договор управления рестораном образец
Передача коммерческой недвижимости в доверительное управление
Есть физическое лицо, которое имеет в собственности коммерческую недвижимость (маленькое офисное здание). Это физическое лицо является генеральным директором и единственным учредителем ООО. Как правильно передать свою недвижимость в управление своей же компании, чтоб осуществлять сдачу помещений в аренду? Договор доверительного управления требует обязательной регистрации. Можно ли сделать иначе, без регистрации?
В ситуации, когда руководитель или участник общества имеет в собственности некую недвижимость, которую предполагается передать в управление обществу для последующей сдачи помещений в аренду, оптимальным решением является заключение договора доверительного управления.
Действующее российское законодательство не запрещает сделки между обществом и его руководителем, лишь устанавливая в ст. 45 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» для таких сделок особый порядок как для сделок с заинтересованностью, поскольку руководитель общества является его аффилированным лицом. Однако в ситуации, когда руководитель является одновременно и единственным участником общества, необходимость в соблюдении особого порядка отпадает.
Таким образом, на практике между обществом и его руководителем как физическим лицом заключается договор доверительного управления. Особенности заключения, исполнения, прекращения такого договора, права и обязанности учредителя управления и доверительного управляющего регулируются положениями гл. 53 Гражданского кодекса РФ.
Одним из необходимых условий является соблюдение письменной формы договора, а в случае с недвижимостью — государственная регистрация передачи имущества в доверительное управление аналогично регистрации перехода права собственности. Несоблюдение данных условий влечет недействительность договора доверительного управления.
Отмечу, что государственной регистрации подлежит не сам договор, а лишь передача имущества. Если в дальнейшем в договор будут вноситься изменения или дополнения, не затрагивающие моменты, связанные с передачей недвижимости, а касающиеся, например, только порядка управления, такие изменения государственной регистрации не подлежат.
Альтернативой договору доверительного управления имуществом могут стать:
1) договор аренды, заключенный между физическим лицом (арендодателем) и ООО (арендатором) с правом последующей передачи недвижимости в субаренду;
2) агентский договор на сдачу помещений в аренду, в котором принципалом будет являться руководитель общества как физическое лицо, а агентом — само общество.
При этом в случае с договором аренды (первый вариант) если речь идет о долгосрочной аренде более года, то договор также требует государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
На практике зачастую заключают договор аренды сроком на 11 месяцев с возможностью продления на тот же срок либо каждый раз перезаключают договор заново. В случае с агентским договором условие о государственной регистрации не предусмотрено.
Также важно учесть, что заключение компанией возмездного договора со своим аффилированным лицом с большой вероятностью привлечет внимание налоговых органов.
В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 40 Налогового кодекса РФ налоговая инспекция вправе проверить правильность применения цен по сделке между взаимозависимыми лицами. Если в ходе проверки будет выяснено, что цена, установленная договором, более чем на 20% отклоняется от рыночной цены на аналогичные услуги, организации могут быть доначислены налоги и пени, исходя из рыночных цен.
Договор с управляющим-ИП: практические рекомендации
На сегодняшний день очевидно, что проблем у бизнеса меньше не становится, особенно с учетом стагнационного состояния экономики в условиях пандемического кризиса, выявившего острую необходимость поиска более оптимальных моделей ведения бизнеса. Одна из таких моделей управления — использование управляющего-ИП.
Правильное оформление договорных отношений с управляющим-ИП — один из важных элементов данной модели управления в ООО и от того, насколько точно и правильно будут оформлены договорные отношения, будет зависит успешность бизнеса (как минимум, в части отсутствия возможных претензий со стороны налоговых органов).
Как известно, «теория без практики мертва, практика без теории слепа» и с учетом вышесказанного возникает резонный вопрос: «А каким же должен быть договор с управляющим-ИП, чтобы успешно возражать на возможные претензии налоговиков?».
