дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве
Внесение изменений в договор долевого строительства
В договоре долевого строительства указаны два собственника. Можно ли при сдаче дома и подписании акта передачи включить еще одного собственника и перераспределить доли?
Отношения, возникающие в процессе долевого строительства между застройщиком и дольщиком на основании договора участия в долевом строительстве, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Как и всякий другой договор, договор участия в долевом строительстве может изменяться по общим основаниям одним из способов, предусмотренных ст. 450 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ).
По соглашению между собой застройщик и дольщик после заключения договора участия в долевом строительстве могут изменить любое из его условий (в том числе количество собственников).
Согласно ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора должно быть совершено в той же форме, в которой был заключен сам договор. Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Следовательно, все изменения, вносимые в него, должны быть зарегистрированы в том же порядке и в тех же органах, что и сам договор. Государственная регистрация проводится на основании заявлений сторон договора или уполномоченных ими на то лиц при наличии у них нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено законом. Государственная пошлина за регистрацию не взимается.
Если обязательства оплачены полностью, то у вас имеется возможность изменить состав участников долевого строительства, заключив договор уступки права требования. Данный договор также подлежит государственной регистрации. Если обязательства оплачены не полностью, то при совершении сделки уступки прав необходимо письменное согласие застройщика.
Как изменить условия ДДУ после передачи объекта застройщиком?
Ведущий юрисконсульт IPT Group
специально для ГАРАНТ.РУ
Институт ДДУ в России уходит в прошлое, однако он создал много вопросов, которые еще долго будут порождать спорные ситуации. Наиболее сложными из них остаются вопросы по исполнению и изменению заключенных договоров участия в долевом строительстве. Сегодня поговорим о ситуации, когда проблемы возникают с органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним – Росреестром.
Одна из наиболее спорных ситуаций во взаимоотношениях с Росреестром возникает, когда стороны заключают соглашение об изменении условия договора в части цены уже после того, как застройщик передал объект недвижимости участнику долевого строительства. Это может произойти, например, когда застройщик готов к установленному сроку сдать объект, а участник пока не готов оплатить его полностью. Стороны договариваются перенести срок оплаты на время, которое выходит за пределы периода исполнения застройщиком своих обязательств. Такие вопросы не урегулированы непосредственно судебной практикой.
Долевое строительство – институт, работающий по определенной схеме. В частности, участник долевого строительства уплачивает цену создаваемого объекта недвижимости именно на стадии строительства. Вместе с тем между сторонами договора могут сложиться отношения, в силу которых застройщик передаст объект покупателю до оплаты. После такой передачи стороны подписывают дополнительное соглашение к договору – соглашение об увеличении срока уплаты цены договора. Дальше необходимо провести его государственную регистрацию, и здесь возникает сложность.
Дело в том, что в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 29 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Росреестр должен будет провести правовую экспертизу дополнительного соглашения, а затем приостановить государственную регистрацию на том основании, что требования по договору прекращены в связи исполнением застройщиком обязанности по передаче объекта долевого строительства. В этом случае государственная регистрация дополнительного соглашения не представляется возможным.
Принимая такое решение, Росреестр руководствуется положениями ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ). Согласно этому закону, застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Исходя из последовательности перечисления обязанностей участника в данном пункте, Росреестр делает вывод о том, что до полной уплаты цены договора объект долевого строительства участнику не передается. Свою позицию ведомство подкрепляет положениями ч. 4-5 ст. 5 Закона № 214-ФЗ, предусматривающими право застройщика на односторонний отказ от исполнения договора при нарушении участником долевого строительства установленного срока уплаты цены договора.
Убедить Росреестр в правомерности дополнительного соглашения, предусматривающего изменение срока уплаты цены договора после исполнения застройщиком обязанности по передаче участнику объекта недвижимости, помогут следующие доводы.
