договор задатка при переуступке прав аренды земельного участка
Договор задатка при переуступке прав аренды земельного участка
Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Коммерческая организация, применяющая общую систему налогообложения, является арендатором земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения (собственность субъекта РФ), право аренды которого она планирует возмездно уступить индивидуальному предпринимателю.
Каков порядок отражения в бухгалтерском учете и для целей налогообложения (налог на прибыль и НДС) такой операции, при условии, что треть цены договора перечисляется в качестве задатка в течение десяти банковских дней с момента заключения предварительного договора, а остальные средства уплачиваются в течение десяти банковский дней с момента государственной регистрации непосредственно договора уступки?
По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Уступка организацией права аренды земельного участка третьим лицам облагается НДС на общих основаниях; в целях налогообложения прибыли при этом признается доход от реализации.
В бухгалтерском учете эта операция отражается как уступка имущественного права. Бухгалтерские записи приведены непосредственно в ответе.
Обоснование позиции:
В силу п. 6 ст. 22 ЗК РФ, п. 2 ст. 615 ГК РФ субарендаторы осуществляют все права и обязанности арендаторов земельных участков (ст.ст. 40-42 ЗК РФ). На основании п. 3 ст. 3 ЗК РФ, п. 2 ст. 607 ГК РФ к договору субаренды земельного участка применимы положения ГК РФ об аренде и субаренде, не противоречащие ЗК РФ.
При решении вопроса об обложении НДС операций, осуществленных при уступке прав и обязанностей по договору аренды, следует рассматривать две отдельные операции: уступка прав по договору аренды (арендных прав) и перевод долга по арендным платежам.
При переводе долга объект обложения НДС не возникает. Учитывая, что передача имущественных прав является объектом налогообложения НДС в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ, передающая сторона должна уплатить НДС в бюджет. Так, согласно п. 1 ст. 153 НК РФ при передаче имущественных прав налоговая база по НДС определяется с учетом особенностей, установленных ст. 155 НК РФ. А ее пункт 5, в свою очередь, отсылает для данной ситуации налогоплательщика к статье 154 НК РФ, которая предусматривает общий порядок определения налоговой базы.
Тем самым операция по уступке права аренды земельного участка организацией третьим лицам облагается НДС на общих основаниях (письмо Минфина России от 01.02.2011 N 03-07-11/21, письмо ФНС России от 01.08.2011 N ЕД-4-3/12444@, письмо Управления МНС по г. Москве от 26.08.2003 N 24-11/46409). Моментом определения налоговой базы в случае, предусмотренном п. 5 ст. 155 НК РФ, является день передачи имущественных прав (п. 8 ст. 167 НК РФ).
Неоднозначным является вопрос о том, включается ли в налоговую базу по НДС получение задатка. При наличии разных точек зрения менее спорна официальная позиция и меньше риск налогового спора, если начислять НДС (смотрите Энциклопедию решений. Обложение НДС сумм, связанных с расчетами по оплате товаров (работ, услуг)).
Налог на прибыль организаций
В целях налогообложения прибыли организация-арендатор признает доход от реализации имущественных прав (п. 1 ст. 249, п. 1 ст. 271 НК РФ) на дату государственной регистрации договора о передаче прав по договору аренды земельного участка. В этом случае доход определяется как стоимость переданных прав в соответствии с договором без НДС.
Согласно пп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ не учитываются при налогообложении прибыли доходы организации в виде имущества, имущественных прав, которые получены в форме залога или задатка в качестве обеспечения обязательств.
В свою очередь, пп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ определяет, что при реализации имущественных прав налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на цену приобретения данных имущественных прав и на сумму расходов, связанных с их приобретением и реализацией. И, если у организации не было затрат по приобретению реализуемых арендных прав, а также иных расходов, связанных с приобретением и реализацией этих прав, то данная норма ею не применяется.
Бухгалтерский учет
Уступка права по договору аренды земельного участка отражается в бухгалтерском учете как обычная операция по уступке имущественного права.
В таком случае доходы и расходы, связанные с выбытием права, признаются в бухгалтерском учете организации в качестве прочих доходов и расходов на основании соответственно п. 7 ПБУ 9/99 «Доходы организации» и п. 11 ПБУ 10/99 «Расходы организации».
Кроме того, необходимо зафиксировать факт того, что предоставленный в аренду земельный участок уже ею не используется.
В силу п. 3 ПБУ 9/99 суммы поступлений от других юридических и физических лиц в качестве авансов в счет оплаты продукции, товаров, работ, услуг и задатка не признаются доходами организации. Сумма полученного задатка отражается по дебету счетов учета денежных средств и кредиту счета 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» или к счету 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами». К этим счетам целесообразно открыть субсчет «Расчеты по полученным задаткам (обеспечительным платежам)».
Тогда в учете арендатора отражаются записи:
1. При получении задатка:
Дебет 51 Кредит 76, субсчет «Расчеты по полученным задаткам»
— получены денежные средства в качестве задатка;
Дебет 008
— сумма полученного задатка учтена за балансом;
Дебет 76, субсчет «Расчеты по полученным задаткам» Кредит 68, субсчет «Расчеты по НДС»
— начислен НДС с суммы задатка;
Дебет 68 Кредит 51
— перечислен НДС в бюджет.
