договор гск что это
Договор гск что это
Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Возможно ли оформление в собственность металлического гаража, который был построен и находится на территории гаражно-строительного кооператива (земельный участок арендуется), учитывая, что гараж на государственный кадастровый учет не поставлен?
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Парасоцкая Елена
Ответ прошел контроль качества
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.
© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.
Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.
Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.
ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.
8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)
Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru
Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит
Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
Договор купли-продажи гаража
Договор купли-продажи гаража подразумевает соглашение, по которому одна сторона передает в собственность другой стороне объект недвижимости за оговоренную плату.
Субъектами по такому договору выступают: Продавец – физическое или юридическое лицо, которое передает в собственность Контрагенту нежилое помещение, и Покупатель – физическое или юридическое лицо, которое приобретает недвижимость. При этом важным условием настоящей сделки является тот факт, что собственником упомянутого имущества является Продавец.
Гараж должен обладать теми свойствами, которые присущи такому объекту недвижимости. Итак, гараж представляет собой сооружение, в котором имеются стены, пол, крыша и при возможности смотровая яма. Такое сооружение предназначено для хранения или ремонта в нем транспортных средств, следовательно, он не является жилым помещением.
Для заключения соглашения необходимо оформить договор купли-продажи гаража в письменной форме. При этом важно, чтобы Продавцом выступал именно собственник указанного объекта недвижимости. Ниже мы поэтапно рассмотрим, как составить такой документ, и на какие аспекты стоить уделить внимание:
Преамбула
Договор купли-продажи жилого дома с земельным участком
В преамбулу договора традиционно включаются:
Существенными условиями договора купли-продажи гаража являются:
Предмет
Информация о предмете соглашения является фундаментальной составляющей в тексте документа. Предметом в нашем случае выступает непосредственно сам гараж. В этом разделе необходимо указать точные характеристики отчуждаемого объекта недвижимости. Выглядит такой пункт следующим образом:
Продавец передает в собственность Покупателю за оговоренную стоимость гараж, который располагается по адресу: Курганская область, город Курган, проспект Машиностроителей 21, гаражный кооператив ГСК «Лотос», гараж №444.
Гараж построен из кирпичного материала. Общая площадь сооружения составляет 20 (Двадцать) квадратных метров.
Собственником гаражного помещения до заключения настоящего соглашения является Даритель на основании свидетельства о государственной регистрации.
Нежилое помещение не принадлежит третьим лицам по праву собственности, не находится под залогом, арестом или в споре.
Цена договора
В этом разделе указывается стоимость продаваемого объекта недвижимости. При этом следует определить порядок выплаты, то есть, каким образом будет осуществляться оплата. Выплата по настоящему соглашению может осуществляться как в полном объеме разовым платежом, так и частично. Выглядит это следующим образом:
Цена договора купли-продажи гаража составляет 100 000 (Сто тысяч) рублей 00 копеек. Оплата осуществляется наличным расчетом в полном объеме разовым платежом, путем передачи денежной суммы Продавцу в момент осуществления приема-передачи недвижимости. Факт передачи денежных средств подтверждается распиской Продавца.
Права и обязанности
В этом разделе прописываются обязательства Контрагентов по настоящему договору. Они могут быть различными согласно принципу свободы договора, который в настоящее время закреплен в Российской Федерации. Главным условием является их непротиворечивость действующему законодательству. Ниже мы представим типовые формулировки, которые могут содержаться в тексте документа:
Продавец вправе:
Требовать своевременной выплаты указанной в настоящем договоре денежной суммы.
Продавец обязуется:
В соответствии с настоящим договором передать в собственность Покупателя указанное гаражное помещение.
В случае если договор не будет считаться заключенным, осуществить возврат выплаченных ему денежных средств.
Предоставить Покупателю всю необходимую документацию, связанную с отчуждаемой недвижимостью.
Покупатель вправе:
Требовать снижения установленной цены, если недвижимость не соответствует указанным в договоре характеристикам.
