договор частного сервитута земельного участка образец
Что такое договор сервитута, как заключается соглашение и сколько действует? Образец заявления
Соглашение о сервитуте является уникальным субъектом правоотношений, где недвижимость передается в ограниченное пользование другому лицу или кругу лиц. Основные особенности реализации сервитута отражены в Гражданском и Земельном Кодексах РФ. Что представляет из себя такой вид соглашения и как правильно его оформить?
Что это такое?
Сервитут – это особый вид соглашения, предусмотренный законодательством, предполагающий возникновение и регламентацию права на установление ограниченного использования чужого имущества (п. 1 ст. 274 ГК РФ). Процедура проводится с учетом следующих особенностей (в скобках указаны пункты ст. 274 ГК РФ): 
Если право собственности обремененным земельным участком переходит к другому лицу, то сервитут не оканчивает свое действие, а переходит совместно с недвижимостью (п. 1 ст. 275 ГК РФ). Таким образом, соглашение о сервитуте – это способ установить и урегулировать право пользования частью чужого участка, а также письменно обозначить условия, сроки и реквизиты сторон договора.
Статья 275 ГК РФ. Сохранение сервитута при переходе прав на земельный участок
Подробнее о том, что такое сервитут, как и когда он оформляется, мы рассказываем в отдельной статье.
Назначение
Частный и публичный сервитуты устанавливаются в случаях, когда собственникам соседних или близлежащих земельных участков, а также органам государственной власти, необходимо воспользоваться частью чужого имущества. В соответствии с п. 4 ст. 23 ЗК РФ публичное соглашение заключается в целях:
Назначение частного сервитута определяется договоренностью сторон соглашения, например, при необходимости размещения сквозного дорожного полотна общего пользования или прокладки кабеля на территории соседнего участка.
Стороны
Так как по специфике назначения договор носит частный или публичный характер, то стороны соглашения выступают как единолично или в составе определенного круга лиц, так и в составе неопределенного.
При этом пользователями и обладателями сервитута могут стать:
Сторонами соглашения выступают владелец имущества, обременяемого сервитутом (землевладелец) и собственник недвижимости, в пользу которого заключается соглашение (сервитуарий). В некоторых случаях сервитуарием может выступать лицо, пользующееся имуществом на правах бессрочного или пожизненного проживания, например, по договору ренты, а также арендатор (ст. 39.24 ЗК РФ).
Заключение сервитутного соглашения
Условия установления соглашения на право пользования частью недвижимого имущества в отношении государственных и муниципальных объектов регламентированы гл. V.3 ЗК РФ. Положения, касающиеся формы, существенных условий договора и регистрации сделки, актуальны в отношении частной собственности. Этапы процедуры:
Подача заявления
Если сервитут устанавливается в отношении муниципального или государственного имущества, заявитель должен обратиться в уполномоченный орган с заявлением о заключении соглашения.
В документе должны быть перечислены цели и сроки действия сервитута (п. 1 ст. 39.26 ЗК РФ).
В течение 1 месяца с момента подачи заявления муниципальный или государственный орган обязан выполнить одно из следующих действий:
При передаче в ограниченное пользование только части недвижимости необходимо дополнительно предоставить кадастровый план с очерченными границами территории, передаваемой в эксплуатацию.
Оформление
При этом п. 1 ст. 39.25 ЗК РФ содержит перечень существенных условий, которые обязательно отражаются в соглашении. Среди них:
По структуре документ представляет из себя лист формата А4 с нумерованным подразделами, отражающими основные условия договора:
Печатная форма договора заполняется прописью в зарезервированных местах синей или черной ручкой без помарок и исправлений.
Содержание
Условия соглашения устанавливаются сверху вниз, начиная с наименования – «Договор об установлении земельного сервитута». Ниже в шапке перечисляются:
Рассмотрим, что является предметом этого соглашения об установлении сервитута в отношении ЗУ. Предмет договора:
Права и обязанности Землепользователя:
Права и обязанности Сервитуария:
Подробнее о правах и обязанностях обладателей сервитута прочтете в отдельной статье.
В особых условиях следует указать возможность досудебного урегулирования споров, сохранение сервитута при передачи собственности другому лицу, а также количество экземпляров договора. Отдельным пунктом необходимо установить опись документов, прилагающихся к договору: кадастровый план и схема границ сервитута.
В разделе «Реквизиты и подписи сторон» необходимо перечислить адреса, паспортные данные, даты рождения и полные имена сторон соглашения, заверив подписями Землепользователя и Обладателя сервитута.
