домклик обмен квартиры с доплатой
Могу ли я не продавать, а обменять свою квартиру на другую?
Я владею квартирой меньше пяти лет. Если продам, должен буду заплатить налог с дохода — разницы между тем, за сколько когда-то купил, и тем, за сколько сейчас продал. Я покупал квартиру на стадии строительства, сделал в ней ремонт, поэтому стоимость выросла примерно на 60% — соответственно, налог получается немаленький.
Я хочу переехать в другую квартиру — дороже, большей площади, но в более дешевом регионе. С моей точки зрения, я улучшаю жилье: меняю одну квартиру на другую. Мне непонятно, почему я должен ждать пять лет, чтобы улучшить свои жилищные условия. На самом деле я не получу дохода, но мне придется все равно платить налог с него.
Насколько я знаю, срок в пять лет установлен для тех, кто постоянно делает на этом деньги, но ко мне это явно не относится. Могу ли я в такой ситуации обменять квартиру на другую, минуя фазу превращения квартиры в денежный эквивалент, или еще каким-либо образом избежать уплаты налога с неполученного дохода?
Увы, придется либо ждать истечения срока, либо платить. Но можно еще попробовать уменьшить налоги. Сейчас объясню.
В чем различие между куплей-продажей и меной
Давайте сначала разберемся с договорами. Суть договора купли-продажи в том, что одно лицо продает, а другое приобретает какое-то имущество. В вашем случае — квартиру.
Покупатель уплачивает продавцу определенную сумму и становится собственником жилья. Продавец с полученными деньгами может делать все, что ему заблагорассудится: купить другую квартиру, автомобиль, рояль, прокутить деньги в казино или отправиться в кругосветку.
Но при этом с полученного дохода придется заплатить подоходный налог.
В договоре мены одно имущество меняется на другое. Квартира — на квартиру, дом — на автомобиль, земельный участок — на яхту.
Обмен может быть с доплатой: если яхта была ржавая и дырявая, а участок — на Рублевке. Или без доплаты, если участники договора пришли к соглашению, что их объекты стоят одинаково.
В договоре мены каждая сторона одновременно и продавец, и покупатель: продает свой товар и приобретает чужой. Но главное в этой сделке — что у обеих сторон договора все равно возникает обязанность уплатить налоги. Налоговой все равно, получили вы свой доход деньгами, борзыми щенками или квартирой.
Собственно, поэтому сейчас так редко встречаются прямые договоры мены. От уплаты налогов они не освобождают, зато их гораздо сложнее реализовать. Главная проблема — найти квартиру для обмена. При прямой купле-продаже в цепочке может участвовать несколько квартир. Например, вы продаете свою квартиру, но, чтобы ее купить, ваши покупатели должны продать свое жилье, а продавец вашей квартиры в свою очередь будет подыскивать дом для переезда. И эти сделки совершатся, когда все участники найдут подходящие варианты.
При прямом обмене в нынешних реалиях такая цепочка маловероятна, поскольку шансы найти подходящий вариант для обмена низкие. Но раньше работала только такая схема. Например, в Советском Союзе нельзя было официально купить или продать квартиру, поэтому люди искали варианты обмена. Цепочка доходила до шести-семи квартир, причем иногда это были квартиры в разных городах.
Как можно уменьшить налог
Вы правы, что пятилетний срок установлен, чтобы ограничить перепродажу жилья для получения дохода. К сожалению, в результате борьбы с перекупщиками страдают и те люди, которые продают жилье не для заработка, а по семейным обстоятельствам.
Тот факт, что взамен проданной квартиры вы купите другую, не освобождает вас от уплаты налога: с точки зрения закона вы можете купить эту квартиру для новой перепродажи. Поэтому вам придется или ждать установленный государством срок, чтобы не платить налог, или продавать сейчас, но платить. При этом размер налога можно попытаться уменьшить.
Посмотрите на дату, когда за вами зарегистрировали право собственности.
Если вы купили квартиру до 1 января 2016 года, минимальный срок владения будет три года, а не пять. То есть уже через три года с того момента, как стали собственником квартиры, вы сможете продать ее и не платить налог.
