договор на возмещение убытков связанных с содержанием жилых помещений в общежитии
Официальный сайт
Верховного Суда Российской Федерации
Местные суды с чиновниками согласились и отняли у гражданки право на комнату, где она почти десять лет была прописана. Ее прописку в общежитии, кстати, тоже аннулировали.
Верховный суд РФ не согласился с такими решениями и отменил их. Более того, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ не стала возвращать спор в Читу, чтобы там исправили свои ошибки, а сама приняла решение по спору за комнату в общежитии, что, к слову, случается крайне редко.
Итак, в районный суд Читы обратилась администрация города с иском к гражданке, проживающей в комнате одного из местных общежитий. Вселили ответчицу в него в 1997 году. Там же женщину и зарегистрировали.
Наша ответчица чиновникам не понравилась. Они посчитали, что ее нельзя признать нуждающейся в жилье и у них нет оснований заключить с женщиной договор соцнайма. Как дополнительный аргумент в суде чиновники заявили, что дама часто отсутствует в своей комнате, потому что у нее есть где жить, и она сама отказалась от прав и обязанностей нанимателя.
В последние годы активно идет процесс избавления от общежитий. Их передают городским властям, и комнаты в них становятся полноценным муниципальным жильем
Суд согласился с просьбой чиновников. Краевой суд посчитал такое решение законным. В Верховный суд РФ обратилась ответчица и попросила проверить правильность решения местных судов. Там дело изучили и сказали, что «нарушения норм материального права были допущены судами первой и апелляционной инстанций».
Районный суд исходил из того, что женщина потеряла право пользования своей комнатой, так как уехала жить в другое место. Апелляция согласилась с мнением районных коллег.
Вот аргументы Верховного суда РФ. По 40-й статье Конституции каждый имеет право на жилище и никого нельзя произвольно лишить этого права. Выселить человека или ограничить его в праве пользования жильем можно только по закону, что и записано в Жилищном кодексе.
Сам факт, что местная власть сняла статус общежития и приравняла здание к муниципальному фонду, предполагает изменения статуса жилья и с теми, кто в доме живет, договора соцнайма надо заключать обязательно, независимо от того, нуждаются они в жилье или нет.
Комната в общаге, подчеркнули в ВС, не была дана гражданке впервые, а было просто «изменение правоотношений сторон». Ведь комнату женщине когда-то дали вполне законно, значит, правовые нормы закона о предоставлении жилья по договору соцнайма на эту ситуацию не распространяются.
Всего этого местные суды почему-то не учли и неправильно разрешили спор. Их выводы «не основаны на законе». Верховный суд сам принял решение: в иске администрации Читы к жительнице общаги о признании ее утратившей право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета отказать.
Текст: Наталья Козлова
Общежития
Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения (ст.94 ЖК РФ).
В то же время в некоторых нормативных актах в качестве категорий лиц, имеющих право на предоставление жилого помещения в общежитии, фигурируют граждане, не соответствующие названным в ст. 94 ЖК РФ критериям. Например, в соответствии с Положением о жилищном обустройстве вынужденных переселенцев в РФ[1] и Положением о фонде жилья для временного поселения лиц, признанных беженцами, и его использовании[2]предусмотрена возможность обеспечения названных лиц жилыми помещениями в общежитии. Аналогичные нормы закреплены и в отношении граждан, страдающих психическими расстройствами и утративших социальные связи[3]. Многие авторы указывают на то, что термин «общежитие» используется здесь условно, не в юридическом смысле[4]. Скорее всего, имеется в виду структура жилья, а не его правовой режим. Договор найма жилым помещением в общежитии в таких случаях, по нашему мнению, не заключается, для этого отсутствуют предусмотренные в ЖК РФ основания. Но во избежание смешения терминологии, следует привести указанные нормы в соответствие с положениями жилищного законодательства. В литературе по этому поводу высказана и иная позиция. Так, Э.Д. Горина предлагает дополнить п.1 ст. 94 ЖК РФ, закрепляющий перечень лиц, обеспечиваемых жилыми помещениями в общежитии, перечисленными категориями граждан[5]. Но в последнем случае неизбежно встанет вопрос об объеме прав, обязанностей нанимателей и особенностях расторжения таких договоров, ведь подвиды специализированных жилых помещений хоть и подчинены в целом единому правовому режиму, но имеют ряд отличий, не позволяющих их совместить, что подтверждается наличием отдельных неоднородных по содержанию типовых договоров найма для каждой из обозначенных групп пользователей.
В ЖК РФ, иных нормативных актах, теории и судебной практике были названы следующие разноплановые характеристики общежития:
В ныне действующем законодательстве (ст. 94 ЖК РФ) общежитиями признаются специально построенные или переоборудованные дома либо части домов, предназначенные для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. Таким образом, в настоящее время в качестве общежитий могут быть использованы и части домов, что ранее законом не допускалось (ст. 109 ЖК РСФСР). Оправданность такого подхода вызывает сомнения: обособленность дома, в котором предоставляются комнаты в общежитии, один из важнейших признаков общежитий, позволяющих обеспечить его специальный правовой режим, поддерживать в нем соответствующий распорядок и обеспечивать жилищные и иные права проживающих.
В настоящее время согласно ст. 7 ФЗ от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение ОМСУ, применяются положения ЖК РФ о договоре социального найма.
Приведенные положения ст. 7 Вводного закона также вызывают целый ряд вопросов. В частности, имеет ли правовое значение факт заключения (переоформления) договора найма. Отсутствие решения собственника фонда об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда и договора социального найма не может препятствовать осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов, что подтверждается выводом Верховного Суда РФ[7].
