договор компенсации затрат на ремонт
Договор компенсации затрат на ремонт
Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Между арендатором и арендодателем к основному договору аренды заключено дополнительное соглашение. Предмет соглашения: «Арендодатель производит текущий ремонт помещений, указанных в приложении N 1 к Договору, а Арендатор принимает на себя обязательство по возмещению расходов Арендодателю».
Каков порядок налогообложения данной операции у арендодателя, применяющего общую систему налогообложения, если будет заключено указанное соглашение или агентский договор? Может ли арендодатель принять к вычету НДС по счету-фактуре, который выставит подрядчик (выполняющий ремонт для арендатора)? В каком разделе декларации по НДС арендодатель должен отразить счет-фактуру, выставленный в адрес арендатора на этот ремонт: в основном разделе в книге продаж или в журнале учета счетов-фактур выданных (как посредник)?
По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Суммы, полученные в качестве возмещения стоимости ремонта, являются облагаемым налогом на прибыль доходом арендодателя и объектом налогообложения НДС. В этом случае при передаче результатов выполненных работ арендатору арендодатель выставляет обычный счет-фактуру. Порядок выставления счетов-фактур при заключении агентского договора приведен в соответствующем разделе ответа.
Обоснование позиции:
Собственник имущества несет бремя его содержания (ст. 210 ГК РФ). В случае передачи имущества в аренду поддержание его в исправном состоянии, проведение текущего ремонта и осуществление соответствующих расходов на его содержание возлагаются на арендатора, если иное не установлено договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ).
В силу принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ) стороны вправе самостоятельно определить способ реализации обязанности арендатора по оплате текущего ремонта.
Возмещение расходов на ремонт*(1)
Налог на прибыль
Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом обложения НДС признаются, в частности, операции по реализации работ, услуг на территории РФ. Реализацией работ или услуг организацией признается, в частности, передача на возмездной основе результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу (п. 1 ст. 39 НК РФ).
Пункт 2 ст. 146 НК РФ содержит исчерпывающий перечень операций, которые не признаются объектом обложения НДС. В первую очередь это операции, не признаваемые реализацией на основании п. 3 ст. 39 НК РФ.
Ни в п. 2 ст. 146 НК РФ, ни в п. 3 ст. 39 НК РФ операции по возмещению расходов на ремонт арендатором арендодателю не поименованы. Такие операции также не поименованы в ст. 149 НК РФ, которой установлены операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) НДС.
С учетом позиции ВАС РФ, изложенной в Постановлении N 12604/13, и руководствуясь письмом Минфина России от 07.11.2013 N 03-01-13/01/47571, полагаем, что в рассматриваемой ситуации у арендодателя возникает объект налогообложения в виде передаваемых арендатору результатов выполненных подрядчиком работ. В этом случае арендодатель не позднее пяти календарных дней со дня подписания акта о передаче результатов этих работ*(6) выставляет арендатору счет-фактуру в общеустановленном порядке (п.п. 1, 3 ст. 168, п. 3 ст. 169 НК РФ), регистрирует его в книге продаж и в Декларации по НДС (Разделы 3 (строка 010) и 9 Декларации).
НДС, предъявленный подрядчиком, принимается арендодателем к вычету в общеустановленном порядке: на основании выставленного подрядчиком счета-фактуры, после постановки на учет результатов выполненных работ на основании первичных документов (п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ).
На основании счета-фактуры арендодателя арендатор также сможет принять к вычету НДС, предъявленный по ремонтным работам арендодателем*(7).
Посреднический договор
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Вахромова Наталья
Ответ прошел контроль качества
12 сентября 2019 г.
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.
Договор компенсации затрат на ремонт
Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
В соответствии с соглашением о компенсации организация, применяющая общую систему налогообложения, получает возмещение затрат по выносу принадлежащего ей имущества из зоны производства работ по строительству объекта второй стороны (заявителя). Сам вынос предполагает снос и последующее восстановление части линий связи. Демонтаж и восстановление имущества осуществляет организация своими силами или с привлечением третьих лиц за счет средств денежной компенсации заявителя. Вся проектная и рабочая документация, касающаяся переустройства, реконструкции имущества, производится силами и за счет заявителя. Согласованную и получившую положительное заключение государственной экспертизы проектно-сметную документацию заявитель без оплаты передает собственнику реконструируемого имущества по акту приема-передач (два экземпляра).
