередко под ними подразумевается обычный возмездный двух- или трехсторонний договор. Однако, такое определение сложно назвать юридически правильным, поэтому следует рассмотреть вопрос более детально.
Определение
С юридической точки зрения, синаллагматический договор – это такое соглашение сторон, которым устанавливаются взаимосвязанные обязательства. По сути, они являются встречными по отношению друг к другу, возникают одновременно, а обязательство одной стороны может быть исполнено только при выполнении своих обязательств второй.
В работе судебных органов термин используется достаточно редко. Причины такого подхода со стороны судей очевидны: слабая проработка понятия на законодательном уровне и практически полное отсутствие судебной практики.
Примеры синаллагматических сделок
Разобраться с тем, какой договор называется синаллагматическим, проще всего на конкретных примерах. Типичный вариант подобного двустороннего соглашения – классический договор аренды. Связанные с ним обязательства каждой из сторон являются взаимными. В частности, если арендатор не имеет возможности пользоваться имуществом, у него не возникает обязанности вносить арендную плату.
Еще один схожий пример – договор технического присоединения. Он заключается между заявителем и сетевой организацией. Синаллагматический характер сделки исключает необходимость одной стороны исполнять обязательства, если вторая не выполнила свои, например, по внесению авансового платежа.
Примером синаллагматического договора в гражданском споре выступает стандартное соглашение между заказчиком и подрядчиком. Второй обязан выполнить работы только в том случае, если первый выполнил свои обязательства по оплате аванса.
Условия прекращения синаллагматического договора
Судебная практика наглядно показывает ключевое условие приостановки исполнения синаллагматического договора. Оно состоит в уведомлении второй стороны о том, что первая не намерена исполнять обязательства из-за невыполнения своих контрагентом. Отсутствие уведомления нередко оборачивается отрицательным решением суда, которое принимается несмотря на двусторонний характер сделки.
Вместе с тем, необходимо учитывать еще один немаловажный правовой нюанс. Он заключается в том, что двусторонне обязательство может быть не выполнено, если это попросту невозможно без исполнения своего другой стороной. Типичный пример – невозможно привлечь к ответственности исполнителя за срыв сроков, если заказчик сам не выполнил обязательства по оплате.
Учитывая сложность рассматриваемой темы, при возникновении проблем следует обратиться к специалистам. Самостоятельная трактовка положений законодательства и сложившейся правоприменительной практики чревата неблагоприятным решением суда и, как следствие, серьезными финансовыми потерями.
Понятие, виды и содержание договора аренды
Понятие договора аренды
Договором аренды (имущественного найма) признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату.
При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК).
Характерные черты договора аренды (имущественного найма):
По своей юридической природе договор аренды:
которые взаимно обуславливают друг друга и являются в принципе экономически эквивалентными. Поэтому договор аренды является договором синаллагматическим.
Синаллагматический характер договора аренды выражается в том, что на стороне арендатора во всех случаях лежит встречное исполнение его обязательств, т.е. исполнение обязательств арендатором по уплате арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору (п. 1 ст. 328 ГК). Иными словами, арендатор не должен исполнять свои обязанности по внесению арендной платы до исполнения арендодателем своих обязанностей по передаче ему арендованного имущества.
Субъекты (стороны) договора аренды
Субъектами (сторонами) договора аренды (имущественного найма) являются
Арендодателем имущества по договору аренды может быть
Несколько сложнее решается вопрос об иных лицах, выступающих в роли арендодателя, поскольку они должны быть наделены соответствующими правомочиями законом или самим собственником. В силу закона таким правом обладают, к примеру, субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия. Правда, сдавать в аренду недвижимое имущество они вправе только с согласия собственника в лице его уполномоченного органа (ст. 295 ГК).
Что касается субъектов оперативного управления, то казенное предприятие может выступить в качестве арендодателя государственного имущества (и движимого, и недвижимого) лишь с согласия собственника (ст. 297 ГК), а учреждение ни при каких условиях не вправе сдавать в аренду закрепленное за ним имущество, а также имущество, приобретенное им за счет средств, выделенных учреждению по смете. Вместе с тем учреждение может выступить в качестве арендодателя имущества, приобретенного им на доходы, полученные в результате разрешенной учреждению в соответствии с его учредительными документами предпринимательской деятельности (ст. 298 ГК).
