документ в котором участники сделки фиксируют все условия поле чудес

Какие сделки являются односторонними

Существуют разные виды сделок. Классифицируются они на основании различных признаков. Одним из таких признаков является количество сторон соглашения.

Что собой представляет односторонняя сделка

Односторонняя сделка – это соглашение, в заключении которого участвует только одна сторона. То есть для совершения этой сделки нужно волеизъявление одной стороны.

Регулируются такие соглашения пунктом 2 статьи 154, а также статьей 155 ГК РФ. Примером сделки является завещание. Хотя в этом документе и присутствуют другие лица (участники), для его заключения нужно волеизъявление одного завещателя. Он не должен направлять уведомления потенциальным наследникам.

В гражданском обороте односторонние сделки менее распространены, чем двусторонние и многосторонние. Какие бывают виды односторонних сделок, имеются ли нюансы при их заключении и можно ли признать их недействительными?
Посмотреть ответ

Односторонняя сделка будет нести правовые последствия только тогда, когда она оформлена в соответствии со всеми законами. Документ не должен нарушать правовые нормы.

Односторонняя сделка не всегда предполагает, что волю изъявляет один человек.

Предполагается волеизъявление именно одной стороны, которая может быть представлена несколькими лицами. Однако множественность участников сделки допускается не всегда. Все зависит от нормативного регулирования конкретного соглашения. К примеру, завещание может заключаться только одним лицом.

Односторонняя сделка предполагает возникновение обязанностей только у стороны, которая заключила соглашение. Однако исключением опять же является завещание. В данном случае на лиц, получающих наследство, может быть возложена обязанность передать часть имущества третьим лицам. К примеру, наследник получил в наследство автомобиль. Получит его он только в том случае, если передаст фиксированную сумму пожилой родственнице. Основанием для передачи обязательств в односторонней сделке является пункт 1 статьи 1137 ГК РФ.

ВНИМАНИЕ! Односторонняя сделка и односторонне обязывающая сделка – это различные термины. Во втором случае обязанности возникают не у лица, заключившего соглашение, а у третьих лиц. Основное и главное отличие односторонних сделок от многосторонних – это то, что в первом случае принимает участие только одна сторона.

ВАЖНО! К односторонним сделкам применяются общие положения закона, касающиеся обязательств и договоров.

Примеры односторонних сделок

Понять, что такое односторонние сделки, можно на основании конкретных примеров. Признаками односторонней сделки обладают следующие случаи:

Как видно из примечаний к перечню, определенные односторонние сделки регулируются не только статьей 155 ГК РФ, но и другими нормативными положениями.

Отличия односторонних от многосторонних сделок

Рассмотрим все различия между обычными договорами и односторонними соглашениями.

Односторонняя сделка – это более простой вид соглашений, так как не возникает сложного многообразия взаимоотношений, характерных для обычных договоров.

Разновидности односторонних сделок

Классификация односторонних сделок выполняется на основании определенных признаков. Рассмотрим эту классификацию. По числу участников соглашения подразделяются на эти формы:

Сделки разделяются на виды в зависимости от характера юридических последствий:

Правовые последствия односторонних сделок могут зависеть от вспомогательных условий. Сделки классифицируются и по этому признаку:

Характеристики односторонней сделки определяются в зависимости от того, кто является получателем сообщения:

Сделки разделяются на виды в зависимости от особенностей вступления в силу ее положений:

Односторонние сделки различаются между собой по правовым последствиям и особенностям реализации. Считается, что исполнение односторонней сделки зависит лишь от волеизъявления одного лица. Однако это не совсем так. Волеизъявление нужно для того, чтобы заключить законное соглашение. Исполнение его может зависеть от других участников. Ярким примером этого является завещание. Лицо может изъявить желание передать свою собственность любым лицам (даже ЮЛ), однако принятие имущества – вопрос волеизъявления адресата.

Нужно ли уведомлять адресата о заключении односторонней сделки?

Как уже упоминалось, особенностью односторонней сделки является то, что она создает обязанности и права для адресатов. Нужно ли уведомлять адресата о соглашении, если оно его касается? Если односторонняя сделка зависит от восприятия адресата, нужно уведомить последнего на основании статьи 165.1 ГК РФ. Уведомление должно быть юридически значимым. Передачи информации в устном виде недостаточно. Можно, к примеру, направить адресату заказное письмо.