Как отразить в учете организации (бухгалтерском и налоговом) данные операции?
По данным вопросам мы придерживаемся следующей позиции:
Полученная от заказчика компенсация признается доходом при исчислении налога на прибыль. Вносимые по счетам бухгалтерского учета записи в связи с согласованной с контрагентом реконструкцией приведены ниже в ответе.
При поступлении в организацию проектной документации на безвозмездной основе запись в Дебет счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» не вносится.
Выполненная за счет Заявителя проектная и рабочая документация, переданная без взимания какой-либо платы с организации, для целей обложения налогом на прибыль подлежит признанию в составе внереализационных доходов в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг), имущественных прав.
Обоснование позиции:
Реконструкция части объекта основных средств, затраты на которую компенсируются
Проектная документация входит в состав обязательных документов для получения разрешения на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Она представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой и графической формах и (или) в форме информационной модели и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта (ч. 2 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ).
Как правило, по своим характеристикам проектная и сметная документация не отвечает критериям отнесения объектов к основным средствам или нематериальным активам.
Расходы на проектную и техническую документацию участвуют в формировании первоначальной стоимости соответствующего объекта основных средств (затрат на реконструкцию) как расходы, связанные непосредственно с изготовлением (восстановлением) объекта (п.п. 7, 8, 27 ПБУ 6/01), и списываются в расходы через механизм амортизации (п. 17 ПБУ 6/01).
При этом речь идет именно о фактических затратах, осуществленных организацией с целью приобретения или восстановления объекта.
В рассматриваемой ситуации заказчиком проекта выступает лицо, заинтересованное в скорейшем освобождении земельного участка, на котором находится имущество организации. Это же лицо несет и издержки по его разработке и утверждению.
Однако в действующем в настоящее время стандарте бухгалтерского учета порядок определения первоначальной стоимости ОС установлен только для ситуации, когда на безвозмездной основе в организацию поступает именно объект основных средств, который подлежит учету по рыночной стоимости. Ситуацию, когда издержки по созданию объекта, его восстановлению полностью или частично несет третье лицо, ПБУ 6/01 не регламентирует.
Включение стоимости проектной документации, исходя из рыночной оценки, приведет к искусственному увеличению первоначальной стоимости реконструируемого объекта на стоимость индивидуализированной на иное лицо документации, оплаченной этим же лицом, и необоснованно завысит расходы, что, во-первых, не соответствует п. 8 ПБУ 6/01, требующего фактического несения издержек собственником имущества, а, во-вторых, будет противоречить принципу осмотрительности (п. 6 ПБУ 1/2008 Учетная политика).
В связи с этим полагаем, что при поступлении в организацию проектной документации на безвозмездной основе запись в Дебет счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» не вносится.
По нашему мнению, регистрация факта хозяйственной жизни на основании подписанного акта передачи проекта осуществляется записью по дебету самостоятельно введенного забалансового счета в условной оценке. Этим также будет обеспечен контроль над сохранностью документации.
Учет проектной и рабочей документации в составе нематериальных активов
Включение стоимости безвозмездно полученной проектной документации в состав доходов для целей исчисления налога на прибыль
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Волкова Ольга
Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
член Палаты налоговых консультантов Титова Елена
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.
————————————————————————-
*(1) Вопрос: Предприятие «А» проводит реконструкцию объекта (подстанции). Технологически эта подстанция связана с подстанцией, находящейся в собственности ЗАО, поэтому необходимо провести и ее реконструкцию. ЗАО само заключает договор с организацией, проводящей работы по реконструкции. Собственник и Компания заключили «договор о компенсации Собственнику затрат на проведение реконструкции». Сумма перечисляется на расчетный счет ЗАО до начала работ. Как отразить в бухгалтерском и налоговом учете ЗАО затраты на реконструкцию и получение компенсации? Увеличивается ли стоимость реконструированной подстанции? Можно ли начислять амортизацию на сумму реконструкции? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, апрель 2014 г.).
