дом в ипотеке можно ли сделать пристройку к дому
Получение согласия банка на реконструкцию объекта недвижимости, находящегося в залоге банка по ипотечному кредиту
Потом мне прислали СМС в котором сообщили, что срок рассмотрения заявки продлевается до 24.05.18 г., при этом я по номеру 900 просила ускорить ее рассмотрения, сотрудник по номеру 900 поставила ее в статус приоритетных. После этого мне позвонили с филиала банка и сообщили, что специалиста у которого находится моя заявка имеются вопросы, ее не устраивает архитектурный проект реконструкции жилого дома, который я ей представила. Я съездила к архитекторам, они сообщили, что он выполнен надлежаще, а нормативных требований к таким проектам по индивидуальным жилым домам до 3 этажей не предъявляется. Я опять обратилась в указанный филиал Сбербанка, где по выделенным каналам в удаленном доступе связывались с какими-то специалистами и выяснили, что обычно банка дает согласие на уже построенные дома, при этом для выдачи соответствующего согласия перед регистрацией изменения объекта недвижимости банку представляют технический проект, в котором отражены все изменения объекта недвижимости, отражено, что он не создает угрозы жизни и здоровью граждан и иную информацию.
В итоге специалисты спустя месяц!! обратились в ЦАФК Сбербанка, чтобы им дали разъяснения как поступить, если к ним обратились с заявлением о даче согласия на реконструкцию перед реконструкцией. Я поставлена в безвыходную ситуацию. Без согласия банка мне не дают разрешение на реконструкцию жилого дома, без разрешения на реконструкцию жилого дома в соответствии со ст.51 ГРК РФ я не имею права начинать работы по реконструкции. При этом сейчас, в теплое время года идет строительный период, который я использую не на строительные работы, а на непрофессиональные согласования. Почему мне специалисты банка сразу не разъяснили, что дают согласие только после возведения объекта, т.е. окончания строительства. почему такие требования не соответствуют действующему градостроительному законодательству, по которому человек обязан сначала взять разрешение на реконструкцию, а потом предпринимать строительство. Что мне делать в сложившейся ситуации, я брала ипотечный кредит на деревянный жилой дом, чтобы его реконструировать, специалисты банка мне сообщили, что это возможно.
Строительство пристроек к жилому дому обремененному ипотекой.
Здравствуйте! Для получения разрешения на реконструкцию Вам нужно предоставить в администрацию Вашего муниципального образования заявление, документы подтверждающие права на дом и земельный участок, проект реконструкции по проведению работ. После проведения реконструкции необходимо будет ввести реконструированный объект в эксплуатацию и зарегистрировать изменения в Росреестре
Перед проведением работ по реконструкции обратитесь в территориальный орган, отвечающий в вашем регионе за выдачу разрешений на строительство и реконструкцию. В нем вы можете получить образец заявления на реконструкцию и рекомендуемый список документов.
Обычно это следующие документы:
1. заявление на реконструкцию;
2. копия свидетельства о праве собственности на земельный участок, на котором расположен дом;
3. кадастровый план земельного участка;
4. проектная документация по дому;
5. план дома и участка БТИ;
6. справка БТИ о принадлежности дома;
7. технические условия;
8. документ, удостоверяющий личность (паспорт);
9. если дом принадлежит нескольким лицам, то нужно также нотариально заверенное согласие его. совладельцев. В некоторых случаях могут требоваться иные документы.
После получения разрешения на реконструкцию и выполнения комплекса работ по реконструкции получите разрешение на введение дома в эксплуатацию. Для этого нужно обратиться с заявлением в тот же орган, в который вы подавали заявление о выдаче разрешения на реконструкцию. К нему нужно будет приложить документ, удостоверяющий, что дом реконструирован согласно техническим условиям, проектной документации, а также разрешение на реконструкцию дома, правоустанавливающие документы на дом и земельный участок. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию реконструкцию можно считать оформленной.
Далее обращаетесь в Росреестр и регистрируете все проведенные изменения.
7 советов, как согласовать перепланировку в ипотечной квартире
Всегда может оказаться, что в квартире, купленной в ипотеку, расположение внутренних помещений не устраивает хозяина. В этом случае перепланировка становится единственным способом улучшить жилье, сделав его более комфортным. Но заемщики зачастую не знают, как законно согласовать и провести работы, если квартира в залоге у банка.
Юристы дали советы, как и при каких условиях можно сделать перепланировку ипотечного жилья, которое находится в залоге у банка.
Совет № 1. Помните, что собственником квартиры является банк
Общие правила перепланировки закреплены в ст. 25 Жилищного кодекса РФ. Для москвичей действует отдельное постановление правительства Москвы «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах».
