договор передачи прав по договору аренды земли
Договор передачи прав по договору аренды земли
О передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка
Таким образом, нормы земельного законодательства являются специальными и имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.
В соответствии с пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.
В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
Также, согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 указанной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.
При этом при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок менее чем пять лет арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по такому договору третьему лицу только с согласия арендодателя.
С учетом вышеизложенного, арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды, в том числе заключенному по результатам торгов, третьему лицу, за исключением случаев, установленных Земельным кодексом или иными специальными федеральными законами.
Нюансы составления договора переуступки прав аренды земельного участка между физ. лицами: образец документа
Земля, оформленная в аренду, допускает последующую передачу без прекращения действия основного договора.
В этом случае законодательством предусмотрена процедура переуступки арендных прав.
Переход арендных прав к цессионарию регламентирован базовыми положениями: это заключение договора сторонами, одна из которых передаёт свои полномочия правопреемнику, выходя из участия после завершения процедуры.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Разница между договором и соглашением об уступке
Регламент норм законодательства не обращается к специальному толкованию понятий договор и соглашение, когда речь идёт о переуступке права аренды на земельный надел. Отсутствие дифференциации вносит некоторую произвольность в применение названий этих видов документов.
И это не случайно, так как оформление переуступки не опирается на самостоятельный юридический документ, он всегда прилагается к первичному договору аренды, который не утрачивает юридическую силу. Эти нормы опираются на действие статей 606 и 607 ГК РФ.
Статья 606 ГК РФ. Договор аренды
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
Сущность гражданско-правового договора опирается на его юридическую автономность, которая может корректировать отдельные положения и пункты прилагаемыми дополнительными соглашениями.
Договор уступки или цессии отражает нормы, характеризующие соглашение тем, что оно правоспособно только при опоре на основной договор аренды земли.
Без предоставления первичного договора, договор цессии не является правоспособным.
Однако предусматриваются некоторые различия в определении договора цессии и соглашения о переуступке:
Далее, речь будет идти о полномерном правопреемстве на землю, с учётом смены контрагентов договора.
Процедура передачи обязанностей между физ. лицами
Соразмерно компетенции сторон, документ может оформляться:
При самостоятельном составлении текста документа целесообразно удостоверить подписи нотариально.
Это же допустимо и в остальных случаях. Нотариальное удостоверение не всегда является обязательным, но придаёт имущественной сделке дополнительную правоспособность.
Обязательно нотариальное удостоверение лишь тогда, когда предшествующий договор удостоверялся нотариусом или заключался в нотариате по типовому образцу. После составления и подписания документа сторонами, он подлежит обязательной регистрации в кадастровой палате (Росреестре), согласно нормам статьи 131 ГК РФ и Федеральных законов:
Когда необходима регистрация?
Регистрация происходит непосредственно после завершения оформления сделки. Её принципиальная необходимость в том, что здесь происходит официальное закрепление полномочий за правопреемником.
Согласно положениям договора, за цессионарием закрепляется право аренды земли, о чём в учётной записи Государственного кадастра недвижимости (ГКН) будут внесены соответствующие сведения.
Существенные условия договора цессии обязательно должны отражать положения предшествующего договора и передавать полномочия только в том объёме, в котором они были приняты предшествующими контрагентами.
Здесь недопустимо вносить коррективы по уплате аренды, срокам и иным условиям, установленным арендатором. Цессия требует подробного и полного переноса всех пунктов и положений, которые действуют на момент её оформления.
Составление документа для физических лиц
Его уведомление должно быть официальным, с подтверждающими документами. Оно может передаваться:
Если в договоре переуступки права аренды земельного участка между физ. лицами указан отдельный пункт о недопустимости переуступки прав, процедура цессии окажется недействительной.
Они не допускают изменения, их пролонгация перейдёт в ответственность правопреемника аренды.
Исходя из сопутствующих обстоятельств, допустимо принимать и вносить такие положения, в которых возникает юридическая потребность, но не допускающих нарушения норм законодательства. Главное условие – последующее исполнение принятых положений, иначе согласно нормам статьи 450 ГК РФ, допускается расторжение принятых договорённостей.
Проведение регистрации в Росреестре
Для регистрации подходят обе стороны, подавая регистратору заявление на внесение сведений о переходе права аренды. Прилагаются такие документы:
Документы проверяются регистратором и принимаются под расписку. В расписке ставится дата приёма документации, и дата повторного визита цессионария, которому будут переданы документы, удостоверяющие его новый статус арендатора.