Рассмотрим разъяснения касательно направления уведомлений, содержащиеся в нормативных актах:

ВАЖНО! Сообщение нужно направлять только в том случае, если реализация соглашения зависит от восприятия адресата.

Как отказаться от совершения односторонней сделки

Рассмотрим пример. Одна из разновидностей односторонней сделки – добровольная передача недвижимости адресату. Одаряемый имеет право отказаться принимать жилье. Отказ можно оформить только после даты оформления дарственной и передачи бумаг на оформление сделки в регистрирующий орган. Если документация уже была направлена в Росреестр, отменить регистрацию можно только через суд.

Для отказа одаряемый должен направить заявление в Росреестр о завершении учетных работ. Второй шаг – составление иска о расторжении соглашения и направление его в суд. Одаряемый может отказаться от недвижимости и после того, как он уже вступил в права собственности. Сделать можно это в течение года после вступления в права собственности в стандартных случаях. Если имеются особые обстоятельства, этот срок продлевается до 3 лет.

Условия признания односторонней сделки действительной

Сделка будет признана действительной только в том случае, если соблюдены эти условия:

Если данные пункты не соблюдаются, односторонняя сделка признается недействительной даже в случае, если адресата нет. Регистрирующие органы просто не зарегистрируют соглашение.

ВАЖНО! Одно из существенных условий для заключения односторонней сделки – возможность ее реализации. Если заведомо известно, что положения соглашения невозможно исполнить, оно признается незаключенным.

Признание односторонней сделки недействительной

Если сделка вне зависимости от ее вида (односторонняя, многосторонняя) заключена с нарушением действующих законов, они признается недействительной. Критерии для признания недействительности сделки зависят от предмета соглашения. К примеру, если это передача недвижимости, можно пользоваться критериями, приведенными в статьях 166-167 ГК РФ. Рассмотрим их подробнее:

Если суд или регистрирующие органы установили неправомерность односторонней сделки, положения соглашения аннулируются. С даты оформления договора все сопутствующие юридические взаимоотношения получают статус незаконных. Имущество, являющееся предметом сделки, возвращается действительному владельцу.

Если в договоре были обнаружены нарушения, исковое заявление можно подавать в течение года. Касается это следующих случаев нарушений:

Лицо, заключающее одностороннюю сделку, признается недееспособным в следующих случаях:

В обстоятельствах, не приведенных выше, в арбитраж можно обратиться на протяжении 3 лет на основании статьи 169 ГК РФ.

Спорные моменты

Существует спорный момент, который применим именно к односторонней сделке, а не к договорам: законной ли будет отмена сделки, если об ее положениях уже узнали заинтересованные лица. К примеру, организация подала в СМИ объявление о проведении конкурса. Заинтересованные лица (адресаты) ознакомились с сообщением, но конкурс пришлось отменять. Законодатели считают, что сделка признается бесповоротной тогда, когда адресаты получили уведомление (увидели сообщение). Указания, касающиеся рассматриваемой ситуации, содержатся в пункте 1 статьи 188 ГК РФ, в статье 371 ГК РФ. Если возникло противоречие, которое не разъясняется законами, лицо вправе действовать на основании сложившейся практики.

Источник

5 вопросов Минфину, антимонопольной службе и нотариальной палате

Иногда даже эксперты не могут ответить на вопросы, по которым сложилась неоднозначная практика. В этом случае они запрашивают разъяснение у Минфина, ФАС и других ведомств. Примерами таких вопросов и ответами на них делится эксперт сервиса Екатерина Кондратьева.

иллюстратор — Маргарита Федосеева

Может ли заказчик потребовать конкретизировать товар, если его описание есть в КТРУ?

Что спросили

Иногда заказчики по 44-ФЗ просят конкретизировать товар, описание которого есть в каталоге товаров, работ и услуг (КТРУ). Может ли заказчик требовать конкретизации товара, если рядом с параметрами указано «согласно КТРУ»?