Но важно помнить, что, пока кредит не погашен, фактическим владельцем является не заемщик, а банк, с которым заключен договор, подчеркнул Баранов. Если вы не сможете оплатить ипотеку, у банка будут все законные основания вернуть залоговую квартиру, напомнил он.
Совет № 2. Внимательно изучите договор
Проведение перепланировки ипотечной квартиры возможно, но есть ряд нюансов. Первое, что нужно сделать, перед тем как проводить существенные изменения в квартире, — это изучить договор об ипотеке и понять, нет ли там прямого запрета на перепланировку, рекомендует Баранов. Юрист отметил, что если такого запрета нет, то нужно изучить, что заемщик вправе делать с помещением.
«Возможно, там будет формулировка о проведении косметического ремонта, замене дверных конструкций и проемов или что-то другое. Также важно детально изучить раздел ответственности сторон, чтобы обезопасить себя от лишних убытков», — рекомендует глава компании «Достигация».
Совет № 3. Получите разрешение банка
После того как вы убедились, что в договоре нет запрета на перепланировку, нужно получить письменное согласие банка, рассказала глава агентства недвижимости «ТрендХаус» Ксения Аверс. Она отметила, что, скорее всего, кредитная организация потребует, чтобы после проведенных работ не снизилась рыночная стоимость объекта и его ликвидность.
«Если вы решите сделать необычную планировку, то банк согласия точно не даст. Ведь такие варианты варианты будут на любителя при продаже. Это значит, что если вы не рассчитаетесь по ипотеке и банку придется продавать квартиру, найти покупателя будет сложно и кредитная организация выручит меньше денег», — пояснила эксперт.
Совет № 4. Подготовьте техническое заключение
Перед тем как обратиться в банк за разрешением, необходимо разработать проект перепланировки и подготовить техническое заключение, рассказала адвокат частной практики Ольга Благовещенская. По ее словам, техзаключение и проект можно получить в любой юридической компании, которая специализируется на сделках с недвижимостью.
Это платная процедура. По словам юриста, иногда также требуется привлечение независимой оценки будущей перепланировки, чтобы подтвердить ее безопасность и исключить все риски.
Совет № 5. Напишите официальное письмо в банк
Чтобы получить разрешение, в банк необходимо направить официальное письмо с пакетом документов, в том числе техзаключением и проектом перепланировки, подчеркнула глава юридического бюро «Сделки с недвижимостью» Альфия Митрошина.
«Банк обязан рассмотреть ваше заявление и дать письменный ответ. Скорее всего, согласие от кредитной организации будет платной услугой, поэтому придется потратиться еще до начала работ по переустройству жилья», — объяснил Артем Баранов.
Совет № 6. Обратитесь в жилищную инспекцию
С разрешением банка и остальными документами необходимо обратиться в жилищную инспекцию или администрацию города, рассказал глава юридической компании «Достигация». Он уточнил, что только после того, как жилищная инспекция или администрация даст согласие на проведение перепланировки ипотечной квартиры, можно заводить бригаду рабочих и начинать строительные работы.
«До этого момента начинать работы в ипотечной квартире не советуем, так как риски очень большие. От желания осуществить перепланировку до ее реализации пройдет не меньше четырех месяцев», — резюмировал Баранов.
Совет № 7. Помните, что банки против перепланировок
Банки неодобрительно относятся к перепланировкам ипотечного жилья, так как объекты с произведенной реконструкцией могут быть менее рентабельными, чем без нее, уточнила Митрошина. Кроме того, по ее словам, кредитор не может проконтролировать, довел ли заемщик до конца процедуру перепланировки. «Если ипотечный заемщик не справится с кредитным обязательствами, квартира будет продана на торгах, и есть риск, что планировка не будет завершена. Поэтому банки изначально избавляют себя от такой ответственности», — пояснила юрист.
Банки допускают перепланировку, если страховая компания, которая производила страхование недвижимости, дает добро, получив подтверждение оценщика, что объект после перепланировки прибавит в цене, уточнила юрист. По ее словам, это очень редкие случаи и опираться на них не стоит.
Ситуация такая: хотели построить пристрой(жилой) к дому, который взят в ипотеку, но при этом не сообщать банку
Здравствуйте! Ситуация такая: хотели построить пристрой(жилой) к дому, который взят в ипотеку, но при этом не сообщать банку. Возможно ли это?
Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ в ст. 29 предусматривает:
1. Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением.
Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.
Если иное не предусмотрено договором, при пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.
Таким образом, осуществляя строительство пристроя к дому Вы не изменяете сам предмет залога и не ухудшаете объект залога а наоборот его улучшаете.
Следовательно, если нет прямых указаний в договоре об уведомлении банка об улучшениях объекта, то Вы вправе не уведомлять банк о строительстве пристроя.
