документы технического учета жилищного фонда что входит
Энциклопедия решений. Состав технической документации на многоквартирный дом
Состав технической документации на многоквартирный дом
1) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
2) документы на установленные коллективные (общедомовые) приборы учета и сведения о проведении их ремонта, замены, поверки, информацию об оснащении помещений в доме индивидуальными, общими (квартирными) приборами учета, в том числе информацию о каждом установленном индивидуальном, общем (квартирном) приборе учета (технические характеристики, год установки, факт замены или поверки), дату последней проверки технического состояния и последнего контрольного снятия показаний;
3) документы (акты) о приемке результатов работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений;
4) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, в том числе оборудования для инвалидов, обслуживающего более одного помещения в доме, конструктивных частей дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
5) акты проверок готовности к отопительному периоду и выданные паспорта готовности дома к отопительному периоду;
6) инструкцию по эксплуатации дома по форме, установленной приказом Минрегионразвития РФ от 01.06.2007 N 45 (действие данного пункта распространяется на дома, разрешение на введение в эксплуатацию которых получено после 01.07.2007). Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.
В число документов, связанных с управлением домом, в соответствии с п. 26 Правил также включены:
2) выписка из Единого государственный реестра недвижимости, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
4) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута на земельный участок или иных обременений, с приложением заверенного Росреестром плана, на котором отмечены эти обременения;
5) проектная документация (копия проектной документации) на дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) дома ;
Проектная документация на дом подлежит передачи только при ее наличии у предыдущей управляющей компании (см., например, постановление Шестнадцатого АСС от 19.12.2016 N 16АП-3272/16);
6) списки собственников и нанимателей помещений в доме, а также лиц, использующих общее имущество на основании договоров, составленные с учетом требований законодательства РФ о защите персональных данных;
7) договоры об использовании общего имущества;
8) оригиналы решений и протоколов общих собраний собственников;
9) иные связанные с управлением домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников.
Кроме того, перечень документов, включаемых в состав технической документации на дом, указан также в п.п. 3.5 и 4.17 СНиП 3.01.04-87 и п.п. 1.5.1, 1.5.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, которые содержат перечень технической документации на дом долговременного хранения и документации, заменяемой в связи с истечением срока ее действия.
Согласно п. 27 Правил ответственные лица обязаны в установленном законодательством РФ порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом. Как указал Президиум ВАС РФ в своем постановлении от 30.03.2010 N 17074/09, отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.
Обязанность организации, ранее управлявшей домом, по восстановлению документов, входящих в состав технической документации на дом, при передаче их организации, выбранной собственниками для управления этим домом, предусмотрена также п. 21 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416 (см., например, постановления АС Волго-Вятского округа от 13.07.2016 N Ф01-2390/16, Второго ААС от 27.11.2013 N 02АП-8272/13).
Техническая документация МКД : что в неё входит?
У многих управляющих организаций возникает вопрос: что входит в состав технической документации МКД, обязательной для хранения? Некоторые УО жалуются, что в этом вопросе нет полной ясности, потому что в законодательстве представлен размытый перечень. В действительности же это не так. В законе вполне ясно говорится о составе, порядке хранения и обновлении ТД.
Перечень документов
Перечисленные документы передаются от застройщика, предыдущей УО или собственников (в том случае, если дом находился в непосредственном управлении). Таких документов, как инструкции по эксплуатации МКД и проектная документация, у УО может и не быть, если они были по каким-то причинам утрачены. В первую очередь это относится к старым домам, построенным в прошлом веке или раньше.
Другие документы, которые есть далеко не всегда, – договоры об использовании общего имущества МКД и документы о действии сервитута или иного обременения. Очевидно, что они есть только в тех МКД, собственники которых сдают в аренду ОИ или согласились на установление сервитута.
Поясним, что сервитут – это право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества. Он может устанавливаться, к примеру, для прокладки коммуникаций, или это может быть разрешение провести через свой участок какие-то инженерные сети или дорогу, которыми будут пользоваться собственники других домов.
Напротив, градостроительный план земельного участка – документ, который нужен для новых домов. С того момента, как в вашем городе был принят градостроительный план, его наличие в техдокументации для МКД, построенного после его принятия, становится обязательным.
Часть названных документов хранится в неизменном виде, а часть обновляется: это информация о собственниках и нанимателях помещений в МКД, а также о лицах, использующих ОИ в МКД на основании договоров, в том числе и ведение списков. Это устанавливается Стандартами управления МКД, которые введены постановлением Правительства РФ N 416. Соответственно, регулярно должны актуализироваться списки собственников, нанимателей и арендаторов, потому что меняется их состав.