Согласно ст. 12 Закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Что касается обязательств участника долевого строительства, то они считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Таким образом, в соответствии с указанной нормой обязательства участника по договору считаются исполненными только при условии исполнения им двух обязательств: после уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и после подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
При этом исполнение застройщиком предусмотренного договором обязательства по передаче участнику указанного в договоре объекта недвижимости в силу норм Закона № 214-ФЗ и ст. 309, ч. 1 ст. 408 Гражданского кодекса не влечет прекращение ДДУ – он продолжает действовать до полного исполнения обеими сторонами предусмотренных договором обязательств.
Вместе с тем, согласно ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение условий договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено кодексом, другими законами или договором. Положения Закона № 214-ФЗ (как правило и договора участия в долевом строительстве) не содержат запрета относительно изменения условий договора по соглашению сторон, в том числе в части срока уплаты цены договора. Императивным требованием, установленным ч. 3 ст. 5 Закона № 214-ФЗ в целях защиты прав участника долевого строительства, является только запрет на осуществление оплаты цены договора до его государственной регистрации. Одновременно положения указанного пункта предоставляют сторонам право выбора порядка внесения платежей по договору – единовременно или в установленный договором период.
Следовательно, стороны на основании ч. 3 ст. 5 Закона № 214-ФЗ, ст. 421 ГК РФ вправе по своему выбору установить в договоре срок уплаты цены договора, в том числе и выходящий за пределы срока исполнения застройщиком обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта недвижимости. В этом случае при подписании сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства договор продолжает действовать до надлежащего исполнения участником предусмотренного ст. 12 Закона № 214-ФЗ обязательства по уплате цены договора. При этом предусмотренное ч. 4-5 ст. 5 Закона № 214-ФЗ право застройщика на односторонний отказ от исполнения договора, в силу фактически сложившихся между сторонами обязательств применению не подлежит.
Изложенная позиция также подтверждается судебной практикой. Такая практика сложилась по результатам рассмотрения споров, связанных с исполнением сторонами обязательств по ДДУ, в которой судами не отрицается право изменения сторонами срока уплаты цены договора после исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта недвижимости (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26 октября 2016 г. по делу № А56-76876/2015, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25 февраля 2016 г. по делу № А44-3907/2015).
В дополнение к изложенным выше доводам в качестве доказательства, подтверждающего факт неуплаты участником цены договора, целесообразно представить в Росреестр заверенный сторонами акт сверки взаимных расчетов или иной аналогичный документ.
Все нюансы заключения дополнительного соглашения с застройщиком
Строительство многоквартирного жилого дома занимает больше одного года. За это время могут происходить различные события, которые становятся основанием для внесения изменений в действующий договор долевого участия. Закон не предусматривает переписывание текста основного документа, а предоставляет возможность застройщикам и дольщикам оформлять доп соглашение к ДДУ.
Содержание
Количество таких дополнений не ограничено, поскольку стороны вправе свободно и многократно выражать собственное волеизъявление. Подписанное дополнительное соглашение к договору долевого участия необходимо официально зарегистрировать. Если регистрация отсутствует, то документ считается незаключенным и не подлежит исполнению.
Доп соглашение к договору ДДУ: определение и основания заключения
Дополнительное соглашение к договору долевого строительства – это письменный документ, который заключается между участником и строительной компанией. Цель подписания – внесение уточнений и дополнений в первоначальные договоренности. Потребуется добровольное согласие обеих сторон с содержанием всех изменений, которые вносятся в текст основного документа. Инициировать подписание доп соглашения от застройщика или дольщика можно на протяжении всего периода действия двусторонних обязательств.
Распространенные причины для подписания допсоглашения:
Зачастую девелопер инициирует заключение дополнительного соглашения к ДДУ по первым четырем пунктам, приведенным выше. Исключения составляют две заключительные причины. Когда меняется состав дольщиков или периодичность и размеры выплат, участники предлагают внести поправки в договор.
Доп соглашение к договору долевого участия может снимать груз ответственности за нарушения, допущенные застройщиком. Стороны вынуждены соглашаться или отвергать предложения о менее привлекательных условиях сотрудничества. Компании-застройщики могут оказывать давление на участников или навязывать подписание дополнений.
Дополнительное соглашение к договору ДДУ: порядок оформления
Не существует единого формата и обязательных требований к содержанию допсоглашения. Проект документа вправе предложить любая из сторон.