2. Уступка прав и обязанностей:
Дебет 76, субсчет «Расчеты по договору с субарендатором» Кредит 91, субсчет «Прочие доходы»
— отражена стоимость переданных арендных прав;
Дебет 91, субсчет «Прочие расходы» Кредит 68, субсчет «Расчеты по НДС»
— начислен НДС, предъявленный субарендатору, при передаче арендных прав;
Дебет 76, субсчет «Расчеты по полученным задаткам» Кредит 76, субсчет «Расчеты по договору с субарендатором»
— зачтена сумма задатка в счет расчетов;
Дебет 68, субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 76, субсчет «Расчеты по полученным задаткам»
— принят к вычету НДС, уплаченный при получении задатка;
Кредит счета 001 «Арендованные основные средства»
— отражено выбытие земельного участка из объектов аренды;
3. Получение окончательной оплаты:
Дебет 51 Кредит 76, субсчет «Расчеты по договору с субарендатором»
— субарендатор перечислил причитающиеся средства;
Кредит 008
— списана сумма задатка с забалансового счета.
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Волкова Ольга
Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Горностаев Вячеслав
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.
Топ-5 выгодных советов по переуступке прав аренды земельного участка: как оформить их продажу или передачу?
Когда физическое или юридическое лицо заключает договор аренды земельного участка на длительный срок, предполагается, что данное лицо планирует использовать землю в течение определенного количества лет. Но бывают случаи, когда у лица, заключившего договор аренды, отпала необходимость в данном участке земли.
Законодательство предусматривает два способа выхода из подобных ситуаций: пересдача надела, именуемая субарендой полный отказ от прав на данное землевладение и передача прав на него третьему лицу. Именно второй способ и подразумевает термин «переуступка права аренды».
Определение правоотношений при передаче
Под переуступкой понимается полная передача всех прерогатив использования земельного надела третьему ранее не заинтересованному лицу в соответствии с условиями первоначального договора.
После того, как арендатор отказался от земли, то есть уступил свою позицию третьему лицу согласно договоренности, он лишается всех полномочий в отношении данного землевладения. К составленному ранее договору прилагается акт переуступки аренды и составляется соглашение о переуступке.
Отличие от субаренды
Основное отличие аренды от соглашения по переуступке аренды состоит в том, что субаренда регистрируется между тремя лицами: арендодателем- собственником земли, арендатором и субарендатором. Если условия изначально составленного арендного контракта будут нарушены, то ответственность перед арендодателем будет нести арендатор.
Согласно контракта переуступки права сдачи земли все обязательства арендатора берет на себя следующий арендатор, к которому перейдут все права и обязанности арендатора. Первоначальный арендатор вычеркивается из правоотношений между арендодателем и третьим лицом, к которому перешли права. Особенности составления также отличаются от субаренды и подлежат регистрации.
Более детально ознакомиться с понятием субаренды вы можете в отдельной публикации, а в этой статье мы рассказывали об основных нюансах и требованиях к договору субаренды.
Можно ли продать полномочия третьим лицам: обязанности по договору при покупке-продаже
Пункт 6 статьи 22 Земельного кодекса РФ гласит, физическое или юридическое лицо, которое арендовало земельный участок у государства либо у частного лица, имеет право на продажу своих прав третьему лицу в соответствии со сроками действия договора.
Таким образом, при продаже права сдачи землевладения, все возможностями арендатора переходят к новому арендатору, как и обязательства перед арендодателем: своевременная оплата аренды, использование землевладения в соответствии с условиями заключенного договора и т.д. (подробнее о правах и обязанностях, которыми наделяет стороны сделок договор аренды, мы рассказывали тут).
Как оформить срок действия уступки?
Так как договор передачи права официально завершает действия контракта для предыдущего арендатора, то сроки устанавливаться не могут, в отличие от соглашения о субаренде. Главное, чтобы срок пользования арендованным землевладения новым арендатором не превышал изначальный срок, указанный в основном соглашении с арендодателем.
Таким образом, если первоначально в контракте было прописан конкретный срок, то из него положено вычесть года и месяцы, в течение которых земля была в пользовании. Например, землевладение было передано арендатору на 20 лет, он использовал его в течение 10 лет, после чего передал право сдачи новому пользователю. В таком случае, в договоре должен быть указан срок аренды в 10 лет.
Как сделать грамотное соглашение: пошаговая инструкция
Требования к оформлению и содержанию
Контракт оформляется письменно и может быть заверен нотариусом, если стороны изъявляют такое желание. На нем проставляются подписи, даты и печати.
Содержание нового соглашения не может противоречить изначальному арендному соглашению. К новому контракту прикрепляются все дополнительные справки, акты, пояснения сторон, если таковые имеются.
