договор на строительство дома между ип и физ лицом
Договор на строительство индивидуального дома
ДОГОВОР ПОДРЯДА
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Подрядчик обязуется, в соответствии с проектом индивидуального жилого дома (далее Проект) и Техническим заданием (Приложение №2), выполнить строительство индивидуального жилого дома (далее Работа) находящегося по адресу: (далее Объект), а Заказчик обязуется принять и оплатить Работу в соответствии с п.2.1 настоящего Договора.
1.2. Материалы необходимые для выполнения Работы поставляются Подрядчиком в счет стоимости указанной в настоящем Договоре.
2. СТОИМОСТЬ РАБОТ И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
2.1. Стоимость Работ, с разбивкой по этапам выполнения Работ, указана в Приложении №1 к настоящему Договору и составляет рублей РФ. С момента подписания настоящего Договора указанная стоимость считается фиксированной и может быть увеличена только в случае внесения изменений в Проект.
2.2. Оплата Работ осуществляется Заказчиком поэтапно, в следующем порядке:
2.2.1. Аванс по каждому Этапу, в сумме 80% от стоимости данного Этапа, Заказчик оплачивает в течение календарных дней в течение календарных дней с момента получения от Подрядчика уведомления о готовности приступить к выполнению работ по данному Этапу.
2.2.2. Доплату по каждому Этапу, в сумме % от стоимости данного Этапа, Заказчик оплачивает в течение календарных дней с момента завершения работ по Этапу.
2.3. Все расчеты производятся в рублях РФ.
2.4. В случае нарушения графика платежей со стороны Заказчика Подрядчик имеет право приостановить работы на срок равный времени задержки платежа.
3. ПОРЯДОК ВЕДЕНИЯ РАБОТ
3.1. Подрядчик приступает к выполнению работ в течение календарных дней с момента оплаты авансового платежа по первому этапу.
3.2. Срок выполнения работ по каждому этапу указан в Приложении №1. В случае досрочного выполнения Работ Подрядчиком, Заказчик обязан принять и оплатить выполненные Работы, согласно п.2.2.
3.3. По завершению работ по Договору Подрядчик передает Заказчику акт сдачи-приемки выполненных Работ.
3.4. Заказчик в течение рабочих дней обязан подписать акт сдачи-приемки выполненных работ либо направить мотивированный письменный отказ с указанием конкретных замечаний по выполненным Работам. В случае если в указанный срок Заказчик не подпишет акт сдачи-приемки выполненных работ или не направит мотивированный отказ, Работы считаются принятыми и подлежат оплате.
3.5. В случае мотивированного отказа Заказчика Сторонами составляется двухсторонний акт с перечнем необходимых доработок и сроков их выполнения. Доработки, необходимость выполнения которых возникла по вине Заказчика, выполняются за счет Заказчика, сверх стоимости указанной в п.2.1 настоящего Договора. Доработки, необходимость выполнения которых возникла по вине Подрядчика, выполняются за счет Подрядчика.
3.6. В случае досрочного расторжения настоящего Договора Стороны обязаны в течение календарных дней со дня прекращения работ составить двухсторонний акт о выполненной части работ и фактических расходах понесенных Подрядчиком.
4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
4.1. До момента подписания акта сдачи-приемки выполненных работ по Договору ответственность за сохранность материальных ценностей на строительной площадке несет Подрядчик.
4.2. Стороны несут ответственность за неисполнение своих обязательств по настоящему Договору согласно законодательству РФ.
4.3. При несвоевременном исполнении своих обязательств по Договору виновная сторона выплачивает другой стороне пени в размере % от стоимости не выполненных в срок обязательств за каждый день просрочки, но не более % стоимости не выполненных обязательств.
4.4. Уплата пени и штрафов не снимает обязанностей сторон по исполнению настоящего Договора.
5. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА СТОРОН
5.1. Заказчик обязан:
5.1.1. предоставить Подрядчику земельный участок для выполнения Работ;
5.1.2. предоставить точки временного подключения коммуникаций;
5.1.3. обеспечить подрядчику постоянный и беспрепятственный доступ к объекту, в том числе обеспечить беспрепятственный подъезд к объекту строительной техники и грузового транспорта;
5.1.4. в случае невозможности подхода грузового транспорта непосредственно к стройплощадке, все дополнительные затраты связанные с перегрузкой и доставкой материалов до строительной площадки оплачиваются Заказчиком, сверх стоимости Работ, указанной в п.2.1 настоящего Договора;
5.1.5. принять от Подрядчика по акту выполненные работы;
5.1.6. производить оплату в соответствии с условиями настоящего Договора.
5.2. Подрядчик обязан:
5.2.1. выполнять работы в соответствии с проектом и Техническим заданием;
5.2.2. в случае невозможности дальнейшего проведения работ незамедлительно информировать Заказчика;
5.2.3. после завершения Работ вывести со строительной площадки строительный мусор и строительную технику;
6. ГАРАНТИЙНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
6.1. Подрядчик гарантирует качественное выполнение работ и своевременное устранение существенных недостатков и дефектов, возникших по вине Подрядчика и выявленных при приемке работ или в период гарантийного срока.
6.2. Подрядчик несет ответственность в пределах установленных настоящим пунктом гарантийных сроков и обязательств. Гарантийный срок на общестроительные работы составляет лет с момента завершения работ. Гарантийный срок на отделочные работы и инженерные коммуникации составляет лет с момента завершения работ. Гарантийные обязательства на окна, двери, мебель, инженерное оборудование устанавливается в соответствии с гарантийными обязательствами производителя.
7. ДОСРОЧНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ
7.1. Договор может быть расторгнут Сторонами по взаимному соглашению Сторон, или по решению суда или в соответствии с Разделом 8 настоящего Договора.
7.2. Заказчик вправе в одностороннем порядке досрочно расторгнуть настоящий договор в следующих случаях:
7.2.1. если начало выполнения работ будет задержано по вине Подрядчика более чем на календарных дней;
7.2.2. если Подрядчик допустил в работе существенные отступления от договора и не исправил эти отступления в разумный срок.
7.2.3. Подрядчик вправе в одностороннем порядке досрочно расторгнуть настоящий договор, в случае если Заказчик не оплатил аванс, либо оплатил не в полном объеме, в течение календарных дней с момента получения от Подрядчика уведомления о готовности приступить к работам по настоящему Договору.
7.3. В случае досрочного расторжения Договора Стороны обязаны в течение календарных дней с момента подписания акта о выполненной части работ произвести взаиморасчеты с учетом выполненных Подрядчиком работ и произведенных ранее платежей.
8. ОСНОВАНИЯ ОСВОБОЖДЕНИЯ ОТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ
8.1. Ни одна из сторон не будет нести ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение одной из сторон своих обязательств, если надлежащее исполнение оказалось невозможным в следствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, которые возникли после заключения договора. К таким обстоятельствам стороны относят: лесной пожар, наводнение, землетрясение, другие стихийные бедствия, войну, военные действия, принятие органами государственной власти и управления нормативных актов, делающих невозможным исполнение или надлежащее исполнение сторонами своих обязательств.
8.2. Если любое из таких обстоятельств непосредственно повлияло на неисполнение обязательства в срок, указанный в договоре, то этот срок отодвигается соразмерно на время действия соответствующего обстоятельства.
8.3. Сторона, для которой сделалось невозможным исполнение своих обязательств по настоящему Договору в следствии указанных в п.8.1 обстоятельств, обязана немедленно уведомить другую сторону.
8.4. Если указанные обстоятельства будут длиться более месяцев, каждая из сторон вправе в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор, предварительно уведомив другую сторону за календарных дней до даты расторжения.
9. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ
9.1. Разногласия, возникающие между Сторонами в связи с настоящим Договором, будут решаться Сторонами путем переговоров.
9.3. Во всем остальном, что не оговорено в настоящем договоре стороны руководствуются законодательством РФ.
10. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
10.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и действует до полного выполнения Сторонами своих обязательств по договору.