Регистрация
Основанием для внесения изменений в государственный реестр является заявление и соглашение о заключении сервитута с подписями сторон сделки. Для этого собственнику земли, обременяемой сервитутом, необходимо обратиться в Росреестр со следующим пакетом документов:
По состоянию на 2019 г. стоимость госпошлины составляет 1,5 тыс. рублей для физических лиц и 6 тыс. рублей для юридических. По окончании процедуры заявитель получает свидетельство о регистрации. Срок рассмотрения и подготовки документов составляет 10 дней с момента подачи заявления или 3 дня, если соглашение заверено у нотариуса.
Подробнее о процедуре регистрации сервитута мы рассказывали тут.
Условия оплаты
Условия и размер платы, устанавливаемой в отношении сервитуария, строго не регламентированы законом. Однако, если предметом договора выступает недвижимость, находящаяся в собственности государства или органов местного самоуправления, то плата устанавливается (п. 2 ст. 39.25 ЗК РФ):
Средства, перечисляемые в пользу землепользователя, направляются в счет регионального, муниципального или федерального бюджета РФ, либо в пользу определенного лица или круга лиц, являющихся субъектами частного соглашения (п. 3). Плата по частному соглашению устанавливается в соответствии со ст. 424 ГК РФ по взаимной договоренности сторон.
О методике определения и порядке внесения платы за сервитут на земельный участок мы рассказываем в этой статье.
Срок действия
Срок действия соглашения урегулирован ст. 19 43 Федерального Закона РФ. Во всех случаях, предусмотренных Земельным Кодексом РФ, период действия договора устанавливается:
При установлении сервитута в связи с эксплуатацией региональных или федеральных линейных объектов договор заключается на неограниченный срок (п. 3 ст. 19).
Если в тексте соглашения не оговорены сроки действия сервитута, то договор продолжает действовать на протяжении 5-ти лет с момента заключения (п. 4 ст. 19).
О том, на какой срок может устанавливаться сервитут, мы также рассказываем в этом материале, а здесь вы сможете узнать о видах и классификации сервитута по срокам.
Основания для прекращения действия
Стороны соглашения перечисляют в договоре обстоятельства, по наступлении которых договор прекращает действие. Ими могут стать:
Перечень основания для прекращения сервитута мы также приводим в отдельном материале.
Таким образом, владельцы недвижимого имущества при необходимости вправе заключить соглашение для предоставления ограниченного права пользования участком или его части другому собственнику. При этом предметом договора может выступать как частная, так и государственная собственность. Документ обязательно регламентирует права и обязанности сторон, срок действия соглашения, а также размер и условия внесения платы.
Что такое сервитут: особенности заключения договора
Эксперт в этой статье
Что такое сервитут
Сервитут — это право пользования чужой собственностью. Оно может распространяться на нежилое и жилое помещение либо земельный участок [1]. Термин перешел в юридическую практику из римского права, с латыни servitus (или servitutis) означает «подчиненное положение».
Чаще всего необходимость в сервитуте возникает у жителей дачных поселков и садовых товариществ, если дом огорожен так, что с улицы не могут подъехать спецслужбы и приходится пользоваться дорогой соседнего участка. Другой вариант — перекрытый из-за заборов путь к озеру или лесу. Сервитут может быть земельным, вещным, воздушным, водным и гражданским — когда распространяется на здания, а не только на землю.
Частный и публичный сервитут: в чем разница
Сервитут классифицируется на частный и публичный; второй — для общественных целей. Интересно, что в законодательстве вы не найдете формулировки «частный», такой вид права пользования чужим имуществом называют просто сервитутом [2]. Но в этом материале он упоминается с прилагательным, чтобы вы не запутались.
Кто платит за сервитут
Право пользования чужим имуществом в большинстве случаев не бесплатно. Иначе каждый второй мог бы потребовать землю соседа в личных целях. Компенсационные отчисления устанавливаются по договоренности между участниками соглашения. Пользователь может перечислить деньги единоразово либо поделить сумму на ежемесячные платежи на весь период вмешательства на чужую территорию [3].
Оплата рассчитывается исходя из площади земли, которая фиксируется в договоре. Но здесь важно рассмотреть и другие нюансы: насколько сильно пользование участком будет мешать собственнику, какие неудобства и в течение какого времени ему придется терпеть. Закон формулирует это как «принцип разумности», а определенного алгоритма расчетов не приводит, поэтому вопрос будет решаться на усмотрение судей.
При этом человека могут обязать предоставить имущество в безвозмездное пользование для публичного сервитута, например для инженерных работ. Об отсутствии платы вы также можете договориться самостоятельно — еще один повод дружить с соседями.