Покупатель обязуется:
Своевременно и в полном объеме осуществить выплату денежных средств по настоящему соглашению.
Ответственность сторон
Информация об ответственности сторон также фигурирует в тексте настоящего документа. Она подразумевает условия, при наступлении которых Контрагенты по настоящему соглашению несут материальную ответственность. Выглядит это следующим образом:
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, которые зафиксированы в пунктах соглашения, стороны несут материальную ответственность.
Продавец несет ответственность за недостатки отчуждаемого им объекта, которые мешают нормальному пользованию им.
В случае если такие недостатки оговаривались сторонами при заключении сделки, Продавец ответственности не несет.
Риск случайной гибели до оформления регистрации права собственности Покупателя на объект недвижимости несет Продавец.
Заключительные положения
Далее в тексте документа могут прописываться дополнительные условия о порядке разрешения споров и обобщенной информации по вышеперечисленным пунктам.
В конце документа указываются реквизиты сторон, ставятся подписи и после государственной регистрации сделка считается заключенной.
Регистрация
Договор купли-продажи гаража подлежит обязательной государственной регистрации.
Бухгалтерская правда о жизни ГСК
Гаражно-строительные кооперативы – заметный элемент городской инфраструктуры. На стадии строительства кооператив выступает инвестором. Его текущая некоммерческая деятельность связана с эксплуатацией гаражей. Однако ГСК вправе осуществлять и предпринимательскую деятельность. Расскажем об основных документах ГСК и особенностях учета в этих организациях.
Как правило, широкое распространение каких-либо организационных форм порождает целый ворох регулирующих документов. Нормативные акты детально регламентируют их деятельность. С ГСК дело обстоит иначе.
Почти правовой вакуум
Вести деятельность ГСК в рамках закона – задача не из легких. Для начала необходимо написать полноценный устав. Несоответствие устава требованиям законодательства может повлечь ликвидацию ГСК по иску налоговых органов. Это возможно, если суд сочтет, что при создании юридического лица были допущены грубые нарушения, носящие неустранимый характер (п. 2 ст. 61 ГК РФ). И тогда впереди сюжет «покруче», чем в кинокомедии Эльдара Рязанова «Гараж», с участием «звезд» налоговых и прочих солидных инстанций.
Чтобы составить представление о ГСК, настойчивый исследователь вопроса вынужден по крохам собирать элементы правовых норм.
ГСК – разновидность потребительского кооператива. Цель создания ГСК – удовлетворение потребности его членов в хранении автомобилей. Гражданский кодекс характеризует потребительский кооператив как некоммерческую организацию. Но к потребительским кооперативам закон «О некоммерческих организациях» не применяется (п. 3 ст. 1 Федерального закона от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ).
Гражданское законодательство устанавливает, что правовое положение потребительского кооператива, права и обязанности его членов определяются специальными законами (п. 6 ст. 116 ГК РФ). Однако для гаражно-строительных кооперативов в отличие от жилищных или садоводческих отдельный закон не принят. А действие закона «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации» на ГСК не распространяется (ст. 2 Закона РФ от 19 июня 1992 г. № 3085-1). Кроме Гражданского кодекса для гаражных кооперативов применяется Закон СССР «О кооперации в СССР» от 26 мая 1988 г. № 8998-XI. Этот закон содержит ответы на некоторые принципиальные вопросы для ГСК. Например, пункт 1 статьи 11 определяет, что численность членов кооператива не может быть менее трех человек. А в пункте 2 статьи 14 прямо говорится, что участие члена кооператива в принятии решений на общем собрании не может быть поставлено в зависимость от размера его имущественного взноса.