В документе обычно присутствуют следующие сведения:
Чтобы регистрация дополнительного соглашения к договору долевого участия в Росреестре прошла без заминок, регистратору понадобятся:
Если заявитель подает документы непосредственно через местное отделение Росреестра, то спустя 7 рабочих дней процедура будет закончена. А регистрация дополнительного соглашения к договору долевого участия в МФЦ займет на 2 дня больше времени. Незарегистрированное допсоглашение считается незаключенными и не имеет юридической силы. Профессиональная консультация юриста ЮК «Хелп Консалтинг» поможет избежать убытков и нарушения прав.
Что если одна из сторон намеренно отказывается зарегистрировать согласованные и подписанные изменения? Судебный орган по требованию компании-застройщика или дольщика вправе вынести соответствующее решение о регистрации сделки, согласно п. 2 ст. 165 ГК РФ. Также предусмотрено возмещение понесенных истцом убытков, когда умышленно задерживается обязательная регистрация дополнительного соглашения к договору долевого участия.
Наши кейсы
Взыскано: 14 500 000 руб.
Взыскано: 2 690 400 руб.
Взыскано: 2 260 000 руб.
Взыскано: 1 634 800 руб.
Выгода: 14 665 500 руб.
Взыскано: 898 735 руб.
Взыскано: 2 415 243 руб.
Взыскано: 1 180 500 руб.
Взыскано: 2 200 000 руб.
Выгода: 3 385 679 руб.
Взыскано: 641 094 руб.
Взыскано: 267 615 руб.
Дополнительное соглашение к ДДУ: подписывать или отказаться?
Проекты дополнений девелоперы пересылают участникам по обычной или электронной почте. Иногда задействуется служба курьерской доставки, когда посыльный выдает конверт под личную роспись получателя. Такой способ ускоряет процесс, если срочно требуется подписание и последующая государственная регистрация дополнительного соглашения к ДДУ.
Дольщик вправе отреагировать на запрос, используя 3 варианта действий:
Независимо от принятого решения, важно детально перечитать, в частности, доп соглашение с застройщиком о переносе сроков сдачи объекта или изменении качественных характеристик жилого дома. Потребуются юридические услуги для оценки финансовых рисков и других последствий изменения первоначального текста договора.
Нужно ли подписывать доп соглашение о переносе сроков сдачи дома, если права дольщика ущемляются? Подписание договоров – это гарантированное право, а не обязанность. Молчание гражданина не свидетельствует о безоговорочном принятии предложения (акцепте), как следует из статьи 438 ГК РФ. Если ответ или мотивированный отказ отсутствует, то договорные отношения продолжаются на согласованных ранее условиях.
Когда подписание дополнительного соглашения к ДДУ неуместно
Строительные компании настаивают на изменении формата сотрудничества с наступлением сложных экономических или форс-мажорных ситуаций. Что произойдет, если поспешить с решением, не уточнив причины такой инициативы? Можно добровольно лишиться привилегий, которые положены по закону. Рассмотрим распространенные случаи, когда девелоперы инициируют изменения.
Доп соглашение к ДДУ о переносе сроков передачи объекта
Нарушение сроков сдачи дома – это наиболее частая причина заключения допсоглашения. Предложение от застройщика обычно поступает перед приемкой дома госкомиссией (как в образце выше) или после ввода в эксплуатацию. Пока такое соглашение к договору долевого участия не зарегистрировано в Росреестре, с девелопера не снимается ответственность за задержку. Строительная компания попытается сэкономить на компенсации дольщику убытков.
После получения официального предложения принятие решения оставлено на личное усмотрение второй стороны. Если регистрация дополнительного соглашения к ДДУ состоялась, то в будущем не будет возможности взыскать с застройщика неустойку. Эта финансовая санкция рассчитывается с учетом 1/150 ставки рефинансирования Центробанка от цены ДДУ за каждый день просрочки.