Если вы купили квартиру после 1 января 2016 года, есть два варианта на выбор. Первый: получить налоговый вычет в размере миллиона рублей. Сумма, за которую вы продали квартиру, уменьшается на размер вычета — миллион рублей, и налог уплачивается с остатка. Например, вы продали квартиру за 2,5 млн рублей — значит, налог придется заплатить с 1,5 млн рублей. Этот вариант выгоден для недорогого жилья, цена которого почти не превышает размер вычета, а то и меньше его.
Второй вариант: уменьшить доход от продажи квартиры на те расходы, что вы понесли при ее покупке. Это проценты по кредитам, если вы брали кредит на ее покупку, гонорар риелтору, если вы обращались в агентство недвижимости, и другие затраты. Все эти расходы вы сможете добавить к стоимости самой квартиры, но потребуется подтвердить их документами — например, платежками или чеками.
Налоговый вычет. В любом случае — независимо от даты покупки — вы можете получить налоговый вычет за покупку новой квартиры. Но при этом должны выполняться условия:
Государство готово вернуть вам 13% от стоимости квартиры, но с суммы не более 2 млн рублей — то есть вернут не более 260 тысяч рублей. Вы можете не получать эти средства, а написать заявление о перерасчете. Поясню на примере.
Допустим, вы продали квартиру в этом году за 2,5 млн рублей и купили в этом же году новую за 4 млн рублей. Поскольку квартира у вас в собственности меньше пяти лет, вы должны заплатить налог с продажи — 325 тысяч рублей. Но так как вы купили новую квартиру и у вас сохранилось право на вычет, государство должно вернуть вам 260 тысяч рублей. Попросите зачесть вам эти средства в счет налога. Получится, что вы останетесь должны государству только 65 тысяч рублей.
Этот вычет государство предоставляет с суммы 2 млн рублей однократно. Если вы уже обращались за ним, но стоимость недвижимости была меньше 2 млн, оставшиеся деньги вы сможете выбрать при следующей покупке.
Если надумаете купить недвижимость за пределами России, получить этот вычет не удастся: государство предоставляет его только при сделках на территории нашей страны.
Кстати, если покупаете квартиру в ипотеку, не забудьте о вычете с банковских процентов. Он не ограничен сроком, а обращаться за ним можно в течение всего периода выплаты кредита. Но есть ограничение по сумме: можно вернуть 13% от суммы процентов по кредиту, но не больше чем от 3 млн рублей. Получается, что вы сможете получить обратно максимум 390 тысяч. И тоже только один раз.
Посчитайте, какой вариант будет для вас самым выгодным. Если набегает чересчур большая сумма, в крайнем случае подождите с переездом, пока не истечет пять лет с момента регистрации права собственности. Или попробуйте поднять цену квартиры и включить затраты на налог в стоимость. Так у вас будет возможность получить ту сумму за квартиру, которую вы планировали получить, и при этом заплатить налог. Вдруг найдется покупатель, готовый купить ваше жилье по такой цене.
Чего точно не стоит делать
Мы не рекомендуем уклоняться от уплаты налога через нарушение закона. К примеру, указывать в договоре купли-продажи заниженную цену квартиры и оформлять разницу расписками.
Договорившись с покупателем, вы можете указать в договоре любую сумму. Но налоговая проверяет еще и кадастровую стоимость квартиры по состоянию на 1 января того года, когда вы заключаете сделку. Дальше она умножает эту кадастровую стоимость на коэффициент 0,7 и смотрит договор купли-продажи. Если сумма в нем ниже получившегося числа, налог все равно посчитают от суммы кадастровой стоимости квартиры с коэффициентом 0,7.
Допустим, вы продаете квартиру в июне и указали в договоре стоимость 990 тысяч рублей. А кадастровая стоимость вашей квартиры на 1 января этого года была 5 млн рублей. Если применить коэффициент 0,7, то получим сумму 3,5 млн рублей. Именно от нее налоговая насчитает вам налог на проданное жилье, хотя в договоре у вас будет фигурировать 990 тысяч рублей.
Кстати, если бы вы реально обменивали квартиру на другую, доход посчитали бы либо по рыночной цене полученной квартиры, либо по кадастровой стоимости переданной квартиры с коэффициентом 0,7. В зависимости от того, что больше.
Кроме того, если налоговая узнает, что вы занизили стоимость квартиры при подписании договора, вас могут привлечь к налоговой ответственности. Придется заплатить не только недоимку — недоплаченную вами сумму налога, — но и пени на нее, и штраф в размере 40% от этой недоплаты.