Также обновляется выписка из Росреестра, в которой содержатся сведения о том, кому принадлежат жилые и нежилые помещения.
Иные документы
Самый загадочный пункт в перечне технической документации – «иные документы». Дело в том, что перечень благодаря этому пункту становится по сути открытым, в него могут входить любые документы, которые имеют какое-то отношение к управлению МКД. Достаточно того, чтобы решение о вхождении какого-то из документов в состав техдокументации было принято на ОСС простым большинством голосов.
Таким «дополнительным» документом может быть, например, договор с подрядчиком и даже какой-то внутренний документ УО – табеля зарплат или штатное расписание. Отметим, что если такое решение на ОСС будет принято и согласовано с УО, то документ войдёт в состав технической документации. А это значит, что тогда у собственников появится право знакомиться с ним.
У УО есть возможность предвосхитить такое развитие событий ещё на этапе заключения договора управления: достаточно просто внести в него закрытый перечень документов, согласовав его с собственниками. Тогда у собственников не будет возможности расширять этот список.
Приём-передача техдокументации
Обратим ваше внимание на то, что нужно крайне ответственно подходить к вопросу о полноте технической документации и её своевременном обновлении. Потому что в случае передачи МКД другой УО, ТСЖ или собственникам в управление, вся техдокументация должна быть передана в полном объёме в 30-дневный срок. Если же какие-то документы отсутствуют либо утрачены, они должны быть восстановлены. (Порядок приёма-передачи технической документации установлен в постановлении Правительства РФ N 416.)
При приёме-передаче ТД новая УО проверяет не только наличие всех документов, но и их актуальность на момент передачи. Если здесь возникают какие-то проблемы, то новая УО указывает в протоколе приёма-передачи, что требует восстановления или обновления. После этого прежняя УО обязана в течение 3 месяцев восстановить или обновить документы, а затем передать их по отдельному акту приёма-передачи вновь выбранной УО.
И на какие бы причины отсутствия техдокументации старая УО ни ссылалась, она обязана её передать, что явно следует из постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ. Согласно ему, отсутствие или утрата ТД не прекращает обязанность по её передаче.
Если и после 3 месяцев документы не переданы новой УО, можно смело обращаться в суд, в ГЖИ, в прокуратуру. И это вполне адекватная мера, поскольку иначе невозможно будет осуществлять полноценное управление домом. Это также позволит подстраховаться на случай передачи МКД другой УО – избежать затрат на восстановление технической документации (ведь затраты при этом ложатся именно на УО) и возможных штрафов.
Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ № 209 (заполнение ГИС ЖКХ). Мы всегда рады вам помочь!
Яблоко раздора: техническая документация на дом
Состав документации
Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен п. 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. Перечислим их.
б) документы (акты) о приемке результатов работ;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома.
В пункте 26 названы иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом:
а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
б) выписка из реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством РФ формы градостроительного плана земельного участка – 25.01.2006);
г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.
Заметим, что Минрегион рекомендовал составлять двусторонний акт состояния общего имущества при передаче многоквартирного дома одной управляющей организацией другой (Письмо от 20.12.2006 № 14315-РМ/07 ). Представляется целесообразным включать такой акт в состав технической документации и впоследствии передавать следующей управляющей компании.
Одновременно нельзя забывать о том, что по-прежнему действуют Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170. В пункте 1.5.1 данного документа дается перечень технической документации долговременного хранения:
– план участка в масштабе 1:1000 – 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;
– проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;
– акты приемки жилых домов от строительных организаций;
– акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;
– схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);
– паспорта котельного хозяйства, котловые книги;
– паспорта лифтового хозяйства;
– паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;
– исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).
Также выделяется техническая документация, заменяемая в связи с истечением срока ее действия (п. 1.5.3):
– сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;
– акты технических осмотров;
– журналы заявок жителей;
– протоколы измерения сопротивления электросетей;
– протоколы измерения вентиляции.
Кто кому должен?
Техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме. Управляющие организации и ТСЖ лишь хранят ее, вносят изменения и безвозмездно передают своим преемникам (вновь выбранным управляющим организациям, ТСЖ). Удержание документации рассматривается как создание препятствий для управления многоквартирным домом. При условии легитимного выбора способа управления новый субъект управления имеет право истребовать у своего предшественника комплект технической документации. Крайний метод отстаивания своих прав – обращение в суд.
Составляя исковое заявление, ТСЖ и управляющие организации зачастую указывают перечень технической документации, идентичный приведенным в Правилах содержания общего имущества либов Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда. Как справедливо отметили арбитры (Постановление ФАС ПО от 04.03.2008 № А12-6063/07-С53-5/С44), два названных перечня являются фактически идентичными.
