документы технического учета жилищного фонда содержащие сведения о состоянии общего имущества
Порядок государственного учёта жилищного фонда
«Техническая документация многоквартирного дома – это его книга жизни: какую страницу не откройте, найдёте что-то важное», – говорит Олеся Лещенко, исполнительный директор ассоциации управляющих организаций «Новое качество». Где находить, как хранить и передавать техническую документацию на дом и какие изменения, связанные с государственным учётом жилищного фонда, готовятся в законодательстве, Олеся Лещенко и заместитель директора ассоциации Лариса Лапина рассказали на вебинаре 13 ноября.
Обязанность управляющей организации
Управляющая организация обязана вести, хранить и передавать техническую документацию МКД. Это установлено нормативными правовыми актами, которые мы рассмотрим ниже.
Передача техдокументации. За 30 дней до окончания срока действия договора управления управляющая организация должна передать техническую документацию выбранной управляющей организации или ТСЖ/ЖК (п. 10 ст. 162 ЖК РФ).
Также техническая документация передаётся, если сведения о многоквартирном доме исключены из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, срок действия лицензии управляющей организации закончился или лицензия аннулирована (п. 1 ст. 200 ЖК РФ). В этих случаях передать документы нужно не позднее двух рабочих дней с названных событий.
За непередачу технической документации юридические лица получат административный штраф по ст. 7.23.2 КоАП РФ в размере до 200 тысяч рублей.
Ведение техдокументации. Пунктом 24 Правил содержания общего имущества в МКД установлено, что в технической документации отражается информация о составе общего имущества в МКД и его состоянии.
Где найти документы, входящие в состав технической документации МКД, смотрите в видеозаписи вебинара.
Хранение техдокументации. Подпунктом 1.5 Постановления Госстроя РФ № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» выделяется техническая документация делится на документы долговременного хранения и документы, заменяемые в связи с истечением срока их действия.
Сроки хранения документов установлены приказом Минкультуры РФ № 558.
Восстановление техдокументации. Принимая дом в управление, УО должна получить от предыдущей управляющей организации все документы, предусмотренные Правилами содержания общего имущества в МКД. Если в комплекте недостаёт документов, восстанавливать их должна УО, которая передаёт техническую документацию, а не управляющая организация, принимающая дом в управление.
Восстановлением утерянной документации занимаются региональный архив научно-технической документации, органы местного самоуправления и бюро техинвентаризации. Изготавливают техническую документацию специализированные и проектные организации, такие как проектные институты, бюро техинвентаризации.
Новые порядок госучёта жилищного фонда
21 февраля 2017 года в Госдуму на рассмотрение был внесён законопроект 107057-7 «О внесении изменений в ЖК РФ». Если документ примут, он установит новый порядок госучёта жилищного фонда. Правительство РФ будет уполномочено определять порядок проведения технического обследования многоквартирных домов, организации и ведения архива технической документации на объекты государственного учёта жилищного фонда.
Организовывать и вести архив технической документации будут органы государственной власти субъектов РФ. Новое полномочие появится и у органов местного самоуправления. На них будет возложена организация сбора информации об объектах государственного учёта жилищного фонда, включая сведения, которые они должны размещать в ГИС ЖКХ.
В тексте законопроекта уточняются понятие «государственный учёт жилищного фонда» и его объекты.
К объектами государственного учёта жилищного фонда относятся жилые дома, многоквартирные дома и помещения в них.
Под государственным учётом жилищного фонда понимается сбор, обработка и хранение информации о названных объектах. Такая информация отражает технические характеристики и состояние этих объектов, позволяет индивидуализировать их и отслеживать использование жилищного фонда и обеспечение его сохранности.
Результаты государственного учёта жилищного фонда отражаются в электронных паспортах многоквартирных/жилых домов в ГИС ЖКХ.
Оба законопроекта могут быть приняты до конца 2017 года.
Техническая документация МКД : что в неё входит?