Все дополнительные документы подписываются и заверяются печатями, если в сделке участвуют лица, применяющие печать. В контракте прописываются следующие пункты:
Документы
Соглашение, подписанное сторонами и заверенное печатями, необходимо зарегистрировать в земельном комитете. Для начала нужно подать следующий комплект документов:
Регистрация договора
Соглашение не регистрируется только тогда, когда заключено только с физическим лицом и сроком менее чем 1 год.
В Росреестр необходимо подать комплект документов:
Организации и юридические лица должны подать также следующие документы:
Частые вопросы
Нужно ли согласие собственника?
Пункт 9 ст.22 ЗК РФ гласит, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои полномочия и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
При этом не допускается изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора.
Если же арендатор планирует переуступить землевладение, взятое им в пользование на срок менее 5 лет, то ему потребуется заявление арендодателя-владельца земли о его согласии. Для этого сам владелец участка направляет заявление в адрес нанимателя о том, что он соглашается с возможностью арендатора уступить земельный надел новому арендатору.
Каков период уведомления о сделке?
Уведомление о том, что арендатор передает свои полномочия и обязанности в отношении землевладения новому арендатору направляется владельцу земельного надела в разумный срок после заключения соглашения в письменной или другой доступной форме, но так, чтобы арендатор был уверен в получении собственником данного уведомления.
Что такое разумный срок?
Понятие разумного срока является спорным. В основном, данный термин фигурирует, когда речь идет о своевременном выполнении условий договора и регламентируется статьей 314 ГК РФ. Согласно этой же статье, самая популярная трактовка разумного срока – 7 дней. Зачастую, понятие разумного срока, порядок и сроки уведомления землевладельца регламентируются в местном Росреестре.
Например, в Московской области (ч. 4 ст. 15 Закона Московской области от 07.06.1996 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области») соглашением о сдаче землевладений регламентируется возможность арендатора на переуступку с согласия владельца земли своих обязанностей и полномочий по договору третьим лицам, если договор был заключен на срок до пяти лет.
Каковы последствия несвоевременного оповещения?
Если в ситуациях, прописанных в ст. 22 ЗК РФ и согласно п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», арендатор не уведомил арендодателя в разумный срок, установленный законом,собственник земельного участка вправе потребовать возместить убытки, которые он понес в связи с несвоевременным уведомлением.
Основания для запрета на передачу
В первую очередь, запрет на уступку накладывается тогда, когда он прописан в соглашении. Но даже если сам собственник земли не против переуступки, бывают ситуации, в которых переуступить право на землю нельзя:
Процесс переуступки права аренды не влечет за собой серьезных проблем. Доверить оформление необходимой документации можно как грамотному юристу, как и справиться самому. В настоящее время большинство сделок регистрируется через МФЦ, где специалисты помогут гражданам правильно оформить бумаги. Не лишним будет и знание хотя бы основных статей Земельного кодекса.
Право на переуступку возможно только если изначальный договор был официально зарегистрирован. Поэтому так важно совершать сделки открыто, регистрируя их в соответствующих органах- в дальнейшем это может защитить вас от недобросовестных партнеров.
Какой порядок внесения задатка при переуступке права аренды земельного участка?
Здравствуйте! Составляю договор переуступки права аренды земельного участка. Я действую по доверенности от имени действующего арендатора, который собирается переуступить свое право аренды. В договор планируется внести пункт о задатке. Подскажите пожалуйста, можно ли вообще вносить задаток по таким договорам, какие есть нюансы? Спасибо.
Изначально стоит отталкиваться от ГК РФ Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке
1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
Исходя из вышесказанного можно сделать вывод, что вносится в договор пункт о задатке, плюс составляете дополнительное соглашение о задатке.
Еще могу посоветовать Вам посмотреть практику судов по спорам о задатке, какой позиции они придерживаются в данной категории дел.
Предварительный договор задатка по переуступке прав аренды земельного участка
Предварительный договор уступки права аренды земельного участка
Обычно сделка проходит с использованием рыночных отношений, то есть за большую плату оформляется переуступка прав. Однако, если аукцион признан недействительным по разным причинам, то победителя нет, и участник аукциона может оформить договор аренды, но переступить свои права в этом случае он не имеет права.
Скачать договор переуступки прав аренды земельного участка в формате MS Word. Правовые отношения о переуступке прав аренды на земельный участок оформляется отдельным договором, причем это допустимо только в пределах установленных арендных сроков и без изменения условий пользования.
Предварительный договор купли-продажи нежилого помещения (производственной базы), с условием уступки права аренды земельных участков
Права аренды на вышеуказанные земельные участки на момент заключения настоящего договора не переоформлены на Продавца, который обязуется это сделать до заключения основного договора купли-продажи Объектов.
Стороны оценивают право аренды в 300 000 (триста тысяч) рублей.
Покупатель обязуется произвести оплату Объектов по договору купли-продажи, который будет заключен в будущем в следующем порядке: 300 000 (триста тысяч) рублей в качестве аванса, выплачиваются Продавцу наличными в день подписания настоящего предварительного договора; 5 000 000 (пять миллионов) рублей будут переданы Продавцу наличными в день передачи основного договора купли-продажи Объектов и договоров уступки права аренды земельных участков, указанных в п.