Взносы членов кооператива
Кроме того, ГСК характеризуется специфическими отношениями собственности на недвижимое имущество. Источником имущества вновь созданного ГСК являются взносы его членов. При этом Гражданский кодекс выделяет лишь паевые и дополнительные взносы. Характеристики взносов подлежат раскрытию в уставе. Определения вступительного и паевого взносов можно «позаимствовать» из Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» (п. 4, 5 ст. 2). Термин «целевые вносы» применяется садоводческими, огородническими и дачными объединениями граждан (ст. 1 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ).
Размер паевых взносов определяется как частное от деления стоимости строительства по смете на число машиномест. В уставе необходимо предусмотреть возможность изменения размера паевых взносов по мере уточнений сметной стоимости на этапах строительства.
Два последних способа инвестирования для ГСК неприемлемы. В договоре простого товарищества, заключаемого заказчиком-застройщиком для осуществления предпринимательской деятельности, не вправе участвовать некоммерческая организация (п. 2 ст. 1041 ГК РФ). А предоставление займа строительной организации может быть расценено налоговыми органами как нецелевое использование взносов. И тогда эти средства в качестве внереализационных доходов (п. 14 ст. 250 НК РФ) будут признаны объектом обложения налогом на прибыль (письмо УМНС России по г. Москве от 2 июля 2003 г. № 26-12/35565).
Что касается договора участия в долевом строительстве, то его заключение предъявляет повышенные требования к застройщику. Эти сделки пока не имеют широкого распространения.
Практически самой доступной для ГСК формой остается предварительный договор купли-продажи (ст. 429 ГК РФ). Такой договор для строящегося объекта недвижимости в государственной регистрации не нуждается (п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59).
Инвестиционные контракты заказчиков-застройщиков могут иметь различные обременения – скажем, условие о выделении в строящемся объекте доли города. Финансирование доли города будет осуществляться за счет целевых взносов членов кооператива. При этом безвозмездная передача объектов основных средств органам государственной власти и управления, а также органам местного самоуправления не признается объектом обложения НДС (подп. 5 п. 2 ст. 146 НК РФ).
И наконец построили
До ввода в эксплуатацию имущество находится в собственности ГСК как юридического лица (при условии государственной регистрации прав на него). А вот у членов кооператива не возникает необходимости изначально оформлять государственную регистрацию перехода права собственности, как это предписывает Гражданский кодекс в других случаях (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Законодательством установлено, что машиноместа в функционирующем гараже принадлежат участникам кооператива, полностью внесшим за них паевой взнос (п. 4 ст. 218 ГК РФ). Таким образом, право собственности члена кооператива не зависит от факта его государственной регистрации. Хотя госрегистрацию своих прав члены ГСК все же проводят.
На балансе ГСК остаются лишь площади общего пользования. Гараж становится объектом долевой собственности (ст. 244 ГК РФ).
На практике с членов кооператива взимают не только членские, но и вступительные, а также разнообразные целевые взносы. Все эти сборы по сути источник финансирования административно-хозяйственной деятельности и ряда целевых программ, способ предотвращения убытков по окончании календарного года. За основу структуры финансирования можно принять понятия паевого фонда и неделимого фонда, введенные названным выше законом о потребительской кооперации.
Целевое финансирование ГСК за счет взносов его членов отражается на синтетическом счете 86 «Целевое финансирование», учет которого ведется в разрезе субсчетов «Организационные расходы», «Текущая деятельность», «Капитальные вложения в строительство».
Начисление же членских взносов проводкой «Дебет 76 Кредит 86» бухгалтер делает только в отношении принятых членов кооператива: обязательства будущих, неизвестных участников отразить невозможно. В этом случае убыток ГСК на конец отчетного периода возникает, если дебетовое сальдо счета 26 «Общехозяйственные расходы» превышает кредитовое сальдо счета 86 по статье «Текущая деятельность». Тогда для закрытия счета 26 приходится привлекать счет 91 (субсчет «Прочие расходы»), который и сформирует кредитовый остаток по счету 99. Убытки кооператива подлежат покрытию за счет дополнительных взносов его членов. Члены ГСК солидарно несут субсидиарную ответственность по обязательствам кооператива в пределах дополнительного взноса. Субсидиарная ответственность означает, что кредитор вправе предъявить требования к членам кооператива, если последний его требование не удовлетворит (ст. 399 ГК РФ). Кредитор, который не получил полного удовлетворения, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Они остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.