Учетно-регистрационные документы
Помимо технической документации, отсутствие которой делает невозможным управление многоквартирным домом, нельзя забывать и об учетно-регистрационных документах. Напомним, что согласно Постановлению Правительства РФ от 17.07.1995№ 713 должностными лицами, ответственными за регистрацию граждан по месту жительства и пребывания, являются в том числе уполномоченные лица ТСЖ либо управляющей организации. Как следует из п. 6 и 58 Административного регламента предоставления Федеральной миграционной службой государственной услуги по регистрационному учету граждан РФ по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ (утвержден Приказом ФМС РФ от 20.09.2007 № 208 ), должностные лица, ответственные за регистрацию граждан, обязаны не только осуществлять первичный прием соответствующих документов от граждан, но и вести, хранить поквартирные карточки и карточки регистрации по месту жительства.
Очевидно, что при выборе новой организации, управляющей домом, обязанности по регистрационному учету граждан также переходят к ней. А это, в свою очередь, означает, что ей понадобятся документы, которые начал вести предшественник. Поэтому поквартирные карточки и карточки регистрации также должны быть переданы при передаче дома в управление (см., например, Дополнительное решение Арбитражного суда Курской области от 22.05.2008 № А35-4192/07-С17 ).
Помимо сказанного, организации, получившей дом в управление, для правильного начисления платы за жилое помещение и коммунальные услуги понадобится информация о гражданах, имеющих льготы по оплате, а также проживающих на основании договоров социального найма. Соответствующие документы можно заявить в числе подлежащих передаче, арбитры нередко удовлетворяют среди прочего и такие требования (Постановление ФАС ЦО от 07.08.2008 № А35-4192/07-С17 ). Заметим, что на федеральном уровне отсутствуют нормы, обязывающие передавать подобные документы (кроме того, управляющая организация при заключении договоров управления
с собственниками помещений может получить данную информацию, что называется, из первых уст). Однако в регионах они могут быть приняты (см. Распоряжение ДЖКХиБ г. Москвы от 29.09.2006 № 05-14-316/6 ) и тогда станут обязательными для сторон.
Если документов нет
Нередко причиной отказа управляющей организации передать новому субъекту управления домом техническую документацию является ее отсутствие. Пункт 10 ст. 162 ЖК РФ лишь устанавливает обязанность передать документы, но не регулирует ситуацию, когда они отсутствуют. Поэтому арбитры на местах вынуждены решать этот вопрос самостоятельно. Неудивительно, что результаты рассмотрения подобных судебных дел не одинаковы.
В то же время есть примеры, когда судьи излагали иную позицию. Так, в Постановлении ФАС ПО от 19.08.2008 № А72-7798/2007 указано, что доводы ответчика об отсутствии у него истребуемых документов не освобождают его от исполнения предусмотренной законом обязанности и создают ТСЖ препятствия по управлению жилым домом[2]. Точно такой же вывод сделал ФАС ПО в Постановлении от 04.03.2008 № А12-6063/07-С53-5/С44[3] : у предыдущей управляющей организации документация должна быть в наличии, ее отсутствие означает невозможность исполнения обязанности по управлению домами. Компания не представила доказательств отсутствия документов, свидетельствующих о передаче их какой-либо иной управляющей организации или собственникам помещений.
Арбитры ФАС ВВО (Постановление от 21.07.2008 № А11-9332/2007-К1-14/455 ) солидарны со своими коллегами: отсутствие указанных документов у обязанной стороны не освобождает ее от исполнения предусмотренной законом обязанности при отсутствии надлежащих доказательств, подтверждающих факт передачи истребуемого комплекта документов. Неисполнение данной обязанности влечет возникновение у истца права на возмещение убытков в силу ст. 15 ГК РФ, в том числе и в виде расходов по восстановлению документации в случае ее утраты.
Застройщик – начало начал
Согласно п. 25 Правил содержания общего имущества застройщик обязан передать под расписку ТСЖ, созданному в строящемся доме, а также первому обратившемуся собственнику помещения инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома. Сделать это нужно в течение месяца после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.
Согласно Положению о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома[4] такая инструкция представляет собой сборник документов, содержащих информацию, необходимую для эксплуатации дома. Во-первых, это сведения о застройщике, проектировщике, подрядчиках строительства. Во-вторых, характеристики дома в целом и перечень общего имущества с описанием, включая материалы, из которых объекты изготовлены. В-третьих, рекомендации по содержанию и ремонту имущества, а также рекомендуемые сроки службы отдельных его объектов.
