договор на размещение кафе
Договор на размещение кафе
от 26 ноября 2019 года N 1847
Об утверждении порядка заключения договора на право размещения сезонного (летнего) кафе, расположенного на территории, примыкающей к стационарному предприятию общественного питания, типовой формы договора на право размещения нестационарных торговых объектов на территории города Иванова и типовой формы договора на право размещения нестационарных аттракционов на территории города Иванова
(с изменениями на 18 мая 2021 года)
(в ред. Постановлений Администрации г. Иванова от 26.02.2020 N 226, от 03.06.2020 N 630, от 11.08.2020 N 890, от 18.05.2021 N 577, с изм., внесенными Постановлением Администрации г. Иванова от 09.07.2020 N 777)
1.1. Порядок заключения договора на право размещения сезонного (летнего) кафе, расположенного на территории, примыкающей к стационарному предприятию общественного питания (приложение N 1).
1.2. Типовую форму договора на право размещения нестационарных торговых объектов на территории города Иванова (приложение N 2).
1.3. Типовую форму договора на предоставление места для размещения нестационарных аттракционов на территории города Иванова (приложение N 3).
2. Признать утратившими силу постановления Администрации города Иванова:
3. Управлению общественных связей и информации Администрации города Иванова опубликовать настоящее постановление в газете «Рабочий край» и разместить на официальном сайте Администрации города Иванова в сети Интернет.
4. Настоящее постановление вступает в силу с 01.01.2020.
5. Контроль за исполнением настоящего постановления возложить на первого заместителя главы Администрации города Иванова Пигуту В.Б.
(в ред. Постановления Администрации г. Иванова от 26.02.2020 N 226)
Временно исполняющий полномочия
Главы города Иванова
В.И.КАРПОВ
Приложение N 1
к постановлению
Администрации
города Иванова
от 26.11.2019 N 1847
ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА НА ПРАВО РАЗМЕЩЕНИЯ СЕЗОННОГО (ЛЕТНЕГО) КАФЕ, РАСПОЛОЖЕННОГО НА ТЕРРИТОРИИ, ПРИМЫКАЮЩЕЙ К СТАЦИОНАРНОМУ ПРЕДПРИЯТИЮ ОБЩЕСТВЕННОГО ПИТАНИЯ
(в ред. Постановлений Администрации г. Иванова от 26.02.2020 N 226, от 11.08.2020 N 890, с изм., внесенными Постановлением Администрации г. Иванова от 09.07.2020 N 777)
1. Сезонное (летнее) кафе, расположенное на территории, примыкающей к стационарному предприятию общественного питания, организуется ежегодно в период с 15 апреля по 15 октября в местах, предусмотренных схемой размещения нестационарных торговых объектов, расположенных на территории города Иванова, утвержденной постановлением Администрации города Иванова от 17.02.2020 N 183 «Об утверждении схем размещения нестационарных торговых объектов на территории города Иванова».
(п. 1 в ред. Постановления Администрации г. Иванова от 11.08.2020 N 890)
3. Для заключения Договора Заявителю необходимо представить:
3.1. Заявление, в котором должно быть указано:
— для юридических лиц: полное и (если имеется) сокращенное наименования (в том числе фирменное наименование), местонахождение, организационно-правовая форма, государственный регистрационный номер записи о создании юридического лица и данные документа, подтверждающего факт внесения сведений о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц, идентификационный номер налогоплательщика и данные документа о постановке на учет в налоговом органе, наименование и местонахождение предприятия общественного питания, при котором предполагается организация сезонного (летнего) кафе, площадь земельного участка, на котором планируется организация сезонного (летнего) кафе;
— для индивидуальных предпринимателей: почтовый адрес, фамилия, имя, отчество, паспортные данные, сведения о месте жительства, данные документа, подтверждающего факт внесения сведений об индивидуальном предпринимателе в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей, идентификационный номер налогоплательщика и данные документа о постановке на учет в налоговом органе, наименование и местонахождение предприятия общественного питания, при котором предполагается организация сезонного (летнего) кафе, площадь земельного участка, на котором планируется организация сезонного (летнего) кафе.