10.2. Все изменения и дополнения к настоящему договору действительны, если совершены в письменной форме и подписаны Сторонами.
Договор на строительство дома: почему нужен и заказчику, и подрядчику, нюансы составления
Когда нет возможностей и (или) желания строиться своими руками, но есть финансовая возможность обратиться к профессионалам, дом заказывают под ключ или только теплый контур (коробка, крыша, остекление, двери). Профильные услуги оказывают как строительные компании всех мастей, так и частные бригады. Сегодня и при небольшом объеме работ с привлечением исполнителя все оформляют документально, логично, что и договор подряда на строительство дома – обязателен. Вообще без договора не работают даже мошенники, чтобы не «спалиться», но и его наличие далеко не всегда гарантирует взаимовыгодное сотрудничество сторон. Для многих компаний эта бумага, скорее, официальный способ поставить заказчика в заведомо невыгодное положение. Тогда как все аспекты договора регламентируются законодательством и при условии правильного составления, он защищает и заказчика, и подрядчика. Не только поиск и тщательный выбор исполнителя, но и заключение с ним правильного, а не кабального договора – важнейший этап строительства. Разберемся, почему договор нужен обеим сторонам, какие законы помогут отстоять свои права еще на этапе его заключения и какие пункты обязательно должны входить в этот документ.
Содержание
Кому и зачем нужен договор строительного подряда
Первые темы, посвященные тому, как правильно составить договор подряда на строительство жилого дома, датированы еще 2010 годом, когда они только появились в обиходе. Прошло уже десятилетие, и эта форма сотрудничества прочно укрепилась в строительной сфере, так как одинаково нужна и тем, кто хочет получить качественный дом за свои деньги без нервотрепки и переплат. И тем, кто готов построить качественный дом тоже без нервотрепки и не в ущерб себе.
…Договор – договоренность двух сторон, а не диктат одной из них. Значит, его условия должны симметрично защищать и подрядчика, и заказчика, если исходить из их равной добропорядочности. Бывают исключения: заведомо недобросовестный подрядчик или так называемый «потребительский терроризм» со стороны заказчика.
Плюс – договор подряда на строительство жилого дома, это еще и «конспект», облегчающий и упрощающий весь процесс.
Применительно к строительству дома договор надо воспринимать как памятку о последовательности всего строительного процесса: «если, то». Это конспект действий сторон договора, а значит, и сценарий всего того, что будет происходить на вашей строительной площадке.
Законодательное регулирование
Взаимодействие между заказчиком, в качестве которого выступает физическое лицо (частник) и подрядчиком, являющимся юридическим лицом (строительная компания), регулируется Гражданским Кодексом Российской Федерации. Конкретно – часть вторая, раздел IV (отдельные виды обязательств), глава 37, статьи с 740 по 757. В них подробно рассматривается и само понятие договора строительного подряда, и риски сторон, и страхование, и техническая документация (внесение изменений в техническую документацию), и обеспечение строительства, и оплата, и ответственность сторон, и гарантийные обязательства, и остальные аспекты сотрудничества. В статье 740 упоминается подрядчик и подразумевается строительная компания, обязующаяся в установленный срок построить оговоренный объект, но без какой-либо конкретики. То есть, договор строительства дома физическим лицом (бригадой), заключаемый между заказчиком частником и частником же подрядчиком, тоже может считаться договором строительного подряда и составляется аналогично. Договора, предлагаемые подрядчиками заказчикам, всегда содержат параграф с пояснением, что построенный дом должен соответствовать действующим нормативам и правилам. Но чтобы в дальнейшем ни подрядчик не смог оправдать допущенные огрехи, ни заказчик их преувеличить, стоит конкретизировать.
Из опыта – нужно заключать договор на строительство жилого дома, соответствующего требованиям СП 55.13330.2016 Дома жилые одноквартирные.