Чрезвычайно важным с практической точки зрения представляется вопрос о том, на какие органы государственного управления возложены функции по управлению и распоряжению государственным имуществом, в том числе путем сдачи его в аренду.
Вместе с тем следует учитывать, что все объекты, относящиеся к государственной или муниципальной собственности, делятся на две категории: во-первых, это имущество, которым государство или муниципальное образование обладает непосредственно, т.е. имущество, не закрепленное за другими юридическими лицами на вещном праве. Такое имущество составляет казну государства (муниципального образования). В отношении этого имущества государство (муниципальное образование) в лице уполномоченных органов сохраняет свое право собственности в полном объеме и может им распоряжаться по своему усмотрению, в том числе путем передачи указанного имущества в аренду.
Ко второй категории относится имущество, закрепленное государством или муниципальным образованием за юридическими лицами на праве хозяйственного ведения, оперативного управления либо ином вещном праве. В отношении этого имущества за государством (муниципальным образованием), а также за уполномоченными ими органами сохраняются лишь те правомочия собственника, которые прямо указаны в законе. К примеру, собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении у государственного (муниципального) предприятия, не наделен законом правом распоряжаться имуществом, принадлежащим этому предприятию (ст. 295 ГК). Поэтому ни один из государственных (муниципальных) органов не вправе выступать арендодателем имущества, закрепленного на балансе государственного (муниципального) предприятия. В этом смысле положение о наделении Госкомимущества Российской Федерации (ныне Министерство государственного имущества РФ) и других комитетов по управлению имуществом исключительным правом сдавать в аренду недвижимое имущество государственных предприятий и их структурных подразделений, содержащееся в Указе Президента РФ от 14 октября 1992 года N 1230 «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду», противоречит ГК и не подлежит применению.
Что касается арендатора, то в этом качестве может выступать
Во всяком случае ГК не содержит каких-либо специальных правил, ограничивающих права субъектов имущественного оборота на получение в аренду имущества.
Виды договора аренды
ГК РФ выделяет следующие виды договора аренды:
Договор аренды (фрахтования на время) транспортного средства имеет ту особенность, что пользование передаваемым в аренду транспортным средством требует управления им и его квалифицированной технической эксплуатации силами профессионального экипажа.
Содержание договора аренды
Существенными условиями договора аренды является:
Замечание: ГК включает в себя диспозитивные нормы, позволяющие определить 2-е и 3-е условия договора на тот случай, когда в тексте договора не имеется соответствующих пунктов (ст. 610, 614), однако данное обстоятельство отнюдь не означает, что условия о сроке аренды и арендной плате не являются существенными условиями всякого договора аренды.
Предмет договора аренды:
Объектом аренды может быть любое имущество (вещи), которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств :
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (п. 1 ст. 607 ГК) (сегодня такого закона нет).
Некоторые ограничения для сдачи в аренду природных объектов установлены непосредственно федеральными законами (например, ФЗ «О недрах», Водным кодексом Российской Федерациии др.).
В повседневной практике спортивных клубов нередко заключаются договоры на аренду спортсменов в сфере игровых видов спорта. Такие договоры должны признаваться ничтожными сделками, поскольку физические лица (игроки) являются субъектами гражданских прав и ни при каких условиях не могут признаваться объектами гражданско-правовых сделок.
Условие договора аренды об объекте недвижимости должно соответствовать требованиям ГК (п. 3 ст. 607), а именно: в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Учитывая специфику арендных правоотношений, а именно: включение в их содержание некоторых вещно-правовых элементов (право следования, вещно-правовые способы защиты), а также наделение арендатора статусом титульного владельца, можно говорить о том, что предмет договора аренды включает в себя два рода объектов:
Таким образом, для признания договора аренды заключенным от сторон действительно требуется согласовать и предусмотреть непосредственно в тексте договора условие об имуществе, являющемся объектом аренды. Все остальные условия, относящиеся к предмету договора, могут быть определены в соответствии с диспозитивными нормами, содержащимися в ГК.