Текущая деятельность ГСК связана с эксплуатацией гаража и не преследует цели извлечения прибыли. Однако ГСК вправе осуществлять и предпринимательскую деятельность.
Предпринимательская деятельность кооператива может быть связана с предоставлением в аренду свободных помещений общего пользования, оказанием индивидуально возмездных услуг автовладельцам по ремонту и техническому обслуживанию транспортных средств. В этом случае бухгалтерия должна обеспечить раздельный учет расходов ГСК, относящихся к коммерческой и некоммерческой деятельности. А если раздельный учет не ведется, то целевое финансирование в виде взносов членов кооператива попадет под налогообложение по налогу на прибыль (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Выплаты наемным работникам кооператива облагаются ЕСН и взносами на обязательное пенсионное страхование в общеустановленном порядке.
И бухгалтеру ГСК, и его членам важно знать, что доходы кооператива от предпринимательской деятельности подлежат распределению между его членами (п. 5 ст. 116 ГК РФ). В законе о потребительской кооперации применительно к такой ситуации используется понятие «кооперативные выплаты». Не следует забывать, что доходы членов ГСК подвергаются дополнительному налогообложению: для граждан производится удержание НДФЛ по ставке 13 процентов. А вот для своих членов-организаций ГСК налоговым агентом не выступает – эти доходы в целях налогообложения прибыли организации учитывают самостоятельно (в составе внереализационных доходов).
Налог на имущество ГСК платит только за то имущество, которое находится на его балансе. В пассиве баланса в соответствие этой доле ставится добавочный капитал по счету 83 (письмо Минфина России от 14 августа 2001 г. № 16-00-14/390). За машиноместа, находящиеся в собственности членов кооператива, налог на имущество должны уплачивать собственники.
Мы пишем полезные статьи, чтобы помочь вам разобраться в сложных проблемах бухучета, переводим сложные документы «с чиновничьего на русский». Вы можете помочь нам в этом. Это легко.
*Нажимая кнопку отплатить вы совершаете добровольное пожертвование
Договор гск что это
Госдума приняла в третьем чтении закон о «гаражной амнистии». Что это означает, как узаконить гараж и зачем это нужно, разъяснили в Росреестре.
Зачем нужна «гаражная амнистия»?
В России, по предварительным данным, насчитывается около 3,5 млн неоформленных гаражей. Зарегистрировать свои права на них сейчас можно только по решению суда, это долго и неудобно. Новый закон предлагает понятный механизм регистрации прав на гаражи.
О каких гаражах идет речь?
Гараж обязательно должен быть отдельным зданием?
Не обязательно. Гараж, попадающий под амнистию, может иметь с другими гаражами общие стены, крышу, фундамент и коммуникации. А может быть и отдельно стоящим. Кстати, в законе оговаривается, что граждане, использующие гаражи, собственники гаражей вправе использовать земельные участки общего пользования для прохода и проезда к гаражам свободно и без взимания платы. Никто не вправе ограничивать их доступ к гаражам.
Куда обращаться для легализации гаража?
Обращаться нужно в органы местного самоуправления, можно в том числе через многофункциональные центры. Туда нужно подать заявление о предоставлении участка под существующим гаражом с приложением любого документа, который подтверждает факт владения гаражом. Заявление на регистрацию и участка, и гаража далее будет подавать орган местного самоуправления.
Какие нужны документы?
