договор мены равноценных земельных участков
Договор мены равноценных земельных участков
ЗК РФ Статья 39.22. Условия договора мены земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности
1. Здания, сооружения, расположенные на земельных участках, являющихся предметом договора мены, также должны быть предметом этого договора мены.
2. В случае, если земельный участок и расположенные на нем объекты социальной, инженерной и транспортной инфраструктур находятся в частной собственности одного лица, договор мены может предусматривать безвозмездную передачу в государственную или муниципальную собственность указанных объектов.
3. Различие видов разрешенного использования земельных участков не является препятствием для заключения договора мены таких земельных участков.
4. При заключении договора мены земельных участков в соответствии с настоящей статьей земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества, за исключением объектов недвижимого имущества, передаваемых безвозмездно в государственную или муниципальную собственность, подлежат обязательной оценке для установления их рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
5. При заключении договора мены земельных участков в соответствии с настоящей статьей цена обмениваемых земельных участков, в том числе с расположенными на них объектами недвижимого имущества (за исключением объектов недвижимого имущества, передаваемых безвозмездно в государственную или муниципальную собственность), должна быть равнозначной, за исключением случая, предусмотренного пунктом 6 настоящей статьи.
6. В случае изъятия земельного участка, находящегося в частной собственности, для государственных или муниципальных нужд с согласия собственника такого земельного участка по договору мены ему может быть передан в собственность земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и цена которого ниже выкупной цены изымаемого земельного участка. В этом случае собственнику, у которого изымается земельный участок, возмещается указанная разница в срок, не превышающий трех месяцев со дня перехода права собственности на изъятый земельный участок.
Ст. 39.22 ЗК РФ. Условия договора мены земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности
Договор мены земельного участка на земельный участок (участки признаны равноценными)
Договор мены земельного участка на земельный участок
(участки признаны равноценными)
г. [вписать нужное] [число, месяц, год]
1. Сторона-1 обязуется передать в собственность Стороне-2 земельный участок, находящийся в [указать республику, область, город, район, поселок, деревню], а Сторона-2 обязуется передать в собственность Стороне-1 земельный участок, находящийся [указать Республику, область, город, район, поселок, деревню].
2. Земельный участок, принадлежащий Стороне-1 находится по адресу: [область, город, район, поселок, деревня] общей площадью [цифрами и прописью] кв. м. в границах, указанных на плане земельного участка, который является неотъемлемой частью настоящего Договора.
3. Земельный участок имеет кадастровый номер [указать кадастровый номер].
4. Земельный участок принадлежит Стороне-1 на праве собственности на основании [указать правоустанавливающие документы, кем и когда зарегистрирован] и предоставлен Стороне-1 для индивидуального жилищного строительства.
5. Нормативная стоимость земельного участка составляет [указать цифрами и прописью] согласно справке [указать название организации, в ведении которой находится участок земли на территории, где расположен земельный участок].
6. Земельный участок, принадлежащий Стороне-2, находится по адресу [указать название республики, область, город, район, поселок, деревня] общей площадью [цифрами и прописью] кв. м. в границах, указанных на плане земельного участка, который является неотъемлемой частью настоящего Договора.
7. Нормативная стоимость земельного участка, принадлежащего Стороне-2, составляет [указать цифрами и прописью] согласно справке [указать название организации, в ведении которой находится учет земли на территории, где расположен земельный участок].
8. Земельный участок имеет кадастровый номер [указать кадастровый номер].
9. В результате настоящего Договора мены в собственность Стороны-1 [указать Ф. И. О.] переходит земельный участок, указанный в п. 6. настоящего Договора, а в собственность Стороны-2 [указать Ф. И. О.] переходит земельный участок, указанный в п. 2 настоящего Договора.
10. Сторона-1 заявляет, что земельный участок правами других лиц не обременен, не заложен, не продан, не являются предметом исков третьих лиц, на земельный участок не наложен арест.
11. Сторона-2 заявляет, что земельный участок правами третьих лиц не обременен, не заложен, не находится под арестом, свободен от исков и претензий третьих лиц.
12. Стороны считают обмениваемые участки равноценными, поэтому обмен земельными участками производится без доплаты.