Обычно сроки проведения регистрации составляют 21 рабочий день.
Госпошлина оплачивается размером 2 тысячи рублей для физических лиц. Её уплачивает цессионарий. Оплатить её можно по реквизитам, полученным на сайте Росреестра, или на стенде помещения кадастровой палаты, МФЦ.
Оплату принимают отделения Сбербанка или терминалы. Если договор заключался и проходил регистрацию у нотариуса, то госпошлина не требуется. Оплата нотариальных услуг зависит от установленных регионом цен. По преимуществу стоимость включает фиксированный объём, установленный нотариусом, и соразмерный процент от стоимости сделки.
Заключение
Оформление переуступки прав устанавливается отдельным договором, к которому прилагается вся имеющаяся документация по аренде земель. Документ составляется одним из удобных способов, с обязательной регистрацией Росреестром.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)
Договор уступки прав (цессия) на земельный участок по договору аренды
Животрепещущей темой для арендаторов земли считается передача прав и обязанностей по договору аренды. Когда случаются простои арендованных территорий или возникает невозможность их целевого использования, можно уступить участок нуждающемуся гражданину. Чтобы оформить данную процедуру следует скачать договор переуступки права аренды земельного участка между физ лицами. Образец, представленный ниже поможет вам в заполнении данного бланка.
Можно выбрать 2 пути: составить трехсторонний договор или подписать соглашение о переуступке с настоящим арендатором, отправив извещение об изменениях собственнику. Сперва ознакомимся с бланками и нюансами его составления, а затем определимся, какой вариант приемлем для конкретного случая.
Бланк договора переуступки земельного участка
Цессия или уступка арендуемого земельного участка под ИЖС, строительство магазина, установку павильона или иные цели сопряжена с передачей прав от одного арендатора другому. Договор переуступки не имеет четко регламентированной формы и индивидуален для конкретной ситуации, но у вас есть возможность скачать его и ознакомиться с образцом.
Скачать форму
Договор переуступки ЗУ подойдет как физическим лицам для строительства дома, так и юридическим для возведения коммерческих объектов или земледелия. На странице представлены два вида шаблона, выбирайте любой, исходя из своих потребностей и статуса. Прежде убедитесь в необходимости его составления — иногда достаточно соглашения об уступке (о нем ниже)
После скачивания можно удалить ненужные или добавить необходимые пункты, распечатать и приступить к заполнению. Обратимся к образцу.
Образец шаблона
Договор уступки (цессии) земельного участка начинается с указания сторон. Для примера приведен шаблон с физлицами.
Далее заполняется информация об объекте. Обратите внимание, переуступка в образце требует согласия арендатора. Если такой вариант не подходит — воспользуйтесь простым шаблоном допсоглашения. В предмете заполняется информация о земельном участке: в муниципальной, или частной собственности он находится. Заполняются сведения об основном договоре аренды и вносятся сведения о возможности застройки, использования для ИЖС, возможных обременениях, площади и т.д.
Плата за переуступку касается сделок, когда старый арендатор продал права и обязанности по аренде земли. Это разовый платеж, далее финансовые движения будут проходить только между новым нанимателем и хозяином земли. Этот момент особенно актуален, когда продается муниципальный участок.
Тут описаны обязанности по аренде после переуступки. Если говорить вкратце — то существенных изменений в существующем документе разделы не несут, поэтому переходим далее.
Срок действия переуступки ЗУ считается равным основному договору, если старый наниматель исключен. Если срок ограничен определенным временным промежутком, по истечении уступки, ЗУ вернется прежнему арендатору. Остальные подпункты стандартны — вы можете посмотреть их в наглядном примере. Заключительным аккордом станет подписание бумаги — оно осуществляется тремя сторонами, так как документ считается договором со множественностью лиц.
Если вы арендатор и аренда продлится 5 лет и больше, можно поступить гораздо проще и составить соглашение об уступке земельного участка. Рассмотрим, как это сделать.
Форма дополнительного соглашения о передаче прав и обязанностей по арендному договору на землю
Как говорилось ранее, если земля находится в долговременной аренде, более 5 лет, уступку земли можно совершить используя дополнительное соглашение. Для его заключения нет необходимости привлекать арендодателя (если в договоре аренды не указан запрет на такие действия).
Достаточно заблаговременно известить собственника о передаче прав на земельный участок письмом в свободной форме. Важно отправить письмо с отметкой о вручении.