Переуступка права аренды земельного участка между физическими лицами
, это процесс цессии прав и обязанностей по найму.
Вся ответственность ложится на новоявленного собственника участка, а предыдущий отказывается от нее. Тогда как при субаренде физлицо сохраняет договорные обязательства на оставшийся срок.
В законодательстве всего два возможных варианта съема – для сельхозработ или постройки жилища на участке.
Причин отказаться от пользования несколько — от простого желания и возможности получить выгоду, до положения, в котором участок переуступают вместе с продажей дома.Советуем ознакомиться: Процедура переоформления довольно длительная и утомительная.
Самая большая проблема – организовать время встречи представителей землевладельца, нового собственник и теперешнего арендатора. Оформить переуступку права аренды земельного участка между физическими лицами без предварительного осмотра участка невозможно.
Необходимо убедиться в ее целостности, точном местоположении, уточнить условия. Возможно придется, решить проблему задолженности предыдущего наймодателя перед переуступкой, если долг существует. Есть несколько способов урегулирования проблемы.
Например, изменить платежи по найму. Следующие шаги предпринимают в кадастровой палате.
Важно присутствие всех трех участников, чтобы подтвердить намерения о переуступке.
Как всякое правовое действие, сделка требует тщательной подготовки полного пакета документов. Чтобы не возникало проблем и лишних задержек следует подготовить несколько экземпляров копий документов:
Переуступка права аренды земельного участка дело серьезное, соответственно к сбору документации надо отнестись добросовестно, тогда и сам процесс не займет лишнего времени, нервов и средств.
Факт передачи аренды новому пользователю, может быть передан владельцу земли двумя способами.
«Заявление об уступке аренды между физическими лицами»
Заявление лучше вручать лично, с тем, чтобы ускорить процесс принятия резолюции арендодателем. Он имеет основания изменить условия сделки с новым наймодателем.
Например, увеличить сумму арендных выплат.
Или отказать в уступке совсем, если ущемляются его интересы. Если договор ранее был составлен на пятилетний или больший промежуток времени, то санкция землевладельца на сделку не требуется.
Договоренности по уступке оформляют согласно распоряжениям государства.
Изначальные договоренности наймодатели корректировать не вправе, ни по основным условиям, ни по срокам. Документы более ранних переуступок сохраняют и передают выгодоприобретателю.
Обязательно нужно восстанавливать их при утрате. В противном случае, сделку можно опротестовать.
Сделку между тремя участниками узаконивают в виде Договора. Если его действие пять лет и больше, достаточно Соглашения. Образец соглашения о переуступке права аренды земельного участка и бланк договора переуступки права аренды земельного участка представлены для просмотра и скачивания ниже.
Землевладелец сохраняет прерогативу на своевременный сбор полной оплаты, а после расторжения контракта получить собственность обратно.
Всякий договор ренты, на промежуток более двенадцати месяцев, нуждается в учете. Сделка по уступке земли физическим лицом проходит это в региональной кадастровой палате. Свидетельство получают спустя месяц.
и двадцать две соответственно. Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):
Особенности переуступки прав на аренду земельного участка, форма договора и правила заполнения
Стороны не имеют права произвольно менять целевые и качественные характеристики земли.
Если в ходе действия договора переуступки возникают основания для расторжения договора (например, несоблюдение целевого назначения земли или ухудшение ее качественных свойств), арендодатель может предъявить требование одновременно к первоначальному и производному арендатору. При рассмотрении спора в суде в качестве надлежащих ответчиков будут привлечены оба арендатора.
Предварительный договор переуступки права аренды земельного участка
5.2. При изъятии участка у Нового арендатора указанными в п. 5.1 третьими лицами по основаниям, возникшим до передачи ему прав аренды, Арендатор обязан возместить Новому арендатору понесенные последним убытки. Размер убытков определяется в размере рыночной стоимости участка, которая будет существовать в момент предъявления прав на участок третьими лицами.
5.1. В случае если выяснится, что участок к моменту государственной регистрации нового договора аренды (дополнительного соглашения к действующему договору аренды N ____ о замене Арендатора на Нового арендатора) был обременен правами третьих лиц, Новый арендатор имеет право потребовать уменьшения размера платы либо расторжения настоящего договора.
Право аренды земельного участка
По договору аренды, согласно ст. 606 Гражданского кодекса (ГК) РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество на платной основе во временное владение и пользование, или же только во временное пользование. В ст.
607 ГК РФ оговорено, что законами могут устанавливаться дополнительные особенности предоставления в аренду участков земли и других обособленных природных объектов.
Обязательным элементом договора аренды выступают данные об ее объекте, позволяющие определенно его установить, без таких данных договор не может считаться действительным.
Указанные действия могут осуществляться арендатором без получения согласия собственника, но при соблюдении условия об его уведомлении, за исключением случаев, когда в договоре предусмотрено иное. Заключения нового договора аренды при этом не требуется. Ответственность по договору перед арендодателем перекладывается на нового арендатора, кроме случаев передачи прав аренды в качестве залога.