13. Обмен земельными участками между Стороной-1 и Стороной-2 осуществляется по передаточному акту, который подписывается сторонами. Образец передаточного акта указан в приложении N 3, которое является неотъемлемой частью настоящего Договора.
14. Передача земельных участков должна осуществиться в течение [значение] дней с даты подписания настоящего Договора.
15. После подписания передаточного акта Сторонами и государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки обязательства Сторон по передаче считаются выполненными.
16. Право собственности на земельные участки, указанные в п. 1 настоящего Договора, возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на каждый земельный участок.
17. Сторона-1 обязуется передать Стороне-2 земельный участок в течение [значение] дней с даты подписания передаточного акта в пригодном для целевого использования состоянии.
18. Сторона-2 обязуется передать Стороне-1 земельный участок в течение [значение] дней с даты подписания передаточного акта в пригодном для целевого использования состоянии.
19. Расходы, связанные с оформлением настоящего Договора, Стороны несут в равных долях.
20. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
21. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение своих обязательств по настоящему Договору, если оно возникло в результате действия обстоятельств непреодолимой силы. Под обстоятельствами непреодолимой силы понимаются такие обстоятельства, которые возникли после подписания настоящего Договора в результате непредвиденных и неотвратимых событий чрезвычайного характера, а также такие обстоятельства, как война, военные действия, санкции государственной власти, и другие обстоятельства вне контроля сторон.
Сторона, у которой возникли обстоятельства непреодолимой силы, должна немедленно, но не позднее [значение] дней с даты их наступления известить другую сторону о начале их действия и в течение [значение] дней с даты наступления обстоятельств представить документы, свидетельствующие о действии обстоятельств непреодолимой силы. В такие же сроки сторона, у которой действовали обстоятельства непреодолимой силы, должна известить другую сторону о прекращении их действия.
Если обстоятельства непреодолимой силы действуют более [значение] месяцев, стороны проводят переговоры с целью выявления приемлемых альтернативных способов исполнения обязательств по настоящему Договору.
22. Настоящий Договор вступает в силу с даты его подписания и действует до полного выполнения Сторонами своих обязательств по настоящему Договору.
23. Все изменения и дополнения к настоящему Договору должны совершаться в письменной форме и подписываться обеими Сторонами.
24. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах на русском языке по одному для каждой Стороны и третий для хранения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории [область, город, район] и все три экземпляра имеют одинаковую юридическую силу.
Приложение: 1. План земельного участка Стороны 1.
2. План земельного участка Стороны 2.
3. Передаточный акт.
Сторона 1: [Ф. И. О. полностью] [подпись]
Сторона 2: [Ф. И. О. полностью] [подпись]
Приложение N [вписать нужное]
к Договору мены земельного участка на земельный участок.
г. [вписать нужное] [число, месяц, год]
1. В соответствии с Договором мены земельного участка на земельный участок от [число, месяц, год] Сторона-1 обменяла земельный участок, принадлежащий ей на праве собственности, общей площадью [значение] кв. м., кадастровый номер [вписать нужное], находящийся по адресу: [область, населенный пункт: район, город, поселок, деревня] общей площадью [значение] кв. м. на земельный участок с кадастровым номером [вписать нужное]. Земельный участок расположен по адресу: [республика, область, город, район, поселок, деревня] общей площадью [цифрами и прописью].
2. По настоящему передаточному акту Сторона-1 передала Стороне-2 земельный участок общей площадью [значение] кв. м., кадастровый номер [вписать нужное], расположенный по адресу: [область, населенный пункт: район, город, поселок, деревня], а Сторона-2 приняла от Стороны-1 указанный выше земельный участок.
Земельный участок находится в состоянии, пригодном для использования по назначению, и Сторона-2 не имеет никаких претензий к Стороне-1.
3. Сторона-2 передала Стороне-1 земельный участок с кадастровым номером [вписать нужное], принадлежащий ей на праве собственности, расположенный по адресу: [область, город, район, населенный пункт, деревня] общей площадью [цифрами и прописью].
Земельный участок находится в состоянии, пригодном для использования по назначению. Замечаний и претензий у Стороны-1 к Стороне-2 не имеется.
4. Подписанием настоящего передаточного акта каждая Сторона подтверждает, что Стороны выполнили свои обязательства по Договору мены от [число, месяц, год] и не имеют никаких замечаний и претензий друг к другу.