3.2. К заявлению прилагаются:
1) документ, подтверждающий полномочия лица на осуществление действий от имени Заявителя:
2) фото, эскизный проект, иное изображение сезонного (летнего) кафе, соответствующие требованиям Дизайн-кода города Иванова по размещению нестационарных торговых объектов;
(в ред. Постановления Администрации г. Иванова от 26.02.2020 N 226)
3) согласованный юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем ассортиментный перечень реализуемых товаров;
4) копия договора на вывоз твердых отходов;
5) удостоверенная копия документа, подтверждающего право на предприятие общественного питания, при котором предполагается организация сезонного (летнего) кафе;
6) полученная не ранее чем за шесть месяцев до даты подачи заявления выписка из Единого государственного реестра юридических лиц или заверенная копия такой выписки (для юридических лиц), полученная не ранее чем за шесть месяцев до даты подачи заявления выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей или нотариально заверенная копия такой выписки (для индивидуальных предпринимателей);
7) документ, подтверждающий согласование с исполнительным органом государственной власти Ивановской области, уполномоченным на выдачу задания, выдачу разрешений на проведение работ по сохранению выявленного объекта культурного наследия, объектов культурного наследия федеральной и региональной категории значения, либо с функциональным органом Администрации города Иванова, уполномоченным на выдачу задания, выдачу разрешений на проведение работ по сохранению объектов культурного наследия местного (муниципального) значения, в случае, если монтаж сезонного (летнего) кафе затрагивает объект культурного наследия.
(пп. 7 введен Постановлением Администрации г. Иванова от 11.08.2020 N 890)
3.2.1. Документы, которые запрашиваются Администрацией города Иванова в рамках межведомственного взаимодействия в государственных органах, органах местного самоуправления и подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организациях, в распоряжении которых находятся указанные документы, если они не были представлены Заявителем самостоятельно:
— выписка из Единого государственного реестра юридических лиц;
— выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей;
— копия документа, подтверждающего право на предприятие общественного питания, при котором предполагается организация сезонного (летнего) кафе.
4. После получения Администрацией города Иванова документов, указанных в пункте 3 настоящего Порядка, с Заявителем в течение десяти рабочих дней заключается Договор.
(в ред. Постановления Администрации г. Иванова от 11.08.2020 N 890)
(в ред. Постановления Администрации г. Иванова от 11.08.2020 N 890)
Приложение N 2
к постановлению
Администрации
города Иванова
от 26.11.2019 N 1847
(в ред. Постановлений Администрации
г. Иванова от 26.02.2020 N 226, от 03.06.2020 N 630,
от 11.08.2020 N 890, от 18.05.2021 N 577,
с изм., внесенными Постановлением
Администрации г. Иванова от 09.07.2020 N 777)
Типовая форма ДОГОВОРА на право размещения нестационарных торговых объектов на территории города Иванова
г. Иваново «___» __________ 20__ г.
Администрация города Иванова, именуемая в дальнейшем «Администрация», в лице ______________________, действующего на основании _____________________________, одной стороны, и __________________________, именуемый в дальнейшем «Пользователь», в лице _________________________, действующего на основании ________________________, с другой стороны, вместе именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем.
Договор на размещение кафе
от 10 августа 2017 года N 730
Об утверждении административного регламента N АР-331-20 муниципальной услуги «Размещение нестационарного торгового объекта, летнего кафе при стационарном предприятии общественного питания»
(с изменениями на 25 мая 2021 года)
(в ред. постановлений Администрации г. Ростова н/Д от 07.03.2018 N 261, от 28.03.2019 N 225, от 16.03.2020 N 237, от 25.05.2021 N 430)
(в ред. постановлений Администрации г. Ростова н/Д от 28.03.2019 N 225, от 25.05.2021 N 430)
1. Утвердить административный регламент N АР-331-20 муниципальной услуги «Размещение нестационарного торгового объекта, летнего кафе при стационарном предприятии общественного питания» согласно приложению к постановлению.
