договор обслуживания домофона многоквартирного дома
РОСПОТРЕБНАДЗОР ПО АК
РОСПОТРЕБНАДЗОР ПО АК
Разъяснения по вопросу установки и обслуживания домофонов
Разъяснения по вопросу установки и обслуживания домофонов
В Управление Роспотребнадзора по Алтайскому краю очень часто обращаются граждане по вопросу установки и обслуживания домофонов.
В качестве разъяснения приводим письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.
В соответствии с частью 3 статьи 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирными жилыми домами должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня.
Согласно части 3 статьи 39 ЖК РФ правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Домофон, как оборудование, находящееся в многоквартирном доме, и обслуживающее более одного помещения, отвечает признакам общего имущества в многоквартирном доме, в связи с чем принадлежит на праве собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.
Согласно пункту 1 Правил состав общего имущества определяется в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества собственниками помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, в случае, если техническое обслуживание запирающих устройств (домофона) предусмотрено договором управления многоквартирным домом, то оплата данного вида работ производится из состава платы за содержание и ремонт жилого помещения, которая устанавливается в порядке, предусмотренном статьей 157 ЖК РФ.
В случае же если договором управления многоквартирным домом в составе работ по содержанию и ремонту общего имущества не предусмотрено техническое обслуживание запирающего устройства (домофона), то для начисления такой платы необходимо решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и заключение соответствующего договора с управляющей организацией или с организацией, осуществляющей обслуживание домофона.
В указанном случае тариф на обслуживание домофона, в том числе порядок его изменения, а также порядок внесения платы за такое обслуживание устанавливается в договоре между организацией, осуществляющей соответствующий вид деятельности, и собственниками помещений в многоквартирном доме или по их поручению с управляющей организацией».
Хочу отказаться от нового домофона с доплатой
Жильцы нашего подъезда лет 15 назад собрались, проголосовали и решили установить домофон. Собственники большинства квартир согласились, сдали деньги, выбрали ответственного, который заключил договор с домофонной компанией.
Нам установили новую входную дверь, домофон и подключили трубки в квартирах. В тех квартирах, где деньги не сдавали, трубки не устанавливали — им выдали только ключи от домофона. Компанию, которая устанавливала домофон, выбирали так, чтобы не было абонентской платы, платы за обслуживание и т. д. То есть мы заплатили за домофон, дверь, трубки и их монтаж. Все были счастливы и довольны. Все прекрасно работало и не требовало больше никаких денег.
Но летом 2019 года одну из квартир без трубки продали, и у нас появился новый сосед, который ультимативно заявил: «Все скидываемся по 4000 Р — будем менять домофон». Ему резонно ответили, что не согласны: нас всех устраивает наш бесплатный домофон. Тогда он начал ругаться и кричать, что сам его поменяет.
Однажды из двери в подъезд вырезали кусок металла и вмонтировали новый домофон. Появилось объявление, что за ключами необходимо обратиться в квартиру этого самого жильца. Теперь компания, установившая новый домофон, выставила счета всем жильцам, то есть нам навязали абонентское обслуживание.
Я считаю, что легитимное голосование не проводилось. Услуга навязана: мы и так оплатили изготовление дубликатов ключей из-за того, что какому-то соседу безразлично мнение других.
Как обязать компанию вернуть наш старый домофон? А если они его выбросили или использовали по своему усмотрению, как тогда вернуть все как было, чтобы домофон работал без абонентской платы?
Владимир, на первый взгляд, вы правы: услугу вам навязали, и это незаконно. А еще испортили вашу входную дверь — это тоже незаконно. К сожалению, вполне возможно, что ваши соседи все-таки согласились на замену домофона. Если таких соседей много, вернуть старый домофон обратно не получится.
На самом деле, если у вас уже есть ключ от нового домофона, возвращать старый необязательно: вам нужно не конкретное оборудование на входе, а отсутствие абонентской платы. За это вы можете побороться в суде.
Кто решает, какой домофон устанавливать
Вы правильно пишете, что домофон устанавливают по решению большинства жильцов. Хотя речь все же о собственниках квартир, а не о тех, кто там фактически живет.
Входная дверь с домофоном — это общее имущество собственников в многоквартирном доме. Чтобы решить, как использовать это имущество, собственники проводят общие собрания.