Что ответила ФАС

В позицию каталога включают изменяемые и неизменяемые значения характеристик ТРУ. Заказчик вправе указать дополнительно функциональные, технические, качественные или эксплуатационные характеристики, которых нет в позиции каталога. Также он может потребовать иную или дополнительную информацию о ТРУ, если обоснует, почему она ему нужна.

Что ответил Минфин

При формировании объекта закупки заказчик руководствуется Правилами использования каталога, а при описании требований к первой части заявки — п.2.ч.1 ст.64, ч.3 ст.66 44-ФЗ.

Участник закупки должен выполнять требования заказчика, в том числе предоставлять информацию о конкретных показателях предлагаемого товара.

Кого СМП может пригласить в субподрядчики?

Что спросили

Каких субподрядчиков можно допустить в проекте контракта, если закупка проходит только среди субъектов малого предпринимательства (СМП) и социально ориентированных некоммерческих организаций (СОНКО)?

Что ответил Минфин

В закупках по 44-ФЗ заказчик может потребовать у победителя закупки привлечь к исполнению контракта субподрядчиков из числа СМП и СОНКО. Однако это требование не действует, если в закупке победили СМП или СОНКО.

В закупках по 223-ФЗ заказчик самостоятельно предусматривает Положение о закупках, в котором решает, можно ли привлекать к исполнению договора субподрядчиков из числа МСП.

Можно ли подтвердить опыт коммерческими договорами?

Что спросили

Можно ли подтверждать опыт по Постановлению Правительства №99 договорами по 223-ФЗ и коммерческими договорами? Например при выполнении работ по строительству, реконструкции, капремонту или сносу объектов, если НМЦК больше 10 млн рублей?

Что ответила ФАС

Для подтверждения опыта за последние 3 года участник закупки может представить государственный контракт или гражданский договор, в том числе заключенный по 223-ФЗ. При этом участник может предоставить только договоры с генеральным подрядчиком — эту позицию ФАС изложила в своем письме от 19.06.2019 №МЕ/51304/19.

Что ответил Минфин

Участник закупки предоставляет документы, которые:

Для этого он должен предоставить хотя бы один контракт или договор, в том числе заключенный по 223-ФЗ. Чтобы подтвердить опыт работ, о которых вы говорите в примере, можно предоставить:

Может ли филиал предоставить контракты, которые исполнила головная организация?

Что спросили

Какими договорами можно подтвердить опыт согласно Постановлению №99, если участник закупки — филиал компании? Может ли он приложить документы головной организации?

Что ответил Минфин

Согласно Гражданскому кодексу филиалы не являются юридическими лицами. Это обособленные подразделение юрлица, которые осуществляют все или часть его функций и находятся вне места его расположения. Действия филиала, в том числе связанные с заключением сделок, накладывают права и обязанности и на само юрлицо.

Таким образом, филиал может приложить документы головной организации для подтверждения опыта по Постановлению правительства №99.

Что нужно указать в решении о совершении крупной сделки

Что спросили

Достаточно ли указать в решении о совершении крупной сделки текст ниже или нужно добавить одобрение обеспечения заявки и контракта?

1. Одобрить заключение контрактов (договоров) по итогам проведения процедур закупок товаров, работ, услуг, проводимых в соответствии с Федеральным законом от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд», Федеральным законом от 18.07.2011 № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц» и иным видам закупок от имени Общества с ограниченной ответственностью «______________».

2. Одобрить совершение сделок от имени Общества с ограниченной ответственностью «_______________», по результатам проведенных процедур закупок товаров, работ, услуг. Сумма каждой такой сделки не должна превышать сумму ____________ (_____________) рублей 00 копеек.

3. Решение об одобрении крупной сделки действует до «» ___________ 20.

Что ответила Федеральная налоговая палата (ФНП)

В решение о совершении крупной сделки нужно обязательно включить одобрение обеспечения заявки и контракта. Обратите внимание, что в письме от 15.01.2020 № 121/03-16-3 ФНП внесла изменения в порядок оформления решения крупной сделки. Подлинность подписи единственного участника ООО рекомендуется свидетельствовать у нотариуса.

По аналогии с общим собранием единственный участник может засвидетельствовать у нотариуса решение о выборе альтернативного способа подтверждения решений. Это позволит не удостоверять нотариально следующие решения.

Ответим на вопросы

Добрый вечер, Валерий.

В соответствии с п. 2 и п.3. Обзора судебной практики, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 25.12.2019, решение общего собрания участников (в том числе решение единственного участника общества) требует нотариального заверения.
Согласно ч. 3 ст. 67.1. ГК РФ «Особенности управления и контроля в хозяйственных товариществах и обществах»:
«Принятие общим собранием участников хозяйственного общества решения посредством очного голосования и состав участников общества, присутствовавших при его принятии, подтверждаются в отношении:
1) публичного акционерного общества лицом, осуществляющим ведение реестра акционеров такого общества и выполняющим функции счетной комиссии (пункт 4 статьи 97);
2) непубличного акционерного общества путем нотариального удостоверения или удостоверения лицом, осуществляющим ведение реестра акционеров такого общества и выполняющим функции счетной комиссии;
3) общества с ограниченной ответственностью путем нотариального удостоверения, если иной способ (подписание протокола всеми участниками или частью участников; с использованием технических средств, позволяющих достоверно установить факт принятия решения; иным способом, не противоречащим закону) не предусмотрен уставом такого общества либо решением общего собрания участников общества, принятым участниками общества единогласно».

Получается организация вправе предоставить решения организации без нотариального заверения, только в том случае, если в уставе предусмотрен иной способ заверения решений. В частности, в уставе может быть прописана возможность оформления решения в простой письменной форме, либо указано, что решение не требует нотариального удостоверения. Указанный список не является исчерпывающим, могут быть иные варианты, исключающие необходимость нотариального заверения.

Необходимо учитывать, что практика на текущий момент по этому вопросу неоднозначная, поэтому во избежание рисков отклонения заявок при участии в процедурах торгов, рекомендуем предоставлять все решения в нотариально-заверенной форме. Шаблоны решений имеются у нотариусов, непосредственно занимающихся оформлением/заверением документов.

Источник

Альтернативная продажа жилья: как провести и не остаться без денег

При альтepнaтивной сделке c нeдвижимocтью собственник продает свою квартиру и тут же покупает себе другую на деньги от продажи первой. Но у этой схемы есть свои минусы — например, если две стороны не смогли договориться об условиях сделки, третья сторона также страдает.

Вместе с экспертами разбираемся в особенностях альтернативной сделки и рисках, которые могут возникнуть при использовании данной схемы.

Содержание

Что такое альтернативная сделка

Альтернативная сделка представляет собой цепочку сделок, в которой есть несколько продавцов и покупателей. Проще говоря, продавец не получает денежные средства, а использует их сразу для покупки другого объекта недвижимости, пояснил руководитель юридической компании «Силкин и Партнеры» Алексей Силкин.

Обычно в проведении альтернативной сделки участвуют три и более стороны:

Пример альтернативной сделки

Допустим, есть лицо А, которое хочет приобрести квартиру у лица Б. Лицо Б в свою очередь планирует продать свою квартиру и на вырученные деньги купить другую квартиру у лица В. Стороны договорились, что денежные средства от сделки между лицом А и лицом Б поступают сразу лицу В, а лицо Б в случае необходимости доплачивает лицу В разницу в цене.

При этом сам термин «альтернативная сделка» законодательно не закреплен и используется участниками рынка недвижимости. Формально альтернативная сделка похожа на прямую продажу, где есть один покупатель и один продавец. При этом она обладает своими специфическими чертами, на которые следует обратить внимание. Во-первых, денежные средства от первоначального покупателя поступают напрямую к конечному продавцу, минуя продавца-покупателя. Во-вторых, при проведении альтернативной сделки стороны одновременно подают документы на регистрацию права собственности в Росреестр. Oбa договора купли-продажи регистрируются oднoвpeмeннo, a передача денег чаще всего пpoиcxoдит чepeз бaнкoвcкий pacчeтный счет или банковскую ячейку. Ecли покупатель-продавец хочет продать oднy квapтиpy и кyпить двe, тогда участников сделки становится еще больше и продажа усложняется. Каждую сделку нужно регистрировать отдельным договором.