В первый раз за такое отделываются только налоговым наказанием — и при условии, что полностью возместили сумму недоимки и соответствующие пени, а также предусмотренный налоговым кодексом штраф. При повторной попытке уклониться от уплаты налогов уже привлекают к уголовной ответственности.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Как я продал и купил квартиру БЕЗ риэлтора? Нужен ли вообще риэлтор? Какие проблемы с сайтом Домклик у меня возникли и почему покупатель не получил обещанную сайтом скидку на ипотеку?
Жилищный вопрос пожалуй самый актуальный и острый. Эта проблема не обошла и меня стороной.
В августе 2020 мы приняли судьбоносное решение о продаже своей однокомнатной квартиры и покупке квартиры побольше в Москве.
Первое с чего я начал – это с поиска покупателя на свою квартиру.
Почему я выбрал Домклик? В чем главное преимущество?
В Домклик есть неоспаримое преимущество над всеми другими сайтами – в случае если объявление провисит определенное время – то покупатель квартиры при использовании для покупки ипотеки от Сбербанка может обойтись без отчета оценщика и получить скидку к процентной ставке по ипотеке! На самом деле это очень выгодно покупателю! Но конечно не все так просто как оказалось….
Как разместить объявление о продаже?
Для продажи квартиры обязательно нужны хорошие, качественные фото. На фото важны даже мелочи. Поэтому перед тем как фотографировать квартиру нужно в ней навести порядок и убрать все лишнее. Чистота квартиры – это очень важно при продаже! Покупатель в первую очередь оценивает квартиру визуально (собственно люди все в первую очередь оценивают визуально). Чистая квартира больше понравится чем грязная, захламленная. Чистую квартиру можно продать дороже!
Еще момент по поводу фото – нужно сфотографировать не только квартиру, но и дом и подъезд. Чем больше информации в объявлении тем лучше. Но информация должна быть полезной. Снимать несколько раз одно и тоже место с разных ракурсов смысла не имеет.
Обратите внимание чтобы не было фото, где виден номер вашей квартиры, которую продаете. Есть риск, что к вам могут прийти, когда вам совсем это не нужно и неудобно.
Как определить цену квартиры?
Здесь все просто – просмотрите предложения о продажах рядом с вашим домом. Как правило есть определенная средняя цена и у кого-то она чуть выше или чуть ниже. Если завысите цену – никто не придет. Занизите – продадите быстро, но будет обидно, что по низкой цене. Обязательно оцените в чем преимущество вашей квартиры или недостатки по сравнению с окружающими. Это влияет на цену. Если расположение дома у вас удачнее или ремонт лучше – разумеется и цена вашей квартиры будет выше. В этом случае она будет адекватно завышена. Соответственно наоборот.
В стоимость также можете заложить возможность торга. Но о том что «торг уместен» – лучше не писать, иначе сразу все будут просить «торг». (Хотя его и так многие просят).
Собственно и всё! Эту работу можно сделать буквально за пару часов самому. Нет ничего сложного. Смысла за это платить риэлтору нет никакого.
Для этого мне нужно было загрузить все документы по квартире на сайт и через сайт представители Домклика смотрят их и отправляют свое юридическое заключение.
Так вышло что на сайте Домклик у меня не было активно поле загрузки, пришлось отправить все сканы покупателю, а она уже от себя загрузила на сайт. Вообще сайт Домклик очень не доработан. Как продавец я не мог в личном кабинете увидеть всю информацию по сделке. Мне каждый раз приходилось переходить по длинной ссылке, которую мне прислала покупатель. Служба поддержки никак не смогла помочь.
Что за отчет предоставляет Домклик покупателю?
Ради интереса я попросил у покупателя купленный в Домклике отчет о моей квартире. Честно говоря такой отчет можно и самому сделать по любой квартире. Сотрудники которые делали отчет – просто проверяли всю информацию в моих документах и в базах открытых источников.
Также в отчете указали, что я не предоставил согласие супруга собственника у которого я в свое время покупал квартиру. Здесь, конечно, есть риск – но с тех пор прошло больше 6 лет, да и со слов предыдущей собственницы – она была в разводе на момент продажи квартиры не знала где находился ее бывший муж. (Любопытно, что при покупке квартиры я тогда по неопытности нанимал риэлтора в помощь и она это упустила (это к вопросу о качественном оказании услуг риэлторами)).
Что за договор-купли продажи предлагает Домклик?