Кроме того, договор социального найма рассчитан на проживание и пользование жилым помещением нанимателем и членами его семьи. Следовательно нормы, регулирующие пользования жилыми помещениями, предоставленными по этим договорам, рассчитаны лишь на семейные общежития, на что обращалось внимание в научной литературе[8]. А если в комнате проживают лица, не состоящие в семейных отношениях (такая ситуация вполне вероятна, поскольку допускалось «покоечное» вселение)? Распространение на данных пользователей правил о договоре социального найма становится практически невозможным. Немало проблем возникнет и при приватизации такими лицами занимаемых жилых помещений. Частичным решением поднятых вопросов могло бы стать введение режима сонанимательства, при этом речь идет именно о частичном решении, ибо без реального улучшения жилищных условий оптимального и эффективного выхода из данной ситуации объективно не существует.
Сходная ситуация возможна и в отношении служебных жилых помещений, но в отличие от общежитий данный вопрос законодательно не разрешен. Указанный пробел устранен судебно практикой, согласно выводам Верховного Суда РФ служебные жилые помещения, переданные в муниципальную собственность также утрачивают статус специализированных и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений по договору социального найма[9].
Ряд общежитий были переданы после 1 марта 2005г либо жилые помещения в них в качестве общежитий предоставлялись после указанного срока – в этой связи возник вопрос об их правовом режиме.
В ЖК РФ не предусмотрено классификаций общежитий. В теории предложено проводить их деление по следующим критериям.
В зависимости от субъектного состава на стороне нанимателей выделяют общежития, предоставляемые только нанимателям или нанимателю и членам его семьи (возможен также смешанный вариант).
В зависимости от условий заключения договора следует обозначить общежития, предоставляемые в связи с работой, предоставляемые в связи с прохождением службы и в связи с обучением. Правовое значение представленных классификаций состоит в различии содержания правоотношений по найму, сроках проживания и ответственности нанимателей.
[1] Постановление Правительства от 8.11.2000 № 845 «Об утверждении положения о жилищном обустройстве вынужденных переселенцев в РФ» // СЗ РФ. – 13.11.2000. — № 46. – Ст. 4562.
[3] Постановление Правительства РФ от 25.05.1994 № 522″О мерах по обеспечению психиатрической помощью и социальной защите лиц, страдающих психическими расстройствами» /СЗ РФ. — 6.06.1994. — № 6. — Ст. 606.
[4] См., например: Лукьяненко М.Ф. Жилищное право Российской Федерации: учебное пособие. – Тюмень: Издательство Тюменского государственного университета, 2005. – С. 10 и др.
[5] См.: Горина Э.Д. Особенности правового режима общежитий по российскому законодательству // Юридический мир. – 2010. — № 10.
[6] См.: Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебное пособие. – М.: Пост-Фактум, 1996. – С. 41; Богданов Е.В. Право на жилище. – Мн. Университетское, 1990. — С. 89; Ким Е.П. Техническая инвентаризация зданий жилищно-гражданского назначения и оценка их стоимости: Практическое руководство. – М.: Экспертное бюро-М, 1997. – С. 11.
[7] См.: Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 3.04.2007 № 57-ВО7-2.
[8]См., например: Филимонов С.Л., Шешко Г.Ф. Комментарий к новому Жилищному кодексу РФ. – М.: Ф53 МЦФЭР, 2005. – С. 308.
[9] См. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2006г. (утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 7 и 14 июня 2006 г.) // Бюллетень Верховного Суда РФ. – сентябрь. — 2006. — № 9.
Общежитие: выселение и иные вопросы
Наталья Кухарчик
Выселение из общежития — ситуация со множеством вопросов. С ними сталкиваются большинство организаций, на балансе которых эти общежития находятся. В каком порядке и на каком основании можно выселить из общежития нанимателей и членов их семьи, если они не платят за проживание в нем либо выехали из общежития, прекратили трудовые отношения с организацией? Как будут действовать в данном случае переходные положения ЖК? На эти и другие вопросы отвечает Наталья Анатольевна Кухарчик.
Какие основные изменения произошли в 2020 г. в жилищном законодательстве по вопросам владения и пользования общежитием в связи с принятием новой редакции ЖК и изданием Указа N 121?
С 01.01.2020 вступила в силу новая редакция ЖК, предусматривающая ряд изменений в порядке предоставления и использования общежитий, а именно:
1. Изменен термин “общежитие” : общежитием является жилой дом (его часть), специально построенный или переоборудованный для проживания граждан на период их работы (службы), учебы, прохождения клинической ординатуры, спортивной подготовки, а также в иных случаях, установленных законодательными актами. Таким образом, в сравнении с ранее действовавшей редакцией не ограничен перечень случаев, когда могут быть предоставлены жилые помещения в общежитии (например, при бронировании жилых помещений для временного проживания детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в отношении которых принято решение об эмансипации или которые вступили в брак, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, а также в случаях, когда граждане, не подлежащие выселению без предоставления жилых помещений, сохраняют право пользования жилым помещением в общежитии).
5. В части выселения из жилых помещений в общежитиях внесен ряд изменений:
— изменен порядок расчета размера задолженности за жилищно-коммунальные услуги, платы за пользование жилыми помещениями, возмещения расходов на электроэнергию, при наличии которой граждане подлежат выселению из занимаемых жилых помещений госжилфонда в общежитии — такая задолженность должна образоваться в течение 6 месяцев подряд. Ранее учитывался размер шестимесячной задолженности без требования неоплаты долга подряд в течение определенного времени;
— предусмотрено дополнительное основание выселения нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения госжилфонда в общежитии без предоставления другого жилого помещения — в случае, если наниматель, проживающие совместно с ним члены его семьи систематически (3 и более раза в течение календарного года) разрушают или портят жилые помещения и места общего пользования в общежитии, либо используют их не по назначению, либо систематически нарушают правила внутреннего распорядка в общежитии и правила пожарной безопасности, что делает невозможным для других проживание с ними в одном общежитии, если они были предупреждены о возможности выселения без предоставления другого жилого помещения и в течение календарного года после такого предупреждения допускали аналогичные нарушения.