Срок аренды
Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случае, независимо от того, указали ли стороны какой-либо срок аренды в договоре, по истечении установленного законом предельного срока договор аренды будет считаться прекращенным (п. 3 ст. 610 ГК).
В случаях, когда по окончании срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Следовательно, каждая из сторон может потребовать расторжения такого договора, предупредив контрагента не менее чем за три месяца (ст. 610 ГК).
Арендная плата
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Основная обязанность арендодателя по договору аренды:
Основные обязанности арендатора, вытекающие из договора аренды:
Форма и государственная регистрация договора аренды
Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью (ст. 164 ГК), подлежит государственной регистрации.
Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
Практическое значение государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества состоит в том, что по общему правилу договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК).
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» включает в себя ст. 26, которая устанавливает, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
Разрыв синаллагмы и мерцание каузы, или Можно ли ставить встречное исполнение по возмездному договору под условие?
Юридическое сообщество в последние несколько лет активно обсуждает проблему постановки под отлагательное условие встречного обязательства синаллагматического договора (купли-продажи, подряда, оказания услуг и т.п.).
Сама по себе привязка объема встречного обязательства к тому или иному условию не должна вызывать каких-либо сомнений. По сути, в такой ситуации речь идет о положении договора об определении цены. Например, многие сделки продажи бизнеса содержат сложные условия о корректировке изначальной цены при наступлении тех или иных условий после закрытия сделки. Нередко договор поставки содержит положение об автоматическом предоставлении тех или иных скидок или, наоборот, повышении цены при наступлении неких условий (например, повышении таможенных пошлин). Вряд ли какой-то человек в здравом уме будет высказываться против такого проявления свободы договора.
Но проблема возникает в тех случаях, когда в двусторонних синаллагматических договорах под условие ставится все встречное предоставление (или основная его часть) за уже полученное ранее исполнение. Такое условие может зависеть а) от кредитора по условному обязательству (например, оплата выполненных работ привязана к передаче подрядчику тех или иных сертификатов или гарантий третьих лиц в отношении качества), б) исключительно от поведения должника (например, проведение реорганизации, улучшение финансового состояния и т.п.), в) от взаимодействия должника с третьими лицами (например, получение генподрядчиком финансирования от заказчика в качестве условия оплаты работ субподрядчика, перепродажа купленного товара как условие для его оплаты и т.п.) или г) вовсе от неких внешних обстоятельств (например, сохранение финансирования проекта из госбюджета как условие оплаты выполненных работ).
Статья 327.1 ГК, вступившая в силу с 1 июня 2015 года, позволяет сторонам обусловить исполнение того или иного обязательства. И это очень неплохо. Возможность ставить под условие не всю сделку в целом, а отдельное обязательство по ней прямо признается в законодательстве Франции, Италии, Испании, Голландии, Бельгии, прецедентном английском праве, а также в международных актах унификации частного права (Принципы УНИДРУА, Модельные правила европейского частного права). Но эта норма не проговаривает ряд деталей, и в том числе вопрос о возможности ставить под условие обязательство, которое целиком или в большей части опосредует встречное исполнение по синаллагматическому договору? Иначе говоря, когда условным оказывается обязательство возместить понесенные расходы, возместить потери, заключить основной договор на основании предварительного, выставить оферту, оказать содействие при возникновении споров с третьими лицами, воздержаться от конкурирования, выплатить аванс, поставить товар с условием об отсрочке платежа и т.п., особых вопросов в свете ст.327.1 ГК не возникает. Но что если заказчик уже принял работы или услуги, а покупатель получил товар, а под условие ставится встречное обязательство по оплате? Или покупатель внес предоплату, а под условие поставлено встречное обязательство продавца передать вещь? Отсутствие внятного регулирования данной ситуации вызывает ряд проблем на практике. В идеале хотелось бы, чтобы некоторые нормы на сей счет появились в ГК вместе со ст.327.1 ГК. Но при реформе ГК выработать их не удалось. Впрочем, это не удивительно, учитывая то, что данный вопрос не простой, а его решение зависит от целого ряда нюансов. В любом случае данный вопрос, который назрел уже давно (еще до реформы ГК 2015 года) рано или поздно придется решать судебной практике.