(в ред. постановления Администрации г. Ростова н/Д от 16.03.2020 N 237)
2. Постановление вступает в силу со дня его официального опубликования в городской газете «Ростов официальный».
3. Контроль за выполнением постановления возложить на заместителя главы Администрации города Ростова-на-Дону по экономике Камбулову С.А.
(п. 3 в ред. постановления Администрации г. Ростова н/Д от 16.03.2020 N 237)
Глава Администрации
города Ростова-на-Дону
В.В.КУШНАРЕВ
Приложение
к постановлению
Администрации
города Ростова-на-Дону
от 10.08.2017 N 730
АДМИНИСТРАТИВНЫЙ РЕГЛАМЕНТ N АР-331-20 МУНИЦИПАЛЬНОЙ УСЛУГИ «РАЗМЕЩЕНИЕ НЕСТАЦИОНАРНОГО ТОРГОВОГО ОБЪЕКТА, ЛЕТНЕГО КАФЕ ПРИ СТАЦИОНАРНОМ ПРЕДПРИЯТИИ ОБЩЕСТВЕННОГО ПИТАНИЯ»
(в ред. постановлений Администрации г. Ростова н/Д от 07.03.2018 N 261, от 28.03.2019 N 225, от 16.03.2020 N 237, от 25.05.2021 N 430)
1.1. Предмет регулирования административного регламента.
(в ред. постановлений Администрации г. Ростова н/Д от 28.03.2019 N 225, от 16.03.2020 N 237)
Административный регламент разработан в целях повышения качества и доступности предоставления муниципальной услуги для заявителей, указанных в пункте 1.3 раздела 1 административного регламента, определяет сроки и последовательность выполнения административных процедур Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, Управлением торговли и бытового обслуживания города Ростова-на-Дону, многофункциональными центрами предоставления государственных и муниципальных услуг города Ростова-на-Дону при осуществлении полномочий при размещении нестационарных торговых объектов на территории муниципального образования «Город Ростов-на-Дону».
(в ред. постановлений Администрации г. Ростова н/Д от 28.03.2019 N 225, от 16.03.2020 N 237, от 25.05.2021 N 430)
Целью получения муниципальной услуги является получение права на размещение нестационарного торгового объекта путем проведения Конкурса; получение права на размещение нестационарного торгового объекта, летнего кафе при стационарном предприятии общественного питания без проведения Конкурса; выдача дополнительного соглашения к договору о размещении нестационарного торгового объекта, летнего кафе при стационарном предприятии общественного питания; выдача документов о расторжении (прекращении) договора о размещении нестационарного торгового объекта, летнего кафе при стационарном предприятии общественного питания.
(в ред. постановления Администрации г. Ростова н/Д от 16.03.2020 N 237)
Предоставление права на размещение нестационарного торгового объекта, летнего кафе при стационарном предприятии общественного питания без проведения Конкурса осуществляется:
при предоставлении права на размещение летнего кафе при стационарном предприятии общественного питания;
при предоставлении права на размещение на новый срок нестационарного торгового объекта, ранее размещенного на том же месте, предусмотренном схемой размещения нестационарных торговых объектов, хозяйствующим субъектом, исполнившим свои обязательства по ранее заключенному договору о размещении;
(в ред. постановления Администрации г. Ростова н/Д от 07.03.2018 N 261)
(в ред. постановлений Администрации г. Ростова н/Д от 07.03.2018 N 261, от 16.03.2020 N 237)
Договор о размещении нестационарного торгового объекта заключается на срок, указанный в постановлении Администрации города Ростова-на-Дону от 30.12.2015 N 1351 «О размещении нестационарных торговых объектов на территории муниципального образования «Город Ростов-на-Дону».