Бланк
Бланк соглашения о переуступке составлен на 1 листе, шаблон имеет типовую форму. Чтобы приступить к скачиванию перейдите по ссылке. При необходимости откорректируйте разделы. Он универсален, и подойдет как для земель сельскохозяйственного назначения, так и для застройки на территории населенных пунктов.
Образец представлен в формате ворд. Сразу после скачивания можно вписать сведения и распечатать его. Также можно заполнить пустой бланк от руки.
Пример заполнения
Шапка документа заполняется двумя сторонами соглашения — для физических лиц нужно указать паспорта и ФИО, для юридических — название компании, лицо, представляющее её интересы и документ, дающий полномочия выступать от организации.
Основной текст о переуступке гласит о передаче прав новому арендодателю с сохранением всех условий. Главными пунктами можно выделить:
Подписав соглашение прежний арендатор должен письменно известить владельца об изменении арендатора. Сразу после регистрации лишнее звено в этой цепочке исключается и стороны вступают в полноценные деловые отношения без согласия арендодателя.
Разница между договором и соглашением о переуступке прав на земельный участок
Договор составляется когда в контракте об аренде не указана возможность уступки и необходимо получить согласие собственника.
Соглашение составляют, когда переуступка разрешена и в арендном контракте имеется данное условие. Также его можно составить, когда время оставшейся аренды превышает 5-летнюю отметку. Однако в любом случае необходимо уведомить арендатора о замене стороны в договоре.
Договор аренды земельного участка
Договор аренды земельного участка представляет собой соглашение, по которому Арендодатель передает право пользования земельным участком Арендатору на определенное время за оговоренную плату. При этом в аренду участок может быть сдан не целиком, а какая-то его часть.
В таком виде арендного соглашения в качестве субъектов могут выступать как физические, так и юридические лица.
Следует отметить, что объектом аренды земельного участка не могут являться земли, относящиеся к паркам или заповедникам. Также земли, принадлежащие силовым структурам Российской Федерации, Вооруженным силам Российской Федерации и земли, которые используются по целевому назначению, непредназначенному для использования ее в других целях.
Данная сделка подразумевает обязательное ее оформление в письменной форме. Ниже мы разберем, как правильно составляется данный документ, обратив внимание на существенные условия договора.
Преамбула
Договор аренды земельного участка
Дрозда Юрий Антонович, 11.03.2000 года рождения, паспорт: серия ХХХХ номер ХХХХХХ, выданный отделом УФМС России по Курганской области в городе Кургане 11.03.2018 года, именуемый в дальнейшем Арендодатель
И
Карпов Алексей Геннадьевич, 20.02.2000 года рождения, паспорт: серия ХХХХ номер ХХХХХХ, выданный отделом УФМС России по Курганской области в городе Кургане 20.02.2018 года, именуемый в дальнейшем Арендатор
заключили настоящий договор о нижеследующем:
В преамбулу документа традиционно входят:
Существенными условиями договора аренды земельного участка являются:
Предмет
Информация о предмете прописывается в пунктах настоящего документа. Предметом в таком случае выступает непосредственно сам земельный участок. Выглядит это следующим образом:
Арендодатель передает Арендатору право пользования земельным участком, общая площадь которого составляет ХХ гектаров.
Участок располагается по адресу северо-западная часть села Лесники, кадастровый номер ХХ:ХХ:ХХХХХХ:ХХ.
Целевым назначением земельного участка является сельскохозяйственная деятельность.
Собственником является Арендодатель согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности номер ХХ от 11.01.2001 года.
Арендодатель предоставляет гарантию о том, что на арендуемый участок отсутствуют права третьих лиц.
Настоящий договор заключается на срок: 2 (Два) года с момента подписания Сторонами документа и государственной регистрации.
Цена договора
Размер арендной платы также является существенным условием при заключении сделки и фиксируется в пунктах настоящего документа. Сумма платежа может зависеть от количества гектаров на участке, либо оговариваться Сторонами самостоятельно.
При этом указывается порядок расчетов арендных платежей. Оплата может производиться как частично, так и разовым платежом в полном объеме.
Составляется вышеупомянутый пункт следующим образом:
Арендная плата за пользование арендуемым земельным участком составляет 65 000 (Шестьдесят пять) тысяч рублей 00 копеек и осуществляется 10 мая каждого года в период действия настоящего договора.