У многих управляющих организаций возникает вопрос: что входит в состав технической документации МКД, обязательной для хранения? Некоторые УО жалуются, что в этом вопросе нет полной ясности, потому что в законодательстве представлен размытый перечень. В действительности же это не так. В законе вполне ясно говорится о составе, порядке хранения и обновлении ТД.
Перечень документов
Перечисленные документы передаются от застройщика, предыдущей УО или собственников (в том случае, если дом находился в непосредственном управлении). Таких документов, как инструкции по эксплуатации МКД и проектная документация, у УО может и не быть, если они были по каким-то причинам утрачены. В первую очередь это относится к старым домам, построенным в прошлом веке или раньше.
Другие документы, которые есть далеко не всегда, – договоры об использовании общего имущества МКД и документы о действии сервитута или иного обременения. Очевидно, что они есть только в тех МКД, собственники которых сдают в аренду ОИ или согласились на установление сервитута.
Поясним, что сервитут – это право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества. Он может устанавливаться, к примеру, для прокладки коммуникаций, или это может быть разрешение провести через свой участок какие-то инженерные сети или дорогу, которыми будут пользоваться собственники других домов.
Напротив, градостроительный план земельного участка – документ, который нужен для новых домов. С того момента, как в вашем городе был принят градостроительный план, его наличие в техдокументации для МКД, построенного после его принятия, становится обязательным.
Часть названных документов хранится в неизменном виде, а часть обновляется: это информация о собственниках и нанимателях помещений в МКД, а также о лицах, использующих ОИ в МКД на основании договоров, в том числе и ведение списков. Это устанавливается Стандартами управления МКД, которые введены постановлением Правительства РФ N 416. Соответственно, регулярно должны актуализироваться списки собственников, нанимателей и арендаторов, потому что меняется их состав.
Также обновляется выписка из Росреестра, в которой содержатся сведения о том, кому принадлежат жилые и нежилые помещения.
Иные документы
Самый загадочный пункт в перечне технической документации – «иные документы». Дело в том, что перечень благодаря этому пункту становится по сути открытым, в него могут входить любые документы, которые имеют какое-то отношение к управлению МКД. Достаточно того, чтобы решение о вхождении какого-то из документов в состав техдокументации было принято на ОСС простым большинством голосов.
Таким «дополнительным» документом может быть, например, договор с подрядчиком и даже какой-то внутренний документ УО – табеля зарплат или штатное расписание. Отметим, что если такое решение на ОСС будет принято и согласовано с УО, то документ войдёт в состав технической документации. А это значит, что тогда у собственников появится право знакомиться с ним.
У УО есть возможность предвосхитить такое развитие событий ещё на этапе заключения договора управления: достаточно просто внести в него закрытый перечень документов, согласовав его с собственниками. Тогда у собственников не будет возможности расширять этот список.
Приём-передача техдокументации
Обратим ваше внимание на то, что нужно крайне ответственно подходить к вопросу о полноте технической документации и её своевременном обновлении. Потому что в случае передачи МКД другой УО, ТСЖ или собственникам в управление, вся техдокументация должна быть передана в полном объёме в 30-дневный срок. Если же какие-то документы отсутствуют либо утрачены, они должны быть восстановлены. (Порядок приёма-передачи технической документации установлен в постановлении Правительства РФ N 416.)
При приёме-передаче ТД новая УО проверяет не только наличие всех документов, но и их актуальность на момент передачи. Если здесь возникают какие-то проблемы, то новая УО указывает в протоколе приёма-передачи, что требует восстановления или обновления. После этого прежняя УО обязана в течение 3 месяцев восстановить или обновить документы, а затем передать их по отдельному акту приёма-передачи вновь выбранной УО.
И на какие бы причины отсутствия техдокументации старая УО ни ссылалась, она обязана её передать, что явно следует из постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ. Согласно ему, отсутствие или утрата ТД не прекращает обязанность по её передаче.
