договор долевого участия при разводе
Как разделить «долевку» после развода: решение ВС
Летом 2014 года Кристина и Виктор Мохуновы* присмотрели двухкомнатную квартиру в строящемся доме в пригороде Рязани. С застройщиком они заключили договор участия в долевом строительстве. Согласно его условиям, готовое жилье должно было перейти в совместную собственность супругов. Но в 2015-м пара решила развестись. После расторжения брака они заключили соглашение о равенстве долей в строящейся квартире. Спустя еще два года у объекта сменился застройщик: из-за финансовых проблем общество «Имтер» передало свои права фонду «Центр поддержки предпринимательства – бизнес-инкубатор Рязанского муниципального района». Тогда экс-супруги заключили с компанией дополнительное соглашение к договору. Они заменили «совместную собственность» на «общую долевую собственность по 1/2». Допсоглашение стороны передали для государственной регистрации, но региональное управление Росреестра потребовало его нотариально удостоверить. Чиновники объяснили, что оно содержит элементы брачного договора, так как меняют совместную собственность на общедолевую, и сослались на ч. 2 ст. 38 Семейного кодекса (раздел общего имущества супругов).
Тогда бывшая супруга направила в адрес ведомства соглашение о равенстве долей, которое они с мужем заключили еще в 2015 году. Но регистратор посчитал, что и его паре следовало заверить у нотариуса. Не согласившись с этим решением, Мохуновы обратились в суд.
Одна позиция трех инстанций
В суде административные истцы заявили, что соглашение они заключили 24 августа 2015 года, тогда редакция ч. 2 ст. 38 СК (раздел общего имущества супругов) разрешала по желанию удостоверять у нотариуса соглашение супругов по разделу общего имущества. 29 декабря 2015 года в норму внесли изменения. Обращение к нотариусу стало обязательным. Сделку Мохуновы заключили раньше, чем изменилось законодательство. Но Росреестр продолжил настаивать, что оба документа следовало удостоверить.
Суд согласился с бывшими супругами, что регистратор неверно истолковала норму, поэтому соглашение от 2015 года не нужно удостоверять у нотариуса. Но дополнительное соглашение с фондом в силу этой же ч. 2 ст. 38 СК нужно заверить, решила первая инстанция. Поскольку супруги этого не сделали, Росреестр отказал правомерно. Рязанский райсуд Мохуновым отказал (дело № 2а-681/2019). Такую же позицию по делу заняли апелляция и кассация.
Отказали незаконно
Тогда экс-супруга обратилась с кассационной жалобой в Верховный суд. Дело рассмотрела тройка судей под председательством Игоря Зинченко. Коллегия не согласилась с вынесенными актами.
Коллегия посчитала, что, согласно ст. 26 закона «О государственной регистрации недвижимости», основаниями для приостановления государственной регистрации прав являются отсутствие необходимых документов, несоответствие по форме или содержанию документов. Согласно материалам дела, допсоглашение стороны удостоверили своими подписями и документом, подтверждающим полномочия фонда. А административный ответчик не представил доказательств, что требования к оформлению дополнительного соглашения кем-то из сторон не соблюдены. Коллегия заключила, что Росреестр отказал бывшим супругам незаконно.
Доводы о том, что документ содержит элементы брачного договора, ошибочны. Управлению следовало руководствоваться нормами, которые регулируют порядок регистрации прав, а не семейные отношения, решил ВС.
Тройка судей указала, что закон не запрещает регистрацию вновь созданного объекта недвижимости в долевую собственность участников строительства. То есть в дополнительном соглашении можно указать, какая часть квартиры достанется каждому из бывших супругов. Исходя из этого, Верховный суд удовлетворил кассационную жалобу Мохуновой и обязал Росреестр по Рязанской области повторно рассмотреть вопрос о регистрации дополнительного соглашения между бывшими супругами и застройщиком (дело № 6-КАД20-4-К2).
* – имена и фамилии участников спора изменены редакцией.
Раздел при разводе квартиры, купленной по договору долевого участия (ДДУ)
Когда супружеская пара решилась на развод, первое, что приходит в голову, – это раздел имущества. Если вопрос, касающийся собственности обеих сторон решить не так уж и сложно, то дело с жилым помещением (квартира, дом и т. д.) займет намного больше времени и сил.
Содержание
Правила раздела имущества по договору долевого участия определяются гражданским и семейным законодательством. Сам процесс не такой сложный, как может показаться на первый взгляд. Проблема в том, что общие объекты, в список которых входит и квартира, купленная по ДДУ, имеют некоторые особенности при оформлении документов. Как показывает практика, процедура раздела жилых помещений может занять у супругов несколько лет, в зависимости от того, на какую из сторон записано жилье.