С учетом актуальной арбитражной практики, личного профессионального опыта и опираясь на ранее выработанные рекомендации, попробуем ответить на данный вопрос.
Стоит напомнить, что, во-первых, ИП не должен вести себя как «штатный» исполнительный орган, который полностью подчинен внутреннему распорядку управляемого общества, а, во-вторых, он (ИП) прежде всего исполнитель по договору управления. Собственно говоря, это первое базовое условие использования модели «Управляющий-ИП». Простого понимания этого будет уже достаточно, чтобы дать налоговому органу минимальный отпор.
К чему данная рекомендация? А к тому, что если вы не хотите усложнять договор с управляющим-ИП, а просто хотите использовать одну из типовых форм такого договора со стандартными условиями, то данные рекомендации вам вряд ли помогут.
Итак, если вам все-таки нужно не просто на минимальном уровне парировать претензии налоговых органов, но и в целом спокойно работать в рамках данной модели, то необходимо учитывать следующие рекомендации:
I. Предмет договора.
Здесь все просто. Предмет договора — передача полномочий единоличного исполнительного органа и оказание услуг управляющим-ИП.
II. Срок договора и стоимость услуг.
Здесь может показаться, что все просто, но на самом деле это не так.
Срок договора на ваше усмотрение — в пределах трех лет (из личной практики), если вы, конечно, не берете управляющего-ИП со стороны. Имеем ввиду, что договор должен быть срочным и при желании можно установить условие о его автоматической пролонгации. Если со сроком договора проблем нет, то на порядок ценообразования надо обратить пристальное внимание.
Вознаграждение управляющего-ИП должно прежде всего зависеть от экономических показателей деятельности компании (экономических результатов), иначе говоря, в него должна быть заложена премиальная составляющая, то есть определенный KPI. Фиксированная часть — это то, на что управляющий-ИП живет здесь и сейчас, поэтому с тем, чтобы установить ее в пределах среднерыночной стоимости (стоимости специалиста-управленца на рынке труда), проблем не возникнуть не должно.
Формула стоимости услуг Управляющего-ИП выглядит очень просто.
Фиксированная стоимость 10% от превышения выручки за год по отношению к предыдущему году, но не менее 1% (одного процента) от размера выручки за год, по результатам которого выплачивается премиальная часть.
Помним, что KPI выплачивается по итогам года и желательно после утверждения годовой бухгалтерской отчетности общим собранием участников Общества. Кроме того, для более детального экономического обоснования такого порядка ценообразование необходимо иметь бизнес-план на три года вперед. Несмотря на то, что в условиях коронакризисной нестабильности бизнес-планирование — дело неблагодарное, в обозримой перспективе это поможет вам обосновать перед налоговыми органами мотивационную составляющую отношений с управляющим-ИП.
В отношении так называемых «командировочных» (представительских) расходов работать только по принципу: управляющий-ИП включает в состав стоимости своих услуг понесенные представительские расходы, а общество их полностью оплачивает. Слово «командировка», как мы понимаем, звучать ни в коем случае нигде не должно.
III. Права и обязанности сторон.
По поводу обязанностей Общества перед управляющим-ИП вдаваться в подробности не стоит, так как здесь вполне можно использовать готовые типовые решения, а вот на обязанностях управляющего остановимся отдельно.
Как известно, управляющий-ИП выполняет функции единоличного исполнительного органа, а это значит, что на него возлагаются все те же обязанности, что и на обычного генерального директора. Это не так, а если точнее, то не совсем так. В данной связи предполагается, что обязанности управляющего-ИП могут быть схожи с функционалом и обязанностями обычного генерального директора, так как в конечном итоге у них одна цель — достижение положительного экономического результата для компании (или прибыль).
Крайне не рекомендуется слепо копировать обязанности из должностной инструкции генерального директора и включать их в договор с управляющим-ИП, так как налоговый орган может переквалифицировать данный договор в трудовой. Как говорилось выше, управляющий-ИП не должен вести себя как «штатный» исполнительный орган, который полностью подчинен внутреннему распорядку управляемого общества.