Если и после 3 месяцев документы не переданы новой УО, можно смело обращаться в суд, в ГЖИ, в прокуратуру. И это вполне адекватная мера, поскольку иначе невозможно будет осуществлять полноценное управление домом. Это также позволит подстраховаться на случай передачи МКД другой УО – избежать затрат на восстановление технической документации (ведь затраты при этом ложатся именно на УО) и возможных штрафов.
Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ № 209 (заполнение ГИС ЖКХ). Мы всегда рады вам помочь!
Энциклопедия решений. Состав технической документации на многоквартирный дом
Состав технической документации на многоквартирный дом
1) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
2) документы на установленные коллективные (общедомовые) приборы учета и сведения о проведении их ремонта, замены, поверки, информацию об оснащении помещений в доме индивидуальными, общими (квартирными) приборами учета, в том числе информацию о каждом установленном индивидуальном, общем (квартирном) приборе учета (технические характеристики, год установки, факт замены или поверки), дату последней проверки технического состояния и последнего контрольного снятия показаний;
3) документы (акты) о приемке результатов работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений;
4) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, в том числе оборудования для инвалидов, обслуживающего более одного помещения в доме, конструктивных частей дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
5) акты проверок готовности к отопительному периоду и выданные паспорта готовности дома к отопительному периоду;
6) инструкцию по эксплуатации дома по форме, установленной приказом Минрегионразвития РФ от 01.06.2007 N 45 (действие данного пункта распространяется на дома, разрешение на введение в эксплуатацию которых получено после 01.07.2007). Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.
В число документов, связанных с управлением домом, в соответствии с п. 26 Правил также включены:
2) выписка из Единого государственный реестра недвижимости, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
4) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута на земельный участок или иных обременений, с приложением заверенного Росреестром плана, на котором отмечены эти обременения;
5) проектная документация (копия проектной документации) на дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) дома ;
Проектная документация на дом подлежит передачи только при ее наличии у предыдущей управляющей компании (см., например, постановление Шестнадцатого АСС от 19.12.2016 N 16АП-3272/16);
6) списки собственников и нанимателей помещений в доме, а также лиц, использующих общее имущество на основании договоров, составленные с учетом требований законодательства РФ о защите персональных данных;
7) договоры об использовании общего имущества;
8) оригиналы решений и протоколов общих собраний собственников;
9) иные связанные с управлением домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников.
Кроме того, перечень документов, включаемых в состав технической документации на дом, указан также в п.п. 3.5 и 4.17 СНиП 3.01.04-87 и п.п. 1.5.1, 1.5.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, которые содержат перечень технической документации на дом долговременного хранения и документации, заменяемой в связи с истечением срока ее действия.
Согласно п. 27 Правил ответственные лица обязаны в установленном законодательством РФ порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом. Как указал Президиум ВАС РФ в своем постановлении от 30.03.2010 N 17074/09, отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.
Обязанность организации, ранее управлявшей домом, по восстановлению документов, входящих в состав технической документации на дом, при передаче их организации, выбранной собственниками для управления этим домом, предусмотрена также п. 21 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416 (см., например, постановления АС Волго-Вятского округа от 13.07.2016 N Ф01-2390/16, Второго ААС от 27.11.2013 N 02АП-8272/13).
Восстановление техдокументации МКД с помощью сторонних организаций
Уклонение управляющей организации от передачи техдокументации на дом после расторжения договора управления – грубое нарушение лицензионных требований. Но у УО не всегда есть все необходимые документы, чтобы их передать новой организации или ТСН. Читайте первую из цикла статью о том, как восстановить утраченную техдокументацию.
Состав технической документации на МКД
Также список техдокументации содержится в п. 1.5 постановления Госстроя РФ № 170. Он включает в себя план участка со зданиями и иными объектами, проектно-сметная документация, акты приёмки дома от застройщика и технического состояния дома, схемы внутридомовых сетей, паспорта на каждое помещение в доме и земельный участок, сметы работ на текущий и капитальный ремонты и акты технических осмотров и другие технические документы.