Интересное: Каждый гражданин может получить от государства 260 000 рублей
Образец договора переуступки права аренды на земельный участок
Перед тем как передавать кому-либо права на землю, Вам следует обговорить данный вопрос с арендодателем (с администрацией, если земля — государственная или с МЗО- Министерством по Земельным отношениям). Получив письменное согласие можно приступать к процедуре.
Если возможности получить письменное разрешение нет, то остаётся субаренда. При ней все права остаются у первоначального арендатора и переуступки как таковой не происходит. Естественно, согласие арендодателя по прежнему необходимо, однако практика показывает, что на это идут охотнее.
Процедура переуступки (передачи) права аренды на земельный участок
Обозначенный вид перехода прав в сторону нового арендатора позволяет не расторгать основного договора аренды, а составить его в виде дополнительного приложения к нему, которое предусматривает уже внесённые в Росреестр сведения об установленном порядке использования ЗУ, с действующей суммой оплаты и условиями использования надела.
Эта информация дополняется сведениями о договоре аренды, которым регламентированы правовые действия. После определения предмета соглашения, следует перейти к формулированию основных положений. Они составляются в стандартной форме и содержатся в пунктах и подпунктах. В их числе обычно используют следующие:
Предварительный договор уступки прав аренды земельного участка
После полной оплаты по Основному Договору, подать необходимый пакет документов на государственную регистрацию перехода прав аренды на Земельный участок от Стороны-2 к Стороне-1 в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, или в иной орган, уполномоченный на тот момент осуществлять государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в срок, не позднее 15 (пятнадцати) календарных дней, с момента оплаты денежных средств по Основному договору.
3. Земельный участок принадлежит Стороне-2 на праве аренды, что подтверждается заключенным с Администрацией Красногорского муниципального района Договором аренды земельного участка № 000 от 01.01.01 г., который зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службе по Московской области 22 декабря 2008 года за номером /064/.
Интересное: Материнский региональный капитал в ставропольском крае
Договор переуступки прав аренды земельного участка
Договор переуступки прав аренды земельного участка — образец его предлагается государственным/муниципальным арендодателем с целью ограничить свободу арендатора на распоряжение земельным участком. Порядок передачи третьему лицу арендных прав на землю, правила, ограничивающие такую передачу, и последствия замены арендатора в договоре описаны в данной статье.
Например, обязательность письменного согласия арендодателя на сделку цессии права аренды установлена в примерной форме договора аренды, рассчитанной на некапитальные объекты (постановление правительства Москвы от 25.12.2007 № 1138-ПП «Об исключении практики предоставления компенсационных земельных участков…»).
Договор переуступки прав аренды земельного участка — что это и как правильно заполнить
Правовые отношения о переуступке прав аренды на земельный участок оформляется отдельным договором, причем это допустимо только в пределах установленных арендных сроков и без изменения условий пользования. Если в арендном договоре нет иных условий, и срок его действия превышает пятилетний срок, то собственнику участка направляется уведомительное письмо о смене арендатора.
Обычно проводятся аукционы по передаче государственных земель в аренду, и выигравший в аукционе гражданин, может передать свое право заключения арендного договора другому лицу. Обычно сделка проходит с использованием рыночных отношений, то есть за большую плату оформляется переуступка прав.
Образец, форма Соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка
___________________ ИНН _________________, дата рождения:_____________ место рождения: _________________ паспорт:____________________, выдан ______________________________ код подразделения_____________, зарегистрирован: _________________________________________________________
именуемое в дальнейшем «Сторона 1», с одной стороны и
Ф.И.О., гражданин РФ, пол: мужской, дата рождения _____________, место рождения: ______________________, паспорт: серия: __________________ выдан: _______________, __________________________, код подразделения: ____________, зарегистрирован: _________________________________________,
именуемый в дальнейшем «Сторона 2», с другой стороны, в соответствии со ст. 22 Земельного кодекса РФ, заключили настоящее соглашение о нижеследующем:
Интересное: Договор процентного займа между юридическими лицами образец
Оформление переуступки прав аренды земельного участка
Сторонами в процессе перехода права аренды являются непосредственный наниматель участка и третье лицо. Арендодатель, в свою очередь, сохраняет прежний статус, полученный им при подписании первого договора о найме земли. При этом собственникимеет право отказаться заключать контракт с новым нанимателем, может досрочно расторгнуть таковой, а также увеличить ренту, если подобное оговорено в соглашении.
Переуступка аренды земельного участка
В соответствии с пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, арендатор участка земли имеет право передать свои права и обязанности третьему лицу — в пределах установленного срока договора аренды земельного участка и без согласия собственника, но при условии обязательного его уведомления (если договором аренды земельного участка не предусматривается иное).
10 Авг 2018 glavurist 227
АвтоЮрист юридическая помощь
Отсутствие оплаты позволяет арендодателю требовать выплат в судебном порядке. Если планы арендатора изменятся и земля станет ненужной, есть два варианта — продолжать выплачивать положенные платежи или расторгнуть отношения. Но не каждый арендодатель согласится на досрочное прекращение правоотношений, поскольку это потребует поиска нового арендатора.