В соответствии со ст. 51.1 ГРК РФ Вы будете обязаны уведомить местную администрацию о строительстве пристроя к дому.
Добрый день, Анастасия.
Как правило, в договорах с банком указано, что залогодатель (должник) должен согласовывать все возможные действия с объектом ипотеки (перепланировка, переустройство, реконструкция и т.д.).
Таким образом, во избежание возможных споров с банком все же лучше согласовать осуществление пристроя.
У вас в договоре что указано?
Если указано про согласие банка, то не получая его, вы нарушаете условия договора, которые не противоречат закону, поскольку соответствуют свободе договора.
Возможный довод о том, что ухудшения объекта нет, а есть улучшение, может быть истолкован двояко.
В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В вашем случае пристрой будет частью дома, в таком случае это является реконструкцией.
«Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ
Статья 1. Основные понятия, используемые в настоящем Кодексе
14) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Обычно в данном случае договор ипотеки содержит обязанность по согласованию реконструкции с банком, так как изменяются параметры заложенного имущества.
Если такой обязанности нет, то и согласие банка на реконструкцию не требуется.
Верховный суд: даже если дома не существует, ипотеку не отменят
Тут сложная юридическая история. Что надо знать:
Откуда вы это взяли?
Из определения Верховного суда, которое тот вынес по делу одного владельца ипотечной недвижимости. Дело было так.
Человек купил дом, который был в залоге у банка. Он знал, что этот дом в ипотеке, но потом обратил внимание, что в документах значится один дом, а на участке стоит другой — выше и больше по площади. Сейчас уже нельзя определить, как всё произошло: дом уже при покупке был больше или его потом перестроили. Может быть, это на самом деле ошибка, а может — хитрый замысел собственника.
Фактически ипотека оформлена на какой-то другой дом, которого на участке нет, и владелец решил прекратить ее через суд. А заодно — снять обременение с участка, который за это время расширился.
Районный и областной суды собственника поддержали. Они согласились, что тот дом, который сейчас находится на участке, и дом, который в залоге у банка, — это не одно и то же строение. А если параметры не совпадают, то и ипотеку можно прекратить как незаконную. Заодно суды разрешили прекратить и ипотеку на участок.
Но Верховный суд с таким решением не согласился.
Что сказал Верховный суд?
Если при оформлении ипотеки покупатель со всем согласился и Росреестр всё зарегистрировал, ипотека законная. Даже если параметры дома изменились или сразу не совпадали, нет оснований снимать обременение.
А что там по поводу земельного участка?
Собственник хотел заодно прекратить залог участка. За время ипотеки он стал больше по площади: к нему присоединили соседский с согласия банка. Сначала суды его поддержали, но Верховный и здесь не согласился.
По закону земельный участок и все объекты на нем связаны друг с другом. В земельном кодексе об этом есть фраза «единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов». Нельзя продать дом без участка и участок без дома, если у них один собственник.
А так как ипотеку на дом оставили в силе, то и залог участка прекратить нельзя. Если участок в ипотеке, все строения на нем тоже в ипотеке — даже те, которые еще строятся. Спасибо, что куры в курятнике и собака в конуре не в ипотеке.
В итоге банк выдал ипотеку под залог дома и участка одной площади, а через несколько лет получил в залог дом и участок большей площади. Выставить на торги всё это хозяйство в случае чего он сможет по прежней цене.
Если у меня есть свой участок и я возьму кредит на строительство дома, что окажется в залоге у банка?
Если кредит целевой, то в залог перейдет и будущий дом, и ваш участок. А если вы потом построите еще и гараж, то он тоже может оказаться в залоге у банка.
Если что-то пойдет не так, банк выставит на продажу и дом, и участок со всеми строениями, хотя кредит вы брали только на дом.
Я собираюсь брать ипотеку. Что мне делать?
Правильно рассчитывайте финансовые возможности, чтобы не лишиться недвижимости.
Даже если вы не собираетесь ничего пристраивать, внимательно проверяйте документы при оформлении сделки: параметры в свидетельстве, техпаспорте, плане и проекте должны совпадать. Сначала кажется, что это не имеет значения и даже выгодно, а потом может стать поводом для судебного разбирательства.
А мне вот интересно, как вообще такое происходит, что суды по одним и тем же законам выносят противоположные решения?
Нам тоже интересно. Бывают сложные случаи, когда в законе нет прямого объяснения.
Но по этой ситуации Верховный суд указал на ошибки суда первой инстанции и существенные и непреодолимые нарушения норм права в апелляционной инстанции. А выводы этих судов оказались основаны на неправильном применении правовых норм.
Вывод: если не согласны с решением суда, обращайтесь в следующую инстанцию. На каком-то этапе вас может ждать сюрприз.