Обязанность УО хранить, восстанавливать и передавать техническую документацию
Хранить и передавать всю техническую документацию и иные документы на дом УО обязана в соответствии с п. 27 ПП РФ № 491. Законодательно установлена презумпция наличия у управляющей домом организации запрашиваемых для передачи документов. То есть по умолчанию считается, что УО хранит полный пакет техдокументации на дом.
Если собственники на ОСС приняли решение о смене УО или способа управления, то бывшая УО обязана после уведомления об этом передать новой компании или ТСН техническую и иную документацию на дом в течение 3 дней со дня расторжения договора управления (п. 19 ПП РФ № 416, ч. 10 ст. 162 ЖК РФ).
Если документация отсутствует полностью или частично, то у УО есть три месяца на её восстановление и передачу (п. 21 ПП РФ № 416). Если УО не выполнит это требование, то будет привлечена к административной ответственности по ч. 1 ст. 7.23.2 КоАП РФ, а при повторном нарушении – лишится лицензии (ч. 5.2 ст. 198 ЖК РФ).
Случается, что управляющая организация не может передать новой УО или ТСН техническую документацию, поскольку она полностью или частично утрачена, не передавалась в УО при подписании договора управления.
Однако отсутствие или утрата документации не может являться основанием для прекращения обязанности по её передаче в указанные в законодательстве сроки. В этом случае УО должна предпринять всё от неё зависящее, чтобы найти недостающие документы или восстановить за свой счёт (определение ВС РФ от 22.06.2016 № 307-ЭС16-6140, определение Верховного суда от 30.05.2017 № 307-АД17-5791).
Поэтому управляющей организации следует заранее проверить комплектность документации и при необходимости предпринять меры по поиску или восстановлению недостающих документов. Часть из них необходимо запросить на стороне: у застройщика, бывшей УО, РСО, в органах МСУ и ГЖН.
Сначала – обратиться в бывшую УО
Если компания отказывается предоставить документы, обратитесь в орган ГЖН или прокуратуру с заявлением о нарушении лицензионных требований и создании препятствий деятельности по управлению домом. Надзорные органы должны обязать прежнюю организацию передать недостающие документы, в том числе это делается в судебном порядке.
Поиск экземпляра инструкции по эксплуатации дома или сведений о его утере
Если у предыдущей управляющей организации не оказалось инструкции по эксплуатации многоквартирного дома, то следует обратиться за ней к застройщику и в архив муниципалитета.
Согласно п. п. 24, 25 ПП РФ № 491, застройщик обязан в течение месяца после получения разрешения на допуск дома в эксплуатацию передать три экземпляра инструкции: один – в ТСЖ, если такое создано в доме, второй – первому обратившемуся за ней собственнику помещения в доме, а третий направить в архив муниципалитета.
Если в доме нет ТСЖ, а собственники не обратились за своей копией инструкции по эксплуатации, то эти экземпляры хранятся у застройщика в течение трёх лет. Подобные требования предъявляются к застройщикам с 1 июля 2007 года, когда вступил в силу приказ Минрегиона РФ от 01.06.2007 № 45.
В течение трёх лет, пока застройщик должен хранить инструкцию по эксплуатации дома, управляющая организация может обратиться в компанию, построившую дом, с письменным запросом на предоставлении ей документа по решению общего собрания собственников (п. п. 27–29, 31 приказа № 45).
Если срок в три года истёк или застройщик ответил, что у него нет такой инструкции, УО должна обратиться в архив муниципалитета за копией третьего экземпляра. Если и в архиве такого документа нет, то управляющая организация должна сохранить письма, подтверждающие отсутствие инструкции у застройщика и в архиве. С их помощью УО докажет надзорному ведомству, что она предприняла все возможные меры для восстановления данного документа.