На общем собрании собственники решают, нужен ли им домофон, у кого и на каких условиях заказать оборудование и его установку, нужно ли будет вносить регулярную абонентскую плату за его обслуживание. Подробнее об установке домофона мы уже писали.
Если соседи согласились на замену домофона
Возможно, в доме все же прошло общее собрание собственников квартир, на котором проголосовали за замену домофона, а вы пропустили информацию об этом.
Если собрание прошло по закону, информацию о нем, его повестке и результатах голосования можно найти в системе ГИС ЖКХ.
Если в ГИС ЖКХ никакой информации нет, сделайте запрос в компанию, которая выставила вам квитанции на оплату домофона. Спросите, на чем основано их требование и кто заключил договор от имени жильцов.
Также узнать, на каком основании заменили домофон и выставили за него счета, можно в управляющей компании. Направьте запрос на имя руководителя УК в свободной форме и попросите представить протокол общего собрания собственников.
Если собрание было и большинство собственников проголосовали за замену домофона, старый вернуть не получится. Более того, если ваши соседи решили заключить договор с последующим платным абонентским обслуживанием домофона, за него придется платить. Это неплохо: магнитный замок требует постоянного внимания, а благодаря абонентской плате всегда будут деньги на его своевременный ремонт.
Если собрание было фиктивным. Недобросовестные УК часто составляют фиктивные протоколы общих собраний собственников без подписей. Мы о таких тоже писали и советовали жаловаться в Госжилинспекцию. Но я думаю, что если бы ваш домофон заменили по фиктивному протоколу, то сосед-вандал не зазывал бы к себе в квартиру за ключами.
Может быть так, что, прежде чем выдать другим жильцам ключи, новый сосед заставил их подписать согласие на замену домофона или даже протокол общего собрания собственников задним числом. Люди предпочли избежать конфликта, скорее получить ключи и не отвлекаться от своей повседневной жизни. Или просто не посмотрели, где расписываются, — так случается постоянно.
Юридически это все равно означает, что соседи добровольно решили установить новый домофон, и оспаривать его установку в суде бесполезно.
Роспотребнадзор (стенд)
Роспотребнадзор (стенд)
Памятка потребителю «Домофон»
Вопрос: Должна ли фирма, которая устанавливала домофонную систему, давать на нее гарантийный срок? Если да, то какой? Законно ли взимание ежемесячной платы за пользование домофонной системой сразу же после ее установки?
Ответ: Гарантия – это не обязанность, а право изготовителя установить на работу гарантийный срок (п. 6 ст. 5 Закона РФ от 07.02.1992г. № 2300-1 «О защите прав потребителей»). Лучше, конечно, выбирать такую фирму, которая предоставляет гарантию на свое оборудование. Однако следует различать понятия «гарантийный срок» и «гарантийное обслуживание».
Гарантийный срок – это период времени, в течение которого фирма обязуется за свой счет заменить или отремонтировать оборудование, если в процессе эксплуатации в нем будет выявлен заводской брак. Обычно он равен 1 году. Лучше, когда гарантия предоставляется на все оборудование, установленное компанией.
Гарантийное обслуживание – понятие более широкое. Помимо ремонта или замены товара оно подразумевает оказание услуг по дополнительной настройке, регулировке, техническому сопровождению установленной системы. В зависимости от условий договора срок гарантийного обслуживания обычно составляет от 3 месяцев до 3 лет. И плату за него начинают взимать сразу после завершения работ по установке домофонной системы и подписания акта приемки-сдачи. Если в договоре предусмотрена ежемесячная оплата, первый платеж осуществляется через месяц после начала эксплуатации оборудования.
Таким образом, взимание ежемесячной платы за пользование домофонной системой сразу же после ее установки незаконной считать нельзя.
Вопрос: Могут ли жильцы расторгнуть договор обслуживании с компанией, установившей домофон, и заключить его с другой компанией или не заключать ни с кем?
Ответ: Конечно, это их право. Если у жильцов возникли претензии к компании, обслуживающей домофонную систему, они вправе расторгнуть заключенный договор. При этом само оборудование остается в собственности жильцов – демонтировать его компания не имеет права, так как это уже не ее собственность.