Средства, полученные от предоставления жилых помещений госжилфонда в общежитиях (за исключением жилых помещений в общежитиях государственных учреждений образования и бюджетных организаций, финансируемых из республиканского бюджета) в виде платы за пользование такими помещениями, используются :
— на финансирование работ по эксплуатации, технической модернизации и реконструкции общежитий, управленческих расходов;
— иные цели, связанные с содержанием общежитий, поддержанием и восстановлением санитарного и технического состояния земельных участков, на которых они расположены.
Дополнительно порядок аккумулирования и использования данных средств будет определяться облисполкомами, Мингорисполкомом.
Какой перечень документов необходимо затребовать у гражданина для предоставления ему общежития, если он является: 1) работником организации, на балансе которой находится общежитие (далее — работник организации); 2) работником сторонней организации, по ходатайству которой предоставляется общежитие?
Общежития предназначаются для проживания граждан на период:
— их работы (службы) в государственном органе, иной организации;
— прохождения клинической ординатуры в организациях, осуществляющих в соответствии с законодательством подготовку клинических ординаторов;
При этом в случае наличия в общежитии свободных мест и отсутствия в государственной организации, в ведении (на балансе) которой находится общежитие, лиц, нуждающихся в жилом помещении в общежитии, жилое помещение в общежитии может предоставляться работникам (служащим) другой организации по ее ходатайству на основании договора найма жилого помещения госжилфонда в общежитии.
Порядок предоставления работникам организации, в ведении которой находится общежитие, жилых помещений в общежитии и работникам сторонней организации по ее ходатайству различается:
1. Работники организации должны состоять на учете желающих получить жилое помещение в общежитии по месту работы в данном государственном органе, иной организации. Порядок принятия на такой учет определен в главе 2 Положения об общежитиях.
Для принятия на такой учет работник должен представить документы, указанные в подп. 1.1.8 п. 1.1 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утв. Указом от 26.04.2010 N 200.
Иные документы, подтверждающие нуждаемость, организация, принимающая на учет, запрашивает в порядке, установленном ст. 22 Закона об основах административных процедур, у соответствующих государственных органов, иных организаций. К таким документам относятся :
— справки о занимаемом в данном населенном пункте жилом помещении и составе семьи;
— справки о находящихся в собственности гражданина и членов его семьи жилых помещениях в населенном пункте по месту подачи заявления о принятии на учет желающих получить жилое помещение в общежитии (при подаче заявления в г. Минске — о находящихся в собственности гражданина и проживающих совместно с ним членов его семьи жилых помещениях в г. Минске и Минском районе);
Данные документы работник организации вправе предоставить самостоятельно.
2. Работники сторонней организации, которым жилые помещения в общежитии предоставляются по ходатайству, должны представить ходатайство. При этом они не принимаются на учет желающих получить жилое помещение в общежитии в организации, в ведении которой находится жилое помещение, поскольку данный учет такие организации вправе вести только в отношении своих работников. Организация, выдавшая ходатайство, также учет желающих получить жилое помещение в общежитии, не ведет, т.к. в ведении данной организации общежития нет.
В данном случае вопрос о том, подлежит удовлетворению ходатайство или нет, зависит от решения организации, в ведении которой находится общежитие. Исходя из содержания ч. 2 п. 2 Положения об общежитиях, основные условия при рассмотрении таких ходатайств:
— наличие в общежитии свободных мест;
— отсутствие в организации, в ведении которой находится общежитие, работников этой организации, нуждающихся в жилом помещении в общежитии.
При этом процедура обращения работника сторонней организации с ходатайством в организацию не носит характер административной процедуры. Следовательно, организация при рассмотрении ходатайства вправе запросить (как у организации, выдавшей ходатайство, так и непосредственно у гражданина) любые документы, необходимые ей для принятия решения в соответствии с законодательством.
При этом следует отметить, что целью предоставления жилого помещения в общежитии является временное решение жилищной проблемы. В отношении нанимателей (независимо от того, являются они работниками организации, в ведении которой находится общежитие, или нет) применяются основания выселения без предоставления другого жилого помещения, предусмотренные п. 2 ст. 87 ЖК, в том числе в случае наличия у нанимателя и совместно проживающих членов семьи в данном населенном пункте в собственности (или) во владении и пользовании по договору найма жилого помещения госжилфонда жилых помещений общей площадью 15 кв. м и более (в г. Минске — 10 кв. м и более) на одного человека, соответствующих установленным для проживания санитарным и техническим требованиям. Аналогичное основание освобождения жилого помещения в общежитии предусмотрено в подп. 10.3 п. 10 Типового договора найма жилого помещения госжилфонда в общежитии, утв. постановлением Совмина от 05.04.2013 N 269 (далее — Типовой договор).
Следовательно, удовлетворяя ходатайство о предоставлении жилого помещения в общежитии, организация должна как минимум установить, обеспечен ли работник сторонней организации жильем в данном населенном пункте. Целесообразно этот вопрос урегулировать ЛПА, например положением об общежитии организации, предусмотрев, например, что к ходатайству должны прилагаться документы, предусмотренные в ч. 3 п. 8 Положения об общежитиях.
В каком порядке подлежит снятию с регистрационного учета работник организации либо работник сторонней организации (далее — наниматель), который выбыл из жилого помещения в общежитии, сдал его по акту, однако не предпринял мер по снятию с регистрационного учета в общежитии? Какие нормы законодательства будут основанием для подачи иска в суд?