Восстановление документов на приборы учёта
Информация об установленных в доме ОДПУ и ИПУ должна быть размещена управляющей домом организацией в ГИС ЖКХ согласно п. 5 разд. 10 приказа № 74/114/пр. Если этих документов нет, то восстановить их УО должна сразу, как заключила договор управления МКД с собственниками.
Если прежняя УО не предоставила таких данных, запросить их можно у застройщика, если есть такая возможность, либо в ресурсоснабжающей организации, поставляющей коммунальные ресурсы в дом. В РСО должны храниться акты допуска в эксплуатацию общедомовых и индивидуальных приборов учёта ресурсов.
Данные о технических характеристиках установленных ИПУ можно получить у собственников помещений, которые должны хранить паспорта счётчиков, либо же запросить у завода-изготовителя. Правда, последний, скорее всего, попросит за услугу плату.
Объём передаваемой информации, которая касается установленных ОДПУ и ИПУ, зависит от того, являлась ли УО исполнителем коммунальных услуг или собственники заключили с РСО прямой договор.
Получение актов проверок и паспорта готовности к отопительному сезону
Паспорт выдаётся уполномоченным органом МСУ на основании акта проверки (п. п. 9, 11 разд. II приказа Минэнерго РФ от 12.03.2013 № 103). Поэтому их копии можно запросить в муниципалитете или у поставщика тепловой энергии. Документы о готовности дома к эксплуатации в осенне-зимний период обязательно должны быть у поставщика тепловой энергии и в органе местного самоуправления в соответствии с разд. III приказа № 103.
Если законодательством субъекта РФ предусмотрено направление подобных документов в орган Госжилназдора, то УО стоит обратиться в ГЖИ с просьбой предоставить ей копии таких документов.
Финансирование процесса за счёт УО или собственников
Восстановление документации – процедура непростая, длительная и порою затратная. Управляющей организации следует предусмотреть на это собственные средства либо на общем собрании собственников утвердить размер платы за жилищные услуги, куда будет включена сумма, необходимая для восстановления технической документации.
Если документы были утрачены или не переданы прежней компанией, то УО следует документировать все понесённые при восстановлении документов траты и затем предъявить сумму компании, ранее управляющей домом, для возмещения в добровольном или принудительном порядке.
Мы продолжим рассказывать о восстановлении технической и иной документации на многоквартирный дом, в том числе о восстановлении технического паспорта и о документах, которые должна создавать и вести сама управляющая организация.
II. Требования к содержанию общего имущества
II. ТРЕБОВАНИЯ К СОДЕРЖАНИЮ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА
10. Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:
а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;
б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;
в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения;
(в ред. Постановления Правительства РФ от 09.07.2016 N 649)
(см. текст в предыдущей редакции)
г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;
(в ред. Постановления Правительства РФ от 26.12.2016 N 1498)
(см. текст в предыдущей редакции)
е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома;
ж) соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.
(пп. «ж» введен Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354)
11. Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя:
а) осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;
б) обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения;
(пп. «б» в ред. Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354)
(см. текст в предыдущей редакции)
в) поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем установленные законодательством Российской Федерации температуру и влажность в таких помещениях, в том числе посредством постоянного поддержания в открытом состоянии в течение всего календарного года одного продуха помещений подвалов и технических подполий, входящих в состав общего имущества, в случае наличия продухов в таких помещениях;
(пп. «в» в ред. Постановления Правительства РФ от 23.11.2019 N 1498)
(см. текст в предыдущей редакции)
г) уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;
Изменения, внесенные Постановлением Правительства РФ от 27.02.2017 N 232, применяются со дня начала осуществления региональным оператором деятельности по обращению с ТКО.
д) сбор и вывоз жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;
(в ред. Постановления Правительства РФ от 27.02.2017 N 232)
(см. текст в предыдущей редакции)
(пп. «д(1)» введен Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354)
д(2)) работы по содержанию мест (площадок) накопления твердых коммунальных отходов в соответствии с установленными требованиями. Указанные работы не включают уборку мест погрузки твердых коммунальных отходов.