Когда закончится срок гарантийного обслуживания, компания предложит заключить дополнительный договор на дальнейшее техническое сопровождение системы. Однако заказчик не обязан его заключать. Он имеет право выбрать другую компанию или обращаться за ремонтом домофона только тогда, когда это потребуется. Эти вопросы решаются на общем собрании собственников или управляющей компанией.
P.S. 1. Фирма, продающая домофоны, не вправе требовать, чтобы с ней заключали договор на установку и обслуживание оборудования. Это будет нарушением ст.16 закона РФ «О защите прав потребителей».
2. Жильцы могут выбирать фирму, которая будет обслуживать домофон, а могут вообще не заключать договор на обслуживание и вызывать специалиста только в том случае, если с домофоном возникнут проблемы. Если с ним обращаются осторожно, и он ломается редко, последний вариант обойдется дешевле, чем ежемесячная абонентская плата. Если же домофон ломается раз в неделю, то дешевле платить фирме каждый месяц. Тогда вызов мастера не нужно будет оплачивать дополнительно
Частная фирма не смогла доказать, что установленное ею в МКД домофонное оборудование принадлежит ей, а не является общим имуществом
 |
| trofoto / Depositphotos.com |
Суды признали домофонное оборудование, установленное в подъездах МКД, общим имуществом, несмотря на решение общего собрания собственников (ОСС) об установке домофонного оборудования, принадлежащего подрядчику, и за его счет, а также на договор между обслуживающей МКД УК и подрядчиком об эксплуатации и техобслуживании охранно-запирающих устройств (Определение Верховного Суда РФ от 17 июня 2019 г. № 305-ЭС19-7925).
Нужда доказывать свои права на спорные домофоны пришла к подрядчику после того, как его «выселили» из ранее обслуживаемых им домов: управляющая компания решила доверить техобслуживание другой фирме. А домофоны заменять не стали.
Прежний подрядчик, разумеется, возмутился: он потребовал вернуть свое имущество в виде охранно-запирающих устройств в подъездах МКД из незаконного владения нового подрядчика, признать недействительным договор с новым подрядчиком, да еще взыскать с того неосновательное обогащение – то есть ту плату за обслуживание домофонов, которую он уже успел получить.
В обоснование своей правоты он сослался на следующие документы:
— протокол старинного ОСС, на котором было принято решение установить за счет «старого» подрядчика принадлежащее ему домофонное оборудование; принять установленное оборудование на техническое обслуживание;
— договор между подрядчиком и УК, управляющей тем МКД, где было проведено упомянутое ОСС. Договор – на эксплуатацию и техническое обслуживание охранно-запирающих устройств – определяет взаимоотношения между сторонами, возникающие при организации и проведении работ по эксплуатации и техническому обслуживанию охранно-запирающих устройств;
— акт, подписанный УК и подрядчиком, отдельный по каждому подъезду МКД, по разграничению собственности и эксплуатационной ответственности автоматически запирающегося устройства двери подъезда, согласно которому запирающее устройство, смонтированное подрядчиком за счет собственных средств по поручению жителей на основании решения ОСС на двери подъезда в составе вызывной панели, блока электроники, дверного доводчика, электромагнита, блока питания и кабелей электропитания и связи (КСПВ), является собственностью подрядчика;
— карточки учета материала, оборудования в эксплуатации;
— договоры, заключенные с каждым собственником жилого помещения, на оказание услуг домофонной связи.
Однако суд счел, что подрядчик не представил в материалы дела доказательств, подтверждающих установку оборудования (домофонов, электромагнитных кодовых замков) за счет своих собственных средств. А кроме того:
— согласно ЖК РФ, к общему имуществу МКД относится оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
— согласно Правилам содержания общего имущества в МКД № 491, в его состав включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая, в том числе, из автоматически запирающихся устройств дверей подъездов МКД;
— следовательно, сделал вывод суд, домофонное оборудование после его монтажа в подъезде МКД утратило свойства самостоятельного объекта права собственности и в силу своего функционального назначения относится к общему имуществу МКД;
— обслуживание домофона является обязанностью УК (самостоятельно либо с привлечением третьих лиц). Стало быть, договор с новым подрядчиком соответствует закону и не может быть признан недействительным. И для взыскания с него неосновательного обогащения тоже причин не имеется.