*(2) В силу ст. 758 ГК РФ по договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ подрядчик (проектировщик, изыскатель) обязуется по заданию заказчика разработать техническую документацию и (или) выполнить изыскательские работы, а заказчик обязуется принять и оплатить их результат. Если заказчику вместе с результатом работы передаются имущественные права и смежные права (при их возникновении), принадлежащие подрядчику, в полном объеме без ограничений права использования, то Заказчик имеет право без ограничений передавать указанные права (как исключительные, так и неисключительные; как полностью, так и частично) третьим лицам без ограничений. И наоборот, если в договоре на разработку техдокументации не будет указания на передачу исключительного права Организации-заказчику, исключительные права останутся у подрядчика. В последнем случае у заказчика объект НМА не возникает (постановление ФАС Московского округа от 27.07.2009 N КА-А41/7015-09).
Оплатив ремонт общего имущества в здании, собственник вправе требовать возмещения части расходов в качестве неосновательного обогащения
Автор: Манкина О. С., эксперт журнала
Причем этот вывод справедлив и в том случае, когда одним из отказавшихся от несения расходов собственников помещений в здании является бюджетное учреждение, а в качестве причины отказа в выплате компенсации названо отсутствие контракта, заключенного в соответствии с Законом о контрактной системе. Такой подход подтвердила Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ в Определении от 26.03.2020 № 301‑ЭС19-22897 по делу № А17-2188/2017.
Общий подход к решению проблемы.
В статье «Ремонт общего имущества в административном здании», опубликованной в № 1, 2020, автор дал ответы на следующие вопросы:
как распределить между собственниками затраты на проведение работ на общем имуществе административного здания;
можно ли в случае, когда ремонт нужно выполнить срочно, оплатить работы за свой счет, а затем взыскать часть расходов с остальных собственников;
как отразить эти операции в бухучете и для целей налогообложения прибыли?
При этом было указано, что согласно сформированной судами позиции собственник части помещений в нежилом здании не вправе отказаться нести расходы на содержание общего имущества. При отсутствии заключенного между сторонами договора о возмещении понесенных затрат на содержание общего имущества к отношениям сторон применяются положения о неосновательном обогащении и об обязанности возвратить неосновательно сбереженное имущество собственнику, понесшему расходы на ремонт, реконструкцию и т. д. общего имущества (пропорционально соотношению площади принадлежащих собственникам помещений и общей площади помещений здания) (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 06.10.2009 № 7349/09, Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64).
Иными словами, собственник, осуществивший расходы, вправе обратиться в суд с требованием взыскать неосновательное обогащение с другого собственника помещений в здании. Размер неосновательного обогащения может быть определен исходя из процентного соотношения долей в общем имуществе.
Бюджетное учреждение – особенный собственник?
Действует ли обозначенный выше судебный подход в том случае, когда собственником части помещений в здании является бюджетное (казенное) учреждение? До недавнего времени однозначного ответа на этот вопрос не было.
Например, в Постановлении АС ВВО от 20.09.2019 № Ф01-3703/2019 по делу № А17-2188/2017 арбитры отказали ООО в удовлетворении исковых требований при следующих обстоятельствах.
Помещения в здании принадлежали нескольким собственникам, в том числе областному правительству (свыше 50 %, из которых 42 % закреплены за казенным учреждением).
В связи с аварийным состоянием крыши здания, протечками на общем собрании собственников помещений в здании было решено поручить обществу заключить договор с подрядной организацией на ремонт крыши здания.
Между собственниками здания (за исключением учреждения и области) было подписано соглашение о порядке осуществления ремонта крыши здания.
Ремонтные работы были выполнены, приняты и оплачены.
Учреждение и область сообщили ООО об отсутствии финансовых средств на проведение указанных работ.
Посчитав, что понесенные на ремонт общего имущества расходы подлежат распределению пропорционально занимаемой площади между собственниками помещений в здании, общество обратилось в суд.
Судьи рассуждали так. В соответствии с Законом о контрактной системе государственные органы, органы управления внебюджетными фондами, органы местного самоуправления, казенные учреждения и иные получатели средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ или местных бюджетов могут вступать в договорные отношения только посредством заключения государственного или муниципального контракта.
В данном случае общество и ответчики (область, учреждение) государственный контракт на выполнение работ по ремонту кровли не заключали.