Домклик также предлагает услуги по составлению договора купли-продажи. Мой покупатель купила эту услугу за 2900 рублей. В результате ей прислали заполненный договор и в нем нашли ошибки! Пришлось переделывать.
На самом деле договор купли-продажи стандартный и его форму легко найти в интернете бесплатно. Я не вижу никакого смысла в покупке.
После того как я нашел покупателя на свою квартиру мне нужно было найти самому себе квартиру. Такая сделка, где одновременно происходит и продажа и покупка квартиры называется альтернативной. Возникает цепочка – один покупает, переезжает, в свою очередь его продавец покупает, переезжает и так далее. Деньги по факту вносит первый покупатель и получает конечный продавец. Остальные в цепочке либо доплачивают (если улучшают свои условия) или получают сумму доплаты (в случае переезда в дешевую квартиру). Но полную сумму денег те кто в середине цепочки не видят – она только на бумаге.
С альтернативной сделкой у Домклика оказалась хитрость. При альтернативной продаже невозможно осуществить электронную регистрацию сделки (по крайней мере в 2020 году). А это главное условие для предоставления скидки на сайте Домклик по ипотеке покупателю! То есть при альтернативе никакой скидки не будет и Домклик об этом замалчивает (единственное, что я не исключаю, что со временем это может быть изменено – лучше уточнить). Поэтому в моей сделке мой покупатель, действуя через Домклик, не получил никакой скидки на ипотеку!
Свою квартиру я нашел на сайте cian. Вместе с продавцом моей будущей квартиры работал риэлтор.
Она же для ведения сделки попросила меня добавить себя в чат с моим покупателем на Домклик. Это было необходимо, так как она организовывала всю сделку – у моего продавца тоже оказалась альтернатива – и так еще 3 раза. То есть сделка из 5 квартир одновременно! Оказывается и такое бывает.
Я внес аванс за квартиру, мне внесла аванс мой покупатель и следующим этапом было назначение места и времени сделки. Выбор офиса Сбербанка предоставил Домклик. Ближайший по времени офис нашелся только в Московской области (в Москве (с их слов) не было ни одного свободного времени в течении предстоящего месяца – все занято). Пришлось ехать в область для оформления сделки.
В назначенный день все собрались в этом офисе, подписали заранее составленные и согласованные договоры купли-продажи и внесли деньги на аккредитив. Моему покупателю банк перевел ипотечные деньги.
После этого сделка регистрируется в Росреестре и вносятся данные в ЕГРН.
Право собственности переходит в момент внесения изменений сведений в ЕГРН (а не подписания договора купли-продажи!). После, всем участникам сделки выдаются заверенные копии выписок из ЕГРН на основании которых банк открывает доступ к счетам с деньгами. В результате каждый продавец получает на свой счет, указанные в договоре деньги, после чего происходит обмен расписками и подписывается акт приема-передачи. И только потом каждый заезжает в свою квартиру.
При купле-продаже квартиры основные риски ложатся на покупателя. Деньги у покупателя и он по большому счету фактически покупает «кота в мешке». Что касается продавца то рисков у него практически нет! Он в любом случае получит свои деньги за свою квартиру. Да и если бы были риски запомните – риэлтор не несет никакой ответственности! Мало того, чтобы стать риэлтором по факту не нужно никакого образования! Нет такой специальности «риэлтор». Деятельность риэлторов не лицензируется. Называя вещи своими именами это просто «продавец». Кто-то продает помидоры, а кто-то квартиры, но суть одна и та же.
Поэтому на мой взгляд нанимать посредника смысла нет – зачем делиться своими деньгами с чужими людьми? Тем более риэлторы часто запрашивают за свои услуги какие-то нереальные деньги! При этом могут вести себя очень недобросовестно со своими клиентами.
С какими риэлторами я столкнулся?
Вот случаи с которыми я реально столкнулся при поиске квартиры для покупки. Как правило практически всегда я попадал на объявления, где вместе с продавцом находился еще и риэлтор.
1. Риэлтор не заинтересован в быстрой продаже квартиры своего клиента!
2. Риэлтор за спиной у своего клиента пытается договорится с продавцом о другой цене квартиры!
Был случай, когда риэлтор покупателя на мою квартиру мне говорит, что якобы есть покупатель на мою квартиру, но риэлтор просит меня завысить стоимость, чтобы и покупатель заплатил комиссию риэлтору комиссию и продавец! Не нагло а?