Досрочное расторжение основного договора
Девелопер заявляет о желании прекратить договорные отношения. Для этого компания отсылает дольщику дополнительное соглашение к договору долевого участия, которое подлежит регистрации. Такой поворот событий выгоден участнику, если это совпадает с изменением личных обстоятельств или намерений.
Чем чревато решение о расторжении договора из-за систематического невыполнения обязательств со стороны застройщика? Согласие гражданина лишает его права на получение положенной компенсации. Максимальный срок, выделенный застройщику на возмещение убытков после прекращения действия договора, составляет 20 рабочих дней. Согласие на подписание доп соглашения к ДДУ с последующей регистрацией – это добровольная инициатива участника. В большинстве случаев принятие предложения строительной компании ущемляет интересы дольщика.
Как правило, сумма возмещения по допсоглашению оказывается меньше, чем взысканная в судебном порядке. Юридическая компания «Хелп Консалтинг» поможет восстановить справедливость. Наши сотрудники также специализируются на защите прав клиентов, когда оформляется дополнительное соглашение к ДДУ об изменении цены договора или площади помещений.
Изменение подсудности
Такой повод для внесения уточнений в основной документ редко подходит участнику. По умолчанию дольщик вправе обратиться в суд по месту своей регистрации, юридическому адресу фирмы-застройщика или месту строительства объекта. Девелоперы стремятся перенести рассмотрение споров в регионы, где существует судебная практика по значительному снижению суммы неустойки.
Что делать, когда участнику предлагают подписать доп соглашение об изменении подсудности в договоре долевого участия? Важно учесть, не обяжет ли принятие предложения стороны обращаться только в третейский суд для урегулирования споров. Такое изменение лишит дольщика преимуществ, которые ему предоставляет закон о защите прав потребителей. Больше информации можно получить на нашем сайте в статье «Подсудность по договору долевого участия».
В этой статье рассмотрены нюансы заключения доп соглашения к договору долевого участия. Если инициатива подписания исходит от строительной компании, то советуем обратиться за консультацией к практикующим юристам ЮК «Хелп Консалтинг». Поможем разобраться в ситуации, разработаем выигрышный вариант поведения, окажем комплексное юридическое сопровождение. Защитим интересы клиентов на досудебной стадии урегулирования спора и при судебном разбирательстве.
Дополнительное соглашение к ДДУ
К договору долевого участия в строительстве может быть заключено доп соглашение от застройщика. Реже инициатором заключения дополнительного соглашения к ДДУ выступает участник.
Отношения в рамках долевого строительства длятся, как правило, год и более. За это время может произойти много изменений.
Но, обычно дополнительное соглашение к ДДУ застройщик подписывает с целью уменьшения размера своей ответственности, что негативно сказывается на правах участника.
Юристы нашей компании подготовили важную информацию, которую необходимо знать, прежде чем подписать документ.
Оглавление:
Что такое дополнительное соглашение к ДДУ
Дополнительное соглашение к договору долевого участия – это документ, вносящий изменения в основной ДДУ. Дополнительные соглашения являются неотъемлемой частью договора, также подлежат государственной регистрации, а неисполнения обязательств, вытекающих из соглашения также приводит к наступлению ответственности сторон.
Что важно знать о дополнительных соглашениях:
В дополнительном соглашении можно прописать любые условия, которые не противоречат закону. В каких случаях можно заключить соглашение к ДДУ:
Наша юридическая компания предлагает разделить все случаи заключения дополнительных соглашений на группы, чтобы лучше оценивать последствия, к которым приведет регистрация таких изменений.
Получается четыре категории изменений в ДДУ, которые связаны с :
Дополнительное соглашение от застройщика: причины
Дополнительное соглашение к договору долевого строительства может быть как инициативой участника, так и инициативой строительной компании. Как показывает практика, в 60% случаев именно девелопер выступает с предложением внести изменения в ДДУ.
И в 100% доп соглашение от застройщика выгодно для него же. А вот положение участника с учетом таких изменений остается под вопросом.
Какие изменения может предложить строительная компания:
При заключении договора стороны надеются, что дело не дойдет до судебного разбирательства. И все же, участник ДДУ может подать исковое заявление на застройщика в суд по месту своего жительства, по месту нахождения объекта строительства или по месту нахождения строительной компании.