Между тем, поскольку финансирование работ для государственных нужд осуществляется из бюджета, заключение государственного контракта является обязательным условием.
Взыскание неосновательного обогащения за фактически оказанные услуги при отсутствии государственного (муниципального) контракта открывало бы возможность для недобросовестных исполнителей работ и государственных заказчиков приобретать незаконные имущественные выгоды в обход Закона о контрактной системе, тогда как никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.
Данный подход согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлениях Президиума ВАС РФ от 04.06.2013 № 37/13 по делу № А23-584/2011, от 28.05.2013 № 18045/12 по делу № А40-37822/2012, а также приведенной в п. 20 Обзора судебной практики[1].
Таким образом, лицо, оказывающее услуги (выполняющее работы) без государственного (муниципального) контракта, подлежащего заключению в случаях и в порядке, предусмотренных Законом о контрактной системе, не могло не знать, что работы выполняются им при очевидном отсутствии обязательств.
В связи с этим фактическое исполнение обществом обязательства по ремонту кровли в спорном здании не влечет возникновения на стороне ответчиков неосновательного обогащения.
Кроме того, общество не доказало соблюдение условий, указанных в п. 9 ч. 1 ст. 93 Закона о контрактной системе, а именно то, что ремонтные работы крыши здания не терпели отлагательства, были проведены в количестве, объеме, которые необходимы для ликвидации последствий, возникших в результате аварии, были связаны с предотвращением иных чрезвычайных ситуаций природного или техногенного характера.
С учетом изложенного судьи отказали в удовлетворении исковых требований ООО.
Бюджетное учреждение – обычный собственник, отсутствие контракта – не повод для отказа.
Судебная коллегия по экономическим спорам решила, что при рассмотрении спора арбитры не учли следующее.
Согласно разъяснениям, приведенным в абз. 3 п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ № 64, отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения.
В силу ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно п. 4 ст. 214 ГК РФ имущество, находящееся в государственной собственности, закрепляется за государственными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение.
Учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия его собственника (п. 1 ст. 296 ГК РФ).
В силу ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан участвовать в издержках по содержанию и сохранению объекта долевой собственности соразмерно своей доле.
Согласно ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание жилого помещения, в том числе плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ).
Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (ч. 1 ст. 158 ЖК РФ).
По смыслу приведенных положений собственники помещений, расположенных в названном здании, обязаны нести бремя содержания общего имущества, участвовать в издержках по содержанию и сохранению общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт помещения, взносов на капитальный ремонт.
Поскольку обязательства собственника по оплате содержания общего имущества основаны на императивных нормах ГК и ЖК РФ, вывод судов об отказе в удовлетворении исковых требований в связи с незаключением сторонами контракта в соответствии с Законом о контрактной системе в отношении спорных работ является ошибочным. Отсутствие контракта в данном случае не освобождает государственного (муниципального) собственника от оплаты расходов на содержание и ремонт здания. Данная ситуация является исключением из общего правила о недопустимости оплаты предоставленного в случае отсутствия контракта, изложенного в п. 20 Обзора судебной практики.
В соответствии с п. 24 этого обзора обязательство собственника помещения в здании по оплате расходов на содержание и ремонт общего имущества возникает в силу закона и не обусловлено наличием договорных отношений и заключением государственного (муниципального) контракта.
Отсутствие со стороны собственника помещения в многоквартирном доме действий по заключению контракта в целях исполнения своей обязанности по несению расходов на содержание общего имущества не является основанием для освобождения его от внесения соответствующей платы на содержание.
Так как между сторонами отсутствовало соглашение о порядке распределения расходов на содержание общего имущества, общество, понесшее расходы сверх своей доли, вправе требовать их компенсации в соответствии со ст. 1102 ГК РФ (неосновательное обогащение).
Обязанность нести расходы на содержание общего имущества либо возмещать затраты, осуществленные одним из собственников, является универсальной. Она возникает как у коммерческих организаций, так и у бюджетных учреждений. Последние не вправе ссылаться на отсутствие финансирования и заключенного контракта в соответствии с требованиями Закона о контрактной системе.
[1] Обзор судебной практики применения законодательства Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, утв. Президиумом ВС РФ 28.06.2017.