Также риэлторы, видя, что в моем объявлении указана продажа «от собственника» пытались убедить меня, что «сам вы не продадите», «у нас есть база данных покупателей», «вы не сможете продать, давайте мы порекламируем ваше объявление». Я чуть ли не каждый день по нескольку раз слышал, что без риэлтора я ничего не смогу сделать! В результате я просто отправлял телефоны таких риэлторов в черный список.
Через какое-то время мне позвонили с незнакомого номера и сказали, что мне «нашли покупателя» и с меня 50 000 рублей. Круто да? Я уже должен риэлтору! Я сказал, что мне не нужен такой покупатель, в результате этот риэлтор решил отправить мне контакт бесплатно. Мне позвонили, но из-за ошибки этих горе-рекламщиков ничего не вышло – нужна была свободная продажа, а не альтернатива, этот покупатель отпал из-за глупой ошибки при копировании чужого объявления.
Как же продать квартиру без риэлтора? Мой опыт!
Я остановлюсь на основных моментах собственного опыта. Если обобщить по получается нужно сделать следующие шаги:
— сделайте хорошие фото своей квартиры.
Также не забывайте сфоткать окружающую территорию около дома. Показать возможно ли поставить машину у подъезда, куда выходят окна квартиры. И ставьте на фото «ватермарки». Ваши фото могут размещены в клонах вашего объявления.
— определите адекватную стоимость своей квартиры.
Это очень легко – посмотрите аналогичные объявления о продажах в вашем районе. Сравните свою квартиру с теми, которые продаются. Если она лучше – можете указать цену выше средней, если хуже то ниже. Про торг – не пишите. И без этого все захотят торговаться.
— разместите фото на сайтах объявлений в интернете
Я размещал на 3 сайтах: cian, winner и домклик. Также можно было на авито, но мне оказалось достаточным и тех сайтов. Основная масса звонков – с cian.
Публикация объявлений на cian платная – 500 рублей. (Но 500 рублей это все-таки не сотни тысяч, которые хочет получить риэлтор за свою «помощь»).
— укажите свой новый номер телефона в объявлении.
В моем случае после публикации объявления звонки посыпались каждые 10 минут. Причем много с городских номеров Москвы. Сначала я пытался нормально общаться со всеми, но потом понял, что 90% звонивших – это риэлторы которым просто нужны мои деньги. Типа у них есть своя «база покупателей» и они готовы к «сотрудничеству». После таких звонков сразу их отправлял в черный список.
Из 10% звонивших были и реальные риэлторы с покупателями. Они готовы были прийти и посмотреть. В результате я провел несколько показов. Но мой покупатель нашелся всего через полторы недели и действовал он самостоятельно без риэлтора!
— заключите договор аванса
Когда найдется реальный покупатель следующим шагом будет внесение авансирования. После авансирования квартира «бронируется» и уже не показывается другим покупателям. В договоре аванса очень важно прописать условия при которых аванс возвращается покупателю и указать максимальный срок даты сделки. Форму договора аванса легко найти в интернете. В договоре аванса нужно учитывать интересы обоих сторон и прописать например такие риски как «отказ в банке на ипотеку под выбранную квартиру». В этом случае честным будет вернуть деньги несостоявшемуся покупателю.
— регистрация договора купли-продажи
Право собственности переходит не с момента подписания договора купли-продажи, а с момента его регистрации в Росреестре и внесении изменений в ЕГРН. Подать документы на регистрацию совсем несложно. После подачи документов будет выдана расписка и через определенный срок зарегистрированный договор будет возвращен каждой из сторон. Согласно последним изменением в законодательстве документа «свидетельство о праве собственности» больше не существует. На руках остаются только договоры и выписки из ЕГРН.
После регистрации договора купли-продажи – остается последний этап завершения сделки подписание акта-приема передачи. Здесь всё должен внимательно смотреть покупатель. У продавца рисков нет. Для продавца на завершающем этапе важна только расписка о том, что претензий стороны друг другу не имеют и обязательства сторон выполнены в полном объеме.
Собственно если вы хотите продать квартиру – то без риэлтора это очень даже возможно сделать! Нет ничего сложного. Риэлторы на этом этапе (на мой взгляд) – лишнее звено. Если учесть сумму, которую они некоторые из них иногда просят за эти услуги – то я бы даже сказал «наглое лишнее звено».