Виды альтернативных сделок

Риски альтернативных сделок

Альтернативная сделка, несмотря на свою схожесть с классической схемой, является более сложной, многосоставной операцией. В связи с этим риски при ее заключении выше. По словам экспертов, больше всего рисков при альтернативной сделке у покупателей, особенно у того, кто покупает альтернативную квартиру. Рассмотрим эти риски подробнее.

1. Первый риск — отказ от исполнения договора. Если продавец-покупатель не найдет подходящий объект или не сможет согласовать надлежащие условия с конечным продавцом, существует высокий риск срыва альтернативной сделки.

2. Продавец может повысить стоимость квартиры, выставленной на продажу, тогда гарантированно все квартиры в цепочке также вырастут в цене. «То есть покупатель при альтернативной сделке зависит не только от обстоятельств и воли своего продавца, но и других собственников в цепочке», — отметила руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.

3. Еще один риск для всех сторон связан с частичной регистрацией сделки. Документы в Росреестр хоть и подаются одновременно, но для регистратора каждая сделка является самостоятельной. Поэтому может возникнуть ситуация, что одна сделка — например, между первоначальным продавцом и продавцом-покупателем — пройдет регистрацию, а другая сделка будет приостановлена (к примеру, из-за проблем с документами). В таком случае сторонам потребуется подавать заявление на приостановку перехода права собственности по другой сделке или обращаться в суд.

«Важно помнить, что при проведении подобной цепочки сделок в договоре необходимо ссылаться на ст. 157 ГК РФ (сделки под условием), указывая, что права и обязанности по договору купли-продажи недвижимого имущества переходят к сторонам только при регистрации в Росреестре второй сделки, что увеличит шансы в суде», — рекомендовал руководитель юридической компании «Силкин и Партнеры».

4. Минус альтернативной сделки для всех сторон — более длительный срок заключения. По данным экспертов «НДВ Супермаркет Недвижимости», если свободная продажа занимает в среднем три недели — месяц, то альтернативная сделка растягивается на три — пять месяцев. «Обычно люди готовы столько ждать, если они достаточно походили по рынку и из всего имеющегося предложения данная квартира подходит им больше всего. В противном случае они отдали бы предпочтение свободной продаже», — отметила Елена Мищенко.

Кроме специфических рисков, присущих альтернативной сделке, есть стандартный набор, который характерен для всех сделок на вторичке — квартира с обременениями, недееспособный продавец, лжесобственник и т. д. Поэтому важно проверить юридическую чистоту недвижимости и продавца. В случае если одним из собственников является несовершеннолетний ребенок, следует получить разрешение на продажу объекта от органов опеки. Сам несовершеннолетний собственник после продажи должен получить аналогичную долю в новом жилье.

При этом, по словам экспертов, продавцы фактически не несут никаких рисков. Они находятся в середине, то есть всегда могут передумать покупать и продавать.

Плюсы альтернативных сделок

Схема альтернативной сделки на протяжении многих лет была не самой востребованной. Хотя за последний год доля таких сделок выросла, по оценкам аналитиков «НДВ Супермаркет Недвижимости», с 35% до 50%, что связано с нестабильностью на рынке — резким ростом цен. «Люди боятся продать свою квартиру и остаться без жилья, потому что за время поиска новой недвижимости она может вырасти в цене и им просто не хватит вырученной суммы. Поэтому даже те лоты, которые изначально идут как свободные, часто на саму сделку выходят, как мы называем, «паровозом», то есть одновременно покупается и продается несколько квартир», — пояснила Елена Мищенко.

Кроме того, в рамках альтернативной сделки мoжнo пpиoбpecти жильe пo цeнe нижe рынка, поскольку пpoдавцы aльтepнaтивныx квapтиp часто cнижaют cyммy. Плюс для продавца-покупателя — нe нyжнo cнимaть жильe, мoжнo cpaзy пepeexaть в нoвyю квapтиpy.

Как провести альтернативную сделку

Альтернативная сделка отличается от обычной только увеличенным числом квартир и участников. Все остальное то же самое — проверка юридической чистоты квартиры, личности продавца, истории перехода права собственности, заключение договоров купли-продажи.