(в ред. постановления Администрации г. Ростова н/Д от 25.05.2021 N 430)
Уполномоченными органами по предоставлению муниципальной услуги являются:
(абзац введен постановлением Администрации г. Ростова н/Д от 28.03.2019 N 225)
Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону в части заключения договора о размещении нестационарного торгового объекта по итогам проведения Конкурса; предоставления права на размещение летнего кафе при стационарном предприятии общественного питания; предоставления права на размещение НТО, ранее размещенного на том же месте; заключения дополнительного соглашения к договору о размещении нестационарного торгового объекта, летнего кафе при стационарном предприятии общественного питания; расторжения (прекращения) договора о размещении нестационарного торгового объекта, летнего кафе при стационарном предприятии общественного питания;
(в ред. постановления Администрации г. Ростова н/Д от 28.03.2019 N 225)
1.2. Термины, определения, сокращения, используемые в административном регламенте:
(в ред. постановления Администрации г. Ростова н/Д от 28.03.2019 N 225)
(в ред. постановления Администрации г. Ростова н/Д от 07.03.2018 N 261)
(в ред. постановления Администрации г. Ростова н/Д от 28.03.2019 N 225)
(абзац введен постановлением Администрации г. Ростова н/Д от 28.03.2019 N 225)
(в ред. постановления Администрации г. Ростова н/Д от 16.03.2020 N 237)
(абзац введен постановлением Администрации г. Ростова н/Д от 16.03.2020 N 237)
(в ред. постановления Администрации г. Ростова н/Д от 28.03.2019 N 225)
(в ред. постановления Администрации г. Ростова н/Д от 28.03.2019 N 225)
Договор аренды земельного участка для размещения летнего кафе
ДОГОВОР АРЕНДЫ
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.2. Участок, указанный в п.1.1, используется Арендатором исключительно в соответствии с установленным для него разрешенным использованием.
2. СРОК ДОГОВОРА
2.1. Срок аренды Участка устанавливается с « » 2021 года по « » 2021 года.
2.2. Договор, заключенный на срок менее чем один год, вступает в силу момента его подписания Сторонами.
2.3. В соответствии с п.2 ст.425 ГК РФ, указанные в настоящем договоре условия применяются к отношениям, возникшим до подписания договора.
3. РАЗМЕР И УСЛОВИЯ ВНЕСЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ
3.1. Размер арендной платы за Участок составляет рублей на период срока аренды.
4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
4.1. Арендодатель имеет право:
4.1.1. Арендодатель имеет право на односторонний отказ от исполнения настоящего Договора и его расторжение во внесудебном порядке на основании п.3 ст.450 ГК РФ в следующих случаях:
4.1.2. Осуществлять контроль за разрешенным целевым использованием и охраной земельного участка, предоставленного в аренду, иметь беспрепятственный доступ на территорию арендуемого Участка с целью осуществления надзора за выполнением Арендатором условий настоящего Договора.
4.2. Арендодатель обязан:
4.2.1. Выполнять в полном объеме все условия договора.
4.2.2. Передать Арендатору Участок по акту приема-передачи в срок дней.
4.3. Арендатор имеет право:
4.3.1. Использовать Участок на условиях, установленных Договором.
4.4. Арендатор обязан:
4.4.1. Выполнять в полном объеме все условия настоящего Договора и требования действующего законодательства, предъявляемые к целевому использованию земельного участка.
4.4.2. Использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием и условиями его предоставления способами, не наносящими вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. При невозможности использования земельного участка по назначению без сноса или пересадки зеленых насаждений, произрастающих на арендуемом земельном участке, арендатор обязан получить разрешение на снос и (или) пересадку зеленых насаждений в Администрации города.
4.4.3. Обеспечивать соблюдение законодательства Российской Федерации, регулирующего хозяйственную деятельность в водоохранной зоне и защитной прибрежной полосе.