Необходимо расширить обязанности управляющего-ИП дополнительными обязанностями, которые должны отличаться от обязанностей обычного генерального директора. Под такими дополнительными обязанностями мы можем понимать дополнительные услуг, которые оказывает управляющий-ИП.
Дополнительные услуги должны быть реальны, тогда у налогового органа возникнет меньше вопросов. Под дополнительными услугами мы понимаем услуги, связанные с продвижением продукции управляемого общества, формированием положительного образа управляемой компании в «глазах» потенциальных клиентов и т.п.
Кроме дополнительных обязанностей, которые представлены как дополнительные услуги, мы также включаем технические обязанности. Например, дополнительные технические обязанности, связанные с осуществлением деятельности управляющего в качестве ИП.
Здесь уместно зафиксировать, что управляющий-ИП обязан самостоятельно отправлять свою личную отчетность с IP и MAC-адреса, которые отличны от соответствующих адресов управляемого им общества.
Ну и в довесок, одной из ключевых технических обязанности управляющего-ИП должная быть обязанность о предоставлении управляемому обществу (его участникам) ежемесячных отчетов о проделанной работе (вместе с актами оказанных услуг), причем такие отчеты не должны носить формальный (поверхностный) характер, а должны отражать реальное экономическое содержание деятельности общества за период оказания услуг.
Как небольшой подытог: чем больше дополнительных реально исполнимых обязанностей вы возложите на управляющего-ИП, тем проще будет возражать налоговому органу.
IV. Ответственность сторон за нарушение условий договора.
Для управляемого общества все просто:
Для управляющего-ИП следует не ограничиваться стандартным набором штрафных санкций (несвоевременное предоставление/непредоставление отчета) и с учетом дополнительных обязанностей прописать дополнительные штрафные санкции. Например, установить управляющему-ИП штраф за отправку своей личной отчетности с IP и MAC-адреса управляемого общества и т.п.
В целом, можно отметить, что здесь ваши возможности ограничены только разумными рамками делового оборота.
Подводя итог, еще раз обратим внимание, что договор с управляющим-ИП — это прежде всего договор возмездного оказания услуг между ООО и ИП, из которого не должно усматриваться, что по сути, отношения являются трудовыми. В договоре должен быть четко прописан состав услуг и стоимость, которая включает не только обычное вознаграждение, но и зависит от соответствующих экономических показателей.
На момент подготовки настоящей статьи за основу был взят кейс по делу № А76-10654/2019, который и показал нам, как не надо работать.
18.11.2020г. в арбитражной практике появился не менее интересный кейс (дело № А19-27765/2019), который прямо противоположен ранее названному и говорит, что использование Управляющего-ИП не является чем-то противозаконным. О том как налогоплательщику удалось успешно противостоять налоговому органу в данному споре обязательно будет рассказано позже, а пока несколько интересных позиций суда кассационной инстанции (АС Восточно-Сибирского округа):
Таким образом, доводы суда по делу № А19-27765/2019 подтверждают, что использование управляющего-ИП в ООО не может заведомо считаться схемой получения необоснованной налоговой выгоды. В практическом смысле мы видим, что использование возможностей такой модели должно подталкивать предпринимателей к поиску новых точек развития и стимулировать их деятельность, а не подавлять их в конечном итоге.
Многим может показаться, что именно очевидность налоговых преимуществ должна быть лейтмотивом использования управляющего-ИП в ООО. Нет, она (прим. авт. — очевидность) свое значение, безусловно, имеет, но только вот главной являться не должна, поэтому будьте аккуратны при использовании данной схемы.