Как купить квартиру без риэлтора?
В этом случае все сложнее чем при продаже, но также (при желании) вполне можно обойтись без риэлтора.
Сложности заключаются во многих факторах. Когда вы выбираете квартиру во вторичке обратите внимание на следующее:
— действительно ли перед вами настоящий собственник данной квартиры? и один ли он?
Проверить легко. На любую квартиру можете самостоятельно заказать выписку из ЕГРН за 300 рублей на сайте Росреестра. Там вы увидите всех текущих собственников. Тот человек, который назвал себя собственником должен и быть указан в выписке.
Чем еще полезна выписка из ЕГРН в ней можно увидеть есть ли «ограничение прав и обременение объекта недвижимости». Например здесь будет отражена информация о том, что квартира находится в залоге у банка. (Кстати буквально недавно читал в новостях, что одна женщина продала квартиру, находящуюся в залоге у банка, не сказав об этом покупателю. В результате её осудили по статье «мошенничество в крупном размере». Поэтому даже если вдруг продавец и умолчал об обременении – риски возникают также и у продавца за его обман).
— продавец действует сам или по доверенности?
Я столкнулся с ситуацией при выборе квартиры, когда риэлтор продавца при показе квартиры озвучила, что квартира будет продана по доверенности, так как собственник постоянно проживает во Вьетнаме. Я сразу отмёл этот вариант, так как здесь крайне рискованная сделка. Доверенность можно и отозвать и изменить в любой момент. Часто с использованием доверенности осуществляются мошеннические схемы. Лучше не связываться с такими предложениями.
— каким образом продавец получил право собственности?
Самый простой вариант – договор купли-продажи старше 3 лет. Если не старше – у продавца возникает обязанность оплатить налог при продаже и в этом случае он может предложить указать в договоре купли-продажи заниженную стоимость. Здесь у покупателя есть риск стать сообщником в налоговом правонарушении и лучше не идти на это. Также возникает вопрос с чего вдруг продавец решил так быстро продать квартиру? Вероятно с ней что-то не так. Поэтому я рассматривал вариант только свыше 3-х лет в собственности.
Если правоустанавливающий документ договор купли-продажи, а у собственника 2 детей или более и у него в договоре стоит отметка, что покупка происходила с использованием средств материнского капитала – то собственник обязан был выделить долю своим детям. Он мог «забыть» об этом и не сделать. Тогда проблемы могут быть у покупателя. Лучше этот момент отследить заранее. Если же доля детей выделена – то потребуется дополнительный документ разрешение органов опеки на сделку с недвижимостью.
Если право собственности перешло по наследству – то это тоже риск – могут вдруг возникнуть неожиданные претендующие наследники. Причем срок исковой давности по таким случаям может достигать 10 лет. С наследством лучше не связываться. Особенно если человек получил наследство и тут же решил продать эту квартиру. Невозможно проверить есть ли другие наследники, которые могут претендовать на жилье.
Здесь нужно смотреть кто кому, что подарил. Важно чтобы все участники этого дарения в договоре дарения были в адеквате и здравом уме. Как правило, такая сделка осуществляется нотариально.
Основные документы, которые следует проверить у продавца квартиры (при покупке «вторички»):
Я уже писал, что это самый главный документ и его можно запросить в Росреестре самому, чтобы убедиться, что вам не предоставили подделку. По выписке видны все собственники и видно нет ли ограничений (обременений) на квартиру. Может быть ничего критичного в квартире не будет, но собственник может установить запрет на регистрационные действия без личного присутствия. Тогда придется ждать пока этот запрет будет снят. Даже имея при этом подписанный договор купли-продажи.
2. Выписка из домовой книги.
Здесь содержится информация о всех зарегистрированных проживающих в этой квартире. К дате сделке все должны быть выписаны собственниками или по договоренности с продавцом. Иначе будут сложности в дальнейшем.
Есть еще такой документ как «Архивная выписка из домовой книги». В ней отражены все те кто был зарегистрирован в квартире за все время ее существования! Но этот документ получить сложно, так как действует закон о запрете передачи сведений в отношении третьих лиц. Хотя за деньги помогут сделать и его. Чем может быть важен этот документ тем, что, возможно, кого-то из зарегистрированных посадили в тюрьму много лет назад и когда срок заключения кончится – этот человек вернется в свою квартиру.