5. Настоящий акт составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.
Договор мены земельных участков: налоги, стороны, регистрация. Заключение договора
Под договором мены земельных участков имеется в виду переход участка земли в собственность одной стороны в обмен на иной участок. Поскольку мена представляет собой правоотношение на возмездной основе, то по отношению к ней используются общие правила, регулирующие сделки купли-продажи, с той спецификой, которая обусловлена самой сущностью данного типа сделок.
Специфика договора мены
Главное отличие от договора купли-продажи заключается в том, что за передаваемое имущество стороны получают не установленную в договоре денежную сумму, а земельный участок, который имеет похожие характеристики, свойства и цену. Обе стороны при этом одновременно выступают как продавцами, так и покупателями.
Поэтому участки, которыми они обмениваются, должны быть примерно одинаковыми. Но на деле часто происходит так, что один участок по каким-либо свойствам уступает другому. В подобном случае у сторон есть право установить требуемую оплату разницы в стоимости, сумма которой прописывается в условиях соглашения мены.
От договора дарения мена отличается тем, что характер сделки является возмездным, а не осуществляющимся в одностороннем порядке как передача земли в дар. Если заключается договор мены земельных участков, каждая сторона получает или аналогичное имущество, или же частичную компенсацию, если один участок уступает другому.
Формы сделок
По отношению к мене участков в РФ приняты такие формы сделки, как:
Когда требуется нотариальное удостоверение?
Нотариальное удостоверение необходимо в следующих случаях:
Неважно посредством какой формы совершается сделка, договор мены (образец будет представлен ниже) обязательно должен быть зарегистрирован государственными органами. Если данное требование не соблюдается, то документ признаётся недействительным.
Нормы регулирования
При заключении договора обмена земляными участками обе стороны должны помнить о нормах регулирования с точки зрения права, которые отличают соглашение данного типа от договора купли-продажи таких же участков. Например, при отсутствии в соглашении точных условий о цене обмениваемой земли или данных о распределении расходов обеих сторон нужно помнить о лежащем в основе данного договора предположении об обмене равноценных участков.
Если же для исполнения договора мены земельных участков требуются расходы по передаче участков другой стороне или иным действиям, которые направлены на выполнение соглашения, то они должны осуществляться той стороной, которая должна делать это в соответствии с прописанными обязательствами.
Порядок компенсации при неравноценном обмене
Первоначально в соглашении предполагается равноценность земельных участков. Именно поэтому возможные в будущем споры участников о стоимости переданного имущества весьма ограничены. Если в качестве предмета договора выступает обмен неравноценными участками, та сторона, которая передаёт участок, имеющий более низкую цену, получает ещё одну обязанность по выплате разницы в их стоимости.
Подобная оплата должна осуществляться до или же сразу после того, как контрагенту был передан участок, имеющий более низкую стоимость. При этом в соглашении мены может быть установлен и иной порядок компенсации имеющейся разницы в ценах. Поэтому вполне закономерно, что все необходимые требования и форма выплачиваемой компенсации должны обязательно отражаться в самом тексте при заключении договора.
Неодновременный обмен
Обмен земляных участков необязательно должен осуществляться одновременно. Встречаются и такие случаи, когда в соглашении устанавливаются различные даты передачи обмениваемых участков. Сначала свои обязательства выполняет один участник договора, а потом – другой. Если согласно заверенному соглашению мены сроки передачи друг другу не совпадают, то необходимо применение установленных законом правил о встречном выполнении своих обязательств, которые закреплены в статье 328 ГК РФ.
Из её содержания следует, что в случае невыполнения контрагентом должного договорного обязательства, иной контрагент имеет право немедленно приостановить выполнение в дальнейшем собственных обязательств, которые прописаны в соглашении (образец договора мены также можно увидеть в этой статье), или в принципе отказаться от его соблюдения. Он также может потребовать от другой стороны возмещения потерь из-за допущенных ею нарушений.
Момент, когда право собственности на подлежащие обмену участки земли непосредственно переходит его участнику, определяется в статье 570 ГК РФ. В ней говорится о том, что на приобретённые посредством обмена земляные участки право собственности переходит одновременно каждой из сторон, если перед этим были выполнены все установленные договором обязательства.