Договор управления рестораном образец
ДОГОВОР ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ
ИМУЩЕСТВЕННЫМ КОМПЛЕКСОМ (ТРАСТ)
Предприниматель без образования юридического лица _____, именуемый в дальнейшем « Управляющий», действующий на основании _____, с другой стороны,
заключили настоящий договор траста ( далее – « Договор») о нижеследующем:
1. ТЕРМИНЫ И ПОНЯТИЯ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ В ДОГОВОРЕ
1.1. Заголовки разделов, используемые в настоящем документе, приводятся исключительно из соображений удобства, с целью формальной регламентации текста, и при толковании условий Договора не могут рассматриваться как положения, имеющие самостоятельное или определяющее значение.
1.2. Стороны – именование Сторон Договора при обоюдном их упоминании.
1.3. Под термином « помещения Ресторана» в дальнейшем понимаются нежилые помещения, расположенные в здании по адресу: _____, которые идентифицируются согласно экспликации и выписки из техпаспорта БТИ «___», являющиеся неотъемлемой частью настоящего Договора ( Приложение №3), и включающие …
1.4. Под термином « Улучшения» в дальнейшем понимаются текущий и/или капитальный ремонт помещений Ресторана и фасада здания, где расположены помещения Ресторана, т.е. любые ремонтные, строительные и/или восстановительные работы, произведенные в соответствии с Соглашением о ремонтно-строительных работах, подписанным Сторонами одновременно с настоящим Договором и являющимся неотъемлемой его частью ( Приложение №5).
1.5. Термин « Разрешенное использование» в дальнейшем объединяет …
1.6. Под термином « Текущий ремонт» в дальнейшем понимаются …
1.7. Под термином « Капитальный ремонт» в дальнейшем понимаются …
2. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
2.1. На основании и в соответствии с условиями настоящего Договора Учредитель передает (вверяет), а Управляющий принимает в доверительное управление (пользование) принадлежащий Учредителю на праве собственности имущественный комплекс ресторана «Сказка», расположенного по адресу: _____ ( далее – « Имущественный комплекс» или « Ресторан»).
В состав Имущественного комплекса входят все виды имущества, имущественных и исключительных прав, принадлежащих Учредителю и предназначенных для функционирования Ресторана ( разрешенное использование), включая …
2.2. Наименование, количество, качественные характеристики, цена и другие индивидуальные признаки имущества Ресторана зафиксированы Сторонами в соответствующем Перечне передаваемого имущества, являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора ( Приложение №1 к Договору).
2.3. Правоустанавливающие документы на имущество Ресторана, а также письменные удостоверения других прав, связанных с Имущественным комплексом, передаются Управляющему согласно Описи передаваемых документов ( Приложение №2 к Договору).
2.4. В соответствии с настоящим Договором Управляющий за вознаграждение осуществляет управление Имущественным комплексом в течение определенного Сторонами срока.
Управляющий владеет, пользуется и распоряжается переданным имуществом исключительно в интересах Учредителя управления и с ограничениями, предусмотренными настоящим Договором, Уставом Учредителя и законодательством РФ.
2.5. Имущественный комплекс передается Управляющему с целью производства Улучшений в помещениях Ресторана, включая дизайнерское (художественное) переоформление фасада здания, где они находятся ( вход в помещения Ресторана), с последующим использованием Ресторана по функциональному назначению.
2.6. Передача Имущественного комплекса Ресторана в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к Управляющему.
2.7. Выгодоприобретателем ( бенефициаром) по настоящему Договору является Учредитель доверительного управления.
2.8. Права по настоящему договору не могут быть переуступлены другим лицам.
2.9. Все вновь приобретаемое в рамках доверительного управления имущество, материальные ценности, ценные бумаги и проч., оформляются Управляющим на имя Учредителя и являются собственностью последнего ( за вычетом вознаграждения Управляющего и исключением случаев, предусмотренных Договором).
3. ДОВЕРИТЕЛЬНЫЙ ХАРАКТЕР ДОГОВОРА
3.4. Утрата доверия Учредителя к Управляющему является основанием для прекращения доверительного управления Имущественным комплексом.
4. ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ И ВОЗВРАТА ИМУЩЕСТВА
4.1. В течение ___ дней с момента заключения настоящего Договора Учредитель передает Управляющему Имущество, указанное в пунктах 2.1., 2.2. Договора, а также относящиеся к нему документы, предусмотренные п. 2.3. Договора.
4.2. Передача Имущественного комплекса осуществляется по передаточному акту, который составляется Учредителем в течение срока, установленного пунктом 4.1 настоящего Договора, в двух экземплярах и подписывается им и Управляющим. Один экземпляр акта остается у Учредителя управления, а второй вручается Управляющему непосредственно после его подписания.
Передаточный акт предусмотренный настоящим пунктом, является неотъемлемой частью настоящего Договора ( Приложение №4).
4.5. По истечении срока Договора Управляющий, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, предусмотренные настоящим Договором, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на возобновление Договора.
5. ЗАВЕРЕНИЯ И ГАРАНТИИ УЧРЕДИТЕЛЯ
Учредитель заверяет и гарантирует, что:
5.7. Смена собственника Имущественного комплекса в период действия настоящего Договора, при отказе использования Управляющим своего права преимущественной покупки, предусмотренного разделом 8 настоящего документа, не является основанием для расторжения данного Договора.
6. СРОК ДОГОВОРА И УСЛОВИЯ ЕГО ДОСРОЧНОГО ПРЕКРАЩЕНИЯ
6.1. Настоящий Договор заключен на 5 лет ( до ____ /включительно/).
6.2. Договор может быть расторгнут до истечения указанного в пункте 6.1 срока по соглашению Сторон, а также в одностороннем порядке при возникновении следующих обстоятельств: …………
6.6. В случае прекращения Договора вне зависимости от основания его прекращения Имущество, находящееся в доверительном управлении, должно быть возвращено Учредителю в порядке, предусмотренном п.п. 4.3., 4.4. Договора, если Сторонами не будет принято иное дополнительное решение.
7. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
7.1. Учредитель обязан:
7.1.1. передать Управляющему Имущественный комплекс в соответствии с условиями Договора, включая все документы и сведения, необходимые для выполнения обязанностей, и осуществления прав по настоящему Договору;
7.1.2. одновременно с подписанием Договора выдать на имя Управляющего доверенность установленного образца ( Приложение №6), в которой оговариваются полномочия Управляющего по распоряжению Имущественным комплексом и срок их действия.
7.1.4. принять имущество, возвращаемое Управляющим в порядке раздела 4 настоящего Договора после прекращения настоящего Договора.
7.2. Учредитель имеет право:
7.2.1. в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения обязанностей Управляющим предъявить в суд или арбитражный суд требование о прекращении доверительного управления и о возмещении убытков;
7.2.8. получать доходы по переданному в управление Имуществу, за вычетом сумм, подлежащих выплате Управляющему в виде вознаграждения и компенсации расходов по доверительному управлению.
7.3. Обязанности Управляющего
7.3.1. принять Имущественный комплекс на условиях и в порядке, предусмотренными настоящим Договором и осуществлять доверительное управление им в интересах Учредителя (выгодоприобретателя);
7.3.17. немедленно (путем письменного извещения) информировать Учредителя о появлении перспектив развития ресторанного бизнеса, а также о появляющихся возможностях эффективного использования средств, находящихся в доверительном управлении; *
* В указанном Извещении Доверительный управляющий приводит технико-экономическое обоснование предложений и номенклатуру затрат, необходимую для их реализации.
7.4. Управляющий имеет право:
7.4.1. осуществлять полномочия собственника в отношении Имущественного комплекса, установленные Договором, а также все права, предоставленные ему законодательством;
7.4.6. расторгнуть настоящий Договор в одностороннем порядке и потребовать выплаты причитающегося ему вознаграждения и убытков, если Имущественный комплекс на момент передачи в доверительное управление был обременен какими-либо обязательствами, включая залог, или … что противоречит заверениям Учредителя, зафиксированным в разделе 5 Договора.