В статье мы рассмотрим, что важно знать о разделе при разводе квартиры, приобретенной по договору долевого участия (ДДУ), какие ситуации могут возникнуть, как решить вопрос раздела по соглашению в суде.
Что такое договор долевого участия (ДДУ)
Чтобы разобраться в юридических тонкостях и правильном оформлении договора, необходимо ознакомиться с понятием ДДУ.
ДДУ – это договор долевого участия, который оформляется в период покупки жилого объекта. По документу определяется, что право собственности на помещение владельцу переходит тогда, когда будет полностью погашена стоимость и строительные работы будут закончены. В процессе участвуют две стороны: застройщик и будущий владелец жилья.
Раздел ДДУ при разводе – достаточно неудобная операция, ведь строительство дома может продолжаться даже после подписания договора или не будет вовремя произведена оплата. В связи с этими факторами полное право на жилье хозяин может получить через несколько лет, а за это время уже можно и решиться на развод.
Часто бывают случаи, когда для погашения стоимости жилья используют кредитные карты, которые при разделе имущества доставляют много хлопот. До официального брака считается, что каждая сторона имеет личные средства и может тратить их куда угодно, в том числе и оплачивать стоимость жилого помещения. В случае брачного союза бюджет считается общим, независимо от того, какую сумму вносит каждый супруг. Эти нюансы создают много проблем, ведь в суде приходится проводить экспертизу и разбираться, какую сумму вносили и муж, и жена для погашения долга.
Отличие ДДУ от купли-продажи жилья
Купля-продажа жилья обычно заключается в составлении договора, который подписывает хозяин квартиры с будущим владельцем, при этом право на нее переходит сразу после подписания бумаг. Также этот процесс подразумевает то, что жилищное помещение уже полностью достроено и готово к заселению.
Операцию по подписанию ДДУ можно назвать полной противоположностью. На практике договор долевого участия подписывается между застройщиком и владельцем, а не с хозяином этого участка. На момент оформления бумаг обычно в квартире или доме проводятся ремонтные работы, ведется застройка, поэтому заехать сразу не получится. В договоре указываются сроки, за которые жилье должно быть застроено, и сумма за него погашается не сразу, а по частям.
Правила ДДУ определяют, что фактическим владельцем жилого помещения человек становится тогда, когда начнется его эксплуатация. Другими словами, хозяин квартиры или дома будет считаться владельцем в том случае, когда начнет там жить. Если же на право владельца жилья претендуют несколько человек (муж, жена), в договоре долевого участия будут указаны имущественные доли каждого претендента.
Когда квартира по ДДУ не подлежит разделу
Чтобы оформить договор ДДУ при разводе, необходимо ссылаться на 34-36 статьи СК РФ. Они определяют, что при отсутствии особых обязательств все имущество, полученное во время брака, считается общим. В период расторжения супружеского союза суд будет действовать по такой же схеме и делить квартиру поровну, если ни один из супругов не выступит с претензиями на личное право владения жильем.
Есть несколько вариантов, при которых квартира перейдет во владение одной из сторон и разделу подлежать не будет. Первый – договор с супругом. Этот процесс наблюдать на практике можно достаточно часто, когда муж или жена подписывают договор, в котором указывается сумма для выплаты супругу. В итоге получается так, что половина денег, потраченная на жилое помещение по ДДУ, переходит второй стороне, а само помещение считается личным владением первой.
Второй – доказательства владения одной из сторон. В суде муж или жена имеют право предъявить доказательства того, что жилье было куплено не на общие (семейные) средства, а на сумму, полученную до свадьбы или по безвозмездным сделкам. В этом случае судопроизводство может признать жилье собственностью одной из сторон и подлежать разделу по ДДУ оно не будет.
Помимо ситуаций, когда одному из супругов необходимо доказывать свои права на собственность квартиры, бывают и другие случаи.
Муж или жена не имеют возможности выступать в суде на право получения своей доли от жилья, если:
Если даже супруги решились на мирную договоренность и уладили вопросы с делением квартиры, все равно требуется обращение в судебные органы. Операция необходима для того, чтобы внести изменения в праве собственности (чаще всего это подписание брачного соглашения).
Варианты раздела квартиры, купленной по ДДУ
На практике применяют три способа, с помощью которых можно осуществить раздел имущества долевого участия.