Попробуем же разобраться в том, каково должно быть это решение.
1. Если это отлагательное условие зависит от кредитора (например, от выставления счета на оплату, исполнения кредитором по такому обязательству неких обязанностей или совершения иных действий), особых проблем не наблюдается. Наступление условия для осуществления встречного исполнения находится в руках у кредитора, и, если он не обеспечивает наступление условия, ему в этом следует винить только себя. Так, например, в Определении КЭС ВС РФ от 25 августа 2016 г. № 301-ЭС16-4469 было признано законным положение договора о том, что оплата выполненных работ осуществляется при условии, что подрядчик предоставит заказчику банковскую гарантию в обеспечение гарантий качества выполненных работ.
2. Но если такое условие зависит исключительно от должника, от взаимодействия должника с третьими лицами или неких внешних обстоятельств, ситуация оказывается более сложной. Когда такое условие не зависит от кредитора, возникает возможность того, что условие никогда не наступит по не зависящим от кредитора причинам или вовсе по причине бездействия самого должника, и в результате встречное исполнение в обмен на уже предоставленное кредитор никогда не сможет истребовать.
Но здесь следует различать нюансы.
(а) Если стороны договора согласовали срок, в течение которого наступление такого условия может ожидаться, и договорились, что встречное исполнение в обмен на уже полученное исполнение должно быть произведено при наступлении указанного условия, но в любом случае не позднее четко определенного срока, нет оснований для ограничения свободы договора. Например, в договоре субподряда может быть предусмотрено, что генподрядчик оплачивает выполненные работы после окончания строительства всего объекта или получения финансирования за данный этап от заказчика, но в любом случае не позднее такого-то числа.
(б) В равной степени право не должно вмешиваться и тогда, когда стороны в качестве последствия ненаступления такого условия в течение определенного срока предусмотрели расторжение договора и возврат полученного. Например, в договоре продажи миноритарием пакета акций мажоритарию иногда предусматривается, что оплата приобретенных акций должна произойти в случае перепродажи всего бизнеса в целом некому стратегическому инвестору, но, если такая перепродажа не произойдет в течение определенного срока, сделка «разворачивается» и пакет акций возвращается миноритарию.
3. Но как быть, если стороны поставили встречное исполнение по синаллагматическому договору под отлагательное условие в целом или в большей части и в договоре не согласовали срок, по прошествии которого либо встречное исполнение должно быть безусловно произведено, либо полученное должно быть возвращено?
Решение, видимо, следует дифференцировать в зависимости от того, имеется ли в договоре прямое указание на то, что по истечении определенного срока встречное обязательство вовсе прекращается, а полученное остается у стороны безвозмездно (в качестве дара или на ином основании).
4. Если такого положения нет, то имеет место пробел в договоре. В такой ситуации происходит своего рода теоретически бесконечная неопределенность каузы договора (то ли синаллагматический договор, то ли безвозмездное предоставление), а это означает вечную «подвешенность» и неопределенность, в которой оказывается кредитор. Вряд ли разумно исходить из того, что стороны могли эту странную и противоестественную конструкцию реально иметь в виду. Соответственно, суд должен путем толкования договора или посредством применения принципов разумности, справедливости и добросовестности реконструировать наиболее вероятную волю сторон.
5. Как решают эту проблему высшие суды? В судебной практике имеется целый ряд постановлений Президиума ВАС РФ, в которых Суд признавал невозможным поставить под условие встречное обязательство (постановления Президиума ВАС РФ от 18 января 2011 г. № 11659/10, от 2 апреля 2013 г. № 16179/12, от 17 декабря 2013 г. № 12945/13). При этом имеется Постановление Президиума ВАС РФ от 23 июля 2013 г. № 4030/13, в котором такая конструкция была признана, а иск о взыскании долга за выполненные субподрядчиком работы отклонен в ситуации, когда под условие окончания строительства объекта была поставлена небольшая часть цены (5%), подлежащей уплате субподрядчику, выполнившему определенный этап строительства по заданию генподрядчика. Иначе говоря, абсолютной ясности в этом вопросе пока нет.
