договор социального найма научная статья
Правовая природа договора социального найма жилого помещения
Дата публикации: 19.12.2020 2020-12-19
Статья просмотрена: 275 раз
Библиографическое описание:
Привалова, А. В. Правовая природа договора социального найма жилого помещения / А. В. Привалова. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2020. — № 51 (341). — С. 276-278. — URL: https://moluch.ru/archive/341/76758/ (дата обращения: 19.11.2021).
Конституция Российской Федерации гарантирует каждому право на жилище, закрепляя необходимость создания дополнительных условий для его реализации нуждающимися гражданами путем предоставления жилья бесплатно или за доступную плату. Данное конституционное положение воплощается посредством заключения договора социального найма жилых помещений. На сегодняшний день одним из дискуссионных вопросов является правовая природа указанного договора.
В науке не сложилось единого мнения ученых относительно данного вопроса. Так, согласно одной из точек зрения, договор социального найма является подвидом административного договора. Данной позиции придерживается, в том числе И.А. Остапенко. Рассмотрим данную точку зрения наиболее подробно.
Итак, статья 60 Жилищного кодекса РФ содержит определение договора социального найма, из которого четко прослеживается его субъектный состав. Обязательным участником (наймодателем) рассматриваемых отношений является публично-правовое образование, от имени которого выступают уполномоченные органы. Другой стороной договора, а именно нанимателем, всегда выступает гражданин, являющийся нуждающимся и признанный малоимущим. При этом Жилищный кодекс РФ не содержит исчерпывающий перечень субъектов, которым может быть предоставлено жилое помещение, а лишь указывает на возможность предоставления данного права федеральным законом, Указом Президента РФ или законом субъекта и иным гражданам. Таким образом, договор социального найма и административный договор обладают сходным субъектным составом в части обязательного участия органов государственной власти.
Цель договора вытекает из конституционных положений, а также из вышеуказанного понятия и заключается в использовании жилого помещения для проживания в нем граждан. Однако в связи со спецификой субъекта, выступающего на стороне нанимателя, цель необходимо рассматривать масштабнее. Поскольку нанимателем являются граждане, которые не в силах самостоятельно реализовать право на жилище, то в рамках договора социального найма жилище следует рассматривать не как недвижимое имущество, а как социальное благо, следовательно, договор служит удовлетворению общественно значимых потребностей, как и административный договор.
Следующим признаком договора социального найма, сближающим его с административным договором, является особый порядок заключения. Анализ жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что заключению договора между нанимателем и наймодателем предшествует цепочка обязательных правоотношений организационного характера. А именно: постановка на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях органом местного самоуправления по месту жительства заявителя и принятие компетентным органом решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма. Установление многоступенчатого порядка объясняется необходимостью проверки соответствия обратившихся граждан обязательным критериям, установленным Жилищным кодексом РФ и детализированным на уровне региональной и муниципальной власти.
Помимо строго определенного порядка заключения договора, социальному найму также не свойственен такой принцип, как свобода договора. Так, например, стороны ограничены в выборе размеров предоставляемого жилого помещения. Невозможность отказаться от нормирования жилья П.В. Крашенинников объясняет наличием их дефицита, а также тем, что жилье предоставляется «на условиях, гораздо более благоприятных, нежели обычно существующие» [5]. Наниматель и наймодатель ограничены, в том числе в определении условий договора, поскольку его форма регламентирована и утверждена постановлением Правительством РФ от 21 мая 2005 года № 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения».
Таким образом, анализ вышеперечисленных признаков позволяет сделать вывод о том, что договор социального найма жилого помещения имеет административно-правовую природу. Однако полностью согласиться с точкой зрения И.А. Остапенко об отнесении данного соглашения к административному договору невозможно ввиду следующего. Имея публично-правовые признаки, договор социального найма жилого помещения включает в себя и элементы гражданско-правовых договоров.
В соответствии со статьей 4 Жилищного кодекса РФ жилищное законодательство регулирует отношения по поводу возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов [1]. Иными словами, отношения в сфере предоставления жилых помещений по договору социального найма, в том числе, относятся к жилищным правоотношениям.