При расторжении сделки через суд понадобятся веские основания. При отсутствии нарушений договора со стороны арендодателя расторжение обернется солидной неустойкой. Идеальный выход – это найти того, кто готов платить за использование участка. Но нельзя просто так взять и отдать землю постороннему человеку. Передача выполняется по договору.
Арендатор все имеющиеся у него правомочия и обязательства делегирует новому арендатору.
При нарушении этих обязательств или несоблюдении иных условий договора соглашение расторгается в одностороннем порядке.
Во избежание конфликтов крайне желательно согласовывать любые действия с непосредственным собственником, даже если закон к этому не обязывает.
К сведению! Если арендодателем земли выступает государство, то любое распоряжение имуществом допускается только с разрешения уполномоченных органов власти.
То есть при переуступке муниципального участка земли, получение согласия от местной администрации обязательно.
Отдельно стоит уточнить такой момент, как переуступка права аренды части земельного участка.
Арендатору предварительно нужно обратиться к арендодателю с просьбой о выделении части участка.
Подразумевается, что будут определены границы части участка и надлежащим образом зарегистрированы.
Какой порядок внесения задатка при переуступке права аренды земельного участка?
После полной оплаты Стороной-1 Стороне-2 по Основному Договору, подать необходимый пакет документов на государственную регистрацию перехода прав аренды на Земельный участок от Сторон-2 к Стороне-1 в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, или в иной орган, уполномоченный на тот момент осуществлять государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в срок, не позднее 15 (пятнадцати) календарных дней, с момента оплаты денежных средств по Основному договору.
Оплата 50% до регистрации и 50% после регистрации 3.1.4.
Исполнить все от них зависящее и предпринять все возможные, и предусмотренные действующим законодательством, действия, направленные на исполнение обязательств по настоящему Договору, с целью заключения Основного договора.
3.1.5.
Договор переуступки прав аренды земельного участка — образец
ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» от 14.11.2002 № 161-ФЗ) и казенных предприятий (п.
3 ст. 19 указанного закона);
Уступка права аренды государственной/муниципальной земли В такой ситуации цессия права аренды без дозволения арендодателя допускается, если срок договора аренды превышает 5 лет. Права передаются только с согласия арендодателя по договорам:
В то же время договором аренды данное правило может быть изменено, что зачастую и делается управляющим землями компетентным органом.
Согласно типовым формам соответствующих соглашений от арендатора может требоваться получить согласие собственника для уступки права по долгосрочному договору либо запрещаться такая уступка.
Важные замечания по предварительному договору аренды земельного участка
Отличие только в пункте, определяющем стоимость переуступки.
Таким образом, для свершения сделки потребуются:
Составление договора Договор уступки аренды земли составляется в свободной форме, но с соблюдением основных требований.
Грибаново (далее по тексту «Земельный участок»), с установленным видом разрешенного использования, предполагающим строительство и последующую эксплуатацию на его территории автозаправочного комплекса (существующий вид разрешенного использования на дату подписания настоящего Договора: под размещение многофункционального комплекса по обслуживанию автомобилей). 1.3.
Земельный участок принадлежит Стороне-2 на праве аренды, что подтверждается заключенным с Администрацией Красногорского муниципального района Договором аренды земельного участка № 000 от 01.01.01 г., который зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службе по Московской области 22 декабря 2008 года за номером /064/.
2. ЦЕНА ДОГОВОРА И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ 2.1.
Что это такое Переуступкой прав аренды именуется возмездная передача обязательств и прав по арендным правоотношениям иному лицу. Заключаться соглашение может и физическими лицами, и юридическими, при заинтересованности их в использовании земли по допустимому назначению.
Предоставляется уступка на оговоренный срок, который не должен превосходить общей длительности аренды.
От срока переуступки зависит такой нюанс, как получение согласия собственника.
При подписании договора на период до пяти лет оповещать владельца земли о переуступке необязательно.
Больший срок потребует официального уведомления хозяина о планируемой переуступке. Важно! Если в договоре аренды содержится условие о запрете переуступки, то таковая невозможна. Для осуществления переуступки понадобится получить согласие владельца земли.
Предварительный договор задатка по переуступке прав аренды земельного участка
Допустимость уступки прав по договору аренды земли Уступка права аренды государственной/муниципальной земли Последствия заключения договора перенайма Государственная регистрация сделки перенайма земельного участка Допустимость уступки прав по договору аренды земли Договор переуступки права аренды земельного участка именуется в законе перенаймом.
Земельный кодекс РФ устанавливает его особый порядок, отличный от изложенного в п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ. По общему правилу п. 5 ст.
22 ЗК РФ уступка права аренды земельного участка третьему лицу разрешается при уведомлении арендодателя вне зависимости от согласия последнего. Исходя из совместного анализа п.
16 постановления пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 и ст. 165.1 ГК РФ, такое уведомление совершается:
Предварительный договор уступки по ДДУ: как не «попасть» на задаток (и не только)
Среди возможных схем приобретения жилья в строящемся доме встречаются различные виды предварительных договоров. Один из них – предварительный договор уступки. Рассмотрим, как можно его заключить, исполнить или расторгнуть.