При выезде из общежития на место жительства в другой населенный пункт или другое жилое помещение в данном населенном пункте наниматель обязан :
— освободить и сдать наймодателю жилое помещение в общежитии, а также все числящееся за ним имущество по акту о сдаче жилого помещения;
— возместить причиненный ущерб в случае несдачи числящегося за ним имущества либо его порчи, уничтожения.
Вместе с тем исчерпывающий перечень оснований для снятия с регистрационного учета определен в п. 37 Положения о регистрации граждан по месту жительства и месту пребывания, утв. Указом от 07.09.2007 N 413 (далее — Положение о регистрации).
Данный перечень не предусматривает добровольного снятия с регистрационного учета по заявлению гражданина. В связи с этим, как правило, в описанном случае будет применяться основание, предусмотренное абз. 6 п. 37 Положения о регистрации: в случае выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим либо не приобретшим право пользования жилым помещением — на основании копии (выписки из) вступившего в законную силу решения суда о выселении из занимаемого жилого помещения, либо расторжении, признании недействительным гражданско-правового договора, на основании которого была произведена регистрация, либо признании гражданина утратившим или не приобретшим право пользования жилым помещением.
В данной ситуации основное значение имеют обстоятельства выезда.
Например, если гражданин освободил жилое помещение в случае прекращения трудовых отношений, основанием для предъявления требований о выселении в судебном порядке будут являться абз. 7 п. 1 ст. 79 ЖК и п. 1 ст. 87 ЖК.
Кроме того, в судебной практике встречаются также требования об устранении препятствий в осуществлении права собственности, владения со ссылкой на ст. 285, 286 ГК. Однако в таком случае также одновременно необходимо предъявлять и требования о выселении без предоставления другого жилого помещения.
В судах разрешались и иски собственников жилых помещений об устранении препятствий в осуществлении права собственности и выселении бывших собственников из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения. Такие споры возникали, если после перехода права собственности, в частности по договорам купли-продажи, дарения, бывшие собственники отказывались выселиться из жилого помещения. Суды, как правило, учитывают, что прекращение права собственности влечет прекращение всех правомочий собственника, в том числе права пользования жилым помещением. Поэтому удовлетворяют иски о выселении бывших собственников, если право пользования жилым помещением за ними не сохраняется на основании закона или договора.
По каким еще основаниям можно выселить работника и (или) членов его семьи из общежития с учетом переходных положений ЖК? Каковы особенности возмещения убытков общежития? Ответы на эти и другие вопросы читайте в ilex
Договор на возмещение убытков связанных с содержанием жилых помещений в общежитии
Верховный Суд
Республики Беларусь
Интернет-портал судов общей юрисдикции Республики Беларусь
220020, г. Минск, ул. Орловская, 76
Электронное судопроизводство по экономическим делам
Банк данных судебных постановлений
Образцы документов для обращения в суд
Направить электронное обращение
Актуально
О применении судами законодательства о договорах найма жилых помещений государственного жилищного фонда
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЛЕНУМА ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ
26 июня 2014 г. № 11
Обсудив судебную практику, в целях единообразного применения судами законодательства по делам, вытекающим из договоров найма жилых помещений государственного жилищного фонда, Пленум Верховного Суда Республики Беларусь
1. Обратить внимание судов, что при разрешении споров, вытекающих из договоров найма жилых помещений государственного жилищного фонда, следует руководствоваться Конституцией Республики Беларусь, Жилищным кодексом Республики Беларусь (далее – ЖК), Указом Президента Республики Беларусь от 16 декабря 2013 г. № 563 «О некоторых вопросах правового регулирования жилищных отношений» (далее – Указ № 563) и утвержденным данным Указом Положением об учете граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и о порядке предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда (далее – Положение об учете граждан) (Национальный правовой Интернет-портал Республики Беларусь, 20.12.2013, 1/14698), Положением о специальных жилых помещениях государственного жилищного фонда (далее – Положение о специальных жилых помещениях) и типовым договором найма специального жилого помещения государственного жилищного фонда, утвержденными постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 24 сентября 2008 г. № 1408 «О специальных жилых помещениях государственного жилищного фонда» (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2008 г., № 237, 5/28424; Национальный правовой Интернет-портал Республики Беларусь, 29.05.2013, 5/37295), типовым договором найма жилого помещения государственного жилищного фонда, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 19 марта 2013 г. № 193 «Об утверждении типовых договоров найма и поднайма жилого помещения государственного жилищного фонда, внесении изменений в постановление Совета Министров Республики Беларусь от 12 сентября 2006 г. № 1191 и признании утратившими силу постановления Совета Министров Республики Беларусь от 17 марта 2006 г. № 371 и отдельных структурных элементов постановлений Совета Министров Республики Беларусь» (Национальный правовой Интернет-портал Республики Беларусь, 23.03.2013, 5/37025), Положением об общежитиях и типовым договором найма жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии, утвержденными постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 5 апреля 2013 г. № 269 «Об утверждении Положения об общежитиях и типового договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии и признании утратившими силу некоторых постановлений Совета Министров Республики Беларусь» (Национальный правовой Интернет-портал Республики Беларусь, 12.04.2013, 5/37116), другими нормативными правовыми актами, регулирующими жилищные отношения.
2. Судам необходимо иметь в виду, что договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда заключается на основании решения государственного органа, другой государственной организации о предоставлении гражданину и членам его семьи жилого помещения государственного жилищного фонда, принятого в соответствии с пунктом 1 статьи 102 ЖК.
Договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда заключается в письменной форме и считается заключенным с даты его регистрации исполнительными комитетами, городскими районными администрациями.
Несоблюдение положений о порядке заключения и форме договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда может являться основанием удовлетворения иска об установлении факта ничтожности договора найма и применения последствий его недействительности.
3. При разрешении споров о праве владения и пользования жилым помещением государственного жилищного фонда судам следует учитывать, что согласно статье 23 ЖК такое право возникает не только на основании договора найма жилого помещения, но и на основании заключенного в соответствии с требованиями пункта 1 статьи 24 ЖК письменного соглашения о признании членом семьи, а также по другим основаниям, предусмотренным ЖК и иными актами законодательства (например, в силу пункта 10 статьи 122 ЖК и пункта 17 Положения о специальных жилых помещениях у воспитанников детских интернатных учреждений право владения и пользования специальными жилыми помещениями возникает на основании решения местного исполнительного и распорядительного органа).
Письменное соглашение о признании членом семьи заключается между нанимателем и его родственниками (за исключением близких родственников), свойственниками, нетрудоспособными иждивенцами. Отсутствие письменного соглашения не исключает возможности признания указанных лиц, а также иных граждан членами семьи нанимателя жилого помещения государственного жилищного фонда в судебном порядке, если они не менее пяти лет проживают совместно с нанимателем в жилом помещении, о праве владения и пользования которым возник спор, и в течение этого срока ведут с ним общее хозяйство.
4. Разъяснить судам, что наниматель жилого помещения государственного жилищного фонда вправе предоставить право владения и пользования занимаемым жилым помещением членам своей семьи, перечисленным в пункте 1 статьи 56 ЖК, с письменного согласия всех совершеннолетних членов его семьи, проживающих совместно с ним, а также с письменного согласия других нанимателей, если жилое помещение предоставлено по договорам найма нескольким нанимателям. Письменное согласие может быть выражено соответствующей записью в заявлении о регистрации по месту жительства.
Для предоставления нанимателем права владения и пользования жилым помещением родителям (усыновителям, удочерителям), детям, в том числе усыновленным (удочеренным), супругу (супруге) получение согласия других лиц не требуется.
Члены (бывшие члены) семьи нанимателя жилого помещения государственного жилищного фонда, проживающие совместно с ним, вправе предоставить право владения и пользования занимаемым жилым помещением без согласия нанимателя и других лиц только своим несовершеннолетним детям.
5. Судам следует учитывать, что для отдельных видов жилых помещений государственного жилищного фонда законодательством могут быть установлены особенности предоставления нанимателями права владения и пользования занимаемым жилым помещением членам семьи. В частности, в соответствии с пунктом 5 статьи 120 ЖК предоставление такого права нанимателями жилых помещений в общежитиях членам семьи допускается только с согласия администрации и профсоюзного комитета (при его наличии) государственного органа, другой организации, в ведении которых находится общежитие.
6. Обратить внимание судов, что основания и порядок изменения, прекращения и расторжения договора найма жилого помещения определены статьями 59–61 ЖК.
Изменение договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда по требованию нанимателей, объединяющихся в одну семью, или вследствие признания нанимателем другого члена семьи, или по требованию совершеннолетнего члена семьи нанимателя при согласии заинтересованных лиц производится в порядке осуществления административных процедур (подпункт 1.1.13 пункта 1.1 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26 апреля 2010 г. № 200 «Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан» (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2010 г., № 119, 1/11590; Национальный правовой Интернет-портал Республики Беларусь, 18.05.2013, 1/14264)).
Административное решение об отказе в изменении договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда может быть обжаловано непосредственно в суд в порядке статей 353–358 Гражданского процессуального кодекса Республики Беларусь (далее – ГПК).
7. Судам надлежит учитывать, что при отказе нанимателя жилого помещения государственного жилищного фонда и (или) проживающих совместно с ним членов семьи от изменения договора найма жилого помещения совершеннолетний член семьи нанимателя жилого помещения вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма в судебном порядке.
При заключении отдельного договора найма подсобные помещения остаются в общем владении и пользовании проживающих в жилом помещении граждан. Поэтому исковое требование об изменении договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда с заключением отдельного договора найма может быть удовлетворено судом, если в соответствии с приходящейся на долю истца жилой площадью либо в соответствии с письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением ему может быть выделена изолированная жилая комната (комнаты).
Следует иметь в виду, что жилые помещения государственного жилищного фонда коммерческого использования, социального пользования, в общежитиях, специальные жилые помещения разделу не подлежат (пункт 3 статьи 110, пункт 2 статьи 119, пункт 3 статьи 121 ЖК, подпункт 1.2 пункта 1 Указа № 563). Поэтому члены семьи нанимателей таких жилых помещений не вправе требовать заключения с ними отдельного договора найма.
8. Обратить внимание судов, что договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда, заключенный на определенный срок или без указания срока, прекращается в связи со смертью, признанием судом безвестно отсутствующим или объявлением умершим нанимателя, если в жилом помещении не остались проживать совершеннолетние члены его семьи, имеющие право требовать заключения договора найма и признания их нанимателями на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения.
Договор найма жилого помещения, заключенный на определенный срок (в том числе на время трудовых (служебных) отношений), прекращается в связи с истечением его срока.
9. Разъяснить судам, что в соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 61 ЖК договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда может быть расторгнут по инициативе каждой из сторон.
Особенностью расторжения договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя является обязательное направление нанимателю предварительно, за один месяц, письменного предупреждения с указанием мотивов расторжения договора найма (пункт 5 статьи 61 ЖК). Срок предупреждения исчисляется со дня получения нанимателем письменного предупреждения.
Предварительное предупреждение не требуется при предъявлении иска о расторжении договора найма жилого помещения в связи с выездом нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи на место жительства в другое жилое помещение.
10. В силу положений статьи 63 ЖК правовым последствием прекращения либо расторжения договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда является выселение в судебном порядке нанимателя и проживающих совместно с ним граждан без предоставления другого жилого помещения в случае их отказа освободить занимаемое жилое помещение, если иные последствия не установлены законодательными актами. В частности, при расторжении или прекращении договора найма жилого помещения социального пользования с одним из членов семьи, проживавших совместно с нанимателем, может быть заключен договор найма жилого помещения социального пользования при наличии условий, предусмотренных пунктами 2–4 статьи 115 ЖК, пунктом 69 Положения об учете граждан.