Кроме того, необходимо отметить и специфику соглашения мены, которая касается несения ответственности за изъятие имущества, то есть участка, полученного по договору обмена. В случае купли-продажи продавец принимает на себя обязательство передачи покупателю такого товара, который свободен от предъявления прав на него со стороны третьих лиц. Есть только одно исключения из установленных законом требований, когда покупатель сам согласен принять товар, который обременён правами третьих лиц. Подобное положение законодательства в гражданской сфере применяется и к договору мены. В случае невыполнения данной обязанности одной из сторон, виновник не только компенсирует контрагенту понесённые им убытки, но и возвращает добросовестному участнику полученный посредством обмена участок земли. На каких условиях происходит заключение договора?
Условия договора
Главными условиями соглашения мены, которые должны согласоваться обеими сторонами, являются:
Существенные условия сделки согласуются непосредственно на подготовительном этапе и имеют в своей основе различные правоустанавливающие документы на земельные участки (например, кадастровые паспорта, отчёты о рыночной стоимости и т. д.).
Как правильно оформить договор мены земельного участка на квартиру? Об этом далее.
Как оформляется договор?
В соответствии со статьёй 550 ГК РФ соглашение о продаже недвижимости должно быть оформлено письменно. Договор обмена земельных участков также подлежит исключительно письменному заключению. Если законодательные требования к форме не соблюдаются, то соглашение автоматически считается недействительным. Договор подобного рода обязывает провести государственную регистрацию новых владельцев и их прав в том отделении Росреестра, которое располагается на месте обмениваемых участков земли.
Признаки, персонализирующие объекты обмена
В договоре обязательно должны быть описаны признаки, персонализирующие участки, подлежащие обмену:
Регистрация договора мены земельного участка – дело ответственное.
Также к соглашению об обмене должны быть приложены чертежи участков, которые являются предметом договора. Сторонам нужно произвести оценку соответствующих участков по кадастровой стоимости. Кроме того, необходимо оценить разного рода сооружения и объекты недвижимости, которые располагаются на данной земле. Оформление оценки происходит с помощью актов, определяющих кадастровую стоимость, и сводных ведомостей оценки сооружений. Данные документы прилагаются к договору мены.
При его оформлении стороны должны предоставить своим контрагентам следующую информацию:
Границы территории, на которую имеют права третьи лица, и содержание этих прав должны быть указаны на графическом плане соответствующих участков. В соглашении указываются ограничения собственнических прав, которые связаны с установленными на данной земле технологическими, санитарными, защитными и другими зонами, а также с отнесением земель участка или его части к тем, которые имеют природоохранное, рекреационное или культурно-историческое назначение.
Согласно федеральному законодательству, регистрацией считается совершение определённого юридического действия органами, имеющими соответствующие полномочия. Таким образом, право собственности на земельный участок возникает одновременно с регистрацией прав той или иной стороны по отношению к нему. Процедура оформления и регистрации договора мены земельного участка по земельному праву является завершённой в тот момент, когда сведения вносятся в единый правовой реестр, а документы выданы заявителям.
Специфика налогообложения земли после заключения договора
Поскольку в соответствии с договорными требованиями каждая из сторон не только отчуждает земельный участок, но и получает в собственность идентичное по цене и характеристикам имущество, для любого субъекта соглашения возникают основания для их налогообложения.
Несмотря на то, что существует правило о равнозначности земель, подлежащих обмену, не стоит думать о том, что обе стороны будут выплачивать за приобретённые ими участки равные налоги. Размер конкретного платежа будет высчитан соответствующим налоговым органом на основании кадастровой стоимости, которая может иметь отличия даже у участков одного типа. В такой ситуации стороны имеют право оспорить оценку земли в суде и предпринять попытку рассчитать налог по её рыночной цене.
Использование земли по целевому назначению выступает значимым основанием для появления права на освобождение от налоговых выплат.
Обмен земли на другие объекты
Можно осуществить договор мены автомобиля на земельный участок. В данном случае стороны сами определяются с равноценностью сделки. Если какой-то один из объектов обмена окажется дешевле, то будет проведена доплата. Понятно, что у владельца утрачивается право собственности на автомобиль и приобретается собственность на землю.
Также часто заключается договор мены земельного участка на жилой дом или квартиру.