При этом согласно позиции О.А Городова, жилищное законодательство регулирует различные по правовой природе отношения: одни «выступают предметом гражданско-правового регулирования и являются собственно жилищными отношениями», другие составляют предмет административного права [4]. О комплексности данных отношений говорит и И.А Фаршатов, классифицируя их на следующие виды: организационные, управленческие и имущественно-стоимостные [7].
Рассмотрим подробнее относимость договора социального найма жилых помещений к предмету гражданско-правового регулирования. Предметом гражданского права, как и жилищного, выступают имущественные и личные неимущественные отношения. При этом под имущественными понимают отношения по поводу имущественных благ, характеризующиеся такими признаками, как имущественно-распорядительная самостоятельность сторон, равное положение сторон по отношению друг к другу и возмездность [3].
Договор социального найма жилого помещение, как и жилищные правоотношения, носит имущественный характер ввиду следующего. Как известно, наниматель по договору социального найма не приобретает право собственности на предоставляемое жилое помещение и, как следствие, не может совершать некоторые распорядительные действия в отношении него. Так, такое жилое помещение не может стать предметом гражданко-правовых договоров [6]. В то же время Жилищный кодекс РФ содержит правила, предоставляющие нанимателю право совершать некоторые сделки в отношении жилого помещения. К ним можно отнести право нанимателя на заключение договора поднайма, а также право на обмен занимаемого жилого помещения. В свою очередь наймодатель тоже не лишен распорядительных возможностей в отношении жилых помещений. Так, он уполномочен давать согласие нанимателю на вселение новых членов семьи, на обмен жилого помещения и на заключение договора поднайма.
Правоотношения по договору социального найма отвечают и второму признаку имущественных отношений. В гражданском праве равное положение сторон означает отсутствие между ними субординационных отношений. В рамках договора социального найма наличие на стороне наймодателя органа государственной власти или органа местного самоуправления не приводит к возникновению между сторонами договора отношений власти и подчинения. Согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 19 ноября 2019 года № 83-КГ19–15, законодательство РФ не предусматривает возможность понудить граждан в судебном порядке к заключению договора социального найма, тем самым против их воли возлагая на них права и обязанности нанимателя [2]. Таким образом, отношения между нанимателем и наймодателем характеризуются равенством сторон.
Несмотря на ярко выраженную социальную направленность рассматриваемого договора, нельзя говорить о его безвозмездности. Согласно Конституции РФ жилые помещения предоставляются, в том числе за доступную плату. В связи с этим Жилищный кодекс РФ закрепляет право наймодателя требовать от нанимателя своевременно вносить плату за жилое помещение, которому корреспондирует соответствующая обязанность нанимателя. Следовательно, отношения по социальному найму не лишены экономической составляющей.
К личным неимущественным отношениям в жилищной сфере ученые относят право граждан на неприкосновенность жилища. Данное право рассматривается в качестве элемента личной жизни граждан, а не объекта прав нанимателя по договору социального найма [5]. Статья 3 Жилищного кодекса РФ закрепляет также принцип недопустимости произвольного лишения жилища, который, в том числе, относится к неимущественным отношениям. Так, наниматели не могут быть произвольно лишены жилого помещения, их выселение допускается лишь в установленных законом случаях и только в судебном порядке. Таким образом, отношения, возникающие по договору социального найма, имеют признаки гражданско-правовых отношений.
Таким образом, проведя анализ особенностей правоотношений по договору социального найма, можно сделать вывод о неоднозначности правовой природы рассматриваемого договора. Правоотношения социального найма облечены в конструкцию гражданско-правового договора, однако обладают целым рядом особенностей, которые носят публично-правовой характер. Применение административно-правового метода объясняется тем, что договор социального найма является исключительным способом удовлетворения жилищных потребностей граждан. Высокая социальная значимость указанного договора определяет особенность его правовой природы, которая выражается в сочетании частно-правовых и публичных начал.
Договор социального найма: как получить квартиру от государства
Статью проверила и прокомментировала Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков
Что такое социальный наем жилья
Социальный наем — это одна из разновидностей аренды жилья. Арендодателем выступает не частное лицо или компания, а государство или муниципальный орган власти, который сдает жилье нуждающимся гражданам по низкой цене.
За такое жилье нужно оплачивать коммунальные услуги — но сумма гораздо меньше, чем за аренду аналогичного жилья на рынке. Налогом на недвижимость оно не облагается, но и продать его до приватизации не получится.