4.4.4. Уплачивать в срок, в размере и на условиях, установленных настоящим Договором, арендную плату.
4.4.5. Обеспечить Арендодателю беспрепятственный доступ на земельный участок по его требованию для осуществления контроля за использованием и охраной земель и надзора за выполнением Арендатором условий настоящего Договора.
4.4.6. Компенсировать Арендодателю в полном объеме убытки, причиненные невыполнением, ненадлежащим выполнением взятых на себя обязательств по настоящему Договору.
4.4.7. Не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на земельном участке и прилегающих к нему территориях, не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на земле, а также выполнять работы по благоустройству территории.
4.4.8. Не осуществлять без соответствующей разрешительной документации на земельном участке работы, для проведения которых требуется решение (разрешение) соответствующих компетентных органов.
4.4.9. Не нарушать права других землепользователей и природопользователей.
4.4.10. Письменно в десятидневный срок с момента наступления соответствующих обстоятельств уведомить Арендодателя об изменении своего почтового адреса, об изменении своих реквизитов и о смене руководителя или доверенного лица.
4.4.11. Соблюдать при использовании Участка требования градостроительных регламентов, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
4.4.12. В течение дней с момента заключения настоящего договора заключить договор на оказание услуги по вывозу твердых и жидких бытовых отходов.
4.4.14. Арендатор имеет иные права и несет иные обязанности, установленные законодательством Российской Федерации.
5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
5.1. За нарушение условий настоящего Договора стороны несут имущественную ответственность, предусмотренную условиями договора и законодательством Российской Федерации.
5.2. За нарушение срока внесения арендной платы по Договору Арендатор выплачивает Арендодателю пени из расчета % от размера не внесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
5.3. В случае невыполнения, ненадлежащего выполнения Арендатором всех иных условий настоящего Договора (за исключением обязанностей по внесению арендной платы и государственной регистрации договора) Арендатор уплачивает Арендодателю штраф в размере % от размера арендной платы, указанной в п.3.1, за каждый факт невыполнения, ненадлежащего выполнения условий настоящего Договора.
6. ИЗМЕНЕНИЕ, РАСТОРЖЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА
6.1. Все изменения и дополнения к Договору оформляются Сторонами в письменной форме.
6.2. Договор, может быть, расторгнут досрочно по требованию Арендодателя, по решению суда, на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанном в п.4.1.1 и невыполнения в полном объеме п.4.4.2, п.4.4.3.
6.3. Требование о расторжении настоящего договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть Договор, либо неполучении ответа в десятидневный срок.
6.4. При прекращении настоящего договора (истечение срока аренды, досрочное расторжение по соглашению сторон или по решению суда) Арендатор передает, а Арендодатель принимает земельный участок. Прием-Передача земельного участка производится в течение одного дня с момента прекращения договора и подтверждается передаточным актом, подписываемым Сторонами в установленном законом порядке.
7. РАССМОТРЕНИЕ И УРЕГУЛИРОВАНИЕ СПОРОВ
7.1. Все споры между Сторонами, возникающие по Договору разрешаются в соответствии с законодательством РФ.
8. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА
8.1. Договор составлен в 2-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.
Аренда кофейни: как выбрать помещение и заключить договор
Для кофейни помещение — важная часть бизнеса. Мы расскажем, как не потерять вложенные в ремонт деньги, что учесть при аренде и как избежать штрафов.
Статья подойдёт владельцам стационарных кофеен с залом без столов и со столами. Для арендаторов площадей в торговых центрах у нас есть статья с советами по защите прав при аренде такого формата.
Как выполнить требования санпинов
Требования к помещению под общепит установлены Санитарными правилами СП 2.3.6.1079-01. 2.3.6 и ГОСТом 30389-2013 Услуги общественного питания. При поиске места под кофейню ориентируйтесь на них. Мы расскажем об основных требованиях, но лучше набраться терпения и прочитать эти документы самостоятельно. Это пригодится для обустройства кухни, организации уборки, подготовки инструкций для персонала и разработки меню.