Решение суда «устояло» во всех инстанциях, а ВС РФ отказался передавать дело на пересмотр в СК ЭС ВС РФ, указав на непредставления доказательств, подтверждающих право собственности истца на спорное оборудование.
Порядок установки и оплаты домофона в многоквартирном доме
Цены за жилищно-коммунальные услуги ежегодно растут, поэтому собственники помещений в МКД хотят знать, за что они платят, какие услуги в квитанции включены законно, а на каких наживаются недобросовестные управляющие организации.
Одна из услуг, которая стабильно вызывает вопросы у жителей домов – установка и обслуживание домофона. Расскажем, каков порядок установки домофона в МКД и в каких случаях управляющая организация имеет право взимать за него плату.
Домофон – общее имущество собственников помещений в МКД
Управляющая организация по договору управления многоквартирным домом обязуется предоставлять собственникам помещений в этом доме работы и услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).
Домофоны в многоквартирных домах устанавливаются на входе в подъезд, они обслуживают более одного помещения, поэтому входят в состав общего имущества МКД. Автоматически запирающиеся устройства дверей подъездов МКД тоже включаются в состав общего имущества в МКД в соответствии с п. 7 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.
Порядок установки и подключения домофона
Установка и обслуживание домофона возможны в двух случаях: такие работы и услуги предусмотрены договором управления МКД или соответствующее решение принято на общем собрании собственников (ст. 44 ЖК РФ). О случае, когда управляющая организация устанавливает домофон на свои деньги, мы расскажем отдельно.
Договор управления многоквартирным домом может не предусматривать техническое обслуживание домофона в составе работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД. Тогда для начисления платы за обслуживание запирающих устройств необходимо решение ОСС, согласно которому собственники могут заключить договор на обслуживание домофона либо напрямую с подрядной организацией, либо со своей управляющей организацией.
Даже если домофон планируют установить собственники только одного подъезда, для решения такого вопроса необходимо получить согласие и других собственников помещений в МКД (ст. 36 ЖК РФ).
На общем собрании собственники могут принять решение о включении платы за обслуживание домофона в платёжный документ в составе платы за содержание и ремонт общего имущества в МКД, согласно ст. 155 ЖК РФ. Собственники помещений в МКД могут заключить договор напрямую с подрядной организацией и получать отдельные квитанции за обслуживание домофона.
Управляющая организация не может требовать от собственников уплаты отдельной услуги «Обслуживание домофона» (письмо Министерства регионального развития РФ от 23.08.2010 № 30665-ИБ/14). Этой же позиции придерживается Минстрой РФ в своём письме от 11.04.2016 № 10686-АТ/04 «О содержании и ремонте общего имущества в МКД».
Если решения общего собрания собственников об установке домофона или оплате его обслуживания нет, и управляющая организация решила установить его самостоятельно, она не сможет впоследствии предъявить собственникам плату за установку обслуживание запирающего устройства.
Обслуживание домофона
В договоре обслуживания по желанию собственников можно предусмотреть другой перечень работ и услуг.
Если подрядная организация ненадлежащим образом исполняет свои обязанности по договору обслуживания, это может послужить причиной для отказа от её услуг. Принять решение о смене подрядчика можно только на общем собрании собственников помещений в МКД.
Бывают случаи, когда домофон не работает на протяжении нескольких месяцев, а управляющая организация перечисляет подрядчику плату за его обслуживание и включает её в квитанции. В таком случае любой из собственников помещений в МКД может потребовать у управляющей организации сделать перерасчёт с того дня, когда домофон перестал работать.
Определение стоимости обслуживания домофона
Стоимость технического обслуживания домофона определяется договором на оказание услуг и выполнение работ подрядной организацией. Как правило, подрядные организации сами устанавливают размер платы за свои услуги.
Управляющей организации стоит помнить о том, что размер платы за обслуживание запирающих устройств, который они включают в тариф на содержание и ремонт общего имущества, должен быть обоснован. Любой собственник может обратиться в УО и запроситьрасшифровку статьи на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома (п. п. 10, 10.1 ст. 161 ЖК РФ).
Провести общее собрание собственников и решить вопрос по оплате домофона в многоквартирном доме гораздо проще с помощью сервиса «ОСС на 100%».