Как правильно оформить договор сервитута
Прежде чем обращаться в суд, есть смысл договориться со второй стороной. Как минимум уведомить о необходимости пользования имуществом другого человека. В договоре необходимо указать сферу, на которую распространяется сервитут, а также платно или безвозмездно это происходит. Обязательно уточните сроки проведения работ или необходимости прохода по чужой территории. Если удалось договориться, то после заключения соглашения нужно зарегистрировать сервитут в Росреестре. После оформления сделки вы получите справку из ЕГРП, в которой указаны нюансы обременения. С этого момента сервитут вступает в законную силу.
Учитывайте, что обременение касается имущества или земли, поэтому не зависит от собственника. То есть, если участок перешел по наследству, сервитут сохраняется на срок, указанный в договоре [4].
Как устанавливают сервитут
При регистрации в случае обоюдного согласия потребуются паспорта, свидетельство о собственности на землю или выписка из ЕГРН, заявление по установленной форме и межевой план участка, о котором идет речь. К документам нужно приложить чек, подтверждающий оплату госпошлины: для физических лиц — 1,5 тыс. руб., для юридических — 6 тыс. руб.
При установлении публичного права пользования основанием для его законности будет нормативный акт муниципальных или региональных властей; собственнику в таком случае не требуется получать выписки и заключать договор. Сервитут может быть прекращен по инициативе владельца участка раньше сроков, указанных в документах. Для этого ему нужно обратиться в суд, если стало невозможно пользоваться участком из-за работ или отпала необходимость в обременении.
Комментарий эксперта
Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков:
— Соглашение об установлении сервитута заключается в простой письменной форме, обращаться к нотариусу не нужно. Трудности при составлении договора вызывает определение границ и цена сервитута.
Перед подписанием соглашения рекомендую обратиться к экспертам — геодезистам, которые определят наименее обременительный для собственника вариант размещения: дороги, пешеходной части — границы сервитута, это поможет снять споры между соседями. Они делают схему с указанием границ участков с использованием координат поворотных точек — расчет на местности границ согласно установленным правилам. Такая услуга у геодезистов относительно недорогая, цена поставлена в зависимость от количества поворотных точек.
Установить рыночную стоимость поможет оценщик, но можно определить и самостоятельно. Для примера рекомендую взять ставку арендной платы за земельный участок. Такие ставки можно найти в открытом доступе. Учтите в договоре, плата за сервитут может иметь форму единовременного или периодических платежей. Предусмотрите возможность изменения размера периодических платежей раз год, поставьте в зависимость от уровня инфляции. Спрогнозируйте ситуацию, если предполагаете в будущем существенное изменение интенсивности движения, увеличение количества транспортных средств; пропишите в договоре, что цена будет расти.
Основное условие, из которого должны исходить участники соглашения при определении цены — соразмерность платы за сервитут. Учтите в договоре временной промежуток сервитута — срочный (ограниченный определенным временным промежутком, который надо прописать) или постоянный. Пропишите в соглашении санкции (неустойка и штраф) за нарушение обязательств сторон. Такие меры дисциплинируют участников соглашения. Укажите актуальный адрес корреспонденции и электронной почты.
К договору приложите схему с границами участков, выполненную геодезистом или самостоятельно, в последнем случае с подписью участников соглашения. В открытом доступе размещены типовые формы соглашения о сервитуте, имеются они и в правовых системах («Консультант», «Гарант»), к которым можно получить временный доступ (демоверсию).
Типовые формы использовать можно, не забывая о специфике своей ситуации, с учетом рекомендаций данных выше. В шаблонах прописаны лишь существенные (обязательные) условия договора. В случае если договориться с соседом не получилось, можно обратиться в суд.
Специфика споров о сервитуте заключается в том, что суд установит ограничение использование земли (объекта недвижимости) лишь в случае отсутствия у вас иной возможности осуществить право пользования. Например, в случае, если подъезд (проход) к вашему земельному участку идет исключительно через участок соседей. При этом сервитут не может быть установлен, если собственник земли лишается возможности использовать весь земельный участок в соответствии с разрешенным использованием.
В рамках подготовки к суду направьте письменно предложение соседу и приложите проект соглашения о сервитуте. Закажите выписки из ЕГРН и заключение экспертизы. Суд будет исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон. На практике сервитут, особенно безвозмездный, устанавливается, скорее, в исключительных случаях.
Приложение 4. Образец соглашения о частном сервитуте
Приложение 4
к административному регламенту
предоставления муниципальной услуги
по заключению соглашения
о частном сервитуте
Образец соглашения
о частном сервитуте
«___» ___________ 20__ г.