Размещение
Кофейню нельзя открыть в квартире, только в нежилом помещении. Это чтобы запахи кофе и шум не мешали жильцам.
Кофейни в жилом здании разрешены, но вход должен быть собственный, а не через подъезд.
Рядом должна быть площадка для установки мусоросборника. Мусор — вредный и плохо пахнет, поэтому площадка должна отстоять от домов и детских площадок на 25 метров и больше.
Прилегающая территория благоустроена и содержится в чистоте.
Вода и канализация
В кофейне оборудуют водопровод и канализацию. Запрещено использовать привозную воду.
Отдельный туалет для клиентов обязателен, если в помещении есть столики или в меню — не только напитки и закуски. В остальных случаях кофейню по закону называют «кафетерием» или «буфетом» и освобождают от этой обязанности.
Вентиляция и отопление
Пространство, где варят кофе и готовят еду, оборудуется приточно-вытяжной механической вентиляцией. Туалет — автономными системами вытяжной вентиляции, которые должны работать по большей части за счёт естественного побуждения — за счёт разности температур и давления воздуха внутри и вовне помещения.
В помещении должно быть отопление.
Санитария
Помещение отделывается звукопоглощающими материалами для защиты клиентов и соседей от шума кофемашины.
Грызунов и насекомых быть не должно. Если помещение грязное, лучше вместе с уборкой провести профилактическую дезинфекцию.
Размер помещения
Для кофейни подходит несколько режимов налогообложения — УСН, ЕНВД и патент. На ЕНВД максимальная площадь зала для посетителей — 150 квадратных метров, на патенте — 50 квадратных метров. Учитывайте эти ограничения при выборе помещения.
У кого есть полномочия сдавать помещение в аренду
Любое помещение вправе сдавать в аренду три вида лиц: собственник, субарендодатель с согласия собственника и представитель по доверенности. Это сказано в статьях 608 и 615 ГК РФ. Все остальные договорённости и бумаги не имеют юридической силы. Арендатора в любой момент попросят съехать. Поэтому проверьте полномочия на заключение договора аренды.
У представителя посмотрите доверенность и проверьте её действие на сайте нотариальной палаты. У субарендодателя попросите письменное согласие арендодателя.
Во всех случаях запросите:
— Оригиналы документов на помещение или заверенные нотариусом копии. Простые копии легко подделать, не доверяйте. Сверьте адрес и метраж — действительно ли берёте именно тот объект. Проверьте назначение: под кофейню нужно нежилое.
— Договор на приобретение помещения и свежую выписку из ЕГРН. Эти документы подтверждают право собственности. В выписке посмотрите, не заложен ли объект банку за кредит, иначе вас выгонят в случае долгов собственника. Выписку можно заказать на сайте Росреестра, это стоит несколько сотен рублей.
— Выписку из ЕГРЮЛ. Из неё можно узнать, действительно ли перед вами директор организации. Выписку можно заказать на сайте налоговой, это бесплатно.
Не торопитесь. Сначала посмотрите документы, пообщайтесь с уполномоченным лицом, внесите свои правки в договор и только потом подписывайте. Это поможет не нарваться на мошенников и не согласиться на опасные условия аренды.
Что проверить в договоре аренды
Договор аренды помещения — это ваша главная защита в спорах с арендодателем.
Попросите проект договора и время на проверку. Найдите в тексте принципиальные моменты и поговорите с арендодателем об изменении. Будьте доброжелательны, но настойчивы. Привлеките юриста, если сложно понять формулировки.
Читайте ниже о принципиальных условиях договора.
Какое помещение берёте
В договоре аренды пишут точные данные помещения: адрес, метраж, расположение среди других помещений, номер. Без точного описания документ не имеет юридической силы и не защитит в случае конфликта — ст. 607 ГК РФ. Проследите, что в договоре описано именно то помещение, о котором договорились.