Кто может заключить договор соцнайма
Право на жилье по соцнайму имеют лица, которые были признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий или нуждающимися в жилых помещениях. Первое понятие использовалось до 2005 года, второе в ходу сейчас.
Малоимущим может быть признан один человек или вся его семья с доходом меньше регионального прожиточного минимума. Общий доход семьи делится на количество ее членов. При этом все взрослые и трудоспособные родственники должны работать.
На статус нуждающегося в улучшении жилищных условий могут рассчитывать:
Жилье по соцнайму предоставляется в порядке очереди. На внеочередное получение могут претендовать люди из последних двух категорий и жители коммуналок — если их соседи освобождают площадь, она делится между остальными жильцами.
Согласно Жилищному кодексу, членами семьи нанимателя квартиры по соцнайму по умолчанию считаются его родители, несовершеннолетние дети и иждивенцы, проживающие с ним. Другие родственники тоже могут быть признаны членами семьи, если будет доказано, что они живут вместе с нанимателем и ведут общее хозяйство.
К примеру, отец и мать двух несовершеннолетних детей разведены. Один ребенок живет с отцом, а второй — с матерью. Вместе с отцом проживает еще и его троюродная тетя.
Допустим, ребенок, отец и тетя живут в Брянской области. Чтобы быть признанными малоимущей семьей, им нужно зарабатывать меньше 32,61 тыс. руб. — прожиточный минимум в регионе составляет 12,085 тыс. руб. для трудоспособного взрослого, 9,319 тыс. руб. для пенсионеров и 11,206 тыс. руб. для детей.
Отец ребенка и его тетя на двоих получают 30 тыс. руб. и могут быть признаны малоимущими. Тогда государство признает единой малоимущей семьей их троих — ребенка, отца и тетю. Они будут иметь право на квартиру по соцнайму. Но ни у бывшей жены, ни у второго ребенка, который не живет с отцом, никаких прав на нее не будет.
Какое жилье можно получить
По договору соцнайма предоставляются квартиры из государственного или местного жилфонда. Каждый регион устанавливает минимум площади, предоставляемой одному человеку. Обычно это 15–18 кв. м жилого помещения.
Могут выделить и больший метраж — все зависит от того, какие квартиры есть в жилфонде. Но верхние рамки тоже есть. К примеру, в Москве одному человеку не дадут квартиру площадью больше 40 кв. м, бездетной паре — больше 44 кв. м, а семье из двух человек не супругов (например, матери и ребенка) — больше 54 кв. м.
Если у семьи есть жилье в собственности или в соцнайме, но его площадь ниже установленных нормативов, то можно попытаться получить от государства еще одну квартиру. В таком случае из площади нового жилья вычтут площадь уже имеющегося.
К примеру, семья из четырех человек — мать, отец и два несовершеннолетних ребенка — ютится в квартире жилой площадью 30 кв. м. Квартиру по соцнайму получил еще покойный отец матери. Семья живет в Тульской области, где норматив жилплощади по соцнайму на человека — 15 кв. м. Они могут оставить за собой эту квартиру и получить по соцнайму еще одну, площадью от 30 кв. м, или отказаться от своего старого жилья и получить квартиру в два раза больше.
Как получить жилье в соцнаем
Как заключить договор соцнайма
Успешно отстояв очередь на жилье по соцнайму, человек заключает с государством или местной администрацией договор, по которому получает жилье в бессрочное пользование, а взамен обязуется соблюдать жилищное законодательство. Договор требует лишь подписи нанимателя и представителя наймодателя, заверять его у нотариуса не нужно.
Заключить договор о соцнайме можно через МФЦ, «Госуслуги» или другой уполномоченный орган. Из документов понадобятся:
У каждого наймодателя свои способы расчета стоимости аренды, но везде суммы небольшие. Так, соцнаем квартиры с жилой зоной 60 кв. м в блочном доме в Туле будет стоить 692 руб. в месяц, а в Москве — 1742 руб.
Права и обязанности нанимателя
У нанимателя такого жилья прав гораздо больше, чем у арендатора квартиры на рынке. Он может:
Все это Жилищный кодекс распространяет и на семью нанимателя. Если человек перестал быть ее членом, но продолжает жить вместе с ней, все его права и обязанности в отношении жилья сохраняются.
К примеру, муж и жена, получившие в соцнаем 60-метровую квартиру из жилищного фонда Минстроительства Тульской области, развелись. До тех пор, пока они не разъедутся, сохраняются их равные права на квартиру. Если они решат жить порознь и при этом оба будут оставаться малоимущими, то они имеют право обменять одну квартиру на две поменьше.
Права и обязанности наймодателя
Собственники жилья имеют право требовать от нанимателя своевременно оплачивать услуги ЖКХ. Взамен они обязаны:
Приватизация квартиры по соцнайму
Квартиру по соцнайму можно приватизировать. Причем начать процедуру можно уже на следующий день после заключения договора.
Приватизировать жилье человек может только один раз в жизни. В приватизации должны участвовать все зарегистрированные в квартире, но по заявлению от своей доли можно отказаться.
Для приватизации необходимо собрать пакет документов, написать заявление и подать это все в МФЦ или орган, отвечающий за жилищную политику. От региона к региону перечень необходимых бумаг различается, но обычно он включает копии и оригиналы паспортов, договор о соцнайме, выписку из домовой книги, техпаспорт на квартиру, а также документ, подтверждающий, что гражданин пока не воспользовался правом на приватизацию.
Комментарий эксперта
Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков
— Могут ли выселить из квартиры по соцнайму, и если да, то за что?
— Выселить из квартиры могут в случаях, предусмотренных законом. Выселение может производиться как с предоставлением нового жилья, так и без.
Другое жилье предоставляется, если:
Если наниматель квартиры по соцнайму не будет оплачивать коммунальные услуги более полугода без уважительной причины, суд может выселить его в общежитие.
Если суд лишил граждан родительских прав и признал их проживание с детьми под одной крышей в жилье по соцнайму невозможным, в некоторых субъектах РФ им могут предоставить новую квартиру.
Суд может выселить гражданина из жилья без предоставления нового, если:
Такое выселение является крайней мерой ответственности. Но все равно не стоит увлекаться перепланировкой и переоборудованием квартиры со сносом конструкций, уничтожением структурных элементов — окон, дверей, пола, стен, санитарно-технического оборудования или, к примеру, устраивать питомник животных.
Договор социального найма может быть расторгнут в судебном порядке, если наниматель постоянно отсутствует в жилом помещении. В таком случае в суде исследуются обстоятельства: период и причина отсутствия, наличие препятствий к пользованию квартирой, приобретение иного объекта недвижимости.
— Возможно ли получить квартиру без ордера?
— Получение квартиры без ордера бывает очень редко. Однако, согласно определению Верховного Суда РФ, «отсутствие у гражданина ордера на занятие жилой площади при фактическом вселении в предоставленную ему квартиру, проживании в ней, исполнении обязанностей нанимателя само по себе не служит препятствием к возникновению у такого лица прав пользования жилым помещением». Согласно принципу правовой определенности, нижестоящие суды должны занять схожую позицию.
Прекращение договора социального найма
Договор социального найма может прекратиться
Расторжение договора возможно по следующим основаниям
В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор считается расторгнутым со дня выезда.
Такое расторжение, как правило, сопровождается выселением нанимателя.
Выселение – это принудительное освобождение жилого помещения. Выселение производится в судебном порядке. Ранее допускался административный порядок выселения Возможны случаи расторжения договора без выселения и наоборот (признание недействительным, самоуправное занятие жилого помещения)
По последствиям законодатель (ст.84) выделяет
Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения
1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
2) жилое помещение подлежит изъятию в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд
3) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;
4) жилое помещение признано непригодным для проживания;
5) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления;
6) жилое помещение подлежит передаче религиозной организации в соответствии с Федеральным законом «О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности».
(п. 5 введен Федеральным законом от 30.11.2010 N 328-ФЗ) (смешение ряда оснований)
Требования к другому благоустроенному жилому помещению закреплены в ст.89 ЖК РФ:
Выселение с предоставлением другого не обязательно благоустроенного жилого помещения:
ст.90 ЖК РФ не оплата за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более 6 месяцев без уважительных причин
-прежде всего жилое
-размер не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека, то есть по нормам общежития
Согласно п.38 Постановления Пленума ВС РФ № 14. Разрешая указанный спор, судам следует исходить из того, что, по смыслу пункта 1 части 4 статьи 83 и статьи 90 ЖК РФ, обстоятельством, имеющим юридическое значение, является невнесение нанимателем и членами его семьи названных платежей непрерывно более чем шесть месяцев подряд.