1. Предмет соглашения
1.1. Сторона 1 предоставляет Стороне 2 право ограниченного пользования (сервитут) частью земельного участка из земель населенных пунктов с выделением границ на местности, расположенной в __________________________________, обозначенной в кадастровом паспорте земельного участка, площадью ___________________________ кв. м из общей площади земельного участка __________________________ кв. м с кадастровым номером ______________.
1.2. Сервитут устанавливается в интересах Стороны 2, являющейся собственником земельного участка с кадастровым номером ____________________, прилегающего к обремененной сервитутом части земельного участка.
1.3. Сервитут устанавливается с целью обеспечения прохода и проезда Стороной 2 через часть земельного участка.
1.4. Границы и сфера действия сервитута определены в кадастровом паспорте земельного участка (приложение 1), являющегося неотъемлемой частью Соглашения.
1.5. Срок действия сервитута не ограничен.
2. Порядок ограниченного пользования
2.1. Сервитут осуществляется Стороной 2 строго в пределах границ, определенных подпунктом 1.4 Соглашения.
2.2. Осуществление сервитута Стороной 2 должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.
3. Права и обязанности
3.1. Сторона 1 обязана:
3.1.1. Предоставлять Стороне 2 возможность осуществлять сервитут в порядке, установленном Соглашением.
3.2. Сторона 1 вправе:
3.2.1. Требовать прекращения сервитута ввиду отпадения оснований, по которым он установлен.
3.3. Сторона 2 обязана:
3.3.1. Осуществлять сервитут в порядке, установленном разделом 2 Соглашения.
3.3.2. Зарегистрировать сервитут в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области.
3.3.3. Соблюдать земельное, гражданское и иное действующее законодательство Российской Федерации, а также условия Соглашения.
3.3.4. При отпадении оснований установления сервитута Сторона 2 обязана прекратить осуществление сервитута и произвести все необходимые действия для регистрации его прекращения.
4. Заключительные условия
4.1. Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен сервитутом, к другому лицу.
4.2. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом третьим лицам.
4.3. Соглашение вступает в законную силу после прохождения установленной законом процедуры государственной регистрации сервитута.
4.4. Соглашение составлено на ______ листах и подписано в _____ экземплярах, по одному для каждой стороны и для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области.
Приложение N 6. Типовая форма Соглашения об установлении сервитута
Приложение N 6
к Порядку управления
и распоряжения земельными участками
на территории муниципального образования
городской округ Симферополь
Типовая форма
Соглашения об установлении сервитута
Соглашение
об установлении сервитута
1. Предмет Соглашения
1.1. «Уполномоченный орган» в соответствии с условиями настоящего Соглашения предоставляет «Пользователю» право ограниченного пользования земельным участком (сервитут) площадью ________ кв. м., расположенного по адресу: ______________________________ в целях
(беспрепятственного прохода (проезда) через участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, других нужд собственника)
Данный участок является частью земельного участка общей площадью ________ кв. м. с кадастровым номером ______________________________*.
1.2. Границы сервитута определены на схеме земельного участка, являющейся неотъемлемой частью настоящего соглашения.
1.3. Сервитут является ____________ (частным/публичным, постоянным/временным).
1.4. Настоящее соглашение подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке и вступает в силу (считается заключенным) с момента таковой. Обязанность по подаче (получению) документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию, настоящего Соглашения лежит на лице, в пользу которого устанавливается сервитут.
1.5. Расходы, связанные с государственной регистрацией сервитута, несет «Пользователь».
1.6. Сервитут вступает в силу после его государственной регистрации.
1.7. Сервитут может быть прекращен по основаниям, предусмотренным законодательством и данным Соглашением.
2. Порядок ограниченного пользования
2.1. Ограниченное пользование (сервитут) частью земельного участка осуществляется «Пользователем» строго в пределах границ, определенных согласно п. 1.1.
Соглашения и схеме земельного участка.
2.2. Осуществление сервитута «Пользователем» происходит в следующем порядке: «Пользователю» предоставляется право беспрепятственно, в любое время суток осуществлять
(беспрепятственного прохода (проезда) через участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, других нужд собственника)
2.3. Обременение части земельного участка сервитутом не лишает собственника права владения, пользования и распоряжения этой частью земельного участка. Осуществление сервитута «Пользователем» должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.
2.5. Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу.
2.6. В случае перехода от «Пользователя» права владения своим объектом недвижимости к иному лицу в настоящее Соглашение вносится соответствующее изменение в части замены «Пользователя».