Что такое предварительное соглашение об уступке по ДДУ
По предварительному договору уступки прав и (или) обязанностей на квартиру в новостройке:
Любые предварительные соглашения заключаются в соответствии со статьей 429 ГК РФ. Чтобы быть юридически действительным, предварительный договор должен содержать все существенные условия основного договора.
Для предварительных договоров уступки прав на квартиру по ДДУ это:
Эти данные можно указать напрямую в предварительном договоре уступки, либо приложить к нему копию основного ДДУ, права по которому будут переданы.
Нужно ли согласие застройщика и банка на заключение предварительного договора
Уступка прав по ДДУ требует согласия застройщика в случае, если дольщик – цедент не выплатил цену квартиры застройщику. Такое согласие должно быть получено до заключения основного договора уступки.
Что же касается необходимости получить такое согласие для предварительного договора, мнения юристов расходятся:
Первый подход более удобен для покупателя квартиры. Он получает дополнительную гарантию того, что сделка не сорвется. Второй подход, напротив, выгоднее продавцу квартиры. Он позволяет получить задаток и дальше заниматься оформлением документов.
В любом случае, если застройщик уже одобрил предварительное соглашение, отдельное согласие на заключение основного договора не требуется. Поскольку предварительный договор содержит все условия основного соглашения, невозможно одобрить первое, не согласившись при этом с заключением второго.
Более подробно про получение согласия застройщика и оформление уступки читайте в статье, посвященной уступке прав по ДДУ.
Если цедент заключил договор долевого участия за счет кредитных средств, то переоформление уступки потребует также согласия банка, выдавшего ипотеку на приобретение квартиры. Обычно предварительный договор заключается до получения согласия от банка.
Если же средства требуются новому покупателю – цессионарию, оформление ипотеки может стать проблемой. Далеко не все банки предоставляют кредиты на покупку квартиры по переуступке.
Нужна ли государственная регистрация предварительного договора уступки
Основной договор уступки подлежит государственной регистрации согласно статье 17 214 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и статье 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Однако по поводу регистрации предварительных договоров уступки мнения юристов опять расходятся:
Основная цель их заключения – достигнуть предварительной договоренности о сделке, чтобы обе стороны могли подготовиться к ней (оформить ипотеку, получить согласие застройщика на переуступку и т.п.). Дополнительные формальности в виде регистрации существенно осложнят эту подготовку.
Аванс или задаток?
Частым условием предварительных договоров уступки является аванс или задаток – сумма, которую покупатель-цессионарий перечисляет продавцу – цеденту в подтверждение своих намерений заключить сделку. Основное отличие между ними состоит в том, что произойдет, если стороны не подпишут основное соглашение об уступке.
В соответствии со статьей 381 ГК РФ, задаток является способом обеспечения исполнения обязательств сторон по заключению основного договора уступки прав по ДДУ.
Для того, чтобы переданная сумма квалифицировалась, как задаток, она должна быть прямо названа задатком в предварительном договоре.
В отличие от задатка, аванс представляет собой просто часть цены по основному договору. Если сделка не состоится, аванс должен быть возвращен в полном объеме.
Если в сделке задействовано агентство недвижимости, его сотрудники часто просят внести аванс или задаток по отдельному соглашению о бронировании квартиры или подобному ему. Иногда эту сумму именуют авансом, иногда – платой за подбор квартиры.
Но в любом случае, для покупателя такая выплата влечет большой риск попрощаться с деньгами в случае, если сделка не будет завершена не по его вине. Поскольку агентство не является стороной договора уступки, оно не вправе принять задаток в обеспечение обязательств по нему. Поэтому на возврат задатка в двойном размере рассчитывать не приходится.
Напротив, агентство будет заинтересовано удержать деньги покупателя как оплату услуг по подбору квартиры – в этом случае даже однократную сумму придется возвращать в судебном порядке.
Риски покупателя
Покупая квартиру по переуступке, покупатель рискует больше, чем при заключении договора долевого участия напрямую с застройщиком. Добавление же еще одного звена – предварительного договора уступки – только увеличивает риск.
Помимо надежности застройщика, покупатель должен будет проверить еще и непосредственного продавца – цедента по сделке уступки. Если цедентом является физическое лицо, покупатель должен будет удостовериться в его дееспособности. Не будет лишним (хотя и не строго необходимо) также запросить согласие супруга или супруги, если цедент состоит в браке.
Если же уступку предлагает юридическое лицо, покупатель должен перепроверить, что оно не находится в состоянии банкротства и не близко к этому (в этом случае все заключенные сделки могут быть оспорены).
Будущий покупатель-цессионарий не получает никаких прав на квартиру до момента заключения основного договора уступки, не может проверить отсутствие двойных продаж (уступок), и никак не защищен в случае банкротства застройщика (всю защиту получит основной дольщик – цедент).
Утешением покупателю (хотя и слабым) может стать то, что по предварительному договору уступки, как правило, не передаются существенные суммы в оплату цены квартиры. Однако и небольших денег, оставленных в качестве задатка, можно лишиться.