Оплата осуществляется путем безналичного расчета переводом денежной суммы на карту Арендодателя.
Фиксированная сумма является неизменной в течение срока действия соглашения.
Права и обязанности сторон
Раздел о правах и обязанностях сторон является неотъемлемой частью такого документа и фиксируется в его пунктах. В зависимости от волеизъявления Сторон, могут быть включены другие условия. Ниже мы предоставляем примерный перечень условий. Выглядит это следующим образом:
Арендодатель вправе:
Иметь доступ на земельный участок для осуществления контроля, с целью проверки пользования Арендатором участком по целевому назначению.
Расторгнуть договор в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Арендатором своих обязанностей.
Арендодатель обязуется:
Передать право пользования земельным участком Арендатору на срок, установленный настоящим соглашением.
Не препятствовать Арендатору в осуществлении его деятельности при правомерном пользовании участком.
Производить устранение последствий от неблагоприятных ситуаций (аварии, повреждения, стихийные бедствия и т.д.), произошедших не по вине Арендатора.
Исполнять свои обязательства в строгом соответствии с настоящим соглашением.
Арендатор вправе:
Пользоваться участком по целевому назначению.
Осуществлять иные действия по пользованию участка, которые соответствуют законодательству Российской Федерации.
Арендатор обязуется:
В соответствии с условиями соглашения производить арендную плату за пользование участком в сроки, предусмотренные соглашением.
Соблюдать правила пользования земельным участком.
После окончания действия договора возвратить участок в том состоянии, в котором оно находилось на момент подписания документа (с учетом естественного износа).
Исполнять свои обязательства в строгом соответствии с настоящим соглашением.
Выполнять иные требования, предусмотренные законодательством Российской Федерации.
Ответственность сторон
В этом разделе обговариваются ситуации, при наступлении которых Стороны несут материальную ответственность. В данный пункт по взаимному согласию Контрагентов можно включить множество обстоятельств. Мы же остановимся на тех, которые являются основными:
Стороны несут материальную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему договору.
Арендодатель несет ответственность за недостатки сданного им объекта, которые мешают нормальному пользованию им.
В случае если такие недостатки оговаривались сторонами при заключении сделки, Арендодатель ответственности не несет.
Арендатор несет ответственность за причинение ущерба объекту, сданному ему в пользование по договору аренды.
В случае просрочки исполнения обязательств по выплате арендной платы, за каждый просроченный день начисляется пени в размере 10% от суммы задолженности.
В заключительных положениях такого документа указываются разделы о порядке расторжения, продления договора, порядке разрешения споров и форс-мажорных ситуациях.
В конце договора ставятся подписи сторон, и сделка считается заключенной.
Регистрация
Такой вид сделки нуждается в государственной регистрации, если договор заключен на срок от 12 месяцев. При таком сроке арендного соглашения в случае отсутствия регистрации, договор теряет юридическую силу.
Форма договора
Договор аренды земельного участка составляется и заключается в простой письменной форме. При желании Сторон, сделка может оформляться путем заключения нотариального договора.
Договор передачи прав по договору аренды земли
По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Уступка организацией права аренды земельного участка третьим лицам облагается НДС на общих основаниях; в целях налогообложения прибыли при этом признается доход от реализации.
В бухгалтерском учете эта операция отражается как уступка имущественного права. Бухгалтерские записи приведены непосредственно в ответе.
Обоснование позиции:
В силу п. 6 ст. 22 ЗК РФ, п. 2 ст. 615 ГК РФ субарендаторы осуществляют все права и обязанности арендаторов земельных участков (ст.ст. 40-42 ЗК РФ). На основании п. 3 ст. 3 ЗК РФ, п. 2 ст. 607 ГК РФ к договору субаренды земельного участка применимы положения ГК РФ об аренде и субаренде, не противоречащие ЗК РФ.
При решении вопроса об обложении НДС операций, осуществленных при уступке прав и обязанностей по договору аренды, следует рассматривать две отдельные операции: уступка прав по договору аренды (арендных прав) и перевод долга по арендным платежам.
При переводе долга объект обложения НДС не возникает. Учитывая, что передача имущественных прав является объектом налогообложения НДС в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ, передающая сторона должна уплатить НДС в бюджет. Так, согласно п. 1 ст. 153 НК РФ при передаче имущественных прав налоговая база по НДС определяется с учетом особенностей, установленных ст. 155 НК РФ. А ее пункт 5, в свою очередь, отсылает для данной ситуации налогоплательщика к статье 154 НК РФ, которая предусматривает общий порядок определения налоговой базы.
Тем самым операция по уступке права аренды земельного участка организацией третьим лицам облагается НДС на общих основаниях (письмо Минфина России от 01.02.2011 N 03-07-11/21, письмо ФНС России от 01.08.2011 N ЕД-4-3/12444@, письмо Управления МНС по г. Москве от 26.08.2003 N 24-11/46409). Моментом определения налоговой базы в случае, предусмотренном п. 5 ст. 155 НК РФ, является день передачи имущественных прав (п. 8 ст. 167 НК РФ).
Неоднозначным является вопрос о том, включается ли в налоговую базу по НДС получение задатка. При наличии разных точек зрения менее спорна официальная позиция и меньше риск налогового спора, если начислять НДС (смотрите Энциклопедию решений. Обложение НДС сумм, связанных с расчетами по оплате товаров (работ, услуг)).
Налог на прибыль организаций
В целях налогообложения прибыли организация-арендатор признает доход от реализации имущественных прав (п. 1 ст. 249, п. 1 ст. 271 НК РФ) на дату государственной регистрации договора о передаче прав по договору аренды земельного участка. В этом случае доход определяется как стоимость переданных прав в соответствии с договором без НДС.
Согласно пп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ не учитываются при налогообложении прибыли доходы организации в виде имущества, имущественных прав, которые получены в форме залога или задатка в качестве обеспечения обязательств.
В свою очередь, пп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ определяет, что при реализации имущественных прав налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на цену приобретения данных имущественных прав и на сумму расходов, связанных с их приобретением и реализацией. И, если у организации не было затрат по приобретению реализуемых арендных прав, а также иных расходов, связанных с приобретением и реализацией этих прав, то данная норма ею не применяется.
Бухгалтерский учет
Уступка права по договору аренды земельного участка отражается в бухгалтерском учете как обычная операция по уступке имущественного права.
В таком случае доходы и расходы, связанные с выбытием права, признаются в бухгалтерском учете организации в качестве прочих доходов и расходов на основании соответственно п. 7 ПБУ 9/99 «Доходы организации» и п. 11 ПБУ 10/99 «Расходы организации».
Кроме того, необходимо зафиксировать факт того, что предоставленный в аренду земельный участок уже ею не используется.
В силу п. 3 ПБУ 9/99 суммы поступлений от других юридических и физических лиц в качестве авансов в счет оплаты продукции, товаров, работ, услуг и задатка не признаются доходами организации. Сумма полученного задатка отражается по дебету счетов учета денежных средств и кредиту счета 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» или к счету 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами». К этим счетам целесообразно открыть субсчет «Расчеты по полученным задаткам (обеспечительным платежам)».
Тогда в учете арендатора отражаются записи:
1. При получении задатка:
Дебет 51 Кредит 76, субсчет «Расчеты по полученным задаткам»
— получены денежные средства в качестве задатка;
Дебет 008
— сумма полученного задатка учтена за балансом;
Дебет 76, субсчет «Расчеты по полученным задаткам» Кредит 68, субсчет «Расчеты по НДС»
— начислен НДС с суммы задатка;
Дебет 68 Кредит 51
— перечислен НДС в бюджет.
2. Уступка прав и обязанностей:
Дебет 76, субсчет «Расчеты по договору с субарендатором» Кредит 91, субсчет «Прочие доходы»
— отражена стоимость переданных арендных прав;
Дебет 91, субсчет «Прочие расходы» Кредит 68, субсчет «Расчеты по НДС»
— начислен НДС, предъявленный субарендатору, при передаче арендных прав;
Дебет 76, субсчет «Расчеты по полученным задаткам» Кредит 76, субсчет «Расчеты по договору с субарендатором»
— зачтена сумма задатка в счет расчетов;
Дебет 68, субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 76, субсчет «Расчеты по полученным задаткам»
— принят к вычету НДС, уплаченный при получении задатка;
Кредит счета 001 «Арендованные основные средства»
— отражено выбытие земельного участка из объектов аренды;
3. Получение окончательной оплаты:
Дебет 51 Кредит 76, субсчет «Расчеты по договору с субарендатором»
— субарендатор перечислил причитающиеся средства;
Кредит 008
— списана сумма задатка с забалансового счета.
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Волкова Ольга
Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Горностаев Вячеслав
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.