8. ОГРАНИЧЕНИЕ ПОЛНОМОЧИЙ УПРАВЛЯЮЩЕГО
8.1. Управляющий, осуществляя ограниченные правомочия собственника в отношении Имущественного комплекса, переданного в управление, не вправе:
8.1.1. совершать сделки по отчуждению Имущественного комплекса или его части, включая иные имущественные или неимущественные права, принадлежащие Учредителю и относящиеся к Предмету Договора, а равно сдавать в аренду, в безвозмездное пользование и обременять названное Имущество или переданные права каким бы то ни было образом, в т.ч. залогом;
8.1.7. совершать иные действия или сделки, запрещенные Договором, включая дополнительные соглашения к нему, уставом Учредителя и действующим законодательством РФ либо превышающие его полномочия.
9. ВОЗНАГРАЖДЕНИЕ УПРАВЛЯЮЩЕГО
9.1. За услуги по настоящему Договору Учредитель ежемесячно выплачивает Управляющему вознаграждение ………..
10. ПРАВО УПРАВЛЯЮЩЕГО НА ОПЦИОН АКЦИЙ
10.1. Помимо вознаграждения, предусмотренного п. 9.1. настоящего Договора, Управляющий также имеет право на получение вознаграждения в виде опциона на ___ обыкновенных именных акций ЗАО «___», эмитированных Учредителем, реализуемого после окончания данного Договора и только в случае, если Управляющим добросовестно выполнялись все его условия и, при этом, активы Имущественного комплекса возросли на ___ процентов.
11. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА УЛУЧШЕНИЯ
7.1. Улучшения, произведенные Управляющим в рамках настоящего Договора, в том числе за счет своих собственных средств, являются собственностью Учредителя.
Затраты, произведенные Управляющим на Улучшения из собственных средств, в первоочередном порядке возмещаются ему из доходов (прибыли), полученных от управления Имущественным комплексом в период действия настоящего Договора.
Порядок возмещения указанных в настоящем пункте затрат Управляющего определяется Сторонами в соглашении о производстве ремонтно-строительных работ в помещениях Ресторана, которое является неотъемлемой частью данного Договора ( Приложение № 4).
7.4. Названное в п.7.2. Договора оборудование и иная собственность, приобретенная Управляющим в рамках исполнения данного Договора и установленная в помещениях Ресторана, может быть изъята им в пределах 30 (тридцати) дней после истечения срока действия Договора или выкуплена Учредителем по согласованной цене, как в период действия Договора, так и в течение установленного настоящим пунктом срока после его окончания, если Сторонами не будет предусмотрено иное.
8. ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО ПОКУПКИ РЕСТОРАНА
9. УЧЕТ ДОХОДОВ И РАСХОДОВ
10.1. Отчет Управляющего Учредителю представляется ежеквартально не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным.
10.2. Отчет представляется по почте или вручается лично Учредителю в месте нахождения последнего.
11. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН И ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ
§ 1. Нарушение Договора Сторонами:
11.1. Управляющий считается нарушившим Договор, если он: ……….
11.2. Учредитель считается нарушившим Договор, если он: ………
§ 2. Ответственность Сторон:
11.8. Уплата штрафных санкций, установленных настоящим Договором, не освобождает стороны от выполнения обязательств по Договору.
12.3. Действия органов власти ………….
13.1. Размещение средств наружной рекламы на фасаде и торцах здания Ресторана должно быть согласовано с Учредителем.
13.4. Настоящий Договор составляет полное и окончательно выраженное соглашение сторон.
ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН:
По вопросам составления подобного или любых других договоров (контрактов), а также по спорам, связанным с заключением, исполнением или расторжением договоров, Вы можете обратиться к адвокату Александру Лепехину.
Межреспубликанская коллегия адвокатов