11. Если иск о расторжении договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда и выселении ответчиков затрагивает права и законные интересы проживающих в жилом помещении или имеющих право на проживание несовершеннолетних, признанных находящимися в социально опасном положении либо нуждающимися в государственной защите, или в жилом помещении проживают граждане, признанные недееспособными (ограниченные в дееспособности) судом, или это жилое помещение закреплено за детьми-сиротами или детьми, оставшимися без попечения родителей, выселение нанимателя жилого помещения и членов его семьи без согласия органа опеки и попечительства не допускается (часть вторая пункта 1 статьи 86 ЖК).
В остальных случаях, разрешая споры о расторжении договоров найма жилых помещений государственного жилищного фонда и выселении ответчиков с несовершеннолетними детьми, суды при необходимости вправе привлекать к участию в деле органы опеки и попечительства и получать заключение этих органов (например, об условиях проживания ребенка по новому месту жительства). Такое заключение подлежит оценке судом наряду с другими доказательствами при вынесении решения.
12. В соответствии с пунктом 2 статьи 61 ЖК при выезде нанимателя жилого помещения государственного жилищного фонда и проживающих совместно с ним членов семьи на место жительства в другое жилое помещение договор найма ранее занимаемого жилого помещения считается расторгнутым со дня их выезда.
Если из жилого помещения выехала не вся семья, то выбывшие наниматель, член (бывший член) семьи нанимателя могут быть в судебном порядке признаны утратившими право владения и пользования жилым помещением.
13. Разрешая спор об утрате ответчиком права владения и пользования жилым помещением государственного жилищного фонда, суду необходимо учитывать, что доказыванию и исследованию подлежит не только факт выезда ответчика из жилого помещения, о котором возник спор, но и то, в какое жилое помещение ответчик выехал и является ли оно постоянным или временным местом его проживания.
При этом следует иметь в виду, что в период временного отсутствия (в том числе в связи с выбытием по месту пребывания в другое жилое помещение) у нанимателя, членов, бывших членов его семьи сохраняются все права на жилое помещение в соответствии с договором найма жилого помещения (статья 58 ЖК).
14. Разъяснить судам, что доказательствами выбытия ответчика на место жительства в другое жилое помещение могут быть, в частности, сведения о приобретении им права владения и пользования другим жилым помещением и проживании в нем; об уклонении от выполнения обязанностей по договору найма жилого помещения, в том числе от внесения платы за пользование жилым помещением и (или) жилищно-коммунальными услугами; о снятии с регистрационного учета по месту жительства в жилом помещении, о котором возник спор; о регистрации брака и проживании с семьей в другом жилом помещении.
15. Обратить внимание судов, что договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда может быть расторгнут по инициативе наймодателя при нарушении существенных условий договора нанимателем жилого помещения и (или) проживающими совместно с ним членами его семьи, что влечет их выселение (часть первая пункта 3 статьи 61 ЖК). В частности, подлежат выселению в соответствии с положениями статьи 86 ЖК наниматель жилого помещения государственного жилищного фонда и проживающие с ним члены семьи, имеющие без уважительных причин шестимесячную задолженность по плате за жилищно-коммунальные услуги и плате за пользование жилым помещением.
Правило пункта 3 статьи 86 ЖК о том, что такое выселение осуществляется после расторжения договора найма, не исключает совместного рассмотрения судом требований о расторжении договора найма жилого помещения и выселении.
Жилое помещение для выселения ответчиков предоставляется с соблюдением вида ранее заключенного договора найма жилого помещения и срока его действия, если договор найма жилого помещения был заключен на определенный срок. Предоставляемое жилое помещение должно быть пригодным для проживания и соответствовать санитарным и техническим требованиям. По площади это жилое помещение может быть менее 15 квадратных метров на одного человека и уступать ранее занимаемому жилому помещению по своим потребительским качествам.
Ненадлежащее исполнение обязательств по плате за пользование жилым помещением и (или) жилищно-коммунальные услуги в случаях, предусмотренных абзацем четвертым пункта 2 статьи 93 ЖК и абзацем третьим пункта 92 Положения об учете граждан, влечет выселение нанимателей со всеми проживающими с ними лицами из общежитий и жилых помещений коммерческого использования без предоставления другого жилого помещения.
16. Разрешая споры о выселении нанимателей жилых помещений государственного жилищного фонда со всеми проживающими с ними членами семьи и иными лицами по основаниям ненадлежащего исполнения обязательств по плате за жилищно-коммунальные услуги и пользование жилым помещением, судам следует иметь в виду, что истцом должны быть представлены, а судом надлежаще оценены доказательства, подтверждающие наличие шестимесячной задолженности (для нанимателей жилых помещений коммерческого использования – наличие задолженности в размере двухмесячной платы за пользование жилым помещением и (или) жилищно-коммунальные услуги) без уважительных причин, расчет задолженности по каждому месяцу с указанием основного долга и пени.
Уважительными причинами невнесения платы за пользование жилым помещением и жилищно-коммунальные услуги могут быть признаны обстоятельства, которые объективно препятствовали выполнению обязанностей по договору найма (например, беспомощное состояние плательщика, его тяжелая болезнь, последствия стихийных бедствий и иных чрезвычайных происшествий).
Суд вправе отказать в иске о выселении и в том случае, когда ответчик полностью погасил имеющуюся задолженность по плате за жилищно-коммунальные услуги и пользование жилым помещением до вынесения решения по существу спора.