Статья 39.22. Условия договора мены земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности
ГАРАНТ:
См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 39.22 ЗК РФ
1. Здания, сооружения, расположенные на земельных участках, являющихся предметом договора мены, также должны быть предметом этого договора мены.
2. В случае, если земельный участок и расположенные на нем объекты социальной, инженерной и транспортной инфраструктур находятся в частной собственности одного лица, договор мены может предусматривать безвозмездную передачу в государственную или муниципальную собственность указанных объектов.
3. Различие видов разрешенного использования земельных участков не является препятствием для заключения договора мены таких земельных участков.
4. При заключении договора мены земельных участков в соответствии с настоящей статьей земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества, за исключением объектов недвижимого имущества, передаваемых безвозмездно в государственную или муниципальную собственность, подлежат обязательной оценке для установления их рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
5. При заключении договора мены земельных участков в соответствии с настоящей статьей цена обмениваемых земельных участков, в том числе с расположенными на них объектами недвижимого имущества (за исключением объектов недвижимого имущества, передаваемых безвозмездно в государственную или муниципальную собственность), должна быть равнозначной, за исключением случая, предусмотренного пунктом 6 настоящей статьи.
6. В случае изъятия земельного участка, находящегося в частной собственности, для государственных или муниципальных нужд с согласия собственника такого земельного участка по договору мены ему может быть передан в собственность земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и цена которого ниже выкупной цены изымаемого земельного участка. В этом случае собственнику, у которого изымается земельный участок, возмещается указанная разница в срок, не превышающий трех месяцев со дня перехода права собственности на изъятый земельный участок.
Договор мены
Договор мены представляет собой соглашение, по которому стороны обмениваются имуществом, принадлежащим им по праву собственности.
Субъектами по договору мены могут выступать как юридические и физические лица, так и государство, и муниципальные образования. Иными словами, сторонами в рамках настоящего соглашения могут являться любые дееспособные лица.
Договор мены можно заключить как в устной, так и в письменной форме. Важным нюансом является то, что устное заключение возможно лишь в том случае, если предмет договора по своей стоимости не превышает МРОТ в десятикратном размере.
Договоры, стоимость предмета которого превышает десять минимальных размеров оплаты труда, составляются в письменной форме.
Ниже, на примере договора мены автомобилями, мы рассмотрим, как составляется такой документ и на какие нюансы следует обратить внимание при его оформлении.
Преамбула
Договор мены
В преамбуле соглашения традиционно указываются:
У договора мены, как и у других сделок, существуют существенные условия, без которых он не может вступить в юридическую силу. К таким условиям, в нашем случае, принято относить:
Предмет
Права и обязанности сторон
В этом разделе указываются положения об обязательствах сторон по настоящему договору. При этом составление раздела не является обязательным условием. Но мы все же рекомендуем его составить, дабы избежать спорных ситуаций, в случае недопонимания между сторонами. Итак, ниже мы приведем примерные формулировки в рамках этого пункта:
Стороны вправе:
• Требовать передачи права собственности на указанные в пунктах о предмете соглашения автомобили.
Стороны обязуются:
• Передать друг другу указанные в тексте документа транспортные средства в технически исправном состоянии.
• Сообщить о всех недостатках, скрытых дефектах и поломках, если такие присутствуют.
• Передать друг другу заявленные в разделе о предмете автомобили в собственность в течение 3 (трех) дней с момента подписания соглашения.
• Исполнять свои обязательства в строгом соответствии с настоящим договором.
Ответственность сторон
Также немаловажным фактором является составление раздела об ответственности Контрагентов. Это обусловлено, прежде всего, снижением рисков. Ниже мы представим основные положения, которые могут прописываться в тексте документа:
Стороны несут материальную ответственность в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по настоящему договору.
Контрагенты несут ответственность за недостатки отчуждаемых объектов в случае их выявления после подписания соглашения.
Если эти недостатки были оговорены до подписания соглашения, стороны ответственности не несут.
Порядок разрешения споров
В этом разделе зачастую указываются следующие формулировки:
В случае возникновения каких-либо споров, стороны разрешают их путем переговоров.
Если же в процессе переговоров стороны не пришли к компромиссу, споры разрешаются в судебном порядке.
Заключение
В конце документа стороны указывают свои реквизиты и ставят подписи. После подписания соглашения Контрагентами сделка считается заключенной.