Такое решение представляется грубым и неуважительным к свободе договора. Запрет тех или иных условий и проявлений свободы договора может быть лишь крайней мерой, когда восстановить справедливость и экономическую целесообразность более щадящими мерами невозможно.
В этой связи следует поддержать Верховный Суд РФ, который в Обзоре судебной практики №2(2017) написал, что в свете ст.327.1 ГК само по себе не противоречит закону «условие договора субподряда о том, что срок оплаты выполненных субподрядчиком строительных работ исчисляется с момента сдачи генеральным подрядчиком результата этих работ заказчику по договору или с момента получения генеральным подрядчиком оплаты от заказчика».
Но может ли право на этом остановиться? Безусловно нет.
6. Я уже писал в 2009 года в одной из статей, что вечной подвешенности при наличии в сделке отлагательного условия (не важно, ставящего под условие отдельное обязательство или всю сделку в целом) быть не может. Вечные договорные и связывающие стороны конструкции без права вырваться из такой связи абсолютная аномалия и противны праву. Так, например, ст.610 ГК императивно позволяет сторонам бессрочного договора аренды отказаться от договора. О том же говорит и ст.1010 ГК в отношении бессрочного агентского договора, ст.1051 ГК в отношении бессрочного договора простого товарищества и ряд других норм такого рода. Все эти нормы суть частные отражения некой более генеральной идеи отвержения вечных правовых связей.
Соответственно, при отсутствии каких-либо указаний на предельный срок ожидания наступления условия условия суд должен вводить подразумеваемое положение о разумном сроке. То же в полной мере применимо и к ситуации условности встречного обязательства.
Таким образом, логичным решением проблемы условности всего (или бо́льшей части) встречного обязательства при отсутствии в договоре прямого указания на способ исключения «вечной подвешенности» является признание того, что, если условие не наступает в течение указанного в договоре, а при его отсутствии – разумного срока, встречное исполнение должно быть произведено и наступает просрочка должника. Это решение не требует признания условий договора недействительными, а просто дополняет договор подразумеваемым положением о разрешении неопределенности по истечении того или иного срока. Соответственно, если в договоре с субподрядчиком предусмотрено, что оплата работ генподрядчиком будет производиться лишь после поступления денег от заказчика, стороны сами не позаботились о включении в договор положения, исключающего риск вечной «подвешенности», и при этом такое условие не наступает в течение разумного срока, субподрядчик получает право потребовать от генподрядчика оплаты. Если в договоре участия в долевом строительстве обязательство застройщика передать квартиру инвестору поставлено под условие окончания строительства, и строительство не окончено к указанному в договоре сроку, следует констатировать просрочку застройщика и допускать применение к нему мер ответственности (Определение КЭС ВС РФ от 3 октября 2016 г. № 305-ЭС16-6006(4)).
Думается, что такое толкование в большинстве случаев будет верно определять истинную волю сторон. Право не может презюмировать, что стороны имели в виду установить вечную договорную связь и вечную неопределенность в отношении реализации условия. Например, при привязке оплаты работ субподрядчика к сдаче всего объекта в эксплуатацию само это условие может наступить и через год, и через 10 и через 20 лет, а теоретически и через век (например, при заморозке и последующей разморозке строительства по прошествии длительного срока). Соответственно, презумпция наличия некого подразумеваемого разумного срока вполне уместна.
Как представляется, ВС РФ подошел к осознанию логичности этого решения, пусть и выразил эту идею не вполне четко.
В Обзоре судебной практики ВС РФ №2(2017), утвержденном Президиумом ВС 26 апреля 2017 г.), после констатации законности постановки встречного обязательств по синаллагматическому договору под условие указано следующее:
«При этом следует учитывать разъяснения, содержащиеся в п. 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» о защите прав стороны обязательства, начало течения срока исполнения которого обусловлено наступлением определенных обстоятельств, предусмотренных договором».
Что содержится в том самом п.23 Постановления Пленума ВС РФ от 22 ноября 2016 года №54?