Как расторгнуть
Одно из основных правил гражданского законодательства состоит в том, что заключенное соглашение должно быть исполнено сторонами. Стороны всегда могут расторгнуть его по взаимному согласию, либо указать в тексте порядок для расторжения по инициативе одной из сторон – в судебном порядке или без суда.
Если же такой порядок одностороннего отказа не предусмотрен в условиях предварительной уступки права требования, отказавшейся выполнять договоренности стороне придется понести наказание.
Если исполнение соглашения обеспечивалось задатком, его можно потерять (или заплатить в двойном размере, если виновная сторона – цедент).
Кроме того, виновник несостоявшейся сделки должен компенсировать другой стороне понесенные убытки.
В случае с предварительным договором уступки права требования, есть еще один способ избавиться от него. Любой предварительный договор должен содержать срок на заключение основного соглашения.
Если такой срок не указан, в соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса РФ, основной договор уступки должен быть заключен в течение одного года после подписания предварительного соглашения.
Если этот срок прошел, но ни одна из сторон не предпринимает действий по заключению сделки, отношения между ними считаются прекращенными. Правда, для возврата перечисленного задатка все равно придется решить вопрос о том, кто виноват в сложившейся ситуации.
Уступка и потребители
Предварительное соглашение об уступке прав по ДДУ могут заключить как физические, так и юридические лица.
С точки зрения застройщика, покупатель – юридическое лицо выгоднее гражданина.
Физические лица пользуются дополнительными преимуществами по Закону РФ «О защите прав потребителей» в виде возможности взыскать штраф с застройщика и моральный вред в случае, если стройка отклонится от запланированного сценария.
Чтобы избежать повышенной ответственности, некоторые застройщики передают квартиры вначале дружественным юридическим лицам, которые затем продают их по переуступке.
Однако при возникновении проблем покупатель квартиры – физическое лицо может сослаться на свой статус, и потребовать дополнительную защиту по условиям закона. Если уступка уже состоялась, суд, скорее всего, станет на его сторону. Но при этом заявителю придется доказать, что квартира была приобретена для личных, семейных или иных подобных нужд.
Если же в наличии пока только предварительный договор уступки, вопрос о перспективах дела остается спорным. Все меры защиты (в том числе по Закону РФ «О защите прав потребителей») находятся в распоряжении действующего дольщика – цедента. Другая сторона предварительной уступки может лишь взыскать с цедента убытки вследствие несостоявшейся сделки (если их удастся доказать).
Предварительный договор уступки права аренды земельного участка
м. категория земель: земли населенных пунктов, имеющего адресные ориентиры: Московская область, Красногорский район, д.
Грибаново (далее по тексту «Земельный участок»), с установленным видом разрешенного использования, предполагающим строительство и последующую эксплуатацию на его территории автозаправочного комплекса (существующий вид разрешенного использования на дату подписания настоящего Договора: под размещение многофункционального комплекса по обслуживанию автомобилей).
Договор переуступки права аренды земельного участка третьим лицам: оформление
Предварительный договор уступки прав и перевода долга к договору на аренду недвижимого имущества
5.4. При заключении сторонами основного договора внесенный Стороной-2 в соответствии с настоящим договором задаток засчитывается в счет оплаты за уступаемое право. Оставшаяся часть предусмотренной в п.1.2. договора суммы денежных средств перечисляется в порядке и сроки, определенные основным договором.
Предварительный договор переуступки прав требования аренды земельного участка
5.6. Если основной договор не будет заключен по вине Стороны-1, она должна будет вернуть Стороне-2 внесенный задаток в двойном размере в течение с момента истечения срока, указанного в п.3.2. настоящего договора. 5.7.
В случае расторжения настоящего договора по соглашению сторон Сторона-1 возвращает Стороне-2 задаток в момент подписания соглашения о расторжении договора. Задаток возвращается в рублях в сумме, эквивалентной долларов США по курсу ЦБ РФ на день возврата. 6. ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ОСНОВНОГО ДОГОВОРА 6.1.
Читать еще –> Заявление на предоставлении налогового вычета на ребенка
Предварительный договор задатка переуступки прав аренды
Юристы сайта Правовед.ru составят уступки прав требования с задатком в полном соответствии с нормами закона. Вы можете ознакомиться с образцом уступки прав требования с задатком бесплатно.
документа перед обращением к юристам сайта!
Выберите юриста, который
условия, и начните работу!
в течение 10-15 минут предложат
вам свои услуги и назовут цены.
Опишите документ, который вам
Это бесплатно и займет
и ничего не теряете, если никто
из юристов вам не подойдет.
разных юристов и выбираете
результатом, напишите нам, и мы
Договор уступки прав требования с задатком заполняется в двух экземплярах. Возможно заполнение документа в трех экземплярах, если вы привлекаете к участию в сделке посредника или желаете заверить договор у нотариуса.
В таком случае на руках у каждой стороны остается по одному экземпляру.
В мобильном приложении и Telegram юристы отвечают быстрее и ответ гарантирован даже на бесплатный вопрос!
Нравится сервис?
Мы стараемся! Угостите дизайнера чашечкой кофе, ему будет приятно