17. При рассмотрении исков о выселении нанимателя, членов (бывших членов) его семьи по основаниям абзаца четвертого пункта 1 статьи 85 ЖК в связи с нарушением правил пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений, выразившимся в разрушении, порче жилого помещения государственного жилищного фонда, использовании его не по назначению, либо за иные нарушения требований ЖК, что делает невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном жилом доме, судам необходимо проверять, связаны ли действия виновных лиц с владением и пользованием одним жилым помещением, привлекались ли они за эти действия к административной ответственности, предупреждались ли собственником (уполномоченным им лицом) о возможности выселения без предоставления другого жилого помещения и допускали ли они аналогичные правонарушения в течение года после предупреждения.
В силу положений абзаца второго пункта 2 статьи 26 ЖК гражданам в области жилищных отношений запрещаются действия, приводящие к нарушению условий проживания граждан в жилых помещениях, а также препятствующие осуществлению прав и законных интересов других граждан. Поэтому к нарушениям ЖК, делающим невозможным проживание с нарушителем в одной квартире или в одном жилом доме, могут быть отнесены не только правонарушения, предусмотренные статьей 21.16 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях (далее – КоАП), но и иные противоправные действия (например, предусмотренные статьей 9.1 КоАП).
Принимая во внимание порядок выселения по указанным основаниям нанимателя жилого помещения, предварительное предупреждение о расторжении договора найма не требуется.
18. В соответствии с пунктом 1 статьи 93 ЖК, пунктом 62 Положения об общежитиях прекращение трудового договора с организацией, предоставившей жилое помещение государственного жилищного фонда в общежитии в связи с трудовыми (служебными) отношениями, является основанием выселения работника из общежития со всеми проживающими совместно с ним гражданами без предоставления другого жилого помещения. Заявление гражданина о желании трудоустроиться в организацию, предоставившую жилое помещение в общежитии, может быть учтено судом только в том случае, когда уполномоченное должностное лицо этой организации согласно принять его на работу.
Наниматели жилых помещений государственного жилищного фонда в общежитии, предоставленных до 2 марта 2013 года, не подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения типовых потребительских качеств по мотиву прекращения трудовых отношений, если относятся к лицам, перечисленным в части первой пункта 4 статьи 221 ЖК. Действие указанной гарантии сохраняется при предоставлении в установленном порядке организацией, в ведении которой находится общежитие, другого жилого помещения в этом или ином общежитии. Эти правила не относятся к работникам, с которыми трудовой договор расторгнут в соответствии с пунктами 4, 5, 7–9 статьи 42 Трудового кодекса Республики Беларусь.
Судам следует иметь в виду, что гарантии, предусмотренные пунктом 4 статьи 221 ЖК, не распространяются на граждан, которым жилые помещения государственного жилищного фонда в общежитии предоставлены по ходатайству других организаций.
19. Разъяснить судам, что в силу положений пункта 2 статьи 93 ЖК независимо от наличия трудовых отношений с организацией, предоставившей жилое помещение, подлежат выселению из жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи:
имеющие в данном населенном пункте в собственности и (или) во владении и пользовании по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда жилые помещения общей площадью не менее 15 квадратных метров (в городе Минске – 10 квадратных метров) на одного человека, соответствующие установленным для проживания санитарным и техническим требованиям;
являющиеся членами организации застройщиков, – по истечении трех месяцев после сдачи жилого дома в эксплуатацию;
имеющие без уважительных причин шестимесячную задолженность по плате за жилищно-коммунальные услуги и плате за пользование жилым помещением.
Указанные обстоятельства влекут расторжение договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии, поэтому их установление не освобождает наймодателя от обязанности соблюдать требования пункта 5 статьи 61 ЖК о предварительном и своевременном направлении нанимателю жилого помещения в общежитии письменного предупреждения с указанием мотивов расторжения договора найма.
20. Судам надлежит учитывать, что по исковым требованиям о выселении из жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии по основаниям прекращения трудовых отношений с организацией, предоставившей общежитие, установленный законом трехлетний срок исковой давности исчисляется со дня прекращения трудовых отношений с лицом, которому это жилое помещение было предоставлено.
На требования о выселении граждан, которым право владения и пользования жилыми помещениями государственного жилищного фонда в общежитии было предоставлено по ходатайству других организаций (пункт 4 статьи 93 ЖК), а также о выселении членов (бывших членов) семьи нанимателя жилого помещения в общежитии, выехавшего на место жительства в другой населенный пункт или другое жилое помещение в данном населенном пункте (пункт 6 статьи 120 ЖК), срок исковой давности не распространяется.
Срок исковой давности не распространяется и на иски о выселении граждан, самоуправно занявших жилые помещения, о выселении поднанимателей жилых помещений в домах государственного жилищного фонда, о выселении граждан, которым жилое помещение государственного жилищного фонда предоставлено временно в безвозмездное владение и пользование, о выселении граждан, которым предоставлено право проживания в качестве опекунов (попечителей), так как независимо от срока проживания они самостоятельного права владения и пользования жилыми помещениями не приобретают.
21. Обратить внимание судов, что договор найма жилого помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда носит срочный характер. Исключения из этого правила допускаются в случаях, предусмотренных законодательными актами (подпункт 2.3 пункта 2 Указа № 563).
Истечение срока действия договора найма жилого помещения коммерческого использования влечет выселение нанимателя и проживающих с ним лиц без предоставления другого жилого помещения, кроме случаев, когда данный договор подлежит заключению на новый срок.
При разрешении споров о пользовании и владении жилым помещением коммерческого использования следует иметь в виду, что с нанимателем, надлежащим образом исполнявшим свои обязанности по договору найма, по истечении срока действия договора заключается договор найма того же жилого помещения на новый срок. Это правило не распространяется на случаи прекращения трудовых (служебных) отношений, в связи с характером которых было предоставлено жилое помещение коммерческого использования (пункт 92 Положения об учете граждан).