Там есть два ключевых разъяснения:
Данное разъяснение, по сути, как раз и вводит ту самую презумпцию разумного срока при отсутствии в договоре указания на конкретный предельный срок наступления условия. Текст данного предложения касается буквально только ситуации, когда условием созревания обязательства должника является некое поведение кредитора (исполнение им встречного обязательства или совершение действий, необходимых для обеспечения должнику возможности исполнить обязательство), но то самое выведение подразумеваемого разумного срока здесь установлено. Когда Верховный Суд РФ в Обзоре №2(2017) ссылается прямо на п.23 Постановления Пленума ВС №54 в качестве источника того решения, которое, на его взгляд, применимо к ситуации привязки встречного обязательства к условию, наступление которого зависит от самого должника или третьих лиц (в Обзоре речь идет привязке оплаты за выполненные субподрядчиком работы к получению генподрядчиком финансирования о заказчика), нет никаких сомнений в том, что он имел в виду распространение презумпции разумного предельного срока наступления условия и на такую ситуацию. Было бы желательно, чтобы ВС высказался по этому вопросу менее витиевато, но в принципе уже сейчас его позиция проступает достаточно четко, и ее стоит признать правильной.
Во-вторых, в том же п.23 Постановления Пленума ВС №54 указано, что если наступлению обстоятельства, с которым связано начало течения срока исполнения встречного обязательства, недобросовестно воспрепятствовала или содействовала сторона, которой наступление или ненаступление этого обстоятельства невыгодно, то по требованию добросовестной стороны это обстоятельство может быть признано соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 1 статьи 6, статья 157 ГК РФ). Соответственно, применение этого абсолютно правильного вывода к фабуле того вопроса, который спровоцировал ВС РФ на формулирование этого разъяснения (привязка оплаты работ субподрядчика к получению генподрядчиком финансирования от заказчика), приводит к следующему выводу. Даже до истечения установленного в договоре, а в случае отсутствия такого до истечения разумного срока кредитор вправе требовать осуществления встречного исполнения, если будет установлено, что должник недобросовестно препятствует наступлению данного условия.
7. В то же время, когда из текста договора следует однозначное согласие кредитора, уже исполнившего свое обязательство, на неполучение встречного предоставления при ненаступлении соответствующего условия в течение определенного срока, воля сторон направлена на прекращение неопределенности в отношении каузы договора, но прекращения путем трансформации договорных отношений в режим безвозмездности. Иначе говоря, в такой ситуации по установленному сторонами плану по истечении согласованного или разумного срока правовая определенность наступает: синаллагма по истечении указанного в договоре срока разрывается и с этого момента более уже нельзя говорить о том, что договор остается синаллагматическим. Должно ли право признавать такие условия договора о трансформации и «переключении» каузы договора?
В силу принципа свободы договора такие условия, если они выражены однозначно и недвусмысленно, не оставляя сомнений в воле сторон, должны, по общему правилу, признаваться. В частности, нет оснований для ограничений тогда, когда речь идет о бытовой сделке между гражданами и выявлена воля одарить должника. В таких отношениях дарение разрешено. А раз можно подарить, то нет оснований препятствовать и договору с «мерцающей каузой», предполагающему неизбежную последующую трансформацию отношений сторон в дарение. Например, займодавец может согласиться на то, что предоставленный заем должен быть возвращен, если заемщик устроится на работу, а в случае ненаступления такого условия в течение определенного срока, долг будет считаться прощенным.
8. Но там, где речь идет о коммерческих отношениях (где дарение в силу ст. 575 ГК РФ прямо запрещено), вопрос оказывается более сложным. Представляется, что в такого рода ситуациях условие о трансформации осуществленного предоставления в дар при ненаступлении в течение указанного срока отлагательного условия, обуславливающего встречное исполнение, следует признавать ничтожным, а встречное исполнение – истребовать, если, действительно, выявлено намерение одарить (animus donandi). Например, если в договоре купли-продажи недвижимости между двумя коммерсантами установлено, что оплата за полученную недвижимость производится, только если покупатель получит от банка кредит, при неполучении кредита обязанность по оплате отпадает, а недвижимость остается у покупателя, не остается ничего иного кроме как признать, что стороны имели в виду трансформацию отношений сторон в запрещенное законом для сугубо коммерческих сделок дарение.
9. В то же время если воля одарить отсутствует, и речь идет о способе перераспределения риска, такая трансформация должна признаваться даже в сугубо коммерческих договорах.