Варианты раздела:
Договор подписан до брака, средства вносились в браке
Чтобы разобраться, как действовать при разделе квартиры при разводе, купленной по ДДУ, если средства вносили в браке, необходимо обратиться к 34-36 статьям СК РФ. Даже если договор был оформлен до брака на одну из сторон, а стоимость жилья погашалась в период союза, суд при разделе имущества будет учитывать мнение обоих супругов. В данном случае квартира или дом приравниваются к совместно нажитому имуществу и делятся поровну, ведь супружеская пара вместе вносила деньги за жилье.
Если супруг, на которого был оформлен договор на личную собственность жилья, уклоняется от раздела, второй может обратиться в суд с требованием получения своей доли. Как показывает практика, в большинстве случаев пострадавшая сторона получает свою часть квартиры или дома, поэтому заранее волноваться не стоит.
На покупку квартиры по ДДУ брался кредит
В случае с кредитом ситуация будет зависеть от того, погашен ли он полностью или частично. Если развод планируется до постройки квартиры или дома, раздел будет определяться по следующим факторам. Первый: сумма за кредит была выплачена после вступления в брак. Один из супругов взял заем до заключения брачного союза, однако выплачивал сумму уже после заключения. В этом случае суд будет делить квартиру одинаково, ведь кредит был погашен за счет семейного бюджета. Второй: кредит выплачивался совместно, однако после развода часть по ДДУ выплачивал один из супругов. Раздел будет происходить по такому принципу: тот, кто вложил больше денег, получает большую часть жилого помещения, а второй – меньшую.
Вообще раздел квартиры с помощью кредита проходит намного быстрее и легче, ведь договор позволяет определить, какую сумму вложила каждая из сторон в покупку помещения.
Часть средств была выплачена в браке, другая часть – после развода
Бывают и ситуации, когда супруги решили погашать стоимость жилья совместно, однако вскоре пришли к разводу. Правильнее всего будет обратиться в суд, где можно легко решить этот вопрос. В случае, когда некоторая часть денег за кредит была внесена до заключения брака, другая – после, действуют по закону: кто вложил больше, тот получит и больший участок. Квартира будет делиться не поровну, а по вложениям каждого из супругов. Например, если жена вложилась больше, то у нее будет большая часть помещения, а у мужа – меньшая.
Как добровольно разделить квартиру по ДДУ при разводе
Раздел квартиры при разводе, купленной по ДДУ, можно осуществить и мирным путем. Для этого супругам необходимо обсудить каждую деталь: на кого будет оформлено жилье, или на какие части оно будет разделено и т. д.
Чтобы операция прошла успешно, нужно выполнить следующие действия:
Это все варианты, какие используются на практике. Чтобы максимально обезопасить себя, можно обратиться за помощью к опытному юристу – он поможет составить договор правильно.
Раздел квартиры по ДДУ через суд
Специалисты считают раздел квартиры через суд самым трудоемким и долгим процессом, прибегать к нему нужно в последний момент. Если супруги находятся в напряженных отношениях и не желают общаться друг с другом, они обращаются в судебные органы.
Порядок действий
Суд поможет решить вопрос о разделе квартиры, однако дело может затянуться надолго. Часто супруги высказывают недовольства в адрес второй стороны, самостоятельно растягивая таким образом процесс.
Чтобы этого не произошло, супружеской паре нужно действовать четко по плану:
Как можно заметить, выполнение каждого пункта занимает много времени, а работа хорошего юриста – больших средств. Перед подачей заявления можно попробовать выйти на контакт с бывшим супругом/супругой и постараться уладить вопрос добровольно, и лишь в случае отказа обращаться за помощью в суд.
Исковое заявление
Чтобы не задерживать начало процесса, рекомендуется обратиться к хорошему юристу для составления искового заявления. Оно должно быть написано по образцу, не содержать грамматических и юридических ошибок.
Что указывают в исковом заявлении:
На практике множество заявлений отклоняют с первого раза, поэтому лучше составлять его при помощи специалиста.
Документы
К заявлению истцу необходимо приложить перечень документов.
Подавать документы нужно в определенном порядке:
В случае нехватки одного из документов придется подавать заявление заново.
Госпошлина
Расчет пошлины определяется законами РФ и зависит от цены иска. Например, за имущество стоимостью от 20 000 до 100 000 рублей взимается пошлина в размере 800 рублей, от 100 000 до 200 000 рублей взимается налог в размере 3200 рублей и т. д. Чтобы рассчитать стоимость своего дела, нужно ссылаться на ст. 333.19 НК РФ.