Однако обязанность разработать и передать инструкцию возложена только на застройщиков, получивших разрешение на ввод дома в эксплуатацию начиная с 01.07.2007.
Передавать документы, необходимые для эксплуатации дома, до получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик не обязан. Следовательно, если по каким-либо причинам дом эксплуатируется в отсутствие соответствующего разрешения, ТСЖ не вправе истребовать техническую документацию у застройщика ( Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2008 № А 55-10698/2007).
Заметим, что установление обязанности застройщика передать инструкцию по эксплуатации дома при условии получения разрешения на ввод в эксплуатацию позднее 01.01.2007 не означает, что застройщик не обязан передавать никакую документацию, если дом был введен в эксплуатацию до названной даты. Кроме того, перечень документации не должен быть ограничен инструкцией, ведь ее явно недостаточно для эксплуатации дома (так, для заключения договоров на обслуживание внутридомового оборудования (например, лифта, крышной котельной) обязательно понадобится документация на него). Вместе с тем п. 10 ст. 162 ЖК РФ не дает оснований требовать от застройщика весь объем технической документации, ведь застройщик не является управляющей организацией и не оказывает услуги по содержанию и ремонту общего имущества на иных основаниях.
В настоящее время территориальные строительные нормативы повсеместно отменяются в связи с введением нового порядка приемки объектов – на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. При этом в актуальных документах, издаваемых органами строительного надзора, перечень документов, которые застройщик должен представить на проверку, фактически тот же самый[5].
[1] См. приложение 12 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, утв. Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37.
[2] См. также Постановление ФАС ПО от 06.05.2008 № А57-12379/066.
[3] Определением ВАС РФ от 30.04.2008 № 5306/08 отказано в передаче дела на рассмотрение в надзорную инстанцию.
[4] Утверждено Приказом Минрегиона РФ от 01.06.2007 № 45.
[5] См. приложение 1 к Приказу Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга от 07.07.2006 № 71-п «О работе службы по выдаче заключений о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации».
Что такое БТИ и какие документы оно выдает
Бюро технической инвентаризации (а сокращенно БТИ) отвечает за составление и поддержание в актуальном виде всех каталогов и баз зданий жилого фонда. В сферу деятельности БТИ попадают многоэтажные жилые дома, частные постройки в черте городов или за городом и отдельные квартиры.
В каталоги БТИ вносят строящиеся и уже построенные и введенные в эксплуатацию объекты недвижимости, их местоположение и технические характеристики, такие как метраж, расположение важных зон, планировка. Любое принципиальное техническое изменение конструкции зданий должно быть учтено и внесено в каталог, будь то перепланировка или любое другое переустройство. Таким образом поддерживается актуальность данных.
Чем занимается БТИ
У Бюро есть несколько направлений деятельности. Основное — поддержание в актуальном виде каталога и всех данных по капитальным зданиям в городе.
БТИ устанавливает приблизительную стоимость и величину налога на типы объектов. Для этого сотрудники Бюро с периодичностью раз в пять лет или чаще проводят оценку состояния объектов и заносят актуальную информацию в базы. Эта информация требуется в том числе для установления физического износа и необходимости капитального ремонта.
Благодаря тому, что организация обладает наиболее актуальными сведениями обо всех зданиях жилого фонда, именно сюда можно обратиться за выпиской по конкретному объекту или общей статистической информации. БТИ предоставляет как консультационные услуги, так и услуги по составлению и оформлению технической документации по объектам физическим лицам и организациям.
БТИ делает выписки, технические планы, справки и паспорта по объектам недвижимости, которые требуются для оформления собственности, перепланировок или для сделок по купле и продаже жилья.
Важно отметить, что БТИ не обладает правом на установление юридических статусов объектов, оно только фиксирует данные и предоставляет информацию. Таким образом, здесь не производится регистрация права собственности. Этим занимается Росреестр.
Когда нужно обращаться в БТИ
Выписки, справки и техническая документация БТИ требуется при заключении таких сделок с недвижимостью, как покупка, продажа, оформление наследства, дарения или залога.
Какие документы выдает БТИ
В БТИ можно обратиться за необходимым документами, часть из которых будут платными.
Как получить документы в БТИ
Чтобы запросить и получить необходимые справки в БТИ, необходимо предоставить пакет документов:
За справкой можно обратиться в Бюро лично, но часть документов можно получить онлайн или в центре госуслуг «Мои документы».
Следует учитывать, что почти все справочные и консультационные услуги являются платными. Стоимость зависит от количества страниц в документе и квадратных метров объекта. Но на большую часть услуг стоимость фиксированная: 400–2500 руб.