При арендной плате за квадратные метры попросите копию кадастрового паспорта помещения. В нём указана точная площадь, и накрутить плату за лишние метры не получится.
Арендодатель передаёт помещение, пригодное для цели аренды, обозначенной в договоре — ст. 611 ГК РФ. Пропишите в договоре, что помещение арендуется под организацию общественного питания по типу кофейни. Так в случае ухудшения санитарных норм по независимым от вас обстоятельств, договор можно расторгнуть без штрафов и потери депозита.
Срок аренды и преимущественное право
Договор аренды бывают с тремя видами сроков: до года, больше года и бессрочные.
Для кофейни аренда до года опасна, потому что нет гарантии продления на тех же условиях. По истечении срока арендатора можно выгнать или предложить новый договор с повышенной арендной платой. А в общепите потеря места — это потеря клиентов.
Аренду недвижимости на срок больше года регистрируют в Росреестре, для этого собирают документы и платят пошлину — ст. 651 ГК РФ. Это затратно, но надёжнее, чем краткосрочная аренда. Повысить арендную плату можно только раз в год, а выгнать — за нарушения или с компенсацией убытков.
При бессрочной аренде любая из сторон может отказаться от договора по уведомлению за три месяца — ст. 610 ГК РФ.
У арендатора есть преимущественное право аренды, если он вовремя платил — ст. 621 ГК РФ. Когда срок аренды закончится, арендодатель не сможет выбрать более выгодного съёмщика. В договоре преимущественное право можно отменить. Проследите, чтобы этого не случилось, и подстрахуйтесь от внезапного переезда.
Арендная плата и другие платежи
Размер. Посмотрите, входит ли в арендную плату коммунальные платежи и другие услуги. Скорее всего нет: за свет, воду и отопление надо платить отдельно. Договоритесь платить по счётчикам. Это защитит от счетов на случайные суммы.
За электроэнергию счет будет большой из-за постоянной работы кофемашины и микроволновки. Воды для мытья посуды тоже потребуется много.
Владелец общепита отвечает перед Роспотребнадзором за соблюдение санитарных правил. Поэтому сам платит за приведение помещения к требованиям. Например, за дезинфекцию от тараканов, которые бегут из соседнего ресторана.
Приготовьтесь, что в кофейне ежемесячный расход на аренду будет выше, чем изначально обещанный риелтором.
А вот обязанность платить за дополнительные услуги типа уборки территории можно убрать из договора, пообещав, что сами подметёте и почистите снег.
С какого момента начисляется арендная плата. На стационарном объекте до начала работы понадобится ремонт и обустройство. В это время дохода от продажи кофе не будет. Поэтому стороны часто договариваются, что на время ремонта арендная плата меньше или не начисляется совсем. Проследите, чтобы эта договорённость попала в договор, а не осталось на словах.
Как часто арендная плата будет расти. Повышать арендную плату чаще раза в год запрещено по ст. 614 ГК РФ. Если при долгосрочной аренде прописано условие о более частом повышении, предложите избавиться от него.
Депозит
Обычно арендатор вносит на счёт арендодателя депозит в обеспечение оплаты аренды, пеней и убытков. По общему правилу при прекращении договора депозит возвращают арендатору — ст. 381.1 ГК РФ. В договоре бывают другие условия. Проверьте, по каким причинам вам могут не вернуть депозит.
Как компенсируется ремонт перед заездом
Согласованный с арендодателем ремонт помещения компенсируется арендатору или уменьшает арендную плату — ст. 623 ГК РФ. Проследите, чтобы в договоре не было правила, что собственник помещения не оплачивает ремонт.
После подписания договора и акта о приёме возьмите с арендодателя письменное согласие на все нужные вам работы. Согласуйте под подпись дизайн-проект, проект перепланировки и смету. Иначе арендодатель вправе отказать в компенсации. Обязательно сохраняйте договоры с подрядчиками и чеки.