Необходимо предоставить документ, подтверждающий владение гаражом, например:
— о предоставлении или ином выделении земельного участка либо о возникновении права на использование участка по иным основаниям;
— договор о подключении (технологическом присоединении) гаража к инженерным сетям;
— договор о предоставлении коммунальных услуг в связи с использованием гаража;
— документ, подтверждающий оплату коммунальных услуг;
— документ, подтверждающий проведение государственного технического учета или технической инвентаризации гаража до начала 2013 года, где есть указание на правообладателя гаража либо заказчика изготовления документа и на год постройки;
— документ, подтверждающий предоставление или иное выделение земельного участка гаражному кооперативу, организации, при которой был организован гаражный кооператив, для гаражного строительства;
— документ, подтверждающий приобретение кооперативом или организацией права на использование земельного участка по иным основаниям;
— решение общего собрания членов гаражного кооператива или иной документ о распределении гражданину гаража или земельного участка;
— выданный гаражным кооперативом документ, подтверждающий выплату гражданином паевого взноса или подтверждающий факт строительства гаража кооперативом или гражданином.
Регионы вправе утверждать дополнительные перечни документов, которые позволят приобрести право на землю под гаражом.
А если первый владелец гаража уже скончался?
«Гаражная амнистия» распространяется на наследников граждан, получивших или построивших гараж, а также на граждан, которые приобрели гараж по соглашению (в том числе по возмездным сделкам).
В законопроекте предусмотрено, что региональные власти и муниципалитеты наделяются полномочиями по обеспечению кадастровых работ по объектам, попадающим под «гаражную амнистию». Это позволит снизить финансовую нагрузку на самих владельцев гаражей.
Владельцам гаражей не придется также платить госпошлину за регистрацию прав, так как заявление от их имени будет подавать муниципалитет.
Сколько продлится «гаражная амнистия»?
Предполагается, что закон вступит в силу с 1 сентября нынешнего года. Бесплатно получить в собственность землю под построенным когда-то гаражом можно будет до 1 сентября 2026 года.
Кому откажут в амнистии гаража?
Например, владельцам гаражей, построенных позже 2004 года или тем, кто не найдет хоть каких-то документов, подтверждающих право на гараж. Кроме того, в предоставлении участка будет отказано, если гараж признан самовольной постройкой, подлежащей сносу.
Если земельный участок является ограниченным в обороте, его предоставят не в собственность, а в аренду. При этом арендная плата должна быть не выше размера земельного налога за такой участок.
Законом устанавливается, что некапитальные гаражи могут размещаться на основании утвержденной муниципалитетом схемы, без предоставления земельного участка и за плату. При этом региональные власти могут определить категории льготников, которые вправе использовать землю для некапитальных гаражей бесплатно. Инвалиды могут вне очереди получать участки для строительства гаражей, размещения некапитальных гаражей или стоянки своего транспорта около места жительства.
Правила бокса
Но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ встала на сторону владельца гаража.
Эта история началась в районном суде, куда гражданин принес иск к гаражно-строительному кооперативу о признании за ним права собственности на свой бокс. Истец в заявлении указал, что еще в 1992 году полностью выплатил паевой взнос и с тех пор владеет этим боксом. Но спустя 15 лет городское управление Росреестра отказало ему в государственной регистрации права собственности на гараж. В решении написано, что отказано «в связи с непредставлением документов, подтверждающих создание ГСК объекта недвижимости и ввод его в эксплуатацию, либо документов, подтверждающих право собственности кооператива на передаваемый истцу объект недвижимого имущества». Гражданин пошел в суд. Но там проиграл. Апелляция с решением согласилась. Проигравший истец дошел до Верховного суда. Там дело изучили и объяснили, почему хозяин бокса прав в своих требованиях.
Из дела видно, что в далеком 1987 году исполком горсовета разрешил строительство кооперативных гаражей. Районная власть своим решением разрешила организовать гаражно-строительный кооператив, а городская власть отвела под него участок земли. В 1999 году за ГСК городская власть «установила право пользования участком на условиях краткосрочной аренды». Спустя 13 лет договор аренды продлили.