Тут можно, в частности, выделить несколько разновидностей таких условий.
Во-первых, это условие об исключении встречного предоставления в ситуации отпадения экономической ценности осуществленного предоставления. Например, в договоре оказания юридических услуг по подготовке правовой позиции по возможному судебному спору о взыскании долга может быть предусмотрено, что оплата услуг юриста не производится, если после подготовки юристом правового заключения должник погасит по тем или иным причинам, не связанным с усилиями юриста, долг добровольно и потребность в судебном разбирательстве отпадет. Здесь нельзя говорить о трансформации отношений в дарение, а следовательно, такое условие договора должно признаваться законным. Ничто не может мешать коммерсанту добровольно принять на себя риск того, что по тем или иным причинам его исполнение лишится какой-либо ценности для заказчика. А равной степени собственник может согласовать с оценщиком, что услуги оценщика не будут оплачены, если предмет оценки нельзя будет продать из-за его случайной гибели или расторжения потенциальным покупателем того договора купли-продажи, во имя которого эта оценка и заказывалась. Здесь стороны просто перераспределили между собой риск выявления тщетности договора для одной из сторон. В сугубо коммерческих договора (особенно между сторонами с равными переговорными возможностями) такие условия вполне законны. Если стороны могут свободно перераспределять риски случайной гибели вещи, то почему им должно быть запрещено договариваться о перераспределении иных рисков (в том числе риска отпадения ценности полученного исполнения)?
Во-вторых, согласно договору размер и само наличие встречного предоставления могут быть привязаны к доходу одной из сторон, извлекаемому в результате использования полученного предоставления. Например, в договоре аренды размер арендной платы иногда определяется в виде процента от выручки, извлекаемой арендатор с арендованной торговой точки. В лицензионных договорах наиболее распространенный механизм ценообразования – роялти, в виде процента от дохода, получаемого лицензиатом от использования соответствующей интеллектуальной собственности. В ряде стран достаточно распространено привлечение долгового проектного финансирования под процент от дохода от реализации финансируемого проекта.
Еще один пример: в договоре между владельцем прав на некий участок недр и компанией, специализирующейся на геологоразведке, нередко устанавливается, что оплата работ и услуг по геологоразведке производится только в случае, если в ходе исполнения договора в рамках согласованных в договоре сроков будет обнаружено месторождение, но если оно будет обнаружено, оплата выполненных работ будет осуществляться в виде процента от дохода, извлекаемого из данного месторождения. В такой ситуации если последнее не будет обнаружено, говорить о трансформации отношений сторон в дарение сложно. Соответственно, нет оснований взыскивать с заказчика оплату выполненных работ (услуг), так как стороны своей волей определили риск отсутствия результата.
Правовая конструкция привязки встречного исполнения к доходу должнику от полученного от контрагента предоставления в российской науке почти не разработана. В частности, может возникать вопрос о самой каузе такого договора. Не превращает ли наличие такого условия о распределении рисков и доходов договор из синаллагматического (опосредующего экономический обмен) в договор, цель которого состоит скорее в осуществлении некой совместной деятельности. Но не вызывает никаких сомнений то, что такие договоры а) встречаются нередко, б) должны допускаться в силу отсутствия каких-либо внятных политико-правовых оснований для ограничения конституционного принципа свободы договора, и в) не являются договорами дарения, а следовательно допустимы и в отношениях между коммерсантами.
Данную дорожную карту можно развивать и уточнять, но в целом, как представляется, она позволяет нам пройти по тонкой грани между дозволенным и не дозволенным в этом аспекте правового регулирования договорных отношений. В принципе, в общих чертах некоторые элементы этой карты (презумпция наличия предельного разумного срока, аномальность вечной неопределенности и необходимость презюмирования созревания встречного обязательства при условности последнего по истечении согласованного или разумного срока) мною были обозначены в одной из статей еще в 2009 году, но вся картина сложилась только несколько лет назад. Не исключаю, что в будущем в нее придется вносить какие-то уточнения. Но сейчас она мне кажется адекватной и заслуживающей закрепления на практике.Но сейчас она мне кажется адекватной и заслуживающей закрепления на практике.