Раздел при разводе квартиры по ДДУ – длительный процесс, который может затянуться на несколько лет. У супругов есть три варианта: решить вопрос добровольно, обратиться в суд или составить брачный контракт. Все зависит от того, в каких отношениях находятся муж и жена. Самый лучший вариант – сесть за стол переговоров и постараться прийти к общему решению, в противном случае предстоят долгие разбирательства в суде, плата госпошлины, оформление документов.
Квартира с раздольем
Сегодня подобные ситуации с разделом долей недвижимости, к сожалению, встречаются часто. Поэтому толкование Верховным судом норм закона может оказаться нужным не только судьям, для которых и даны эти толкования, но и гражданам, столкнувшимся с чем-то подобным.
Итак, в Рязани молодая семья приняла решение купить квартиру в строящемся доме. Все положенные документы оформили. А спустя год супруги развелись. Они заключили с застройщиком дополнительное соглашение, чтобы перевести недвижимость из совместной собственности в общедолевую. Но у них ничего не вышло. Местный Росреестр регистрировать документ отказался. По мнению Росреестра, дополнительное соглашение «содержит элементы брачного договора, и его нужно удостоверить у нотариуса». Местные суды с мнением рязанского Росреестра согласились. Но Верховный суд поправил коллег.
А теперь рассмотрим ситуацию по правовым деталям. Молодая семья с застройщиком заключили договор участия в долевом строительстве. Такой договор означает, что когда строительство будет завершено, квартира переходит в совместную собственность. Но через год брак распался, а будущая квартира еще не была построена. После развода молодые люди заключили соглашение о равенстве долей в строящейся квартире. Прошло два года, и у строящегося дома, сменился застройщик. Им стал местный фонд.
Тогда экс-супруги заключили с компанией дополнительное соглашение к договору. Они заменили «совместную собственность» на «общую долевую по 1/2» и передали бумагу для госрегистрации. Но Росреестр потребовало его нотариально удостоверить. Чиновники объяснили, что соглашение содержит элементы брачного договора, так как экс-супруги меняют совместную собственность на общедолевую. В Росреестре сослались на статью 38 Семейного кодекса. Эта статья говорит о разделе общего имущества супругов.
Тогда бывшая супруга направила в адрес ведомства соглашение о равенстве долей, которое они с мужем заключили еще в 2015 году. Но регистратор посчитал, что и его бывшим супругам следовало заверить у нотариуса. Не согласившись с этим решением, экс-супруги пошли с иском к Росреестру в местный районный суд.
В суде бывшие заявили, что соглашение они заключили 24 августа 2015 года, тогда редакция статьи 38 Семейного кодекса о разделе общего имущества супругов разрешала удостоверять у нотариуса соглашение по разделу по желанию. Через полгода в эту норму внесли изменения. По новым изменениям обращение к нотариусу стало обязательным. Сделку наши герои заключили раньше, чем изменилось законодательство. Но Росреестр продолжил настаивать, что оба документа надо удостоверить у нотариуса.
Райсуд согласился с бывшими супругами, что регистратор неверно истолковал норму, поэтому соглашение от 2015 года не нужно удостоверять у нотариуса. Но вот дополнительное соглашение с фондом по той же части 2 статьи 38 Семейного кодекса нужно заверить, решила первая инстанция. Поскольку супруги этого не сделали, Росреестр отказал правомерно. В общем, райсуд бывшим супругам отказал. И сделал правильно, сказали следующие местные судебные инстанции.
Дело изучила Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда и с рязанскими решениями не согласилась. Верховный суд заявил следующее. По статье 26 Закона «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для приостановления госрегистрации прав являются отсутствие необходимых документов, несоответствие по форме или содержанию документов. Судя по материалам дела, дополнительное соглашение стороны удостоверили своими подписями и документом, подтверждающим полномочия фонда. А ответчик не представил доказательств того, что требования к оформлению дополнительного соглашения кем-то из сторон не соблюдены. Значит, Росреестр отказал бывшим супругам незаконно.
Верховный суд сказал, что закон не запрещает регистрацию вновь созданного объекта недвижимости в долевую собственность участников строительства. То есть в дополнительном соглашении можно указать, какая часть квартиры достанется каждому из бывших супругов. В итоге Верховный суд удовлетворил кассационную жалобу бывшей супруги и обязал местное управление Росреестра повторно рассмотреть вопрос о регистрации дополнительного соглашения между экс-супругами и застройщиком.
Первичная консультация по телефону или при заказе обратного звонка «БЕСПЛАТНАЯ»
Расторжение брачных отношений и последующий раздел недвижимости – это сложный процесс. Если дело касается уже купленной квартиры, то все гораздо проще. Совсем иная ситуация складывается, когда жилье было приобретено супругами по договору ДДУ и объект жилой недвижимости находится на стадии строительства.