Право выбора остается за участником. Например, при обращении за помощью в нашу компанию, на юридической консультации специалист поможет выбрать суд, который с большей вероятностью примет сторону клиента.
Застройщик наоборот, работает с судами, которые чаще всего принимают сторону девелопера, например сильно снижают размер неустойки. Застройщику выгодно все споры вести именно в таком суде. И в дополнительном соглашении может быть фраза о том, что «все разногласия между сторонами разрешаются в «название суда». Такое доп соглашение к ДДУ участнику лучше не подписывать.
В договоре долевого участия прописываются характеристики объекта, который получит участник. Например в отношении квартиры указывается ее площадь, наличие лоджий и т.д. Редко, но все же бывают случаи когда девелопер в процессе строительства существенно отходит от характеристик, указанных в ДДУ. По соглашению сторон такие изменения можно отразить в дополнительном соглашении.
Дополнительное соглашение к ДДУ об изменении площади объекта должно содержать дополнительно информацию об изменении стоимости договора долевого участия и порядке компенсации разницы в цене. Если фактическая площадь объекта меньше заявленной на 5% и более, то застройщик обязан выплатить участнику компенсацию или соразмерно уменьшить стоимость ДДУ.
Это изменение очень важно для строительной компании и максимально невыгодно для участника ДДУ. Рассмотрим подробнее, почему нельзя соглашаться на доп соглашение к ДДУ о переносе сроков.
Ошибка, которую нельзя совершать
В договоре долевого участия в строительстве обязательно указывается дата сдачи объекта, т.е. до этой даты участник должен получить квартиру. Если этого не происходит и застройщик нарушает предельный срок, то за каждый день сверх этой даты начисляется неустойка.
Участник в любое время может инициировать взыскание, а застройщик должен выплатить неустойку по требованию участника или через суд. Естественно речь идет о крупных суммах, поэтому строительные компании идут на разные хитрости, чтобы ничего не выплачивать.
Одна из таких «уловок» — дополнительное соглашение о переносе срока сдачи. Почему участнику лучше не подписывать доп соглашение с застройщиком о переносе сроков сдачи квартиры по договору?
Подписав соглашение, участник лишает себя права на неустойку. Например, по ДДУ застройщик должен был сдать дом не позднее 7 октября 2019 года. Строительная компания не успевает сдать объект и предлагает участникам внести изменения в условие о сроке сдачи дома. Предложение может поступить как до 7 октября 2019 года, так и после. Допустим, что участник подписывает соглашение 27 октября 2019 года, тем самым лишая себя права на взыскание неустойки минимум за 20 дней.
Сколько в этом случае теряет участник, при стоимости однокомнатной квартиры-студии в Москве в размере 5 000 000 рублей, и с учетом ставки ЦБ 7% по состоянию на 27 октября 2019 года.
Расчет: 5 000 000 * 20 * 7% *1/150= 46 666 рублей.
Участник просто «подарил» застройщику сумму, которая полагалась ему по закону.
Под каким предлогом строительная компания может убеждать участника подписать дополнительное соглашение к ДДУ о переносе сроков:
Запомните: эти и другие уловки застройщика не имеют никаких оснований. Участник имеет полное право отказаться от продления срока сдачи квартиры и взыскать неустойку, без риска применения каких-либо санкций к нему.
Защита прав дольщиков в отношениях с недобросовестными застройщиками – наша основная задача. Мы отстаиваем позицию участника ДДУ, восстанавливаем права и добиваемся выплаты компенсации от строительной компании напрямую или через суд.
Как заключить дополнительное соглашение ДДУ
Соглашение к ДДУ составляется в простой письменной форме и подписывается сторонами. В названии обязательно нужно указать что это дополнительное соглашение к конкретному ДДУ.
После подписания, соглашение обязательно передается на регистрацию в Росреестр в трех экземплярах.
Наша компания оказывает юридические услуги, в том числе и по анализу документов. Предварительный анализ соглашения специалистом и проверка законности изменений в договор – самый надежный способ защиты своих прав.