В настоящих Правилах понятие «уборка мест погрузки твердых коммунальных отходов» используется в значении, предусмотренном Правилами обращения с твердыми коммунальными отходами, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 12 ноября 2016 г. N 1156 «Об обращении с твердыми коммунальными отходами и внесении изменения в постановление Правительства Российской Федерации от 25 августа 2008 г. N 641»;
(пп. «д(2)» в ред. Постановления Правительства РФ от 15.12.2018 N 1572)
(см. текст в предыдущей редакции)
е) меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности;
ж) содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;
и) проведение обязательных в отношении общего имущества мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, включенных в утвержденный в установленном законодательством Российской Федерации порядке перечень мероприятий;
(пп. «и» введен Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354)
к) обеспечение установки и ввода в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их надлежащей эксплуатации (осмотры, техническое обслуживание, поверка приборов учета и т.д.), за исключением случаев, когда обязанность по установке и вводу в эксплуатацию приборов учета электрической энергии возложена на гарантирующего поставщика в соответствии с Федеральным законом «Об электроэнергетике»;
(пп. «к» введен Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354; в ред. Постановления Правительства РФ от 29.06.2020 N 950)
(см. текст в предыдущей редакции)
л) приобретение холодной воды, горячей воды, электрической энергии, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в таком доме при условии, что конструктивные особенности многоквартирного дома предусматривают возможность такого потребления, отведения (за исключением случаев, когда стоимость таких коммунальных ресурсов в многоквартирном доме включается в состав платы за коммунальные услуги, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с пунктом 40 Правил предоставления коммунальных услуг).
(пп. «л» введен Постановлением Правительства РФ от 26.12.2016 N 1498)
11(1). Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, устанавливаются Правительством Российской Федерации.
(п. 11(1) введен Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290)
(в ред. Постановлений Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, от 26.12.2016 N 1498)
(см. текст в предыдущей редакции)
13(1). Осмотры общего имущества могут быть текущие, сезонные и внеочередные.
Текущие осмотры могут быть общие, в ходе которых проводится осмотр всего общего имущества, и частичные, в ходе которых осуществляется осмотр элементов общего имущества. Общие и частичные осмотры проводятся в сроки, рекомендуемые в технической документации на многоквартирный дом и обеспечивающие надлежащее содержание общего имущества в том числе в зависимости от материалов изготовления элементов общего имущества.
Сезонные осмотры проводятся в отношении всего общего имущества 2 раза в год:
весенний осмотр проводится после таяния снега или окончания отопительного периода в целях выявления произошедших в течение зимнего периода повреждений общего имущества. При этом уточняются объемы работ по текущему ремонту;
осенний осмотр проводится до наступления отопительного периода в целях проверки готовности многоквартирного дома к эксплуатации в отопительный период.
Внеочередные осмотры проводятся в течение одних суток после произошедших аварий, опасного природного процесса или явления, катастрофы, стихийного или иного бедствия.
(п. 13(1) введен Постановлением Правительства РФ от 27.03.2018 N 331)
Техническое состояние элементов общего имущества, а также выявленные в ходе осеннего осмотра неисправности и повреждения отражаются в документе по учету технического состояния многоквартирного дома (журнале осмотра).
(абзац введен Постановлением Правительства РФ от 27.03.2018 N 331)
15. В состав услуг и работ не входят:
а) содержание и ремонт дверей в квартиры, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, не являющегося помещением общего пользования;
б) утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, не являющихся помещениями общего пользования;
в) уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения (в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, не входящих в состав общего имущества. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих земельных участков.
16. Надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается:
а) собственниками помещений:
б) товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом):
самостоятельно (при осуществлении застройщиком управления многоквартирным домом без заключения договора управления таким домом с управляющей организацией);
(пп. «в» введен Постановлением Правительства РФ от 26.12.2016 N 1498)
г) лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в этом доме по передаточному акту или иному документу о передаче:
(пп. «г» введен Постановлением Правительства РФ от 26.12.2016 N 1498)
17. Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.
18. Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).
19. В состав работ не входят работы по текущему ремонту дверей в жилое или нежилое помещение, не являющееся помещением общего пользования, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих помещений.
20. Если физический износ общего имущества достиг установленного законодательством Российской Федерации о техническом регулировании уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности и не обеспечивает безопасность жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества, что подтверждается предписанием, выданным соответственно федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными осуществлять государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, собственники помещений обязаны немедленно принять меры по устранению выявленных дефектов.
21. Капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).
22. Факт достижения общим имуществом уровня установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности устанавливается собственниками помещений или ответственными лицами с отражением этого факта в акте осмотра, а также соответственно федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными осуществлять государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
23. В решении о проведении капитального ремонта собственники помещений вправе предусматривать замену элементов общего имущества при необходимости устранения их морального износа.
24. Сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом. Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
а(1)) документы на установленные коллективные (общедомовые) приборы учета и сведения о проведении их ремонта, замены, поверки, информацию об оснащении помещений в многоквартирном доме индивидуальными, общими (квартирными) приборами учета, в том числе информацию о каждом установленном индивидуальном, общем (квартирном) приборе учета (технические характеристики, год установки, факт замены или поверки), дату последней проверки технического состояния и последнего контрольного снятия показаний;
(пп. «а(1)» введен Постановлением Правительства РФ от 25.12.2015 N 1434)
б) документы (акты) о приемке результатов работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
(в ред. Постановления Правительства РФ от 25.12.2015 N 1434)
(см. текст в предыдущей редакции)
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, в том числе оборудования для инвалидов и иных маломобильных групп населения, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям, журнал осмотра;
(в ред. Постановлений Правительства РФ от 09.07.2016 N 649, от 27.03.2018 N 331)
(см. текст в предыдущей редакции)
в(1)) акты проверок готовности к отопительному периоду и выданные паспорта готовности многоквартирного дома к отопительному периоду;
(пп. «в(1)» введен Постановлением Правительства РФ от 25.12.2015 N 1434)
Действие подпункта «г» пункта 24 распространяется на многоквартирные дома, разрешение на введение в эксплуатацию которых получено после 1 июля 2007 года (пункт 6 данного Постановления).
г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.
Действие пункта 25 распространяется на многоквартирные дома, разрешение на введение в эксплуатацию которых получено после 1 июля 2007 года (пункт 6 данного Постановления).
25. Застройщик, осуществляющий строительство, капитальный ремонт или реконструкцию многоквартирного дома, обязан передать под расписку в течение одного месяца после получения разрешения на введение объекта в эксплуатацию экземпляры инструкции по эксплуатации многоквартирного дома (каждый на бумажном и электронном носителях):
(в ред. Постановления Правительства РФ от 26.12.2016 N 1498)
(см. текст в предыдущей редакции)
26. В состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:
а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);
г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
д(1)) реестр собственников помещений в многоквартирном доме, ведение которого предусмотрено частью 3.1 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также составленный с учетом требований законодательства Российской Федерации о защите персональных данных список лиц, использующих общее имущество на основании договоров (по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме);
(пп. «д(1)» в ред. Постановления Правительства РФ от 13.09.2018 N 1090)
(см. текст в предыдущей редакции)
д(2)) договоры об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
(пп. «д(2)» введен Постановлением Правительства РФ от 25.12.2015 N 1434)
д(3)) оригиналы решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме;
(пп. «д(3)» введен Постановлением Правительства РФ от 25.12.2015 N 1434)
е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.
27. Ответственные лица обязаны в установленном законодательством Российской Федерации порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким многоквартирным домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вносить в такие документы необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом.
(в ред. Постановления Правительства РФ от 13.09.2018 N 1090)