К уважительным причинам невнесения нанимателем и членами его семьи платы за жилое помещение и коммунальные услуги судом могут быть, например, отнесены: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры; болезнь нанимателя и (или) членов его семьи; наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др.
В резолютивной части решения суда о расторжении договора социального найма и выселении нанимателя и членов его семьи по основанию, предусмотренному статьей 90 ЖК РФ, должно быть указано конкретное другое жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма выселяемым нанимателю и членам его семьи.
Предоставляемое другое жилое помещение должно быть изолированным, пригодным для постоянного проживания (часть 2 статьи 15 ЖК РФ), быть по размеру не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека (статьи 90 и 105 ЖК РФ), располагаться в том же населенном пункте и относиться к жилищному фонду социального использования.
Выселение без предоставления другого жилого помещения (ст. 91 ЖК РФ)
Кроме этого необходимо наличие следующих условий:
виновность и наличие предварительного предупреждения со стороны наймодателя, на которое лица не отреагировали
Специально оговаривается возможность выселения граждан, лишенных родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав признано судом невозможным.
Такое правило не нарушает права на жилище (ст. 40 Конституции), поскольку речь не идет о его произвольном лишении без оснований и порядка, предусмотренного в законе.
Согласно п.39 Постановления Пленума ВС РФ. К заинтересованным лицам, имеющим право обратиться в суд с требованием о выселении нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, в указанных случаях относятся лица, чьи права нарушаются неправомерными действиями нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи (например, соседи по дому, коммунальной квартире).
Обратиться в суд с иском о выселении нанимателя и (или) членов его семьи вправе также органы государственной жилищной инспекции, осуществляющие контроль за использованием жилищного фонда, соблюдением правил пользования жилыми помещениями.
Разрешая дела о выселении нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 91 ЖК РФ, суды должны исходить из того, что такое выселение является крайней мерой ответственности и возможно лишь при установлении факта систематичности противоправных виновных действий со стороны нанимателя и (или) членов его семьи, которые, несмотря на предупреждение наймодателя в любой форме (устной или письменной) о необходимости устранить допущенные нарушения, эти нарушения не устранили.
Под использованием жилого помещения не по назначению исходя из положений частей 1 — 3 статьи 17 ЖК РФ следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое. В то же время необходимо учитывать, что законом (часть 2 статьи 17 ЖК РФ) допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях (в том числе по договору социального найма), но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.).
К систематическому нарушению прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) членами его семьи с учетом положений части 2 статьи 1 и части 4 статьи 17 ЖК РФ следует отнести их неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями (например, прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости; производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; нарушение правил содержания домашних животных; совершение в отношении соседей хулиганских действий и др.).
Если такие действия совершаются бывшим членом семьи нанимателя, то, поскольку он и наниматель, а также члены его семьи, проживающие в одном жилом помещении, фактически становятся по отношению друг к другу соседями, заинтересованные лица вправе обратиться с требованием о выселении бывшего члена семьи нанимателя из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения на основании части 1 статьи 91 ЖК РФ.
Под систематическим бесхозяйственным обращением с жилым помещением, ведущим к его разрушению, следует понимать целенаправленные постоянного характера действия нанимателя и (или) членов его семьи, влекущие повреждение либо уничтожение структурных элементов квартиры (окон, дверей, пола, стен, санитарно-технического оборудования и т.п.).
Принимая во внимание, что наймодатель вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения допущенного их действиями разрушения жилого помещения (часть 1 статьи 91 ЖК РФ), суду при рассмотрении дела о выселении необходимо проверить, назначался ли такой срок наймодателем и были ли предприняты нанимателем и членами его семьи какие-либо меры для устранения этих нарушений (приведения жилого помещения в состояние, пригодное для постоянного проживания).
С иском о выселении из жилого помещения родителей, лишенных родительских прав, могут обратиться органы опеки и попечительства, опекун (попечитель) или приемный родитель ребенка, прокурор, а также родитель, не лишенный родительских прав.