ДДУ представляет собой договор долевого участия при строительстве дома. При его заключении происходит продажа квартиры между застройщиком и будущим собственником. Суть договора кроется в том, что право собственности на объект жилой недвижимости переходит не сразу как в случае с договором купли-продажи, а потом после окончания всех строительных работ и погашения стоимости квартиры. Часто бывает так что от момента подписания документа до непосредственной передачи жилья проходит много лет. Раздел таких квартир усложняется этим фактором существенным образом.
Нередко для уплаты стоимости жилья используются кредитные средства и это также усложняет саму процедуру. Самый важный вопрос при разделе – это то, на чьи денежные средства было приобретено имущество. Считается что до вступления в брак деньги супругов личные, а после доход общий вне зависимости от того, кто и сколько вносил их в семейный бюджет.
Если жилье было приобретено до вступления в брачные отношения.
Брак может быть заключен до того момента, пока денежные средства не внесены за квартиру. В соответствии с нормами российского законодательства договор заключается до регистрации брака. Это значит то, что второй супруг не будет иметь прав на объект недвижимости при разводе и дальнейшем разделе совместно нажитого имущества. Супруг потратил деньги на жилье свои личные, а не общие и поэтому его вторая половина к квартире не будет иметь абсолютно никакого значения.
Договор подписался до брака, но деньги за квартиру выплачивались после вступления в брачные отношения.
Несмотря на то, что документ подписывался только с одним из супругов такой объект жилой недвижимости приравнивается по закону к совместно нажитому имуществу. Соответственно оно будет на основании норм семейного законодательства делиться пополам. Даже если право собственности после сдачи многоквартирного дома было оформлено только на того супруга, который заключал договор, при разводе и разделе совместной собственности квартира делится поровну. Если супруг являющийся единоличным собственником по документам уклоняется от раздела второй супруг который не был стороной по договору долевого строительства может потребовать в судебном органе признания права собственности на долю в спорной квартире.
Также отметить надо ситуации, когда договор был оформлен до брака, но выплаты производились частями каждым из супругов из своих личных средств. Что делать в этом случае. К таким личным средствам можно отнести деньги, полученные в подарок, из банковских вкладов, открытых до брака, унаследованные, полученные от продажи имущества. Сложность кроется в том, что каждая сторона по делу обязана доказать то, что она производила денежные вложения за оплату жилого помещения. Доказательствами в судебном процессе служат банковские выписки, чеки, квитанции и другие виды платежных документов.
Если на покупку оформлялся кредит погашаемый полностью или частично после вступления в брак.
В данном случае ситуация будет зависеть от того, какая часть кредита была погашена до вступления в брачные отношения между супругами. Если кредит полностью был оформлен до брака и был погашен после него, то тогда квартира по договору ДДУ делится поровну между сторонами. Когда часть кредита была погашена до начала брака, то тогда квартира делиться будет согласно вложенным денежным средствам каждого из супруга. Например, если муж внес больше денег, то он получит большую долю от недвижимости.
Можно поделить между мужем и женой квартиру при помощи заключения мирного соглашения или в судебном порядке. Также объект жилой недвижимости может быть разделен по брачному контракту, если такой имел место быть. В нашей стране чаще всего применяется заключение соглашения или судебный порядок. Заключение соглашения между сторонами возможно если между супругами нет противоречий.
Порядок действий носит следующий характер:
Супруги могут договориться о разных видах раздела. Например, поделить помещение по долям между собой, передать его одному из супругов, который в свою очередь выплачивает денежную компенсацию второй половине. Также можно продать квартиру и разделить денежные средства между собой.
Раздел квартиры через судебные органы.
Чаще всего супруги из-за конфликтов и противоречий оформляют раздел квартиры путем обращения в судебные органы. Минус такого раздела кроется в том, что сам процесс может затянуться на годы, особенно если решения обжалуются.
Для обращения в суд необходимо сделать следующие шаги:
Споры с ДДУ считаются одними из самых сложных в системе гражданского судебного производства. Лучше всего обратиться к юристу, который не только правильно подготовит и составит процессуальные документы, но и при необходимости примет участие в суде.
Для суда надо подготовить такие документы, как:
Если говорить о государственной пошлине, то она высчитывается в зависимости от цены иска. Саму цену иска составляет стоимость объекта недвижимого имущества. Для ее точного определения нужно обратиться перед подачей искового заявления в экспертную организацию, которая предоставит точный расчет стоимости самой квартиры, купленной по договору ДДУ.