Распространенный вариант договора строительного подряда
Есть закон, есть семнадцать статей, в которых максимально подробно прописаны все нюансы, но единой стандартной формы договора подряда на строительство индивидуального дома – нет. Вот и изворачиваются строительные компании, кто в попытке перестраховаться, кто из желания дополнительно навариться, компонуя договора по своему усмотрению. Так, одна из участниц нашего портала с ником I-pis, обратившись в довольно солидную СК, столкнулась с весьма распространенной версией. В договоре, присланном ей для ознакомления, смутило следующее:
Много лет назад я работала в строительной организации. Помню, что схема расчетов с заказчиками была обычно такая: сначала аванс примерно 20-30%, потом идет расчет по объему выполненных работ. Сейчас же, когда я увидела в договоре, что должна заплатить подрядчику 90% стоимости договора, меня это повергло в недоумение. Мало того что заказчик оплачивает все материалы авансом (что вполне справедливо), так, в случае порчи этих материалов подрядчиком он остается и без работы, и без материалов. То есть, страховки для заказчика никакой. Неужели подрядчик надеется, что кто-то пойдет на такие условия?
I-pis отправила подрядчику встречные предложения, чтобы сократить риски для себя, но в ответ он «вяло согласился на гарантию в два года», которая и так должна быть не менее двух лет (статья 724 и статья 756 ГК РФ). Подвинуться по объемам предоплаты, как и предоставить точную смету на выполняемые работы, как приложение к договору – отказался. Как и I-pis отказалась от сотрудничества с этой строительной организацией и продолжила поиски более адекватных условий договора. Однако огромная предоплата, урезанная гарантия и отсутствие подробной сметы – распространенная практика среди СК. Не все из них собираются обманывать заказчиков и отказываться от исполнения своих обязательств или строить некачественно, но таким договором подряда на строительство индивидуального дома они заранее полностью «развязывают себе руки».
Каким должен быть договор строительного подряда
Найти подрядчика, готового заключить договор, учитывающий не только его интересы, но и интересы заказчика, проблематично. Хотя в норме условия должны быть взаимовыгодными и с возможностью обсуждения и корректировки. При отсутствии одной, общей для всех строительных организаций формы (бланка) в наличии в свободном доступе несколько разных вариантов составления. Чтобы не попасть в заведомо проигрышное положение, стоит скачать и изучить их еще до обращения в СК. Бланк договора подряда на строительство частного дома с СК, именуемым в дальнейшем «Подрядчик», или физическим лицом с таким же функционалом, должен включать следующие обязательные пункты.
В зависимости от конкретной СК эти пункты могут немного иначе называть, располагать в другом порядке, какие-то совмещать, но не должны «забывать» включать в документ базовые пункты.
Принципиальные пункты договора на строительство
При наличии стандартных общих положений, в частностях договора отличаются содержимым некоторых принципиальных пунктов.
Предмет договора – прописывается как лаконично (какой дом, по какому почтовому адресу и в какие сроки подрядчик будет строить для заказчика), так и подробно. Но в этом пункте всегда должно указываться, что дом строится в соответствии с проектом, техническим заданием, сметой и планом-графиком. Техническое задание, план-график работ, подробная смета, отражающая виды и стоимость работ, а также, требования по эксплуатации жилого дома – обязательные приложения к договору подряда строительства. Сюда же многие вписывают и способ обеспечения строительства материалами, чтобы не выносить в отдельный пункт.
В предмете же договора кроме соответствия дома ТЗ и проекту, стоит указать и его соответствие СП 55.13330.2016 или хотя бы, «действующим нормативам и правилам».
Сроки выполнения работ – вариативно, расписывают отдельным пунктом, по этапам и полностью, либо указывают в предмете договора, что строительство будет вестись с соблюдением прилагаемого плана-графика с такой-то, по такую-то дату. Отсутствие такого графика, как и размытые сроки, и формулировки без конкретики, отличная возможность для подрядчика обезопасить себя от штрафов и пени при затягивании стройки.
Стоимость работ и порядок расчетов – самый «интересный» и спорный пункт, по которому редко удается прийти к соглашению. То смету категорически не хотят прикладывать, что является прямым нарушением одного из законов о правах потребителей, то предоплату запрашивают гигантскую без каких-либо гарантий для заказчика. По последней редакции упомянутого закона, смета может быть составлена твердая или приблизительная, а еще введена интересная формулировка «Составление такой сметы по требованию потребителя или исполнителя, обязательно». То есть – не обратили внимания, не потребовали при заключении договора составить хотя бы приблизительную смету на основные виды работ, сам подрядчик может и не озадачиться, отделавшись общей суммой договора.
Как именно будет происходить оплата, поэтапно или двумя траншами (основная сумма предоплатой, незначительный остаток после сдачи дома), тоже прописывается в данном пункте договора. В этом же пункте прописывается, что стоимость договора окончательная и увеличению не подлежит. Исключение – внесение заказчиком изменений в проект, по согласованию с исполнителем и с подписанием соответствующего соглашения. Когда компания будет сама осуществлять закупку стройматериалов, а договор заключается на перспективу, очень желательно также прописать, что стоимость стройматериалов также, фиксированная, на случай их подорожания. Если же компания вносит пункт о том, что стоимость стройматериалов может увеличиться, нужно смотреть, сколько процентов они на этот случай закладывают, чтобы на момент старта работ не оказалось, что ценник подскочил в два раза, а денег на такой прирост взять негде.
Оптимально для заказчиков и очень непопулярно у исполнителей – поэтапная разбивка оплаты без крупного первоначального аванса. Но если сразу заплатить практически всю сумму, в случае чего не останется никаких рычагов давления, а судом испугаешь далеко не каждого. У участников форума к подобной схеме резко негативное отношение и выработанный годами «рецепт» взаимодействия с частными бригадами, но он эффективен и в отношении СК.
Максимум, что вы оплачиваете по приезду бригады и по привозу материалов – стоимость материалов по средним рыночным ценам. Иначе, рискуете остаться с материалом на участке, по стоимости 70% сметы на строительство и без бригады. Основное правило – вы всегда должны быть должны бригаде. Оплачивая каждый этап, оставляете небольшой долг на будущее. Только так. И никак иначе.
Предоплата в 70, 80, 90% – русская рулетка, в которой может повести, если исполнитель добросовестный, а таким образом просто страхуется от обмана со стороны заказчика. А может и не повести, по статистике, в этом сегменте рынка услуг обманутыми оказывается треть, внесших предоплату в надежде на выполнение подрядчиком обязательств по настоящему договору.
Один из вариантов договора с поэтапным рассчетом. Предоплата хотя и большая, но за отдельные этапы, а не весь объем сразу.
Сдача и приемка работ – сюда должны входить как условия приемки (заказчиком, привлеченным специалистом), так и условия выставления претензий, и указание, что свой брак должен исправлять подрядчик за свой счет. Чтобы отказаться от приемки некачественной работы и добиться переделки, обоснованную письменную претензию с полным описанием перечислением и фото, нужно выставлять обязательно. Немотивированный устный отказ засчитывается, как приемка по умолчанию и работа должна быть оплачена в указанный в договоре срок.
Обязательства и ответственность сторон – чем подробнее прописаны все обязанности и права заказчика, и подрядчика, а также ответственность каждого за нарушения, тем эффективнее договор. Указывают, и кто за что отвечает (соблюдение сроков, сохранность объекта до сдачи, обеспечение условий для ведения строительства и др.), и каковы размеры пени и штрафов для каждой из сторон. Здесь же может быть вписан и способ обеспечения строительными материалами, и параграф о страховании рисков, и даже подпункт об уборке за собой строительного мусора по завершению работ.
Гарантийные обязательства – именно наличие этого пункта должно обезопасить на случай выявления скрытых дефектов уже в ходе эксплуатации дома. При заключении договора на строительство под ключ в документе прописывают точный срок гарантии не только на качество проведенных работ, но и на инженерные системы, и все комплектующие (окна, двери, оборудование). Гарантия на работы (сохранность эксплуатационных свойств дома) должна быть не меньше двух лет, а добросовестные исполнители дают и все пять. Гарантию на комплектующие обычно прописывают исходя из обязательств производителя. Чтобы убедиться в хорошем качестве строительства или обнаружить недостатки, недостаточно календарных дней, выделенных на приемку. Многие косяки проявляются спустя не несколько дней с момента подписания акта, а несколько месяцев, а то и через год после окончательного расчета со строителями.
По закону, в течение двух лет с момента подписания акта сдачи-приемки, исполнителя можно обязать устранить их за свой счет, если иное не предусмотрено договором строительного подряда. СК обычно пытаются перестраховаться и сократить гарантийный срок до года, но если вовремя это заметить, реально настоять на двух. Но есть и нюанс – если недочеты появились из-за нарушения правил эксплуатации дома, ответственность несет владелец. И это приложение к договору стоит изучить также внимательно, как и смету, чтобы случайно не остаться без вины виноватыми.
Подписать или продолжить поиски?
Заключать ли заведомо невыгодный или вызывающий сомнения договор – решение сугубо индивидуальное. Как индивидуальным должен быть и подход.
Аргумент менеджера «у нас все клиенты много лет подписывают именно такой договор» вряд ли убедителен, поскольку каждый строительный сезон – это уникальное сочетание экономических, погодных, рыночных, социальных условий, и там, где до этого не было проблем у сотни клиентов, у кого-то они могут возникнуть впервые. Хочется ли быть таким «первопроходцем»? Обсуждение и корректировка условий договора до его подписания снижают риск взаимных претензий, непонимания и судов впоследствии. В отличие от позиции, когда клиент «подписывает, не глядя».
Подробнее тема договоров подряда на стройку своего дома рассматривается в профильных ветках: «Договор как сценарий строительства дома: выбираем лучший?», «Договор на строительство, отделку и благоустройство», «Споры с подрядчиками». В видео – о том, как построиться без опыта, несмотря на все проблемы с подрядчиком.
Договор подряда с физическим лицом
Образец договора в 2021 году
Бланк договора подряда с физическим лицом
Образец документа при заключении его с подрядчиком — физическим лицом.
Особенности заключения договора подряда с физическим лицом
Договор подряда с физическим лицом оформляется предприятием при необходимости в привлечении специалистов для выполнения работ или оказания услуг
Выделим ключевые правила, которые нужно соблюдать при составлении такого вида соглашений:
Физическое лицо, подписавшее договор подряда, не включается в штат сотрудников, поэтому у предприятия отсутствует обязанность уплачивать страховые взносы. Порядок налогообложения будет зависеть от условий соглашения. Как правило, НДФЛ с суммы денежного вознаграждения перечисляет предприятие. Типичной ошибкой при составлении договора будет указание неопределенного перечня работ и услуг, а также иных условий, подпадающих под действие Трудового кодекса РФ. В этом случае любая проверка со стороны ИФНС, прокуратуры или трудовой инспекции может закончиться существенными штрафными санкциями. Кроме того, гражданин сможет добиться через суд признания его работником по трудовому договору.
Содержание договора
Состав обязательных и дополнительных пунктов договора подряда должны согласовать обе стороны. В зависимости от договоренностей предприятия и физического лица в тексте договора нужно указать следующие пункты:
На предприятии договор проводится по документам бухгалтерского и налогового учета как обычная гражданская сделка. В процессе оказания услуг или выполнения работ будут составляться акты приемки. Типовой бланк целесообразно согласовать заранее, чтобы избежать ненужных споров в ходе приемки.
Срок действия
Особое внимание нужно уделить определению срока действия договора подряда. Если данный пункт будет отсутствовать в тексте документа, существует риск признания его трудовым договором, заключенным на неопределенный срок. В этом случае не только возникают основания для привлечения к ответственности, но и существенно усложняется процедура прекращения. Уволить гражданина по нормам ГК РФ крайне сложно, если он не совершит виновных действий.
Целесообразно не только указать общий срок действия договора, но и зафиксировать периоды выполнения отдельных заданий заказчика. Такие положения могут сопровождаться регулярным составлением промежуточных актов сдачи работ и услуг, а также поэтапной выплатой денежного вознаграждения.