«Сложность заключается в том, что нужно прийти к единому мнению насчет дня сделки, времени, нотариуса и банка, если используется ипотека. Всегда возникает вопрос, как подавать документы на регистрацию. Риелторы обычно настаивают на централизованной подаче пакетной регистрации через центр оформления. Потому что, если одна квартира зарегистрируется, а другая нет, придется экстренно искать другой вариант и быстро регистрировать его», — предупредила руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости».

Для продавца и покупателя альтернативная сделка почти не отличается от классической схемы. В связи с этим рассмотрим пошагово ситуацию со стороны продавца-покупателя.

Налоги при альтернативной сделке

Многие ошибочно считают, что в случае альтернативной сделки не нужно платить налоги. Однако с точки зрения налогового законодательства этапы сделки (продажа объекта и покупка альтернативы) между собой не связаны, даже если заключены в один налоговый период. Поэтому при продаже квартиры необходимо заплатить 13% от суммы полученного дохода. Их оплачивает продавец и продавец-покупатель, отметил руководитель практики юридической компании «Интерцессия» Кирилл Стус.

Речь идет о ситуациях, когда квартира находилась в собственности менее установленного срока владения (пять лет — по общему правилу, три года — наследство или дарение). При этом при уплате налога с продажи они могут воспользоваться налоговым вычетом — уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн руб.

Покупатели могут воспользоваться налоговым вычетом. Для этого нужно быть официально трудоустроенным и платить налоги. Вернуть по вычету можно до 260 тыс. руб. «Получить налоговый вычет может каждый из собственников жилья. Также следует помнить про существование вычета с процентов по ипотеке — здесь действует отдельный лимит в 3 млн руб.», — добавил Кирилл Стус.

Особенности альтернативных сделок

При ипотеке

Главная сложность в альтернативной сделке с ипотекой заключается в том, что в сделке очень много участников: страховая компания, банк, собственники квартир, регистрационная палата. Необходимо учесть интересы каждого участника, проверить каждый документ, чтобы не было проблем с регистрацией. Все детали сделки должны быть идеально спланированы и подготовлены, а каждый участник должен учитывать интересы друг друга.

«Может случиться так, что ваша квартира понравится покупателю, который, так же как и вы, берет ипотечный кредит. Но у него другой банк. В этом случае сделку совершить не удастся. То есть теоретически она возможна, но на практике осуществить ее будет очень тяжело», — отметил Кирилл Стус.

По его словам, это связано с тем, что каждый ипотечный банк проводит сделку в своем офисе. То есть взять кредитные средства и унести их в другой ипотечный банк для расчетов не получится. «В данном случае надо провести первую закладку в одном банке, вторую — в другом. Такая сделка может растянуться на два дня. Конечно, если участники сильно заинтересованы друг в друге, то провести такую операцию реально», — добавил юрист.

Кроме того, если оформлять ипотеку на доплату, то приобретаемая квартира будет находиться в залоге у банка до погашения кредита. Если, наоборот, приобретается квартира, купленная в ипотеку, то потребуется дополнительное соглашение с банком на сделку. Эти нюансы следует учитывать и заранее подготовиться к ипотечной сделке.

При нахождении сторон в разных городах

Ситуация, при которой стороны находятся в разных городах, хоть и усложняет сделку, но является разрешимой. В данном случае покупатель приходит в отделение банка в своем регионе, а продавец — в своем; каждый подписывает свой экземпляр договора. Также удаленно закладываются деньги, и документы отправляются на электронную регистрацию.

«Но участники рынка не любят такую схему. Потому что покупателю важно видеть продавца лично, удостовериться, что это именно он и что он в адекватном состоянии. Продавцы, если не могут присутствовать на сделке, оформляют доверенность. Но обычно они находят возможность приехать на сделку», — рассказала Елена Мищенко.

С материнским капиталом

Альтернативная сделка с маткапиталом, как и стандартная, подразумевает наделение детей и супруга долями и получение разрешения органов опеки на продажу недвижимости. Также в данном случае потребуется нотариально заверять сделки.

«Риски при альтернативной сделке с маткапиталом в том, что сделка должна быть совершена в сжатые сроки, и у тех, кто продал свое жилье и должен купить новое, нет возможности ждать 10–20 дней для выдачи средств материнского капитала. В остальном риски остаются, как и в любой другой сделке», — подытожил руководитель практики юридической компании «Интерцессия».

Источник