Отделимые улучшения, например, стеллажи и люстры, принадлежат арендатору ст. 623 ГК РФ. Но и здесь тоже проверьте, чтобы не было наоборот.
Кто отвечает за ремонт в будущем
Если обязанность крупного ремонта осталась на арендодателе, пропишите сроки, например, раз в год. Для экстренных ситуаций укажите, в течение какого времени после вашего уведомления арендодатель устраняет поломку. Добавьте обязанность возместить убытки, если плановый или экстренный ремонт не сделан.
Мелким ремонтом всегда занимается арендодатель, например, чинит задвижки в туалете.
Вывеска и фирменный стиль
Кофейне понадобится вывеска и элементы фирменного оформления. Часто арендодатели прописывают в договоре требованиями к вывескам и декору фасада, чтобы не испортить внешний вид здания. Эти требования придётся соблюдать, иначе арендодатель вправе разорвать отношения с вами по ст. 619 ГК РФ.
Ещё в вывеске не должно быть рекламы, чтобы владельца не оштрафовали. У нас есть отдельная статья о безопасной вывеске, прочитайте её.
Меловой штендер — это не вывеска и не рекламная конструкцию. Его установку не надо согласовывать. Смело пользуйтесь штендером для привлечения клиентов.
Требования пожарной безопасности
Кто отвечает за пожарную безопасность, стороны устанавливают в договоре. Но при проверке МЧС оштрафует вас, а не арендодателя.
Общие требования такие: на стену вешают план эвакуации, световые указатели к выходу и табличку с номером вызова пожарных. В помещении хранят средства пожаротушения — песок, ведра, огнетушитель.
Расторжение договора
По закону арендодатель вправе расторгнуть договор через суд, если арендатор ухудшает помещение или более двух раз подряд просрочил арендную плату — ст. 619 ГК РФ. Арендатор вправе расторгнуть договор через суд, если помещение стало непригодным, а арендодатель не делает капитальный ремонт — ст. 620 ГК РФ.
Аренда без срока прекращается по уведомлению за три месяца.
В договор допускается включить условие о внесудебном прекращении аренды по какой-то причине или даже без неё. Арендодатели пользуются этой возможностью и прописывают условие о расторжении без суда и объяснения причин. Постарайтесь договориться, что выгнать без суда вас можно только за конкретные нарушения типа просрочки платы. Если не получилось, попробуйте записать длинный срок для уведомления — за два-три месяца до выезда. Так у вас будет время найти новое помещение.
О расторжении договора аренды у нас есть отдельная статья.
Как правильно принять помещение
Приёмка помещения проходит так. Арендатор осматривает его, записывает недостатки в акт и договаривается с арендодателем о сроках устранения — ст. 612 ГК РФ. Если недостатки не указали при осмотре, арендодатель не отвечает за них.
Осмотрите помещение внимательно. Если боитесь пропустить скрытые дефекты, возьмите на осмотр сотрудника компании, которая займётся перепланировкой и ремонтом. Или специалистов, которые разбирается в электропроводке, канализации и перекрытиях. Это не запрещено.
Подписывайте акт только после устранения всех дефектов.
Новым ИП — год Эльбы в подарок
Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев
Как правильно вернуть помещение
Когда арендатор съезжает, помещение тоже возвращают по акту. До подписания акта начисляется арендная плата — ст. 622 ГК РФ.
Если планируете выезжать, позовите арендодателя на приёмку. Если представители собственника не приходят, отправьте приглашение письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Если на ваши вызовы всё же не пришли, составьте акт со свидетелями, постарайтесь передать ключи. Так вы защитите себя от иска арендодателя о взыскании арендной платы.
Статья актуальна на 28.01.2021
Получайте новости и обновления Эльбы
Подписываясь на рассылку, вы соглашаетесь на обработку персональных данных и получение информационных сообщений от компании СКБ Контур