2.7. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.
3. Права и обязанности сторон
3.1. «Уполномоченный орган» обязан предоставлять «Пользователю» возможность пользоваться принадлежащим ему недвижимым имуществом в порядке, установленном настоящим Соглашением.
3.2. «Уполномоченный орган» вправе требовать прекращения сервитута ввиду прекращения обстоятельств, являвшихся основаниями для его установления.
3.3. «Пользователь» обязан:
3.3.1. Зарегистрировать в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним Соглашение и все изменения и дополнения к нему;
3.3.2. Представить в «Уполномоченный орган» документы, подтверждающие государственную регистрацию сервитута в течение 5-ти рабочих дней с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
3.3.3. Своевременно вносить плату за сервитут.
4. Плата за сервитут
4.1. «Пользователь» за установленное обременение части земельного участка уплачивает соразмерную плату за сервитут в «Уполномоченный орган».
Плата за сервитут рассчитана на основании _____________________ и составляет _____________________.
4.2. Размер ежегодной платы за сервитут может быть пересмотрен «Уполномоченным органом» в одностороннем порядке в связи с изменениями в акты законодательства Российской Федерации и Республики Крым.
Расчет суммы платы за сервитут по новой (измененной) цене производится за 1 (один) месяц до срока внесения платежа, с последующим письменным уведомлением «Пользователя», которое является неотъемлемой частью настоящего Договора.
Письменное уведомление «Пользователя» не требуется в случае официального опубликования в средствах массовой информации соответствующего нормативного правового акта. Новый размер платы за сервитут подлежит применению с даты вступления в силу нормативного акта, независимо от механизма изменения платы за сервитут, предусмотренного настоящим Договором.
4.3. «Пользователь» обязуются вносить плату за право ограниченного пользования земельным участком с даты заключения настоящего соглашения, поквартально равными частями не позднее 25 (двадцать пятого) числа первого месяца текущего квартала.
4.4. Плата за сервитут производится «Пользователями» на следующие реквизиты:
Платежный документ оформляется с обязательным указанием номера соглашения об установлении сервитута и периода, за который осуществляется платеж.
Исполнением обязательства по внесению платы за сервитут является ее поступление на расчетный счет.
4.5. По окончании установленных сроков уплаты платы за сервитут невнесенная сумма считается недоимкой консолидированного бюджета и взыскивается с начислением пени (неустойки) в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый просроченный день.
5. Ответственность сторон
5.1. В случае неисполнения одной из Сторон должным образом обязательств по соглашению, другая Сторона вправе обратиться в суд с требованием о расторжении соглашения об установлении сервитута в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.
5.2. В случае нарушения «Пользователем» обязательств по внесению платы за сервитут, «Уполномоченный орган» вправе обратиться в суд с иском о взыскании образовавшейся задолженности в установленном законом порядке в соответствии с условиями настоящего Соглашения.
6. Порядок рассмотрения споров
6.1. Споры, возникающие при исполнении настоящего Соглашения, разрешаются в порядке, установленном действующим законодательством.
6.2. Стороны пришли к соглашению, что споры, возникающие при исполнении настоящего Договора, подлежат рассмотрению в суде по месту нахождения Уполномоченного органа.
7.1. Сторона освобождается от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Соглашению, если докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при настоящих условиях обстоятельств.
7.2. При наступлении обстоятельств, указанных в п. 7.1., каждая Сторона должна без промедления известить о них в письменном виде другую Сторону. Извещение должно содержать данные о характере обстоятельств.
7.3. Если Сторона не направит или несвоевременно направит извещение, предусмотренное в п. 7.2., то она обязана возместить другой Стороне понесенные второй Стороной убытки.
7.4. В случаях наступления обстоятельств, предусмотренных в п. 7.1, срок выполнения Стороной обязательств по настоящему Соглашению отодвигается соразмерно времени, в течение которого действуют эти обстоятельства и их последствия.
7.5. Если наступившие обстоятельства, перечисленные в п. 7.1, и их последствия продолжают действовать более шести месяцев, Стороны проводят дополнительные переговоры для выявления приемлемых альтернативных способов исполнения настоящего Соглашения.
8. Заключительные положения
8.1. Настоящее Соглашение вступает в силу с момента государственной регистрации.
8.2. Соглашение составлено в ________ подлинных экземплярах, имеющих
равную юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.
Один экземпляр Соглашения хранится в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав.
8.2. Обязательным приложением к договору является заключение о возможности организации проезда через земельный участок, схема земельного участка с графическим изображением сферы действия сервитута, расчет платы за сервитут на земельный участок.