3. Единый жилищный документ.
В нем отражены также как и в домовой книге все сведения о зарегистрированных лицам, плюс дополнительно указана задолженность по коммунальным платежам (за исключением телефона и электроэнергии).
По поводу задолженности это очень важно. Есть люди, которые годами не платят за квартиру и все эти долги могут перейти на нового собственника. Поэтому сразу нужно обговорить этот вопрос. Также следует отметить, что например если сделка купли-продажи у вас в середине месяца, а регистрация в конце месяца – то предыдущий собственник должен оплатить все коммунальные расходы этого месяца. Счет за этот месяц будет выставлен после его окончания, то есть когда фактически квартира будет куплена. Эти моменты нужно также заранее проговорить и прописать в договоре купли –продажи. Никто не должен платить чужие долги по коммуналке.
4. Документы, связанные с семейными отношениями собственника.
Важен такой момент – был ли собственник женат/замужем на дату приобретения квартиры. В случае если «да» обязательно должно быть нотариально заверенное согласие супруга на продажу, так как независимо от того кому по факту квартира принадлежит все что в браке – это совместная собственность!
Причем даже если собственник уже в разводе – лучше чтобы было согласие супруга. Если его нет – есть вероятность, что даже, находясь в разводе, он может оспорить сделку.
5. Документы, связанные с самим собственником.
Также нужно убедиться, что перед вами собственник действительно в адеквате и он имеет убедительную мотивацию для продажи. Конечно, это сложно, но если закрались сомнения, что он, что-то «не договаривает» лучше отказаться от такой сделки.
Что может насторожить при покупке квартиры?
1. Возраст продавца.
Если подъезд в очень плохом состоянии, вероятно, в нем могут жить всякие маргинальные личности, которые не дадут потом жить комфортно.
3. Выход окон квартиры на оживленную трассу.
На мой взгляд это большой минус – постоянный шум в квартире при открытом окне и пыль от машин.
4. Отсутствие общей двери на этаже около лифта.
Здесь я руководствуюсь исключительно своим опытом – я несколько лет жил в квартире, где не было такой двери и за это время воры пытались влезть в квартиры к соседям как минимум дважды! Также проблемой был период, когда в зимнее время бомжи ходили спать на лестницу. Открываешь из квартиры дверь, а за ней лежит бомж. Крайне неприятно.
5. Отсутствие грузового лифта или лифта вообще.
Я жил раньше в 14-этажном доме, где было только 2 пассажирских лифта! Не знаю, кто так проектировал – но это реально неудобно. Невозможно занести крупные вещи в квартиру. Да даже элементарно невозможно войти в лифт всей семьей, когда двое детей и еще 2 коляски!
6. Во дворе нет места для парковки.
Это современная проблема крупных городов – сейчас почти у всех есть личные машины. Если купите квартиру в доме, где с парковкой сложности – придется каждый раз долго крутиться возле дома, чтобы найти место, где оставить машину.
Почему я предпочитаю «вторичку» чем новое жилье?
Здесь однозначно нет четкого ответа, что лучше. На мой взгляд то жилье, которое строится сейчас (если не брать какое-нибудь элитное жилье) достаточно низкого качества. Дома построенные в 80-90-е годы мне кажутся более надежными. Еще в пользу тех домов говорит то, что новостройки через какое-то время дают просадку – и например в результате этого могут поехать и стены и пол и потолок. У меня был опыт проживания в новостройке – в результате просадки отлетела вся кафельная плитка на кухне.
Также минусом новостройки могу сказать, что первые месяцы (если не годы) кто-то (если не все сразу) будут делать ремонт. Это шум, пыль, грязь.
Непредсказуемо также и с соседями – кто знает кто вселится в новостройку. В новостройке могут и квартиру дать неблагополучным семьям. Во вторичке по крайней мере можно хоть уловить некоторые признаки того какие соседи. Например запах от домашних животных. Во вторичке сразу почувствуется если например у кого в квартире одновременно больше 10 кошек.
Подводя итог по сайту Домклик:
На мой взгляд Домклик при некоторых недоработанных моментах имеет и неоспоримые плюсы:
— возможность не предоставлять отчет оценщика квартиры;
— скидка по ставке ипотеки;
— есть возможность не заниматься самому проверкой документов, а купить готовый отчет.
Смотрите мои отзывы на банки: