договор с обратным выкупом
Продажа квартиры с обратным выкупом
На рынке существует такая операция, как продажа недвижимости с правом обратного выкупа. То есть Продавец квартиры, например, после ее продажи, согласно условиям договора, имеет право выкупить назад свою недвижимость через некоторое время. Или наоборот, Покупатель имеет право через определенный период времени продать квартиру обратно Продавцу, а тот обязан будет ее купить, согласно условиям договора.
Зачем и кому это нужно?
Сразу поясним, что понятие обратного выкупа квартиры используется в двух совершенно разных случаях (для разных целей):
Поясним подробнее, о чем тут речь.
1. Договор купли-продажи квартиры с обратным выкупом
В случае залога при частном займе заключается Откроется в новой вкладке.»>Договор купли-продажи квартиры с условием ее обратного выкупа. В нем отдельным пунктом указывается обязательство Покупателя через определенный срок продать обратно Продавцу эту же квартиру по его требованию. Закон допускает такие сделки, т.к. согласно Откроется в новой вкладке.»>п.2, ст.421, ГК РФ, граждане свободны в заключении договора.
Например, Продавец-заемщик хочет занять денег на свои нужды у Покупателя-кредитора. В обеспечение займа (кредита) Продавец готов отдать свою квартиру. Но если оформлять обеспечение официально в виде залога (с государственной регистрацией обременения), то в случае невозврата займа, Покупателю-кредитору чтобы вернуть свои деньги придется проходить процедуру обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке. После чего квартира выставляется на публичные торги, и из вырученных денег судебные приставы возвращают кредитору положенную ему сумму.
Это долгая и нудная процедура, в процессе которой могут возникнуть взаимные претензии и судебные споры. Поэтому кредитора она не устраивает. И он предлагает упростить оформление квартиры в залог – просто заключить Договор купли-продажи с правом Продавца на обратный выкуп квартиры. Выкуп должен произойти не позже определенного срока (срок кредита), и по более высокой цене (с учетом процентов по кредиту). Если Продавец-заемщик не выкупает обратно свою недвижимость (не возвращает заем), то квартира остается в собственности у Покупателя-кредитора в качестве компенсации.
Такой способ залога квартиры хоть и является простым и удобным, но несет в себе определенные риски. Риск для Продавца-заемщика в том, что Покупатель может продать квартиру третьему лицу, не дожидаясь возврата кредита. Формально ему ничего не мешает – собственность уже зарегистрирована на него. А риск Покупателя-кредитора в том, что Продавец после получения денег может подать иск в суд о притворности сделки купли-продажи квартиры, прикрывающей договор займа (Откроется в новой вкладке.»>п.2, ст.170, ГК РФ). И если суд сочтет его доводы убедительными, то Откроется в новой вкладке.»>сделка купли-продажи будет признана недействительной, а квартира – возвращена Продавцу. Пример судебного спора по этому поводу – Откроется в новой вкладке.»>здесь.
. Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.
2. Что такое обратный выкуп квартиры Застройщиком?
Это относительно новый прием продаж на первичном рынке недвижимости. Называется это модными словами buy-back или sale-pay-back.
Суть его в том, что Застройщик предлагает Покупателю купить у него квартиру в строящемся доме на начальном этапе строительства. А после достройки дома и сдачи его в эксплуатацию – обязуется (по требованию Покупателя) выкупить эту квартиру обратно по цене, превышающей цену ее первоначальной покупки, например, на 15%.
Таким образом, Застройщик привлекает дополнительные средства на строительство дома у тех, кто покупает квартиры с инвестиционной целью, т.е. с целью последующей продажи и получения прибыли. Гарантированный обратный выкуп квартиры снижает риски таких инвесторов, обеспечивая им получение прибыли даже в случае падения цен на недвижимость. При этом, инвестор может и не продавать квартиру обратно Застройщику, а выставить ее на продажу на рынке или оставить себе.
Несмотря на обязательства возврата денег с процентами, для Застройщика это более выгодное привлечение средств, чем банковский кредит на финансирование стройки. Кроме того, заявление о предоставлении услуги по обратному выкупу квартир в новостройке – это отличный маркетинговый ход для Застройщика. В глазах потенциальных покупателей (в том числе инвесторов) сам факт предложения такой услуги ассоциируется с уверенностью и прочными позициями компании на рынке.
Для этой цели Застройщики анонсируют целые программы по обратному выкупу квартир в своих домах. Само наличие такого предложения в рекламе позволяет Застройщику выделиться среди конкурентов, и поднять эффективность своих продаж.
Хитрость Застройщика здесь еще и в том, что широко рекламируя свою услугу по обратному выкупу, он вводит ограничительные меры для Покупателей на реализацию такой услуги. Например, обратный выкуп может действовать не для всех квартир, а только для некоторых (для самых неликвидных, например). Или – выкуп может предоставляться только тем, кто произвел оплату квартиры сразу на 100%. Или – только тем, кто покупает не менее трех квартир в жилом комплексе (явно для инвесторов). Так Застройщик снижает для себя бремя обязательств по возврату денег.
Сумма, за которую Застройщики готовы выкупать обратно свои площади, обычно, не намного больше той суммы, которую вложил в строительство Покупатель-инвестор. Застройщик, как правило, обеспечивает ему минимальную доходность, сопоставимую с доходностью банковского депозита.
Но инвестору это все равно выгодно. Ведь он не обязан продавать квартиру обратно Застройщику, это всего лишь его право. Если же к моменту окончания строительства рыночные цены на недвижимость значительно вырастут, то инвестор просто продает свою квартиру на рынке любому желающему. Тогда его прибыль становится выше, а право обратного выкупа остается неиспользованным.
В большинстве случаев так оно и происходит. Ведь в процессе строительства дома (от стадии котлована до стадии сдачи в эксплуатацию) цена на квадратные метры вновь созданных площадей вырастает вместе с самим домом. Стоимость метра в процессе строительства растет даже в случае, когда весь рынок недвижимости находится в стагнации. Поэтому продать построенную квартиру на открытом рынке, обычно, выгоднее, чем продавать ее по услуге buy-back обратно Застройщику.
По своей сути продажа квартиры с правом обратного выкупа – это аналог биржевой сделки РЕПО. Только на бирже предметом сделки выступают ценные бумаги.
Какой договор используют Застройщики для предложения услуги обратного выкупа квартир?
Технически Покупатель совершает обычную покупку квартиры в новостройке у Застройщика по Откроется в новой вкладке.»>Договору долевого участия (ДДУ), но имеет в этой сделке дополнительную опцию – возможность гарантированной продажи квартиры по определенной цене через определенный срок.
Условие обратного выкупа квартиры указывается в самом договоре покупки (в ДДУ), либо оформляется дополнительным соглашением к нему.
Покупателю-дольщику в этом случае надо обратить внимание на следующие пункты условий обратного выкупа:
При этом условие обратного выкупа не должно никак ограничивать другие права дольщика по договору ДДУ. В частности, дольщик может продать квартиру и в процессе строительства новому дольщику по Откроется в новой вкладке.»>Договору уступки прав требования.
Риск у Покупателя квартиры в новостройке с условием обратного выкупа тот же самый, что и у всех покупателей жилья на первичном рынке – это просрочка сдачи дома и банкротство Застройщика. Поэтому прежде, чем покупаться на заманчивое предложение продажи квартир с такой опцией, нужно тщательно Откроется в новой вкладке.»>оценить надежность и финансовую устойчивость Застройщика (как это делается – см. по ссылке).
Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).
Типовой образец договора купли-продажи с правом обратного выкупа
Главная » Документы » договоры » Договора купли-продажи » Типовой образец договора купли-продажи с правом обратного выкупа
Если рассматривать договор купли-продажи, то это тот самый документ, выступающий гарантией для участников сделки. Что касается оформления документа, то это обязательное условие, если планируется продать или купить то или иное имущество, при этом вы желаете защитить себя от мошеннических действий.
Выделяя предмет договора, то это может быть, то или иное имущество. Кроме того, учтите, что заключать договор принято строго в письменной форме. После этого документ подвергается государственной регистрации.
Образец типового договора купли-продажи с правом обратного выкупа
В тексте договора в обязательном порядке прописываются следующие сведения:
Сразу хочется отметить, подобные соглашения оформляются только лишь в трех экземплярах: для участников сделки и органа государственной регистрации. Когда документ касается такого имущества, как телевизор, к примеру, то потребуется обязательно указать важную информацию о нем, например, срок гарантии на этот товар.
Рекомендации по договор купли-продажи с обратным выкупом
Заключая договор купли-продажи имущества с правом обратного выкупа, должник рискует утратить свое имущество из-за возможного недобросовестного поведения кредитора, который в нарушение договоренностей может продать имущество третьему лицу.
Если вы, несмотря на большой риск потери своего имущества все равно намерены заключить договор купли-продажи с правом обратного выкупа, то придерживайтесь следующих правил:
Типовой образец договора купли-продажи телевизора между физическими лицами.
Про типовой образец договора купли-продажи контейнера между физическим и юридическим лицом смотрите тут.
Порой возникают ситуации, когда те важные условия, которые должны быть в договоре, отсутствуют. Тогда стороны оформляют иное соглашение, включая в него всю ту полезную информацию, без которой документ нельзя считать действительным.
При желании кредитор может отказаться от оформления таких договоров, имея на это полное право.
Изменение и расторжение договора купли-продажи с обратным выкупом
Все изменения, дополнения, присущие к договору, станут иметь лишь силу тогда, когда они будут оформлены письменно, соответственно подписаны обоими участниками сделки.
Часто стороны сделки не соблюдают прописанных условий, в результате чего договор и вовсе можно расторгнуть. Если не получается разрешить возникшие вопросы делая это мирным путем, то естественно потребуется обратиться за помощью в суд.
Комментарии к статье «Типовой образец договора купли-продажи с правом обратного выкупа»
Никто ничего не написал пока. Будтье первым!
Договор обратного выкупа (РЕПО)
Опубликовано 19.06.2021 · Обновлено 19.06.2021
Что такое Договор обратного выкупа (РЕПО)?
Ключевые моменты
Понимание соглашений об обратной покупке
Соглашения об обратной покупке могут заключаться между различными сторонами. Федеральная резервная система вступает в репо для регулирования денежного предложения и банковских резервов.Физические лица обычно используют эти соглашения для финансирования покупки долговых ценных бумаг или других инвестиций.Соглашения обратного выкупа представляют собой строго краткосрочные инвестиции, и срок их погашения называется «ставкой», «сроком» или «сроком».1
Несмотря на сходство с обеспеченными кредитами, операции РЕПО – это фактические покупки.Однако, поскольку покупатель имеет только временное право собственности на ценную бумагу, эти соглашения часто рассматриваются как ссуды для налоговых и бухгалтерских целей.В случае банкротства в большинстве случаев инвесторы репо могут продать свое обеспечение.Это еще одно различие между репо и обеспеченными кредитами;в случае большинства ссуд, обеспеченных залогом, обанкротившиеся инвесторы будут автоматически приостановлены.2
Срок действия и открытые договоры репо
Основное различие между сроком и открытым репо заключается в промежутке времени между продажей и обратной покупкой ценных бумаг.
Значение тенора
Репо с более длительным сроком погашения обычно считается более рискованным.При более длительном сроке действия большее количество факторов может повлиять на кредитоспособность выкупающей стороны, и колебания процентных ставок с большей вероятностью повлияют на стоимость выкупленного актива.1
Типы договоров РЕПО
Существует три основных типа соглашений об обратной покупке.
Ближние и дальние ноги
Как и во многих других уголках финансового мира, соглашения об обратной покупке включают терминологию, которая обычно не встречается в других местах.Один из наиболее распространенных терминов в пространстве репо – это «нога».Существуют различные типы этапов: например, часть сделки по соглашению об обратной покупке, в которой ценные бумаги первоначально продаются, иногда называется «начальным этапом», а последующая обратная покупка – «закрытым этапом».8 Эти термины также иногда заменяют на «ближняя нога» и «дальняя нога» соответственно.На ближайшем этапе операции репо ценные бумаги продаются.В дальней ноге он выкуплен.9
Значение ставки репо
Чтобы определить истинные затраты и выгоды от соглашения об обратной покупке, покупатель или продавец, заинтересованные в участии в сделке, должны учитывать три различных расчета:
1) Денежные средства при первоначальной продаже ценных бумаг.
2) Денежные средства, подлежащие выплате при выкупе ценной бумаги.
3) Подразумеваемая процентная ставка
Денежные средства, уплаченные при первоначальной продаже ценных бумаг, и денежные средства, уплаченные при обратной покупке, будут зависеть от стоимости и типа ценных бумаг, задействованных в репо. В случае облигации, например, обе эти стоимости должны будут учитывать чистую цену и величину начисленных процентов по облигации.
Важнейшим расчетом в любом соглашении репо является предполагаемая процентная ставка. Если процентная ставка неблагоприятна, договор репо может оказаться не самым эффективным способом получения доступа к краткосрочным денежным средствам. Формула, которую можно использовать для расчета реальной процентной ставки, приведена ниже:
Процентная ставка = [(будущая стоимость / приведенная стоимость) – 1] х год / количество дней между последовательными этапами
После того, как реальная процентная ставка была рассчитана, ее сравнение со ставками, относящимися к другим типам финансирования, покажет, является ли договор обратного выкупа выгодным.Как правило, в качестве обеспеченной формы кредитования соглашения РЕПО предлагают более выгодные условия, чем соглашения о кредитовании наличными на денежном рынке.С точки зрения участника обратного репо, соглашение может также принести дополнительный доход за счет избыточных денежных резервов.10
Риски репо
Соглашения РЕПО обычно рассматриваются как инструменты снижения кредитного риска. Самый большой риск при репо заключается в том, что продавец может не продлить срок действия соглашения, не выкупив обратно ценные бумаги, которые он продал в срок погашения. В этих ситуациях покупатель ценной бумаги может затем ликвидировать ценную бумагу, чтобы попытаться вернуть денежные средства, которые он выплатил первоначально. Причина, по которой это представляет собой неотъемлемый риск, заключается в том, что стоимость ценной бумаги могла снизиться с момента первоначальной продажи, и, таким образом, это может оставить покупателя без другого выбора, кроме как удерживать ценную бумагу, которую он никогда не намеревался поддерживать в течение длительного времени. или продать с убытком. С другой стороны, в этой сделке есть риск для заемщика; если стоимость ценной бумаги превышает согласованные условия, кредитор не может продать ценные бумаги обратно.
В пространство соглашений об обратной покупке встроены механизмы, помогающие снизить этот риск.Например, многие сделки РЕПО имеют чрезмерное обеспечение.Во многих случаях, если обеспечение падает в цене, может потребоваться маржинальное требование, чтобы попросить заемщика изменить предлагаемые ценные бумаги.В ситуациях, когда представляется вероятным, что стоимость ценной бумаги может вырасти, а кредитор не сможет продать ее обратно заемщику, недостаточное обеспечение может использоваться для снижения риска.11
Как правило, кредитный риск по соглашениям РЕПО зависит от многих факторов, включая условия сделки, ликвидность ценной бумаги, специфические особенности вовлеченных контрагентов и многое другое.
Финансовый кризис и рынок репо
После финансового кризиса 2008 года инвесторы сосредоточились на особом типе репо, известном как репо 105. Были предположения, что эти репо сыграли определенную роль в попытках Lehman Brothers скрыть ухудшение своего финансового состояния, приведшее к кризису.12 В первые годы после кризиса рынок репо в США и за рубежом значительно сократился. Однако в последние годы он восстановился и продолжил расти.
Кризис выявил проблемы с рынком репо в целом.С того времени ФРС вмешалась, чтобы проанализировать и снизить системные риски.ФРС определила как минимум три вызывающих озабоченность проблем:13
1) Зависимость рынка трехстороннего РЕПО от внутридневного кредита, предоставляемого клиринговыми банками
2) Отсутствие эффективных планов по ликвидации залога в случае дефолта дилера.
3) Нехватка жизнеспособных практик управления рисками
Начиная с конца 2008 года ФРС и другие регулирующие органы установили новые правила для решения этих и других проблем.Среди последствий этих правил было усиление давления на банки с целью поддержания их самых безопасных активов, таких как казначейские обязательства.13 Их стимулируют не предоставлять их в кредит по соглашениям репо.Согласно Bloomberg, влияние этих правил было значительным: до конца 2008 года оценочная стоимость глобальных ценных бумаг, предоставленных таким образом, составляла около 4 триллионов долларов.Однако с того времени эта цифра приблизилась к 2 триллионам долларов.Кроме того, ФРС все чаще заключает соглашения об обратной покупке (или обратной покупке) в качестве средства компенсации временных колебаний банковских резервов.1415
Тем не менее, несмотря на регулятивные изменения, произошедшие за последнее десятилетие, системные риски для пространства репо остаются.ФРС по-прежнему обеспокоена дефолтом крупного дилера репо, который может спровоцировать массовую распродажу денежных средств, что может негативно повлиять на рынок в целом.Будущее пространства репо может включать в себя постоянное регулирование, ограничивающее действия этих участников, или оно может даже в конечном итоге повлечь за собой переход к центральной системе обмена информацией.Однако в настоящее время соглашения об обратной покупке остаются важным средством облегчения краткосрочного заимствования.16
Договор с обратным выкупом
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей
Ответ прошел контроль качества
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.
————————————————————————-
*(1) Смотрите в этой связи, например, ст. 240, ст. 241, ст. 279, ст. 624 ГК РФ, ст. 223 Кодекса торгового мореплавания РФ, п. 2.3 Положения о порядке проведения расчетов по государственным ценным бумагам, утвержденного приказом Минфина РФ от 06.04.1998 N 57.
*(2) Отметим, что в ряде случаев в законодательстве под выкупом понимается также осуществление выплат определенному лицу, влекущее за собой прекращение какого-либо права этого лица в отношении лица, вносящего выкупную стоимость, или его имущества (смотрите, например, ст. 593 ГК РФ).
*(3) Смотрите, например, апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 04.12.2018 по делу N 33-21256/2018, апелляционное определение СК по гражданским делам Тверского областного суда от 30.08.2018 по делу N 33-3264/2018, апелляционное определение СК по гражданским делам Мурманского областного суда от 03.02.2016 по делу N 33-326/2016, апелляционное определение СК по гражданским делам Кемеровского областного суда от 12.05.2016 по делу N 33-5873/2016, апелляционное определение СК по гражданским делам Красноярского краевого суда от 08.04.2015 по делу N 33-3370/2015.
*(4) Смотрите определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 14.03.2019 N 301-КГ18-20421.
Продажа с обратным выкупом. Как сохранить имущество?
Компания продала офисы с условием, что позже она выкупит обратно эти помещения. Покупатель не стал ждать и перепродал их. Читайте в статье, как продавцу вернуть имущество.
Когда используют продажу с обратным выкупом
Схема работает так — компания продает свое имущество вместо того, чтобы взять кредит. Эту компанию можно назвать заемщик-продавец. Вторая сторона по сделке — это заимодавец-покупатель. Он получает имущество и оплачивает его. Стороны прописывают в договоре право на обратный выкуп. То есть заемщик получает возможность вернуть имущество, но уже по более высокой цене. Разница в стоимости составляет плату за то, что покупатель фактически финансирует продавца.
При такой схеме работы заемщик больше рискует, чем при залоге, который обеспечивает договор займа. При продаже с обратным выкупом он не сохраняет за собой титул собственника.
Хотя стороны согласовывают в договоре условие о праве на обратный выкуп, нигде больше это не отражено. При продаже недвижимости в ЕГРН не возникают никакие обременения. Третьи лица не знают, что продавец вправе выкупить имущество. Такие ограничения нигде не зафиксированы.
Заимодавец может продать имущество в нарушение согласованного условия о праве выкупа. Заемщик в таком случае лишен возможности как оспаривать саму сделку купли-продажи, которую совершил заимодавец, так и истребовать имущество от добросовестного приобретателя. Нарушение договорного запрета на отчуждение актива не влечет недействительность сделки. Вместо этого заемщику придется доказывать, что договор продажи с обратным выкупом — это притворная сделка, которая прикрывает соглашение о залоге.
Если покупатель перепродаст имущество, заемщик вправе потребовать возместить убытки. Можно также взыскать штраф в виде разницы между ценой продажи и ценой обратного выкупа. Но для этого такое условие нужно прописать в договоре.
Как оформить обеспечительную продажу
Продажу с обратным выкупом можно оформить с помощью одного договора или совокупности соглашений. Чтобы снизить риски, заключайте единое соглашение. В нем пропишите право продавца на обратный выкуп.
При использовании нескольких самостоятельных договоров повышается вероятность их оспаривания. Отдельные аспекты ваших взаимоотношений с контрагентом, которые укладываются в общую цель, могут не соответствовать характеру самостоятельных сделок. Это видно на примере с продажей квартиры. Заемщик-продавец продолжает проживать в отчужденной квартире, сохраняет в ней регистрацию, оплачивает налог на имущество, коммунальные платежи. Это может свидетельствовать о мнимости договора купли-продажи. Суд решит, что стороны не планировали его исполнять.
В такой ситуации против заимодавца-покупателя будет то, что он не предпринимал мер к вселению в приобретенную по договору купли-продажи квартиру, не требовал выселения заемщика, не нес расходов по ее содержанию. Формальное приобретение актива без совершения действий по реализации своего права собственности говорит о недействительности сделки купли-продажи.
Использование нескольких сделок позволяет их квалифицировать как притворные, которые прикрывают собой залог. Например, договор купли-продажи имущества с условием об обратном выкупе, который заключен во исполнение договора займа, может свидетельствовать о том, что воля сторон договора в действительности была направлена на возникновение залоговых правоотношений.
При использовании схемы «договор купли-продажи предварительный договор» возникает риск того, что к возникшим правоотношениям суд применит правила, которые относятся к договорам займа и залога.
Сходство обеспечительной продажи с залогом не говорит об их полном тождестве. Закон не ограничивает перечень возможных способов обеспечения исполнения обязательств. Это с учетом принципа свободы договора дает возможность оформить необходимую сделку с наполнением ее любыми условиями, которые не противоречат правовым нормам.