В случае включения в состав жилых помещений коммерческого использования заселенных жилых помещений государственного жилищного фонда отказ нанимателя, совершеннолетних членов, бывших членов семей выбывших (умерших) нанимателей жилых помещений от заключения соответствующего договора найма жилого помещения коммерческого использования не влечет их выселения, но не освобождает от обязанности оплачивать пользование жилым помещением коммерческого использования.
22. Разрешая споры о жилых помещениях социального пользования государственного жилищного фонда, судам надлежит учитывать, что указанные жилые помещения предоставляются в наем только гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и требующим социальной защиты, перечень которых предусмотрен законодательными актами (статья 111 ЖК, пункт 63 Положения об учете граждан). Поэтому в случаях выезда нанимателя жилого помещения социального пользования на другое место жительства или его смерти (объявления умершим) совершеннолетние члены его семьи, обеспеченные в данном населенном пункте другим жилым помещением, соответствующим установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, общей площадью не менее 15 квадратных метров (в городе Минске – не менее 10 квадратных метров) на одного человека, подлежат выселению из жилого помещения социального пользования без предоставления другого жилого помещения (часть первая пункта 1 статьи 91 ЖК).
Для проверки соответствия жилого помещения установленным для проживания санитарным и техническим требованиям суд вправе поручить компетентным органам (например, санитарно-эпидемиологической службе) провести обследование жилого помещения и предоставить заключение, которое подлежит оценке в совокупности с другими доказательствами.
23. Принимая во внимание, что специальные жилые помещения государственного жилищного фонда предназначаются для постоянного или временного проживания отдельных категорий граждан при наличии у них для этого оснований, особенности предоставления, владения и пользования такими жилыми помещениями наряду с ЖК определены специальным законодательством, в частности главой 6 Положения об учете граждан, а также нормами Положения о специальных жилых помещениях. Прекращение оснований, по которым гражданам были предоставлены специальные жилые помещения, влечет их выселение.
К специальным жилым помещениям относятся в том числе жилые помещения маневренного фонда, в которые могут быть выселены для временного проживания наниматели жилых помещений государственного жилищного фонда и члены их семей на период капитального ремонта или реконструкции жилого дома.
На основании решения о предоставлении на время капитального ремонта или реконструкции жилого дома жилого помещения маневренного фонда организация, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которой это помещение находится, заключает срочный договор найма специального жилого помещения. При этом договор найма ранее занимаемого жилого помещения не расторгается.
В случае отказа граждан возвратиться в отремонтированное, реконструированное жилое помещение они подлежат выселению в это жилое помещение в судебном порядке. При рассмотрении таких дел судам следует тщательно проверять доводы ответчиков об уменьшении после ремонта (реконструкции) дома общей площади ранее занимаемого жилого помещения, поскольку у нанимателя возникает право требовать предоставления другого жилого помещения типовых потребительских качеств в порядке статьи 108 ЖК, пункта 50 Положения об учете граждан.
24. Основания для признания договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда недействительным и правовые последствия такого признания установлены статьями 64, 65 ЖК.
В соответствии с пунктом 2 статьи 64 ЖК требование о признании недействительным договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда может быть предъявлено заинтересованным лицом в течение трех лет со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания такого договора недействительным.
Судам следует учитывать, что в силу пункта 3 статьи 27 ЖК правила Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК) о приостановлении, перерыве, восстановлении сроков исковой давности (статьи 203, 204, 206 ГК) применяются и по требованиям в области жилищных правоотношений.
Суд вправе одновременно рассмотреть требования о недействительности договора найма и о выселении, так как признание договора найма жилого помещения недействительным влечет выселение нанимателя и проживающих с ним граждан в случае их отказа освободить жилое помещение.
25. Если при рассмотрении дел, связанных с применением законодательства о договорах найма жилых помещений государственного жилищного фонда, будут обнаружены существенные недостатки в деятельности должностных лиц и государственных органов, факты нарушения жилищных прав и законных интересов граждан, судам в соответствии со статьей 325 ГПК необходимо реагировать на них вынесением частных определений.
26. Внести в постановление Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 28 марта 2013 г. № 2 «О признании утратившим силу постановления Пленума Верховного Суда Республики Беларусь и порядке применения некоторых постановлений Пленума Верховного Суда Республики Беларусь» (Национальный правовой Интернет-портал Республики Беларусь, 11.04.2013, 6/1273) следующие изменения:
в названии слова «некоторых постановлений» заменить словом «постановления»;
пункт 2 изложить в новой редакции:
« 2) разъяснить судам, что к жилищным отношениям, возникшим после 2 марта 2013 г., постановление Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 26 марта 2003 г. № 2 «О применении судами законодательства при разрешении споров, связанных с правом собственности на жилые помещения» (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2003 г., № 41, 6/360) применяется в части, не противоречащей Жилищному кодексу Республики Беларусь от 28 августа 2012 г.».
27. Признать утратившими силу:
постановление Пленума Верховного Суда Белорусской ССР от 1 июня 1988 года № 2 «О применении судами Республики жилищного законодательства и выполнении постановлений Пленумов Верховного Суда СССР и Верховного Суда БССР по делам о выселении»;
постановление Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 30 марта 2000 г. № 3 «О некоторых вопросах применения судами жилищного законодательства» (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2000 г., № 37, 6/218);
постановление Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 28 июня 2007 г. № 8 «О практике применения судами жилищного законодательства по делам о расторжении договора найма жилого помещения и выселении» (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2007 г., № 171, 6/686);
постановление Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 28 июня 2007 г. № 9 «О внесении изменений в постановление Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 30 марта 2000 г. № 3 «О некоторых вопросах применения судами жилищного законодательства» (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2007 г., № 171, 6/687).
Председатель
Верховного Суда
Республики Беларусь